某房地产项目开发主要技术经济指标

房地产开发项目可行性研究报告__________________________3.可行性研究报告编制依据4.可行性研究报告研究范围5.研究结论及建议6.主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。

表1项目主要经济技术指标二、住宅市场分析与营销战略1.当前住宅市场现状商品房市场现状与市场需求3.商品房的市场需求及发展4.当前住宅市场面临的矛盾和问题5.营销战略三、项目选址及建设条件1.项目选址建设条件1位置优越2交通方便3建设场区五通条件具有供水：____________________________供电：____________________________煤气：____________________________通讯：____________________________场地：____________________________4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全5土地征用情况四、建设规模及功能1.建筑面积的内容功能设施尺度1建筑使用功能2设施尺度住宅装饰及设施标准小区配套设施3住宅户型规划3.工程项目一览表依据开端规划方案，主要工程项目见表2。

表2主要工程量一览表五、建设方案1.建设园地环境1.1地形1.2场地自然条件地貌：____________________水文地质：________________地震裂度：________________地基土工程地质评价：总体规划布局1片区规划2小区团体规划设计原则3总平面布局4交通组织5规划目标按照项目开端方案及建设范围，规划目标见表3。

表3项目建筑技术经济指标3.建筑方案设计3.1建筑方案总体构想3.2平面设计住宅。

住宅经济技术指标见表4。

表4项目住宅经济技术指标公用建筑。

3.3立面设计4.结构设计4.1基础造型及处理4.2上部结构5.公用设施方案5.1供水排水5.2供电供配电体系。

照明及电力设备。

5.3供气5.4中央空调5.5弱电设计6.消防7.环境保护六、项目实施进度安排本项目计划在左右的工夫内建成。

A BC D、某项目扣除通货膨胀影响后的资金成本为％，则未扣除通货膨胀影响的资金成本率为（A BC D、下面对合伙制结构的叙述中正确的是（BA及其他经济责任和民事责任均承担无限连带经济责任C D）不实行资本金制度。

A BC D、下列与资金成本无关的因素是（A BC DA、项目本身的投资风险B、融资谈判C、参与项目实施的当事各方对项目承担的责任D、融资各方对项目的认识E、股东资信情况3、政府支持函( )。

（错AE、ABCD、BCDE、BCD、BC、DE）A、是一种安慰函B、是政府机关对贷款提供的担保C、在这种情况下，政府资金是项目贷款偿还的一个资金来源D、具有法律约束力E、只是表示对项目的支持4、准资本金包括（）。

A、资本公积B、注册资金C、优先股D、可转换债E、股东借款5、某抵押贷款本金700万元，以借款人拥有的房地产抵押当抵押物的评估价值1000万元，此项贷款按照抵押物评估价值计算的抵押率为( )。

A、142％B、70％C、30％D、都不对E、仅有一项正确第三题、判断题（每题1分，5道题共5分）1、（本题空白。

您可以直接获得本题的1分）2、（本题空白。

您可以直接获得本题的1分）3、（本题空白。

您可以直接获得本题的1分）《建筑经济与企业管理》第07章在线测试A BC D、可行性研究需要回答的问题包括：市场及资源情况如何，建设规模、建设工期、总投资额为多少，以及（A BC D、可行性研究的内容涉及技术、经济和社会等方面，下列基本内容中属于经济方面的是（A BC D、在建设项目周期的决策阶段中，（A BC D、在建设项目周期的决策阶段中，可行性研究是（）的最重要的一个环节。

A BC DD、适用性E、创新性2、工程项目可行性研究，在内容上需要论证回答的问题包括（）。

A、项目建设规模B、工艺技术方案的选用C、工程施工方案D、城市控制性详细规划E、项目厂址选择3、建设工程项目可行性研究，是在投资决策前进行的调查研究论证工作，其中包括（）。

房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。

第四节建设工程项目的主要技术经济指标一、工业建筑设计的主要经济技术指标（一）工业厂区总平面设计方案的技术经济指标1．建筑密度指标建筑密度指标是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比,它是工业建筑总平面团｝中比较重要的技术经济指标，反映总平面设计中，用地是否合理紧凑。

其表达式为：2．土地利用系数土地利用系数指厂区的建筑物、构筑物、各种堆场、铁路、道路、管线等的占地面积之和与厂区占地面积之比，它比建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理的情况。

其表达式为：3．绿化系数(二）单项工业建筑设计方案的技术经济指标单项工业建筑设计方案的技术经济指标除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外,还考虑以下指标：(1）生产面积、辅助面积和服务面积之比;（2）单位设备占用面积;（3）平均每个工人占用的生产面积。

二、居住建筑设计方案的技术经济指标（一）适用性指标1．居住面积系数（ K )2．辅助面积系数( K l )使用面积也称作有效面积。

它等于居住面积加上辅助面积.辅助面积系数 K1，一般在 2在20～27％之间。

3．结构面积系数（ K2 )结构面积系数，反映结构面积与建筑面积之比,一般在 20 %左右。

4．建筑周长系数（ K’)建筑周长系数，反映建筑物外墙周长与建筑占地面积之比。

5．每户面宽6．平均每户建筑面积7．平均每户居住面积8．平均每人居住面积9．平均每户居室及户型比10．通风主要以自然通风组织的通畅程度为准。

评价时以通风路线短直、通风流畅为佳；对角通风次之；路线曲折、通风受阻为差。

11。

保温隔热根据建筑外围护结构的热工性能指标来评价。

12．采光居住建筑的采光面积，应保证居室有适宜的阳光和照度.采光面过小，不仅不符合卫生要求,而且视觉、感觉上也感到不适；但若窗口面积过大，对隔声、隔热、保温也是不利的.（二）经济性指标1．工期期指工程从开工到竣工的全部日历天数。

评价工期应以法定的定额工期（或计算工期）为标准.2．投资及总造价●工程总造价（万元）●每平方米建筑面积造价（元／m2）●每平方米居住面积造价(元／m2）●平均每户造价，公式为：平均每户造价＝工程总造价÷总户数（元／户）●平均每人造价，公式为：平均每人造价=工程总造价÷总居住人数（元／人）●一次性投资：是指为发展某一建筑体系而必须设置的制造厂、生产线及专用生产设备、施工设备所需的基建投资。

2023年设备监理师《设备监理综合实务与案例分析》考前模考试卷(二)附答案简答题1.某设备工程采用EPC总承包方式发包。

业主与监理公司签订了监理服务合同，合同约定：监理服务合同的范围包括业主的设备工程招标咨询和EPC总承包合同的履约监理两部分；监理公司提供服务应满足《设备工程监理规范》(GB/T26429-2010)的要求。

项目实施过程中发生如下事件：事件1：通过招标，业主确定A公司为EPC总承包单位。

业主要求监理单位：①对拟与A公司签订的EPC 总承包合同内容进行分析并提出意见；②编制并评审本设备工程的实施进度计划；③对A公司的合同履约行为进行检查监督。

事件2：设备工程开工前，A公司提供的项目实施方案中拟定的工程分包单位为：B公司承担土建工程设计，C公司供应辅助设备，D公司承担设备安装工作。

监理工程师评审该实施方案时发现，B公司设计资质不满足拟分包工程规模相应的设计资质要求。

事件3：监理工程师发现D公司所使用的保温材料不符合设计要求，提出更换。

D公司表示该材料为A公司提供，如果更换保温材料，A公司应补偿相关损失。

A公司认为保温材料虽不符合设计要求，但并不影响项目产能，随后按实际使用的保温材料作了设计变更，要求D公司按设计变更文件继续施工。

事件4：驻C公司监造的监理工程师巡视时发现，辅助设备制造进度严重滞后，于是向C公司签发《监理工程师通知单》要求整改。

C公司随即电话通知监造监理工程师：已经通知车间加班赶工了。

问题:答案：（1）监理单位应向业主提交书面意见指出B公司不具有设计资格。

应要求A公司另行选择资质满足要求的其他单位承担设计任务。

（2）A公司应当重新选择符合资质要求的设计分包单位，并报监理单位确认。

2.某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。

有关专家决定从五个方面（分别以FΓF表示）对不同方案的功能进行评价，并对各功能的重要性达成以下共识:F2和F3同样重要，F和F同样重要，F1相对于F 很重要，F1相对于F2较重要；此后，各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表271据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的单方造价分别为1420元/m2、1230/m2、1150元/m2、1360元/m2。

项目主要的技术经济指标项目的技术经济指标是评价项目技术和经济可行性的重要指标，能够帮助项目决策者确定项目的技术可行性、经济可行性和市场可行性。

本文将从项目的投资规模、投资回报率、投资偿还期、项目盈亏平衡点、成本效益分析等方面介绍项目主要的技术经济指标。

首先，项目的投资规模是衡量项目所需投入资金数量的指标。

投资规模的大小与项目的规模有关，可以通过项目的建设和运营成本来衡量。

投资规模的大小直接影响到项目的可行性和投资者的决策。

一般来说，投资规模越大，项目的潜在风险和回报也越高。

其次，投资回报率是指项目的投资所能带来的回报率。

投资回报率是项目决策者衡量投资回报效果的重要指标。

投资回报率可以通过计算项目的预期收益与投资成本之间的比率来得到。

投资回报率越高，说明项目的投资效果越好。

投资偿还期是指项目投资成本能够全额偿还所需时间。

投资偿还期是判断项目的可行性和投资风险的重要指标。

通常情况下，投资偿还期越短，项目的风险越小，投资者回收投资的时间越短。

项目盈亏平衡点是指项目达到不亏不赚的状态时的产量或销售额。

项目盈亏平衡点是判断项目盈利能力的重要指标。

如果项目的产量或销售额低于盈亏平衡点，项目将会亏损；如果产量或销售额高于盈亏平衡点，项目将会盈利。

了解项目的盈亏平衡点可以帮助项目决策者制定合理的定价和经营策略。

成本效益分析是评价项目投资效果的重要方法。

成本效益分析通过比较项目的投资成本和所能带来的经济效益，来判断项目投资的合理性。

成本效益分析可以帮助项目决策者确定项目的投资价值和回报水平。

除了上述几个主要的技术经济指标之外，项目的技术经济指标还包括项目的剩余价值、资本收益率、投资风险等。

剩余价值是指项目结束后剩余的价值。

资本收益率是评估投资回报效果的指标。

投资风险是决策项目投资者是否投资的重要考虑因素。

总之，项目的技术经济指标对于项目决策和投资者的决策具有重要意义。

通过科学合理地评估和分析这些指标，可以帮助项目决策者明确项目的技术可行性和经济可行性，为项目的成功实施提供重要的依据。

《房地产开发与管理》复习题此复习题基本与百度文库中题目雷同，但惜无答案。

本人翻查书籍及百度搜索，仍有未能寻到答案者。

今特说明如下：一、红色字体是没能在书上找到准确答案，所以有的空着，有的乃是以百度百科或百度文库之中的答案弥补，错漏难免，请找到更正确答案的同学及时更正并通知大家。

二、论述题字数繁多，不堪耐心敲打键盘，只好以百度结果附会（其网址也已注明），可能与书上所载出入颇大，望见谅。

一、解释下列术语（每题3分，共15分）1.房地产开发经营企业：自负盈亏，实行独立核算，从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体。

2.土地所有权：土地所有人在法律规定的围占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。

3.熟地、生地：熟地是指经过了开发方案的选择、规划和设计、场地平整、附属构筑物及基础设施建设阶段的土地。

生地是指一种未经过任何投资建设的自然地，或虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的城市土地。

4.土地使用权出售（买卖）：是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。

5.容积率：开发区建筑面积与开发用地面积之比，或单位面积用地上所分摊的建筑面积。

6.房地产开发：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

7.复式住宅：在跃层住宅的基础上发展而成的一种经济型住宅。

复式住宅的每户室仍分为两层，但两层层高比跃层住宅低得多，上层只有1.2m高，实际上是个夹层，供休息睡眠和贮藏用，下层为起居室、厨房卫生间等，户设多处入墙式壁柜和楼梯，家具与建筑融为整体。

8.跃层式住宅：在每户的室设置供本户用的小楼梯，住户占有上下两层楼面的住宅。

9.房地产市场调查：10.退台式住宅：由下至上逐层退让，退让减少的面积为该层的大平台，住宅建筑逐层退让的整体造型效果类似于台阶，故又称台阶式住宅。

房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。

2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。

二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。

2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。

三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

二、简答题（每题6分，共30分）1. 简述项目总体策划中项目布局规划的主要内容1、建筑空间布局；2、道路系统布局；3、绿化系统布局2. 简述土地有偿出让的主要形式。

1、协议方式；2、招标方式；3、拍卖方式；4、挂牌方式3. 简述物业管理的意义。

1、物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；2、为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境；3、有利于提高城市管理的社会化和专业化程度；4、完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值4. 土地使用权转让的形式主要有那些？1、以出让方式取得土地使用权的转让；2、以划拨方式取得土地使用权的转让5．房地产开发有那几个主要阶段。

1、可行性研究阶段；2、项目报批与前期工作阶段；3、建设实施阶段；4、销售、出租和服务阶段6. 简述影响房地产供给变化的因素。

1、宏观环境及国家政策对房地产供给的影响；2、房地产市场开发利润的高低影响着房地产的供给；3、土地供给及土地成本直接影响着房地产的供给；4、房地产企业的投资开发方向在一定程度上影响着房地产的供给；5、房地产开发商的技术水平和开发进度影响着房地产的供给；6、房地产企业对未来的预期影响着房地产的供给；7、房地产企业的资金状况和融资能力是影响房地产供给的一个重要方面7．房屋拆迁的程序。

1、拆迁前期工作（拆迁调查摸底、制定拆迁计划和方案）；2、申请核发房屋拆迁许可证；3、组织实施拆迁（组织拆迁动员发布拆迁公告、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议、拆除房屋平整场地）8．房地产经营预测中，人口状况主要包括哪些方面？1、人口的绝对量；2、人口的增长速度；3、家庭结构；4、人口流向9．居住区规划的具体内容包括哪些。

1、确定居住区布局结构和道路系统；2、住宅选型；3、住宅的布置；4、公共建筑规划布置；5、绿地规划布置10.获取土地使用权的方式和方法有哪些？其相互之间的区别是什么？1、出让和转让（具体参见简答题2和简答题4）；2、受让人关于变更土地使用权的办理程序以及订立书面合同的程序有区别（P147页，最好还是自己总结吧）11.工程监理的基本内容是什么？它有何重要意义？P3311、目标规划，动态控制，组织协调，信息管理，合同管理；2、（1）有利于提高建设工程投资决策的科学化、科学化（2）有利于提高建设工程投资效益和社会效益、工程投资效益和社会效益（3）有利于规范参与工程建设各方面的建设行为（4）有利于保证建设工程质量和使用安全质量和使用安全。

.1、总建筑面积= 地上总建筑面积+ 地下总建筑面积；2、房地产项目开发涉及到的各项费用明细：（ 1）开发建设投资：土地费用，包括：土地出让金契税（按出让金额的 3%）、收购项目股权成本、土地转让性补缴地价、代为清偿银行贷款、土地租用费、土地投资折价、超建面积应补交地价；前期工程费用，包括：勘察、规划、设计费用（以上三项按总建筑面积180 元/㎡估算）、三通一平（按总建筑面积 25 元 / ㎡估算）、临时设施建造费（按总建筑面积 15 元/ ㎡估算）、其他（按总建筑面积 5 元/ ㎡估算）；基础设施建设费，包括：供电工程（按总建筑面积 100 元/ ㎡估算）、供水工程（按总建筑面积 5.5 元/ ㎡估算）、供气工程（按 2800 元/ 户估算）、消防工程（按总建筑面积 30 元 / ㎡估算）、小区绿化工程（按总建筑面积 100 元/ ㎡估算）、市政道路及排水排污工程（按总建筑面积 60 元/ ㎡估算，包含堤岸、小区道路、排水排污）、弱电工程（按总建筑面积 100 元/ ㎡估算）、室外零星设施（按总建筑面积40元/ ㎡估算；建筑安装工程费，包括：土建（按总建筑面积 4200 元/ ㎡估算，参考《建设工程施工合同》）；装修工程，写字楼按照 2000 元 / ㎡计算，地下车库、公建、设备用房及架空花园简易处理的按 350 元/ ㎡计算，商铺及其他非公建部分按照 1000 元/㎡计算，地上公建部分参考《建筑工程施工合同》，按建筑面积 500 元/ ㎡计算；公共配套设施建设费：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场、其他；（纳入建筑安装工程统一计算）开发期税费，包括：市政配套设施建设费（按建筑面积92 元/ ㎡估算）、其他税费（按建筑面积10 元 / ㎡估算）；管理费用，按工程概算投资额1％，计算 5 年；财务费用，信托贷款按 3 年计算，利率取 12％；开发贷按 3 年计算。

利率取 10%。

销售费用，按销售收入 0.7％计算其他费用，包括：序号项目估算说明1施工图预算或标底编制费工程概算投资额0.1%2工程合同预算或标底审查费工程概算投资额0.05%3招标管理费工程概算投资额0.06%4合同公证费工程概算投资额0.02%5施工执照费工程概算投资额0.1%.6工程质量监督费按总建筑面积 2.5 元/ 平方米估算7工程监理费工程概算投资额0.50%8竣工图编制费按设计费 7％9工程保险费，劳保金按概算投资 0.2%10新型墙体材料专项基金预收工程概算投资额0.2%11其他工程概算投资额0.43%不可预见费用，工程概算投资额1％；注:工程概算投资额 =基础设施建设费 +建筑安装工程费 +公共配套设施建设费（2）经营资金；经营税金及附加：营业税：经营收入的 5.63%；城市维护建设费：营业税额的7%；教育费附加：营业税额的3%；防洪工程维护费：销售收入的0.09%；印花税：销售收入的0.05%；交易管理费：销售收入的0.5%；3、项目总投资= 开发建设投资（ =土地费用 +前期工程费用 +基础设施建设费 + 建筑安装工程费 +公共配套设施建设费 +开发期税费 +管理费用 +财务费用 +销售费用 +其他费用 +不可预见费） + 经营资金4、开发产品成本归集估算：单价成本=项目总投资 / 建筑面积 *10000。

一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。

2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。

二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。

2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。

三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

房地产的各项技术经济指标（酒店、写字楼、商业零售中心和公寓）1、建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。

（多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层大楼大于7，甚至更高。

对别墅而言，标准容积率是0.45，绿化高，独栋别墅多的社区，容积率是0.30左右。

）2、总建筑面积：各层建筑面积的总和。

3、地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。

4、建筑密度：即建筑率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。

5、规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。

6、建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。

7、绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

8、停车位个数：指在规划用地范围内设臵的地面和地下停车位的个数。

9、有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建造面积之比。

10、开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续时间。

11、开发项目总造价、平均造价。

12、建筑类别：所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为：公寓、纯办公楼（写字楼）、商场、综合楼和别墅等等。

（1）外销房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

（2）内销房：内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，１经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括港、澳、台）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

区别：主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。

（3）公寓：公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

（4）纯办公楼：指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

（5）商场：指规划为对外公开经营的建筑物。

开发强度指标名词解释开发强度指标是房地产开发企业建设开发的一种房地产开发经济技术指标。

它表示了不同时期、不同土地利用条件下，开发商品房需要的投资额与预计销售收入的比值。

开发强度是反映一个城市土地开发状况、规划水平、经营效益和土地合理使用程度的综合性指标。

这一指标受许多因素的影响，如地区、城市发展水平、自然资源状况等，并且随着经济的发展、科学技术的进步，开发强度还将有新的变化。

我国房地产开发经济技术指标包括三类：即开发强度指标、建筑容积率和层数。

(1)开发强度指标(LUO)。

这是从建设速度的角度来评价土地开发质量的指标。

根据建设速度的快慢可分为快速、中速和慢速3种。

快速是指1年内完成全部建设任务;中速是指2— 4年内完成全部建设任务;慢速是指5年内完成全部建设任务。

这3种速度又可依次更改，分别称之为一级、二级、三级快速。

每一级指标都代表一定的开发强度。

开发强度指标分为1、 2、 3级。

各级的区别主要在于开发商品房的年平均销售额。

一级最高，二级次之，三级最低。

具体表现在以下方面：开发强度指标，用地块开发累计销售额的总和除以该地块可供出售的商品房平均面积得到，公式为： 1、快速开发强度(P≤1)，是指项目开发过程中，全部可售商品房销售额累计达到该地块可供出售的商品房总面积的50%。

2、中速开发强度(P≤30%)，是指项目开发过程中，全部可售商品房销售额累计达到该地块可供出售的商品房总面积的30%。

3、慢速开发强度(P≤50%)，是指项目开发过程中，全部可售商品房销售额累计达到该地块可供出售的商品房总面积的50%。

(2)建筑容积率(CI)。

用地面积与总建筑面积之比称为建筑容积率，用公式表示为：建筑容积率=地上总建筑面积÷可售面积×100%2、开发商品住宅或其他工程设施所需投资额占城市建设基础总投资额的比重，它表明一定时期内土地的集约利用程度。

具体指标有三种，即基地平均容积率、建筑密度、建筑覆盖率。

主要技术经济指标按以下格式填写总指标（A地块）一、计入容积率的建筑面积：124246.07 m2；含补偿B地块的建筑面积:3591 m2；其中住宅建筑面积：123146。

07m2；销售中心：1100 m2；不计容积率的建筑面积：132257.87m2；其中阳台面积：50544。

82m2;地下室面积：81713。

05 m2.二、住宅总套数:1472套。

其中90m2以下面积的套数1325套，占88％；90m2以上面积的套数147套,占12％。

三、建设用地面积：92763.1 m2；容积率:1。

30(不含补偿);建筑物总占地面积：15355 m2；建筑密度：16。

5％；绿化率：35.5 ％；四、停车位：736 位；其中地上：36 位；其中地下：700 位。

主要技术经济指标按以下格式填写总指标（B地块）一、计入容积率的建筑面积:9358。

2m2；不计容积率的建筑面积：6974.8 m2；其中阳台面积：4302。

6 m2;地下室面积：2672.2m2.二、住宅总套数：120套。

其中90m2以下面积的套数120套，占100 ％；90m2以上面积的套数0套，占0 %.三、建设用地面积：2821.7m2；容积率：3。

32；建筑物总占地面积：623.9 m2；建筑密度：22.2 ％;绿化率：35。

5％；四、停车位:60 位；其中地上：10位;其中地下:50 位。

主要技术经济指标按以下格式分指标填写注：高层1～9＃楼分别填写，多层10#、11＃分别填写,多层12＃～31＃可合并填写，32#独立填写)高层例如:1＃楼：一、计入容积率的建筑面积：12523.32m2；不计容积率的建筑面积：12454.52m2；其中阳台面积：5590.92m2;地下室面积：6863。

6m2.地上层数：11F+13F+16F层，地下层数:4层.2#楼：计入容积率的建筑面积:12523。

32m2；不计容积率的建筑面积：9022.72m2；其中阳台面积：5590.92m2；地下室面积：3431.8m2。

1、总建筑面积简介：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。

计算方法在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

2、建筑占地面积建筑占地面积有几种计算方式: 1 ，建筑占地的地下(埋在地中)看不见部份，2，竖直墙的外围地面肉眼看见部份，3，整个建筑物竖直向地面投影范围部份。

到目前为止，到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，在学术界引起争议，在民间也引岀不少答案，变成持久性争议的话题。

一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份的计算方式比较通俗。