分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心
广州七大商业零售商圈基本情况 加入时间：2009-10-27 10:19:10 ——摘自“中国房商网” 北京路商圈： 1、地域范围： 北京路商圈----大名鼎鼎的“广州第一街”，雄踞羊城商业“霸主”之位2000多年，它是以北京路商业步行街（以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商店群区，东起仓边路，西至广州起义路，北起财厅前，南至大新路，延及高第街一带。有四座人行天桥连通）为核心。 2、商圈内店铺情况： 大商场、大品牌云集，广百百货矗立其间，相通的中山五路除了有新大新，还有“北味十足”的华联商厦。广州一度引发席卷全国商业浪潮的高第街和西湖路夜市俱往矣，如今站在风头浪尖上的，是广百百货、新大新以及新近开业的名盛广场、五月花广场、光明广场，这里汇集了各名牌服装专卖店，班尼路、堡狮龙等面积动辄数百平方米，真美诗、莱尔斯丹、信步、卡迪士、添美等鞋类名品也在此“安营扎寨”，新华书店、儿童书店、古籍书店一字排开，令北京路平添书香。随着北京路商业层次的逐渐提高，浓郁的商业氛围开始向周边地段蔓延，形成了一个由北京路商圈带动的辐射商业地带。 3、提供产品及服务： 主要提供餐饮、服装/配饰、各类小吃、名牌服饰/黄金/珠宝/钟表、电影院/图书等，属于综合服务性的零售商圈。 4、商圈内租金情况： 以首层200~400㎡的铺为参考依据，北京路步行街商圈租金约约500~1000/㎡，售价约10-20W/㎡。 上下九商圈： 1、地域范围：
上下九步行街建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。其位于荔湾西关，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，几乎无街不店，店店相连。步行街全长约1218米，主要涵盖上九路、下九路、第十甫路三个路段。 2、商圈内店铺情况： 共有各类商业店铺238间和数千商户。上下九步行街上布满各中、高级百货公司、老广州特色食肆、各类服饰品牌专卖店、服装小店，此外还汇聚了驰名国内外的名菜小吃，附近还有历史悠久的传统专业街，及全国最大的农贸杂市。即使是不买东西，在上下九路走一走，也可以感受独特的岭南商业文化，是一个“悠乐式”的购物中心。 3、提供的产品和服务： 主要提供老广州特色饮食、中低档的休闲服饰/鞋、各式小吃等 4、商圈内租金情况： 以首层200~400㎡的铺为参考依据，上下九步行街商圈租金约约300~800/㎡，售价约 10-20W/㎡。 天河商圈： 1、地域范围： 从天河立交沿天河路一路往东，天河城、正佳广场、天河又一城、维多利广场等大型商场目前已成为广州乃至珠三角市民的热门购物场所，而该路段上全新的超级商业体——太古汇、万菱汇等商贸广场的建设也已进入倒计时，届时全长不足两公里的天河路将密集7座大型商业广场，成为名副其实的“一路商城”，且沿着广州新中轴线，从珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)北行至广州火车东站，高德置地广场、太阳城广场、柏西商都、东方宝泰广场等大型商业体的建设也如火如荼，其中柏西商都已试业，而位于广州火车东站，由天汇城变身的号称全国首个“非MALL”商业体的东方宝泰广场。 2、商圈内店铺情况： 沿着东西走向的天河路，路北依次为广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则有中怡时尚、天河城、宏城广场、正佳广场。往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货，可能是目前全中国最大的购物商圈。此外，广州最庞大、最活跃的天河商圈，是以两个城中村作为起始的。它们之间的这段路上，大型购物中心的密度相当惊人，有数据显示，在天河立交至石牌这段不足2公里的天河路两侧，已经聚集了近150万平方米的商业零售面积，此外各类饮食、服装、饰品、电子产品等小店至少也有近千家。
零售学习题集 第1章导论 1．什么是零售业态 零售业态是指零售企业为满足不同的消费者需求而形成的不同的经 营形态。 卖时尚、卖品牌、卖信誉、卖环境、卖 功能 选址在城市繁华区，交通要道； 商店规模大，营业面积在5 000平方米 以上； 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、 服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、 少批量、高毛利； 商店设施豪华，店堂典雅、明快；
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式； 采取定价销售，可以退货，服务功能齐全。 卖生活、卖方便、卖价格 以食品为经营重点，基本上满足食品购买者一次购齐的要求； 采取开架自选、自我服务、一次结算的售货方式； 廉价销售，商品周转速度快； 具有一定规模； 店址主要设在居民住宅区或郊区； 现代化设备及管理。 卖时间 选址在居民区、交通要道、娱乐场所、机关、团体、企事业办公区等消费者集
中的地方； 商店面积在100平方米左右； 步行购物5~7分钟可到达； 商店结构以速成食品、饮料、小百货为 主； 营业时间长，一般在16小时以上，甚 至24小时，终年2无休； 以开架自选为主，结算在收银机统一进 行。 2．现代零售商应怎样充分利用零售市场的核心要素确定竞争策略 零售业的核心三要素：竞争，环境，顾客 1)竞争是零售市场的第一核心要素。首先是指零售商同一业态之间 的竞争。一家零售商的最初竞争者就是那些与之具有同样经营业 态的企业，如百货商店与百货商店之间的竞争。其次是抢夺式的 竞争。零售商为了吸引更多的顾客，采用提供种类更多的商品的 经营策略。如在百货商店、超级市场、仓储商店增加图书商品经 营。最后还有不同业态的零售商之间的竞争。消费者需求的多样 化、层次化和个性化吸引了零售商的目光，因此，日益加剧的不
案例分析 雀巢与家乐福供货商管理库存系统 雀巢公司为世界最大的食品公司，由车利·雀巢设立于1867年，总部位于瑞士威伟市(Vevey)，行销全球超过8l国，200多家子公司，超过500座工厂，员工总数全球约有22万名，主要产品涵盖婴幼儿食品、乳制品及营养品类、饮料类、冰淇淋、冷冻食品及厨房调理食品类、巧克力及糖果类、宠物食品类与药品类等。台湾雀巢成立于1983年，为台湾最大的外商食品公司，产品种类包括婴幼儿奶粉、米麦粉、奶粉、乳制品、咖啡，即溶饮品、冰品、快餐汤及粥、厨房调理食品、巧克力及糖果与宠物食品等。台湾雀巢的销售渠道主要包括现代型渠道(特别是量贩店)、代送商(23家)与专业经销商(14家)，以及非专业经销商(如餐饮业者，约100多家)等渠道。 家乐福公司为世界第二大的连锁零售集团，1959年设立于法国，全球有9061家店，24万名员工。台湾家乐福为台湾量贩店龙头，拥有23店。 现况问题与需求 1．缘起 雀巢与家乐福公司在全球均为流通产业的领导厂商，在ECR方面的推动更是不遗余力。1999年两家公司协议在ECR方面做更密切的合作，台湾地区分公司也被指示进行供货商管理库存示范计划，并要把相关成果移转至其他厂商。台湾雀巢也在1999年10月积极开始与家乐福公司合作，建立整个计划的运作机制，总目标要增加商品的供应率，降低顾客(家乐福)库存持有天数，缩短订货前置时间以及降低双方物流作业的成本。 2．现况简介 就雀巢与家乐福既有的关系而言，只是单纯的买卖关系，唯一特别的是家乐福对雀巢来说是一个重要的顾客，所以设有相对应专属的业务人员，买卖方式也仍是以家乐福具有十足的决定权，决定以购买那些产品与数量。在系统方面，双方各自有独立的内部ERP系统，彼此间不兼容，在推动计划的同时，家乐福也正在进行与供货商以EDI联机方式的推广计划，与雀巢的VMI计划也打算以EDI的方式进行联机。 3．VMI供货商管理库存简介 VMI是ECR中的一项运作模式或管理策略，主要的概念是供货商依据实际销售及安全库存的需求，替零售商下订单或补货，而实际销售的需求则是供货商依据由零售商提供每日的库存与销售资料并以统计等方式预估而来的，整个运作上通常供货商由一套管理的系统来做处理。如此做法将可大幅改进供货商面对市场的响应时间，较早地得知市场确实销售情报，而降低供货商与零售商用以应对市场变化的不必要库存，也可提早引进或生产市场所需商品，降低缺货率。但实际在实施与运用上，却因供货商与零售商的价格对立关系以及系统和运作方式的不同，而很难有具体的合作应用。 计划介绍 1．计划范围 整个计划主要是在一年之内，建立一套VMI的运作环境并且可以顺畅地不断执行下去。具体而言分为系统与合作模式建立阶段以及实际实施与改善阶段，在第一个阶段约占半年的时间，包括确立双方投入资源、建立评估指针或评量表、分析与协议所需的条件，确立整个运作方式以及系统建置。第二个阶段为后续的半年，以先导测试方式不断修正使系统与运作方式趋于稳定，并以评估指针不断进行问题寻找与改善，一直到达不需人工介入为止。 在人力投入方面，雀巢与家乐福双方分别设置有一个全职的对应窗口，其他包括如物流、业务或采购、信息等部门则是以协助的方式参与计划，并逐步转变物流对物流，业务对采购以及信息对信息的团队运作方式。经费的投入上，在家乐福方面主要是在EDI系统建置的花费，也没有花费额外的投入，雀巢方面除了EDI建置外，还引进了一套VMI的系统花费250万新台币。 2．计划目标 计划目标除了建置一套可行的VMI运作模式及系统之外，具体而言还要依据自行订定的评量表以达到：雀巢对家乐福物流中心产品到货率达90％，家乐福物流中心对零售店面产品到货率达95％，家乐福物流中心库存持有天数下降至预设标准，以及家乐福对雀巢建议订货单修改率下降至10％等具体的目标。另外
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影响零售商圈的主要因素 1.构成。零售商圈是以商店为中心，向四周扩展与辐射，形成一定商圈范围。零售商圈可以分为四个层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。一般而言，核心商圈占总顾客的55%--70%的顾客，次级商圈占总顾客的55--25%,边缘商圈是最小的。商店的规模不同，对顾客的吸引力也是不同的。中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈顾客的吸引力是最大的。 2.限度。零售引力法则又称雷利法则指的是具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。该法则主要证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。 雷利法则有两项假定：一是两城市同样接近公路，距离的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是两城市的零售能力相同，顾客之所以到人口较多的城市，由于城市商业设施好，商品品种多等因素的影响。 3.饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点，通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和的。饱和指数计算公式为：IRS=C*RE/RF，C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数：RE为某地区每一顾客平均购买源，RF为某地区经营同类商品的商店营业面积：IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
商圈理论 商圈理论,最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的,即商品和服务中心地理论(centralplacetheory)。该理论的要点是,以中心地为圆心,以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径,形成商品销售和餐饮服务的中心地。 商圈,是指以零售店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的地理范围。 商圈包括三个层次,中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%,这是最靠近店铺的区域,顾客在人口中所占的比重最高,每个顾客的平均购货额也最大,很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%,这是位于中心商业圈外围的商圈,顾客较为分散。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客,他们最分散。 商圈分析的意义在于：（1）可获知特定商圈内人口和社会经济特征，连锁店可依此提供相应产品和服务；（2）若已在一定区域内设有分店，连锁总部可判断新店是否会与老店发生冲突；（3）可测算一定区域内分店设置的数目；（4）能准确识别市场地理位置上的特点；（5）掌握市场竞争、金融服务、交通运输、商品配送、劳动力供给等情况。 要准确地确定商圈的范围,可以采用调查的方法。调查的内容包括住址、性别、职业、年收入、购买额、在哪个供给地或商店购买哪些商品;喜欢哪些商店,讨厌哪些商店,来商店的目的等等。通过调查可以确定两个竞争供给地的商圈界限。处于商圈界限的需求者可以去这个供给地也可以去那个供给地购买商品。从而依据商圈界限就可确定每个供给地的商圈范围。 雷利的零售引力法则 零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口有正比关系，是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务，这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务，即该地区有较强的磁石般的吸引力。当然，顾客消费还要考虑购物成本，距离购物点越远，购物成本越高，所以吸引力下降。雷利法则的数学等式为：（Ba/Bb）=（Pa/Pb）[N]×（Db/Da）[n] 其中，Ba是A都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Bb是B都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Pa是A都市人口，Pb是B都市人口，Da是A都市与C都市之间的距
店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商
圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾
关于零售商圈的调查报告范文 零售商圈调研内容 1、店铺所在地区平面图。以店铺为圆心，半径分别为1公里、3公里、5公里范围内各居委会所辖区、各居民小区、村镇、各大机关团体单位、学校、各业态竞争店、农贸市场、餐饮业所在地，交通状况。 2、各商圈内居委会所辖区、居民小区、村镇家庭数、人口数、就业人口数、外来人口数、大致收入水平。——常住人口数、户数、人口来源、收入水平、就业位置、要紧职业、要紧购物场所 3、新建小区规划事情、入住率、大致收入水平、以后进展趋势。 4、各商圈内机关团体、学校人数、集体就餐人数、收入水平、以往购物去向。——行业、占地面积、企业性质、职工人数、平均收入、食堂就餐人数、企业效益事情、距离 5、各商圈内竞争店、农贸市场、餐饮业营业面积、销售额、经营品类、基本特征。——业态、营业面积、结构、客流量、客单价、日均销售额、价格水平、企业性质、经营项目、距离、收银机、停车场规模、 6、店铺营业面积、现有经营品类、历史销售额、各大类所占比重、停车场面积。 7、店铺客流事情、门前客流、车流事情、各时段客流的构成、购买商品构成及大体客单价。 妨碍零售商圈的要紧因素 1.构成。零售商圈是以商店为中心，向四周扩展与辐射，形成一定商圈范围。零售商圈能够分为四个层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。普通而言，核心商圈占总顾客的55%--70%的顾客，次级商圈占总顾客的55--25%,边缘商圈是最小的。商店的规模别同，对顾客的吸引力也是别同的。中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈顾客的吸引力是最大的。 2.限度。零售引力法则又称雷利法则指的是具有零售中心的两个都市，从位于它们中间的都市吸引的交易量与各自都市的人口成正比例，而与从中间都市到市场的距离的自乘成反比例。该法则要紧证实一具都市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。 雷利法则有两项假定：一是两都市同样接近公路，距离的衡量限于要紧大道，别包括交叉的小路。二是两都市的零售能力相同，顾客之因此到人口较多的都市，由于都市商业设施好，商品品种多等因素的妨碍。 3.饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业点，经过商圈饱和度能够确定某一地区的商店是别脚依然饱和的。饱和指数计算公式为：IRS=C*RE/RF，C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数：RE为某地区每一顾客平均购买源，RF为某地区经营同类商品的商店营业面积：IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
零售网点开发中的商圈分析 零售业是一种地利性产业，地理位置的优势会给经营者带来好的收益，所以商业网点的开发必须多方考虑，慎重决策。零售企业网点开发的第一步是商圈分析,即先要明确商业圈范围，评估经营效益，然后才能确定大致地点进行开发。?一、商圈理论分析 (一）商圈简介?所谓商圈,是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说,就是来店顾客所居住的地理范围。零售店的销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同,其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小，商圈形态表现为不规则的多角型。为了便于分析,我们把商圈视为以零售店为中心，向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次，即中心商业圈(primary treａｄ zｏｎe）、次级商业圈 (secondary tｒead zｏne)和边缘商业圈(tertia ｒy trｅad zｏne)。中心商业圈是最靠近店铺的区域，来店顾客中５5%~７0%的人都处在这个区域,而且每个顾客的平均购货额也最大，这一商圈很少同其他商圈发生重叠。次
级商业圈是位于中心商业圈外围的商圈,有12％~25％的来店顾客处于这一区域,顾客较为分散。边缘商业圈处于商圈的最外缘,拥有的顾客最少，而且最为分散。?（二)雷利的零售引力法则 零售引力法则,是指具有零售中心地机能的两个都市,对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口有正比关系,是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务,这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务,即该地区有较强的磁石般的吸引力。当然，顾客消费还要考虑购物成本,距离购物点越远,购物成本越高，所以吸引力下降。雷利法则的数学等式为：?(Bａ/Ｂｂ）=（Pa/Ｐb）［N]×（Ｄb ／Da)[n]?其中，Ｂa是A都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Bb是Ｂ都市从中间地C都市吸引来的零售销售额,Ｐa是A都市人口,Pb是Ｂ都市人口,Da是Ａ都市与Ｃ都市之间的距离,Db是Ｂ都市与C市之间的距离,N＝1，n＝2。 例如,假设A市有40万人,Ｂ市有10万人,C市位于A、B 之间，距A市30公里，距B市1０公里。 代入上式得:（Ｂａ/Ｂb)＝４0/10×（1０/３0)［2] 则可知：C市的人到A、B两市购物的比例为4：9，说明Ｂ市对C市的吸引力较大,其主要原因是距离较近,消费者
沃尔玛零售企业选址及商圈分析 [摘要：]选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节,与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。本文深入分析了沃尔玛选址的可行性及商圈的选择确定。 [关键词：] 沃尔玛、选址、可行性、商圈、商圈实务 一．沃尔玛公司简介 沃尔玛公司（Wal-Mart Stores, Inc.）（NYSE：WMT）是一家美国的世界性连锁企业，以营业额计算为全球最大的公司，其控股人为沃尔顿家族。总部位于美国阿肯色州的本顿维尔。沃尔玛主要涉足零售业，是世界上雇员最多的企业，连续三年在美国《财富》杂志全球500强企业中居首。沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十多年的发展，沃尔玛公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售企业。目前，沃尔玛在全球15个国家开设了超过8,000家商场，下设53个品牌，员工总数210多万人，每周光临沃尔玛的顾客2亿人次。 二．沃尔玛超市的选址可行性分析 选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节。广告、价格、顾客服务、产品及服务种类都能够随着环境的变化较迅速地做出调整，相比之下，商店选址可以说是零售战略组合中灵活性最差的要素，因为零售商店的选址本身资金投入大，同时又与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。 对于沃尔玛而言，假如它为追求投资最小化选择租赁的方式，而不是购买土地自己新建，它的投入仍然会是一笔很大的开销。因为除在合同期内需要支付租金以外，沃尔玛还需在照明、固定资产、门面等方面投入。对于沃尔玛这样的连锁零售店来说，由于其大多数的单店规模较大，位置固定，资金投入量大，合同期长，所以不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经营方式。而如果沃尔玛自己购买土地新建商店，更难以变动。合适的买主通常很难寻找，需要花数月，甚至更长时间。一家商店若搬迁，会面临许多潜在问题：首先，可能流失一部分忠诚的顾客和员工，搬迁距离越远，损失越大；其次，新地点与老地点的市场状况不同，可能需要对经营策略进行调整；再次，商店的固定资产及装修不可能随迁，处理时如果估价不当，也会造成资产流失。 这些因素使零售商店的选址变得异常重要，特别是外资零售企业在这方面表现得极为慎重。沃尔玛在进入中国之前，就对中国市场进行了长达数年的深入细致的市场调查。其实早在1 9 92年，沃尔玛就已经被获准进入中国，但是沃尔玛在1 9 9 6年才在深圳落户，在进入中国之前它一直在对当地商圈的交通、人口、竞争状况和市场发展格局进行考察，以便于选择一个好的店址。 随着越来越多的店铺的开发，沃尔玛总结出了一套自己的选址经验，并在新店的选址过程中遵循这些原则。 （一）遵循原则 1.从连锁发展计划出发 沃尔玛设立门店要从发展战略出发，通盘考虑连锁发展计划，以防设店选址太过分散。沃尔玛门店分布有长远规划，并且具有一定的集中度，这有利于总部实行更加精细科学的管理，节省人力、物力、财力，而且每一个门店的设立都为整个企业的发展战略服务。 2.选择经济发达的城镇
浅论商店位置选择 古语有云:“天时不如地利。”这强调了地利在军事作战中的重要性,而在商业战中,零售店的选址则更强调地利的重要性。在国外,零售业被称为“选址的产业”,通常店址被视为商店的三大主要资源之一,可以说选址的好坏,将直接关系到商家经营能否成功。商店选址必须经过三个步骤：(1)分析每个地理区域（商圈），确定最有吸引力的开店区域；(2)分析新开商店的地理位置，造出最有吸引力的地点；(3)对店址进行评估，预测未来的经营效果。 市场经济中，不同业态、不同组织结构的商店，从小型单体夫妻方便店到大型连锁综合超市，其选择商店位置的首要原则几乎一致:最大限度地满足目标顾客的需要。在商店选址时，考虑的主要因素应是:(l)对自己的目标顾客是否为最方便;(2)购物时，是否有利于与周围商店比较和选择;(3)区域内是否有足够的购买需求和购买力; (4)交通条件的优劣等。 一、区域地理与环境分析 1.人口统计分析 侧重对预投资区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料的分析，有利于把握区域内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分提供有用的第一手信息。 2.宏观经济条件分析 零售商业受宏观经济的影响，其主要宏观经济指标有:区域内GDP值、当前利率水平、就业率及一般经济状况等。零售商业属劳动密集型行业，就业率能影响售货员的质量和数量，进一步影响顾客的购买倾向;而一个国家或地区GDP的增长，一般会反映到零售总额和储蓄额的增长;利率水平影响到企业运作成本和消费者的购买成本，当利率上升时，零售企业维持正常库存的贷款成本增加，同时，消费者购买商品的费用增加等等。我国作为一个发展中国家，近年来宏观经济一直保持较高的增长，同期社会零售总额的年增长率达11.1%，而零售价格指数为10.5%，维持在较低的水平，加上中国的劳动力资源充沛等条件，都极有利于零售业的发展。因此，当零售商业部分对外开放时，就引得外国投资者和零售商纷至沓来。 3.购买力和需求分析 商品和服务的需求程度直接影响商店的选址。消费者当然有主观购买需求，但还要有足够的购买力。这涉及到区域内经济结构是否合理，区域的经济稳定性，在较长时间内居民收入的增长可能性等。 需求是人口和购买力的函数，比较不同区域的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据:购买力指数＝A·50%+B·30%+c·20% 其中:A是区域内可支配收入总和(收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等)，B是区域内零售总额，c是具有购买力的人口数量。 4.文化背景分析 区域内居民的价值观念、历史传统、民族等文化背景也影响到消费者的购物方式和所购
通过零售商业吸引力界定大型购物中心的商圈 ——HBC Model研究及其应用 摘要 商圈的确定对商业的经营管理策略具有十分重要的意义，本文分析了雷利和哈夫模型存在的问题，并提出了改进的HBC模型。本文解释了HBC的测算商圈的研究思路和体系，以及模型的实际应用。 在实际案例分析中，将运用HBC模型与雷利和哈夫模型得到的不同结果进行了对比分析，结果显示HBC模型与实际更为符合，具有更强的解释力。 关键字：商圈，雷利模型，哈夫模型，HBC模型，地理信息系统 ABSTRACT The analysis of business circle is of great significance for business to carry out its productions and operating activities. The Reilly’s Model and Huff Model are analyzed in this paper, and some problems in these models are given. On the basis of Reilly’s Model and Huff Model, HBC Model is set up. At last, a case is studied in this paper by comparing with HBC and Reilly’s and Huff’s Model. Key Words：Business Circle, Reilly’s Model, Huff Model, HBC Model, GIS 商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离，目前国内外对商圈的确定方法主要有两种，一是以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈，这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为“均质”的状态下。第二种方式为按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等。，其应用性和适用性更为广泛。 通常，研究商圈尤其是大型商业项目的商圈非常头疼的一件事情是，应该研究商业设施周边哪些城市的消费者，从而界定有效的商圈？研究的城市多，成本过高，给客户带来负担；研究的城市少，未来的商圈必然人为缩小，并给未来的营销带来误导。 而HBC模型结合了都市商圈测定方式及商业项目的辐射商圈的原理，并使
商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
上海服装零售商圈发展史研究 摘要：上海是中国最发达的经济区域，在中国零售企业的发展中，无论从规模和水平来看，都处于领先位置，可以说，上海零售企业一直在领跑全国的零售业。上海被誉为中国的时尚之都，其服装零售业在中国的服装时尚占据这举足轻重的地位。上海的服装零售业的兴盛给中国的经济发展带来了不容忽视的作用。本论文对上海服装零售商圈的兴起，发展，特点等方面进行全方位的研究，展现时尚之都成功背后的辛酸过往。 关键词：经济服装零售发展 一、绪论 1.1提出中心论题； 1.2说明写作意图。 二、上海服装零售商圈形成的原因 2.1海上丝绸之路 2.2地理环境优越 2.3公共租界的影响 2.4达官贵族的聚集 三、上海零售商圈形成的过程 3.1中国商会的发祥地 3.2近代企业家注入活力 3.3改革开放政策的支持 四、上海服装零售商圈形成的特点 4.1百货业销售增幅较大 4.2消费继续趋向中高档 4.3消费能级有较大提升 五、上海服装三大零售商圈优势对比 5.1南京路 5.2淮海路 5.3四川路 六、上海服装零售商圈的行业现状 6.1人才储备力量不够 6.2百货商场竞争优势下降 6.3网上销售市场竞争的发展 七、上海零售业的发展前景分析 7.1 中国服装零售业的趋势分析 7.2 上海服装零售业发展前景预测 7.3 上海服装零售业的发展趋势分析 八、结论 参考文献 [1] 夏春玉.零售业态变迁理论及其新发展[J].当代经济科学,2002,(4):70-77. [2] 郎咸平.零售连锁业战略思维和发展模式[M].北京:东方出版社，2006. [3l 李程群.商业新业态:城市消费大变革[M].南京:东南大学出版社,2004. [4] 庄华强.零售业态演化规律的理论探讨[J].商业经济与管理,2002, (7):32-34. [5] 唐纳德?勒曼拉塞尔?威纳. 《营销分析实务》.">. 2004 [6] 郑丽萍. 《国际服装业十大实力品牌发展战略》. 浙江大学出版社. 2003
百货选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1 ?常住人口数 5 ?从事行业9?白天流动人口数 2.家庭及构成 6.自然增加率10.年龄构成 3.人口密度7.社会增加率 1 1 .家庭年支出及支出结构 4?教育程度8家庭人均收人 现就一些主要项目分述如下： 1.家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配， 会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2?人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ?居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ?日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4.购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000 个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500— 1000元的占20 %，1000—1500元的占20%，人均月 收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ――商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ――住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ――文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ――办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ――混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，