开发项目规费征收一览表
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
房地产项目城市选择及项目判断标准 第一章项目定性判断内容 在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。 为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。 一、理解城市： 1.目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？ 2.城市所处经济圈发展状况 2.1.经济圈的发展历史 2.2.经济圈发展规划 2.3.经济圈未来发展对城市的影响 3.城市人口及经济状况 3.1.城市人口发展状况 3.2.城市人口结构状况 3.3.城市汇集能力 3.4.城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况 4.城市人文、历史特征及发展状况
房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。 5.城市化进程及总体规划。 现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 5.1.城市发展历程及城市化进程 5.2.城市总体规划 5.3.城市交通规划 5.4.城市用地规划 5.5.城市园林景观规划 5.6.城市产业格局规划 5.7.城市历史文化遗产保护规划 6.城市政治、政策环境 目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。 二、理解市场： 1.房地产市场发展状况 1.1.房地产市场发展轨迹 1.2.房地产市场总体特征 1.3.房地产市场未来发展预测 2.房地产行业成长性。
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
关于房地产开发项目前期策划合同的订立 关于房地产开发项目前期策划合同的订立 作者 湖南金州律师事务所文颖 自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。 在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。 一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳
先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。 二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。 （一）委托人的义务 房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有： 1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。 2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。 3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
一、城市准入标准 （一）直接准入城市 1、范围：北京、上海、深圳、广州 2、要求： （1）京郊（含燕郊、廊坊等近京区域）、上海郊区项目，限于和中大型开发商合作，要求有抵押。 （2）深圳、广州的项目，要求在核心地段，并审慎选择实力较强的交易对手（中型以上）。 （3）若项目本身有较大的成本优势且有较稳定的回款保证，可一事一议。 （二）谨慎进入城市 1、天津、重庆限于核心区域，但天津滨海新区（含于家堡区域）不准入。 2、济南、南京、厦门、长沙、武汉、青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州等城市可以准入自住型住宅类项目（其中青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州的项目须非常谨慎），禁止准入商业地产项目（但有地段优势、有独特差异化商业模式的优质综合体项目除外）。标的项目应位于城市核心区域，品质较好，产品定位准确，有拿地成本优势，销售预期良好。交易对手为中大型以上房地产企业；谨慎与风格激进的房地产公司合作，若确有必要进行合作，需满足以下条件：一是控制集中度及授信额度，二是项目位于一线城市， 三是实际控制资产
3、佛山、杭州、泉州、漳州、东莞只和房地产排名前20 的交易对手合作项目。 （三）一般情况下不准入的城市 1、东北区域一般不准入。 2、石家庄、宁波、昆明、南宁、唐山、秦皇岛、烟台、威海、潍坊、淄博、徐州、南通、连云港、镇江、泰州、扬州、盐城、宿迁、温州、绍兴、台州、芜湖、惠州、海口、三亚、贵阳、丽江、南昌、西安、咸阳、宝鸡、兰州、西宁、银川、拉萨、呼和浩特、包头、鄂尔多斯、桂林等城市一般不准入。 （四）特殊情况说明 1、其他未列明准入情况的属暂不准入区域。 2、事务管理类（通道类）房地产业务不受以上区域的限制，但应谨慎 开展，应落实公司对事务管理类（通道类）业务的一般要求。委托方为券商、基金子公司等发行的专项或集合资管计划，设立单一信托的，不属以上事务管理类（通道类）房地产业务，应按照公司主动管理房地产业务的要求办理，应确保基础资产的质量并落实有效的风控措施。 3、商业地产除区域限制外，交易对手应具有丰富商业地产开发与管理经验，标的项目所在位置交通便捷，具有明显区位优势，引入业态科学合理。 4、在谨慎进入的城市，可有选择性开展经营性物业贷业务，具 体要求如下： （1）由国内外知名评估机构出具物业估值报告作为标的物业的参考价值，且须依据当地市场同一区域最新可比买卖成交案例作为参考确定物业价值，贷款额度不能超过抵押物价值的50%。
合同编号：YT-FS-4083-85 房地产策划合同范本(完 整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
房地产策划合同范本(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 根据国家有关法律、法规，甲、乙双方本着互相配合、讲求实效、诚实信用的原则，就甲方委托乙方完成“”的有关事宜，签订本合同书。 一、策划（咨询）项目 二、委托项目进度 策划工作分为两个阶段： 1. 第一阶段：策划市场调查，包括商圈调查、目标人群调查、目标市场调查、产业链调查和竞争对手调查5个内容，并对整体项目进行初步定位，双方沟通达成共识后进入第二阶段，本阶段完成供双方沟通用的《》的中期汇报演示文本，限期为自合同书生效之日起至个工作日。 2. 第二阶段：在甲方认可乙方对项目得出的定位主体的前提下，对定位策划有关内容作出进一步完善，
完成《》，限期为至个工作日。 上述工作在程序上顺延，总体累计时间不超过个工作日。 三、合同金额及付款方式 1. 策划咨询费用为元人民币（￥ 元）。 1）合同签订之日起日内，甲方向乙方支付策划费用的50% 作为预付款，即人民币元（￥ 元）。 2）乙方完成项目一整体策划方案后，通过正式的演示文稿，向乙方当场做出演示讲解，甲方认可后日内，甲方足额支付策划费余款人民币元（￥ 元），乙方方能将《》的正式文本交付甲方。 2.乙方去往甲方处进行策划（咨询）工作，往返路费甲方承担，在甲方处调查工作的交通、住宿费用由甲方承担。 四、甲方责任与权利 1.甲方须指派专人（须书面制定），作为联络人，负责与乙方联络并协助乙方工作； 2.为乙方工作及时提供所需的背景资料和信息；
房地产项目标准说辞 A1户型房地产项目标准说辞 该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、 客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空 间完整的私人专享空间。 一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公 共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。 A2户型房地产项目标准说辞 下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 B户型房地产项目标准说辞 该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗， 餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫 生间。至显居者尊崇人生 B2户型房地产项目标准说辞
该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空 间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。 下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。 上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私 人专享空间只为尊贵的您预留 E2户型房地产项目标准说辞 该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均 位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。 下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。 上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有]专属 卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
本合同双方当事人： 甲方： 法定代表人： 地址： 乙方： 法定代表人： 地址： 甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方针对甲方开发和投资的项目(以下简称该项目)提供全程策划咨询服务事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。 第一条、项目 本协议下所述之项目是指甲方在开发和投资的项目(以下简称“项目”)。 第二条、策划咨询服务委托期 甲方委托乙方自本协议签署之日起至项目定位及产品策划、营销策划、推广策划、销售阶段策划服务完成并经甲方确认为止，为期月为项目进行全程策划咨询服务(“委托期”)。 第三条、策划顾问咨询服务内容 1、在委托期内，乙方为甲方开发之项目进行顾问服务，包括前期策划（市场研究、项目定位、产品策划）、营销策划、推广策划、销售策略的制定与实施等顾问服务。 2、在委托期内，乙方根据策划方案的需要确定培训大纲，进行人员培训； 3、在委托期内，乙方每月应参加_____________次甲方组织的项目协调工作会议。有关项目会议，上述所有会议应由甲方召集并通知有关会议议程。
第四条、双方的责任 1.甲方的责任： 1）提供营业执照副本复印件和银行帐户； 2）提供该地块的电子版地形图,政府有关部门对该地块的控规要求。 3）提供政府有关部门对开发建设该项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售该项目的商品房预售许可证；4）提供关于策划服务项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等； 以上文件和资料，甲方应于本合同签订后逐步完善及时向乙方交付。 2.乙方的责任： 1)指派乙方负责本项目的项目经理，并由该项目经理负责与甲方指派的业务负责人就顾问咨询工作事宜进行沟通、联系与推动，组织专业人员形成顾问咨询专案小组，制定详细的顾问咨询工作执行计划并安排实施。 2)乙方自收到甲方支付的首期顾问咨询费有效付款凭证七日内，即应组织顾问咨询服务项目小组开展工作。 3)乙方每阶段的工作成果以电子文本的形式提交给甲方。本合同的策划工作内容以双方确认的项目系列报告内容为乙方的工作内容和成果。乙方向甲方提交的系列报告以本合同附件所约定的内容为准，应当包括以下内容： ★《市场研究报告》 ★《项目定位及产品策划报告》 ★《营销策划报告》 以上三个报告统称为工作成果。 4)乙方提交的顾问咨询报告应具有科学性、合理性、准确性及适用性。 5)甲方可以就市场顾问、项目定位及物业发展顾问、销售策划顾问等顾问咨询事宜召集乙方进行工作会议讨论或乙方提交书面报告为甲方提供顾问服务。 6)制定推广计划书（包括市场定位、销售计划、广告宣传等等）；
房地产项目计划方案集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格
编号：_____________ 房地产项目策划合同 甲方： ________________________ 乙方： ________________________ 签订日期： ___ 年____ 月_____ 日 甲方: 乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于 的项目（以下简称本项目）的独家策划代理工作，特订立以下合同条款： 第一部分委托策划代理工作方式： 甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。 第二部分委托策划代理工作期限 委托期限由本合同签订生效之日起至本项目交付使用后个月止。 第三部分委托策划代理工作范围 甲方委托乙方策划代理之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为平方米。第四部分甲方的责任与权利 一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。 二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用，其中包括但不限于文本中所列部分： （一）各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等 费用。 （二）各类公关活动所需的展示场地（包括售楼部、展示会等）及有关设备的租用、布置、水电 费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。 （三）广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同, 由甲方直接向制作方付 （四）广告发布费：本项目的广告发布由甲方与媒体单位直接签署发布合同，由甲方直接向发布方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的％左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。 四、甲方负责收取购房人的定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。 五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。 六、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。 七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。 第五部分乙方的责任与权利 乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或视项目 实际情况进行增减： 一、前期策划 （一）市场调研 1、（某地区）房地产市场现状分析。 2、（某地区）主要路段商业状况。 3、消费型商业业态分析。 4、现有商城营运现状分析。 5、典型业态经营现状分析。 6、住宅市场情况。 7、潜在客户市场调查分析。 （二）项目定位 1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。 2、项目产品定位。 3、项目概念定位 4、目标客户市场定位 5、项目定价范围建议 （三）产品优化建议 1、参与项目总平规划讨论。
房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经 济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消 费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活 跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，
私募房地产项目选择标准 一、交易对手选择标准 1、全国龙头和区域领先的房地产企业，优先全国排名前20强的房地产开发商。 2、资产状况、经营业绩和信用记录良好，法人治理结构完善，高管团队有较高的经营水平和诚信水平。 3、具备房地产开发二级或以上资质。 4、能提供足够的履约担保措施。 二、项目地区范围 1、有持续经济增长潜力的一线、强二线城。地区区域中心，知名度较高的经济发达城市。 2、长三角，大湾区经济增长强劲，或受有利政策辐射的二、三线城市。 3、项目所属地区房地产市场不是靠棚改支撑。 三、项目选择标准 1、交易对手已获政府开发授权和其他相应资格，具备一定自有资金。 2、有良好市场前景的住宅和经营性物业（公寓、写字楼、商业）项目用地。 3、土地性质明确，权属清晰，项目土地获得方式合法、价格合理，且取得正规的土地使用权证，符合城市整体综合规划与预计开发计划，拆迁方案明确、可行。 4、项目本身必须权益完整，公司股权结构清晰且股东之间无历史纠纷，债权债务关系简单、清晰；同时通过敏感性分析和压力测试。 5、土地的市场流动性好，完成一级开发后上市交易时成功率高。项目融资方能提供有效足值的相关担保。 6、项目转让价格合理，拿地有成本优势；未来现金流充足稳定；开发及销售计划，现金流测算有盈利空间。
四、项目交易层面及合规层面 1、项目交易对手出资比例不低于30%，且我方控股项目优先股。项目交易层面股债比例不低于8：2，优先劣后比例不高于1：1。 2、股权投资要求有除股权质押外的其他资产担保，要求优先分红；债权投资要求有充分的抵押担保或其它保障措施。 3、项目资金必须封闭，如资金要外用，必须经我方同意方可执行。 4、项目退出首先考虑回收现金，以销售回款、股权转让款或者债权到期回购的形式收回投资。无法实现或者不足以收回投资时，解散并清算项目公司。从项目分得的剩余财产中组织变现。 5、符合协会及托管方最新政策要求。
甲方： 乙方： 依照《中华人民共和国合同法》等有关法律法规，甲、乙双方本着自愿、平等、互利的原则，经过充分友好协商，就甲方委托乙方负责甲方公司项目房地产前期策划事宜达成如下协议。 一、项目概况 该地块位于，地块面积亩，总建筑面积平方米，容积率，项目拟建的物业类型为。 二、前期策划服务内容 1、市场调查 研究方法：○1政府部门走访 ○2当地报刊杂志相关报道 ○3目标客户深度访谈及问题 ○4目标客户座谈会 ○5相关网站信息研究 ○6竞争物业调查 ○7同行言谈信息分析 ○8其它信息汇总 2、目标消费者定位 3、产品定位 4、规划建议
5、投资分析 （详见附件） 三、提供报告期限与付款方式 1、报告期限 乙方将于双方签署此合同并收讫首付款后周(甲方审稿验收时间不计在内)工 作日之内完成该报告，并向甲方递交正式精装打印搞两份。在乙方收讫甲方的第三次付款后，再向甲方递交正式精装彩色打印稿四份。 具体时间安排如下： 第4周：项目投资环境综合评价、需求市场供需对比分析、度假公寓、产权式酒店的市场的研究、产品定位阶段。 第6周：制作小区平面规划图所需数据的整理与分析阶段。 第7周：第一次交流（交流地点设在），提供小区平面规划设计建议。 交流内容：物业类型建议、各功能物业的面积配比建议、用地评价、用地布局、交通分析、景观建议等(提供示意图及文字说明)。 第8周：数据分析与处理、重点案例与可参考案例研究阶段。 第8周：制作第一部分~第四部分的中期报告，以电脑演示及报告概要形式展现。 第9周：第二次交流（交流地点设在），讨论中期报告结论，递交电脑演示光盘一份以及报告概要并提交黑白打印稿两份。 第9周：修改并制作终稿，并递交报告。 2、付款方式 项目前期策划总费用￥（大写人民币元整）。 第一次付款：项目合同签订之日起三个工作日内支付￥（大写人民币元整）。
房地产项目策划书 篇一：房地产项目营销策划书 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组
成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明
确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。
房地产项目策划广告流程 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得 到理想的结果，其流程通常分为四个阶段： 准备阶段：拿地，规划设计出产品(开发公司广告部) 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息 广告公司出媒体计划 一-确定广告目标 一-主题确定及创意表现 一-广告投放时间的确定 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率 准备阶段 1. 拿地，规划出产品 一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就 有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规 划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系 列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自 己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通 会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大， 始终从开发公司的角度出发，视野狭小, 具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从 局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发 商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2 .确定预算 (1) 广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项: A. 广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B. 广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C .广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D .其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、 SP 活动、直效营销等费用 (2) 确定广告预算的方法 如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广 告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、 企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式 A. 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性 B. 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。 C. 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。 D. 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后 估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。 通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在 楼盘销售总金额的1% —3%之间,而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行， 销售结果一旦不如 ■＞确定预算 寻找广告公司 ■＞媒体选择
XXX项目前期策划服务合同 甲方： 乙方： 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民国民法通则》和《中华人民国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称：XXX 项目地址：坐落于省市晋宁县镇滇池湖畔 第二条委托事项
甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括： 第一部分：项目定位服务。 主要包括以下容： （一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。 （二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析： （三）、市场和产品定位报告。
1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式； （四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：
房地产项目开发的地段选择 房地产项目开发的地段选择作者：佚名 时间：2008-6-27 浏览量： 房地产开发项目的地段选择, 其主要责任是项目投资人, 当然作为开发商的员工有责任、有义务提出意见和建议, 但抉择权在项目发起人或项目投资人, 只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种, 可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目, 选择项目必须有充足的、有效的理由。 房地产开发项目的地段选择, 实际上也是一个项目。因此, 地段选择过程, 就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢? 建议从六个方面来理解: 即1、认识开发项目地段的影响因素;2 、识别有增值潜力的地块;3 、地段选择理论;4 、对拟开发地块进行可行性分析;5 、对开发地块进行成本收益分析;6 、选择最优方案。 、认识开发项目地段的影响因素 房地产投资地段的影响因素很多, 不同的地段的影响因素也是不一样
的, 影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时, 根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下: 市场供需行情 一宗地块的好差, 总是体现在需求上。需求大供给量少, 地块价就攀升, 地块就容易出手, 房地产投资商也就可以获得较高投资回报, 那么该地块就是较好的投资地段; 如果一宗地块需求趋少, 则该地块价格就趋低, 房地产投资回报相对较低, 那么该地块就不是好的投资地段。 地块的自然条件 地块的自然条件含盖如下内容: 地块与市中心的距离、地块的地质条件、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害。 地块与市中心的距离, 是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任