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由08金融危机引发的对房地产泡沫成因的思考

内容摘要：8年前的金融危机现如今仍然深深地影响着我们，即使我国能够通过投资、刺激消费等途径较为平稳地渡过这次席卷全球的经济灾难，但很多潜在的问题仍然存在。众所周知，08金融危机是一次由次级住房抵押贷款危机引起

的金融风暴，而这次次贷危机的直接导火索也就是美国金融机构过度追求高风险，贷款给没有偿还能力的人，从而使房价下降，房地产市场泡沫破裂。这里，主要会给大家分析房地产泡沫的成因及影响。

一、我国房地产泡沫的形成及根源

在此先说明一下国际上对房地产泡沫的衡量标准：房价收入比、租售比以空置率。房价收入比指住房价格与城镇居民家庭年可支配收入比，由国家统计局发布的数据可以得知，96年我国房价收入比在5.64，07年则达到了历史最高水平的7.44，而合理的数值是多少呢？大概在4-6之间。而09年的数据表明，北京的房价收入比高达13.9，15年的数据表明，上海的房价收入比高达20.8。这种泡沫程度竟远远高于了27年和次贷危机前的美国，以及97年的香港，况且中国的住宅一般只有50年到70年的使用权，美国则是永久土地使用权。相较之下，更可见中国房地产泡沫之重。

第二是租售比，顾名思义就是每平米使用面积月租金与每平米建筑面积房价之比。一般来讲，租售比在1：300以下，就表明房地产泡沫即将出现；如果高于1：200，就表明这片区域房地产潜力较大，适合投资。根据09年数据显示，北京地区房产租售比高于1：434，不仅表明这个地区房产泡沫之严重，更说明其投资价值变少，价值高于了房产交易价格。

第三是空置率，也就是某一时段内空置房产面积占房屋总面积之比。国际标

准，空置率在20%以上为商品房堆积区，而许多中国的发达地区的空置率高达50%，大多数城市都在30%左右。过高的空置率说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源的浪费。

当我们目睹了美国，这个金融巨人，因为房地产泡沫而献血倒下的时候，我们也要自我反思：这次的信贷危机主要是政策不当以及政府的错误干预引起的，而相比之下，我国的房地产泡沫远超过美国，或许下一次的金融风暴，将会以楼市的崩盘作为序章，席卷整个中国。

中国和美国的房地产泡沫有着相似之处，当然也有不同。当我们分析中国房地产泡沫的时候，会依据国情归纳出三个因素:信贷扩张、土地财政以及住房预售制度。接下来本文会针对这三个要素具体阐释。

1．信贷扩张

信贷扩张源于房地产的高预期收益

商业银行之所以乐于集中贷款给房地产投资，无非在于房贷资产的高收益和低违约率。当商业银行自身所拥有房地产价值提高，也会自然而然的愿意持有更多房地产作为主要资产形式。其次是盲目性，商业银行会在高收预期收益的趋势下盲目乐观的向房地产业提供大量信用贷款，这种对房地产的激励往往是负面的，甚至可能导致房地产的泡沫堆积，或者是压垮泡沫的最后一根稻草。

信贷扩张源于基层银行的激励方式

介于现在的商业银行以国有银行为主导,所以基层分行的主要激励方式是扩大信贷规模。由于信贷扩张对银行短期风险管理影响不大，银行便更有扩大信贷的冲动。这便很好地解释了近年银行信贷扩张如此之快的本质。

中国房地产市场的起步并不是很早，但在起步的前十年里，也就是98年到2007年，全国房地产贷款从原来的1053亿快速增长到了7256亿；同时，个人按揭贷款余额也增长了70多倍，足可见银行贷款扩张之严重。

2.土地财政

房价的攀升的另一个因素，则是地方政府的土地财政政策推动了土地价格的上涨，开发商又将相应成本转嫁给购房者。随着房地产业的飞速发展，房地产业在地方财政收入的比重也越来越大。在现如今房地产泡沫带来的高房价的问题外，政府的土地政策便成为了不可忽视的原因。

“炫耀”政绩导致了地方政府对土地财政的追求

土地财政的形成在很大程度上与中央对地方的业绩考核制度有关，这一点与之前银行的信贷扩张类似。94年分税制的改革，意味着大量税收归于中央，不仅如此，2002年又将地方的快速增长产业所得税改为共享税，即中央与地方共享。这在一定程度上加强了中央的财政大权，并且将事权下放地方。就这样，地方财政支出责任不但没有随着财权上移而减少，反倒有所增加。地方官员GDP和财政收入无法体现在诸如土地升值税等稳定增长的税种上，收支平衡被打破。为了交一份还说得过去的业绩，地方政府便不得不以土地出让相关收入作为补充财政收入的重要来源。所以，这种以GDP和财政收入为核心的政绩考核体制便成为地方政府追求土地财政的内在动力。

3.住房预售制度

住房预售制度可以说是一个适得其反的制度存在。设置住房预售制度的本来目的是为了降低房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，以促进中国住房制度改革的顺利进行。但是，由于没有一套健全的法律制度、信用体系及

房地产市场监管制度，使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张过度和风险转移的工具。住房预售制度作为一种单边风险承担机制，它本身可以说是不完善的，因为它更多的是考虑地产开发商的利益，而风险则由购房者以及信贷给购买者的商业银行来承担。所以可以这样说，住房预售制度是房地产泡沫的制度根源。至于开发商呢，他们掌握的市场信息要明显大于购房者，利用这种信息的不对称性可以制造房地产市场供求紧张关系，并且能够放出错误的信息，用所谓高涨幅来诱导消费者以更高的价格购买，从而达到牟利的目的。

当然也不能忘记我国固有的资源紧张问题，也就是土地的供不应求。我们不得不以高价买房，看似是因为房地产的供不应求，本质上则是土地的供不应求。为什么中国难以开发更多的土地去做房地产，或许正是因为中国13亿人口的粮食需要广袤的土地去种植农作物，所以我国也一直有一条耕地面积红线，而在短时间内，它是不可能逾越的。

中国积年累月堆积的房地产泡沫已经十分明显，为了防止下一次金融危机出现在我国，我们必须从美国那里吸取教训。政府“救市”看起来会成为一个好的选择，因为中国为了防止美国式金融危机，就必须稳定国内房地产市场价格。然而这是本末倒置的，美国金融危机的直接原因就是越吹越大的房地产泡沫难以为继，导致泡沫最终破灭。所以我们发现，表面上看，这样做使得房地产市场波动问题暂时得以解决，地方政府土地财政收入增加，GDP也增长了，房价暂时得到稳定。但是，房地产市场发展的历史表明，吹大的泡沫最终是会破灭的。

财政风险和金融风险永远是房地产泡沫的隐患，至于我们能否避免金融危机的到来，就要我们自己不断摸索，完善制度，从根本上解决问题。

参考文献：徐进《房地产世界》昌忠泽《房地产泡沫与中国宏观经济政策的调整》

《华尔街见闻》王焕文《信用无价——从金融机构看2008年经济危机》

2008年金融危机爆发的原因及其带来的启示

2008年金融危机爆发的原因及其带来的启示一、金融危机的爆发 2007年2月13日，作为美国第二大次级抵押贷款公司的美国新世纪金融公司发出2006年第四季度盈利预警，美国次级抵押贷款风险开始浮出水面。随后，次贷危机的影响逐渐蔓延，5月到6月，一些西方对冲基金破产；7月次贷问题导致私人股本运转失灵；8月次贷危机扩散至股市，全球主要股市每个交易日股价下跌2%以上的事件经常发生；8月至9月，出现全球性信贷紧缩，多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金，也无法阻止次贷危机的爆发。2008年9月，美国次贷危机再度激化，金融风暴很快从美国的抵押贷款机构、投资银行蔓延到保险公司、储蓄机构和商业银行。9月7日，美国政府宣布接管美国房利美公司和房地美公司；9月14日，美国银行收购美国第三大投资银行美林公司；9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟公司不得不申请破产保护；9月16日，美国联邦储备系统宣布向美国国际集团(AIG)提供850亿美元紧急贷款；9月25日，美国联邦监管机构接管华盛顿互惠银行，并将其部分业务出售给摩根大通公司……越来越多的大型金融机构倒闭或被政府接管，次贷危机演变成为金融危机，而且越来越失控。更为严重的是，这场危机很快扩展到全球，使得世界经济增长明显放缓，部分主要发达国家或地区经济陷入衰退，主要金融市场急剧恶化，全球股市遭受重创，多国政府财政赤字增加，全球通货膨胀压力增大，世界贸易环境恶化，多国就业形势严峻，失业人数不断攀升。时至今日，虽然说全球经济整体呈现复苏态势，但一些国家仍然深受其累。这场席卷全球的金融海啸使国际金融体系遭受到严重的冲击与考验，同时也逆转了世界经济增长的强劲势头。二、金融危机产生的原因（一）直接原因第一，过度的金融创新。这场全球性金融危机起因于美国次级信用住房抵押贷款债务的证券化，而次贷证券化和次贷证券买卖正是为满足金融家们对尽可能多的高额利润的追求。“两房”通过资产证券化，将购买到的商业银行及房贷公司流动性差的贷款转换成债券在市场上发售，吸引投资银行等金融机构来购买。投资银行再利用所谓的金融工程技术，把这样的债券进行分割、打包、组合并出售。经过这一系列的工序之后，金融交易的链条加长了，没有人再去关心这些金融产品真正的基础价值，大家关心的是它们更高的投资收益率。于是，美国本土和海外越来越多的投资者开始对担保债务权证(CDO)等金融衍生产品疯狂追求，大量金融机构参与其中。美国房地产泡沫的风险随着这些金融衍生产品扩散至全球，最终使美国次贷危机波及全球，形成全球金融危机。第二，宽松的货币政策。在次贷危机爆发前，美国的货币政策长期以来倾向于宽松状态，低利率在刺激美国民众的消费欲望的同时又导致了储蓄下降和股价上涨，股市财富效应的显现又会再度刺激消费，导致楼市不断上涨。持续走高的房价使得贷款公司放贷的欲望以及各类投资者分享房产增值收益的野心随之增加。于是，以股价和房价互相推动的泡沫逐渐扩大，并且形成了一个庞大的以房产和股票为资产的中产阶层。大批中产阶层的消费模式影响着许多美国民众，这样就直接导致了整个美国以透支的方式进行消费。我们看到的事实是美国民众从金融机构借钱，金融机构再从金融市场借钱，整个美国从全世界借钱。最终，美国进入了一个债务链，上述链条中任何一环的脱节都将导致泡沫破灭、危机爆发。第三，金融监管的缺失。在上世纪30年代经济大萧条时期，美国也曾对金融体系实行较严格的管理制度，颁布《格拉斯-斯蒂格尔法》，对金融业实行分业监管和分业经营。而1999年《金融服务现代化法案》颁布以后，美国实行金融自由化，形成一种介于分业监管

2008金融危机简介

2008年国际金融危机的产生和影响 2008年爆发了全球性的金融危机，此次危机极为严重，为上个世纪30年代的经济大萧条以来最为严重的危机，对全球经济产生了广泛的影响，可称之为“金融海啸”。那么，此次金融危机是怎样形成的？对世界经济、中国经济，对我们大学生又会产生怎样的影响？一、国际金融危机产生的原因何谓金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、工商企业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机、次贷危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。在金融危机期间，人们往往基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模会出现较大的损失，经济增长受到打击。严重的金融危机往往伴随着企业大量倒闭，失业率大幅度提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。此次金融危机始发于美国的次贷危机，由美国次贷危机的发展而演化成了一场席卷全球的国际金融危机。此次金融危机，一般认为浮现于2007年下半年，自美国次级房屋信贷危机爆发后，投资者开始对按揭证券的价值失去信心，引发流动性危机，导致金融危机的爆发。到2008年，这场金融危机开始失控，并导致多家相当大型的金融机构倒闭或被政府接管。随着金融危机的进一步发展，又演化成全球性的实体经济危机。何谓美国的次贷危机？它的影响为什么那么大？美国次贷危机的全称应当是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。什么是次级按揭贷款？所谓次级按揭贷款，就是给资信条件较“次”的人的按揭贷款。次级按揭贷款是相对于给资信条件较好的人的按揭贷款而言的。相对来说，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入或还款能力证明，或者其它负债较重，他们的资信条件较“次”，因此，这类房地产的按揭贷款，就被称之为次级按揭贷款。相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式方面，通常要支付更高的利率，遵守更严格的还款方式，以控制金融机构在次级按揭贷款上的还款风险。这种做法是常规的做法。但是，由于美国过去7、8年以来新贷款松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，由于美国金融监管部门的监管缺失，这种常规措施并没有得到普遍实施，这样一来，次级按揭贷款大幅度增加，次级按揭贷款的还款风险就由潜在转变成现实。在这过程中，美国众多的金融机构为了一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打

房地产泡沫形成原因以及防范措施

目录提纲：摘要引言简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、房地产泡沫的实质二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机三、房地产泡沫的成因（一）过度投机（二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张四、防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程（一）我国房地产泡沫的形成原因（二）我国房地产泡沫治理的对策

房地产泡沫形成原因以及防范措施内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营

房地产产生泡沫的原因及其防范策略

学号：现代房地产投资与开发结课论文课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）：姓名：指导老师：班级：日期：2014/12/25

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略

1前言房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾荷兰1634-1637年的郁金香泡沫密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫日本房地产泡沫我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济

08年世界金融危机与97年东南亚金融危机爆发原因的区别

08年世界金融危机与97年东南亚金融危机爆发的原因 08美国金融危机爆发的原因: 美国金融危机表面看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，深层次原因则是美国金融秩序与金融发展失衡、经济基本面出现问题。金融秩序与金融发展、金融创新失衡，金融监管缺位，是美国金融危机的重要原因。一个国家在金融发展的同时要有相应的金融秩序与之均衡。美国在1933年大危机以后，出台了《格拉斯-斯蒂格尔法》，实行严格的分业监管和分业经营。在随后近60年里，美国金融业得到了前所未有的发展，但在其高速发展的同时，金融市场上的不确定性相应增加。1999年美国国会通过了《金融服务现代化法案》，推行金融自由化，放松了金融监管，并结束了银行、证券、保险分业经营的格局。此外，金融生态中的问题，也助长了金融危机进一步向纵深发展。金融生态本质上反映了金融内外部各要素之间有机的价值关系，美国金融危机不仅仅是金融监管的问题，次贷危机中所表现出的社会信用恶化、监管缺失、市场混乱、信息不对称、道德风险等，正是金融生态出现问题的重要表现。从1999年开始，美国放松金融监管使金融生态环境不断出现问题。金融衍生品发生裂变，价值链条愈拉愈长，终于在

房地产按揭贷款环节发生断裂，引发了次贷危机。华尔街在对担保债务权证(CDO)和住房抵押贷款债券(MBS)的追逐中，逐渐形成更高的资产权益比率。各家投行的杠杆率变得越来越大，金融风险不断叠加。美国金融危机的另一原因还在于美国经济基本面出了问题。20世纪末到本世纪初，世界经济格局发生了重大调整，世界原有的供需曲线断裂，出现了价格的上升。美国采取了单边控制总需求的办法，使得原有的供给缺口不断扩大，物价持续上升，就业形势出现逆转，居民收入和购买力下降。过去60年，美国经济增长和国内消费超出了本国生产力的承受能力。一方面，美国在实体经济虚拟化、虚拟经济泡沫化的过程中，实现不堪重负的增长；另一方面，美国把巨额的历史欠账通过美元的储备货币地位和资本市场的价值传导机制分摊到全世界。这增加了美国经济的依赖性，动摇了美国经济和美元的地位和对它们的信心。次贷危机之前美国政府出台的一系列限制进出口的法案和政策，是导致经济环境走弱的重要因素。在进口方面对发展中国家制造各种贸易壁垒，在出口方面又对技术性产品设限，这些政策直接推动了美国物价的上升，减少了美国的就业机会，抑制了国内的经济创新动力，这也是金融危机爆发的重要诱因。 97年东南亚金融危机爆发的原因：

日本房地产泡沫原因及过程

日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫摘要如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)

论：中国房产市场泡沫破裂的后果

中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。

房地产泡沫成因与对策分析——以HN省为例

房地产泡沫成因与对策分析 ——以HN省为例摘要：在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大中城市的房地产泡沫程度普遍偏大，更有个别城市的泡沫程度已经明显显现出过大的趋势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，形成的一种房地产市场发展的假象。而HN省房地产业的发展是我国房地产业发展的一个缩影,经历过泡沫期、萎靡期,凭借着建设国际旅游岛战略的出台,HN省房地产业逐渐发展起来。所以，通过对HN省房地产泡沫成因的分析，或许我们可以找出相对的预防对策。关键词：HN省房地产泡沫成因对策 1 绪论 1.1 研究背景目前，房地产业作为中国乃至世界各国的重要支柱产业，一直都是前沿热议话题。在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大、中型城市的房地产泡沫程度有点偏大，而且很普遍，甚至有一两个城市的泡沫程度开始呈现出过大的严峻发展态势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，从而形成的房地产业市场发展的一种虚假现象。资产泡沫的其中一种表现方式就是房地产泡沫，如果处理的不好，极有可能对这一国的宏观经济形成动荡，危害性极大，因此房地产泡沫一直以来都是各个国家关注的重点。而HN省房地产业的这种发展模式相当于是中国房地产业发展的一个典型,房地产业历经泡沫期、萎缩期、然后到成熟期，靠着建设国际旅游岛战略政策的作用下,HN省房地产业开始渐渐发展起来。因此，从对HN省房地产业泡沫的各种成因的分析中，或许我们可以找出相对的预防对策。 1.2 研究目的及意义

房地产业在经济发展当中一直都是其中的一只代表支柱，通过对房地产业泡沫形成原因的研究，分析种种情况，得出决策，对房地产业的稳定、健康发展有着重要推动作用，从而实现HN省经济和社会发展的战略目标，对于促进经济和可持续发展都具有非常重要的意义。（1）通过对本课题的研究，有利于了解HN省房地产业的泡沫成因以及危害；（2）从中得出有利于HN省房地产业平稳、健康发展的相关策略。 1.3 国内外研究现状 1.3.1 国内研究现状李东晔（2019）在《我国房地产市场泡沫分析》中，明确提出投资者的投机行为、中介的代理问题、金融政策的支持三个方面是导致房地产泡沫的主要的原因，还研究出统计法、指标法、模型法等三种用来检测房地产泡沫的方法，可以检测和分析国内的房地产业是否产生了泡沫和泡沫发展的严重程度，大大地方便了对于房地产泡沫的产生和发展程度的预警措施，而且还可以加强我国对于房地产业市场的风险预防和抵御能力。且李东晔认为房地产泡沫的产生、蔓延和消亡必然会对经济市场形成巨大的动荡，只有加强对于房地产业的泡沫形成原因的深入且准确的研究，才可以不断加强预防和提升抵御房地产业泡沫和相关金融风险的能力。徐国栋（2019）在《房地产泡沫的传染机制及成因研究》的分析里，运用“VAR模型、脉冲响应函数和方差分解”等三种方法对中国各个阶梯城市之间的房地产泡沫蔓延机制进行了深入研究分析,从中发现了小型城市的房价对于大城市房价产生的影响微乎其微，反而是大城市的房价对于小型城市的房价形成了一定的传染效应。因而发表了“是否控制住一线大城市的房屋价格是抑制房地产泡沫的关键，加强调控一线大城市房价对全国的房地产的宏观调控来说有非常重要的意义”的建设性意见。张靖伟（2019）在《历次金融危机共性对中国启示，从房地产泡沫角度分析》中明确指出，房地产行业的房屋价格起伏并不是连续性的, 也没有形成固定的周期。又提出了投机才是导致房地产泡沫出现的主要因素,造成了房地产业经济体系中的货币供应量急速增长。由于当前我国的房地产业市场价格的飞速增长, 导致了泡沫的产生, 很明显中国的房地产市场已经违背了“房子是买来住的, 而不是用来投机”的初衷, 这无疑成为了我国实体经济发展的拦路虎, 国家和社会应该要高度重视起来。

2008年金融危机的原因

2008年金融危机的原因 133农村合作金融（1）班邵舒琪金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、工商企业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机、次贷危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。在金融危机期间，人们往往基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模会出现较大的损失，经济增长受到打击。严重的金融危机往往伴随着企业大量倒闭，失业率大幅度提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。一、背景 2007年4月4日，新世纪金融公司申请破产保护。2007年8月6日美国第十大抵押贷款服务提供商美国住宅抵押贷款投资公司申请破产保护。2008年9月7日美国财政部不得不宣布接管房利美公司和房地美公司。2007年7月16日华尔街第五大投资银行贝尔斯登关闭了手下的两家对冲基金，爆出了公司成立83年以来的首次亏损。2008年3月美国联邦储备委员会促使摩根大通银行收购了贝尔斯登。2008年9月15日美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司申请破产保护。2008年9月15日晚些时候，美国银行发表声明，它愿意收购美国第三大投资银行美林公司。2008年9月16日美国国际集团（AIG）提供850亿美元短期紧急贷款。这意味着美国政府出面接管了AIG。2008年9月21日，在华尔街的投资银行接二连三地倒下后，美联储宣布：把现在只剩下最后两家投资银行，即高盛集团和摩根士丹利两家投资银行，全部改为商业银行。这样可以靠吸收存款来渡过难关了。至此，历史在2008年9月21日这一天为曾经风光无限的华尔街上的投资银行画上了一个惊人的句号，“华尔街投资银行”作为一个历史名词消失了。2008年10月3日布什政府签署了总额高达7000亿美元的金融救市方案。美国金融危机的爆发，使美国包括通用汽车、福特汽车、克莱斯勒三大汽车公司等实体经济受到很大的冲击，实体产业危在旦夕。美国金融海啸也涉及全球，影响到了全世界。二、概括 2008年爆发的全球性金融危机，被称为上个世纪30年代的经济大萧条以来最为严重的危机，对全球经济产生了广泛的影响，又称2008年世界金融危机、次贷危机、信用危机、2008年华尔街金融危机、2008年金融崩溃、金融海啸及华尔街海啸等名称。2008年的金融危机始发于美国的次贷危机，由美国次贷危机的发展而演化成了一场席卷全球的国际金融危机。此次金融危机，浮现于2007年下半年，自美国次级房屋信贷危机爆发后，投资者开始对按揭证券的价值失去信心，引发流动性危机，导致金融危机的爆发。到2008年，这场金融危机开始失控，并导致多家相当大型的金融机构倒闭或被政府接管。随着金融危机的进一步发展，又演化成全球性的实体经济危机。美国次贷危机的全称应当是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。而所谓次级按揭贷款，就是给资信条件较“次”的人的按揭贷款。次级按揭贷款是相对于给资信条件较好的人的按揭贷款而言的。相对来说，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入或还款能力证明，或者其

中国房地产泡沫化现状及成因分析

TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58

中国房地产的泡沫形成原因及防范措施

山东职业学院毕业论文题目：中国房地产的泡沫形成原因及防范措施课题名称：房地产泡沫系部：土木工程系专业：房地产经营与估价姓名：赵彤学号： 201004013234 指导教师：高恒

目录摘要································································ 一、房地产泡沫的实质二、我国房地产市场现状三、房地产泡沫的危害 1.造成经济结构和社会结构的失衡 2.容易引起金融危机 3.造成生产和消费危机 4.容易引发政治和社会危机四、房地产泡沫的成因 1.过度投机 2.消费者及投资者对未来价格的预期 3.银行信贷非理性扩张五、防止房地产泡沫产生的措施 1.加强对房地产市场的宏观监控和管理 2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3.强化土地资源管理 4.加强金融监管力度，合理引导资金流向六、我国房地产泡沫成因及其治理过程谢辞 (57) 参考文献 (58)

摘要房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。关键词：房地产泡沫；成因；措施；防范一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、我国房地产市场现状 2011年中国地产泡沫继续越吹越大房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进

2008年金融危机的成因及各国的应对策略

2008年金融危机的原因及各国的应对策略 2008年9月15日以美国雷曼兄弟倒闭、美林证券贱卖、摩根斯坦利并购为标志的的“百年一遇的金融风暴”发生了，并迅速席卷全球，波及范围广、冲击力度强、连锁反应快都是前所未见，是世界面临着有史以来最严重的危机，给世界各国经济法阵和民众生活带来严重影响。 1形成原因 1.1 次贷危机是导火索美联储为了应对2000年互联网泡沫破裂，遏止美国经济的衰退，连续多年下调联邦基金利率。货币的扩张和低利率形成了低成本的借贷环境，认为未来的房价只涨不跌，促使美国民众涌入房地产领域。但是这些房地产的销售对象主要是美国中下收入阶层。在美国制造业转移的情况下，中下阶层的收入难以提高，在金融资产泡沫推动下的房地产价格的不断上升，最终把他们逼到破产的地步，引发了世界性债务危机。金融经济逐渐演变成投机经济，金融泡沫越来越大，风险越来越高。以房地产市场和信贷为基础的金融衍生工具市场犹如空中楼阁，因次贷危机的发生而轰然倒塌。因此，这次金融危机的本质是“次贷”引发的金融危机，而金融衍生产品的创新只是放大了“次贷”金融危机，将美国“次贷”金融危机演变成全球性金融风暴。 1.2 美国过度消费和亚洲过度消费是实质美国的过度消费和亚洲新兴市场经济国家的过度储蓄是这次金融危机爆发的深层原因。长期以来美国国内储蓄一直处于低位，对外经济表现为长期贸易逆差，平均每年逆差占GDP总额达到6%的水平，且这些逆差主要靠印刷美元“埋单”。而中国、日本等亚洲国家和石油生产国居民则是储蓄过度，长期贸易顺差，积累起大量的美元储备。这些美国经济体外的美元储备需要寻找对应的金融资产来投资，这就为华尔街金融衍生品创造、美国本土资产价格的泡沫化提供了基础。 1990年代后期，充裕的全球资金涌入美国，金融业在美国的发展越来越旺盛，金融产业演变成一个大产业，可以吸纳大量的就业，产生大量的产值，有关统计数据显示，美国金融产业所创造的增加值竟达到GDP的40%。然而，由于美国经济和世界经济周期已经进入IT周期波段的末尾，缺乏投资机会，而且美国已经将大量的制造业转移到国外，通过制造业信息化而提升劳动生产率的机会也失去，近期又不可能有大量的科技创新项目吸纳融资。在这种情况下，华尔街金融资产的供应没有坚实的实体经济发展作为支撑。全球经济实际上处于一种动态无效的状态：充裕的储蓄资金找不到与之匹配的投资项目。 1.3 国际货币体系缺失是前提从全球区域分布来看，美国这样的发达国家过度消费，美国之外的亚洲新兴市场经济国家、石油输出国家和某些欧洲国家过度储蓄，这种区域消费和储蓄的不对称必须依赖一个因素才能实现，即美元充当国际货币，成为硬通货的代表，储蓄过度的国家和居民将美元作为财富长期积累。因此，美国的长期贸易逆差和上述国家的长期顺差可以通过美元的流动来平衡，美国长期用印刷货币来平衡全球实体经济中的非均衡，迟早要出问题。因

中国房地产泡沫产生的原因分析

【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产泡沫已经成为我国所关注的热点与难点问题。而房地产业作为我国重要的支柱产业，它的兴衰存亡也关系着我国经济的发展，20世纪末日本发生的房地产泡沫的惨痛经历，也让我们开始对中国的房地产业产生了深深的忧虑。房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。一、土地的稀缺性和有限性稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。二、过度的投机需求人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。三、信贷扩张随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。

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