保利地产外部环境分析
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保利地产外部环境分析
学院：土木工程与建筑学院
班级:工程１3０1班
小组成员：李锴罗荣基张帆邢烨映
本文分为以下几个方面进行阐述:
１．企业的经营状况及行业背景
２．经营目标及发展路径
3.宏观环境分析
4.微观环境分析
５.企业的市场定位
6．总结
１．企业的经营状况及行业背景
中国保利集团公司（以下简称“集团公司”)系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。集团公司于1992 年经国务院、中央军委批准组建,1９93年2月在国家工商管理总局注册。１999年3月,集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2０03年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。201０年，中国新时代控股(集团)公司涉军业务并入集团公司。
2９年来,集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局。截止20１2年底,集团公司合并总资产3829亿元。
集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利(香港）控股有限公司、保利文化集团股份有限公司、保利能源控股有限公司、保利化工控股有限公司、保利财务有限公司、北京新保利大厦房地产开发有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司（股票代码:Ｓ.Ｈ.600048）与保利置业集团有限公司(股票代码:H．K.00119）两家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等６0多个城市和地区,在十几个国家设有子公司和办事处。
改革开放以来,我国经济社会发展成就举世瞩目,作为促进经济发展重要因素之一的房地产市场也从无到有，再到发展壮大。房地产已不仅是基本的生产要素或者生活资料,而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品,也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。房地产市场的发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行。
随着我国房地产市场的不断发展和规范、行业集中度的逐渐提高及各种资本力量的大举介入,行业的竞争也日趋激烈;同时房地产行业因牵涉多方利益，是国家调控政策较多、调控频率较密集的产业。特别是近年来,针对房地产投资过热、房价上涨过快的局面,国家综合运用产业政策、信贷政策和税收政策等进行了多次调控,采取了一系列严厉措施。面对不断增加的外部风险,越来越多的大型房地产企业已经开始调整自身发展战略，寻找新的发展机会，制定更加有效的
发展战略成为新一轮竞争的开始。
2.经营目标及发展路径
一、中长期发展定位与目标
致力于把保利打造成为主业领先，管控高效，治理优良,具有高度社会责任感的世界一流跨国企业集团。
二、“十二五”发展规划
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻中央政策精神和国资委有关要求,以国家“十二五”规划为依据, 全面落实科学发展观，倡导和树立包容性增长的理念，以科学发展为主题，以转变发展方式为主线,密切关注政策和市场,努力提高集团管控能力,积极实施“走出去”战略,
继续提升和充分发挥“保利”的品牌价值和优势，坚持做强做大贸易和房地产两个主业，积极发展文化业务和民爆业务，使贸易、地产、文化、民爆业务的综合实力保持或进入同行业前三名;大力支持和发展资源主业，争取使资源业务达到中等规模,形成贸易、地产、文化、资源和民爆五业协同发展的专业化经营格局；加强企业上市与资本运作，推进产融结合,不断增强综合实力和核心竞争力，力争用五年左右时间资产规模、营业收入和盈利水平再翻一番。
３.宏观环境分析
3.1研究内容及方法
采用 PEＳT 分析模型对保利地产的宏观环境进行分析,总结保利地产外部环境关键因素。
PＥST 分析模型介绍
PEＳＴ分析是对企业所处外部宏观环境的分析,宏观环境又称一般环境,是指围绕在企业周围的各种宏观层面的因素。以宏观环境会对企业产生什么影响作
为出发点来考虑问题是非常重要的,企业必须适应周围的环境，即达到利益相关者的期望、让客户对产品及服务满意、有能力遵循所在社会的法律和道德准则的
要求、成为对员工具有吸引力的公司等。宏观环境分析中的关键要素包括:政治因素(Politicａl factors) ;经济因素(Ｅconｏmiｃfaｃtors) ；社会和文化因素(Sociaｌｆacｔoｒs) ;技术因素(Ｔeｃhｎｏlｏgical ｆactors) 。这四个因素的英文第一个字母组合起来是ＰEST，所以宏观环境分析也被称为PEST 分析。可用这种方法客观地分析企业所处的外部环境，强调对企业组织产生影响的关键因素,并识别企业组织所面临的机会及威胁。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异。
3.2宏观环境分析
（1)政治因素
针对近年来房地产市场投资过热、泡沫风险加大的现状,我国继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房,遏制房价过快上涨,以促进房地产企业健康成长。近期中央政府对房地产调控的主要政策有：
１.进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标；合理引导住房需求，对直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。对地方政府及负责人严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
2．强化差别化住房信贷政策
各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.１倍；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房；继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。3．调整完善相关税收政策，加强税收征管
加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策,对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
4.切实增加住房有效供给，加快保障性住房建设
加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。
５.加强土地开发管理
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。严查房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
(2)经济因素
今年以来，中国不断创新宏观调控方式，在坚持区间调控的基础上,实施定向调控,出台了系列“微刺激”政策，国民经济整体运行较为平稳，仍处在合理运行区间。
中国经济仍处于向新常态过渡的阶段，经济增速呈稳中缓降态势,预计２０１5年中国GDP将增长7%左右，居民消费价格指数涨幅控制在3%左右,城镇新增就业10０0万人，进出口增长目标确定为７%。
1. 经济下行，房地产市场整体低迷
蓝皮书指出，２0１4年世界经济处于危机后的恢复期,这一年我国房地产市场出现了较大幅度的变化和调整,总体来说处于低迷状态，主要表现在销售面积显著下降，待售面积达幅增加，一些大中城市的房价出现下跌，房地产开发企业信心不足，房地产投资、新开工面积、土地购置面积等指标的增速均比201３年有较大幅度的回落。
2014年商品房销售面积1２.1亿平方米,比２0１3年下降７．６%，增速比201３年下降2.4９个百分点,商品房待售面积已经达到6．22亿平方米，创历史新高。2０14年全国商品房成交均价为632４元／平方米，同比增长1.4%，增速比２013年下降6.3个百分点。２014年全国房地产开发投资9．5万亿元,同比增长１０.５%,增速比２013年回落９．3个百分点，增速是19９８年以来最低。
2．股市截留高端市场购房者何时反转仍未定
随着股市行情创下了20０9年来新高，作为中国两大投资渠道的股市重新吸引了一大波资金进入。面对已经如火如荼的股市投资,楼市的吸引力开始有所减弱。股市对楼市需求的替代,在一些高端项目上表现得格外明显。
(3）社会文化因素
1.住宅潜在需求依旧旺盛
我国城市化进程还处于高速发展时期，城镇建设与扩张加速，农村人口不断涌入城市，加之我国传统文化对自有住房的重视以及社会发展所带来的家庭小型化趋势，大量首次置业购买住房的需求长期存在。特别是房地产业尚未成熟的广大二、三线城市与中小城镇,住宅开发水平相对较低,产品无论从规模、档次和质量方面都远未达到居民广泛的认可，具有巨大发掘潜力。同时普通居民收入水平的提高直接拉动带来改善型需求，现阶段我国旧房换新房、小房换大房的改善性住宅需求依旧旺盛。另一方面,随着新富阶层的比例不断扩大,以及大量闲置资金的避险渠道的缩小，高端住宅仍然会成为首选目标,这类产品将是城市消费之中最具潜力的组成部分,其后市发展将长期看好,目前的高端市场已经从最初单纯的高昂价格，逐渐发展成为品质、服务、配套、阶层、价格全面提高
的市场。
2．房地产投机的客观存在
作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展:在房地产市场低迷时,投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长;而在房地产市场高潮时,投机者通过卖出房地产而增加供给,从而在一定程度上发挥了稳定市场的作用。房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用,影响人们对未来价格的预期。但总体上来看,在市场经济的大背景下，房地产投机的存在具有必然性，也为增强房地产市场活力发挥了一定的积极作用,其负面影响是市场经济中难以避免的成本和代价。
3.房地产行业的文化因素
建筑不是冰冷的钢筋混凝土,建筑具有深刻的社会文化内涵，文化因素对房地产消费者行为有着最广泛而深远的影响，房地产企业之间的竞争也深入到文化竞争，开发商一旦能成功地将楼盘赋予独特的文化内涵，则该项目将会具有长期的不可替代的竞争优势。文化因素在顾客购房决策中越来越受到重视，在综合因素的多项指标中,文化因素的权重正越来越突出。随着人类物质文明的不断发展，人们从基本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求。现代社会的人们不仅仅追求居住物质环境,更追求居住文化氛围,追求生活的品位和内涵，购买的生活方式，更是人居文化。房地产文化丰富多彩,开发过程中的每一个环节都体现着文化,房地产业的每一个理念都离不开文化。成功的开发商可以利用文化独特的亲和力,把具有相同文化修养与文化追求的人们聚集在一起,并取得价值观的认同,从而达成有效的沟通，建立起与顾客的亲密关系。优秀的开发商通过倡导和塑造优秀的房地产文化,能够真正为顾客提供独特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度,从而提高顾客的忠诚度和美誉度，也为开发商长期发展提供文化积淀和品牌提升。
(４)技术因素
1．融资创新
长期以来,我国传统的房地产企业主要还是通过银行贷款来聚集资金,这种单一的融资模式势必会危及房地产业的健康发展。房地产业作为典型的资本密集型产业金融市场具有天然的高度依赖,资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为金融业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。我国未来几年房地产金融创新的着力点及主要形式有房地产信托投资基金、房地产私募融资、住房抵押贷款证券化、商用房地产抵押贷款证券化等。房地产企业应紧紧抓住这一契机，与金融机构加强合作,探索新的融资渠道,减少对银行贷款的依赖,降低经营风险。
2.开发模式创新
随着开发商综合实力不断加强和地方政府对房地产与区域发展模式的认知进一步加强,以往单纯的土地出让模式开始发生改变，开发商与政府之间的合作模式日益向多元化发展。如一些大区域的发展，引入实力开发商进行产业发展定位、城市规划设计、土地一级开发,甚至后期的土地运营策略制定,开发商的市场经验能够极大地避免规划过程中地块分割、布局等限制开发因素,降低操作难度,从而最大化土地价值。
另一方面,面对土地价格的高企，融资渠道的不畅的新形势,一些大型开发商试图脱离资金和土地的资源束缚，强化产品技术和管理团队的制度化优势，从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型，开始尝试商业代建模式的轻资产运营模式。在传统合作开发模式下,开发商以资金为合作条件,往往要求主导控制整个项目和整个产业链环节。在商业代建模式下,开发商以产品能力为合作条件，只要求主导项目的某些环节，力求在独立环节提供高附加值服务,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。
3．建筑节能与建筑高科技
节能环保目前是我国建筑行业的重要标准之一,由于技术的成熟度和相关研发的水平有限,我国的住宅高科技和节能并未普及。国外的发展经验表明,高技术的应用不仅大大提升了居住的舒适度和便利性,同时大大降低住宅的日常维护开支,延长了住宅使用寿命，从而成为住宅市场的发展趋势。随着我国居住品质的不断提升,目前住宅产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。一些技术如地源热泵系统、毛细血管技术、外墙保温技术等等已经获得了相对成熟的运用，但与国际水准相比，我国住宅节能和高科技方面还有较大的提升空间。并且随着相关技术的广泛应用，其成本将会大幅度降低,从而走向普及。
４．高精度整合设计成为高品质住宅发展趋势
住宅的产品设计的竞争越来越多地体现在精细化设计能力上。在住宅设计阶段的诸多方面精细化设计都能带来住宅品质和价值的提升,比如建筑外立面的设计、装饰性元素的设计、景观小品布局、铺地设计等，此外在室内设计上更多地考虑居住者的实际使用感受,户型的设计要全面考虑通风、不同人流动线安排以及适合项目定位的一些特点,从而减少居住者后期的装修改造成本并提升居住的舒适度。
4.微观环境分析
4.1研究内容及方法
采用波特五力竞争模型进行企业外部环境分析中的微观环境分析
波特五力分析模型介绍
19７9 年代初,著名管理学家迈克尔·波特(MiｃhaeｌＰoｒter) 在《哈佛商业评论》发表文章详细阐释了构成行业基本结构的五大竞争力量,建立了著名的五力模型,对企业战略制定产生了巨大的影响。波特的五力分析属于外部环境分析中的微观环境分析，通过对供应商和购买者的议价能力、潜在竞争者的威胁、替代品的威胁、以及行业内的竞争者的确认,了解企业所处行业内的基本的竞争格局和竞争势态，并可以预测和影响长期竞争状况和获利能力,对于有效的战略定位
是至关重要的。
４．2微观环境分析
（1）供应商的议价能力
1.土地
土地作为房地产开发最基本的资源,处于垄断地位的政府是开发商的唯一供应者,在竞争中处于绝对优势地位。特别一些优良地段的土地,具有极强的稀缺性和不可替代性,竞争者激烈,买方可以说完全没有议价空间。很多地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，土地财政的依赖状况短期内难以改变，造成政府也在相当大的程度上控制着建房和买房的融资成本,议价能力极强。但另一方面，对于有着央企和军队背景的保利地产，依托保利集团的强大背景和人脉优势,在局部的土地竞争中有着一定的优势。
2．开发供应商
在房地产开发过程中,具体项目的设计、施工、销售均已广泛采用完全外包服务,地产商处于绝对强势地位,同时这些以知识服务为主的咨询类和劳动密集型施工企业进入门槛较低,竞争十分激烈，其议价能力较低。
３.建材设备供应商
随着建筑产品规格的不断提高，建材设备在房地产项目成本中的比重越来越大，房地产开发企业多以集中采购的形式来降低成本。对于全国范围的大型地产商，其物资采购量巨大、资金支付能力强、采购周期稳定,建材设备供应商都非常重视与其合作，积极参与集团采购的招投标,给予地产商较大的让利空间以换取市场份额。
(2)购买者的议价能力
房地产企业作为供给方,总是想方设法提高价格,而购买者会尽量压低价格。目前我国的房地产市场供求关系依然不平衡，刚性需求与投资需求长期不会消减，由于地段的不可复制性和品牌企业的强大号召力，定价权总体还是掌握在开发商的手中。从住宅市场来说，购买者是绝对分散的，缺乏组织，缺乏一致目标,不可能形成集中购买力。虽然购房通常是很大的一种投资，购买者对价格比较敏感，讨价还价的主观愿望强，但由于房地产商品的特殊性，替代品稀缺,且房地产企业
大都处于强势地位，并具有专业的销售队伍，销售手段丰富多样，加之买卖双方信息严重不对称，因而购买者讨价还价的能力并不强。从商用物业来说，开发商自持为主，多采用出租的方式，地段与品牌决定了其核心价值,入驻商家议价能力有限,当然也有部分商业写字楼需求量比较大，有一定的议价空间。不可忽视的是,房地产市场需求也在随着人们生活品质的提高在不断发生变化，地段、区位的优势已经随着城市化进程与交通手段的发展不断消减,购买者的选择也日趋多样性，某种程度其议价能力有相对提高的趋势。同时由于近期宏观调控的日趋严厉，购买者持币观望情绪愈加浓重，在僵持博弈的过程中，地产商的资金压力是巨大的,特别是房价高企的一线城市，不少楼盘价格有松动迹象。
(3)行业内竞争者
现有行业内的企业间竞争是五种力量中最强大的竞争因素,随着我国房地产
市场的高速增长，各种资本不断进入瓜分这块高利润蛋糕，众多的房地产企业迅
速崛起，形成了数十家全国范围的超大型地产集团，也造就了一批地区性的强势
企业，竞争形势非常激烈。同一行业中的企业很少有完全相同的，他们在资源和
能力方面各有不同,并努力使自己与竞争者不同。
1．行业龙头-万科集团
万科 1988 年进入房地产行业,执着地坚持着住宅开发的发展方向,大力推进住宅产业化。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势,20１0年其销售额达到创纪录的 10８１.6 亿元,成为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业。万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力,还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。面对不断深入的调控,万科也悄然对其管理模式、业务模式进行了系列调整,在住宅业务基础上兼做商业地产的构想,令其已经完全打破一直以来“专注住宅”的形象。
２．商业地产旗舰－万达集团
作为中国商业地产行业领先的旗舰企业,万达集团已在全国开业 27 个万达广场、8 家五星级酒店、400 块电影银幕、11 家连锁百货店,计划到 2０1２年开业8０万个达广场，持有收租物业面积 1200 万平方米,年租金总收入超过 80 亿元,成为世界级的企业集团。万达集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司,万达广场已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体,走遍全国，哪里有万达广场，哪里就是城市商业中心。
3.二三线之王-恒大地产
恒大地产的二三线城市战略在中国龙头房企中具先驱意义。恒大从 04 年就开始以超前的战略眼光向全国拓展,科学决策提前进入二三线城市，超前布局升值潜力大的高增长区域。目前,恒大已经是中国覆盖省会城市最多、拥有最大土地储备、销售面积最大的开发商，其进入的三线城市中,有９０%是中国前２0 强甚至 100 强的房地产企业未进入的。恒大地产的超常规、跨越式的发展得益于其超前的战略思维，集约化的中央管理，高效快速开发和标准化的运营模式，实现了集团在高速发展过程中的有效成本控制与风险控制。
４．各具特色的行业佼佼者
在全国房地产企业第一集团中，龙湖地产、绿城集团专注精细化，在豪宅领域颇有建树；依托
中国建筑集团以质量为卖点的中海地产有很强的盈利能力;珠三角老牌民营地产企业如富力、合生、碧桂园也在利用其灵活的资本运作不断拓展全国版图;依托央企背景的中粮、华润也成功打造商业综合体的品牌,在二三线城市不断攻城略地。
（4)潜在竞争者的威胁
对于严厉的调控政策不断出台,金融政策的收紧，新形势下的房地产行业进入壁垒不断提高，我国中小地产企业常规化的成长难度不断加大,短期内难以形成对跨区域地产商的竞争者。但资本会以其他形式进入地产行业，特别是外资进入房地产行业的势头却依旧强劲，从某种意义上讲,对大型地产集团企业最大的潜在竞争者是涌动的外资资本。据商务部最新数据，截至今年 3 月2４日，一季度外资新设或新增的房地产公司高达 3９家,房地产领域利用外资实际增长同比超过 50%。再看去年，全国非金融行业实际使用外资金额１057 亿美元，同比增长 17．4％;其中房地产行业吸收外资占比高达 22.７％,规模超过１0０0 亿元，增幅超过４0%。另据全球最大的私人房地产咨询公司高纬环球的《全球商业地产投资概览 20１１》预测,国际资本对中国新兴和二、三线城市的关注持续增强,而不仅是一线城市。而外汇局的监测也证实了这一点,当前流入我国房地产行业投机外资,目光转向了二、三线城市甚至较发达地区县城,外资以各种形式参股的产业基金、股权基金等在我国二、三线城市房地产投资迅速增加,项目总金额动辄十几亿甚至几十亿。而流入房地产的外资也呈现出新特点,比如外资大型房地产集团的境外子公司参与境内房地产项目开发的情况不断增多；外资流向商业、旅游地产项目逐渐增多，以规避当前主要针对住宅类地产的调控政策；部分境外资金通过租赁“小产权房”进入境内房地产市场;少数外资企业将资本金通过虚假合同结汇流向房地产市场；外资以隐形“土地保证金”名义曲线进入我国房地产市场。此外，旅游度假类企业成为房地产调控盲区。度假村开发企业经营范围虽为旅游景点开发,但均已支付土地承包费及补偿款并取得了经营用地的使用权，少数外资在后续的经营中建造别墅、酒店进行出租或出售,游离于监管视野之外。
(5)替代品的威胁
从广义上讲，房地产作为特殊的商品而言几乎没有可替代的产品;从狭义的角度,对于新建商品房,二手房、保障性住房都对其具有一定替代作用。
1.二手房
除了充足的房源供应之外,二手房的配套设施通常较为完善，衣食住行很方便，可以准确考察周边自然环境、居住环境等软件设施。很多购房者考虑就业、医疗及子女教育因素,即使是首次置业，也越来越多地选择较为便宜的二手房。但随着城市发展不平衡，配套资源的稀缺,中心城市的二手房价格持续上涨，好地段的房价甚至超过周边新房。加之我国早期建筑标准较低、质量较差,对于购房者，二手房并不是其改善住房条件的首选，对新房的替代作用有限。
2．保障性住房
保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。2011 年全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000 万套,相比 2010 年的 580 万套,增长72.4%。保障性住房对商品房的冲击是巨大的,但政府依旧需要开发商的运作。虽然保障房净利润率低,但总量大、市场有保障,是行业获得新增市场和稳定利润的重要途径。目前,保障性住房经营模式也开始升级，这是保障性住房建设未来获取更大利润的契机。其中的配建开发、综合运营开发和工业用地转换开发模式可以为开发商带来更高的附加价值。未来 5 年内保障性住房都将成为国家建设重点,相关利好和扶持政策将不断出现，相比商品房而言不存在政策打压。嗅觉敏锐的地产巨头们已经从保障性住房项目中找到了机会，均频频出现在保障性住房土地招标现场。天量保障性住房
计划将是地产商们在宏观调控背景下生存发展的新机遇,是其新增市场和稳定利润的重要途径,也是其企业社会责任的体现。
5．企业的市场定位分析
5.１研究内容及方法
通过SWOT 分析的方法明确企业的市场定位和竞争定位。
SWOT 分析介绍
SWOT 分析是将内部的优势 S(Stre ｎg ｔhs)、劣势 W （Weaknesses ）与外部的机会 O （Opp ｏr ｔun ｉties ）、威胁 Ｔ（Th ｒeats ）进行综合和概括，从而实现了公司内部资源与外部环境有机结合,清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，然后通过调整企业资源及制定相应的组合策略。
5.2保利地产 SWOT 矩阵
优势
①保利集团的强大背景 ②全国化布局形成，
规模效
益显著
③业绩保持较高增长
④土地储备丰富
⑤品牌优势明显
⑥军旅文化形成企业
强大的
执行力和凝聚力
劣势
①定向增发融资计划
遇阻
②工程成本竹理的粗放 ③相对待遇水平不高，基层 人员流失严重 ④高端人才引进步伐缓慢 ⑤传统的国企后勤模式 ⑥产品结构单一,新的盈利增长点不够。 机会 ①少西“四万亿”时代，转型投资将推 动经济稳定增长 ②整体消费击求继续保持稳中趋旺的 态势 ③政府要求切实增加住房有效供给, 加快保障性住房建设 ④土地政策日趋严格,清除不规范小 企业 ⑤央企整合卞营业务,促进骨十企业 做强做大 ⑥住宅潜在击求依旧旺盛 ⑦商用物业潜力巨大 威胁 ①房地产调控政策严厉,政府出台限 购令 ②货币政策收紧,传统融资方式难度 加大 ③通胀形势严峻,经营成本不断上涨 ④土地价格高居不下 ⑤购买者观望情绪浓重 ⑥行业龙头众多，竞争态势加剧 ⑦外资资本不断冲击房地产市场
保利地产ＳW ＯT 备选战略
１． SO 战略(发展型战略):
依托保利集团的强大背景优势和自身规模优势,在已进入城市继续巩固市场份额和土地储备；拓宽融资渠道，以广州、北京、上海、成渝、武汉为中心,积极渗透二二线城市;以规模效益、品牌优势、融资能力和强大的执行力不断开拓新的利润增长点,做大做强住宅主业的同时加快商业地产等新领域拓展,保持企业可持续增长。
２. ＷＯ战略（扭转型战略):
利用调控对中小地产商冲击更大的契机，通过提高企业自身管理水平、推进更加现代化企业制度建设、加强专业人才特别是高层次人才引进，提高产品技术含量和服务品质，整合和利用各种优势资源，不断扩大企业规模和市场份额。
3. ST战略(多种经营型战略):
面对严峻的调控形势与强大对手的竞争,针对各区域公司所在市场特点，积极反应、灵活应变，调整产品结构,积极探索新的开发模式与经营方式，采用合作开发、商业代建等多种方式有效规避市场风险。
4． WＴ战略(防御型战略):
针对强大的外部威胁和内部劣势,减慢拓展速度，以谨慎的态度调整城市布局,稳健经营已有市场以提高利润水平,加大保障房建设规模以求稳定的现金流；在调控风险阶段重点加强企业内部建设,韬光养晦以避开政策风险期。
综合前面对企业内外部环境因素的综合评价结果来看,保利地产总体上还是处十相对机会大十威胁的市场、内部优势大十劣势的状况，因此应选用发挥企业内部优势而利用外部机会的SＯ战略。但我们同时应注意到，环境评价的评分结果均为略高十平均分值,面对多变的市场环境威胁和内部劣势的明显存在,保利地产发展战略也要综合考虑WO以及ST战略中的积极方面,加强企业内部建设以提升企业综合竞争力,加快产品结构调整,积极开拓新的利润增长点。
６.总结
随着房地产市场竞争的日益激烈,房地产调控政策的频繁出台，房地产企业的发展面临更加复杂的局面。但房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势,以二三线城市为主的城市化进程、中国经济的持续快速增长、通胀预期、人民币升值压力等因素,仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。优胜劣汰是每个行业发展的必然，对于有实力、有品牌、管理规范的公司这既是一种挑战,更是一种机遇。
面对新的市场环境及政策调控,保利地产应充分利用自身优势,一如既往的以持续性快速增长为目标,做大做强房地产主业；以中心城市为主，继续全面辐射周边二、三线城市，加快全国范围布局;以住宅开发为主,积极拓展地产新领域，引领行业发展；坚持滚动性开发收入与物业经营性收入、资产运营与资本运营相结合、扩大经营规模与提高开发效益相结合的原则,不断提高产品素质、提高管理水平、提高开发效率,推进区域布局、产品结构、经营模式和融资渠道的“四个拓宽”，实现公司快速、平稳、可持续发展。
凯迪电力偿债能力及财务风险分析 :志健 专业:企业管理 学号:45
第一节公司背景 公司简介： 凯迪电力股份是1993年2月以定向募集方式在东湖高新技术开发区设立的股份。1999年9月23日，该公司在证券交易所正式挂牌上市。该公司是原国电公司推荐上市的第一家电力环保企业。该公司主要从事环保产业、新能源及电力工程等领域的新技术、新产品的开发和应用。主要业务是燃煤电厂脱硫工程、洁净煤燃烧发电厂技术及工程、城市污水处理工程、城镇生活垃圾处理工程，以及火力发电厂凝结水精处理工程的设计、成套、安装、调试、培训等工程总承包业务和以环保业为核心的资本运营其中。 凯迪电力股份（以下简称公司）是境公开发行股票并在证券交易所上市的股份（股票代码：000939）。公司是由中联动力技术有限责任公司、水利电力大学（2000年8月组建为新大学）、东湖新技术创业中心、水利电力大学凯迪科技开发公司等共同发起，以定向募集方式设立的股份。1993年3月26日，公司设立时总股本为3,060万股。1996年2月，经批准增资扩股，公司总股本为5,800万股。1999年9月23日，经批准向社会公开发行A股4,500万股，并在证交所挂牌交易，公司股本增加至10,300万股。2000年4月，经批准向全体股东每10股转增4股，公司总股本增至14,420万股。 2000年9月，经批准再次向全体股东每10股转增5股，凯迪电力总股本增至21,630万股。2004年6月，经批准再次向全体股东每10股转增3股，公司总股本增至28,119万股。2008年3月28日，经批准以每股作价8.12元的价格，向第一大股东凯迪控股投资发行8,729万股人民币普通股，用于购买其资产，公司总股本增至36,848万股。2010年2月25日，经批准再次向全体股东每10股转增6股，公司总股本增至58,956.8万股。2011年6月30日，经批准再次向全体股东每10股送红股6股，公司总股本增至94,330.88万股。公司致力于环保产业、新能源及电力工程新技术、新产品的开发和应用，主要从事电力、新能源相关业务；煤层气（煤矿瓦斯）、页岩气资源勘探抽采项目开发利用的投资与管理、技术研发、综合利用；承包境外环境工程的勘测、咨询、设计和监理项目。公司将依托先进的生产技术、科学的管理理念、高度的社会责任感建立一个以工业为支柱、工业带动农业、涵盖新能源工业、绿色农业、林业的低碳循环经济体系，为农民造福、为国家造福、为世界造福。 第二节偿债能力分析 偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。 一.短期偿债能力分析
房地产环境分析报告 前言 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像、、等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。 从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。 一．外部环境（PSET）分析 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 一、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规了房地产行业。 二、规土地储备管理
目录 1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5
保利集团 1公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。 保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。 保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。 保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。随着公司规模不断壮大，保利地产将继续打造精品，创造和谐生活，依法经营，规范管理，以行业旗舰的风采打造中国地产长城
1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、
微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让
房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味
万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：
一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住
保利地产（600048）业绩分析 专业：市场营销 学号： 姓名：
I.企业简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续六年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。 公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。 公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。
保利地产外部环境分析 学院：土木工程与建筑学院 班级：工程1301班 小组成员：李锴罗荣基张帆邢烨映
本文分为以下几个方面进行阐述： 1.企业的经营状况及行业背景 2.经营目标及发展路径 3.宏观环境分析 4.微观环境分析 5.企业的市场定位 6.总结 1.企业的经营状况及行业背景 中国保利集团公司（以下简称“集团公司”）系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。集团公司于1992 年经国务院、中央军委批准组建，1993年2月在国家工商管理总局注册。1999年3月，集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入集团公司。 29年来，集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局。截止2012年底，集团公司合并总资产3829亿元。 集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化集团股份有限公司、保利能源控股有限公司、保利化工控股有限公司、保利财务有限公司、北京新保利大厦房地产开发有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司（股票代码：S.H.600048）与保利置业集团有限公司（股票代码：H.K.00119）两家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等60多个城市和地区，在十几个国家设有子公司和办事处。 改革开放以来，我国经济社会发展成就举世瞩目，作为促进经济发展重要因素之一的房地产市场也从无到有，再到发展壮大。房地产已不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。房地产市场的发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行。 随着我国房地产市场的不断发展和规范、行业集中度的逐渐提高及各种资本力量的大举介入，行业的竞争也日趋激烈；同时房地产行业因牵涉多方利益，是国家调控政策较多、调控频率较密集的产业。特别是近年来，针对房地产投资过热、房价上涨过快的局面，国家综合运用产业政策、信贷政策和税收政策等进行了多次调控，采取了一系列严厉措施。面对不断增加的外部风险，越来越多的大型房地产企业已经开始调整自身发展战略，寻找新的发展机会，制定更加有效的 发展战略成为新一轮竞争的开始。 2．经营目标及发展路径 一、中长期发展定位与目标 致力于把保利打造成为主业领先，管控高效，治理优良，具有高度社会责任感的世界一流跨国企业集团。 二、“十二五”发展规划 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻中央政策精神和国资委有关要求，以国家“十二五”规划为依据，全面落实科学发展观，倡导和树立包容性增长的理念，以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，密切关注政策和市场，努力提高集团管控能力，积极实施“走出去”战略，
一、万科公司战略规划分析 1、企业外部宏观环境因素分析（PEST分析法） （一）政治环境因素(Political Factors)分析 国内现行政策对房地产行业影响 a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况 b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。 未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。 （二）经济环境因素(Economic Factors)分析 （１）国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势 （２）居民可支配收入 居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响。 预计，未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。 （３）消费模式
消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务。只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。 消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。 （４）利率 利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。 （５）通货变化 通货膨胀导致了消费者的实际购买力下降，而通货紧缩将使消费者、房地产开发商的预期下降，致使房地产行业的需求低迷，供给乏力。这些通货的变化都不利于房地产市场的发展。目前，我国通货膨胀的趋势还是比较明显，由于房地产行业的经济拉动作用比较明显，国家通过宏观经济政策和金融工具大力发展基础设施建设，同时调整收入分配结构，都在一定程度上缓解了通货变化的不利影响，有利于房地产行业的发展。
课题：保利房地产（集团）股份有限公司内部控制环境分析 小组成员： 熊辉会计四班83100209 苗苛会计四班24100412 高雪会计四班46090505 张玉静会计五班24100521
一、保利地产概况 （一）公司简介：保利房地产（集团）股份有限公司前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992 年9 月14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000 万元；1997 年9 月，保利南方对本公司进行增资，其中以现金增资4,959.72 万元，以盈余公积转增资本40.28 万元，增资后注册资本为6,000 万元。 2002 年8 月22 日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616 号文批准，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年7月，公司股票在广州证券交易所上市（代码（600048））。 （二）经营范围：目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括一级房地产开发，出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工，室内装修、冷气工程及管理安装，物业管理，酒店管理，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。 （三）经营业绩：公司全年实现营业收入470.36亿元，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元，实现归属于母公司所有者的净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。销售业绩稳步增长。全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元。 （四）目前股票市场情况： 图（1）
一、房地产开发与经营环境的够成： 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境，它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。行业开发环境，它是房地产行业总体发展态势的反映，也是房地产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业发展趋势与规模，行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。 二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容： 1、房地产开发与经营环境分析：就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。 2、环境分析必须遵循的四个基本原则：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 3、房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等 政策环境： （1）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 （2）货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务
保利集团背景 篇一：保利地产外部环境分析 保利地产外部环境分析 学院：土木工程与建筑学院 班级：工程 小组成员：李锴 1301 班罗荣基 张帆 邢烨映 本文分为以下几个方面进行阐述： 1.企业的经营状况及行业背景 2.经营目标及发展路径 3.宏观环境分析 4.微观环境分析 5.企业的市场定位 6.总结 1.企业的经营状况及行业背景 中国保利集团公司（以下简称“集团公司”）系国务院国有资产监督管理委员会管理的大 型中央企业。集团公司于 1992 年经国务院、中央军委批准组建，1993 年 2 月在国家工商管理 总局注册。1999 年 3 月，集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有 重 要骨干企业。2003 年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010 年，中国 新时代控股（集团）公司涉军业务并入集团公司。 29 年来，集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投 资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局。截止 2012 年底，集团 公司合并总资产 3829 亿元。 集团公司下辖保利科技有限公司、 保利南方集团有限公司、 保利 （香港） 控股有限公司、 保利文化集团股份有限公司、保利 能源控股有限公司、保利化工控股有限公司、保利财务有 限公司、北京新保利大厦房地产开发有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股 份有限公司 （股票代码：S.H.600048）与保利置业集团有限公司（股票代码： H.K.00119）两 家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上 海、重庆、广州、深圳、香港等 60 多个城市和地区，在十几个国家设有子公司和办事处。 改革开放以来，我国经济社会发展成就举世瞩目，作为促进经济发展重要因素之一的房 地产市场也从无到有，再到发展壮大。房地产已不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成 了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。房地 产市场的发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行。 随着我国房地产市场的不断发展和规范、行业集中度的逐渐提高及各种资本力量的大举 介入，行业的竞争也日趋激烈；同时房地产行业因牵涉多方利益，是国家调控政策较多、调控 1 / 12
人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响,主要有四个因素,1、政治因素,国家通过对房地产的经济调控,从而影响房地产的人力资源环境。2、经济因素,通货膨胀,利率等对房地产影响,高失业率对人力资源管理的影响等。3、社会因素,地理分布,社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4、技术因素,外部人才招聘,内部技术培训,能否有好的人力资源管理能力,影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快,出台一系列政策,对供求总量与结构产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施与政策调控向市场机制与自身调节转变。处于转型时期,使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动,但能影响企业,进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、与谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化与泡沫经济的产生,我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快,而且投资单一,区域发展不平衡。东部与西部的房地产经济发展有很大的差异;由于高房价的利益驱动,大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不稳
定,房地产企业也受其影响造成企业的损失,影响着企业的人力资源管理活动。同时,高失业率等经济因素,人力资源得不到补充,也直接影响着房地厂人力资源环境,使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前,我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起确定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观与理智做出判断,决策比较果断,但领导者过于主观与独断,缺少组织与计划,总体上偏向于独断型与安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策与理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛与凝聚力,缺乏对人才的培养与选拔。受外界因素的影响,男性的成功率高于女性,年长者较年轻着决策更为理智与果断,但缺乏竞争意识,文化程度高的从业者更利于企业的决策与发展。 房地产业就是个快速发展的行业,在企业不断发展的同时,人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速,,房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经营 人才需求增大,即她们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识与项目统筹管理能力,还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的专业化经营人才的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。注重用人、忽视育人、人才流动率高当前我国房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于房地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺、使很多企业都不惜出重金四处猎取。
房地产行业环境分析 ——基于PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词：房地产；PEST；波特五力模型 1．引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 2．宏观环境分析（PSET分析法） 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 （一）政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 2010上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。 以 1 月10 日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。
2019年保利集团背景范文 篇一：保利地产外部环境分析 保利地产外部环境分析 学院：土木工程与建筑学院 班级：工程 小组成员：李锴1301班罗荣基张帆邢烨映 本文分为以下几个方面进行阐述： 1.企业的经营状况及行业背景 2.经营目标及发展路径 3.宏观环境分析 4.微观环境分析 5.企业的市场定位 6.总结 1.企业的经营状况及行业背景 中国保利集团公司（以下简称“集团公司”）系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。集团公司于1992年经国务院、中央军委批准组建，1993年2月在国家工商管理总局注册。1999年3月，集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。20XX年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入集团公司。 29年来，集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术
经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局。截止20XX年底，集团公司合并总资产3829亿元。 集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化集团股份有限公司、保利能源控股有限公司、保利化工控股有限公司、保利财务有限公司、北京新保利大厦房地产开发有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司（股票代码：S.H.600048）与保利置业集团有限公司（股票代码：H.K.00119）两家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等60多个城市和地区，在十几个国家设有子公司和办事处。 改革开放以来，我国经济社会发展成就举世瞩目，作为促进经济发展重要因素之一的房地产市场也从无到有，再到发展壮大。房地产已不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。房地产市场的发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行。 随着我国房地产市场的不断发展和规范、行业集中度的逐渐提高及各种资本力量的大举介入，行业的竞争也日趋激烈；同时房地产行业因牵涉多方利益，是国家调控政策较多、调控频率较密集的产业。特别是近年来，针对房地产投资过热、房价上涨过快的局面，国家综合运用产业政策、信贷政策和税收政策等进行了多次调控，采取了一
保利房地产(集团)股份有限公司内部控制自我评价报告（2011年）2012-04-06 01:01:51 上海交易所 保利房地产（集团）股份有限公司 内部控制自我评价报告 （2011 年） 二零一二年四月 保利房地产（集团）股份有限公司 2011年度内部控制自我评价报告 董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 保利房地产（集团）股份有限公司全体股东： 保利房地产（集团）股份有限公司董事会（以下简称“董事会”）对建立和维护充分的财务报告 相关内部控制制度负责。 财务报告相关内部控制的目标是保证财务报告信息真实完整和可靠、防范重大错报风险。由于内 部控制存在固有局限性，因此仅能对上述目标提供合理保证。 董事会已按照《企业内部控制基本规范》要求对财务报告相关内部控制进行了评价，并认为其在 2011 年 12 月 31 日（基准日）有效。 我公司在内部控制自我评价过程中未发现与非财务报告相关的重大内部控制缺陷。 董事长：宋广菊 保利房地产（集团）股份有限公司
二○一二年四月一日 内部控制自我评价报告附件: 保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）根据财政部、证监会等五部委颁发的 《企业内部控制基本规范》及配套应用、评价指引等的要求，遵循全面、重要、客观性原则，在董事 会及审计委员会的领导下，从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五方面，对公 司内部控制的健全有效性进行了自我评价。 一、内部环境 1、公司治理结构 公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的规定，设立了股东大会、董 事会、监事会，建立了以《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议 事规则》为基础，以董事长、总经理、独立董事、董事会秘书、各专业委员会工作细则、《重大投资 决策制度》、《关联交易决策制度》等为具体规范的一套较为完善的治理制度；明确了股东大会、董 事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序以及应履行的义务，形成了权力 机构、决策机构、经营机构和监督机构科学分工、各司其责、有效制衡的治理结构。 股东大会是公司的最高权力和决策机构，享有法律法规和公司章程赋予的决定公司经营方针、筹 资、投资、利润分配等重大事项的决定权。 董事会对股东大会负责，在法定范围内行使经营决策权，并负责内部控制的建立健全和有效实 施。公司的董事会共有 9 名成员，其中董事长 1 名，外部独立董事 3 名。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会，并制定了工作细则，除战略委员会外， 各专业委员会召集人全部由独立董事担任，重大的专业性事项均会提交专业委员会审议后再提交董事 会审议，以使独立董事能更好地发挥作用。 监事会对股东大会负责，由 3 名监事组成，设专职监事会主席 1 人。监事会主席全程参与公司的
万科宏观环境分析 ·政治法律元素 ·经济环境 ·社会文化环境 ·科学技术环境 1.政治与法律环境 近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。 2.经济环境 随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。 国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一定程度上抑制了房地产的需求。 3.社会文化环境 我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。 4.科学技术环境 我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。 万科微观环境分析、 ·消费者调查 ·合作者调查 ·竞争者调查 ·企业自身活动调查 1.消费者调查 随着人们生活水准的调高，对于住宅刚性要求大量出现，更将房地产作为投资增值的手段，形成房屋需求，使得在房产买卖中，客户议价能力相对较弱。 但近年来，消费者对于住房多方面均有所提高。此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持币观望情绪加重，又一定程度上提高消费者对于购买的议价能力。 2.合作者调查 对于房地产开发我也来说，其主要供应商有 ★土地供应商 ★建材供应商 ★开发类供应商 3.竞争者环境分析 ?房地产市场存在着多个巨头（中海地产·恒大地产·绿城地产·保利地产） ?行业增长成程度迅速 ?高额固定成本 ?高的退出成本 潜在竞争者分析
保利地产战略环境分析 【摘要】随着我国房地产市场竞争的日益加剧，房地产调控政策 的频繁出台，加之我国经济形势忽明忽暗的局面，房地产企业的 发展面临着巨大的挑战。大多数房地产企业开始调整自身产业结 构以及发展战略，为新一轮的经济形势以及竞争做准备。在新的 经济形势和竞争形势的冲击下，保利地产必须高度重视自身的发 展战略，做好战略规划，才能在竞争日益激烈的房地产市场持续 发展。本文通过分析保利地产内部环境与外部环境，再结合SWOT 深入分析，从而确定保利地产总体发展战略，并提出合理的战略 实施措施。 【关键词】保利地产内外部环境 SWOT分析总体战略 保利地产作为一家大型的国有控股房地产开发企业，拥有强大的军工和央企背景，开发的房地产项目遍及全国十多个城市，企业先处于较为稳定的发展阶段。在面对低迷的房地产市场也相对竞争激烈的房地产市场中，如何抢占市场占有并保持优势是保利地产面临的严峻问题，那么，保利地产该如何以策略去迎面解决？ 一、保利地产外部环境分析 1、宏观环境分析 （1）政策因素为了稳定房地产市场健康成长，我国坚定不移地加强房地产市场的调控，在对于首套购房者享受首付优惠的同时，央行最近也下调了贷款的利率。限贷放松和降息无疑将低迷的房地产市场重新拉了回来。但是，不动产的实名登记也会对房地产的销售造成不小的影响。目前中国宏观经济已进入调整期，尽管2014年国家出台了许多房地产激励政策，也放松了对市场的限制，但是从第一季度的数据来看，房地产投资的相关数据仍在继续下滑。 （2）经济因素国家统计局公布了2015年第一季度经济数据，初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。同时，从2014年楼市表现来看，尽管大部分城市楼市限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台“救市”措施，“330新政”已明确二套房最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年，但是，从一季度楼市表现来看，大部分城市楼市仍有“去库存”压力，起码在上半年不可能有明显好转。 （3）社会文化因素建筑不是冰冷的钢筋混凝土，建筑具有深刻的社会文化内涵，文化因素对房地产消费者行为有着最广泛而深远的影响，房地产企业之间的