一、土地使用权评估说明
(一)评估对象概况及影响地价的因素说明
纳入本次评估范围的土地使用权是广州市塑料工业股份有限公司所使用的，位于广州市海珠区燕子岗南路50号工业区的土地，土地登记用途为工业用地，使用权类型为出让用地，终止日期为2054年11月2日，使用权面积18,451.00平方米。地上建有厂房等建筑物，建筑面积共7926.4平方米。
1.个别因素分析
评估对象位于广州市海珠区燕子岗南路50号工业区的土地，附近多为工厂，所在区域各项配套条件一般，对外交通较便捷。
2.区域因素分析
(1)地理位臵
广州市海珠区燕子岗处于海珠区古称“江南洲”，位于广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。全区面积90.45平方公里，总人口123.73万，辖内有18条行政街。
海珠区有着得天独厚的地理和人文环境，是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，江岸线长达47.35公里，地理位臵优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。海珠区历史悠久，人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯至距今2000多年前的东汉时期。区内遗迹旧址、名人故居和和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史底蕴。
海珠区是广州市能通往珠江三角洲各市、县，和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内河涌密布，水上交通方便，不仅是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口。区内有客运货运码头，船舶可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。
陆路有主干道、次干道、支路，三级路网遍布全区，12座跨江大桥与市内各区相连，内环路、环城高速公路和华南大疲乏横贯全区，地铁二三号线通过区内最繁华地段，路桥网络四通八达。
目前，海珠区正致力于建设滨江路具有岭南特色和异国情调的旅游休闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型零售购物、商业服务中心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散中心，琶洲赤岗地区的会议、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区的现代都市型生态农业旅游中心。这六大中心已初具规模。
海珠区既有都市的繁华热闹，又有乡村的田园景色。以“江、涌、林、园”为特色的江岛生态系统，使海珠区成为最适宜创业发展和生活居住的现代化“生态城区”。
海珠区一贯坚持“经济强区，科教兴区，环境建区，文化立区，依法治区”的发展思路，实施“优先发展服务业，优化提高工业，积极发展都市型生态农业”的产业发展战略，以房地产为龙头，大力发展商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业，促进全区经济健康发展。
(2)交通状况
海珠区燕子岗交通便利。
沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城—中大、布匹市场—新城轴线—琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西向各功能区联系起来。
沿广佛线发展轴：西部旧城—工业大道板块—广州大道南专业市场—新客港—新渔科技园—生物岛，是海珠岛南岸各重要组团的之间联系线。
沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于海珠区—市桥“南部转移带”。该段各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。
沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，从广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。
(3)发展规划
海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，沿以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。城区结构为“一城两片，绿心蓝脉”，其中“一城两片”为东部创业组团，西部居住与商业组团；“绿心蓝脉”为以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环绕城区。
空间布局上，提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制房产、完善配套”的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。
海珠区将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、江南西路围合地段构建海珠西部旧城中心；在广州新城中轴线赤岗段形成海珠区东部新的城市中心。
在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。
同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。
海珠区已成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔的发展前景。随着广州国际会议展览中心、国际生物岛等重点项目落户海珠，海珠区的区位优势日益凸现。新世纪迎来新机遇，历史悠久的海珠区将焕发更灿烂的光彩。
国有土地使用权收回方式及其补偿 国有土地使用权的收回方式主要有三种：一种是行政处罚性“收回”。如果土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，那么市县人民政府可以依照法律法规的规定决定收回土地使用权。该方式的法律依据是：《土地管理法》第37条第1款、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款等。一种是土地使用权使用期满“收回”。政府在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。对此《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条均有明确规定。 上述两种方式均属于“无偿”收回国有土地使用权的情形，一般情况下不会给予土地使用权人补偿，因此本文不做过多探讨。以下仅就第三种收回方式“法定事由收回”做重点说明，后文所称国有土地使用权收回也均是指“法定事由收回”方式。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地
使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。那么国有土地使用权收回到底是依何程序进行，又是依何标准补偿呢。 依据《土地管理法》第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此，只有有权人民政府可以批准收回国有土地。土地管理法虽对收回土地使用权的批准权限作了规定，但还是没有针对收回土地使用权的法律程序诸如公告、提出收回方案和补偿方案等进行规定，因此急需立法予以完善。综合各地的通行做法笔者认为应当按照以下程序进行：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。 国有土地使用权收回应当如何给予补偿呢。依据《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。实际上国有土地使用权收回的补偿应当分为两部分来看。对于地上的建筑及附属物依据物权法第四十二条进行补偿，既对房屋依法进行征收，价格参照被征收房屋类似房地产的市场价格，国有土地使用权同时收回。对于没有地上物部分的土地应当参照收回土地时的评估价格既土地使用权市场价格进行补偿。对此《深圳市土地征用与收回条例》第三十三条规定：采取作价补偿方式收回有偿出让的土地的，应当对剩余年期部分的土地及其地上建筑物、附着物给予补偿。剩余年期部分的土地的作价补偿金额参照收回土地时的评估价格计算。
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
如何对海域使用权进行评估 一、海域估价的概念与意义 （一）海域估价的概念 海域估价（评估）是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的使用价值所作的评定和估算。 （二）海域估价的目的和意义 1、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上，尚需制定一系列配套法规予以细化。特别是在海域有偿使用的量化方面，在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。 2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动。 3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。 4、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。 二、海洋资源管理及海域估价的现状 （一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章 现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状 《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。归结起来，主要有如下： 1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程） 房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。 2、管理程序上没有较成熟的方式 3、缺乏专业资质的估价部门 目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门，大多借助土地、房地产部门的做法，这种做法与海域是否吻合，值得探索。 4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难 用海行业是一个新兴行业，与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取，就算能够索取到这些资料，但这些资料的真实性如何判定？就算是真实的，但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现？这些也都值得探索。 5、海域使用权与临海土地分离难 对于临海工业、港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的，这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功能性来讲，脱离了临海土地，海域就失去了许多实用性。目前，除渔业及养殖用海外，海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上，如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域的实际价值。特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数
无形资产(除土地使用权)评估业务审核基本标准 一、评估报告说明及明细表三级审核基本标准: (一)资产评估明细表或收益预测表(检查依据和检查要点): ①单项无形资产或者无形资产组合评估，应当编制评估明细表; ②评估明细表反映的信息应该完整、计算结果正确; ③评估明细表和各级汇总表的钩稽关系正确。 (二)评估报告及说明内容规范性及完备性(检查依据和检查要点): 1、评估报告主要内容完整性 (1)报告应当明确阐述和介绍委托方、产权持有者和其他报告使用者;
(2)产权持有者介绍一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。 2、评估目的 评估报告载明的评估目的应当唯一，表述应当明确、清晰; 3、评估对象和评估范围 (1)评估对象和评估范围表述准确; (2)应当具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。 4、价值类型及其定义 (1)评估报告应当明确价值类型及其定义; (2)说明选择该价值类型的理由。 5、评估基准日
(1)评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致; (2)评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。 6、评估依据 (1)评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等; (2)评估依据的表述应当明确、具体; (3)评估依据在评估基准日是有效的。 7、评估方法 (1)评估报告应当说明所选用的评估方法; (2)应当对三种基本方法进行适用性分析，并具体充分地表述选择所选评估方法的理由。
8、评估实施的主要程序 (1)进行现场调查、收集评估资料的过程; (2)分析、验证、整理评估资料的过程; (3)评估相关参数的选取以及运用评估方法对各类资产价值进行计算、分析、判断过程; (4)对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。 9、有关评估项目的说明内容 1)无形资产的性质、权利状况及限制条件 ①对无形资产的性质、权利状况及限制条件表述清晰准确; ②上述表述与实际评估对象实际情况相符。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令） 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
中华人民共和国土地管理法实施条例 （国务院令第２５６号） 第五章建设用地 第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
填海造地用海海域使用权价值评估研究 摘要：填海造地工程具有资源独占性特征，形成的土地较非邻海陆地往往更具 价值优势。我国目前的海域使用权出让过程中，并未充分或完整考虑填海造地用 海工程海域使用权的客观价值。海域使用权价值低估不仅导致公共财政收入受损，更是引起我国沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。本文以 我国填海造地用海工程海域使用权价值评估的实际出发，分析了填海造地工程海 域使用权的价值优势和劣势，论述了其价值构成，并提出了基本的评估思路和方法，并认为其对提升填海造地工程实施的科学性有重要意义。 关键词：填海造地；海域使用权；价值评估 0引言 近年，我国工业化、城镇化进程持续快速发展，各类开发区、滨海新区在我 国沿海地区蓬勃兴起。2000年以来，我国平均每年填海造地面积约300平方公里，相当于10个澳门的陆地面积。同时，许多填海形成的陆地利用效率很低，许多 开发区土地在低价出让后被闲置，如大连STX项目。很多滨海新区因无人入住成 为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。 除了宏观政策导向、土地利用指标限制、地方政府政绩等外部因素外，附加 价值高和低成本之间的巨大利差是沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主 要原因之一。由于我国的海域使用权公开交易和评估制度尚处于起步阶段，仍缺 乏较为系统的针对性评估理论和实践积累，许多海域使用权价值往往被低估。用 海申请人往往只需支付极少的海域使用金，投入一定填海造地成本即可换取一块 景观优良的滨海土地，其实际总体投资成本经常远低于购买土地的价格，而形成 的土地由于具备滨海景观、海上交通、海洋资源等优势，价值更高。这种价值洼 地现象，不仅造成了海洋资源的过度开发和浪费，同时客观上也影响了公共财政 收入，损害了公共利益。 1我国填海造地海域使用权价值评估现状 ⑴评估制度起步较晚 国家海洋局于2012年公布了一批海域使用权评估机构推荐目录，并鼓励在 海域使用权出让、交易、抵押等环境引入评估机制，但截至目前评估并未列入必 须程序。 ⑵评估基本理论不系统 国家海洋局于2013年发布了《海域评估技术指引》。该指引较多的借鉴了 土地使用权评估的理论，对海域使用权评估的因素选取和方法仍缺乏系统和令人 信服的论述。 ⑶评估实践经验匮乏 由于海域使用权评估尚未全面推广，且被推荐进行海域评估的机构多为海洋 系统或专业单位，缺乏对价值评估理论的理解和实践经验，评估质量总体水平不高，海域评估实践积累不充分。 2填海造地海域使用权价值评估特点 ⑴评估对象多为待开发或在开发海域 由于海域管理法规规定，填海造地并经过竣工验收后的海域可以换发海域使 用证，所以大多数填海造地后的土地都以土地使用权形式存在，故填海造地海域 评估对象多为待开发或正在开发的海域。 ⑵评估价值受个体自然条件因素影响大
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》
中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日
目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件
摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日：2008年8月4日。 价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法：采用假设开发法。 评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日2008年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人： 评估项目负责人：评估项目复核人： 报告日期：2008年8月5日
七、海域使用权评估说明 (一)评估围 评估围为港鸿业石化码头所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。 (二)评估对象概况 1. 海域基本情况 估价对象为港鸿业石化码头所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。证载海域使用者为港鸿业石化码头，用海类型为港口用海。海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。 2. 海域利用状况 该海域为港鸿业石化码头工程用海，港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。港鸿业石化码头工程位于港南沙区小虎作业区的规划围，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。 建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。 (三) 估价依据 1. 法律、法规和政策文件 (1)《中华人民国土地管理法》
(2)《中华人民国海域使用管理法》 (3)《中华人民国土地管理法实施条例》 (4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》 财综[2007]10号 (5) 省财政厅、省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号 (6) 国家海洋局《关于缴纳港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号 (7) 省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号 (8) 其他有关法律规定、政策文件等 2. 资产占有方提供的有关资料 (1)《海域使用权证书》 (2) 海域使用权评估申报明细表 3.评估机构掌握的相关评估资料 (1)评估对象所在区域的区位条件资料。 (五) 评估原则 本次评估过程中遵循的主要原则有： 1. 遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
租赁土地使用权价格评估 1、估价依据： 租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。 2、价值标准： 租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。 3、估价方法： （1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。 4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。 国有承租土地使用权的价格评估问题。思路如下： 1.首先设定该宗地为出让国有土地使用权，采用基准地价系数修正法、成本逼近法等2种方法评估出50年的地价。 2.其次，评估土地年市场租金。市场租金＝50年出让土地使用权地价×土地还原利率/[1-1/(1+土地还原利率)的50次方]。 3.第三，评估土地的盈余租金。盈余租金＝市场租金－合同租金（即租赁合同中确定的租金）。 4.第四，评估承租土地使用权剩余年期的地价。地价＝盈余租金/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)的5次方]。式中的5为剩余土地使用年期。 集体土地租赁权思路为： 1.首先评估出集体土地使用权的地价。采用的方法为直接采用基准地价系数修正法或收益还原法等方法。建议是不要扣除出让金或者土地补偿费、劳动力安置补助费。 2.其次，评估市场租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,2"。 3.第三，评估盈余租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,3"。
XX地块土地使用权出让价格评估报告 目录 1宗地土地价值评估 (1) 1.1 土地估价原则 (1) 1.2 估价方法选取 (1) 1.3 假设开发法评估模型 (1) 2宗地基本概况 (2) 3土地拍卖价格评估 (3) 3.1 宗地技术经济指标 (3) 3.2 物业销售价格预测 (3) 3.3 物业销售收入估算 (4) 3.4 项目投资估算 (5) 3.5 土地价值评估 (7)
1宗地土地价值评估 1.1土地估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，对受委托对象进行价值评估。具体遵循的基本原则：合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变动原则和多种方法相结合的原则。 1.2估价方法选取 估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法，根据待估地块土地使用特点和土地评估的规定，本地块地价评估采用假设开发法进行评估，结合土地出让起始价，进行加价分析，通过假设开发法评估做到深度性综合考量，降低评估值误差。 1.3假设开发法评估模型 运用假设开发法来确定宗地的限价，其基本思路为： 研究待估宗地基本情况 选择用地最佳开发方式 估算开发后的房地产价格 估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用 项目开发周期内的利润计算 图1~1 评估方法操作流程图
2宗地基本概况 图2-1 项目地块位置图 用地地点概述：该宗国有建设用地位于南宁市经开区金凯路北侧、新屯路南侧项目规划用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 项目实际用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 用地性质：城镇住宅、批发零售用地 容积率：≥2.5且≤3.2 建筑密度：≥25%且≤30% 绿地率：≥35%
关于印发《海域使用论证收费标准（试行）》的通知 国海管字[2003]110号 颁布时间：2003-3-31发文单位：国家海洋局 沿海省、自治区、直辖市海洋厅（局）、海域使用论证资质单位、局属各单位： 为了加强对海域使用论证工作的管理，规范海域使用论证执业市场秩序，保证海域使用论证质量，维护国家海洋权益和海域使用者的合法权益，根据《中华人民共和国海域使用管理法》，经与国家计委协商，我局拟定了《海域使用论证收费标准》，现下发试行。 各有关单位在试行《海域使用论证收费标准》的工作中，请及时将有关意见反馈给我局。 二○○三年三月三十一日 海域使用论证收费标准（试行） 目录 1、总则 2、海域使用现状调查 3、海洋勘测 4、海洋生物调查 5、数学模型和数值计算 6、论证分析和报告编写 1、总则 1.1 本标准是《中华人民共和国海域使用管理法》配套制度之一。
1.2 《海域使用论证收费标准》的项目根据《海域使用论证大纲》的要求设立。海域使用论证收费系指论证方根据委托方的委托，进行资料收集、现场踏勘、大纲编制、测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、模拟计算及编写报告等收取的费用。 1.3 海域使用论证收费计算公式为： 海域使用论证总费用=调查项目总费用+数值计算费用+报告编写费用； 调查项目总费用=各单项调查费用总和； 单项调查收费=野外调查（或取样）费+测试分析费； 各单项调查、分析、计算费=收费基价×附加调整系数。 1.4 以下各项费用未列入本标准收费项目，应由委托方负责支付。具体经费额度由委托方和论证方根据各分项目的市场价格协商确定。包括项目如下： 1.4.1 勘察队伍调遣费：包括仪器设备运输费、装卸费及人员差旅费等； 1.4.2 临时基础设施及现场准备费：勘测现场的搭建路桥、清除障碍、接通电源、水源等临时生产和生活设施费，与勘测有关的青苗补偿费、海上养殖赔偿费和土地占用费等； 1.4.3 测量标志材料费：包括原材料费、加工费及运杂费等； 1.4 4 冬季作业的取暖设施及燃料费； 1.4.5 租船费及其它设施的租用费； 1.4.6 专家评审会议费用。
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下： 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发…2012?35号）要求，
由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 六、出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 七、部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 附件：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行） 2013年4月8日
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 重庆市国有土地使用权出让合同范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
出让方：_______________________________ 地址：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 受让方：_______________________________ 地址：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 根据《中华人民和共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《重庆市土地管理规定》等有关法律法规规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，依法订立本合同。 第一条出让方同意将位于 __________________ ，面积 _________ 方米（以交地面积为准）的国有土地招标出让给受让方作为商业、住宅用地，出让年限商业40年、住宅50年。其出让年限从签订正式合同之日起算。 建设用地位置与四至范围以用地红线蓝图为准 地下资源，埋藏物和市政公用设施属国家所有，均不在土地使用权出让范围内。地下空间的深度开发应遵循国家的有关规定。
关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告 蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司 一、估价案例的主要情况 1、估价案例的背景 委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。 2、估价对象概况 （1）宗地登记状况： 估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。 （2）宗地权利状况： 估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。 （3）宗地利用状况：
估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。 3、估价目的 提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。 4、估价时点 经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。 5、地价定义 根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。 6、估价方法的选择 根据《城镇土地估价规程》（以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，