2020年上海土地交易概况分析
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2020年是“十二五”规划收官之年，上海房地产行业总体延续了上一年的适度调控、稳中有升和健康发展的走势。总体供应和需求基本保持平稳，住房和办公楼的价格波幅也在可控范围。
2020年11月11日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出的“通过加快户籍制度改革带动住房”等相关产业的消费水平的提高，也使得上海房地产市场健康发展可持续和可预期。
目前，上海土地交易情况总体围绕市府房地产市场稳定、持续、健康发展的方针，土地交易围绕城市规划、市场需求、适度调控的基础上适时推出，规范招、拍、挂，避免土地出让价的大起大落。
一、上海土地交易的区域分布与用途
二、上海土地交易主要企业的拍地情况
三、上海集中推出土地区域分析
通过上海2020年1-10月已进行的89块土地交易可以看出，我国城市化建设对上海房地产业的发展同样有着重大的影响，具体而言：上海的浦东新区、宝山区和奉贤区今年推出土地的数量最多，分别为11块。而推出土地区域最为集中的是奉贤南桥新城，仅这一区域今年就已成交6个地块的土地交易。与其他区县在开发新城时成立区国资控股的土地开发公司或房地产公司进行开发
不同的是，奉贤南桥新城的6个地块的项目中标方分属上海和外地的6家不同企业。分别为：上海中环投资开发集团（土地性质为居住用地）、上海新邦置地有限公司（土地性质为动迁安置房）、绿地集团（土地性质为商办用地）、上海业晟置业有限公司（土地性质为动迁安置房）、江苏中南建设集团股份有限公司（土地性质为商住用地）、上海高屋置业有限公司（土地性质为动迁安置房）。
从以上的上海今年土地交易情况中不难看出，虽然奉贤南桥新城土地出让的市场化程度高，参与竞拍者都有机会中标，但因年内一次性出让土地过多，尽管平均溢价率不高，但建成后的市场竞争激烈，对拿地的开放商而言，项目的得益率与会因而下降。另外今年市中心集中推出土地的则是闸北区的市北高新地块，尽管只有两块土地出让，但这两块分属上海今年土地出让交易价格第二位（87亿元）和第三位（70亿元）的标王级地块，用途同为住办用地。
四、上海2020年土地交易的走势分析
随着我国新一轮改革开放的深入，房地产市场和房地产企业的市场走势和发展战略发生了明显的变化。其一是一线城市的房地产市场继续走强，二线和三线的房地产市场开始走弱，为此上海的房地产企业和国内有实力的房地产企业改变了前些年到二线和三线城市拿地的情况，土地交易再次聚焦“十三五”期间向国际化大都市迈进的上海和北京、广州、深圳等一线城市。其二是无论上海的房地产企业还是外地的房地产企业在进行土地交易时都较为理性，开发一块、竞拍一块，很少有过去房地产企业为土地储备盲目拿地的情况出现。其三是上海今年土地交易市场交易
的土地中居住用房、商业用地、办公楼和动迁安置房等单一用途的土地减少，而商办用地、住办用地、商住用地、商住办用地增加。其四是上海今年已出现的土地出让标王中出现了两家投资类的公司，一家为87亿拿住办用地的珠海华炜投资控股公司，另一家为70亿拿住办用地的上海奔汇投资咨询有限公司，这二家投资公司不约而同地看中了正在兴起的闸北市北高新园区。
综上所述，随着2020年我国增长方式转变和产业转型升级落到实处，中国央行年内四次降息多次降准的叠加效应，我国基本国策一家只生一个孩子到二胎政策全面放开和我国城市化进程的深入推进，新一轮的房地产业和房地产企业的可持续发展是可以预期的，而放眼“十三五”规划，更为我国房地产行业和国内百姓的“住有新居”提出了可操作、可实现的理想状态。房地产行业的新一轮稳步和持续发展也将带动和促进相关行业发展，促使我国居民真正早日迈向小康社会，人们的生活水平和生活质量真正得到提高。
土地转让的流程和所需材料 土地转让是指土地使用权人通过买卖或其他合法方式将其土地使用权转移给他人的行为。那么，土地转让的流程是怎样的？办理土地转让需要准备哪些材料呢? 一、土地转让程序1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。 2、审查接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规 定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的权属不 清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途 须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。 3、现场勘察现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。 4、地价评估，并提供报告书审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市 府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。 5、填写转让审批表认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、 年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。 6、审批审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。 7、交纳有关税费 8登记编号审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留 产权科统一保存，按年度缴档案室。 9、土地使用权变更登记经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等更 ,填写变登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批二、土 地转让所需材料 转让方须报材料：
企业业务流程设计是建立在系统思考分析的逻辑上的，采用系统一体化方法。美国学者彼得-圣吉在其名著《第五项修炼》一书中所说的“第五项修炼”就是“系统思考”。企业学会整体运作的思考方式，才能提升组织整体运作的质量。系统分析是为完成组织预定目标对组织所作的总体整合的分析。系统一体化方法以整个流程为对象，强调的是企业为完成预定目标所做的整体的成功，局部的价值完全由它们提高整体成功的程度而定。换句话说，企业运作一体化关注的是整体最优，而不是局部最优。 业务流程设计涉及到信息、需求、预测、计划、采购、生产、仓储、运输和交付等的全过程。业务流程设计的目的是要按尽可能低的成本，最快的速度支持业务活动。以时间为基础的流程优化，以增值和反应速度为基准。 （一）企业基本业务流程设计 企业的目的是实现自己的价值，而价值的实现取决于企业是否满足顾客的需求。企业业务流程设计应从顾客需求出发，以满足顾客满意为目的。顾客的需求决定主要业务流程的内容和基本模式流程设计的起点：明确顾客需求和需求模式，从而确定主要业务流程的内容和基本模式，实现用户利益最优化。顾客的需求内容主要为产品或服务的功能特性、技术特性、服务特性，顾客需求模式包括所提供产品或服务的数量、时间等。 1、企业业务流程取决于产品或服务的功能特性。 服务功能不同，基本业务流程不同。 商业企业为顾客提供及时购买、集中购买、对比购买的服务。 商业企业的基本业务流程： 制造业企业为顾客制造所需要的产品。 制造业企业基本业务流程：
产品功能不同，基本业务流程不同。 电视机和家用计算机同是家电产品，它们的主要流程不尽相同。 电视机产品基本流程 计算机产品基本业务流程 家用计算机企业要为用户提供安装调试服务，电视机则不需要提供安装调试服务，所以家用计算机产品基本业务流程中具有安装调试环节。此外，它们的产品生产流程是不同的。 产品功能不同，基本业务流程相同，某些子流程不同。 案例：织布、染整和成衣业的产品功能不同，生产流程不同，但是它们的基本流程相同。
土地拍卖办理程序及流 程图 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
办理程序及流程： （一）一级土地市场的土地使用权拍卖出让这里所指的一级土地市场与土地使用权招标所指相同，均指政府出让经营 性房地产项目用地批租市场。 1、土地使用权拍卖的前期工作中国地产商 ①按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划，由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划，计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等，并提前向社会公布； ②根据土地使用权拍卖年度计划，各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具 体资料； ③根据土地使用权拍卖年度计划，由市局规划科负责完成办理拍卖土地的 农地转用手续； ④由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续； ⑤由市局用地科完成供地报批手续，编写土地使用权出让合同文本； ⑥由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及“三通一平”工作；（或由 原土地使用者完成） ⑦市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作； ⑧市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。 2、土地使用权拍卖操作程序 市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权拍卖工作。市地产交易中心根据拍卖年度计划确定的时间，授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持 拍卖。具体操作程序为：
①市地产交易中心在举行拍卖会前30日向社会发出拍卖公告，拍卖公告在 市报上发布或在交易大厅挂牌公告； ②竞买者领取有关拍卖文件； ③竞买者参加拍卖竞投，应向市地产交易中心提出申请并缴交一定数额的 保证金，认可资格； ④符合资格的竞买者于拍卖前到市地产交易中心领取竞价标志牌，进场就 座； ⑤拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。拍卖活动遵循“公 开、公平、公正”的原则，自由竞价，价高者得； ⑥竞买者最后应价低于底价（保留价）时，主持人有权终止拍卖； ⑦竞得人即时与市地产交易中心签订《拍卖成交确认书》。于拍卖日起3 个工作日内向没有竞得人退还所收保证金本金； 3、使用权拍卖的后期工作 ①土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心将《拍卖成交确 认书》附本及有资料，移交给市局用地科； ②竞得人持《拍卖成交确认书》，于拍卖后5个工作日内与市国土资源局 签订土地使用权出让合同，并由市国土资源局颁发《建设用地批准书》； ③竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件到市国土资源 局地籍科办理土地登记手续。 （二）二级土地市场的土地使用权拍卖出让
经营数据分析报告一、确定分析目标分析目标主要包括以下三个方面分析目的。分析范围。分析时间。如下图所示，分析目标除了主要包括三个方面外，还有备注一栏，这里备注的是计算周期问题。强调一点，我们做运营数据分析的时候通常都会拿更新前和更新后的数据进行比较，因此我们的设定的分析周期一般都会跟着游戏实际的更新情况走。二、分析综述分析综述主要包括两方面的内容1、上周本周充值数据对比充值总额充值人数服务器数服务器平均充值服务器平均充值人数针对上述内容进行差额对比以及增减率对比，如游戏有特殊要求，可以适当增加其它数据内容。2、上周本周更新内容对比主要陈列两周内分别更新的活动内容或一些重大调整。三、一周运营数据分析1、本周收入概况日均充值金额，环比上周日均充值金额用户值，环比上周值简述与上周或之前的充值情况的比较，如上升还是下降、影响充值的较大的因素。2、新用户概况新用户就是新进游戏的玩家，这里主要介绍这些新玩家的动态数据，一般以两个月为总时长进行陈列比较，具体周期数据仍以周为单位。新用户数据主要包括安装下载数、创建角色数、安装→角色转化率、付费人数、创建角色→付费转化率、值、次日留存、三日留存、七日留存等，可根据游戏实际情况进行添加。3、活跃用户概况活跃用户概况主要包括三部分内容日均在线人数，环比上周实时在线人数，提升下降百分比日均付费用户登陆人数，环比上周付费登陆数，提升
下降百分比日均活跃玩家数，环比日均活跃玩家数，提升下降百分比4、道具消费概况道具方面的消费概况主要包括产出活动类别道具分类单类道具消费元宝，消费占比，环比上周日均消费元宝，总消费元宝，环比上周下降上升简述活动效果较好较差的道具分类5、当前元宝库存当前元宝库存是指玩家充了元宝还没花出去的存量，以及游戏中额外获得的元宝存量。例如，我充了1000块，拿了1元宝，花了8，我造成的存量是2，当平台各服的元宝存量不断上涨，就代表消费点不够了，要不补新消费系统，要不上消费类的运营活动。6、重点商业活动付费玩家参与情况活动参与情况主要考虑以下几点付费群体类别，活跃付费玩家数付费玩家的参与比例付费玩家在活动中消费的元宝数付费玩家在活动中消费的元宝占周消费元宝总数的比例付费玩家的人均消费元宝数根据活动的这些付费玩家的相关数据，判断该活动产生的效益以及玩家的接受程度。如果数据不佳，则代表该活动不行，需深究其存在的问题，看看问题是出现在活动难度、活动的奖励不吸引、还是活动本身的可玩性太差。根据分析的原因在下次更新活动时判断是需要进行调整玩法设定还是替换成新活动。另外，同一时期可能会推出多个活动，在进行单个活动数据分析时，也要横向比较各个活动的效果，对于下次运营其它产品，有个经验借鉴。注付费玩家数活动期间登陆过游戏的玩家数;消费占比=活动道具总消费元宝当周总消费元宝四、游戏运营数据总分析在简单分析完一
土地报批流程 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
一、土地报批的概念 土地报批就是通过一些手续，流程，让土地性质改变，主要有集体土地变为国有土地，农用地变为建设用地。 二、土地报批分类 1、城市分批次建设用地 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，编制建设用地呈报说明书，经同级政府审核同意后，逐级上报有批准权的机关批准。主要指城市建设项目用地、工业建设项目用地等。 2、单独选址项目用地 是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源、交通、水利、采矿、军事设施等建设项目用地，由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请，并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案，编制建设用地呈报书，经同级政府审查同意后，逐级上报有批准权的机关审批。交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型。根据《土地管理法实施条例》第21条的规定，这类项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。 三、土地报批流程
城市批次建设用地流程可以总结性地分为以下几个阶段（组卷、报批、征收、出让） 1、组卷阶段 （1）用地单位提交用地申请及相关项目材料，申请办理规划设计条件通知单。（2）市局相关业务部门组织进行测量定界、地类分析、拟定一书三方案（建设用地呈报说明书、土地征收方案、农用地转用方案、补充耕地方案），组织会审并签发征地告知书。 （3）进行告知、听证、确认（下发征地告知书、组织进行听证、最后无意见确认）。 2、报批阶段 （1）市局用地编制批次报市政府审核并签发。 （2）省厅组织会审，出具意见主管厅长、厅长签批报省政府。 （3）省政府五处受理、审查、报秘书长签批后下文至省厅（其中报国务院的经省厅汇总后一次性上报）。 3、征收阶段（两方案公告一登记） （1）第一次公告（10个工作日） 省政府对市政府下发方案批复，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行“征用土地公告”，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实。征用土地公告应当包括下列内容： A、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； B、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积； C、征地补偿标准和农业人员安置途径；
一、甲方（购地方）通过参加定向摘牌方式取得土地， 二、甲方需在地块所在地行政区内注册独立法人公司，注册资金不 低于10000万元人民币；公司注册可在挂牌公告发布后进行； 三、乙方（协调方）保证甲方具备摘牌报名资格（唯一）； 四、乙方佣金=双方确认成交价（楼面地价）—摘牌成交价（楼面 地价）*规划建筑总面积； 五、乙方可向甲方提供建筑劳务发票； 六、具体流程： 1、双方确认地块位置；规划条件； 2、商议《合作协议》确认交易价；（商谈之前，甲方须向乙方出 具银行兑账单）； 3、签订《合作协议》 4、乙方运作土地挂牌及规划条件等； 5、挂牌公告发布（地块符合协议的条件）， 6、甲方注册公司，取得营业执照后，甲方在工商银行设立甲、乙 双方共管账户； 7、甲方将乙方应得的佣金50%，存入共管账户； 8、乙方为甲方提供符合摘牌资格的报名手续； 9、甲方摘牌，与市国土局签订成交确认书后当日，将共管账户的 佣金支付到乙方指定的账户； 10、10个工作日内，甲方与国土局签订土地出让合同； 11、出让合同签订后三日内，甲方向乙方支付余下的50%佣金； 12、合同中止。 注：1、甲方在签订成交确认书前，无需向乙方交纳任何费用。乙方前期运作的所有费用包含在佣金。 2、合作协议可由甲方的投资方（企业）先行签订，待甲方成 立的摘牌公司成立后，将协议的权利义务转至新公司。
附： 招拍挂流程 1、发布公告；（包括：地块位置、面积、用地性质、规划条件、 起始价、摘牌时间等） 2、有意单位到拍卖中心领取资料； 3、准备报名资料（包括公司营业执照、银行资信证明等） 4、在区开具报名资格函； 5、购买建设用地指标（30万/亩）； 5、将摘牌保证金（按挂牌土地起始总价的25%计算）汇入拍卖中 心； 6、持公司报名资料、区的报名函、保证金汇款凭证、建设用地指 标证，到拍卖中心报名； 7、摘牌，与国土局签订成交确认书； 8、10个工作日内，与国土局签订土地出让合同， 9、签订出让合同后30天内，交纳土地总价的50%土地款； 10、此后的60天内，交纳土地总价的30%土地款； 11、此后的900天内，交纳土地总价的20%土地款； 12、交纳土地总价3%的契税； 13、取得国地证。 摘牌企业交纳50%的土地款后，就可进行报建。
一、企业生产经营的基本情况 （一）企业主营业务范围和附属其他业务，纳入年度会计决算报表合并范围内企业从事业务的行业分布情况；未纳入合并的应明确说明原因；企业人员、职工数量和专业素质的情况；报表编报口径说明。 （二）本年度生产经营情况，包括主要产品的产量、主营业务量、销售量（出口额、进口额）及同比增减量，在所处行业中的地位，如按销售额排列的名次；经营环境变化对企业生产销售（经营）的影响；营业范围的调整情况；新产品、新技术、新工艺开发及投入情况。 （三）开发、在建项目的预期进度及工程竣工决算情况。 （四）经营中出现的问题与困难，以及需要披露的其他业务情况与事项等。 二、利润实现、分配及企业亏损情况 （一）主营业务收入的同比增减额及主要影响因素，包括销售量、销售价格、销售结构变动和新产品销售，以及影响销售量的滞销产品种类、库存数量等。 （二）成本费用变动的主要因素，包括原材料费用、能源费用、工资性支出、借款利率调整对利润增减的影响。 （三）其他业务收入、支出的增减变化，若其收入占主营业务收入10%（含10%）以上的，则应按类别披露有关数据。
（四）同比影响其他收益的主要事项，包括投资收益，特别是长期投资损失的金额及原因；补贴收入各款项来源、金额、以及扣除补贴收入的利润情况；影响营业外收支的主要事项、金额。 （五）利润分配情况。 （六）利润表中的项目，如两个期间的数据变动幅度达30%（含30%）以上，且占报告期利润总额10%（含10%）以上的，应明确说明原因。 （七）会计政策变更的原因及其对利润总额的影响数额，会计估计变更对利润总额的影响数额。 （八）其他。 三、资金增减和周转情况 （一）各项资产所占比重，应收账款、其他应收款、存货、长期投资等变化是否正常，增减原因；长期投资占所有者权益的比率及同比增减情况、原因、购买和处臵子公司及其他营业单位的情况。 （二）资产损失情况，包括待处理财产损益主要内容及其处理情况，按账龄分析三年以上的应收账款和其他应收款未收回原因及坏账处理办法，长期积压商品物资、不良长期投资等产生的原因及影响。 （三）流动负债与长期负债的比重，长期借款、短期借款、应付账款、其他应付款同比增加金额及原因；企业尝还
房地产开发企业的业务及流程分析 1、房地产项目的基本建设程序 建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。 房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策——实施——使用”的基本程序进行，如图3.1所示。 图3.1 工程项目建设的基本程序 2、房地产开发企业的主要业务和流程分析 对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。 （1）房地产开发企业的主要业务 总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发
图3.2 房地产开发企业的项目生产业务 这一核心业务。 房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。 项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。 企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但
企业业务流程设计是建立在系统思考分析的逻辑上的， 采用系统一体化方法。 美国学者 彼得-圣吉在其名著《第五项修炼》一书中所说的 第五项修炼”就是 系统思考”。企业学会 整体运作的思考方式， 才能提升组织整体运作的质量。 系统分析是为完成组织预定目标对组 织所作的总体整合的分析。系统一体化方法以整个流程为对象， 强调的是企业为完成预定目 标所做的整体的成功， 局部的价值完全由它们提高整体成功的程度而定。 换句话说，企业运 作一体化关注的是整体最优，而不是局部最优。 业务流程设计涉及到信息、需求、预测、计划、采购、生产、仓储、运输和交付等的全 过程。业务流程设计的目的是要按尽可能低的成本，最快的速度支持业务活动。以时间为 基础的流程优化，以增值和反应速度为基准。 （一）企业基本业务流程设计 企业的目的是实现自己的价值， 而价值的实现取决于企业是否满足顾客的需求。 企业业 务流程设计应从顾客需求出发， 以满足顾客满意为目的。 顾客的需求决定主要业务流程的内 容和基本模式流程设计的起点： 明确顾客需求和需求模式，从而确定主要业务流程的内容和 基本模式，实现用户利益最优化。 顾客的需求内容主要为产品或服务的功能特性、 技术特性、 服务特性，顾客需求模式包括所提供产品或服务的数量、时间等。 1、企业业务流程取决于产品或服务的功能特性。 服务功能不同，基本业务流程不同。 商业企业为顾客提供及时购买、集中购买、对比购买的服务。 商业企业的基本业务流程： uor 5 制造业企业为顾客制造所需要的产品。 制造业企业基本业务流程： 产品功能不同，基本业务流程不同。 电视机和家用计算机同是家电产品，它们的主要流程不尽相同。 电视机产品基本流程 计算机产品基本业务流程
土地交易流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一、甲方（购地方）通过参加定向摘牌方式取得土地， 二、甲方需在地块所在地行政区内注册独立法人公司，注册资金不 低于10000万元人民币；公司注册可在挂牌公告发布后进行； 三、乙方（协调方）保证甲方具备摘牌报名资格（唯一）； 四、乙方佣金=双方确认成交价（楼面地价）—摘牌成交价（楼面 地价）*规划建筑总面积； 五、乙方可向甲方提供建筑劳务发票； 六、具体流程： 1、双方确认地块位置；规划条件； 2、商议《合作协议》确认交易价；（商谈之前，甲方须向乙方 出具银行兑账单）； 3、签订《合作协议》 4、乙方运作土地挂牌及规划条件等； 5、挂牌公告发布（地块符合协议的条件）， 6、甲方注册公司，取得营业执照后，甲方在工商银行设立甲、 乙双方共管账户； 7、甲方将乙方应得的佣金50%，存入共管账户； 8、乙方为甲方提供符合摘牌资格的报名手续； 9、甲方摘牌，与市国土局签订成交确认书后当日，将共管账户 的佣金支付到乙方指定的账户； 10、10个工作日内，甲方与国土局签订土地出让合同； 11、出让合同签订后三日内，甲方向乙方支付余下的50%佣金； 12、合同中止。 注：1、甲方在签订成交确认书前，无需向乙方交纳任何费用。 乙方前期运作的所有费用包含在佣金。 2、合作协议可由甲方的投资方（企业）先行签订，待甲方成 立的摘牌公司成立后，将协议的权利义务转至新公司。
附： 招拍挂流程 1、发布公告；（包括：地块位置、面积、用地性质、规划 条件、起始价、摘牌时间等） 2、有意单位到拍卖中心领取资料； 3、准备报名资料（包括公司营业执照、银行资信证明等） 4、在区开具报名资格函； 5、购买建设用地指标（30万/亩）； 5、将摘牌保证金（按挂牌土地起始总价的25%计算）汇入 拍卖中心； 6、持公司报名资料、区的报名函、保证金汇款凭证、建设 用地指标证，到拍卖中心报名； 7、摘牌，与国土局签订成交确认书； 8、10个工作日内，与国土局签订土地出让合同， 9、签订出让合同后30天内，交纳土地总价的50%土地款； 10、此后的60天内，交纳土地总价的30%土地款； 11、此后的900天内，交纳土地总价的20%土地款； 12、交纳土地总价3%的契税； 13、取得国地证。 摘牌企业交纳50%的土地款后，就可进行报建。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/fc11068405.html, 城市土地交易的问题及解决措施 作者：张骏 来源：《中国房地产业·下旬》2018年第03期 【摘要】土地交易是以土地作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换等一系列活动。政府回收土地再将土地推向市场的过程是一个存在巨大差价的过程，低价从农民手中收购土地然后高价抛入市场，虽然在很大程度上增加了政府的财政收入，但由于制度的不完善，不仅损害了农民的切身利益，还带来了一系列的社会问题。 【关键词】城市土地；交易问题；对策分析 【中图分类号】F293 【文献标识码】A 虽然城市与城市的发展，加快经济发展的进程和人民生活水平的提高对城市发展做出巨大贡献，但同时也带来了负面影响，如城市规模的不断扩大，耕地面积减少，粮食安全和生态环境是城市的内部威胁的人口拥挤，交通拥挤、绿地减少、空气污染严重。这些负面影响不仅降低了城市生活质量，而且在一定程度上阻碍了城市的经济发展。如何从城市土地使用权交易管理的角度来规避和解决这些城市问题，因为土地是一切城市活动的载体。 1、土地交易中存在的问题 1.1 交易法律制度不完善 法律是我们做事情的准则，但是在城市土地交易的过程中经常会出现非常多的争议。首先，土地所有权的归属争议，比如城市中的土地，归国家还是个人所有，土地经营权一直以来都是讨论的关键所在。自从国家实行“经营城市，经营土地”以来，将土地划分给各个的地方政府，就接连不断的出现问题，所以完善相关土地交易制度是非常重要的。其次，集体土地使用权的交易制度也存在问题，物权的归属没有明确的规定，相关交易安全程度低，比如相关法律政策中规定，在没有经过发包方的同意之下，承包方擅自作为发包方发展下级进行交易的，被判定交易无效，以发包方是否同意作为标准，加大了不安全因素的存在，而且会发生很多不正当的交易。 1.2 房价上涨，经济泡沫化 房价的上涨究其根本就是成本的投入过大，也就是土地价格过高。政府垄断土地，为了取得最大经济效益，所以提高了地价，而开发商为进一步获利，又再度提价，造成房价的疯长，但最终承受这一切的就是购房群众。房价的上涨带来经济的泡沫化，会造成牵一发而动全身的
店长经营数据分析 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
店长必学：店长必须要会的数据分析 店长定期进行科学的数据分析，是店长掌握门店经营方向的重要手段。在日常工作中还有一些数据需要总部、门店分析，但无论哪方面数据，分析只是一个开始，关键是能够找出门店存在的问题及可以挖掘的能力，指导如何开始下一步工作才是重要的。店长需要每周或者每月开会，做以上各种数据分析，总结过去，找出差距。 一、门店经营指标数据分析 1）销售指标分析：主要分析本月销售情况，本月销售指标完成情况，与去年同期对比情况，通过这组数据的分析可以知道同比销售趋势，实际销售与计划的差距。 2）毛利分析：主要分析本月毛利率、毛利率情况，与去年同期对比情况。通过这组数据的分析可以知道同比毛利率状况，以及是否在商品毛利方面存在不足。 3）营运可控费用分析：主要是本月各项费用明细分析，与去年同期对比情况，有无节约控制成本费用，这里的各项费用是指：员工成本、能耗、物料及办公用品费用，维修费用，房租，存货损耗，日常营运费用（电话费、交通费、卫生费、税收、工商费），通过这组数据的分析，可清楚地知道门店营运可控费用后的列支，是否有同比异常的费用发生，有无可以节约的费用空间。 4）评效：主要是本月评效情况，与去年同期对比“日均评效”是指“日均单位面积销售额”，即日均销售额/门店营业面积。 5）人均劳效：主要是本月人均劳效情况，与去年同期对比，“本月人均劳效”计算方法：本月销售额/本月工资人数
6)盘点损耗率分析：主要是门店盘点结果简要分析，通过分析，及时发现门店在进、销、存各个环节存在的问题。 7)门店商品库存分析：主要是本月平均商品库存、周转天数，与去年同期对比分析。通过这组数据分析，看门店库存是否出现异常，特别是否有库存积压现象。 二、商品经营数据分析 1)经营商品目录执行情况总结分析：主要是本店执行商品目录情况与经营业态主力商品情况及新品引进情况、淘汰商品是否进行及时请退，总部每月1号将最新目录主力商品货号、目录新引进商品货号、目录淘汰商品货号发至各门店，门店根据相关货号查询出经营情况，特别是热销商品、新品商品经营情况，以及淘汰产品有没有及时请退，通过这组数据，可以了解门店是否按照商品目录的调整进行了门店的商品结构调整。 2)商品动销率分析：主要是本月商品动销品种统计，动销率分析，与上月对比情况，商品动销率计算公式：动销品种/门店经营总品种数*100，滞销品种数：门店经营总品种数-动销品种数。通过此组数据及具体单品的分析，可以看出门店在商品经营中存在的问题及潜力。 3)商品品类分析：主要是本店本月各品类销售比重及与去年同期对比情况，门店本月各品种类毛利比重及与去年同期对比情况，门店需对本月所有品类销售与毛利情况，特别是所有销售下降及毛利下降的品类进行全面分析，并通过分析找出差距，同时提出改进方案。 4)本月商品引进分析：主要是引进商品产生销售、毛利分析，这时的引进商品需要门店日常对新引进商品建档，并跟踪分析引进商品的动销率、适销率、销售额以及毛利
业务流程分析 业务流程分析(Business Process Analysis, BPA) 目录 [隐藏] ? 1 业务流程分析概 述 ? 2 业务流程分析的 内容 ? 3 业务流程分析的 步骤 ? 4 业务流程的调查 ? 5 业务流程分析方 法 [编辑] 业务流程分析概述 业务流程分析是对业务功能分析的进一步细化，从而得到业务流程图即TFD （Transaction Flow Diagram ）,是一个反映企业业务处理过程的“流水帐本”。业务流程分析的目的是：形成合理、科学的业务流程。通过分析现有业务流程的基础上进行业务流程重组（BPR），产生新更为合理的业务流程。
[编辑] 业务流程分析的内容 业务流程分析的内容： （1）原有流程的分析。 （2）业务流程的优化。 （3）确定新的业务流程 （4）新系统的人机界面。 [编辑] 业务流程分析的步骤 根据对组织结构图和业务功能体系图的分析，可决定下一步重点调查的部门，然后对该部门的业务信息、业务流程等进行详细调查。流程分析的目的是了解各个业务流程的过程，明确各个部门之间的业务关系，明确每个业务处理的意义，为业务流程的合理化改造提供建议，为系统的数据流成变化提供依据。 业务流程分析是要将企业具体的业务活动过程（内容、步骤等）描述出来，并对此优化 1.绘制各部门的业务流程图； 2.与各部门业务人员讨论业务流程图是否符合实际情况； 3.分析业务流程中存在的问题（有无不合理流程/环节）； 4.与各部门业务人员讨论，提出改进方案； 5.将新业务流程图提交决策者，以便确定合理的、切合实际的业
务流程。 [编辑] 业务流程的调查 1. 系统环境调查 包括现行系统的管理水平，原始数据的精确程度，规章制度是否齐全和切实可行，各级领导对开发新的MIS是否有比较清楚的认识，用户单位能否抽调出比较精通本行业管理业务、对本单位存在的问题有深刻了解而又热心于改革的工作人员。此外，还要调查原系统的设备情况。 2. 组织机构和职责的调查 调查中应详细了解各部门人员的业务分工情况和有关人员的姓名、工作职责、决策内容、存在问题和对新系统的要求等。 3. 功能体系的调查与分析 系统有一个总的目标，为了达到这个目标，必须完成各子系统的功能，而各子系统功能的完成，又依赖于下面各项更具体的功能来执行。功能结构调查的任务，就是要了解或确定系统的这种功能构造。 4. 管理业务流程的调查与分析 管理业务流程的调查与分析就是要弄清管理职能是如何在有关部门具体完成的，以及在完成这些职能时信息处理工作的一些细节情况。 [编辑]
土地使用权招标出让办事程序及流程图 一、适用范围： l、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性项目用地； 2、原经批准划拨或出让，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地（包括自用形式）； 3、土地使用权转让申请以招标方式进行的用地； 二、所需资料： 1、土地使用权招标的申请报告（1份）； 2、建设用地规划许可文件（1份）； 3、原土地使用证正本（1份）； 4、原建设用地批准文件复印件（1份）； 5、土地利用现状图（划出用地范围红线）； 6、1:1万地理位置图（1份）； 7、地籍图（5份）。 三、办理程序及流程： （一）一级土地市场的土地使用权招标出让 一级土地市场这里指政府出让经营性房地产项目用地批租市场。 1、土地使用权招标的前期工作
① 按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划，由市局规划科完成编写全市土地使用权招标的详细年度计划，计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要点等，并提前向社会公布； ② 根据土地使用权招标年度计划，各镇区国土所负责组织招标土地报批有关资料； ③ 根据土地使用权招标年度计划由市局规划科完成办理招 标土地的农地转用手续和耕地占补方案； ④ 由市局用地科和各镇区国土所完成办理招标土地的征地 手续； ⑤ 由市局用地科完成办理招标土地的供地报批手续，编写土地使用权出让合同文本； ⑥ 由市地产交易中心负责完成拟招标土地的拆迁及“三通 一平”工作（或由原土地使用者完成）； ⑦ 市地产交易中心负责完成拟招标地块的评估工作； ⑧ 市招标拍卖领导小组确定招标地块的出让底价。 2、土地使用权招标操作程序 市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权招标工作。土地使用权招标采用公开招标和邀请招标两种方式。其操作程序为： ① 市地产交易中心在截标30日前向社会发出招标公告或招标邀请书，招标公告在市报上发布或在交易大厅挂牌公告； ② 竞投者报名并领取有关招标文件，资格认可：
2003年一季度经营情况分析报告
新奥燃气控股有限公司 2003年4月
前言 03年度一季度已经匆匆过去。继02年度成功的市场开拓之后，控股公司有28个成员企业投入运作，从而使新奥燃气的覆盖人口从02年度的685万人迅速地增大到935万人。市场的扩展也使控股公司的经营收入比去年同期增长71.27%，达到11745.25万元，首次实现了季度收入过亿元。民用户的市场发展量和安装量、工商户的发展量和安装量比去年同期也有较大幅度的提高。一季度，控股公司成功的完成了部分A类物资的招标采购，实现了物资采购的质的飞跃并有效的降低了物资采购的成本；针对公司规模的迅速扩张，成立控股公司的安全管理委员会和安全管理办公室，为实施有效的安全管理打下了基础；工程管理迅速的开展了对成员企业的技术指导和流程支持，有效的支撑了企业的场站建设和基建工程建设。 也应该看到，随着新公司的增加，市场容量的迅速增大，销售收入并未实现同比的增长。老公司市场容量的日益减少、新公司市场培育尚未完成，给控股公司业绩的迅速提升带来巨大的压力。同口径相比，虽然老公司的业绩比去年同期增长14%，但新公司的市场增量依旧给控股公司一季度完成情况的差距。一季度，控股公司销售收入仅完成季度计划的82.69%，完成年度计划的11.51%。总体经营情况依旧没有摆脱严峻的形势，这就要求控股公司努力探求迅速提升市场发展的有效途径，寻找降低成本、提升业绩的有效手段，给投资者以信心。
一、总体经营情况 一季度，控股公司共实现销售收入11745.25万元，虽比去年同期增长
71.27%，但仅完成年度计划的11.51%，年度计划完成比比去年同期下降2.59个百分点；实现回款12456.45万元，比去年同期增长78.5%，回款率为106.06%。 经营收入与回款状况见附表一：03年一季度经营情况。 在销售收入的排名中，廊坊燃气、淮安燃气和蚌埠燃气分别以2603.71万元、1948.69万元和1715.91万元位居前三位，新乡燃气以1247.64万元位居第四。 在生产情况中，民用户发展完成34679户，完成季度计划的96.02%，完成年度计划的14.45%，比去年同期增长132.15%；在与去年同期老公司的数据对比分析中，今年老公司完成发展18019户，比去年同期的17073户增长了5.54%，显示出老公司的市场发展情况基本稳定；去年下半年度及今年成立的新公司的市场发展尽管也完成了16660户，但未能显现出市场发展的强劲势头来。工商业户发展完成19992.63方/日，完成年度计划的15.38%，完成季度计划的160.27%，比去年同期增长336.29%。 一季度，民用户安装完成10758户，虽比去年同期增长94.43%，但仅完成季度计划的73.36%，完成年度计划的5.57%；在与去年同期老公司的数据对比分析中，今年老公司完成安装仅完成4671户，比去年同期的5669户降低了17.6%，依旧显示出老公司注重房地产开发商的发展，对老户的开发仍然缺乏有效措施；工商业户安装完成7964.66方/日，完成季度计划的94.81%，完成年度计划的4.42%，完成量虽比去年同期增长65.22%，但年度完成率比去年同期下降1.52个百分点；总体的安装形势依旧呈现低迷状态。 在财务状况中，可控费用支出2856.63万元，比季度计划超支13.79%，比去年同期比例增高了1.46个百分点； 详见一季度经营指标完成情况表。 燃气集团2003年第一季度其它业务指标完成情况
怎么从公司财务报表中分析一个公司经营状况 假如有两家公司在某一会计年度实现的利润总额正好相同，但这是否意味着它们具有相同的获利能力呢？答案是否定的，因为这两家公司的资产总额可能并不一样，甚至还可能相当悬殊。再如，某公司2000年度实现税后利润100万元。很显然，光有这样—个会计数据只能说明该公司在特定会计期间的盈利水平，对报表使用者来说还无法做出最有效的经济决策。但是，如果我们将该公司1999年度实现的税后利润60万元和1998年度实现的税后利润30万元加以比较，就可能得出该公司近几年的利润发展趋势，使财务报表使用者从中获得更有效的经济信息。如果我们再将该公司近三年的资产总额和销售收入等会计数据综合起来进行分析，就会有更多隐含在财务报表中的重要信息清晰地显示出来。可见，财务报表的作用是有一定局限性的，它仅能够反映一定期间内企业的盈利水平、财务状况及资金流动情况。报表使用者要想获取更多的对经济决策有用的信息，必须以财务报表和其它财务资料为依据，运用系统的分析方法来评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及资金流动情况。据以预测企业未来的经营前景，从而制定未来的战略目标和作出最优的经济决策。 为了能够正确揭示各种会计数据之间存在着的重要关系，全面反映企业经营业绩和财务状况，可将财务报表分析技巧概括为以下四类：横向分析；纵向分析；趋势百分率分析；财务比率分析。 一、财务报表分析技巧之一：横向分析 横向分析的前提，就是采用前后期对比的方式编制比较会计报表，即将企业连续几年的会计报表数据并行排列在一起，设置“绝对金额增减”和“百分率增减”两栏，以揭示各个会计项目在比较期内所发生的绝对金额和百分率的增减变化情况。下面，以ABC公司为例进行分析（见下表）。 比较利润及利润分配表分析： ABC公司比较利润表及利润分配表金额单位：元 项目2001年度2002年度绝对增减额百分率增减额（％） 销售收入7655000 9864000 2209000 28.9
AB公司主要业务流程调查与分析 随着【2004】160号《集团推进流程再造和管理信息化工作的意见》的下发，标志着流程再造被确立为中国YH管理创新的纲领。根据这个纲领和公司领导的决定，YHAB于2004年底也正式开始启动了公司的流程再造工作，根据哈默的定义：“业务流程再造就是对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的戏剧性的改善。”流程再造工作对公司来说变化是根本性和彻底性的，是一次非常重大的组织变革，而YHAB刚由原两厂一所重新组合而成，才走过两年的时光，人心初定，从这个意义上来说YHAB在近期不宜再经历重大变革。因此公司领导经研究决定YHAB的流程再造工作应该在现有流程的基础进行改进，可以说是一次现有业务流程的改良。根据公司领导的这个决定，综合管理办公室对公司的现有业务流程进行了广泛而深入的调查，在调查过程中发现公司在组织结构、部门职责设置和生产流程、采购流程、新产品开发的试制过程和人力资源管理等方面都存在一定的问题，以下是我们认为比较明显和突出的一些问题，针对这些问题，我们同时提出自己的改进建议供领导参考。 一、组织结构和职责的问题和改进建议 1、问题描述 （1）管理幅度不均衡 从现有的组织结构来看，从公司主管领导到部门领导均存在管理幅度不均衡的现象，有的领导管理幅度过宽，而有的领导管理幅度过窄。 另外从部门上来看，一些很小的单位也没有单独成立的必要，完全可以把一些业务相关的单位进行合并，对员工来说，部门合并后工作内容也可能会更加丰富化。 （2）各部门与区域分支机构之间的职责不清 YHAB现有职工4700余人（不包括320厂），公司呈现规模大、产品多样化、生产跨越两岸三地的特点，目前的直线职能制的组织结构模式很难保证AB的高效运作，公司除几个少数的部门和办公室在各区没有下设机构外，其它部门或办公室在各区的机构一应俱全，但是各部门与各区的下设机构在职责
剑南大道80亩土地交易流程 1、购买方（以下简称“乙方”）确认该宗土地的价格：楼面地价 2500元/平方米，加计各项税费后，总的楼面地价为2654元/平方米，土地总成本：7.07亿元。 2、该宗土地的规划技术指标：地块净用地面积80亩，容积率5.0，（其中商业51%，住宅49%），建筑密度：裙楼40%，塔楼20%，绿化率15%。计入容积率的总建筑面积为266666平方米。 3、乙方与该宗土地实际控制方（以下简称“甲方”）签订购买土 地的代理工作合同，确认工作内容及工作时间。 4、乙方在成都市高新区注册一家房地产开发公司，注册资金一亿元人民币（可作为土地出让金的一部分），并以该公司作为土地受让的主体。 5、甲方将为乙方量身定做各项条件以确保乙方取得该宗土地定向挂牌报名资格。 6、甲方促成乙方与政府签订土地定向挂牌出让合同，乙方直接向政府相关部门支付土地出让金及各项税费。 7、甲方代理佣金： 如政府土地定向挂牌公告公示的楼面地价为A元/平方米，则甲方代理佣金为：（2500元/平方米减去A元/平方米）乘以266666平方米。 8、甲方代理佣金付款方式：
1）乙方在甲方指定银行开立账户，甲方鉴章，用于支付代理佣金。2）政府土地定向挂牌公告公示后，乙方认为条件合适，愿意报价竞买，即将甲方代理佣金的50%汇入上述账户，甲方将符合报名条件的所有资料提供给乙方。 3）乙方取得土地成交确认书后，将甲方代理佣金余下的50%汇入上述账户。 9、如政府土地定向挂牌公告之楼面地价高于2500元/平方米，乙方可不参与挂牌报名，没有风险。 10、乙方如认可上述交易流程，可与甲方面谈，具体磋商。
企业经营情况分析报告 ——————有限公司经营分析报告 （xx年xx月） 一、XX季度收入情况分析 1、近期业务收入情况（月度数据） （以上数据仅为示例） （业务发展情况分析）5月由于xxx原因，业务量激增，到6月回复xx水平。 2、主营业务各业务类型收入情况 要求列出占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的各种业务类型及产品情况：（以下为示例） 单位：（人民币）万元 二、公司业务生产情况分析
各二级企业根据本企业经营生产特点，把生产能力情况、主要业务指标情况等相关经营状况用数据和文字描述。 1、业务能力情况：——广告展示面积 （以广告公司为例，数据仅为示例，不具实际意义） 2、主要指标情况（以股份公司为例）三大指标： 1）近期趋势 2）季度指标同比情况 3、客户情况主要客户拓展客户 三、业务新增长点或近期工作重点 1、下阶段新的利润增长点市场情况启动工作准备情况 2、工作重点 四、公司重要经营事项报告表 关于***有限公司经营情况的调查报告 被调查企业：**有限公司
被调查人：** 调查日期：xx年10月 调查人：** 报告人：** 一、企业概况 **公司前身是武鸣县乡镇企业——**县**淀粉厂，原建设单位为**，于1994年经**批准立项、**环评批复而建设淀粉生产线和酒精生产线，xx年8月**公司整体收购了该厂的全部资产。 **公司成立于xx年2月，注册资本人民币1000万元，地址位于**镇**村，是一家专业生产食用酒精和淀粉制品的企业。法定代表人: **,股东**占公司60%的股份，股东**占公司36%的股份，股东**占公司4%的股份。公司下设人力资源部、财务部、市场部、车间等内部管理机构，总经理**，现有职工**人，其中大中专学历以上占30%。 xx年公司被评为**市农业产业化重点龙头企业，xx年被评为安全生产标准化三级企业，xx年和xx年连续两年被评为纳税超百万元企