土地估价报告备案系统应用培训资料
(估价机构)
目录
一、土地估价报告备案系统产生的背景
二、土地估价报告备案系统的运转对土地估价机构的意义
三、土地估价报告备案系统(土地估价机构)简单介绍
四、土地估价报告备案系统估价机构上报的内容及流程
五、土地估价报告备案系统对需要备案的土地估价报告的要求
六、土地估价报告备案系统的实际操作
土地估价报告备案系统应用培训资料
(估价机构)
一、土地估价报告备案系统产生的背景
为进一步加强土地估价行业管理，规范土地估价中介机构和从业人员行为，维护土地市场秩序，国土资源部下发《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》(国土资厅发[2012]35号)，要求土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案。土地估价报告备案系统就是实行土地估价报告电子化备案的操作平台。该操作平台的产生是基于以下原因：
1、行业主管部门及行业自律组织对各评估机构的从业情况不了解，因此无法详尽了解土地估价行业的整体发展情况、土地估价机构的从业状况、土地估价报告的质量状况、土地估价报告的应用状况、土地估价技术的发展状况。这些均限制了行业主管部门及行业自律组织对估价行业的管理。
2、土地估价行业内确实存在报告不备案、不出具技术报告、不保存报告档案、故意高估或低估、恶意压价等不良行为，估价机构不注重自身建设、注册估价师有弄虚作假等现象。实施土地估价报告备案系统能够促使评估机构注重自身建设，加强对评估报告的质量管理和档案管理，杜绝弄虚作假的情况。
上述问题的解决需要有一个技术平台的支持。就像通过土地市场
动态监测监管系统了解土地市场的整体状况、通过城市地价动态监测系统了解全国城市地价变动状况一样；要了解土地估价行业的发展状况，也需要一个技术平台的支持，土地估价报告备案系统就是基于上述需要而建立的。
二、土地估价报告备案系统的运转的目的
1、可以有效的提高土地估价报告的权威性，提高社会对土地估价行业的认可程度。系统正式运转后，所有土地评估机构出具的正式土地估价报告均需通过系统备案，获取备案号，没有备案号的土地估价报告没有公信力。
2、可以有效的提高土地估价机构的自律意识，自觉遵守《中国土地估价师执业行为准则》。
土地估价报告备案后才能提交，要求备案的电子报告和提供给客户的报告完全一致；土地估价报告备案后所有的修改均被系统记录；土地估价报告的备案均需要有u盘证书(硬key)才能上报；报告上报后可以被国土资源部、国土资源厅、市级国土资源局、县级国土资源局、中国土地估价师协会、省估价师协会等部门直接查询。
3、可以有效的提高行业主管部门、行业自律组织对土地估价行为的管理效率。管理机关和协会可以直接通过系统随时了解土地估价行业的发展情况、机构的从业情况、估价师人员状况、土地估价报告状况。随时组织专家对发现的问题进行研讨，加强了业务指导和行业管理。
4、可以有效的促进土地估价行业公平竞争氛围的建立。
土地估价机构的所有报告和估价结果均放在这个被监管的平台上，可以有效的促进土地估价行业公平竞争氛围的建立。
5、可以为土地估价行业提供越来越丰富的技术服务
通过该系统，估价师可以对所有备案的报告进行查询，快速查询某宗地某次的评估价格以及评估中运用到的参数。
三、土地估价报告备案系统(土地估价机构)简介
1、系统简介
土地估价报告备案系统(土地估价机构)是国土资源部建立的，由部信息中心独立开发的，在全国范围内使用的，完成各土地估价机构进行土地估价报告电子备案工作的管理系统。该系统服务于土地估价报告的抽查、重大估价项目的检查、地价数据统计、行业自律、诚信建设等各项工作。
土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，在向委托方提交土地估价报告之前，土地估价中介机构应当通过“土地估价报告备案系统”进行报告备案，取得电子备案号。
涉及企业改制的土地估价项目，仍按照《关于印发<企业改制土地资产处置审批意见(试行)>和<土地估价报告备案办法(试行)>的通知》(国土资厅发[2001]42号)执行。企业向市、县国土资源主管部门申请初审时，所提交的土地估价报告应当具备电子备案号。
2、系统运行环境
最低硬件配置：处理器：单核 1.8G；内存：1GB；硬盘：10 G 以上可用空间；
推荐硬件配置：处理器：双核 2.0G；内存：2GB；硬盘：20 G 以上可用空间；
软件要求：WindowsXP或Win7 + Google浏览器Chrome。
3、CA KEY的管理
根据备案系统的设计思路，CA KEY分硬件KEY（U盘证书Key）与软KEY（软件文件证书Key）两种。软KEY暂时没有配发，具体工作进程等部通知。
系统用户有5种，其中只有估价师暂时使用软KEY。
四、土地估价报告备案系统估价机构上报的内容及流程
1、土地估价报告备案系统需要估价机构上报如下内容：
⑴资质文件：机构的资质文件、估价师的资质文件；
⑵报告电子版；
⑶报告的基本信息；
⑷报告中宗地的基本信息；
⑸报告的全部附件，区分为整体报告附件和待估宗地附件；
⑹待估宗地的位置、范围；
⑺比较案例的位置、范围；
⑻系统中要求的其他资料。
2、土地评估机构完成报告备案的流程
图：单独完成备案流程图
合作完成的备案流程与单独完成的类似，只有上报之后增加了一个合作机构确认的过程。
图：合作完成备案流程图
五、土地估价报告备案系统对需要备案的土地估价报告的要求
1、备案系统内上报的土地估价报告的格式为：工作报告和技术报告合一的word格式电子文档，电子文档大小需要控制在10M以内。
2、登录备案系统，在第一次上报前，需要在“资格文件”页面上传机构的资格文件和估价师资格证书扫描件，这些扫描文件要求为“JPG”格式，文件要小于600KB。因为是资格文件，图片处理过程中要保证图片内容尽可能清晰。
3、报告附件整理。这部分对于估价机构来讲比较繁琐，但对于报告备案的顺利进行非常重要，报告附件的整理按照系统的设定需要区分准备。
⑴整体报告的附件(使用证件原件的扫描件，必须与提供给客户的报告中的内容一致)
①报告签字盖章页；
②委托估价函；
③委托方营业执照。
⑵评估宗地的附件
①估价对象位置图；
②估价对象照片；
③土地产权证明材料；
④房屋产权证明材料；
⑤他项权利证明材料；
⑥背景材料。
六、土地估价报告备案系统的实际操作
1、下载并安装Google浏览器Chrome。
⑴安装说明
本系统以B/S模式运行，运行本系统的客户端必须安装Google 浏览器。
版本要求：本系统的一些特性需要Google浏览器17版本以上支持。建议安装最新版本的Google浏览器。
2、在Google浏览器中登录https://www.doczj.com/doc/fa15142275.html,页面。
3、下载并运行“运行环境配置工具”。以保证“土地估价报告备案系统”在电脑上的正常运行。
4、进入“培训系统”。(特别说明：在系统应用不熟练的情况下，不要进入正式系统，正式系统内的每一次操作均会被系统记录。且无法被变更和删除。练习上传的报告及内容会被永久记录。)
5、进行用户注册。
进行用户注册时需要将硬KEY接入电脑的USB接口。（未注册用户连接硬KEY后，登录https://www.doczj.com/doc/fa15142275.html,页面，可能直接跳转到注册页面。）
硬KEY接入电脑的USB接口后，会弹出安装窗口，部分电脑会自动进行驱动程序的安装。初次使用硬KEY，系统会自动弹出修改密码的窗口，如下：
如果点击确定，将进入修改密码窗口，如下：
土地估价机构持有的硬KEY，是机构登录土地估价报告备案系
统的唯一身份认证，其原始密码为“1234”。如果修改了密码，务必牢记，否则一旦忘记密码或者丢失了该硬KEY，机构将无法进入系统。
在点击“注册”按钮后，系统会提示选择证书，界面如下：
点击“确定”按钮后，会要求输入硬KEY的密码，土地估价机构持有的硬KEY，原始密码均为“1234”。(该步骤需要进行远程的身份认证，可能时间会比较长。)界面如下：
输入密码后，点击“登录”按钮，系统登录注册界面，如下图所示：
这一步无需进行选择，该界面中的选择项由硬KEY中绑定的证书进行自动选择，土地估价机构备案负责人持有的硬KEY会自动选定“估价机构备案负责人”选项。
点击“下一步”按钮，进入机构完善页面.
机构信息录入完整后，点击“下一步”进入“估价机构报告备案负责人用户注册”页面.
备案负责人为执业土地估价师的，从估价师列表中选择姓名，黄色部分的选项系统将自动填录。
信息录入完整后，点击“保存”按钮，完成注册。
6、使用注册的用户名和密码登录土地估价报告备案系统。
7、报告的电子备案
机构备案负责人登录系统后可以进行土地估价报告的电子备案。登录后的界面如下：
在页面的右上角有四个操作选项，截图如下：
按照以下的步骤进行报告的电子备案。
⑴资格文件上传
资格文件上传分为两部分:一是机构资格证书；二是估价师资格证书。
点击“机构资质文件”进入上传机构资质文件届面。机构资格证书需要上传土地估价机构营业执照、土地估价机构资质证书、年检合格证明等三项证件的原件扫描文件，文件格式为“JPG”，文件大小控制在400-600K。点击“新增”按钮，上传对应文件。
点击“估价师资格文件”进入估价师资格文件界面。界面的左上方会出现机构名称，点击机构名称左边的“小三角”符号，就会出现估价机构注册估价师的名单，逐一点击估价师姓名，上传对应的资格证书扫描文件即可。文件格式为“JPG”，文件大小控制在400-600K。
⑵在报告管理菜单中添加拟备案报告
点击“拟备案报告”按钮，进入拟备案报告编辑页面。在该界面中可以添加新的拟备案报告，也可以编辑已经添加的拟备案报告。
点击“添加”按钮，进入土地估价报告基本信息填写页面。
⑶填写土地估价报告基本信息
报告名称：拟备案报告的名称，如：**企业重组改制**宗地土地估价报告；**宗地抵押贷款土地估价报告。
项目名称：估价项目的名称，如**企业重组改制土地评估；**宗地抵押贷款土地评估。
估价报告编号；填写自己机构的报告编号。
估价目的：根据拟备案报告的实际目的选择。
委托方、委托人电话、委托人邮编、委托人地址：填写实际情况。
完成方式：按照独立完成、合作完成两种情况进行选择。
项目负责人、宗地数、宗地总面积、总估价额：填写实际情况。
估价收费额：有明确收费的，填写明确收费额；没有确定的，填写预计收费额。
估价日期、估价基准日、报告提交日期：填写实际情况。点选和按照yyyy-mm-dd格式填写均可。
选择参与的估价机构及估价师：点击界面中下方选择参与的估价机构及估价师的“+号”按钮，系统弹出选择界面，选定内容后，点击“确定”按钮。存在合作机构的，前面完成方式选择合作完成，在这个页面中可以多次点击“+号”按钮选择合作机构及估价师。
上述内容填写完成后点击屏幕左上方“保存”按钮，进入下一个备案界面。
⑷填写宗地基本信息
在土地估价报告基本信息填写完成后(可以在填写过程中点击)，点击界面左上角“保存”按钮。界面左下角会出现宗地信息“添加”按钮。点击后会出现宗地信息填写页面。
宗地基本信息包括：基本信息、相关数据、用途、容积率、开发程度五项内容。
①基本信息
宗地名称：必填项，进入页面，可见栏位提示消息“请填写宗地信息”；
土地使用证编号：必填项；
土地使用者：必填项；
电子监管号：非必填项；
宗地编号：必填项，进入页面，可见栏位提示消息“请填写宗地信息”。
②相关数据
相关数据：必填项包括面积、单位面积地价、总地价、估价期日、土地使用权性质、土地使用权年限；
估价期日：单击选择时间；
土地使用权性质：下拉列表选择（选择为其他的时候可手工填写）；
宗地位置：点击“选择”按钮进行宗地位置选择。
单位面积出让金：为非必填项。协议出让、补交出让金、企业改制显化划拨土地价格的，需要填写出让金。
③用途
证载用途：必填项；要求与土地证完全一致。
实际用途：必填项，点击“选择”按钮，在弹出的下拉列表中选择；
估价设定的用途：必填项，点击“选择”按钮，在弹出的下拉列表中选择。
④容积率
规划容积率：按照规划部门的规划意见填写；
现状容积率：按照估价时点委托评估土地的现状利用状况填写；
设定容积率：按照评估设定容积率填写。
均按照地上容积率填写。
⑤开发程度
宗地内开发程度：必填项，点击“选择”按钮进入页面选择；
估价期日实际开发度：必填项，点击“选择”按钮进入页面选择；
估价设定的开发程度：必填项，点击“选择”按钮进入页面选择。
录入完以上5项栏位信息后，点击“保存”按钮。
⑸宗地位置标注
宗地信息保存成功后，点击“地图标注”按钮，弹出地图页面，默认定位在当前宗地所选择的宗地位置，如宗地位置选择为北京市，那么将自动定位到北京市，
放大/缩小地图
点击“”按钮，放大地图，点击“”按钮，缩小地图。也可以使用鼠标滚轮操作.
工具
点击工具将展开工具栏，默认展开编辑栏。
底图
点击“底图”按钮，点击出现在底图按钮下的图标，左边地图切换成底图，再点击切换回天地图，如下图：
测量：测量地块的面积、距离、位置等
点击测量地块面积按钮“”，在地图上单击选择三个或三个以上的点，最后双击完成测量面积选择操作，测量结果栏位显示结果，点击测量面积按钮，可重新画图进行测量
点击测量距离按钮“”，测量从起始点出发到终点的距离，在地图上单击选择至少两个或者多个点，双击完成，重新点击测量距离按钮，可重新画图进行测量，如下图：
点击测量位置按钮“”，在地图上单击选择一个点即可完成测
浅谈土地估价报告中估价对象界定的撰写【摘要】针对土地估价报告中估价对象界定的撰写，分别从委托估价方、估价对象、估价对象描述、地价影响因素等方面进行了论述。 土地估价报告是土地评估机构给委托方提供的说明评估情况、过程和结论的书面答复，是确定估价对象的客观合理价格的文件，它全面、客观、公正、准确地记述了估价过程和估价结果。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象界定准确，估价方法选择合理，估价结果计算正确，文字描述准确，格式规范、内容完整及要件齐全的文字材料。一份高水平的估价报告除应满足估价规程的一般要求外，还要有自己的特点，而不是照抄规范格式。估价报告质量的高低，不仅反映了土地估价师的水平，也直接关系到有关各方的利益。因此，土地估价人员应对报告质量给予足够的重视。 估价报告由摘要、估价对象界定、土地估价结果及使用、附件四部分组成。本文对土地估价报告中估价对象界定中所涉及的格式、内容等方面做探讨。估价对象界定部分是在说明委托估价方的同时，还明确估价对象并针对待估宗地具体条件分析影响地价的因素。 一、委托估价方 说明该项估价的委托者（单位或个人），委托方与估价对象使用者之间的关系，委托单位的营业范围、单位地址、法人代表、联系人，或委托个人的联系地址、联系方式等。 二、估价对象
此部分要说明估价对象的具体位置、面积、容积率、用途、使用年期，开发程度和土地等级。描述时内容应全面而不繁琐，并前后一致，专业术语规范。 三、估价对象描述 估价对象的具体自身条件是影响其价格的主要因素，在评估估价对象的价格时，应明确土地的登记状况、土地权利状况、土地利用状况。 （一）、土地登记状况 说明估价对象的历史来源、位置、土地使用证编号、使用权人、用途、面积、使用权时间、宗地四至等。 描述时要严格按照土地登记证书上的登记内容写，真实地反映土地的登记状况，描述要有先后顺序，先写土地使用证的证书编号，再写土地使用权人，位置、用途、面积等内容。 （二）、土地权利状况 土地权利在我国主要指土地使用权和在土地所有权和土地使用 权上派生出的他项权利，具体包括：待估宗地的所有权状况；待估宗地在基准日的使用权性质（划拨或出让），若是以划拨方式取得，应了解取得该宗地是完全无偿还是支付了部分费用，其使用是否有特殊限制等，若是以出让方式取得，应说明土地取得的时间、出让金额、批准使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊规定等；是否有他项权利（如存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下等他项权利、相邻关系权利等），若在估价时点存在他项权利应加以详细说明。
污染地块治理修复方案及修复效果评价技术审核要点
附件 污染地块治理修复方案及修复效果评估技术审核要点 (试行) 第一部分场地环境调查和健康风险评估技术审核要点 一、形式要求 1. 送审报告应加盖场地责任单位和场地调查单位的公章。 2. 应附具从业人员责任页，明确项目负责人及项目参与人员，从业单位应建立内部审核制度，明确报告的审核人，上述人员均需签字确认。 3. 报告需通过收集或制作的相关图件和图片包括： （1）地理位置图 （2）场地各历史时期的地形图 （3）平面布置图 （4）工艺流程图 （5）场地规划图 （6）采样布点图（初步调查、详细调查、多轮取样） （7）地下水流向图 （8）土壤钻孔柱状图 （9）地下水建井图 — 2 —
（10）污染范围图（详细调查） （11）超风险范围图（风险评估） （12）地质剖面图（详细调查） 4. 调查评估报告附件应包括： （1）人员访谈记录 （2）现场踏勘记录 （3）土壤现场采样照片 （4）地下水成井及采样照片 （5）建井洗井记录表 （6）采样工作量清单（应包括采样点位置、钻孔深度和坐标，各层采样点深度，检测指标，样品编号，按初步调查和详细调查分别列表） （7）现场土壤地下水采样记录及样品流转记录 （8）质量控制表 （9）检测报告（须加盖CMA、CNAS图章） （10）实验室资质证明材料 （11）场地土壤理化性质（风险评估） （12）暴露参数的取值及来源（风险评估） 二、技术要求 1. 初步调查监测方案，应明确监测范围、监测介质、监测项目以及监测点位布设等。 （1）监测范围 — 3 —
监测范围通常为前期环境调查初步确定的场地边界范围，如果前期场地环境调查认为场地内的污染物存在扩散到场地边界外的情况，监测范围还可扩展到场地周边的疑似受污染区域。 （2）监测介质 监测介质主要为场地土壤和地下水，根据场地具体情况还可能包括场地地表水和场地残余废弃物。 （3）监测项目 工业场地可选择的监测目标污染物有：重金属、挥发性有机物（VOCs）、半挥发性有机物（SVOCs）、总石油烃（TPH）、持久性有机污染物（POPs）、氰化物、氟化物、农药等。实际环境调查过程中应根据场地具体情况进行分析确定监测因子，且场地历史如果涉及到多个不同工业行业类型，潜在特征污染物监测因子要叠加。 （4）土壤监测点位布设 通常采用专业判断布点法，以前期资料收集、现场踏勘等获取的场地信息为基础，判断识别场地内可能存在土壤或地下水污染的区域（RECs点），将其作为场地关注污染物识别的监测地块，在疑似污染的区域分别设置监测点位。当无法在疑似污染区域，特别是罐槽、污染设施等底部采样时，可作适当偏移。在非疑似污染区域，可采用系统随机布点法，适量布设采样点，以防止污染识别过程中的遗漏。 整个场地监测点位数量最少要求不少于1600 m2布设1个监 — 4 —
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
/* 一、内容提要 1、项目评估原则、评估工作实施概况等。 2、评估报告得出的结论及主要问题和建议。 二、项目及项目法人概况 （一）项目概况 （1）项目建设单位、建设地点。 （2）建设必要性、建设目标、功能及建设规模。 （3）建设内容、规划方案主要技术经济指标。 （4）投资及资金筹措情况。 （二）业主基本情况 （三）项目规划背景 三、评估依据 1.咨询评估委托书 2.有资质单位编制的项目可行性研究报告（含项目招标方案） 3.建设项目用地预审意见 4.城市规划部门提供的建设项目规划意见 5. 当地环保部门提供的建设项目环境影响评价意见 6. 规划部门批准的建设总体规划 7。相关行业建设依据的引用是否合理
四、评估意见 （一）项目建设必要性评估 分析拟建项目是否符合国家建设方针。从项目实际情况出发，分析是否符合项目发展目标和建设总体规划要求，分析建设规模的确定原则和依据是否正确有据，对项目的必要性提出具体意见。 （二）文件编制依据和深度的评估 （1）编制依据的评估 检查项目是否具有立项批复文件，编制内容与投资规模是否在批准范围之内；民用建筑工程是否有当地规划部门批复的规划要点，是否符合规划要求，是否有重大变更，其变更是否合理，是否经主管部门批准。 （2）对报告文件完整性及编制深度评估 可研报告应包括报告文件、建设地点位置图、总平面图、建筑设计方案图、投资分析情况等内容。各项内容的编制深度应达到国家有关部门的规定。评估报告应明确指出可行性研究报告的编制是否有漏项、是否有不符合要求的内容，并提出建议。 （三）项目建设目标、规模和功能的评估 项目建设目标是否符合我国国情，是否满足项目总体规划目标的要求，是否有重复建设项目。建设规模确定的原则和依据是否准确有据，项目建设规模是否经济合理，功能是否合理并满足使用要求，是否充分利用现有建设用地，在满足当前规划的前提下为项目今后一定时期内留有发展余地。
土地估价报告备案系统 用户使用手册 （CAKEY） 国土资源部信息中心 二〇一三年一月
目录 一、CA的基本情况 (1) (一)K EY类型列表 (1) (二)硬K EY安装 (1) (三)软K EY安装 (2) 二、使用CAKEY访问系统网站 (6) (一)运行系统配置工具 (6) (二)访问地址 (6) (三)选择证书 (6) 三、CAKEY的日常维护 (7) (一)初始化 (7) (二)密码锁定解决 (7) (三)密码修改 (8) (四)解决不安全内容的问题 (9) (五)硬K EY的发放 (10) (六)软K EY的发放 (10) (七)KEY无法使用的处理 (10) (八)K EY的丢失或注销处理 (10)
一、CA的基本情况 (一)Key类型列表 CA KEY分硬件KEY（U盘证书Key）与软KEY（软件文件证书Key）两种。 我们系统用户有5种，其中只有估价师暂时使用软KEY。 用户类型 Key类型 1 国土管理机关用户 硬Key 2 土地估价机构备案负责人 硬Key 3 土地估价机构土地估价师 软Key 4 估价协会工作人员 硬Key 5 估价协会专家 硬Key (二)硬Key安装 将硬KEY插入电脑的USB口，然后安装ET199的驱动，双击et199auto.exe直接运行即可。该程序位于我的电脑里的光盘内。安装成功后桌面右下角出现U盘样的图标 单击图标将出现一下窗口，这里可以查看证书和修改密码等。
如果是第一次使用Key，那么还会提示修改密码，默认密码1234： 到这里为止，硬KEY安装成功。 (三)软Key安装 软件文件KEY是一个以pfx结尾的文件，双击该文件将出现证书导入向导。
土地估价报告撰写中的几个关键问题 ---兼谈如何写好土地估价报告 丛明珠 中国土地估价师协会 2007-04-18 一、对估价报告标准的认识 ?总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理 ?具体内容上：10条标准 1.估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。 2.估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基 准日、地价定义等界定是否准确。 3.估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。 4.估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合 法。 5.市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。 6.估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方 法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。 7.地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。 8.估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类 似土地的价格相当。 9.估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。 10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。 二、对我国地价的基本认识 1.地价是什么？ 地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。 (1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果 (2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格 (3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)
(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益) 2.我国地价管理进展 (1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在: ①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。 ②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。 ③在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。 ④在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。 ⑤在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。 (2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。具体表现在： ①全国城镇分为15等，已进行3次修订。 ②全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。 ③在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。 (3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现在 ①国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。 ②《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。 (4)建立了城市地价动态监测体系
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
土地估价报告备案系统用户使用手册 （用户注册） 国土资源部信息中心 二〇一三年一月二十日
目录 一、系统简介 (1) 二、系统运行环境及基本设置 (1) 三、系统基本操作 (2) （一）系统主界面 (2) （二）用户注册要点 (3) （三）系统数据录入方式 (3) 1. 下拉列表输入 (3) 2. 单选框的使用 (4) 3. 日期控件的使用 (4) （四）基本功能按钮 (5) 1. 用户检验 (5) 2. 下一步 (6) 3. 保存 (6) 四、备案系统用户注册 (6) （一）国土资源管理部门 (6) （二）估价机构备案负责人 (7) （三）估价机构土地估价师 (10) （四）估价协会工作人员 (11) （五）估价协会专家 (12)
一、系统简介 为了加强对土地评估市场监管力度,做好土地估价报告备案工作，国土资源部根据工作需要，计划建立《土地估价报告备案注册网站》，服务于国土资源管理部门用户、估价机构报告备案负责人用户、估价机构土地估价师用户、估价协会工作人员用户、估价协会专家用户的注册工作。 二、系统运行环境及基本设置 客户端：WindowsXP、Win7+Googl 。 本系统以B/S模式运行，运行本系统的客户端必须安装Google浏览器。 版本要求：本系统的一些特性需要Google浏览器17版本以上支持。 系统登录方式： 启动Google浏览器Chrome，在地址栏中输入土地估价备案注册系统地址：如https://www.doczj.com/doc/fa15142275.html,，进入注册网站首页，系统的登录界面如图所示:
图3-1 系统登录界面 ?国土资源管理部门：只允许注册国土资源管理部门用户。 ?估价机构报告备案负责人：可以注册估价机构，注册所属 估价师。 1)完善机构； 2)估价机构报告备案负责人用户注册； 3)机构数据从库中读取。 ?估价机构土地估价师：所选机构必须先完善，否则系统会 提示要求先完善机构信息。 ?估价协会工作人员：只允许注册协会工作人员，分中估协 与省级协会。 ?估价协会专家：只允许注册协会专家，分中估协专家与省 协会专家。 三、系统基本操作 （一）系统主界面 系统登录后界面如下图所示：
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托
（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用
基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：
⑸、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下： 交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正 当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表： 使用年限修正指数表
土地估价报告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价 格评估 受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号 提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 二、委托估价方 河北省平泉市人民法院 三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。 四、估价期日 2017年8月28日 五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日 六、价格定义 1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格； 2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地； 3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定； 4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。 七、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为： 评估土地面积:平方米 评估单价:250元/平方米
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
土地估价案例与报告-土地估价报告撰写与审核 1、土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少（）为符合土地估价资质的估价机构。 A.1个 B.2个 C.2个以上 D.2个或2个以上 2、下列不属于土地估价报告构成要素的是（）。 A.封面、摘要 B.估价对象界定 C.土地估价过程 D.土地估价结果及其使用 3、土地估价报告书的作用主要有（）。 A.履行土地估价委托合同 B.描述估价对象 C.记述估价过程 D.反映估价成果 E.存入档案
4、估价报告的合法性的内涵是指（）。 A.严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事 B.主体认定事实清楚 C.符合法定程序 D.证据确凿充分 E.估价过程符合估价师的工作程序 5、属于土地估价技术报告构成要素的有（）。 A.总述 B.摘要 C.估价对象描述及地价影响因素分析 D.估价对象界定 E.土地估价过程 6、土地估价报告书的编写形式有（）。 A.图表式 B.文字式 C.数字式 D.表格式 E.叙述式 7、土地估价报告中三级审批是指（）。
A.主办估价师自查 B.部门的二级审核 C.机构负责人的审批 D.委托方负责人的审批 E.国土资源部门审查 8、如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。 A.估价依据 B.估价方法 C.估价结果 D.需要特殊说明的事项 9、档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括（）。 A.报告的合法性 B.报告是否已经三级审批 C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏 D.评估人员有无签名 E.评估人员是否有注册土地估价师资格 10、土地估价报告书在以下方面使用，其中包括（）。 A.委托方按估价目的使用的要求及承担的责任
关于加强土地估价报告质量监管措施的几点思考 施士军袁霞谢玲玲张志诠 (海安县国土资源局，江苏海安 226600） 第一作者简介:男，汉族，1968-，江苏海安人，经济师，从事国土资源经济工作，研究方向不动产市场交易流转理论与实务。 摘要：由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告质量还存在着诸多的问题，土地估价报告质量的高低，不但反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，而且反映估价结果是否客观、合理、公正，而且一定程度上对社会经济活动会产生正负面影响，因此强化政府职能机构监管、提高土地估价报告的质量、合法公平地优质服务社会成为亟需解决的问题。本文列出了土地估价报告存在的常见问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就政府职能机构如何加强土地估价报告的质量控制提出了几点建议。 关键词：土地估价报告；质量监管；思考 土地估价报告是土地估价师的工作成果，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托估价方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象登记和权利状况界定准确、估价技术路线选择和估价方法运用合理，结果正确、文字描述准确、精练、报告格式规范的文字材料。 [1]由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告还存在着诸多的问题，降低了土地估价报告的可信度，因此提高土地估价报告的质量成为亟需解决的问题。笔者列举了土地估价报告存在的主要问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就如何加强土地估价报告的质量监管提出了几点建议。 一、土地估价报告存在的主要问题 1.1 结果和技术报告格式欠规范 报告格式不够规范，未严格执行土地估价报告规范格式。没有详细的估价测算过程，仅套用估价模板，以估价技术要点表代替计算过程。估价报告不签字、不盖公章或只有签字和
目录 第一部分总述 4 一、估价项目名称 4 二、委托估价方 4 三、受托估价方 4 四、估价对象 4 五、估价目的 5 六、估价依据 5 七、地价定义 5 八、估价期日 6 九、估价日期 6 十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项 6 十二、土地估价师签名7 十三、土地估价机构盖章7 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7 一、估价对象描述7 第三部分土地估价11 一、估价原则11 二、估价方法与估价过程11 (一)市场比较法12 市场比较法可能会出现的错误：20 （二）收益还原法21
收益还原法可能会出现的错误；26 （三〕剩余法（假设开发法〕26 剩余法可能出现的错误：27 （四）成本逼近法27 成本逼近法可能会出现的错误：32 （五）基准地价系数修正法33 基准地价系数修正法可能会出现的错误36 三、地价的确定36 可能出错的地方：37 第四部分附录37 可能出现的错误37
修正报告应注意要点 1、是否规：报告格式的规、术语的规、评估方法的规。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项容漏掉；某一项容所包含的容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 土地估价技术报告 [封面标题] 项目名称；[说明估价项目的全称，容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样] 受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式] 土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式] 土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度] 提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用
条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示
附表2-3建设用地土壤污染状况风险评估报告审查评价表 报告审查包括但不限于以下内容： 项目名称：评审专家：评审时间： 序号主要项目撰写内容审查要点审查意见 1形式审查是否有地块调查市级生态环保主管部门备案意见* 送审报告是否加盖从业单位和土地使用权人（或土壤污染责任人）的公章*送审报告是否明确项目负责人和从业人员信息及亲笔签字* 2危害识别土地利用方式 未来土地利用方式及敏感人群是否明确，如无明确规划应以最严格的方式进行风险 评估 关注污染物关注污染物的确定是否合理，有无遗漏 场地环境调查资 料 土壤污染状况调查的数据是否能够满足风险评估的要求 主要污染物状况、土壤及地下水的污染范围是否明确 地块土壤和地下水的监测数据是否进行统计分析 确定暴露点浓度的方式是否合理 风险评估主要场地（土壤及地下水）的特征参数选择是否合理，是否明确出处来源 3暴露评估暴露情景及暴露 途径 是否根据资料和实地调查情况，并结合未来土地规划，确定暴露情景及暴露途径暴露参数是否确定了风险评估所需的主要暴露参数，取值是否合理，是否标明了出处来源 4毒性评估污染物毒性效应是否对关注污染物的非致癌毒性和致癌效应进行分析毒理学参数 是否注明关注污染物毒性参数及来源 参数选取是否合理 54
序号主要项目撰写内容审查要点审查意见5风险评估模型模型选择评估模型工具或方法是否合适 铅（若有）评估模型及参数的选择是否合理 6风险表征致癌/非致癌风险 致癌风险可接受水平设置是否合理 非致癌危害商设置是否合理 风险评估不确定 性分析 暴露风险贡献率分析是否合理 其他不确定性因素分析是否合理 7风险控制值风险控制值的确定是否合理 8修复目标与修 复范围修复目标值土壤和地下水的修复目标值是否合理，是否对修复目标的确定进行了说明 修复范围 土壤的修复范围的确定是否合理，是否根据不同污染深度分别划定，并确定拐点坐 标、估算修复方量，并提供修复范围分层图和总图 地下水修复范围应估算方量并提供污染范围图 9修复技术筛选 及修复/管控 建议 修复/管控策略或环境管理建议是否合理 10结论与建议结论风险评估报告要点、结论及不确定性分析的是否准确、清晰 建议是否具有针对性、科学性、合理性 55