南海黄岐泌冲岗项目
可行性研究报告
深圳市万科房地产有限公司
广州项目发展部
Monday,November 11, 2002
目录
第一部分项目概况
一. 宗地现状
1．地理位置
2．地块四至
3．地形地貌
4．地质条件
5．工业现状
6．路网现状.
二．大市政和社区配套
（一）、大市政配套现状
1．道路交通状况
2．水、电、气
3．通讯
（二）、社区配套现状
1．学校
2．医院
3．公交
第二部分法律及政策性风险
1．土地使用权现状
2．用地规划手续
3．合作方式
?联合竞买
?权益转让
?项目公司
4．风险分析
?竞买实现
?权益转让
?规划要点
?用地年限
第三部分规划要点分析
第四部分市场分析及项目定位
一. 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点
二. 项目所在区域特点及项目个性
三. 区域市场分析
1.区内现有住宅项目
2.潜在市场竞争分析
四. 本案辐射范围及其市场特征
1.辐射范围
2.辐射范围市场特征
五. 项目定位
1.客户定位
2.产品定位
3.价格定位
第五部分投资收益分析
一. 经济指标
1.平均售价测算
2.成本费用测算
3.地价与容积率
4.成本水平
?建造成本
?完全成本
5.利润测算
二. 税务分析
三. 开工及销售安排
1.工程施工安排
2.销售进度安排
四. 资金流量
五. 盈亏平衡点分析
1.保本售价
2.保本销量
3.项目完全投资保本销售
六. 敏感性分析
1.销售均价变化的影响
2.单位成本变化的影响
3.容积率变化的影响
七. 投资分析结论：
第六部分项目综合评价
第一部分项目概况一、宗地现状
1．地理位置
万科产品系列全解析 第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅 第二类别——城市系列 金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭 金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾 第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园 城市花园系列：成都有万科城市花园 魅力之城系列：成都有万科魅力之城 第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境 四季系列：成都有万科双水岸，朗润园
01 高端产品系列 随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列 自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造
天津万科项目市场调查报告 调查日期：2014年5月8日星期四 调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人 考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描 考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比 考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。 一、万科仕林苑 万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。 项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息： 产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6 开工时间：2010年12月01日 产品均价：30000元/平米 产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯； 建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%； 规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）； 高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层； 户型面积：高层 88平米，联排别墅 216-233平米； 开发信息： 产品定位：城市豪宅,低密居所； 客群定位：企业主、高薪层、富人区 物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米； 投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房
万科城市板块研究报告 ——杭州三墩片区 杭州华坤市场研究有限公司 二00六年六月
目录 摘要 (3) 第一章宏观环境及外部影响因素 (4) 一、杭州宏观环境分析 (4) 二、杭州经济发展状况 (8) 三、行业相关政策影响分析 (13) 第二章、西湖区土地供应 (19) 第三章、板块周边配套情况和市政规划情况 (21) 一、三墩片区整体规划 (21) 二、周边居住状况 (27) 三、本区域的配套状况 (28) 第四章三墩板块总体供需分析 (30) 一、房地产二级市场分析 (30) 1、房地产开发投资 (30) 2、商品房预售状况分析 (33) 三、竞争板块研究——滨江板块 (36) 1、板块市场总体供应分析 (36) 2、板块市场总体价格分析 (37) 3、板块市场总体物业、户型分析 (37) 4、板块市场总体客群分析 (37) 三、目标板块市场分析 (38) 1、板块市场总体供应分析 (38) 2、板块市场吸纳分析 (40) 3、去化特征分析 (40) 4、单价分析 (41) 5、户型及总价分析 (41) 6、物业个案研究 (42) 7、综合评判 (43) 四、需求研究 (46) 第五章定位建议与产品建议 (49) 一、地块分析 (49) 二、项目SWOT分析 (52) 三、项目基本定位 (55) 1、市场定位 (55) 2、产品定位 (56) 3、住宅产品设计建议 (58) 4、部分公共配套建议 (63)
摘要 本次研究主要目的在于了解杭州三墩区块的房地产市场，对杭州房地产市场发展背景，三墩的城市规划、三墩板块总体供应情况、竞争物业的情况以及需求现状做了比较全面的了解。 本次研究的第一部分主要围绕杭州的宏观环境、杭州经济近5年的发展状况、以及与房地产相关的政策面分析了解杭州房地产业发展的大背景。此外，还对三墩区域的未来规划情况做了全面的阐述，旨在能够清晰的看到未来三墩片区的发展前景以及规划对该区域房地产市场的影响，为了更深刻的了解蒋村而不是仅仅停留在规划文本上，本次研究专门针对三墩区域的现状，以及附近的配套设施做了全面详细的了解。 第二部分和第三部分主要从三墩板块的总体供应情况入手，对三墩的房地产市场做深入分析，从三墩板块一级市场和二级市场的情况来看，三墩的物业档次参差不齐，各种物业形态都有，文中重点对如今板块市场中的楼盘从总体供应、吸纳情况、去化特征、单价以及户型和总价几个方面了解目前三墩板块的楼盘供应现状。 第四部分从需求入手，通过华坤在今年房交会上了解到对看好三墩板块的目标人群的采访，了解在现阶段三墩板块的目标人群特征、产品需求及价格承受能力等方面，为项目未来的人群定位提供参考。 第五部分在前面四个部分的基础之上，综合分析了本项目的优势、劣势、机会和威胁点，并伺机找出克服劣势和威胁的方法。在综合分析项目的情况最后，为本项目提供了一个基本的项目定位，仅供参考。
关于万科股份有限公司的股票 分 析 报 告 姓名：周立银许定乾 学号：0705020130 0705020123 时间：2009年11月18日
一、万科公司及其股票的概况 万科（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 所属地区：深圳总股本(亿)：109.95 每股收益(元)：0.27 上市时间：1991-01-29 流通A股(亿)：93.92 每股净资产(元)： 3.18 每股现金流(元)：0.69 每股公积金(元)：0.77 净资产收益率(%)：8.46 净利润增长率(%)：39.31 每股未分配利润：0.78 主营收入增长率(%)：31.06 一、万科公司股票近期动向 图为万科A股11月18日的日K 线图 二、对于选择万科A做出的简单分析
（二）万科A主力分析万科A(000002)
三、万科A 前景预测 万科( 000002 , )A的配比也在约9%的水平左右摇动,对于指数基金而言随时有可能突破10%的上限,在此次规定明确之前,一旦单一股票的配比突破10%,基金公司可能就要去找同相关的股票通过优化配比将多余的部分稀释替换掉,但误差随之产生。 1．价格预测：涨幅在房地产行也有望排名第85位 2．价位预测：阻力位12。34元，支撑位12。02元
万科股票历史走势分析 一.万科股票简介 万科全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司.万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业. 万科于1991年1月29日在深圳股票交易市场上市，股票代码为000002。万科股票,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。 二选择万科股票进行分析的原因 1）从管理理念出发 万科即已经高度关注行业即将发生与正在发生的变化。其管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。第一，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。第二，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。基于此种分析，凭借着对经营环境变化的预先察觉与及时应对，万科公司业绩取得了相当明显的进步。 2）从发展状况出发 2011年万科业绩保持了持续增长势头。公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。在过去的这些年中，万科保持了持续的盈利与增长，公司坚持稳健经营，财务状况良好。 三．万科股票收益分析
1）万科股票涨跌和房地产行业热度联系 近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。： 国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展，但同时，针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空，但总的来说利好大于利空，在以后几年的发展中，房地产业对我国的经济增长仍将发挥不可替代和极其关键的作用，前景良好。 而万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，2006年末总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。 自然万科股票的涨跌很大程度上和房地产行业的发展有关。而万科上市之后，总体来看房地产行业的发展速度非常快，是中国最热门的行业之一，因此万科的股票也受大环境影响。同时也受到房地产行业的负面影响，以08年的金融危机最为明显，08年金融危机波及全球，而房地产行业也受到相当大的冲击，而万科的收益率也大幅下降，且波动很大。 2）、万科股票受万科公司自身发展的影响 通过分析近几年万科的经营业绩我们就可以清楚的看到万科股票的变动受其公司的业绩变动的影响。 2008 年公司实现营业收入409.9 亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3 亿元，同比下降16.7%。而从收益率年均值图可看出08年万科股票的收益率下跌程度非常惊心，尤其是与前两年的高收益率相比，更为明显。 2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。同样的从收益率年均值图可以看出09年万科股票的收益率大幅回升，与前一年超低的收益率相比，很明显很大程度上受到万科公司大幅增长的净利润影响。 从而可以得知万科股票的涨跌受其本公司经验状况的影响非常大。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 万科结构方案汇报 篇一：万科考察报告 楼盘考察报告篇二：楼盘考察报告万科楼盘考察报告——万科中粮本岸周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正 意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。 这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第 五代产品别墅产品的正式亮相。万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖 中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分 考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国
式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而 形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简 单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了 空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而 高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整 个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房 间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房间的功能分区主次分明。本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。 通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格 应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。
以万科为例分析我国地产股的整体行情以万科A为例分析我国地产股的整体行情 目录 中英文摘要..................................................................1 一、贝塔系数概述(β)................................................2 (一)贝塔系数在证券市场的应用....................................2 (二)万科A的贝塔系数分析(2006-2008)........................2 二、以万科A分析我国地产股的发展....................................3 (一)地产股对大盘有较大的影响力.................................3 (二)产业关联度高......................................................4 (四)受政府宏观政策影响较大.......................................4 三、我国地产股发展前景探析..........................................4 参考文献 (5) 内容摘要 地产股是股票市场的重要板块，地产股的发展行情直接关系到大盘的稳定，而房地产行业的发展状况也总能通过地产股展现出来。万科A作为我国地产股的 领军股之一，其发展态势反应了我国地产股的整体行情。本文正是通过对万科A 贝塔系数的计算与分析，解读了我国地产股的发展态势和前景。 关键词:万科A 贝塔系数地产股 Abstract Property stocks is an important section in the stock market, and them shares a real estate development bearing on the stability of the market, and the real estate industry through the development of the total property stocks also shown. China Vanke A, as property stocks led the stock one of its response to the development of China's real estate
万科考察报告 篇一：楼盘考察报告万科 楼盘考察报告——万科中粮本岸 周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。 万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考
虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房 间的功能分区主次分明。 本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。 万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。 当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。
楼盘考察报告篇二：楼盘考察报告万科 楼盘考察报告——万科中粮本岸 周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。 万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房间的功能分区主次分明。 本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。 万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。 当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。 其次是在小区规划上，由于小区设计的住宅的内部空间相对较大，从而小区的外部空间不够好。住户之间缺少相应的交互空间。并未体现中国传统住宅的交互性强的特点。邻里关系被高大的院墙隔开。 在户型上面，围绕着中庭，设计者做了相对较多的文章，但是功能划分上并不十分明确，同时，户型的设计更多考虑的居住性，休闲空间考虑不够。户型的设计比较单一，客户群相对来说比较狭窄。 当然，一个小区总是为特定的人群所设计的，没有一个产品可以超越这个范围。本岸的设计无论从哪个方面来说，都可以称得上成功。篇三：万科沈阳建筑工业化考察报告沈阳工业化考察报告 一. 考察简介 1. 考察时间：2011年8月17日； 2. 考察项目：沈阳万科金域蓝湾、沈阳万科春河里项目； 3. 考察内容：工业化施工 二. 考察项目特点 1. 沈阳万科金域蓝湾