一、 城市基本状况分析
1. 温州人口特征及变化趋势
● 总人口数和总户数呈现逐步稳定上升趋势，生育高峰偶有出现：温州市总人口和总户
数均呈现逐年增长趋势，预示着未来对于住宅的刚性需求将呈现稳定增长趋势。且温州在1998年和2000年分别出现人口生育高峰，随着此批儿童入学，近期温州市区靠近学校、交通便利的住宅需求或呈放量增长。
温州人口/户数变化趋势（2001-2005）
100
2003004005006007008002001
2002
20032004
2005
（万人/户）
人口
户数
温州历年自然增长人数
5.27
6.47
5.28
10.79
7.26
15.15
5.56
5.01
6.89
6.18 5.16
51015201995
1996
1997
19981999200020012002200320042005
万人
● 城居人口居多，城市聚集效应初显：温州城区已形成人口聚集效应，在农业人口占据
较大比重的前提下，城居人口明显多于非城居人口。截止到2005年，居住在城镇的人口为万人，占总人口的%,为城市住宅开发营造了必要的条件。
温州人口构成2005年
438.54
152.61
339.16
597.67
200400600800城居人口
非农人口
非城居人口
农业人口
万人
● 农业人口比例较大，城市化水平较低，但呈逐年稳定增长趋势：温州正处在逐步城市
化进程之中，与省内其他主要城市相比，现阶段城市化水平较低，（见图）但与此同时，温州城市化水平也具有逐年稳定增长的趋势（见图），为房地产市场的发展提供了广阔
空间。
省内主要城市城市化水平比较2005年
20.34%
45.05%
32.80%
28.97%
0.00%
10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%温州
杭州
宁波
绍兴
温州历年人口构成比较
604.68600.86599.33598.04597.67134.13138.26142.95148.15152.61
738.81739.12742.28746.19750.280
200400600800
2001
2002
2003
2004
2005
（万人）
农业人口
非农人口
总人口
温州城市化水平增长趋势
17.00%
18.00%19.00%20.00%21.00%2001
2002
2003
2004
2005
人口流动规模较大，租、售住宅市场需求旺盛：在温州外出人口与外来人口之和接近
总人口半数：如下图所示：户籍总人口万人；来自市区、县（市）以外人口万人，对房屋租赁有着较强需求；外出人口190万人，其中约有40万人常年居住海外，但他们中多数仍然会选择在家乡置业投资。
温州户籍人口构成2005年
18%
26%
外来人口
外出人口
本地人口
省内主要城市外来人口数比较
215.87
243.47
274.95
72.02
50100150200250300杭州宁波温州绍兴
万人
● 家庭结构：多子女家庭比较普遍，离婚率呈上扬趋势，置业需要求总量较大。且有一
定数量的联合（joint family ）家庭，对大户型住宅有一定需求。根据温州市统计年鉴数据显示，2005年温州家庭总数万户，户均人口人，协议离婚人数为6027对。而据温州民政部门的相关调查显示，温州离婚率近年来呈现10%递增的趋势。
2. 温州产业支撑
● 经济总量可观，在省内城市中居于前列：2005年达亿元；人均GDP 达21335元，
虽然与省内其他城市比较并非位于前列，但不可忽视的是这其中流散在外的庞大民间资本所创造的GDP 并未计算在内。
1596.35
2942.65
2449.31
1447.47
1159.66
21335
44853
44156
33283
34706
10000
20000300004000050000温州
杭州
宁波
绍兴
嘉兴
地区生产总值（亿元）
人均地生产总值（元）
● 产业配比中，二、三产业为主导，经济发展后劲强劲。民营经济是主导，第三产
业从业人数居于省内前列，且第三产业比重呈现逐年上升趋势。
温州市产业配比逐年比较
10.3
6.5 4.5 4.15
7.5
55.4
53.7
54.3
32.2
38.141.841.60
204060801995
2005
%第一产业
第二产业
第三产业
省内主要城市三产社会从业人数比较
91.63
192.86
193.23
222.16
213.2125.5
167.3146.9
45
50100150200250第一产业
第二产业第三产业
（万人）
温州
宁波
杭州
● 主要产业类型描述：第二产业中：电气机械、鞋革、服装、塑料制品、通用设备、
交通运输设备、化学原料及化学制品等8大行业产值均超过100亿元，而与这些行业相关的三产也十分发达。具体细分，强势行业有不锈钢无缝管、五金洁具、拉链、商务礼品、汽摩配、服装、眼镜、塑编、合成革、泵阀、剃须刀、金属外壳打火机、电器、印刷、制笔、锁、鞋、休闲鞋、塑料薄膜、印刷包装及医药机械、智能电器、钻头（建工）、电子元器件、精密磨具、断路器、防爆电器、休闲服装、皮革等的生产及销售。目前已拥有28个国家级生产基地称号，15个中国驰名商标，25个中国名牌，82个国家免检产品，128个省级名牌，被评为“中国品牌经济城市”。4家企业跻身中国企业500强，27家企业跻身全国民营企业500强。
温州几大行业占据全国的市场份额
● 大型知名企业：温州长城鞋业公司、德力西集团公司、正泰集团公司、温州东艺鞋
业有限公司、吉尔达鞋业有限公司、庄吉集团有限公司、报喜鸟集团有限公司、红蜻蜓集团公司、法派集团公司、奥康集团公司、天正集团公司、日泰鞋业有限公司、浙江康泉电器有限公司、康奈集团有限公司、美特斯邦威集团有限公司、浙江高邦服饰集团有限公司、均瑶集团、森马集团、人民电器集团、拜丽德集团、新华电器集团、新雅集团、中国荣光集团、曙光印业集团、耀华电器集团、中国华峰集团、长城电器集团、乔顿服饰集团公司等。
3. 社会消费力
● 温州人均可支配收入稳定增长。2004年为9422元，远远低于上海、杭州和宁波的
16883元、14565元和15882元，说明温州的人均消费水平比起这三个城市来说将近低一半。但是，有一点不能忽略的是，统计数据并没有把温州庞大的民间资本计算入内。单从温州单个城市来看，温州人均消费水平每年向上增长1000元左右，还是处于一个稳定向上增长态势。
2000
40006000800010000120001400016000180001998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
上海杭州宁波温州
● 温州社会消费品零售总额保持稳定持续增长，与省内其他主要城市水平相当。从
总量上看1994年的亿元增加到2004年的亿元；从增长率看，其10年平均增长率为%，可以说明温州社会消费品零售总额有了极大的提高。与四大城市相比，温州的社会消费品零售总额无论在总量上还是在增长率上与杭州、宁波不分伯仲。上海作为中国经济中心，其2004年的社会消费品零售总额为亿元，远远大于温州的数据，是温州的4倍多，但10年平均增长率为%，比温州略低，原因是其基数比较大。
5001000150020002500300019941995199619971998199920002001200220032004
上海杭州宁波温州
● 奢侈品牌丰富, 奢侈品消费能力超前。温州是一个时尚之都，目前国际上的著名品
牌服侍、家居等都在温州开设的分店。可以说温州自改革开放以来，一直都走在时尚的前头，比如服饰，从九十年代流行 “金利来”、“皮尔·卡丹”、“梦特娇”，2000
年初的“法国鳄鱼”，到现在流行的“BOSS”、“范思哲”、“FELE”等可以反映出
温州人的时尚气息。
在温州，汽车已经逐步成为温州人代步的工具，2002年底每百户居民家庭家用汽
车，温州达到了12辆，远远超过宁波的辆和杭州的辆位居全省之首，而截至到2005
年底，每百户拥有私家车20辆，全市奔驰宝马拥有辆超过3000辆。
商品零售业较服务业发展相对成熟，价格总指数和居民消费价格总指数相对稳定，而服务价格总指数的波动较大。尤其是近十年来，温州市服务价格指数呈锯齿形变
化特征明显。从2003年与2004年服务价格指数内部结构变化看，水电、交通、通
信、文娱和旅游住宿涨幅比较大。
年份商品零售价格总指数居民消费价格总指数服务项目价格总指数
1994
1995
1996 108
1997
1998
1999
2000
2001 104
2002
2003 103
温州市1994～2004年居民消费价格指数变化
140
120
100
80
19941995199619971998199920002001200220032004
商品零售价格总指数居民消费价格总指数
服务项目价格总指数
温州市2003、2004年服务项目价格指数
项目2003 2004 项目2003 2004
1服务项目价格指数(以上年为100) 103 温州至北京双飞5日游(人) 2208 2107 房租
100 100 公共汽车票市区1路车(人)
2 2 水.电.燃料费 邮寄平信(封) 交通费 邮寄普通包裹(千克) 通信服务 固定电话月租费 25 25 医疗保健服务 100 97 长途电话通话费(一分钟)
学杂托幼费 肌肉注射(次) 1 文娱费 100 住院费(四人房间,天) 35 25 旅游及住宿费 94 高中生学费(一学期) 1500 1500 个人服务
100 100 幼儿日托费(月) 180 180 2部分服务项目平均价格(元) 有线电视月使用费 14 14 自来水(吨) 宾馆住宿(三星级标准房)
370 398 照明用电(千瓦时)
男士理发(次) 10 10 汽车票温州至杭州(人公里) 洗澡(次)
20 20 飞机票温州至北京(人公里)
温州历年户数增长情况及预测
150
160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2010
万户 %
% % % % % % %
户数
增长率
万户