豪宅会所会所的设计·运营全攻略
阅读引语在物业发展建议阶段，我们经常会深刻感受：会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施；但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高价值，恨是因为它的经营难题；现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；……我们为什么研究会所？同时，我们常常会遇到这样的问题：为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我们很兴奋；开发商考虑到运营难题，一再删减会所的功能，或固执地拒绝建会所，我们很苦恼；客户未必明白自己的真正需求，开发商仍然在延用高档大盘会所的手法来操作豪宅会所，我们很迷茫；……
国内豪宅会所的现状开发商：经营问题成为顾虑的焦点：·厦门会所约100%亏损；·广州会所约90%亏损；·深圳会所约84%亏损；·北京会所约60%亏损；·香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：·功能设置无经营意识；·功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；·对金钥匙等专业公司笃信；·……目前国内会所普遍处于亏损状态的原因那么，我们如何推动开发商建会所？又如何解除开发商会所建成后能否成功运营的疑虑？国内成功会所典型案例国内豪宅会所成功经营4大模式大而精的俱乐部模式——棕榈泉13,000 平米五星级豪华
俱乐部式会所会所主要功能设施——集中于高规格的健身
保健和餐饮会议经营状况及启示——专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒店）酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店
l依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好l业主只享有康体方面的优惠大而专的开放经营模式——海月花
园7000平方米社区会所会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦经营状况——外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求大而专的半封闭经营模式——香港
阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所阳明山庄会所外部功能设置阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营
香港楼盘会所多以“开发商自办”和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。l内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫
球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。l对外经营的会所（案例：柏景湾）在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。小而精的半封闭经营模式——金林半岛3000平方米顶级会所
以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力4大会所模式的适应性KPI豪宅会所成功运营的共同因素重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是会所经营的重要趋势国内楼盘会所品牌嫁接：l万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心；l万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽；l华侨城：整合丹桂轩等小众餐
饮品牌l星河丹堤：引入中航健身会l招商海月：2层整层包给李云迪的老师但昭义，设名人钢琴中心l北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢
会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性内地豪宅客户群体也对物管费敏感，如爱琴海6元/平方米月客户抗性极大香港将会所费用嫁接到
物管费的做法在内地不适用，香港有法律保障以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，带动其它经营项目的消费将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目：保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用
一些体会……ü会所设置不单是豪宅的锦上添花，而是有力支撑豪宅高价值和高价格的必备设施；ü豪宅因地域、文化、项目不同，因“豪”的程度各不相同，故会所设置首要考虑的，不是不切实际的“豪”的功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑的是会所功能设置后能否运营的问题，是按开发商实力确定会所功能的可落地性；ü一旦确定后，在与开发商就会所方面较量的过程中，该坚持就得坚持，并动用公司一切资源说服开发商，否则一再折中后的会所将是一块四不像的鸡肋。ü此外，在业主天域物业发展建议阶段，我们没有沿用一贯物业发展建
议的套路，而是将片区管家作为会所业主享有的权益，形成5大专属服务体系。经营会所，就像烹饪一道好菜，要为你的食客负责，好看只是一时的功效，它的味道、营养都要够格，才能最终赢得称道。如何将会所经营从无味鸡肋变为香辣鸡翅，炒、炸、焖、煮、溜、煎……方法不拘，只要用心，就可为你的业主烹饪出一道好菜，赢得长期的功效！八大会所外包商推荐
别墅设计理念 1、别墅设计理念别墅的设计一定要注重结构的合理运用。局部的细节设计是体现出主人个性、优雅的生活情趣。在合理的平面布局下着重于立面的表现，注重使用玻璃、石材及质感、涂料来营造现代休闲的居室环境。 2、别墅设计理念在别墅的设计过程中，设计师先考虑整个空间的使用功能是否合理，在这基础上去演化优雅新颖的设计，因为有些别墅中格局的不合理性会导致整个空间的使用。合理拆建墙体，利用墙体的结构有利于更好的描述出主人的美好爱巢。尤其别墅中最常见的有斜顶、梁管道、柱子、等结构上出现的问题，如何分析、利用出现在问题这是设计过程的关键所在。 3、别墅设计理念设计风格： 简洁明快型： 简洁明快又不单调的设计风格，营造出温馨、典雅、舒适、庄重的室内设计效果。主要用材质的质感变化，简洁明快的线条造型，配以灯光的修饰，这样的结合就饱满了空间。 欧式风格： 欧式风格的主基调为白色，主要的用材为石膏线、石材、铁艺、玻璃、壁纸、涂料等去体现出欧式的美感，欧式风格独特门套及窗套的造型更能体现出欧美风情，更能体现出主人身分的象征。结合后期欧式家具的衬托空间自然的流露无疑。 古典风格： 主要的宗旨是隆重、豪华、典雅，设计手法主要采用符号，壁炉与柱子的构图表现鲜明的欧式古典风格，色彩中加入金色，深红色的木材使空间典雅而富丽。 现代风格： 主要是根据客户的爱好。比如：
色彩上、造型上等，现代风格的类型好几种，非常抽象是十分能体现主人个性的风格。居室设计师是利用客户的想法来设计别具一格的效果空间。 中式风格： 中式风格说白了就是我国古代的家居风格。主要造型是以明、清家具为主。如： 窗花、条案、茶几、线条、字画等材质的对比营造氛围。材质的主要色调为黑色、深红木色，设计过程中也是根据户型来量身设计，因为中式风格的设计有一大部分是造后期的家具配式来点亮整个空间，在设计中考虑合理衔接家具、空间的点、线、面之间的流畅，造型太乱的线会打乱整个空间。 别墅设计理念刘萍设计，专门从事高端纯设计，有着多年的设计经验，有着专业的团队，提倡“为生活而创意，为人物而设计”。因为专业而受到社会的认可好评。其代表作品有思必好系列网吧、芹芥兰餐饮、太阳岛洗浴会所、冰岛咖啡、帆摄影连锁、普罗米新办公楼，成都市武侯区民政局婚姻登记处办公楼、翡翠城样板房、蔚蓝卡地亚别墅等。
建筑设计住宅户型设 计
住宅户型设计 ◆房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。 ◆房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 ◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在８０～１００平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在１００～１２０平方米之间，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在１４０～１５０平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 区分住宅的基本功能
一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的
房地产户型讲解 一、讲解顺序 总体思路:总—分—总 1.明确户型（几房几厅几卫），明确面积（多大面积） 2. 确定方位（上北下南左西右东） 3. 讲解路线 ａ、纵向讲解：进门（大门朝向、寒暄）——厨房——生活阳台——餐厅——客厅——阳台（穿插个功能区的优势、总结组合优势）——客卫（方位、优势）——主卧（优势、设计重点讲解）——次卧（优势简明扼要）——整体组合优势总结 ｂ、分区讲解：进门——动区（客厅、餐厅、厨房、阳台）——静区（主卧、次卧等）整体组合优势总结 二、注意事项 1.把客户引导至户型南向 2.手势为四指并拢，指定位置，（指定一个位置时，手指不可在户型上乱晃，直到该位置 讲解完毕） 3.多用“您的”，让客户身临其境 4. 注意感情渲染，描绘客户住进去之后的情景 5.注意每个功能区的优势 6.增加互动，多提肯定回答的问题 三、各个户型的优、劣势及劣势回避办法 （1）四房 优： 1.户型方正，面积适中。 2. 布局舒展，尺度宽松，动静分区
3.全明设计，南北通透，即充分采光，又有利于室内空气流通。 4.客厅超大开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好。 5.厨房与餐厅东西相连，就餐、使用更加便利。 6.餐厅北面带阳台设计，采光，观景，生活更方便。 7.客卫干湿分离又照顾到了3个卧室及客厅的便利性。 8.主卧带独立卫浴，便捷之中尽显优越与尊崇。 9. 主卫独立朝南，阳光杀菌，享受健康生活。 10. 主卧梯形窗设计，三面采光效果更佳。 11.超大主卧，4米开间，更能彰显主人尊贵和大气。 12.次卧室带储藏室设计，居家生活人性化设计。 13. 北边的卧室避免了一节过道，更能节约面积，增大使用空间。 劣：以及针对劣势的说辞 1.客厅进深太短，不够大气。 解决：餐客相连，本身空间感就很好，再加上客厅4.8米超大开间，客厅非常开阔。 2.餐厅、厨房太小不实用。 作为南北通透的四房设计，有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实用性，再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线。厨房面积有×个平方，设计成L型的厨房，洗切烧一体化，两个人同时做饭都可以，操作动线更加的合理。现在厨房都是整体橱柜，紧凑实用，不需要这么大。 3.过道太长，太窄浪费面积。 书房的门对这门从风水上来讲，没有任何影响，再说这样还可以增加您书房的通风。 4.北卧室的门与入户门相对，冲风散财。 书房的门对这门从风水上来讲，没有任何影响，再说这样还可以增加您书房的通风。 5.没有飘窗设计。
【绿城研发】绿城豪宅户型设计准则 绿城豪宅户型设计准则 一.绿城豪宅定义 汉语中的“豪”字有很多意思，其中常用的意思有大、特殊权势者等。以往的豪宅多指的是有权势的人（如有权力、有钱财、贵族身份等）住的大宅子。现代的豪宅概念则是指针对极少数社会顶层的消费者而设计的，最大限度地整合社会的各项精华资源，售价昂贵、地段优越、品质精良、品味独到、空间宽阔、装饰华美、服务完善、设施完备、技术先进，同时具有极高安全性与私密感的住宅。豪宅与其说是居住的场所，更多的则是体现居住者身份与社会地位的重要标志。 豪宅是一个社会发展到某个阶段的产物，豪宅集中体现了特定历史阶段人们对理想居住品质和居住文化的一种趋于极致的追求，历史上的豪宅往往都代表着一个时代文化与建筑的巅峰，始终是后世人类精英的精神样板。真正的豪宅承载的正是这样一种生命的巅峰情结，随着社会的发展，豪宅的内涵在不断变化，但其所蕴含的那种追求精致完美生活的精神一直没有变，对于社会的整体进步起着积极推动的意义。 豪宅大致包括城市型的公寓豪宅和郊区型的别墅豪宅两大类，本文仅对建筑面积在300m2（或套内面积在240m2）以上的城市型的公寓豪宅进行探讨。 二、豪宅必须具备的要素 豪宅之所以成为豪宅，除了外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，还应具备其它一些必要条件和充分条件，一些物质和非物质的因素。豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位的特殊载体，只提供给位于金字塔尖的极少数人，要成为豪宅，其必备以下几个特征因素。
1．稀缺的地段环境资源 豪宅作为稀缺产品，必然占据稀缺的自然景观资源及历史人文背景。最好是以上两者兼得，至少居其一。这也是房地产开发中常提地段概念，不过相比其它普通高端住宅，豪宅更突出自然景观和历史人文背景，而交通、市政、配套等方面则可以适当弱化。欧洲著名的庄园式豪宅无不兼具上述两种资源，优美的自然景观不用说了，其建筑本身往往是经过数十年甚至上百年的历史积淀，即便是新建的也都处于类似的环境当中。 2．高度的社会资源整合 除了对于自然人文资源的高强度占有之外，豪宅还需要整合现代社会的各项优秀精华资源，对于大量的资金投入、高品质的设计施工、顶极的材料设备、高科技系统的运用以及超星级酒店式管理的接入进行高度有效的整合。 3．难以复制的个性化特征 或者是得天独厚的外部环境，或者是悠久的人文传承，也或者是传世的名师设计，独到的生活品味，又或者是现代科技的高度集成，个性化的功能配置，作为豪宅，具有某些难以复制的特质，是与普通住宅甚至普通高端住宅拉开距离的重要因素。 4．体现在各种细节中的奢华 超大尺度的生活空间，超越基本生活要求以外的功能配置，卓尔不群的建筑形象，高档稀有的外饰面及内部装饰材料，精益求精的施工工艺，这些贯穿始终的细节都是体现豪宅的奢华与难以企及的距离感的重要因素。 5．具备作为第一居所的特征
豪宅高贵的内涵与品质 经典的建筑与稀缺的地理位置，悠远的历史沉淀出城市的底蕴，一部豪宅进化史，就是一座城市的传记。 豪宅是一座城市中浓重的一笔，你能想象没有肯辛顿的伦敦，没有比弗利山庄的好莱坞，没有长岛的纽约，或是没有外滩的上海将会多么乏味？经典的建筑与稀缺的地理位置，悠远的历史沉淀出城市的底蕴，一部豪宅进化史，就是一座城市的传记。 万变不离其宗的“院落精神” 自古以来，“中国的院子”与国人的生活空间息息相关。皇家看故宫，民宅看乔家，如果看文化，就要看园林，这些传统的中国豪宅，都有一处共同点就是：庭院。院落是容纳天地宇宙和世代繁衍的空间，讲究四方围合，中间藏气，追求“天人合一”，代表了中国人居住的最高理想。 要了解中国的豪宅文化，不得不从四合院说起，大到辉煌的紫禁城，小到胡同里的普通人家，都是中国人赖以生存的天地。如果你去后海游玩，顺着前海西街，就能看到最壮观、保存最好的一座四合院――恭王府，包括府邸和花园两部分，中线对称，以正房、东西厢房围绕中间庭院形成平面布局，讲究“北屋为尊，两厢次之，倒座为宾，杂屋为附”，
设计富丽堂皇，斋室轩院曲折变幻，风景幽深秀丽。 浪漫、奢华、时尚，一个都不能少 提到欧洲的豪宅史，首先就会想到遍布欧洲各地的城堡。城堡是欧洲中世纪的产物，战乱割据时代，贵族们纷纷修建城堡，除了作为贵族的居所，它还承载着军事上的防御用途。直到14世纪末城堡的防御职能逐渐失去以后，城堡才完全以艺术、生活为发展目标，并诞生了一大批风景秀美的浪漫城堡。西班牙塞哥维亚城堡因其独特的造型，被选为迪士尼乐园中白雪公主童话城堡的蓝图，德国的新天鹅堡则是迪士尼乐园睡美人城堡的灵感来源。 “奢侈的对立面不是贫穷，而是粗俗。”康朋街的Chanel 故居可以说是最时尚的豪宅。Chanel故居有着辉煌壮观的纪念收藏，随处可见东方的文化，收藏着三十多扇中国乌木漆面古董屏风，这里你还可以看到山茶花、双C、菱格纹等很多经典元素。在这里，她拥有了自己的象牙塔世界并极尽奢华之能事。 豪宅，是一种生活品质 即使到今天，人们对于豪宅的追求仍然是世界性的，正如富豪喜欢扎堆，豪宅也往往具有很强的地域性。英国伦敦是全球房产的首善之区，伦敦的诺丁山、肯辛顿和切尔西都是豪宅集中的区域；美国富豪则习惯在气候宜人的加州附近安家；在非洲，南非以拥有最多最密集的豪宅著称；而在南
豪宅户型设计要求 600-800平米：空中四合院 ●层高不低于3.6米，体现顶级豪宅的空间尺度。 ●一层一户设计，位于单层面积400平米以上楼座的顶层，设计时结合不同楼 座平面的面宽和进深尺寸，合理设计户型。 ●采用两层设计，采用内院式空间组织方式，打造中式社交府邸。 ●要求首层体现礼仪会客功能： ?以围合式院落打造传统中式和院空间，四周围合设计建筑，中间为主庭院空间，通过边庭院的设计保证每一个居室空间采光均好； ?采用三进式入户空间设计，从前院-中庭-室内构成完整的入户序列，同时，入户空间通过影壁的设计进一步增强私密和尊贵的入户观感； ?主要功能空间需要有中西双厨、双餐厅，南向中堂超大会客厅，书房、小型会客室等多重接待空间，中心庭院要求尽量方正，面积达到100平米以上； ?如空间允许，建议考虑私家小泳池； ?考虑首层地面覆土深度，尽量实现可在中心庭院及边庭院中种植小乔木。 ●要求二层设计为休息功能： ?主人休息区与客房区相对分离； ?在庭院上空设计“回”形游廊，起到连接各个居室的作用，同时保证每个空间都可做到一步观景；
?要求设计四间以上卧室，且均为套房设计； ?主卧采用双套房设计，满足男女主人不同作息时间的生活起居，套房内包含全明卫生间和可步入式衣帽间； ?顶部设计采用全封闭的天幕，实现有天有地的传统人居模式。 500-600平米：云顶别墅 ●层高不低于3.6米，体现顶级豪宅的空间尺度。 ●一层一户设计，位于300平米以上产品的顶层，设计时结合不同楼座平面的 面宽和进深尺寸，合理设计户型。 ●采用两层式设计，实现功能分层，营造别墅级居住感受。 ●要求实现极致的大面宽、短进深设计，实现舒适度升级。 ●要求首层设计为接待及客房居住空间： ?入户花园式设计，增加入户空间的情趣； ?超大客厅，预留充足的接待空间，可直接进入空中花园； ?分别设计中西双厨及独立双餐厅，并连接开敞式阳台； ?要求至少设计两间客房，采用套房式设计，具备独立的卫生间及衣帽间； ?首层考虑工人卧室与生活阳台一体化设计，由公共电梯直接进入，最大化避免工人工作对主人生活的影响。 ●二层为主人居住空间及私家会所空间： ?主卧采用双套房设计，满足男女主人不同作息时间的生活起居，套房内包含全明卫生间和可步入式衣帽间； ?设计家庭厅，可用于影音室、茶室等多功能空间，可供家人休息娱乐，注
基于豪宅的设计理念与趋势探讨 发表时间：2018-03-29T14:42:08.943Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第31期作者：韦志林 [导读] 本文就从豪宅的设计理念与趋势展开分析。 摘要：生活水平的提高，豪宅市场逐渐升温，在中国，豪宅主要体现在规模、地段与售价上，并不是真正意义上的豪宅，而中国豪宅还处于起步阶段，居住层面基本的技术质量与舒适度标准问题尚未解决，更少有文化层面的追求。而社会对好豪宅的需求是有相当潜力的，因此，开发真正意义上的豪宅是中国房地产提高行业档次的必要选择。基于此，本文就从豪宅的设计理念与趋势展开分析。关键词：豪宅；设计理念；趋势 1、顶级豪宅的概念 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。住宅从大的类型来分，有独立住宅（即通常所说别墅类住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要评判别墅类型住宅的豪华程度，应该主要考虑其对室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以在对豪宅的评述应分为两类：独立型豪宅或称别墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。如图1所示。 2、别墅豪宅的设计理念 2.1注重室外景观与建筑设计的搭配 别墅豪宅讲究舒适的生活，这就需要高度重视住宅内部的户型功能与面积，与此同时，更不能忽略建筑之外的私家环境和公共生活环境的部分。二者要统一协调，缺一不可。户外活动构成别墅业主业余生活的重要组成部分，其中包括自家花园内的活动和整个小区的活动，这种生活要求接近自然、健康舒适，因此需要更多的户外活动场地和设备。 2.2山水环境的重要作用 评价一栋别墅是否高档，首先要从三方面入手，一是大的周边环境，二是社区内部环境，三是别墅自身院落和内部居住空间的环境。环境是决定一个别墅的品质与前途的关键因素。业主买别墅不是讲究住得更好，而是生活的更好，买别墅的主要目的就是提高自己的生活质量，追求更好地室外居住环境，所以这里天然的山水环境会是决定别墅的价格的有力因素。豪宅最需要的就是自然山水，恰恰最缺乏的也是自然山水。因此很多项目工程在不具备自然山水的情况下采取人造的形式，挖人工湖、建造高尔夫球场等，用来弥补自然环境的不足，但这并不是真正优质的自然环境，与城里高档住宅相比，仅仅是住户密度降低而已，因此只能成为经济型别墅而不能成为豪宅。 2.3庭院生活 别墅的庭院对业主的重要程度不亚于起居室，因此需要有高档舒适的庭院环境。保证悠闲自在。需要有自然清新的鲜花，满足视觉，清新空气，愉悦心情，更要有位置优越的赏景设施，闲来喝喝咖啡下午茶赏个落日都是必须做到的。 2.4社区生活 别墅社区是诸多家别墅聚集在一起的小区式别墅社区，并不是一栋栋别墅划分的纯私家用地的集合，因此需要有足够的公共活动用地，饭后散步、遛狗、健身的设施必不可少。应业主的要求，需要有一条足够长度、视野开阔的散步路线，景观较好的地区须设置供人休息用的活动场所。社区公共生活的景观绿地面积与质量标志着整体社区生活的档次。 2.5起居生活 别墅豪宅在起居生活设计方面要较高档住宅更为细致、具体、设计更加人性化、追求高品质的生活。在室内功能开发方面，可以结合新的生活方式，设计家庭舞会、艺术展厅、私人雪茄吧、以及酒吧、餐饮、娱乐休闲三位一体的多种私人活动空间及会客方式。高级别墅豪宅除去必不可少的起居室，其他空间的发展才是体现别墅豪华高档的关键，因为主旨是关注私人发展，个人品味追求与生活境界的提升。 3、公寓式豪宅在原有基础上的设计突破 3.1外观设计 公寓豪宅要在普通住宅中脱颖而出，奢华显赫的外观是必不可少的重要因素。公寓豪宅讲究的是看得见的豪华，这不同于传统的深宅大院讲究低调的引人入胜，我们需要一眼就看得出移不开的效果。因此公寓豪宅不仅仅是住宅楼，更是栋标志性的建筑物，体现户主们的生活品味。 3.2拓展自身优势 高层住宅可以俯瞰四周的城市景观，这正是公寓豪宅的优势所在。因此拓展自身优势，就须要扩大观景面，具体可以调整室内布置扩大外墙面积，广泛运用落地窗、转角窗，更可以设计成全玻璃幕的效果，用来适应公寓豪宅观景的要求。 3.3营造独门独户的感觉 利用垂直交通设施和形体设计，私家电梯直接入户，户与户之间错开分布等方式来加强独门独户的感觉。 3.4室内的个性化空间设计
高层豪宅的户型创新 推荐语：暂定。 一、豪宅户型基本特征 1.空间的豪华感： a.高度尺度：通过提高层高扩大尺度，营造豪华大气感；高层豪宅面积和空间较大，为避免天花给人造成的压抑感，需要提高层高来体现舒适和尊贵庄重感；
上图为绿城·御园的样板房。绿城·御园的地下车库层高，由传统的 3.6-3.8米提升至4米，入口处层高达到2.4-2.6米，这一系列的高度提升，不仅带来更舒心的停车体验，更避免了地下空间的局促感与压迫感，使得各类高档私家车都有足够的活动及停放空间。 b.独立交通：电梯独立入户，提升尊贵感；高层豪宅梯户比小，电梯尊贵感、私密感、专属性、智能性强，均为电梯直接入户且主仆分梯；同时，梯户比多为2梯1-3户，3梯1-2户，少数为1梯1户。 案例名称梯户比电梯配置 上海华府天地1梯1户日本进口FUJITEC电梯，主人专属电梯 上海汤臣一品3梯1户定制永大日立高速电梯，轿厢高3.5米， 速度到4m/s，主仆分梯，结合三道掌纹 门禁系统，确保住户的私密性 北京御园2梯3户原装进口三菱电梯，每户设置专属住户电 梯，电梯直接入户，磁卡智能控制 深圳伍兹公寓2梯1-2户未知
上图为龙湖唐宁ONE 户型图，两梯两户，采用电梯双开门的方式，保证独立的入户空间。 c.仪式空间：注重玄关，圆厅等对称，仪式空间的打造。 高层豪宅尤其是对于较大面积或顶
层产品来说，讲究的是“登堂入室”，然后是客厅、起居室餐厅等。 上图为星河湾240平米户型图。空间特点：用别墅的手法做平层，采用严格的轴线对称手法，体现奢华与尊贵； 2.生活私密性 a动静分区：休闲娱乐，私密生活，社交生活及其他辅助功能，需做到动静分区，保证主人的私密性； 顶级高层豪宅分区规则：
附件1 绿城集团住宅精品工程认定技术标准 绿城房地产集团有限公司 二○○八年五月
目录 1 总则 (3) 2 精品工程认定管理办法 (4) 3 规划设计评定标准 (10) 4 土建工程评定标准 (48) 5 安装工程评定标准 (55) 6 智能化工程评定标准 (70) 7 精装修工程评定标准 (74) 8 景观工程评定标准 (91) 9 精品工程材料设备评定标准 (100) 10 客户服务质量评定标准 (107) 11 附件 (110)
1 总则 1.0.1为提高住宅产品品质，打造住宅精品工程，促进住宅科技进步，以适应公司快速发展。实施精品工程战略的需要，公司推行住宅精品工程认定制度，特制定本标准。 1.0.2 本标准所称的住宅精品工程认定，是指公司住宅产品按照精品工程认定管理办法及标准，经精品工程质量评定小组进行技术审查和认定确认，并获得认定等级证书。 1.0.3 本标准适用于公司所开发的住宅项目精品工程评审和认定。 1.0.4 本标准评定内容包括规划设计、土建工程、安装工程、智能化工程、精装修工程、景观工程、材料设备、客户服务质量八个部分。每个部分按重要性和内容多少规定分值，按得分分值多少评定精品工程等级，精品工程等级由低至高划分为"铜奖"、"银奖"、"金奖"三级。其中，金奖工程必须为精装修、执行国家现行标准和精品工程评价标准好的住宅，银奖工程为执行国家现行标准但精品工程评价略低于金奖标准的住宅，铜奖工程为非精装修、执行国家现行标准和精品工程评价标准较好的住宅。 1.0.5 申报精品工程认定的住宅必须符合国家现行有关强制性标准的规定，其中智能化工程必须符合《绿城集团弱电系统工程验收规范》的规定。 1.0.6 住宅精品工程认定遵循科学、公正、公平和公开的原则。 1.0.7 集团公司总工程师办公室负责指导和管理公司住宅精品工程认定工作。 1.0.8 本标准由集团公司总工程师办公室负责修订和解释。 1.0.9 本标准自2008年6月1日起试行。
住宅户型设计敏感点 随着房地产市场不断发展，购房者也日益成熟，对住宅户型的要求也越来越高，这就需要我们根据客户的要求来进行设计，开发出市场能够接受、又经得起时间检验的户型。 客户的要求是户型设计的客户敏感点，需要从营销角度分析产品，从功能性、舒适性和经济性等多个维度来满足。换句话说，只有根据客户敏感点做出的户型设计，才能符合市场需求。 那么，究竟现在客户的敏感点是什么？我们该怎样做户型设计呢？主要想和大家分享，如何更好地把握户型各功能空间和整体两大客户敏感点，以及如何界定哪些户型更好卖。 01 7个常见功能空间的客户敏感点 我们常见的户型功能空间，主要包括玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台七个区域。自从近几年房地产市场进入改善时代后，每个区域的客户敏感点都变得更加突出。 1、玄关 玄关是房屋入口的一个过渡区域。 设置玄关的目的是为了保护房屋的私密性，避免一进门就对整个房屋一览无余，玄关也是方便客人脱衣、换鞋的地方，因此户型是否有玄关也成为营销中的客户敏感点之一。 2、客厅 客厅是家人日常起居的公共场所，设计必须宽敞、明亮，要有较好的朝向和观景视野。 客厅要有一个相对独立的空间，这个相对独立的空间是相对餐厅而言的，即最好不要和餐厅共用一个空间，从而形成“模糊双厅”，不利于家人的休闲、团聚。从客厅的开门要少，避免不必要的交通穿越所干扰。 客厅的面积要合理，一般客厅面积不小于18平米，大户型不小于20平米，这样可以轻松地放置必要的家具和设备。
客厅尽可能与景观阳台相连，视野更开阔，有更好的景观。 客厅的开间要合理，一般不少于3.6米左右，舒适的客厅开间在4.0米左右，这种舒适型的客厅一边摆放沙发，一边摆放电视，是一种两边都靠墙的布置格局，中间留出了一个空间，但最大不要超过4.5米，超过这个开间，看电视的距离就会显得有点远，不仅浪费了面宽，而且舒适性反而降低了。 客厅不能是狭长的，宽深比也要合理，一般控制在小于1:2，便于合理利用空间。客厅中至少有一个墙面的长度要大于3.0米，以便作为电视背景墙，如果没有摆放电视机的背景墙，整个客厅就显得比较局促，缺乏舒适感。 3、餐厅 餐厅和客厅应有明显分区或者餐厅“独自占角”，即餐厅要在两面墙夹一个角的位置，有独自的一个区域，最好不要和客厅混用。餐厅与厨房的位置最好邻近，可以避免因距离过远而耗费过多的来回路程和置餐时间。 餐厅要是明间，有独立开窗。餐厅的净宽度不宜小于2.4米。餐厅面积最好不少于9 平米，一个设计高明的餐厅可以使空间产生一种轻松愉悦的气氛，能使人心情放松，而有助于家庭和谐。 4、卧室 卧室承担着人一生当中三分之一生命的睡眠时间，因此设计时应该特别重视卧室的安定性与隐密性，必须仔细考虑其朝向以及温暖和光线的适宜度；卧室形状不宜狭长，卧室的长宽比最适宜2：1。 主卧室的面积要合理，一般要在16平米左右，双人床、床头柜、衣橱的摆放才不显局促，而大户型的主卧室面积要在20平米左右，并且应带独立的主人卫生间或步入式衣帽间.主卧室开间一般不少于3.0米，而大户型的主卧室开间最好不少于3.6米；有的主卧室还带一个景观阳台，增加了不少生活情趣。 次卧室面积一般不小于12平米，用于老人居住的次卧室，宜设在光照最好的南或东南向，因老人在家中的时间最长，光照是老人家健康最好的因素，给老人光照时间长的房间，特别是冬季，对老人的健康是很适宜的。
打造个性别墅庭院——别让您的私家庭院变成了庭怨 中国园林网12月5日消息：近几年来，随着国内经济的快速增长及生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位的成功人士置业需求，他们强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，希望逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活。由此，别墅建筑之外另一种享受生活的方式——私家庭院应运而生。私家庭院不仅给人带来感观上的享受，同时也是一种精神上的享受。在私家庭院设计方面，让很多业主感到苦恼，特别是讲究园林艺术品位的业主们，往往设计、效果图都非常满意，感觉也非常好，但是园林施工完工之后，总体感觉却不是那么满意，不知道是哪里出了问题，总觉得差了点什么东西。带着疑问我们采访了张奇志景观工作室创始人张奇志先生。 张工近30年来一直从事园林、景观小品、庭院、屋顶花园设计和施工。在庭院设计、假山方面硕果累累，并在圈子里形成了自己的品牌。他的设计理念是挖掘庭院的自身环境优势，结合客户的个性化需求，提供高端的设计服务。在接受记者采访时张工说道，一个庭院设计的好坏，需要从科学性、文化性、实用性和艺术性等多方面来衡量。有人把庭院设计和园林景观设计混为一谈，其实二者不尽相同，园林是为了观赏，而庭院是为了生活。庭院更多要融入主人的个性，把艺术生活化。 给对业主的建议： 选择设计师时至关重要三招能辨别设计师水平 业主在选择庭院设计师时至关重要，在设计庭院之前，请设计师到庭院现场，首先听设计师对庭院的内外现状分析，现场存在的主要有利因素和不利因素有哪些，如何巧妙地变不利为有利因素。二是对建筑元素的分析，建筑外立面的色彩、质感、肌理对庭院设计有何影响和制约，室内功能分区与庭院设计是怎样的对应关系。其次是设计师对业主家庭背景信
《别墅设计说明》 别墅设计说明（一）： 现代简约风格别墅设计说明 现代风格装饰特点：由曲线和非对称线条构成，如花梗、花蕾、葡萄藤、昆虫翅膀以及自然界各种优美、波状的形体图案等，体此刻墙面、栏杆、窗棂和家具等装饰上。线条有的柔美雅致，有的遒劲而富于节奏感，整个立体形式都与有条不紊的、有节奏的曲线融为一体。超多使用铁制构件，将玻璃、瓷砖等新工艺，以及铁艺制品、陶艺制品等综合运用于室内。注意室内外沟通，竭力给室内装饰艺术引入新意。 现代简约风格概述 1、简约不等于简单，它是经过深思熟虑后经过创新得出的设计和思路的延展，不是简单的堆砌和平淡的摆放，不像有些设计师粗浅的理解的直白，比如床头背景设计有些简约到只有一个十字挂件，但是它凝结着设计师的独具匠心，既美观又实用。 2、家庭的简约不只是说装修，还反映在家居配饰上的简约，比如不大的屋子，就没有必要为了显得阔绰而购置体积较大的物品，相反就应就生活所必需的东西购买，而且以不占面积、折叠、多功能等性能为主。试想：用昂贵的价格买的屋子让个破家具给挤的没了空间，那我们作为主人生活的惬意又从何而来，能简约吗？ 3、在家具配置上，白亮光系列家具，独特的光泽使家具倍感时尚，具有舒适与美观并存的享受。在配饰上，延续了黑白灰的主色调，以简洁的造型、完美的细节，营造出时尚前卫的感觉。 4、装修的简约必须要从务实出发，切忌盲目跟风而不思考其他的因素。简约的背后也体现一种现代消费观。即注重生活品位、注重健康时尚、注重合理节约科学消费。其实，有些装修的风格是完全没有必要的，而且要的越多，带来的隐患也越多。比如，近几年的儿童患白血病以及其他因外部环境因素致病的案例时有发生，很多确实是与不合理、不科学的装修有关的。所以，提倡简约的消费观。 现代风格外形简洁、功能强，强调室内空间形态和物检的单一性、抽象性。 现代简约风格，顾名思义，就是让所有的细节看上去都是十分简洁的。装修中的极简便是让空间看上去十分简洁，大气。装饰的部位要少，但是在颜色和布局上，在装修材料的选取配搭上需要费很大的劲，这是一种境界，不是普通设计师能够设计出来的。 无疑，现代简约风格的装修风格迎合了年轻人的喜爱，都市的忙碌生活，早
住宅户型设计之分析和建议 户型设计的创新程度直接反映区域住宅产业发展水平。目前国内户型设计水平走在前列的城市有深圳、广州等地,主要特征是户型设计功能更丰富合理更人性化,面积区间更宽更合理,而广大地级以下城市的户型设计还处在粗放阶段,表现在面积浪费、功能单一、结构混乱等方面。颇为意外的是,作为地产价格高地的北京、上海,笔者抽样发现其户型设计差强人意,与xx等广大省会城市相比,优势很小。现在针对xx户型设计现状,做以下小评和建议。 一、xx户型设计之现状 1、主流取向: 崇拜“三大”户型:大面积、大客厅、大阳台 崇拜板式结构:一梯两户、南北通透 崇拜卧室大阳台:主卧室或者次卧室有大阳台(用于洗、晾衣服,笔者试住此户型后,深恶痛绝) 崇拜正南正北超向:卧室和阳台必须在户型南边向阳处 2、几个成因: xx冬冷夏热的气候原因,要求冬天晒太阳、夏天通风。 本土建筑设计自主创新能力直接制约了开发商创新能力和媒体鉴别能力。 消费群的传统居住理念和对户型优劣的甄别能力比较
低。 二、xx户型设计若干问题 面积浪费: 三房分大、中、小三房,大三房建筑面积在130以上,小三房在90以下。xx三房110以上居多,集中分布在130-140之间。大多抽样户型中的客厅在30平米以上。 功能单一: 超过130平米的三房属于舒适型三房,在功能方面要求更多,如门厅过渡空间、玄关、衣帽间、纯粹生活卫生阳台、储藏间、多功能空间等。而大多户型缺少玄关和过渡空间、缺少生活阳台、缺少娱乐活动空间。 私密性较差: 兵营式板式结构的最大问题是楼宇对视严重,卧室和对面阳台之间无视觉障碍。 卧室门正对客厅,洗手间正对大门或客厅,工人房无专用洗手间等问题比较严重。 人流动线不合理: 家庭行人流线混乱,公共流线和私人流线相交叉、家庭流线经过客厅。公共区域和相对私人区域界限不清晰。 问题户型1:客厅流线干扰大,生活阳台次卧中。(申奥美域) 动静干湿不分:
荣建·臻园户型文案 A．奢华别墅户型 a．带地下室户型： 别墅户型1： 地下停车室、健身房、洗衣间、工具间、视听室，满足业主奢华居家需求。 一层：阔绰前庭后院，拾阶而上，心随步高，登堂入室，尊贵的生活家从此开始； 宽大客厅，尊贵不凡，宽带贵客，华贵与温馨荡漾其中； 超大储藏室，丰富的空间满足各类功能所需，居者自在便捷。 二层：豪华起居室配享大界面景观阳台，将最大化容纳生活景致； 餐厅、起居室融汇贯通，凸显主人尊崇的居家品味，尽显优越气派生活； 独立工作厨房，收纳生活的琐碎，激发烹饪美食的新鲜灵感。 三层：主次卧配备观景露台，大开间亲近自然，享受阳光唤醒的清晨时光； 南向次卧合理错位，从而获得南向采光的舒适享受； 方正阳光书房，或阅读，或音乐，或浅睡，或长谈；云起云落，天籁无声，极致无限舒展写意人生。 别墅户型2： 户型功能分区，动静分离，会客、娱乐、休息、居家巧妙融合； 地下停车室、健身房、洗衣间、工具间、视听室，满足业主奢华居家需求； 一层：入户花园，宽敞客厅连接双景廊，景观入户，居家待客显无限荣光； 二层：精致三居室，外延露台美景，阳光喜悦得以兼收并蓄； 三层：温馨三房设置，次卧兼做书房，书香里营造精致人文雅室。精致储藏室，景观大露台设计，可根据不同需要丰富居家生活。 别墅户型3： 户型功能分区，动静分离，会客、娱乐、休息、居家巧妙融合； 地下多功能房设置，影音休闲两不误，另附加洗衣间与工具间，满足业主奢华居家需求；一层：入户花园，棋牌室，娱乐之余在卧室小憩，或在阳光露台品茗观景； 二层：双景廊，双露台，方正厨房与餐厅、客厅相连，便捷居家； 三层：豪华四房，主卧内设置衣帽间、洗手间，次卧可做典雅书房。南北空中景观露台，视野开阔，采光通透，生活从此更多阳光。 别墅户型4：
房地产住宅户型设计剖析 在设计房产开发项目的户型时，需考虑室内设计与建筑的和谐统一，除了要追求流线清晰、功能分区合理之外，还需注重对各细部功能尺寸开展系统化、精细化的推敲。针对部分设计当中原有的消极空间，需与具体功能配置相结合，进行合理、规范化利用，将消极空间向积极空间转化。用高新技术处理细节，提升人们住宅生活的愉悦感与舒适性。在住宅型设计中应用现代科学技术，提升住宅总体质量。 标签：住宅；户型；设计 户型作为对房产品优劣进行评价的重要指标，其好坏在较大程度上决定着房产项目开发的成功与否。而户型设计合理、科学与否、户型定位准确与否，乃为保障房产项目成功的核心要素。开发一个与市场需求相适应的户型品，需着重解决两大问题，其一为户型平面设计，其二为产品定位。 1、住宅常见形式及户型特点 在房地产市场当中，人们习惯于将单元式住宅划分为三类，即高层、小高层与多层。6层及以下为多层住宅，通常无电梯；7-12层为小高层，各单元均配置有疏散楼梯、电梯各1部；高层住宅则为12层以上，要求配置电梯2部以上。别墅有独立别墅、联排别墅与叠拼别墅之分，均为独门、独院，是具有很强私密感的住宅，功能齐全。 1.1多层住宅 多层住宅以砖混结构居多，也有部分住宅采用的是框架结构，通过运用框架结构，不仅能够有效提升住宅的稳定性，而且还有利于灵活划分住宅空间。对于单元式的多层住宅来讲，其较多多见的形式包含有一梯四户、一梯三户及一梯两户等。当前，大多数购房者的首选住宅形式仍然未多层住宅，其能够以一种较好的方式规避高层住宅所存在的不足，而采用一梯两户形式，则可实现户户朝南，无论是在通风上，还是在采光方面，均比较理想。 1.2小高层住宅 小高层住宅作为当前我国房地产开发当中一种相对较新型的住宅形式，乃为市场当中的一种俗称。基于严格角度来考究，其囊括了住宅设计规范当中的高层住宅，如1-11层与中高层住宅（7-9层）等。与多层住宅相比，增加了1台电梯，此外，在具体的住宅层数方面，较之多层住宅，有一定的提升。针对小高层的板式住宅来讲，其控制在12层最为合宜，若过长或过高的板式高层，则会影响到周围建筑的日照与通风。基于平面布置角度来考量，通常情况下，多选用一梯2户或4户，若采用的是一梯多户，尽管相对较经济，但无法切实保证每户均能够有良好的朝向与通风条件。
绿城第三代高层建筑设计导则 绿城第三代高层公寓是指运用整体性、系统性、精细化设计理念，精心打造的高端高层公寓住宅产品。它是在以往高层公寓产品的基础上由内至外的全面升级，是从对园区内部基本层面的设计内容关注转向对更大范围的城市设计、更深层次的人居需求、更精细化的住宅设计、更优美的园区生态景观设计等方面的一流水准的高层公寓。 为积极配合集团全面提升产品品质的需求，营造国内一流高层公寓，最大程度的满足市场和客户的需求，对集团高层公寓的品质创新及提升的内容、标准予以固化，形成《绿城第三代高层公寓建筑设计导则》 一．整体设计 1.1 规划设计与景观设计 在规划设计阶段，应同步完成景观设计公司的选择，使景观设计能尽早介入项目，为园区竖向设计、道路（尺度、标高、截面）设计、出入口设置、节点空间形式设计、建筑退让尺度推敲，自然河流利用、植栽资源利用等预留及创造优化条件。 1.2 建筑设计与景观设计 注重建筑设计与景观的关系。 在建筑设计中充分考虑诸如架空层、单元出入口、下沉采光庭院等建筑和景观交接面处对景观的引入。
户型布局时要将大面积的户型布置在景观朝向良好的位置，户型设计要充分考虑主要功能房间朝向景观面。 1.3其他相关专业设计 注重灯光设计、标识系统设计、弱电系统设计等对建筑、景观、室内设计的补充。 二．规划设计 2.1现状分析 2.1.1地块现状 （1）四至范围。 （2）地势平坦状况、自然标高与周边地势比较。 （3）地面现状：包括宗地内是否有山体、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、驳坎、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，现有水系及植被分布。 （4）地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物原有桩基及地下建筑/结构等；地上/地下都要注意是否有受保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。 （5）土地的完整性：是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊、零星用地等因素分割土地。 （6）地质情况：包括地层结构、承载力、地下水位和抗震性等要求。
豪宅设计理念 欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计理念及其尊贵的姿容，一直以来颇受众人喜爱与追求。新古典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶金刻花都给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的相同风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，能使装饰达到更加完美的效果。 一楼：客厅、餐厅、餐厅休息区、厨房、茶室（休息区）、控制室及公共区域 1、大厅设计：以金碧辉煌为主要设计理念，无论是家具还是配饰 均以其优雅、唯美的姿态，平和而富有内涵的气韵，描绘出居室主人高雅、贵族之身份。高贵的水晶灯、罗马古柱亦是新古典风格的点睛之笔。高雅而和谐是新古典风格的代名词。楼梯口按风水大师以进财理念设计成八字形方案，金色、黄色、红木色等是欧式风格中高贵的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、高贵非凡的气质。让人能感受到主人高贵、典雅、气度不凡的装饰风格。 2、依据本设计理念将大厅楼梯右边后门移至客厅南面墙面出口。 3、客厅设计：客厅在入户门的东侧面、u型沙发、多功能电视背 景墙中间的电视可以旋转。电视背景墙左右两边是圆弧形门洞设计，方便进出主茶室。
4、电视背景墙后面主茶室设计：可设计为健身休闲区，与客厅共 有旋转电视使用。 5、餐厅设计：按原结构设计不变，其中在西边墙面上开一个窗户， 开窗宽1.8米高2.1米，开窗后以增加餐厅的亮度及通风性能。 窗户两侧用砂岩浮雕来装饰，使客厅和餐厅的各种奢华、档次和品位毫无保留地流淌，豪华的装饰，舒适的环境，能使主客食欲大增。 6、厨房设计：厨房开放式设计，厨房东面是双开门冰箱、电饭煲、 烤箱、洗碗机、消毒柜各种电器功能区。南边窗户底下是洗菜池及厨房垃圾处理系统，厨房西边是切菜台及放菜区。厨房中间设计的中岛桌子长1.6米宽1米，做炒菜区，原隔断在原位往外移至 1.2米，对餐厅的大餐桌摆放并无影响。原厨房窗洞设置后门一个，方便主人全家在夏天在户外用餐、纳凉等。 7、餐厅旁休息区：为客人及朋友在吃饭前布置的休息区，休息区 对面设计玄关装饰，为大厅至餐厅的空间装饰达到更完美的结合。 8、公共卫生间：淋浴房一个（特别是设淋浴房，主要因为一层有 保姆以及后露台改为健身房后更为方便使用），淋浴房和蹲坑在一个隔断，坐便器一个、洗手盆两个、拖把池一个。 9、保姆房不变，储物间在原有的基础上增加强电、弱电、监控设 备及一体化智能家居设备控制室。
住宅建筑设计原理 第一章住宅套型设计 住宅的定义：住宅是人类为了满足家庭生活的需要所构筑的物质空间，它是人类适应自然、改造自然的产物，并且伴随人类的进步逐步发展起来。 户型：户型是根据住户家庭人口构成(如人口规模、代际数和家庭结构)的不同而划分的住户类型。 套型：套型是指为满足不同户型住户的生活居住需要而设计的不同类型的成套的居住空间。 核心户：一对夫妻及其未婚子女组成的家庭。 主干户：一对夫妻及其已婚子女和孙辈（一个家庭）所组成的家庭。 联合户：一对夫妻及其已婚子女和孙辈（多个家庭）所组成的家庭。 家庭生活行为模式：家务型、休养型、交际型、家庭职业型、文化型 住宅室内采光标准 每户至少应有一个居室在大寒日保证一个小时以上的日照（以外墙窗台中心点计算）。房间直接天然采光标准通常以侧窗洞口面积与该房间地面面积之比（窗地比）进行控制。 套型各功能空间设计 一套住宅的功能空间可归纳为划分为居住、厨卫、交流及其他三大部分。 居住空间 居住空间可划分为卧室、起居室、工作学习室、餐室 卧室：主卧室适宜的面积大小在9~15㎡之间，次卧室适宜面积在5~12㎡之间。 卧室空间尺寸应恰当，开间应大于2.4m，开间和进深的比值应小于1/2。应有直接采光，自然通风，良好景观，尽量选择南向。卧室与卧室间不应穿越。 主卧室应提供住户多种床位布置选择，其房间短边最小净尺寸不宜小于3000mm。次卧室短边最小净尺寸不宜小于2100mm。 起居室：起居室适宜的面积在10~25㎡之间，其房间短边最小净尺寸宜在3000mm以上。 起居室应当相对封闭，有直接采光和自然通风，起居室门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室的门的数量。 工作学习室：工作学习室的短边最小净尺寸不宜小于2100mm。 餐室：餐室最小面积不宜小于5㎡，其短边最小净尺寸不宜小于2100mm。另外，应注意房间平面的长、宽尺寸比例，一般控制在1:1.5以内为宜，避免空间给人带来狭长感。 门的设置与家具布置 房间门：房间门的尺寸既要考虑人的通行，又要考虑家具搬运。其户门、起居室门和卧室门洞口最小宽度不应小于900mm，厨房门不应小于800mm，卫生间门不应小于700mm。 当进卧室的门位于长边墙时，宜靠中段布置，或靠一侧布置，留出500mm以上的墙段，使房间四角都有布置家居的可能。 阳台门：阳台门的大小一般仅考虑人员通行尺寸，因无大型家具搬运，其门洞口最小宽度不应小于700mm 窗的设置与家具布置 通常窗下口（窗台）高度距地面900mm左右，窗洞高1500mm左右。窗在房间中的位置宜靠房间中部，且最好有一外墙段宽度在900~1400mm，以满足布置家具和床位的可能。 居住部分空间设计与处理 据资料分析，在一般住宅内，层高每降低100mm，造价可降低1%~3%。