安徽省2015年房地产估价师制度与政策：房地产面积相关概念的含义考试试卷

安徽省2015年房地产估价师制度与政策：房地产面积相关概念的含义考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算B．货币补偿C．产权调换D．货币补偿或产权调换2、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0B．6.9C．8.8D．9.03、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法4、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102B．52C．54D．1035、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

A：房地产登记簿B：房地产档案C：房地产权属档案D：房地产登记档案E：执行层的组织协调6、财务杠杆效应是由于__引起的。

A．贷款利率与项目全投资收益率不同B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同C．预售收入资金回笼较快D．自有资金投入时间点的差异7、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．58、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。

A：适于进行长期投资B：变现性差C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同9、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。

(2008年试题)A：7.50%B：7.56%C：7.71%D：7.76%E：借款合同10、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%11、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损B．融通资金C．组织经济补偿D．分配12、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。

A．10%B．15%C．20%D．25%13、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k ㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工业用地的监测点评估价格14、下列有关债券的表述中，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证B．关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行C．私募债券的最大特点是募集对象特定D．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响15、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。

A：长期住房储金B：短期住房储金C：临时住房储金D：短期住房工资E：执行层的组织协调16、依法不能免征房产税的房屋是__。

A．政府机关的办公楼B．武警部队的营房C．个人自住的住房D．百货公司的商场17、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等18、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

A：交通拥挤B：建筑技术进步C：城市规划改变D：自然环境恶化E：工业用地的监测点评估价格19、下列有关债券的表述中，不正确的是。

A：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证B：关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行C：私募债券的最大特点是募集对象特定D：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响E：执行层的组织协调20、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。

A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模21、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。

A：5％B：7％C：10％D：15％E：房地产估价机构必须加盖公章22、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。

A．估价原则B．估价依据C．估价目的D．估价方法23、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。

A：总工程量B：实测工程量C：工程量清单D：最终工程量E：借款合同24、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格25、__是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

A．确定问题和调查目标B．收集信息C．制订调查计划D．分析信息二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A．544.10B．709.99C．6300.00D．709.382、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是。

A：过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。

过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系B：房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C：当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出E：借款合同3、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。

A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价C．房地产估价是为委托人提供价格保证D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术4、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。

A．以投资估算价控制设计方案的选择B．用预算造价控制施工图设计C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D．合同管理E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据5、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。

A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产转让估价D：房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价6、超额利润有以下三种。

A：创新利润B：风险利润C：垄断利润D：正常利润E：平均利润7、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金B．支付处分抵押房地产的费用C．偿还抵押权人债权D．扣除抵押房地产应缴纳的税款8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。

A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正9、下列属于支票特点的是。

A：在银行信用基础上产生，以存款为依据B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据C：支票有效期短，见票即付D：签发支票金额，以贷款余额为限E：签发支票金额，以存款余额为限10、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，__进行估价。

A．难以采用假设开发法B．可以采用比较法C．难以采用成本法D．可以采用收益法11、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据B．属于民事行为C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D．目的在于将物品交换兑现12、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。

A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元13、区位状况比较修正的内容包括修正。

A：繁华程度B：临街状况C：容积率D：使用年限E：周围环境14、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。

A．知道权利被侵害时B．权利被侵害时C．诉讼之日D．法院审理时15、下列属于房地产估价师的职业道德是。

A：职业品德B：职业理念C：职业责任D：职业情感E：职业行为习惯16、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。