第一章旅游地产发展现状分析与研判
一、中国旅游地产市场现状分析
(一)越来越多的企业投入旅游房地产领域
从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。
(二)旅游与房地产的嫁接日趋成熟
随着人民生活水平的提高，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。
(三)度假消费的发展促进旅游地产蓬勃发展
工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3—5年的火爆发展空间。
(四)市场日趋成熟，可利用资金相对充足
传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。
二、中国旅游地产发展趋势与特征
(一)旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化
初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始；最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。
(二)主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合
休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。
(三)租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施
旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。
(四)品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合
因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。
三、中国旅游房地产市场前景分析
我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：
(一)国家政策相继出台了无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台。
(二)正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨
大的发展空间。
(三)从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，大城市路网系统发展迅速；从人均汽车
的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。
(四)市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金
优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。
第二章、丰顺县旅游地产发展背景、当前概况及SWOT分析一、丰顺县旅游地产发展背景
(一)自然环境良好、温泉资源丰富
雨量充沛，空气湿润；动植物资源丰富；丰顺是广东省内唯一各镇辖区内都有温泉的一县，中国第一座地热发电试验站在1970年建于丰顺县城南郊。
(二)社会文化多样
1)“中国民间艺术之乡”
丰顺县被誉为“中国民间艺术之乡”，丰顺县埔寨镇火龙艺术之乡丰顺县埔寨镇元宵之夜迎锣鼓，烧“烟架”、“火龙”，久负盛名，饮誉海内外。
2)著名侨乡、乡贤资源丰富
华侨逾40万，丰顺籍华侨主要旅居东南亚泰国、印尼、马来西亚、新加坡等国；丰顺县乡贤资源丰富，本地外出经商成功人士颇多，遍及新加坡等海内外，当家乡需要他们的时候，他们也纷纷解囊，积极支援家乡建设。
3)客家文化
客家民居典雅堂皇，是客家人南迁后的历史文化遗产，风格独特，是中国民宅建筑瑰宝，堪称世界建筑一绝。土楼、围龙屋、走马楼、五凤楼、四点金、多杠楼及中西混合式等多种形式，集中体现了中原宫殿式、府第式、四合院式等建筑风格，反映了客家人的历史和传统文化变迁。丰顺建桥镇在清乾隆三年(1738年）前年隶属嘉应州（后改梅州）万安都，1988年以后属梅州市。梅县径义镇原属丰顺县，1950年代划属梅县，境内多客家人。
4)潮汕文化
潮汕文化历史悠久独具特色，潮汕善堂堪称中国民间慈善事业的典范。潮州菜享誉全国，是国内最贵的一个菜系之一；潮剧是中国十大地方剧种。丰顺汤坑片在清乾隆三年(1738年）前原隶揭阳县（现为市），民国时属汕头。
(三)经济发展较快
2003—2008年丰顺县经济保持了高速增长趋势，地方生产总值年均增长16.60%，六年内实现地方生产总值翻一翻；工业对丰顺县经济高速增长起到了决定性的作用。从2003年开始，丰顺无论财税总收入还是地方财政收入都开始步入快速上升通道。
(四)外部交通逐步改善、内部交通有待提高
内部交通网络已基本形成，但存在三大问题：一是公路等级有待提高；二是现有道路严重破坏山体景观；三是标识、停车场等重要交通服务设施亟待建设。
二、丰顺县旅游地产发展当前概况
丰顺县旅游资源丰富，特色突出；但因规模旅游市场尚未形成；以旅游为依托的旅游地产尚处于起步阶段。
三、丰顺县旅游地产发展SWOT分析
(一)优势
自然环境良好、温泉资源丰富；民间艺术、客家文化、潮汕文化多样化的文化在这里得到了很好地传承和融合；侨乡、乡贤资源丰富，侨乡、乡贤的积极支持和捐助都是丰顺实现发展的有力资源。
(二)劣势
旅游品牌尚未形成；旅游产业链有待完善；旅游产品开发起步晚；交通通达性有待提高，以上这些制约旅游发展的因素同样严重制约着以旅游为依托的旅游地产的发展。
(三)机遇
潮汕地区崛起为丰顺打造潮汕后花园经济提供了空前机遇；丰顺县政府提出旅游强县、精品景区旅游发展目标；交通条件持续改善；影视旅游和外景地旅游红火发展。
(四)挑战
周边景区分流客源；客家、潮汕文化旅游地多；旅游产品升级快。
第三章发展目标和战略
一、总体目标和战略
(一)先发展旅游：“生态休闲旅游”+ 两大主题公园
1)以“一漂二山三泉”为发展背景，以“生态休闲旅游”为核心理念，创新开发
生态休闲旅游项目
●一漂——鲸河漂流景区
改造龙鲸河漂流景区上码头，完善配套设施。龙鲸河漂流景区申报AAA旅游区开始自评打分，并切实加强人力、物力和财力的投入，落实制作旅游标识和修订完善各项制度。
●二山——韩山生态旅游度假区和八乡山生态旅游区
从206国道到韩山生态旅游区公路的开通将极大地推进韩山生态旅游度假区建设进程，韩山生态旅游区将开工建设游客服务中心综合楼、茶文化广场、茶叶加工厂、茶园至韩山顶道路和园区内道路等六个项目，以上项目计划投入资金4320万元；
积极开展招商引资，争取引资开展八乡山生态旅游区总体规划和八乡山水库旅游区建设详规，开发建设八乡山旅游区。
●三泉——富豪温泉度假村、千江温泉第三期建设和隍东留金温泉项目
抓好全力配合投资方抓好富豪温泉度假村建设，及时联系规划设计人员，全程陪同服务，提供最优质的服务。目前，富豪温泉度假村总体规划和详细设计已经完成，即将进入全面建设阶段。
千江集团计划投资3000万元进行第三期建设，按照AAAA级标准建设高级温泉区。邀请了省旅游发展研究中心的专家前来考察，规划设计温泉开发与管理。
启动留隍东留金温泉项目建设。积极争取广州新珠江集团计划投资2.8亿元建设东留金温泉度假村，计划征地380亩。
2)建设“和谐亚洲”和“中华民俗风”两大文化主题公园
(二)后发展地产：分期性逐步开发丰顺珠潮花园。园内潮风格建筑、江苏风格建筑、
云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑和谐共存、交相辉映。
(三)旅游核心（自然和人文生态）对外围旅游地产的强大推动
旅游和地产的发展关系可以在图一和图二得到清晰的体现。通过“一漂二山三泉”自然生态旅游营造出自然生态旅游环境；通过“和谐亚洲”、“中华民俗风”两大文化主题公园营造出人文生态旅游环境。在自然和人文生态旅游环境的基础上，地产商机生态逐渐被培养出来，进而三种生态实现化合和有机升华。三种生态相互推动，实现良性循环，最终实现三种生态的价值良性循环。即，自然旅游、人文旅游和房地产三者良性互动，成为整个经济发展的核心动力，真正实习旅游强县、精品旅游的目标。
图二自然生态、人文生态和地产生态互动的复合价值链
二、分类目标和战略
(一)经济目标
依据丰顺县旅游发展状况及潜力预测，规划丰顺县旅游地产的规模如下：
●2015年，接待游客70万人次，旅游总收入达2亿元；旅游地产收入达4亿元
●2020年，接待游客100万人次，旅游总收入达5亿元；旅游地产收入达12亿元
●2025年，接待游客150万人次，旅游总收入达10亿元；旅游地产收入达30亿元
旅游和房地及相关服务业成为丰顺县经济发展的两大核心动力。
(二)社会目标
增加居民的就业机会和经济收入；改善居民的物质生活条件；提高居民的文化素质；自然生态与人文生态“双核”交相辉映，整个经济实现和谐发展。
(三)环境目标
维持现有的植被覆盖率和绿地率；地质地貌得到较好的保护，人为破坏严重的地段基本得到恢复；珍稀动植物得到研究和详实的纪录，其生存环境得到保护。
(四)旅游管理目标
健全和完善管理体制；创建龙鲸河漂流景AAA级景区；旅游服务设施系统建设与社区村落改造相结合；提供多样的旅游活动模式和深层次的游客体验；提升旅游综合竞争力。
三、阶段性目标和战略
(一)近期（2009-2015）：重点建设阶段
按照“国家AAAA级旅游区”和“国家生态旅游示范区”的标准，通过招商引资对“一漂二山三泉”进行重点项目建设和重点区块的打造，形成生态休闲旅游；主力打造丰顺版“和谐亚洲”和“中华民俗风”两个人文生态主题公园。
(二)中期（2016-2020）：稳步发展阶段
完善规划区的产品体系，加强营销力度，不断完善配套设施，逐渐打造出以自然生态为核心的生态休闲旅游和以两大主题公园为核心的人文生态旅游的“双核”旅游发展模式。
(三)远期（2021-2025）：优化提升阶段
“双核”旅游的形象和知名度进一步提升，产品、营销与服务达到珠三角地区一流水准，提供完善的旅游基础设施和服务设施，区域现代服务功能与旅游功能十分完善，丰顺成为大潮汕后院地区和珠三角地区知名的生态休闲旅游区。
四、战略选择
坚持精品品牌、生态优先、规划优先、产业融合、整合联动五大战略。
第四章空间分区发展规划
一、分区原则
规划分区遵循整合资源，合理布局、构筑自然生态和人文生态“双核”旅游体系，带动外围地产联动发展。
二、分区规划
(一)先做旅游规划：“双核”规划
1)自然生态旅游规划：“一漂二山三泉”
依据旅游资源特征、旅游开发方向和丰顺县空间整体形态以及与周边环境的相互关系，形成“一漂二山三泉”的旅游开发格局。
1.一漂——鲸河漂流景区
改造龙鲸河漂流景区上码头，完善配套设施。龙鲸河漂流景区申报AAA旅游区开始自评打分，并切实加强人力、物力和财力的投入，落实制作旅游标识和修订完善各项制度。
2.二山——韩山生态旅游度假区和八乡山生态旅游区
从206国道到韩山生态旅游区公路的开通将极大地推进韩山生态旅游度假区建设进程，韩山生态旅游区将开工建设游客服务中心综合楼、茶文化广场、茶叶加工厂、茶园至韩山顶道路和园区内道路等六个项目，以上项目计划投入资金4320万元；
积极开展招商引资，争取引资开展八乡山生态旅游区总体规划和八乡山水库旅游区建设详规，开发建设八乡山旅游区。
3.三泉——富豪温泉度假村、千江温泉第三期建设和隍东留金温泉项目
抓好全力配合投资方抓好富豪温泉度假村建设，及时联系规划设计人员，全程陪同服务，提供最优质的服务。目前，富豪温泉度假村总体规划和详细设计已经完成，即将进入全面建设阶段。
千江集团计划投资3000万元进行第三期建设，按照AAAA级标准建设高级温泉区。邀请了省旅游发展研究中心的专家前来考察，规划设计温泉开发与管理。
启动留隍东留金温泉项目建设。积极争取广州新珠江集团计划投资2.8亿元建设东留金温泉度假村，计划征地380亩。
2)人文生态旅游规划：两大主题公园
作为自然生态和人文生态“双核”旅游体系中的另一核——人文生态的旅游，其发展主要围绕两大主题公园（“和谐亚洲”和“中华民俗风”主题公园）来展开。
1.“和谐亚洲”主题公园
可以"和谐风，亚洲情"作为开发理念，选取亚洲最具代表的人文、自然景观建设观赏性主题公园。
考虑到大部分丰顺籍华侨主要旅居东南亚泰国、印尼、马来西亚、新加坡等东南亚国家。因此，取景时可以考虑适当向东南亚国家的人文、自然景观倾向。例如，新加坡的鱼尾狮；马拉西亚的双子座；马来西亚的婆罗浮屠；柬埔寨的吴哥窟等都是这些国家的象征。广大的华侨因已久居这些国家，已经产生了一定的民族认同感。通过在主题公园仿建这些建筑，不仅可以达到国家间文化交流，更能增加这些侨民的双重民族认同感。
2.“中华民俗风”主题公园
主题公园可以融汇中国民俗文化、民间艺术和民居建筑，可选取中国少数民族村寨景点
按适当比例建造。
丰顺县是客家文化和潮汕文化的文化交融地带，因此客家、潮汕文化也应该成为主题公园的主体文化。
此外，丰顺县被誉为“中国民间艺术之乡”，丰顺县埔寨镇火龙艺术之乡丰顺县埔寨镇元宵之夜迎锣鼓，烧“烟架”、“火龙”，久负盛名，饮誉海内外。因此，在文化主题公园里应该充分体现这一人文旅游优势资源。
3.主题公园配套设施
除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，建设了一批高档主题酒店、艺术展览馆、华夏艺术中心、高架单轨车、生态广场、雕塑走廊等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的旅游之城。
(二)后做地产规划：丰顺珠潮花园
如果说，旅游是树干，那么地产便是其结出的果子。待生态休闲旅游项目和主题公园发展起来，聚集起足够的人气后，逐步分期性开发外围旅游地产资源。客潮风格建筑、江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑的共存一园映证住宅文明在这里和谐共存、交相辉映。
1)开发理念
依据珠三角地区和大潮汕地区中产阶层日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的"第二居住"体系。项目的价格比原版别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。客潮风格建筑、江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑的共存一园映证住宅文明在这里和谐共存、交相辉映，并散发出芬芳各异的生活情韵。丰顺珠潮花园中荟萃客潮当地知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁客潮地域特色的游玩设施。
2)项目地位
丰顺珠潮花园集居住、度假、休闲、投资于一体，是融合各种中国民居建筑风格，以客潮地域文化为项目内涵极富传统色彩的小区。
3)四大功能分区
传统居住区——建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；
文化休闲区——含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场；
特色商业区——小吃街、手工艺品街、购物超市等；
会所酒店区——建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。
4)项目规划设计
珠潮花园是一个融现代城市生活与居住、生态环境建设、中式园林与地方人文习俗于一体的新型住宅。从表面上看它的建筑形式是中式的，民居式的，实际内容是现代的，多元化的。一条中轴线将各个中式风格结合在一起，实际上中轴线上布置的各种功能性的配套内容，如餐饮、娱乐、文体、骑游、垂钓、品茶等地方习俗恰如其分地连成一个整体，既可供休闲旅游，又可供日常生活需求。
各居住区内将四合院加以改革，形成五家一小院，以替代一梯四户或二户等的格局。优秀的居住环境空间得到了现代化的改造，注重表现邻里关系，使小孩、老人有一个活动交流的空间，充满着生活的气息和情趣。它既不同于西式的联排住宅，也不是老式四合院或里弄的翻版，而是一种崭新的居住模式。住户内不设堂屋、厢房，采用了现代住宅的平面布置。
由客潮民间组团、川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构珠潮花园的住宅体系。充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，保留客潮
地域特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。
5)项目配套设计
1.博物馆
主要展出有浓郁客潮风格的书画、传统工艺品等。
2.会所
设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、论坛中心、美容美发中心等。
3.庙宇、私塾、公馆
修建带有客潮汕风格的建筑群，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。
4.酒店宾馆
分别修建于会所的西南和正北，与传统建筑群、音乐休闲广场、各种运动场和人造山坡景区相邻。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于度假休闲的人群。
5.街道
以客潮文化名命的各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道是丰顺珠潮花园的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。另有小巷阡陌，青石板路。
附：中国旅游地产发展的典范——华侨城模式案例分析
华侨城是国内从事"旅游＋地产"开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。
一、华侨城发展模式的核心：先做旅游后做地产
(一)先做旅游——四大主题公园
1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城，并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人资金、技术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为"中国主题公园之父"的马志民先生开始带领着一班人探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城。
1)“锦绣中华”
1989年9月，在国内外50多位著名专家学者的指导和参与下，经过半年的总体规划和长达两年的景点策划与效果设计，又经过为时两年的精雕细琢，国内第一个旅游项目——"锦绣中华"在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。"一步迈进历史，一日畅游中华"的理念强烈地感召和震撼着人们。这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景区，锦绣中华占地30多万平方米，它选取中国84个最有代表的山水名胜，古代建筑景点按1:15比例建造，融华夏五千年历史文化于一园。
2)中国民诉文化村
随后，被誉为"中国第一村"的中国民俗文化村于1991年10月开业。它占地20万平方米，是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。它共选取中国21个民族的24个村寨景点按1:1比例建造，并有上千名来自各地区、各民族的艺员和员工进行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《绿宝石》、《蓝太阳》和大型广场表演《中华百艺盛会》等，被誉为中国民族舞蹈艺术、广场艺术的经典。
3)世界之窗
1994年6月，汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重登场。它是一个展示世界历史文化的大型旅游景点，是广东省最大的旅游企业，占地48万平方米，共建有118个旅游景点，其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致。它先后举办了国际民间艺术节、日本文化周、国际啤酒节、圣诞狂欢节等活动，相继推出了由数百名中外演员同台共演的大型广场艺术晚会《狂欢之夜》、《梦之旅》、《创世纪》，以宏大的气势，精湛的表演被专家誉为旅游文化精品。大型室内滑雪场、科罗拉多大峡谷漂流、金字塔幻想馆等参与项目，更领导旅游新潮流。
4)欢乐谷
运用现代休闲理念和高科技成果兴建的欢乐谷，是华侨城的第四大主题公园。项目占地面积17万平方米。该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补，并运用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的玛雅海滩水公园获1999年国际水公园"行业创新奖"。
(二)后做地产——"波托菲诺"：旅游地产的先驱
如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——"波托菲诺"。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。
1)项目概况
华侨城波托菲诺再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，占地达80万平方米，建筑面积108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅为1.23，总规划为4500户，居住人口15000人。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万平方米、道路2万平方米、水面与荔枝林面积15万平方米。项目共分三期开发（一期"天鹅堡"、二期"纯水岸"[在售]、三期在开发），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。
2)项目特色
四大主题公园的开发成功极大地改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境，使周边环境之优美就是比做"皇家御花园"也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕含山、北靠高尔夫练习场和华侨城花园，环拥燕栖湖。为了提升项目品质，华侨城还聘请了欧美著名的设计师来规划设计该项目，在设计构思中运用了新都市主义的规划思想，意义在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社区。华侨城以它别具一格的居住环境、景观环境、人文环境，赋予了"波托菲诺"丰富的历史、文化内涵，使主题旅游和主题住宅小区能够融合与统一。
●丰富的建筑形态适应不同居住心理
波托菲诺不同于一般的小区，它的建筑形态跨越了高层、小高层、多层、联排别墅和独立别墅等多种形态，不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，形成了错落有致的视线。这在很大程度上克服了现代城市小区以高层为主的、单调的建筑形体和样式。
●良好休闲环境放大生活内涵
在波托菲诺，生活更多地体现为休闲，而不是单一的居住。谛诺山、天鹅湖和燕栖湖这些生态、景观资源是自然界造化的结果，但经过合理的规划和建筑布局，这些自然景观被有效地吸纳到社区中来，成为社区的公共部分，被所有社区居民享有，成为社区邻里喜爱的休闲场所。同时波托菲诺也有着独特的人工环境。占地80000平方米的华侨城高尔夫练习场将会被纳入社区整体范围，成为真正的社区高尔夫运动场。同样体现波托菲诺休闲特色的还有欢乐谷，波托菲诺每户业主都终身持有两张欢乐谷免费门票，充满传奇梦幻色彩的欢乐谷不仅是业主游乐之地，也是波托菲诺的后花园。
●特色商业营造浪漫生活情调
对很多小区来说，商业店铺无非临街设立，定位也仅限于提供业主起居生活的必需品。在波托菲诺，除了这些生活必需的商业配套，更多的则是为业主提供休闲浪漫的去处，一家家颇具特色的咖啡馆、鲜花店、面包房和高档餐馆在风景最美、最具异国情调的位置——纯水岸商业街和水岸广场相继出现。
●商务居住激发社区新活力
社区是相对开放的一种形态，例如它公共的商业街、水岸广场，以及作为标志性建筑的钟楼，都是居民交流和参与社区活动的地方。这些开放性场所的存在，从空间层面上打破了封闭的居住形式，在一定程度上促使人们形成更加开放的居住心理。波托菲诺社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓。在不干扰自身正常生活的情况下，人们慢慢意识到，社区人口的不断更新是保持活力的重要方法。
二、华侨城模式的扩张
华侨城"主题公园＋旅游地产"的主业构架独树一帜，而且别具一格：宣称以旅游为惟一主业，地产项目却贡献高达八成的利润。眼下，华侨城正在着力经营深圳"东部华侨城"和北京世纪华侨城项目，并在迪斯尼和环球影城可能退出上海的情况下，谋求在上海开建主题公园，
以期在全国一线城市全面复制"旅游＋地产"模式。
(一)北京华侨城
2002年华侨城在北京与南磨房乡签约，合作开发北京世纪华侨城项目，项目占地约1平方公里，是北京目前投资最大的主题公园。项目公司北京世纪华侨城实业成立于2002年6月，注册资本1.11亿元，华侨城直接持股29.28%，其余股东有北京世纪城房地产、北京南磨房旅游发展、深圳华侨城地产和北京四方投资，华侨城受托管理华侨城地产股权后，表决权份额增至56.31%。据透露，北京世纪华侨城项目总投资20亿元，主题公园占地50万平方米，房地产总建筑面积50万平方米，计划分三期滚动开发。权威人士估计，北京世纪华侨城项目，第一期总共18万平方米建筑面积，按照华侨城在深圳的旅游地产盈利模式，比较保守地计算，1平方米的毛利至少可以达到1500－2000元，该项目一期毛利可达2.7亿元以上，对华侨城形成的投资收益，按40.09%的权益比例粗略计算，可达1.08亿元。
(二)上海华侨城
北京项目之后有上海浦江镇意大利城项目，据介绍主要是华侨城房地产公司在运作，项目思路和北京项目差不多。2003年4月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积2.6平方公里，总投资30亿元。上海项目将规划成为一个意大利主题特色的综合社区，成为上海未来"一城九镇"中的一个特色城镇。
(三)深圳东部华侨城
华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及"旅游＋地产"模式推广到北京、上海的同时，又在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50%权益的"东部华侨城"。"东部华侨城"位于深圳盐田三洲田片区和梅沙片区，是深圳市2003年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游项目，以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建设世界茶艺博览园、高尔夫运动区和综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施。项目占地面积7.32平方公里，华侨城以总价3.5亿元就拿到这片土地，项目总投资30亿元。
三、华侨城模式的核心
在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的 "规划就是财富，环境就是优势"的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。
(一)以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营
通过对自身实践的总结思考，华侨城发现了“旅游与地产结合”之巨大优势，从而逐步形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”的核心竞争优势。华侨城高层认为，“这就是华侨城20多年的实践经验总结出的难以复制的核心竞争力。”主题公园的瓶颈在于回收投资的缓慢。但是，这个产业必须有一个强大的收益支持。所以，旅游加地产的结合形成了华侨城这么多年发展的核心竞争力。在房地产业的快速利润回收的强大支持下，华侨城可以义无反顾的继续以强大的力量发展民族自主品牌的旅游产业。
(二)利用其拥有的自然和人文景观资源开发地产
华侨城南面有深圳湾和锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三大主题公园。华侨城地产开发大多依靠这些景观资源，项目设计注重让业主欣赏、享受主题公园的文化和景观。
(三)在社区内引入旅游元素
比如，开发波托菲诺时，第一次自觉地引入了意大利著名旅游小镇Portofino的创意，不仅充分利用小区内的自然山水资源，使之成为居家的风景，地产项目本身也成了一道旅游休闲
的景观。在华侨城看来，旅游主题是其区别于其他地产品牌的主要元素，也是其产品创新的核心。
(四)通过建筑形态、户型结构以及规划理念上的创新，进行本土化的改造，打造精品住宅，形成了具有华侨城地产特色的差异化产品。
房地产区域开发与运营的三种模式 前言： 大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。产业是一门学科，房地产从属于产业之一。实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现“鬼城”、“空城”等现象。 这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。由此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。产业、人、建筑三位一体，息息相关。人凭借产业，与他人及建筑发生联系。不同的人对尺度的把握不同，对于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。区域开发是一种整体开发，正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题以大化小，把它简单化。比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。 此外，我们所谓的“创新”其实并不是真正的创新，我们只存在重组原来的结构，几十年前，就有人提到解构主义，强调对于传统的颠覆，并在这种基础上进行创造和整合，而当下IPHONE便是一款具有浓郁的充满解构主义色彩的技术革新之作。它的出现为“创新”做了新的阐释。 我们对于区域运营的模式其实一直在进行思考和整合，这些整合其实在很大程度上就是对于地产区域运营模式的一种解构，一种深入浅出的探讨。
下面我简单介绍一下主要三种区域运营的模式。 一、“用卖房子的方法卖地”的区域运营模式 新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，如果土地靠近城市的距离近，城市化波及到土地时，其对产业的依托性更弱。针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展现给开发商。此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。 当一家企业去做一个区域开发，这个区域如果在其看来短期内无法实现城市化，那么单枪匹马是很有挑战性的。所谓众人拾柴火焰高，如果该企业寻求合作伙伴，项目整体就能做起来了。当然，一级开发，整体开发，区域开发，带来的收益颇微，风险也较高，技术环节存在各种问题，毕竟土地方面的收入是一个盲点。通过合作为一个区域造势来做二级开发，即用卖房子的方法卖地，便能实现众人拾柴火焰高的效果。当一个企业用卖房子的方法卖地，吸引一些地产商来购买土地，同时自行开发，这时候地厂商就是整个地产开发环节中的一个入口，可以做到自行开发、自行销售，也就是用卖房子的方法卖地的成功之处。目前的房地产，包括土地开发区域，其开发都是建立在假设的基础上，即笔者一直提到的“用卖房子的方法卖地”这种方式仅适用于短期内，比如三到五年内城市化可以波及到的土地，特点在于其投入是可控并循序渐进的，通过众人来加速整个区域的开发速度。
旅游地产借景开发的五种模式 旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。 总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式： 一、自然资源型借景开发 自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。 滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。 滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。 内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。
“农业+文化+旅游+康养+地产”跨界融合，2018资本乐投新模式！ 现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显，也是未来多产业融合发展的大趋势。 休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。 休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下几种： 农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借
旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。 农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与 精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。 古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保 留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。 景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行地产开发的项目。 随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。
第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售
如有帮助，欢迎下载支持！黄山市旅游房地产开发与管理
如有帮助，欢迎下载支持！ 1 旅游房地产的概念、历史和发展 休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。 与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。 1.1 旅游房地产概念 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。 旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。 1.2 发展历史 国外旅游房地产的历史 旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004
1）开发难度聚焦： 虽然合铜黄高速公路已开通，但南大门的开发已经很成熟，如何用新的思维，新模式来开发新旅游产品，是投资商和政府首先要考虑的问题。
2）开发总思路： 以体验式徽文化商业街为引爆点，私立博物馆群落为提升，开发文化休闲房产为主要盈利点。 3）成果： 该项目第四届华中旅游博览会上签约的最大项目；帮开发商成功拿下北大门黄金地段1000亩地。 2.景区本是桐城市的一个废弃的灌溉水库，周边是柴薪林。 （1）开发难度聚焦： ①政府对开发的环保要求较高； ②做单纯房产区位条件较差，而做单纯景区资源禀赋一般； ③如何创新房产开发模式，做好休闲文章是本案的第一要务。 （2）开发总思路： 以“861”起点，桐城文化为特色，“三高一低”生态居住为先，打造天人合一城市休闲房产。 （3）开发成果： 一期“仙龙湖?七里香溪”已售罄。 景区：.xianlonghu.
3..本景区是夏家勇工作室指导开发的第一个景区。 1）景区开发难点聚焦： ①开发商实力一般； ②项目地处市，资源禀赋并不突出； ③周边山水型旅游资源近有天柱山，稍远有。 ④如何开发具有差异化的产品，变“灯下黑”为“数灯齐明”是摆在开发者面前的首要问题。 2）开发总思路：生态环境为本底，天仙配为噱头，开发特色拓展 3）开发成果：现已是为4A景区。并且成为市旅游首选地和皖南旅游圈中重要的一员。 景区:.aqjss.
诗城的开发必须先有诗的灵魂，再有诗，再有旅游。创新四维诗歌体验模式。创新盈利模式：诗游乐、体验；诗休闲、度假；旅游+地产。 市巴南南湖旅游总体策划 时间:2012-07-20 10:58 来源:未知作者:admin ★难点聚焦：巴南南湖原来是饮用水水库，如何处理旅游开发和水源保护的问题？ ●项目业主：交旅集团 ●完成时间：2010年 ●项目背景：项目地所在的南镇属“一小时经济圈”和二环经济带规划区围，也是城市副中心拓展区。位于市政府规划的工业制造业、仓储业、生态旅游观光农业规划带上，承载主城与南部近郊发展的重任。已纳入规划的百里生态观光农业长廊、市乃至西南地区重要的物流仓储中心——南部物流园，与南湖旅游度假区相邻。 ●核心思路：以水为灵魂，巴蜀文化为体来破题。以巴蜀文化为体：开发区域的布局以巴人对手的崇拜。从五指—五行—五音，引申高端的五养。利用良好的生态环境，优异的近郊区位，高端的养生来整合打造“生态会都水样人生”的西南会议度假旅游目的地。以水为灵魂的三大创意： （1）排污系统景观化——生态湿地休闲带； （2）从都市生活—田园生活—水生活。 （3）首次提出“生长规划”的理念，用四种理念建筑来落实策划。
中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
某某旅游商业房地产项目的商业模式 一、XX项目商业模式的特点 本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示： 此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。 通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境； 所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力； 所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力； 所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。 整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下： 增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：
天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X 街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游＋综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。 与周边的景区互动明确而有效： 此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩XX景区的游客而言，X街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行，游客可以以此为据点，停驻几日游玩周边景点；对在XX山度假的游客而言，此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上XX山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。通过此模式的设计，项目区与周边景区形成了共赢的关系。 土地房产增值效应明显有序： 此模式通过旅游环境整体打造积聚人气，选用商业房产的业态将人气转化为消费，运用投资概念降低开发风险和营造人气，使得该项目地块的土地和房产能在较短的时间内升值，或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此模式而是采
旅游地产与商住地产开发模式比较 董事长：我们可以通过列表对比的方式，了解两者之间的优势与略势。因很多资料在网上搜索不到，所以很多内容请教了陈昊和一些老师。仍有部分内容不完整需要进一步补充。
我们需要承认，不可能像国内房企巨头一样，可以大规模、大策划、大手笔的进行项目的建设和发展。依照我们的资金实力我们需要滚动发展项目。也就是意味着，项目在运作初、中期就要有源源不断的利润返还。 因此考虑以什么模式开发项目的核心要点是—— 哪种模式能够快速回款？ 哪种模式客户购买最为方便？ 哪种模式能够吸引更多的消费者？ 通过分析我们可以得出结论，目前的这几百亩的开发以商住地产的方式开发为好。但是为了整体的利益，项目的申报以综合用地开发较为符合项目现状。将现有的土地按不同的使用要点进行规划、申报，最大程度满足我们项目的可持续发展。 综合用地解析 综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。 综合用地价格的评估
土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。 由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。 用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。 一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。 另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合
旅游与地产共同发：怎样巧妙地把房地产业与旅游业结合 怎样巧妙地把房地产业与旅游业结合，促进房地产业新一轮发展，笔者从两个产业间相互关联方面入手进行分析，探讨两者之间结合的发展空间，应对新形势下房地产业充满变数的冲击。 摘要：旅游业与房地产同属第三产业。房地产业是以房地产为经营对象，对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的经营活动或行业的总称，是一个独立的自成体系的产业部门：而旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素在内的综合性产业。怎样巧妙地把房地产业与旅游业结合，促进房地产业新一轮发展，笔者从两个产业间相互关联方面入手进行分析，探讨两者之间结合的发展空间，应对新形势下房地产业充满变数的冲击。 关键词：旅游地产旅游发展地产发展一、两者结合的基础 （一）同属新兴的重点产业。我国房地产业是在党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展而迅速崛起的。目前，正初步形成为一个包括房地产的开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，而且是经济发展的“寒暑表”。１９９２年，中共中央国务院在《关于加强发展第三产业的决定》中已把房地产业列入“投资少、收效快、效益好，就业容量大，与经济发展和人民生活关系密切的重点行业”；旅游业也是在党的十一届三中全会以来发展起来的。１９８６年，国家将旅游业的接待人数和创汇收入指标正式纳入“七五”计划。１９９１年，国家又将旅游业的性质明确为产业，并列入加快发展第三产业中的重点。１９９２年，中共中央国务院在《决定》中，又进一步指出，旅游业是第三产业的重要行业。 （二）可促进相关产业发展。国民经济是一个有机的整体，每一个部门之间都是相互联系、相互促进的。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，７０％的是原材料的消耗，旅游业的发展剌激交通运输事业发展，游客的增多必然导致陆、海、空交通运输的繁荣，从而兴修高速公路增开旅游专门列车，增加航运班次，开辟新港码头。旅游业的发展也剌激了建筑业的发展、修建宾馆、饭店及其他娱乐和休息场所，还可刺激轻工业、农业和商业等。 （三）财政收入的重要来源。在现代市场经济中，房地产业为国家提供了巨大的积累，成为建设资金重要来源，是国家财政收入的重要产业。在我国经济特区深圳市，每年政府获地价收入约占该市当年财政收入１８％～２５％，成为经济支柱。不仅如此，房地产业还是吸引外资的优势部门。深圳市房地产业引进外资约占全部引进外资的４０％以上；旅游业是我国非贸易创汇的主要来源，１９９３年旅游创汇额占全国贸易外汇收入３０．３６％。旅游业的发展促进了地方经济的发展，许多地方以旅游为支柱产业或先导产业，带动了当地经济。随着经济的发展，旅游业也将会得到进一步的发展，现阶段就有可能成为国民经济的支柱产业之一。 （四）市场经营的波动性。房地产业与旅游业容易受经济大环境的影响，经济的波动直
旅游地产开发 旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。 旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，物质生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴望改善居住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。远离喧嚣，逍遥山水，回归自然的千年梦想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊外空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。 自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、中信、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者，例如意大利时代集团有限公司、美国IBM投资基金等。
第一章附录一、国内典型旅游度假案例 (一)河北中信国安第一城 项 目 形 象 项目概况总占地266万平方米，其中建筑面积47万平方米,有8个星级酒店(3个五星级、5个四星级）、60个会议中心、4０多个体育健身设施、34个娱乐中心、27洞高尔夫球场、近百家购物餐饮店。建造历时1２年，总投资超过30亿人民币。 功能组合 星 级酒店有正安宫大酒店、正安宫大酒店、古城酒店三家五星级酒店，房间面积在１8㎡－７６㎡不等，价格在2８０—269０元不等。 会议中心按国际会议标准设计,总占地面积２3,686平方米，总建筑面积40,１56平米。 配备六种语言同声传译系统、视频会议系统。 娱乐运动高尔夫 球场 概况 国际顶级标准,球场内九 洞、环城1８洞。 配套 会所分６层，总占地面 积2４06平方米，建筑 面积67０0平方米 其它 具有面积25米×12.5米,1/4标准游泳池、ＳPＡ水疗池、男女桑拿、6条 脚踏船和１０条手划船、面积为88０平方米的保龄球等设施。 购物有经营各种百货的高档购物中心与经营丝绸、古玩、字画、根雕、瓷器、明清家俱等中高挡的古玩店。 佛教博物院 其中金佛殿占地面积280０平方米，建筑面积３20０平方米,殿内供奉佛像九尊。 借鉴意义 1．结合了中国传统文化。2.利用召开大型国际会议与接待著名人物来提升自身品牌。3．采
用“投资回报＋等值转售”灵活的销售方式 (二)广东珠海海泉湾 项目 形象 项目总况 海泉湾是香港中旅投资３5亿的广东目前最大的旅游项目,总占地面积3平方公里,项目分三期，一期占地90万平方米,正在建设当中，该项目一些设施设备属世界先进,中国一流,部分项目于200６年1月22开张。 主要功能组合 酒店酒店总占地面积22万平米,由度假功能主楼、会议功能主楼、蜜月套房和温泉别墅，共两个五星级酒店，计１０００间客房,标准客房面积为45-50m。 康体中心总占地面积达6６00平方米,室内建筑部分达4６00平方米。桑拿房占地面积3９5平方米。健身房260平方米,有氧舞蹈室占地面积达1１0平方米,多功能体育馆占地面积１２00平方米，户外网球场占地达2０0８平方米,下沉式壁球室占地面积为１60平方米，电子竞技室经营面积达400平方米。 渔人码头建筑面积1300０平方米，运河河道11万平方米,配有美食、酒吧、特色店、水幕电影、游船、游览车等 温泉中心占地４万平方米，毗邻大海。分布在室内、外的７０余个囊括了古今中外各种温泉沐浴文化的温泉池。 梦幻剧场占地３００0多平米,能容纳1０００多位观众，可主办各类大型会议、演出等活动。 价格：VIP席位２80元/人，嘉宾席位１20元/人,普通席位1０0元/人 设施:有３6０度旋转功能的豪华ＶIＰ席36座,嘉宾席41４座,754座普通席位。 主题乐园命名为神秘岛的主题乐园有世界上最新的倾斜塔、“疯狂松鼠”、“急流勇进”、弹射式过山车等２0多种大型现代化游乐设施。 客户分析 两小时车程左右的珠三角和港澳地区居民，另一部分将来自东南亚和韩国、日本等地,淡季北京、上海等大中城市的商务人士将成为其消费主力。 借鉴意义 是把深圳华侨城“主题公园+主题地产”的开发理念“嫁接”给广东珠海平沙。
——“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市空间不断外扩，区域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地价飙升、环境恶化，人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式，能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。