国外养老模式及我国养老地产经典案例
1、老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。
2、国外老年人居住建筑模式划分
理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年，国际慈善机构（HTA）制定了老年人居住建筑的分类标准：
a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。
b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。
c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。
d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。
e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同d类，但可按需另增护理人员。
f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。
g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。
除此之外，各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。
3、国外老年人典型居住模式
1）美国
老年人居住建筑模式主要有3种类型：
独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。
集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。
护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。
2）瑞典
年老者专用公寓是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。服务住宅和家庭旅馆内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。
老人之家这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。
3）日本
日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。老年人居住建筑模式主要有：
两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。
还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（轻费老人之家）和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。
4、国内老年社区的兴起、发展及展望
1）兴起背景
目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。
随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。
2）发展现状
这些老年住宅产品在开发建设上具有很多共同点：
①产品设计体现了老年住宅的特色
住宅和社区设计上遵循《老年人建筑设计规范》，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。
②位于城市近郊区，自然环境良好
城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设。并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养
③配套设施较完善
社区内部和周边区域有医院、市场、公园、景观等基本的配套设施，以及健康娱乐中心、老年大学、家政中心等服务配套设施，在满足社区老年居民基本生活需
求的同时，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。
3）发展中出现的问题
①是否需要确定住户的入住门槛——目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。
②“养老型”房产的支付方案——为适应老年人的实际需要，在“以房养老”的“倒按揭”这种比较流行的购房支付方式以外，租赁式的“养老型”房产也受人关注。
③配套设施还有待进一步完善——异地老年社区尽管依山傍水，但很多商业配套设施不完善，加上异地医疗保障体系的范畴受限等，对于“异地养老”模式来说，无疑是一大“软肋”。
4）市场展望
目前我国老年住宅的发展刚刚起步，市场前景光明。但切不可盲目跟风，盲目建设。应正确认识市场需求。
另外，老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是盲目追求大规模、高档次。
总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年住宅的需求日益广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。
5、国内较知名老年楼盘列举
环京沪“养老房产带”
——这些楼盘具有天然的优势：相对大城市而言的低廉房价以及大城市里少见的良好自然环境，高性价比迎合了老年生活的需求。与北京相邻的燕郊镇、涿州市、三河市等，以及作为上海“后花园”的浙江嘉兴、江苏昆山、吴江等地的楼市吸引了很多老年购房者。
1）上海周边：
①楼盘名：昆山·绿地国际家园
基本资料：
物业类别:别墅、低密度超大规模社区
装修状况: 毛坯
物业地址:上海周边区昆山花桥镇绿地大道555号
价格描述:玫瑰园联体别墅68.7万元/，养生电梯公寓20—30万/套
容积率: 0.60 绿化率: 45%
开发商:绿地集团昆山置业有限公司
基本描述：
绿地·国际家园，位于大上海城郊——上海市与昆山市交界处，312国道旁，毗邻国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。
绿地·国际家园占地4000亩，古典西班牙、英伦、北美等五大组团规划，中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等完善社区配套。
绿地·国际家园致力于提高业主的居住品质，倡导“双居所两栖生活”。
②楼盘名：嘉兴·江南太阳城
基本资料：
项目规模：建筑面积21万平米
物业类型：普通住宅
项目位置：上海周边嘉兴
价格说明：起价：3400元/平方米
景观设计/美国易道（EDAW）
物业顾问/上海东湖物业管理公司
配套设施：全龄化的社区配套设施，充分满足老、中、青、幼等所有人的生活和精神需求，老年活动中心、音乐书吧、儿童乐园等娱乐休闲场所，真正实现三代人全民共享、乐在其中
基本描述：
江南太阳城从当前中国老龄化问题及养老模式的缺陷出发，借鉴国外老年社区的先进经验，并结合中国实际国情，利用嘉兴江南水乡的自然资源，在现代化的居住社区里融入老年建筑组团，以三大实施策略及六大配套体系为依托，为大上海都市圈创建第一个新型的健康养老社区。项目分二期开发，总量为21万平方米，首期楼盘将于2006年10月交付使用。整个社区三面环水，绿化面积占整个社区的50%。上海知名医院在小区内常设门诊。
③楼盘名：吴江·明丰花园
基本描述：
地处吴江市芦墟镇中心，南靠318国道，西临浦北路。本项目占地面积约6万余平方米，建有24幢多高层住宅，1幢综合楼和沿街商铺，总建筑面积约11
万平方米（含地下建筑面积），现一期、二期已竣工，并已交付使用。本项目规划设计贯彻了“以人为本，环境为源”的理念，紧密结合了当地“人文、地理和水资源”。总体布局科学、合理。多层为主，多层与小高层相结合。集中绿化与分散绿化相结合。主入口设在浦北路，小区道路宽畅，人车分流。
④楼盘名：吴江·月亮湾
基本描述：
距上海市城区约60余公里，面对12平方公里的天然湖泊，建设具有国际水准的养生公寓、度假公寓、酒店公寓，将为上海的白领知识分子和吴江当地的精英人士、有识之士提供一种完全意义上的新生活模式。小区内完善的医疗保健中心，引进了上海市权威一流医院的各科专家，3500余套全装修、全配套、中央净水、太阳能热水、天然气供热水，兼采暖、卡式空调、家具、沙发、卫浴、电视等等齐全的高品质公寓，室内篮球场、室内温水游泳池、电影放映厅、健身房、四星级宾馆配套。作为上海近郊唯一亲水的大型体检中心，以高科技检测手段，提供一个绝对可靠、舒适的健康保证。
⑤楼盘名：湖州南浔“老年城”
基本描述：
南浔，中国第一老年城于1996年筹建，1997年落成。毗邻南浔古镇风景名胜区，国家级文保单位小莲庄、嘉业堂藏书楼。是浙江省老龄委、省体改委首批依托社会力量举办老年公益事业的试点单位，浙江省民政厅首家批准登记的老年社会福利机构。
南浔中国老年城占地百亩，建筑面积3万m2，总资产近亿元。是由南浔久安老年公寓、南浔久安老年俱乐部、南浔久安老年医院、南浔文园、千翁宾馆、千翁大酒店和江南水乡一条街组合而成的，集吃、住、医、乐、学、和商贸、旅游等为一体的老年社区。
2）北京周边
①楼盘名：燕都世界名园
基本描述：
被授予联合国“国际文化生态社区”的美誉，是“世界华商联合总会中国首家人文景观绿色环保示范社区”、“全国老年产业示范基地”和“北京市消费者协会2004年放心房承诺楼盘”。
世界名园地处京西生态休闲带，燕都窦店古镇，总面积规划为320万平米，绿化率45%以上，是一个集生态、景观、人文关怀于一体的国际文化生态社区。整个社区分为荷兰郁金香园、意大利罗马园、法国梧桐园、加拿大枫林园，项目首期开发的50万平米建筑将以四大特色国际园林景观。项目规模宏大，社区配套成熟，医疗设施完善，兼有全程教育陪伴下一代成长。世界名园为社区所有业主建立健康数据档案、定期上门体检。并可随时请专家约诊，提供健康全程服务，能使老年人和业主充分享受每一天的健康生活。
②楼盘名：北京太阳城
基本描述：
地处京城北部昌平小汤山镇，东侧紧邻北师大亚太实验学校（小学——高中），小区内设幼儿园，社区大学。社区配套十分全面集抢救、治疗、健康咨询、安养四大功能于一体的建筑面积达14800多平米的医院已经投入使用，5000多平米的购物中心和业主餐厅都为居住者带来极大的便利。公建设施近八万平方米，占整个社区建筑面积的30%。北侧紧邻温榆河适合人类居住的地区。周边地区现已成为北京高新技术产业和高等文化教育的重点发展区成为北京现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供给基地。社区内有2万平方米的湖泊，加之以北侧温榆河形成社区湿地气候。
建筑类型：4层板楼（医用电梯、精装修）二期物业费3.15元/平方米/月
中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发
根据调查统计，73%的人考虑年老后住进养老地产，未来我国养老住宅的需求量将增大。本文将引进房地产投资信托基金（REITs ）融资模式用于养老地产，探索其在养老地产中具体的融资模式，以期通过研究解决养老地产发展中资金短缺的问题。 一、养老地产（一）养老地产概念 养老地产是“养老+地产”的一种开发模式———复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。 一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：（1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基本的生活居住需要。（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等。（3）商业功能，满足基本的购物、日常采购等需求。（4）医疗护理功能，24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理。（5）生活休闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间；提供老人增进友谊、交流的空间；提供老人追求进步、提升自我的空间；提供老人渴望年轻，享受童真的空间。 （二）养老地产商业模式 目前国内养老地产的商业模式主要有三种：（1）销 售模式，开发商只要完成产品开发，销售完即可。这种方式投资回报期较短，投资风险小，对于开发商资本要求相对较低。本质上与住宅地产相同，但在风险上更大，而且对养老地产衍生价值挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。同时，没有开发商的介入，无法保证养老服务的质量，无法控制入住人员结构。（2）持有模式，开发商没有对物业出售，而是将其持有，采用出租模式。对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高，回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力。同时，持有模式收回成本并盈利依靠的是增值服务，要求开发商具备持续的运营管理能力。（3）销售加持有模式，开发商通过开发住宅和相关配套设施，并将其按一定比例进行出售和持有。在一定程度上可以缓解资金压力，还可以让入住老人不用为后期配套服务的运营等方面担心。 作为养老地产，其重点和盈利点是养老，而非地产。养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之，短期套利开发行为在养老地产领域是不可持续的。持有模式和销售加持有模式才是可持续发展模式。它们能保障后期配套服务的质量，挖掘养老地产的衍生价值，使其利润最大化。但是随之而来的是资金问题，在此我们需要解决融资问题，是发展养老地产的关键所在。 （三）养老地产传统融资模式 我国融资渠道虽然较多，但是养老地产融资路径依然狭窄。养老地产前期投入大，回报周期长，不仅有资金风险，同时还有经营风险。目前主要的资金来源是银行贷款、民间融资、保险资金。据统计分析，我国 ＲＥＩＴｓ在我国养老地产建设中的 运作模式研究* 马智利1 王熊2 （1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045； 2.重庆大学公共管理学院，重庆 400044） *本文系中央高校基本科研业务费科研专项“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”（CDJSK12030006）项目阶段 成果。 作者简介：马智利（1963-），男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院，教授，研究方向：房地产经营管理。 王 熊（1989-），男，四川安岳人，重庆大学公共管理学院，硕士研究生，研究方向：养老地产，公租房。 摘 要：我国正步入老龄化社会，养老地产将成为未来地产行业的发展重点，而融资问题成为制约其发展的主要因素。本 文通过研究REITs 融资，结合养老地产特点，提出适合养老地产发展的REITs 融资模式，以此来适度解决资金缺口问题，对推动我国养老地产的发展具有一定的现实意义。 关键词：养老地产；REITs ；融资中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009－3540（2013）09－0034－000 3
解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式 医养地产——养老地产的必经模式 医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院 就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的 医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提 升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养 地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。 一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树 全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。 万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。 产品定位 健康楼——活力长者自理老人 护理楼——全生命周期的连续性照护
配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套 服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源 规划布局：四大亮点 “金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求 “宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计 “全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。 二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会 “和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。
周燕珉：15种养老地产开发模式研究 清华大学建筑学院教授周燕珉 各位领导、各位来宾、各位同行大家好！ 今天我讲的题目是“15种养老地产开发模式研究”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种)，我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式非常的关注，我们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到规划建设或者室内设计，今天我讲的稍微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况，有些东西有一些共同的特点。第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型 下面讲一下第一类：与社区共同建设 模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型) 模式2——新建居住区中同时开发养老社区 模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等 模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施 这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。 开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。 案例：广东惠州养老社区 地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房
摘要 当前,我国人口老龄化日益加剧,为缓解日趋严峻的养老问题,社会化养老模式势在必行,这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战在这种状况下,本文借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验,构建出我国养老地产开发模式,并在博弈分析的基础上提出政策建议,对促进我国养老地产可持续发展的具有重要的现实意义及理论意义。 本文通过文献研究,采取理论分析与案例研究相结合的方法进行研究,得出以下重要结论: (l)本文通过对美、法、日等国养老地产开发融资模式的借鉴,构建我国养老地产开发融资模式,即自筹模式、合作模式和BOT模式。 (2)本文通过对美国养老地产开发运营模式的借鉴,构建我国养老地产运营模式,即养老文化概念营销模式、产业链延伸模式和租、售、反按揭组合入住模式。 (3)本文通过对美、德、法等国养老地产管理模式的借鉴,构建我国养老地产管理模式,即开发商管理模式、战略联盟管理模式和专业公司管理模式。 (4)本文通过政府、开发商和消费者三者相互间的两方博弈,从准入制度、优惠政策和约束机制三个方面提出政策建议,保障我国养老地产行业有序发展。 关键词:养老地产;融资模式;运营模式;管理模式;博弈;政策建议
Abstract AtPresent,China,5agingPoPulationhasinereasingraPidly.Toalleviatetheseriou sProblemofoldage,soeialoldagemodel15ilnperative.Thistrendmadeourrealestat edeveloPmentindustryfaeesahugePensionoPPonitiesandehallenges.Inthisease,b asedontheadvaneedexPerieneeofrealestatedeveloPmentindeveloPedeountries,th isessayestablishedaPensionrealestatedeveloPmentPattemandPutforwardPolieyr ecommendationstoPromotesustainedandraPiddeveloPmentofChina,5PensionProPer ty,Therefore,thisPaPerhasimPortantPractiealsignifieaneeandtheoretieal signifieance. Thloughliteraturestudy,theoretiealanalysisandeasestudies,thisPaPerdrawsth efollowingimPortanteonelusions: (l)BasedontheUnitedStates,FraneeandJapan,thisPaPerbuiltPensionrealestated eveloPmentfinaneingmodelofoureountry.That15self-mode,PartnershiPandBOTmod e. (2)BasedontheU.S.PensionrealestatedeveloPmentbusinessmodel,thisPaPerbuilt Pensionrealestatebusinessmodelofoureountry.IteombinedoldageeultureeoneePt mode,industryehainextensionmodeandrent,sell,reversemortgagePortfoliooeeuP aneymode. (3)BasedonPensionrealestatedeveloPmentmanagementmodeloftheUnitedStates,th isPaPerbuiltPensionrealestatemanagementmodelofoureountry.IteombinedDevelo Permanagementmode,strategieallianeemanagementmodeandsPeeialist一managementmode. (4)ThroughthethreetwoPartygameamonggovernxnent,develoPersandeonsumers,thi sPaPerPutforwardthreePolieyProPosalstoensuretheorderlydeveloPmentofthePen sionrealestateindustryfromthePointofaeeesssystem,PreferentialPolieiesandr estraintmeehanisms. Keywords: :oldagerealestate;finaneialmodel;oPerationmodel:managementmode: Game;polieyProPosal
养老地产开发运营模式研究 摘要：养老地产面临功能定位模糊、专业性服务供给不足等问题，且资金不足 及盈利能力欠缺也抑制了规模化发展。本文以价值管理、利益相关者及产业链等 为理论基础，探讨了养老地产开发运营中的关键问题，为养老地产开发提供了可 行性路径。 关键词：养老地产；开发运营；功能需求；分析框架 一、引言 中国人口老龄化程度日益加深，预计到2025年将突破三个亿，而到2034年将达到4个亿。对房企而言，高速老龄化进程蕴含着巨大的养老地产发展商机。目前，养老地产面临前 期投资大、开发周期长、后期专业性服务供给不足[1][2]、项目定位模糊及功能缺失[3][4]、持续盈利能力脆弱[3]等现实问题，因而厘清养老地产开发模式关键路径，揭示其运行机理是促 进项目成功的关键。 二、养老地产开发运营模式研究综述 养老地产是一种复合型地产，是养老服务与地产开发的集成，即居住、护理、医疗、娱 乐等功能为一体的服务型地产项目营。 1、基于主体选择的养老地产开发模式分析 全球养老地产开发大致分为三大模式：政府主导社会福利型养老地产、市场化养老地产 和“政府+开发商”合作开发模式。实际上，不同模式都有其发展的社会背景和各自特点。从国情差异角度，持续照料退休社区模式（CCRC）在美国的成功就是社会经济及老年人价值需求 相匹配所产生的。针对我国国情，政府主导的养老院模式曾是普遍使用的供给方式。但随着 供求缺口加大，养老社区、老年公寓以及住宅适老化改造等多方参与的新模式将成为发展趋势。 2、多元化养老地产融资模式分析 对开发商而言，养老地产前期投入大，合理的融资模式是保障项目成功关键。从分散系 统风险的角度，美国养老地产资产证券化模式在我国养老地产融资中具有可行性。另外，房 地产信托基金（REITs）在我国养老地产项目中也具有一定适用性，由开发商、基金管理公司、资产管理公司构成的融资模式在风险分担方面具有优势。 3、基于所有权配置的“销售”、“持有”及混合模式分析 以所有权配置分类，国外养老地产基本以购买产权模式、获得使用权的倒按揭模式以及 购买使用权的会员制模式为主。我国老年人产权观念深刻，因而应注重所有权配置设计。在 保障老年人原住房所有权的基础上，采用老年公寓使用权与原有住宅使用权期限内交换的租 赁方式是较为可行。相比于持有模式，直接销售模式会降低开发商资金风险，但在获得项目 运营溢价方面存在劣势。 4、基于需求响应的养老地产盈利能力分析
Regional Economy 区域经济 https://www.doczj.com/doc/fe13645922.html, 2012年10月 213 南充市养老地产开发模式的研究 西南石油大学 赵艺 庞敏 摘 要：南充市人口老龄化问题日益严重，现有的居家养老模式已不能适应激增的养老需求。南充市开发养老地产，将作为现有机构养老模式的有效补充。同类研究中，本文首次甄别了国内养老地产成熟项目开发模式中的不足；将养老地产开发模式与某一区域具体情况相结合，提出可行性方案。结合南充市市情，提出了选址顺庆区、定位于活跃老人的养老地产项目。提出了以房地产信托投资基金为筹资渠道的融资模式，打造专业养老社区与成熟住宅小区为一体的地产项目；构建开发商与专业养老服务公司战略联盟的管理团队，实现分合并举的运营模式；建立租、售、用并行的三维盈利模式。关键词：养老地产 融资模式 运营模式 盈利模式中图分类号：F207 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)10(b)-213-03 1 南充市人口老龄化和养老模式现状 国家第六次全国人口普查数据显示，南充市65岁及以上的老年人口总数为为753272人，在全市总人口中的比重达到12.0%，相比第五次普查结果，上升了4.27个百分点。根据联合国的标准，当一个国家或者地区65岁以上人口达到或者超过总人口数的7%时，该国家或者地区属于人口老龄化国家或地区，据此南充已经步入老龄化社会。 在南充市，绝大多数老年人选择居家养老，即以家庭成员照顾为主，家政服务人员照顾为辅，少数老年人选择社区养老和机构养老。居家养老以家庭为依托，老年人得到充分的亲情抚慰，孤寂感减少，精神身心愉悦。但随着现代社会生活节奏的加快，“4-2-1”家庭结构的普及和空巢家庭的剧增，老年人的子女承担着工作、抚养两代人的艰巨压力，体力和精力方面都难以长期、持续、专业地照顾老年人。同时，相比10年前，南充市常住人口平均受教育程度大幅提高，每10万人中具有大学以上程度、高中程度的人口分别增加了2688人和5420人，文化程度的普遍提高意味着人们对物质、精神层面的高品质退休生活的需求将增加。因此，单一的居家养老模式已经无法适应南充市民的养老需求，进一步规范和健全社区养老、机构养老模式将有效填补养老市场的空白。 2 南充市社区养老、机构养老运行的现状和问题 目前，南充市的社区养老和机构养老分别以敬老院和老年公寓为依托，在运行中显现出以下问题：第一，投资主体单一、投入资金少。由于敬老院、老年公寓的开发建设项目中缺少政策支持，加上建设管理中监督指导缺位，因此难以吸引民间资金的流入；其中顺庆区、嘉陵区新建的老年公寓都主要依靠财政资金的拨入修建。第二，住宅设计缺乏人文关怀、配套设施和专业服务不足。敬老院和老年公寓的规划设计跟普通住宅大同小异，缺乏像紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施；生活配套局限于就餐和娱乐，欠缺必要的医疗、康复和交通配套；专业护理人才配备不足。第三，消费定位群体模糊。根据老年人的健康状况不同，他们在养生、护理和医疗服务方面的需求存在重大差异，南充市部分敬老院和老年公寓缺乏对现有软硬件设施有效评估，混淆定位服务对象，不能承担好应有的责任。 3 南充市养老地产开发模式 针对上述问题，引入专业机构开发和管理的养老地产势在必 行。养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。3.1 选址 南充市现有的敬老院、老年公寓集中在远离城市喧嚣、景色宜人的风景区，虽然为老年人提供了宜居的栖息地，有利于养生，但受到两点局限。首先，随着老年人年纪增长，对医疗设施、条件的要求越来越高，居住地远离市区中心医院，加上交通配套不足，危急时刻如不能得到专业及时的救护，将面临严重生命危险。其次，老年人大家庭意识强，大部分健康的老年人仍肩负着照顾孙辈、为子女分忧的职责，在以离儿女工作生活地最近为居住地点首选；同时老年人对长期居住生活圈形成了依赖，因此现有敬老院、老年公寓的位置难以满足这两方面的要求。 南充市现有的两家三级甲等医院均在顺庆区，医疗设备先进，护理人才集中，剩余的甲级医院主要分布在嘉陵区、高坪区，其他医院以乡办、民办为主。就人口分布来看，顺庆区作为川东北老工业基地、川东北商贸中心和川东北最大的物资集散地，吸引汇集了大量人才工作定居。因此将顺庆区作为南充市养老地产开发地址的首选。3.2 消费群体 根据健康状况不同，消费群体可以划分为活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。 活跃老人年龄集中在60岁至70岁，身体健康，能够独立居住。他们刚刚进入退休生活，普遍感觉生活不如原来充实，孤独感强烈，因此他们追求物质精神双重幸福生活的意愿最强烈，同时通过常年工作积累了一定的物质财富，对养老地产相应配套设施和服务的支付能力较强。养老地产的配套设施包括餐厅、健身房、老年大学、休闲娱乐会所、门诊，服务涉及养生学知识普及讲座、退休生活规划、老年旅游等。低度照顾老人年龄集中在70岁至80岁，体质逐渐衰弱，容易产生周期性的疾病，在缺少关照的情况下容易发生意外。他们一般需要家人或家政服务人员的照顾，定期到医院进行理疗。这部分老人退休多年，支付能力大幅衰减，如果缺乏子女援助，生活负担沉重。配套设施着力于开发设施完备的老年护理中心，保质保量地提供专业家政护理人员、康复人员。高度护理老人年龄集中在80岁以上，患有严重的疾病，基本不能独立生活。由于