西蒙房地产集团是美国最大的商业地产投资

西蒙地产集团：美国零售商业地产之王来源:i美股/tie-1083941.html核心提示：截至2010年12月31日，西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、2.6亿平方英尺(大约2450万m2)的可租赁面积。

这些物业的主要形式包括：地区性购物广场、高级工厂直销中心、社区生活中心、大都会区购物中心和其他国际性物业等。

对于绝大多数中国人来说，Simon，多半是个陌生的名字。

你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影……但是西蒙?不知道，是做什么的?那你曾经去过美国shopping么?如果有，那你一定去过西蒙。

西蒙地产集团(Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG”)，是全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，并拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。

西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。

2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。

西蒙是美国零售商业地产之王，它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美地区人口最多的75个城市，旗下的购物中心每年大约要接待22亿人次顾客。

在美国为人津津乐道的顶级购物中心中，有许多也收入在西蒙旗下，如纽约的Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心等。

西蒙集团目前总部位于印第安纳州的Indianapolis，业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。

截至2010年12月31日，西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、2.6亿平方英尺(大约2450万m2)的可租赁面积(gross leasable area，简称GLA)。

这些物业的主要形式包括：地区性购物广场(Regional Malls)、高级工厂直销中心(Premium Outlet Centers，国内有翻译为名品折扣购物中心)、社区生活中心(Community/Lifestyle Centers)、大都会区购物中心(Mills，有翻译为高级摩尔)和其他国际性物业(International Properties)等。

中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。

可以预见，中国商业房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。

美国商业房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的专业营建配套环节。

金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。

经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3 800亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。

按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。

按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。

根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。

2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。

3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。

据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些RE ITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。

美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。

这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。

如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。

无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。

在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。

美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。

一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。

这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。

从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。

在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。

财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。

入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。

4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。

中国奥特莱斯的困境作者：来源：《中国制衣》2013年第03期2011年10月，宁波江北法院开始对江北奥特莱斯进行强制“清场”，开业仅一年的宁波财富广场购物有限公司是在宁波开出的第一家奥特莱斯购物广场，惨淡经营一段时间后，在欠下千万租金之后，公司的负责人带走一些中小商户押金、借款，不见踪影，留下开发商浙电房产和中小商户进入漫长的法律程序。

当初，宁波财富广场购物有限公司将奥特莱斯购物广场定位成集精品奥特莱斯、国际知名餐饮、国际SPA中心、国际名品中心为一体的国际化购物商区。

虽然拥有一流的硬件环境，但奥特莱斯购物广场却一直没有体现出奥特莱斯这种经营模式的优势。

“奥特莱斯是商业地产里一个非常专业的领域，不是挂个牌子就可以叫奥特莱斯的，也不是在所有区域都能成功运行奥特莱斯，这取决于多方面因素。

”宁波市贸易局有关负责人表示。

宁波奥特莱斯被强制清场，是目前国内奥特莱斯疯狂扩张后遭遇盈利尴尬的缩影之一。

“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。

而进入20世纪70年代，奥特莱斯业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。

首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。

其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。

最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。

因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心，成为一个独立的零售业态。

特别是近两年，销售额屡创新高。

据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。

目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。

RDM商业研究报告Fingen 集团介绍 (2)主要作品 (2)米兰塞拉汎勒奥特莱斯 (2)罗马城堡奥特莱斯 (3)巴贝利诺奥特莱斯 (4)威尼托奥特莱斯 (5)皇家宫殿奥特莱斯 (5)RDM在中国 (7)京津奥特莱斯 (7)上海奥特莱斯 (10)重庆奥特莱斯 (10)中国市场战略 (10)背景 (10)GDM高层的战略方针 (11)目前在中国建设奥特莱斯存在的困难 (11)RDM的优势 (12)总结 (12)Fingen 集团介绍Fingen创建于1979年，目前业务发展集中在时尚、零售业及房地产三个领域。

在时尚领域，Fingen旗下拥有CK、CK Jeans, CK Collection, Guess 以及Jean Paul Gaultier(高提耶),和Kathy Van Zeeland等世界顶级品牌的经营权。

在零售领域，联合Tie Rack 公司构建了庞大的销售网络，拥有300多家店铺，多数设在世界各地的主要机场内。

意大利时尚、零售与房地产业巨子FINGEN集团旗下的房地产公司RDM管理超过20个房地产的开发项目，建筑总面积逾61万平方米，总值超过130亿欧元。

作为私营房地产开发商，RDM将股本资产投资到各房地产开发项目中，并积极与在国际上享有盛誉的公司结为战略合作伙伴关系。

多年来，RDM已发展成为意大利最重要的房地产开发商之一。

在意大利国内发展和成长壮大的同时，近期在国际上也参与了中国、匈牙利、罗马尼亚、美国和土耳其的房地产开发建设项目。

RDM当前致力于开发以下三类项目:·豪华酒店及住宅：RDM认为这是一个成长非常迅速的领域，子公司成立以来，已成功开发了价值超过7亿欧元的此类房地产项目。

·混合用途开发：迄今为止，RDM已在这一领域里投资1.5亿欧元，专门用于城市古建筑的修复及合理利用。

对于具有非凡的历史与艺术价值的标志性房产，RDM是鉴定、收购及开发方面的领导者。

经过四年的竭力修缮，RDM将建于15世纪的戈拉宫殿（Palazzo della Gherardesca）改造成了佛罗伦萨四季酒店，使之重新矗立在佛罗伦萨市中心的公园内，被评为世界上最美丽的酒店之一。

电话：021-5830 9861 传真：021-5830 9802网址：回到本源，以终为始——转型房地产企业的商业地产战略九洲远景商业管理机构商业地产是近两年来房地产行业内最炙手可热的话题，目前国内的多数规模房企也正在或准备涉足商业地产。

不过由于大多开发商对商业地产尚不熟悉，也缺乏商业方面的经验。

尤其是在资金收紧的当下，开发商转型进入该领域时会面临巨大的风险，这里将从产品线战略和持续运营两方面进行探讨，以帮助转型企业能够冷静地回到商业地产的本源，以终为始，发现商业地产发展的真正规律。

产品先于拿地重视产品线战略转型商业地产，开发商首先要面对开发流程的转变：商业地产开发需要先有产品而后拿地。

目前国内正迎来了一波商业地产的开发热潮，在资金收紧时以较低风险进入商业地产领域、以更快的速度扩大市场份额是开发商的主要目标，而产品线战略则是达成这两个目标的重要手段。

将产品环节提前，通过产品的要求和特点进行选址拿地，可以避免造成盲目拿地而开发失当的情形，降低商业地产开发的风险。

同时，产品线战略能够在定位、规划、运营等多环节减少效率损失，有利于开发商进行产品的规模化扩张，从而形成商业地产品牌。

从成熟市场来看，成功的商业地产开发商也都采取了相应的产品线战略。

比如全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司——西蒙地产集团旗下就有五条产品线，包括地区性购物中心、社区生活中心、大都会购物中心、高级工厂直销中心以及国际地产项目。

而从国内的情况来看，目前一些领先的开发商已经打造出自己的产品线，并且构建起了一定的竞争优势，比如中粮的大悦城、华润的万象城等。

而龙湖、万科、中海等大型开发商也已经着手打造自己的产品线，包括龙湖的龙湖天街、万科的万科广场、中海的环宇城等。

而对于更多准备进入商业地产领域的开发商，产品线战略目前还未得到重视，或企业也缺乏经验与能力来打造适合的产品线。

对于这一类开发商而言，选择专业的商管公司进行合作是以较低风险进入这一领域的通道。

中国购物中心的经营模式与发展购物中心也叫shopping mall作为一种新兴复合型商业零售业态,它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体,包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心,具有规模庞大、功能齐全的特征.购物中心是社会经济发展的产物,是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果,并且随着消费需求的变化而不断的调整,是一个动态的.购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心.购物中心的业态有其特有的个性,具备以下特点：1、多业态的集合体,购物中心本身集聚了商业的所有业态.2、多功能的集合体,购物中心不仅仅是购物,还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体.3、体验式购物,购物中心有优美的购物环境,不是一般的纯购物商场,是多元化消费模式的延伸.从零散的商店或者说马路商业形态,到百货公司、自助超市的经营形态,再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心,上海零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求.如今,市民进入购物中心,所有的购物计划都能在这里完成,购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累.目前,上海已有54家大型购物中心,2007年总营业额达440亿元,同比增长%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升,由原来的8%上升到现在的10%.作为一种最先进的零售模式,购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势,其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展.然而,03年以来,在购物中心持续不断的开发热潮中,有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体,使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑.一、中国购物中心近年来的发展,大致上可分为三个时期：第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设；第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起,目前国内的零售业大多为这一业态,即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主,基本上停留在购物这一简单需求上.而如今的消费者工作繁忙之余,不仅要求购物方便,还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动,以节省时间.显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足.为了迎合这种“一次性购足,休闲购物”的消费主流,继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后,中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall超级购物中心时代.这种全新的商业形式一经推出,立即引发了国内零售业的强烈反响,日益成为现代商业的主流.国内的MALL最早出现于上世纪90年代末.随着深圳铜锣湾广场、广州天河城、北京新世界中心、上海正大广场等的陆续开业,国内逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall.其中一部分购物中心,经过几年的合理规划与经营,开始进入到持续经营,稳健发展的阶段.如广州的天河城广场,2004年租金比开业初期的1998年涨了6倍,而且发展势头一直稳步上扬,2004年的盈利比2003年猛增20%.上海的来福士广场,开业一年来,目前周末人流量可达七八万人次,每天营业额以百万计,比开业之初翻了两番.这些Shopping Mall,以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报,成为购物中心发展的成功典范.然而, 并不是所有的MALL都能取得如此好的经营成果.不少Shopping Mall 匆忙上马后,发展得并不尽如人意.某些Mall由于经济实力不够,资金链条断裂,不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后,由于规划和经营失误,空置率日益增加,造成了资源的巨大浪费.因此许多城市都出现了这样一番景象:一些大型购物中心,占据黄金地段,但却只是开张一段时间内红红火火,然后就出现了经营日渐萧条,商户撤柜、业主停租的现象,甚至引起了相当大的负面影响.如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场,业主因开发商未能达到原来高回报率的承诺,多次集结起来冲击开发商所在地,一度闹得沸沸扬扬.二、中国的购物中心采取的经营模式百货商场或便利店是经营商品的,Shopping Mall等则是经营商场,经营商品和经营商场是两个完全不同的概念,显然Shopping Mall在经营中不能完全照搬原来的方法,并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点.目前世界上Shopping Mall的经营模式主要有三种：一是纯销售模式,二是租售并举,三是纯物业经营.下面我们来逐一分析上述三种模式,看看究竟哪种更适合中国购物中心的发展.1、纯销售模式.即出售商场的产权和经营权,业内人士称之为“产权式商铺”.它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时,曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”.以广州为例,就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式.一般而言,商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下,为迅速回笼资金,通常采取这种纯销售的模式,将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主,而商场后期管理缺乏统一的规划,导致了“先期销售火爆,后期经营惨败”的现象.由于卖散了业权,经营权无法集中,Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场,商场经营境况相当难看.结果,一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成.对此,有业内专家认为,购物中心作为一种零售业的表现形式,其行业特点决定了它必须能够根据市场和消费者的需求,及时做出相应的调整,而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权.部分Shopping Mall采取不持有而是出售物业的方式,无疑为将来的商业运营埋下了隐患.纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式,仅在销售过程中获取一次性收益,属于静态收益.这种经营模式,失去了潜在并且更为有利的物业收益,显然是商业地产在极不成熟阶段的产物.因此,目前很多Shopping Mall采取的这种纯销售的经营模式,“只卖不租”、只顾开发不管经营”,无疑是当前商业地产领域最大的硬伤.2、租售并举模式.这一模式指Shopping Mall以出租为主,销售为辅,通过对招商权的多数控制,来达到控制进场业态、业种,形成自己的经营定位.它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式.在此模式中,经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控,在资金回收相对平衡的情况下,以出租为主,出售为辅,从而保持物业的持续经营,并通过产权出售和租金收益来获取双重利润.应当说,在现阶段的经济环境中,租售并举这种模式在操作上较为灵活.当然,这种模式不可避免地存在一些弊端.如经营权的统一性仍然不完全,租售比例的控制难以把握等.通常来说,租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营,如果出售的比例太高,业主很可能一次次地转让出售,这将会造成商业形态无法协调,不仅使业主的产业无力增值,同时也使出租能力下降,使项目难以稳定经营.目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点,无疑增大了经营管理的风险.租售并举模式介于第一种和第三种之间,应当是一种过渡模式.国内不少购物中心,在经历了纯销售模式的种种失败后,已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段,但碍于经济实力的局限,现阶段大多采用此种模式.3、纯物业经营模式. 这是目前国际上通行的正规MALL模式,也是最为看好的经营模式,其特点是只租不售,以实现良好的整体管理和整体营销,在当今的欧美国家采用较多,国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式.纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作,获取稳定的租金收益,经过若干年的经营后,或将部分产权出售套现,或包装上市,或通过资产评估而获取金融机构的贷款,当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了.纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高,主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围,从而使项目持续获得物业价值,为动态收益模式.这种模式虽然资金回笼慢,但它既保持了项目的土地价值增值,又能持续地获得物业价值收益.如广州天河城广场,2004年比2003年的销售额只增长了16％,但是净利率却增长了53％,开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑.2004年下半年,中国购物中心产业资讯中心做了一次统计,表明全国范围只租不售的购物中心项目只有64家.而这64家购物中心普遍具有较高的运营水准,在租金回报、商户调整、商家销售业绩、市场公众反映等方面相当理想,其毛利普遍高于70%,有的甚至达到90%,年租金增长率基本可以保证在5%左右的水平,这些都与产权式商铺形成了鲜明的对比.可以说,只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展的稳定性和开发商的最大收益.由此看来,纯物业经营模式,能够确保对物业的长期持有,符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性,并通过统一管理来保证零售商的效益,并不断提升不动产价值.笔者认为,这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向.三、购物中心的主要特点和存在问题1、主要集中在大都市一般来说年人均GDP达到2000美元16500元以上的地区适合发展超市,达到3000美元25000元以上的地区适合发展便利店,达到1万美元80000元以上才适合发展购物中心.但是,根据08年中国购物中心产业咨询网购物中心项目数据库的统计,中国现有大型购物中心358家,全国各省会城市除了西藏和青海基本都有了购物中心.其中广东省有79家最多,上海48家,北京33家,浙江省23家等.从表中可以看出我国大型购物中心从数量看没有发达国家多,日本2004年一年就开业64家；从地区看主要集中在各省会大城市；从类型上看主要是区域型购物中心,其基本商圈面向整个城市.2、求大求全的趋势“华南Mall”预示着我国购物中心开始走向二线城市的新动向,但是同时也开始了求大求全的趋势.广州市是近几年开业的主要大型购物中心,且呈超大型化发展.1991年天河城购物中心的建筑面积只有16平方米,但是这以后广州市的购物中心呈现出越来越大的趋势.中华广场开业时只有17万平方米,现在二期工程正在施工,2006年中华广州的建筑面积将达到29万平方米.2008年9月8日广州市城市商业规划与商业模式发展高峰论坛上有专家指出“超大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑,不可或缺、但是不能多建“.专家一致认为广州市要控制超大型购物中心的建设.问题在于超大型化究竟哪里不好现在广州大型购物中心盈利的店铺少；同时超大型商场挤压了中小零售商的生存空间,不利于和谐社会的发展,中小零售商历来是解决就业关系一部分人生存的问题；并引发恶性竞争；以及造成资源浪费.3、高级志向的特点现在大型购物中心有取代百货店的趋势.这是因为其一,由于中国零售业独特的发展过程,百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量高价格世界品牌的零售店,百货店品牌的着名程度没有达到全国知名的水平.其二,2002年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势.相反专业店的营业面积和销售额却在上升,百货店的综合优势越来越弱.这给了购物中心取代百货店的机会.这反映在购物中心不遗余力的追求品牌专卖店的进驻上.只要看一看广州等地大型购物中心的促销广告,都是在大力宣传本购物中心有多少知名品牌专卖店就能知道大型购物中心追求高级品牌的志向.4、千店一面的特点购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面,特别是同一个城市内的大型购物中心这样的事例比较明显.例如广州市的百货店里都进驻吉之岛,全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮.如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话,人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了.那么商圈就会比预期的要小的多,因此不应该一味地追求品牌店,而应该追求个性化的商店进驻.5、核心店铺的商圈引力弱大型购物中心的核心店铺主要是百货店和大型超市.以广州为例,天河城的主力店是吉之岛超市和天河城百货店,百货店是购物中心直营.中华广场的主力店也是吉之岛,百货店是中华百货店,百货店是购物中心直营.天河城百货店和中华百货店不是名店也没有什么特色.这样的百货店与其他知名品牌专卖店同时进驻购物中心使百货店经营的商品越来越少,百货店几乎失去了主力店的功能.而超市的商品主要是日常生活用品为主,超市的主要商圈是满足近邻消费者的日常需求.但是,根据调查去购物中心消费的人主要是18-31岁的年轻人,而且以女性为主,她们追求的是流行前线、轻松愉快的氛围、优雅的环境以及购物的乐趣而非平庸百货店或者超市.在中国购物中心的国家标准中规定核心店的面积不超过80％,可见核心店在购物中心的重要地位,如果占营业面积80％的核心店不能吸引50％的顾客,那么只能说明核心店对主要消费群的吸引力不够、商圈引力弱.四、购物中心的主要发展策略2008年7月27日英国的世界先驱报报道,美国最大的房地产和购物中心开发商之一的西蒙房地产集团将与摩根士丹利投资银行以及一家中国国有企业联手在中国长三角地区建设12家购物中心.许多外国企业都希望在迅速发展的零售市场中获利,同时外国零售商也在中国积极地扩张,中国零售业的竞争将越来越激烈.那么,本土购物中心将如何应对这些挑战呢加快提高现有管理能力和管理效率,掌握发展趋势是应对挑战的途径之一.1、多元化发展多元化表现在两方面,其一是店铺类型上的多元化,我国的购物中心比较集中在大都市,城市中心型区域型购物中心是我国的主流.但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型,购物中心的竞争将会越来越激烈.打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型近邻型以及郊区型购物中心势在必行.当然,购物中心的设立与城市规划、人民生活水平以及收入有关.其二是个性类型上的多元化.由于购物中心的经营特性,它几乎与所有的零售业态竞争.为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位.个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略.例如,突出时尚性流行性,突出文化性高雅性,突出趣味娱乐性,突出服务第一的特点等,在消费者心目中建立一个个性鲜明的形象.2、顾客多样化随着计划生育政策的持续,我国人口的老年化越来越明显.根据国家统计局人口普查结果,65岁及以上的老年人口1982年占总人口的％,1990年占％,2000年占％.从上个世纪80年代开始我国的老年人口呈上升趋势.同时我国的人口平均寿命也由1990年的岁上升到岁.因此,我国老年人口将是一个呈上升趋势的大的群体.与年轻人比较老年人的经济负担比较少,购买力更强,但是,我们看一些购物中心的商品结构、娱乐设施、餐饮特色以及其他服务设施都看不到为老年人提供服务的地方,为老年人提供相应的服务将是一些大型购物中心个性化特色服务的一环.3、对服务的要求越来越高从1992年第一家中外合资的零售企业到现在,国际知名零售相继进入中国.例如德国的麦德隆、日本的伊势丹,伊滕洋华堂、法国的家乐福、美国的沃尔玛,荷兰的万客龙,香港的华润等世界知名零售企业,顾客已经感同身受到了外国零售业先进的服务理念与服务水平.顾客享受外企服务的同时也开始用国际标准来要求本土零售企业的服务.由于我国大型购物中心大都是由房地产开发商建设,虽然管理也引进了港台的管理人员,但是大型购物中心的整体服务水平仍然欠缺.加强人员的培训、保证商品质量、提供服务种类等是提高服务质量的基本要素.4、重视单店的盈利状况购物中心的盈利依靠进驻商店的盈利能力.因此管理好核心店以外商店的盈利能力至关重要.无论核心店多么兴旺、购物中心多么热闹繁荣,如果核心店以外的其他商店不兴旺繁荣的话,购物中心整体也会失去活力.因此对单店的管理显得非常重要.最近我们调查了广州的大型购物中心,发现购物中心与传统的百货店有相似之处.传统零售商品在店内所占的比例太多.随着购买习惯以及社会的发展有一些商品逐渐失去了盈利空间,如果用每平方米店铺的销售额来计算就会发现有一些商品的销售情况需要改进.如果购物中心不能很好的改进单店的商品结构,就会出现利润流失.例如大部分购物中心的商店组合中服装类太多,是否能适当减少服装类的店铺而增加一些服务类业务,如证券,保险、旅行社、彩票销售点等,使转移的利润能够留下来.五、纯物业模式下的购物中心如何确保持续经营据了解,2004年国内开业的20余家大型购物中心中,采取只租不售的纯物业经营模式项目大幅增加.因“订单模式”在国内商业地产界名声大噪的万达集团,头痛于与小业主们的销售纠纷,开始下决心改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法,实行全部自己持有产权的开发策略,这也表明中国的Shopping Mall 经营商正在摆脱初期的短视行为,而日益看重购物中心的持续发展.选择了先进的经营模式,还需要良好的操作水平才能确保购物中心的持续经营.从目前国内Shopping Mall的发展状况来看,经营管理水平不高无疑是一个致命的软肋,而在现实中存在的问题主要是项目规划设计时的不合理、招商过程中的混乱和粗放及经营时的市场应变不足.Shopping Mall这种购物中心作为商业与房地产的结合,包含两方面的特点,一方面是房地产的,如地段、区位、商圈、建筑形式、建设规划等.另一方面也包括了商业的,如业态、卖场布局、经营定位等.项目规划之初,除了地段、商圈等这些公认的最为重要的因素外,一些设计和布局的细节也要引起重视.如：外形特色设计,最好是别致而不突兀;电梯要分层,继续上楼时要环绕一个小圈,这样可以使消费者逗留时间长一些,增强其购买欲望;商场食肆分开,不宜全放在顶楼,因为消费者一般都是累了饿了就近去吃饭,这会让他们感到很贴心; 同时楼外可多设立咖啡店、凉茶铺、保龄球馆、射箭场之类的地方,增加人流量;最好还能引进电影院等娱乐场所,如今电影院走弱,结合电影院并实行低价政策,有望提高竞争力;还可以经常举办展览、展销会,增强品牌影响力等等......人气旺了,自然商家就会增多.往往这些细节问题,最能体现出经营者的管理经验和人性化理念.而对招商过程中的混乱和粗放现象,有专家认为集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式,购物中心在进行招商之前,应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究,明确项目的商业主题,对主题的产业链进行分析,如：业态之间的互补性如何两者的消费群体的重叠性如何与周边可替代性购物场所相比,便利性如何等等......上海新天地的开发商瑞安集团董事长罗康瑞就曾说：“新天地最重要的特点是找好的租户,而不是付最高租金的住户.”因为零售商家们关注的是销售力,而购物中心的作用正在于依靠功能组合,创造出与众不同的优势吸引力,帮助零售商实现更多的利润.而优势吸引力的形成就需要特色定位、商品结构、租户结构、人性化的购物环境和行销活动作为支撑条件.因此购物中心经营者必须不断地提高自己的商业运作能力,确定本项目内的商户范畴.在经营过程中还要遵循严格控制和灵活调整的原则,最大限度地维持项目的利好经营.Shopping Mall的“一站式购物”是一个很好的商业形态,但随着国内各城市购物中心数量的增多,同质化现象越来越严重.购物中心必须及时以主动性的租户调整来提升市场应变能力,进一步保持其竞争优势.去年以来,部分城市的购物中心,因竞争的加剧,已经陆续开始进行租户结构和市场策略的调整.如北京东方新天地对租户结构进行了调整,并将写字楼底层做成商业,使商业面积从10万扩大到12万平方米；广州天河城广场对广场、物业公司、百货公司实行统一的品牌战略,将租户实行分类,强化饮食、娱乐功能,使大范围租户结构调整成为整体发展策略的有机部分,进一步增强了品牌知名度和营销能力；大连和平商业广场则引进方特高科技主题乐园,产生良好市场反应……购物中心是公认的长线投资专业,其获利必须经过运营和持有才能获得,这一点已经被中国成功的购物中心所验证.为确保购物中心的持续经营和良好发展,开发与经营Shopping Mall时,一定要把握好三点:。

西蒙（SIMON）地产集团及其在亚洲的运作情况美国西蒙地产集团是标准普尔500指数成分股之一，同时也是北美最大的零售地产上市公司，其拥有、开发和管理的零售地产类型主要包括以下五大类：区域性购物中心、名品直销折扣购物中心（OUTLETS）、娱乐主题型购物中心、社区及时尚生活中心、以及在其他国家拥有的零售地产项目。

总部位于美国印第安纳波利里斯的西蒙地产集团目前在北美、欧洲和亚洲拥有或持有近400个零售地产项目，总租赁面积约2.63亿平方英尺，全球有超过5,000名雇员。

西蒙地产集团以SPG为股票代码在纽约证券交易所公开交易。

西蒙（Simon）04年收购美国切尔西公司Chelsea Property Group 。

切尔西产业集团是世界上经营OUTLETS中心规模最大的开发商、业主和运营商。

其投资组合包括51个高级直销中心,包括在美国41个，在日本8个，在韩国和墨西哥各1个。

西蒙（SIMON）地产集团在亚洲其他国家的运作情况西蒙（SIMON）地产集团在中国的运作情况2005年7月25日，西蒙集团偕同美国摩根士丹利与深圳国际信托投资有限责任公司的商业地产子公司——深国投商用置业有限公司正式签订开发商业地产的合作协议。

深圳格瑞企业管理咨询有限公司深圳格瑞企业管理咨询有限公司是美国西蒙地产集团(NYSE:SPG)、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司共同投资设立的合资公司，创建于2006年，致力于长期投资中国的零售地产项目。

目前在中国投资的第一批大型购物中心分别是常熟、郑州、杭州、苏州格瑞印象城，总投资额近30亿元人民币。

沃尔玛和其他国际知名零售商已经签约承诺成为上述项目的主力商户。

格瑞公司旗下的常熟印象城购物中心已于2008年6月5日正式开业迎宾。

另外，公司在郑州、杭州、苏州的项目都将于2009年正式开业。

与此同时，公司正积极在全国各大城市拓展其他项目。

摩根士丹利房地产摩根士丹利房地产部主要从事三类全球业务：投资，融资及信贷。

西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达来源：i美股作者：王钦中国最大的商业地产商是万达，而北美最大的零售商业地产商是西蒙地产，西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。

2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。

本文是西蒙地产系列文章之一，主要对比西蒙地产和中国最大的商业地产开发商万达。

作为美国商业地产商的标本，一个问题很自然的吸引我们：西蒙与万达这样的国内商业地产开发商相比，主要区别是什么？这个问题太大，但如果只是做最简单也最草率的比较，可以这样来看：西蒙首先是一个房地产信托投资基金（REIT），其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商；而万达，首先是一家地产开发商，其次是一家进行相关多元化发展的综合性企业。

从持有物业规模上来比较，截至到2010年12月31日，西蒙在全球范围内共持有393处物业、大约2450万m2的可租赁面积。

对比万达，由于万达不是上市公司，没有准确的年度数据。

从公开来源的数据中得知，到2010年底，万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，预计年租金收入70亿元（来源于万达官网，2011年7月）。

但是从销售收入上来比较，西蒙集团2010年的销售收入合计约39.6亿美元，按当期汇率折算约261亿人民币。

而万达集团2010年的销售收入达到770亿人民币。

换而言之，万达持有的物业和可租赁面积不到西蒙的一半，但收入却是西蒙的两倍以上。

这一事实反映，两者之间的主营业务和盈利模式存在根本性的区别。

上一篇分析中，我们重点探讨了西蒙地产持有的主要物业及其分类，这一篇，我们着重分析侧重于西蒙的企业性质、盈利和商业模式，并与万达做一个系统的比较。

基本性质：房地产投资信托基金 VS. 综合性房地产开发商在美国，房地产投资信托基金（real estateinvestment trust，简称REITs）通常是拥有、并在大多数情况下运营和管理商业不动产，例如酒店、购物中心、办公楼和厂房等，并以此获取租赁收入的公司。

reits成功案例
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资者的资金购买、经营和管理房地产的金融工具。

以下是REITs成功的案例：
1. 黑石集团（Blackstone Real Estate Income Trust, BXR）：BXR是一个专注于投资高质量、稳定租金收入的商业地产的REIT。

该基金吸引了大量的机构投资者，并为其投资者提供了稳定的收益和资本增值。

2. 安博公司（Prologis）：安博公司是一家全球领先的物流地产开发商和运营商。

该公司通过REITs形式为其投资者提供了参与物流地产市场的机会，并因此获得了成功。

3. 西蒙地产集团（Simon Property Group）：西蒙地产是一家全球顶级的商业地产公司，其REITs为其投资者提供了投资高质量零售地产的机会。

该REITs的表现一直很稳健，为投资者提供了稳定的收益和资本增值。

4. 布鲁克菲尔德房地产公司（Brookfield Property Partners）：该公司是全球领先的商业地产公司之一，其REITs为其投资者提供了投资高质量商业地产的机会。

该REITs的表现一直很出色，吸引了大量的机构投资者。

这些REITs成功的案例表明，REITs可以为投资者提供参与房地产市场的机会，同时也可以为投资者提供稳定的收益和资本增值。

此外，REITs的灵活性使得其能够满足不同类型的投资者的需求，并为投资者提供更多的选择。

美国西蒙房地产集团——Simon ProPerty Group一、公司简介西蒙房地产集团的前身是创立于1959年的MSA（Melvin Simon & Associates），集团总部位于美国印第安纳州的首府印第安纳波利斯，是美国最大的商业地产投资、开发及管理公司。

1993年在纽约证券交易所上市（代码：SPG），是美国证券市场上到目前为止最大的房地产基金IPO，并拥有北美地区公开发售的最大的房地产信托基金(REIT)。

1996年，西蒙与另一个家族地产商DeBartolo合并，其全美第一的商业房地产投资商、发展商的角色，几乎没有挑战者可以撼动。

西蒙的市值是全美国第二大商业房地产投资发展商GGP地产公司（General Growth Properties）的近两倍。

西蒙集团的业务主要围绕四个平台运作：区域性的购物中心，厂家直销（折扣）中心，社区生活中心，以及国际购物中心。

二、公司规模1、美国2005年底，在美国39个州及波多黎各共持有近286个商业房地产项目，其中：171个区域性购物中心（单店可出租面积从40万平方英尺（1平方英尺约合0.093平米）到200万平方英尺之间；18300个店铺，其中：将近700个主力店，大多数为本土零售商），33个Premium Outlet Center（单店可出租面积从20万平方英尺到60万平方英尺之间，主要位于大城市和距离著名旅游目的地20英尺之内的地方），71个社区生活中心（单店可出租面积从10万平方英尺到60万平方英尺之间），11个购物中心或厂家直销中心（单店可出租面积从8.5万平方英尺到30万平方英尺之间）。

另外，拥有10个待开发的地产项目。

公司在美国拥有的房产物业可出租面积将近20000万平方英尺，其中，自有部分为12170万平方英尺。

2005年，实现零售销售额510亿美元。

区域性购物中心Premium Outlet 社区生活中心其他占全部物业年租81.5% 11.7% 5.9% 0.9% 金收入的%占全部物业可出82.7% 6.3% 10% 1% 租面积的%占自有物业可出76% 10.5% 11.8% 1.7% 租面积的%出租率93.1% 99.6% 91.6% 93.1%公司拥有的286个房产物业中有197个为100%自有，有效控制的有20个，松散参与的有69个。

目录CONTENTS第一篇：奢侈品市场现状解析售价已经下调 ------------------------------------------------------------ 1第二篇：香港奢侈品寒流刮向内地我国奢侈品市场前景分析--------------------------------------- 4第三篇：香港现奢侈品关店潮奢侈品行业现状解析 --------------------------------------------------- 6第四篇：中国内地消费者的奢侈品消费上涨9% ------------------------------------------------------- 8第五篇：奢侈品牌为何不愿授权电商品牌 --------------------------------------------------------------- 9第六篇：奢侈品行业步入3.0时代立体化体验直接带动销售 ------------------------------------- 12第七篇：普拉达降价来袭国内奢侈品市场行情分析 ------------------------------------------------- 16第八篇：奢侈品巨头香奈儿忙降价轻奢品牌迎考验 ------------------------------------------------- 17第九篇：爱马仕欧洲涨价奢侈品厂商变相维护中国市场------------------------------------------- 19第十篇：香奈儿加关税下调刺激中国奢侈品市场现降价潮---------------------------------------- 20第十一篇：奢侈品大牌中国忙甩卖奢侈品行业困境依存------------------------------------------- 21第十二篇：业绩不佳上海LV大厦惨被卖中国奢侈品市场分析 ---------------------------------- 22第十三篇：GUCCI五折引哄抢奢侈品厂商前路分析 ----------------------------------------------- 23第十四篇：走秀网时隔四年再获融资奢侈品电商曙光再现---------------------------------------- 24第十五篇：古驰打假起诉阿里巴巴奢侈品行业前景分析------------------------------------------- 26第十六篇：蔻驰三季度净利润暴跌奢侈品行业发展分析------------------------------------------- 28第十七篇：普拉达净利润暴跌震惊外界奢侈品行业未来展望------------------------------------- 29第十八篇：从毕业生跨境卖假LV谈未来奢侈品发展----------------------------------------------- 31本文所有数据出自于《2015-2020年中国奢侈品行业市场需求与投资预测分析报告》第一篇：奢侈品市场现状解析售价已经下调9月初的闷热空气里，熙熙攘攘的人群依然在距离佛罗伦萨车程30分钟的BarberinoDesignerOutlet穿梭。

商业地产王:美国西蒙案例作为地产开发和经营者，如何维护与承租零售商以及终端消费者之间的关系是商业地产商最头痛但是必须解决的问题。

美国的西蒙集团在这方面为我们带来了很多借鉴。

商业地产的确切说法是“零售业房地产”,模式为通过自建、收购的方式获取物业,然后通过出租的方式获得回报。

商业地产经营商的成长来自于两个方面，一是通过改善物业周边环境、提升物业价值，提高出租率和租金价格，二是凭借经营积累的现金和借贷开发或收购更多的物业.两者都会受到市场规模和宏观经济状况的影响.由于运营商所持有的物业往往具有区域地段上的优势,因此拥有较高的出租率和提价能力。

物业出租对资金的需求较小,房地产商可以有较高的现金净流入，积累的资金要么用来向股东支付红利,要么用来获取新的物业、实现增长。

由于对出租物业的公司来说，房产的折旧、摊销费用很高，通常的净利润／每股收益数据并不能准确衡量这些公司的业绩,因此每股经营现金流是行业中更为通行的业绩考量指标。

商业地产运营与住宅有本质区别，住宅从开发、建成到销售直接进入终端，而商业地产从开发、建成到销售只是开端，后面的运营管理才是更重要的工作。

良好的商业地产运营是商业物业增值的最好办法。

作为地产开发和经营者，如何维护与承租零售商以及终端消费者之间的关系是商业地产商最头痛但是必须解决的问题。

美国的西蒙集团在这方面为我们带来了很多借鉴。

美国西蒙“人们知道，他们无论走到世界的哪个角落，只要看到西蒙的标志悬挂在商场外,他们就可以预期这个商场的基本水平不会低于一个标准的质量水平.他们知道，可以在这个标志之下的门内，找到他们想要的东西。

”西蒙集团执行副总裁约翰这样理解品牌对西蒙的意义.美国西蒙房地产集团拥有全美最多的购物休闲娱乐中心、名牌折扣店,还拥有北美地区公开发售的最大房地产信托基金(REITs）,目前市值约为410亿美元，在美国40个州及波多黎各共持有300多处物业，可供出租的总面积约为1880万平方米。