金融街通程国际
项目策划报告
呈报单位呈报单位：：北京公司呈报时间呈报时间：：20052005年年6月1010日日
目录目录：：
总体市场环境分析 项目区域房地产市场研究 项目针对性市场分析
项目针对性产品定位及价格定位 项目营销推广定位
项目团队
第一章总体市场环境分析
一、政策背景环境分析
：71号文件、4号令以及45号文件等一系列土地土地政策：
1、土地政策
调控政策引导房地产市场良性运行;
金融政策：
：121文件、贷款控制等金融政策进一步发挥
2、金融政策
宏观调控手段的双刃剑作用。自2003年第121文件的出
台在抑制高档房地产投资增长过速的同时，有效避免资
源的浪费和市场的无序竞争分散客源；
；
3、央行加息增加市场的可变因素
央行加息增加市场的可变因素；
。
4、政府再次对房地产市场价格实行干预
政府再次对房地产市场价格实行干预。
第一章总体市场环境分析
二、市场背景环境分析 3.9
90.5
94.4
房地产销售价格指数
2.7102.5105.2房地产竣工面积指数099.799.7房地产新开工面积指数-2.377.975.6房地产空置面积正指数21.0100.4121.4房地产完成土地开发面积指数-0.7100.199.3房地产土地购置费指数-1.3
101.5
100.2
房地产本年资金来源指数
-6.0107.0101.0房地产开发投资指数 2.1102.7104.8房地产开发景气指数指数增减2004年1季度
2005年1季度
分指数名称2005年一季度“京房景气指数”与上年同期相比微升1.6点，8个分指数呈3升5 降格局。其中正面影响总指数的因素是土地开发面积、销售价格和竣工面积分指数；负面影响总指数的因素是房地产开发投资、空置面积、新开工面积、本年资金来源、土地购置费5个分指数。
20052005年北京市总体房地产市场特点年北京市总体房地产市场特点
第一章总体市场环境分析
46.1
108.4
158.3
#住宅
46.4125.9184.4商品房销售额(亿元)31.7248.6327.3#住宅
31.7268.6353.8商品房销售面积(万平米)35.0174.4235.4#住宅
37.4228.4313.7商品房竣工面积(万平米)-0.6224.9223.5#住宅
-0.7337.7335.3本年新开商品房面积(万平米) 5.43657.43853.5#住宅
4.65361.45609.2商品房施工面积(万平米)9.276.683.6#住宅
11.9170.9191.2房地产开发投资（亿元）增幅(%)上年同期合计主要指标
20052005年北京市总体房地产市场年北京市总体房地产市场开发特点
第一章总体市场环境分析
20052005年北京市总体房地产市场年北京市总体房地产市场特点总结
1、房地产开发投资量仍在增加，但其热度已经开始逐渐降温。
2、受信贷、金融的政策影响，房地产开发投资进一步规范化。
3、土地开发面积虽有所提高，但新开工面积却反向减少。
4、竣工面积增加，市场供应量进一步放大。
5、整体市场看好，商务、商业房地产市场整体进入准现房销售阶段。
第一章总体市场环境分析
20052005年北京市总体房地产年北京市总体房地产市场展望
综上所述综上所述，，我们认为整体宏观调控形势开始明朗我们认为整体宏观调控形势开始明朗，，企业投资信心有所恢复信心有所恢复，，从20052005年第一季度开发年第一季度开发年第一季度开发、、交易量来看交易量来看，，北京市房地产市场仍稳步发展市房地产市场仍稳步发展，，但6月新政的发布将会使市场有一定振荡定振荡。。
第二章项目区域房地产市场研究
二、区域办公物业市场研究
办公物业供应市场供应
第二章项目区域房地产市场研究
办公物业供应市场分析
1、该区域租售形式一直以大单成交为主，并且该区域有强有力的大客户予以支
持此种租售方式；
2、周边配套设施尚在开发建设中，各种商铺业态类型较多，但功能单一，缺乏
高档商业模式，目前商业氛围主要来自百盛和金融街所在的周边商圈包括西单万通和华联等，其主要是满足生活配套需求；
3、在未来三年左右，金融街核心区（金融街二期）还将有近100万平方米的写字
楼供应量。
4、置地星座、长安兴融中心等项目的推出进一步使区域内产品向高端化发展。
第二章项目区域房地产市场研究
办公物业需求分析
1、客户实力较为雄厚，倾向于整买或者大面积整租；市场需求旺盛，几乎所有
的楼盘空置率都在10%以内。
2、对写字楼的综合素质要求越来越高，特别是硬件设施在整体升级方面表现的
由为突出，例如：外观形象与大堂、配套服务、环保与智能化程度。
3、在服务上需要24小时办公优势及相应的服务系统。
第二章项目区域房地产市场研究
办公物业市场产品研究
1、产品结构上商务公寓虽有一定的市场份额，但区域内仍以整体形象好、设施配置
高纯写字楼市场为主；
2、总部经济化和定制化产品的出现，其中以置地星座为代表的总部型写字楼，以“
总部经济”为卖点，成为写字楼市场的热点；
3、产品实际分割时单元面积适中约200—600平米，但多留有一定体量产品以整层形
式租售，其产品层高多在2.8—3.2米之间，使用率在70%—75%之间；
4、写字楼的大堂大部分位于楼座的一层，面积集中于200至420平方米范围，其中大
部分写字楼的大堂都有不同程度的挑空，高度约5—10米；
5、根据项目规模大小，平均每层电梯在6—18部，其中最少含有1部货梯。
第二章项目区域房地产市场研究办公物业市场价格动态
第二章项目区域房地产市场研究
办公物业市场价格分析
1、金融街区域写字楼市场平均售价16500元/㎡，写字楼市场实际租赁均价约
4.5—
5.5元/㎡/天；
2、金融街区域项目具体规模、位置和配套的差异使其租售价格差异比例较高；
区域市场租售平均报价稳中略升，由于有较好的销售业绩，带动了写字楼市场平均售价的上浮，其中甲级写字楼的状况尤为明显；
3、今年二月出台的《关于促进首都金融发展的意见》，将有望使这个金融体系
首选的办公区域的租售价格进一步走高。
第二章项目区域房地产市场研究
商业用房市场供应状况
298500
512000
华威大厦
35000630002003
北京西城区西单北大街133号君太太平洋百货30000500001994百盛购物中心22500370002003西单北大街109号西西友谊商城20000400002002西城区长安街88号LCX 首都时代百货40000700001999北京西城区西单北大街178号中友百货840001300001998庄胜崇光百货12000200001996西单北大街111号
西单赛特商城25000370001991西单北大街132号西单购物中心30000650001970西单北大街120号西单商场营业面积
（平米平米））
商业建筑面积（平米平米））
开业日期
地址
项目名称三、区域商业用房市场研究
第二章项目区域房地产市场研究
商业用房市场供应分析
1、本区域内主要是集中综合大型商业，
2、区域内商业多为大型证券交易所，银行等占用，属于金融业务型商业，
3、金融街娱乐型商业板块匮乏，配套设施对商务发展支持不足，市场空白
明显；
第二章项目区域房地产市场研究
商业用房市场未来发展
1、目前周边主要一日常消费需求为主，高档商务、娱乐等商业业态的
发展正在逐渐崛起；
2、由于高端商务人群的高端消费需求，促使本区域核心商业物业将逐
渐向高端商业物业转变；
第二章项目区域房地产市场研究
酒店市场供应状况
78%
1,200
1999
216
准五星
广内大街
新时代大酒店
65%4382003302四星（西客站南广场东侧大方饭店73%4602002243四星白广路
中民大厦68%5802002446四星西城区真武庙路1号中国职工之家饭店70%4882002201四星广莲路甲5号建设大厦65%4682001184四星莲花池东路中裕世纪大饭店65%9952000318四星广外大街1号深圳大厦75%2682004181三星西客站北广场东瑞尔威连锁饭店80%1982004132三星菜市口南街如家快捷酒店60%3802002153三星太平桥西里大江山饭店60%4002002152三星广安门立交桥东北角广安宾馆60%3002001296三星莲花池东路
华夏明珠宾馆年均入住率房价
元/标准间/晚开业套数星级位置名称三、区域酒店市场研究
第二章项目区域房地产市场研究
酒店市场供应分析
1、周边酒店的档次大多集中于三、四星级饭店，其规模大约以200到400套房为主，整体档次较抵；
2、北京西部商圈高端酒店市场属于启动阶段，市场潜力较大；
3、区域内酒店式公寓的市场相对较小，供应量也较低、销售状况一般；
第二章项目区域房地产市场研究
酒店市场需求分析
1、目前周边酒店客户主要是境外企业、跨国集团、港澳企业的中短期临
时驻京高层人员。
2、由于目前周边没有高端酒店供应，其高端客户处于“外逃”情况，高端
酒店是本区域内市场空白。
第二章项目区域房地产市场研究
五、区域市场总结
1、本项目所处区域属于北京市区核心范围内本项目所处区域属于北京市区核心范围内，，区位区位、、交通优势明显交通优势明显，，同时该区域
由一定的政策扶持由一定的政策扶持，，其发展前景良好其发展前景良好；；
2、金融街写字楼市场吸纳速度为每年平均吸纳金融街写字楼市场吸纳速度为每年平均吸纳101010万平方米万平方米万平方米，，客户主要由重量级的
中资金融机构和电信企业构成中资金融机构和电信企业构成；；
3、区域内市场供给量相对集中区域内市场供给量相对集中，，同时每年新增供应量大同时每年新增供应量大，，但平均每年区域市场空
值率并没有明显增加值率并没有明显增加，，说明潜在的市场需求客观不仅存在说明潜在的市场需求客观不仅存在，，而且有一定的市场容量
4、随着金融随着金融、、保险保险、、通讯通讯、、电力企业的入驻电力企业的入驻，，一些以为这些机构提供服务的中小
型公司的商务群体也逐渐形成型公司的商务群体也逐渐形成，，写字楼租务市场的前景看好写字楼租务市场的前景看好；；
5、周边配套设施尚在开发建设中周边配套设施尚在开发建设中，，目前区域内商业多为大型证券交易所目前区域内商业多为大型证券交易所，，银行等
占用占用，，其商业氛围主要来自百盛和周边商圈其商业氛围主要来自百盛和周边商圈。。