某地块出让地块可行性研究报告
（2011）004号宗地
投资可行性研究报告
目录
第一部分项目概况 5
一、宗地基本情况 5
二、宗地获取进程 14
第二部分城市发展情况 15
一、城市概况 15
二、经济环境 16
三、周边可比土地市场成交情况 18
四、宗地所在区域发展规划 20
第三部分房地产市场分析 27
一、房地产市场总体概况 27
二、2010年郑州市区房地产主要指标 29
三、XX新区市场状况 29
四、地块区域主要竞争楼盘情况 32
五、XX新区办公物业产品特征 35
第四部分写字楼消费者需求分析 44
一、目标客户群体构成分析 44
二、目标客户群对写字楼的需求分析 44
三、目标消费群体消费心态及消费行为研究 47
第五部分项目定位 47
一、项目SWOT分析 47
二、写字楼定位 48
三、商业定位错误！未定义书签。
四、产品设计建议错误！未定义书签。
第六部分：规划方案建议 49
一、项目规划主要依据错误！未定义书签。
二、规划方案建议 49
第七部分投资分析 52
一、项目成本分析 52
二、销售价格分析 56
第八部分：经济效益分析 57
一、最高可承受地价分析 57
二、敏感性分析 58
第九部分：主要结论和建议 59
一、主要结论 60
二、主要建议 50
前言——项目综述
XX（2011）004号宗地位于XX新区九如路东，龙湖中环南路北，用地面积约48亩，将于7月13日挂牌出让。
用地性质为商务金融，容积率为2。根据宗地自然条件和周边市场状况，确定项目定位为新客站地标写字楼。规划方案以两栋点式写字楼为主楼，主楼之间以两层商业用房为纽带连
接，入口大堂以钢结构做成两层挑空。
可实现商业销售面积约1.1万平方米（含地下一层），写字楼销售面积5.76万平方米，地下车库570个。依据同比市场定价，写字楼正常销售均价为16000元/平方米，商业销售均价（两层商业）20000元/平方米，地下车库12万元/个。在税后销售利润率为15%、20%、25%的情况下，该宗地最高可承受地价分别为2177万元/亩、1948万元/亩、1719万元/亩，可实现税后利润分别为17183万元、22911万元、28639万元。
第一部分项目概况
一、宗地基本情况
（1）宗地名称：XX（2011）004号宗地。
（2）用地性质：商务金融
（3）用地年限：自土地出让之日起40年。
（4）宗地位置：位于九如路东，龙湖中环南路北。该宗地东侧为龙翔二路（规划路），北侧目前为农田，规划用途为居住用地。
XX （2011）004号宗地位置图
宗地片区中心位置距离XX 新区CBD 核心商务区仅2公里，东距龙子湖大学城3公里，南距新火车站5公里。处在CBD 核心商务区与CBD 副中心（龙湖）走廊的中间地带。
郑政东出
2km
CBD 核心5km
3km
龙子湖大
新火车
二七广
宗地