落索坡城中村改造策划书
目录
前言 (2)
第一章： (2)
一：落索坡村概况 (3)
二：昆明市综述 (3)
第二章：改造的原因及意义 (4)
一：落索坡城中村改造原因 (4)
二：落索坡改造中可能遇到的问题 (7)
三：城中村改造后将会给村民（居民）带来什么好处 (7)
四：城中村改造对昆明市城市建设的意义 (8)
五：落索坡村改造优势 (9)
第三章：昆明市城中村改造相关政策及经济分析 (10)
一：昆明市城中村改造相关政策 (10)
二：昆明市经济条件分析 (13)
第四章：规划依据、原则和目标 (14)
一：规划依据 (14)
二：规划原则 (14)
三：规划目标 (15)
第五章：落索坡村详细规划 (15)
一：实施改造
前言：落索坡城中村地块在地理位置、交通、环境、人口状况等都有优越性，如果做出一个提升收益的构想：通过规划、设计、我们将改造地块为几大区域、集小区住宅、临街商铺、公寓、酒店、商场融为一体的综合楼盘。然后通过合理的策划、规划解决商业区今后在招商、运营方面的问题。让整个村的收益、生活条件有很大程度的提高。我们力求实现经济效益和社会效益的最大化，确保企业、投资人、政府、民众利益的多方共赢。
第一章
一、落索坡村概况
落索坡村地处云南农业大学地段，东领盘龙江，南领沣源路，西领云南农业大学西校区，北领云南农业大学东校区，规划净用地面积24200平方米（36.3亩），整块地形由东向北呈上坡形，坡度较大，周边有著名的黑龙潭公园、植物园、金殿公园。规划用地地质稳定，建设地基良好，在昆明属于地质最好的一类场地。
落索坡村
农大教工小小
康
大
道
二、昆明市综合概况
1、昆明市城市综述：昆明市是云南省的省会城市，具有两千四百多年的历
史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心，同时也是我国著名的历史文化名城和优秀的旅游城市。
2、昆明市行政面积和区域划分：
行政面积：昆明市辖区面积21111平方公里，现在主城建成区达两百多平方公里。
区域划分：昆明市辖区有五华区、盘龙区、西山区、官渡区、东川区、呈贡县、石林自治县、寻甸县、嵩明县、禄劝县、宜良县、晋宁县、富民县、及安宁市。共52个镇，91个乡，24个城镇街道办事处，1335个村民委员会。洛索坡村位于盘龙区，昆明市北部，与云南农业大学、农大教工小区接壤。
3、昆明市地理环境和气候：昆明市地处云贵高原中部，市中心海拔1891
米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖流气流的影响，日照常，霜期短，年平均气温15摄氏度，所以鲜花常年不断，草木四季长春。昆明市有春城的美誉。
4、昆明市交通状况：
昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东亚、南亚的口岸。
（1）航空：昆明市机场是中国五大空港之一，共开通国内、国际及地区航线180余条日出港航班进400班次，2012年底旅客吞吐量进2000万人次。
（2）铁路：铁路有南宁——昆明、贵阳——昆明、成都——昆明、昆明——河口、昆明——大理、昆明——内江等主要干线。
（3）公路：公路运输在云南交通事业中起着巨大作用，全省有四条国
道纵横贯穿，108、213、320、324等4条国道经昆明市形成了一昆明市为中心，国道为主，辐射全省，是连接邻省领国的重要交通枢纽通道。
（4）市内交通：昆明市城区的公告汽车有3100余辆运营线路进190条，所有的公交车都是无人售票。此外出租车也是城市交通的一个重要组成部分，目前出租车已发展到近7000辆。
第二章：
一、落索坡城中村改造原因
1、通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：
（1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。
（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。
（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。
（4）土地没有合理的规划，且土地使用存在诸多问题，如宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱。
（5）交通道路设置不合理，没有合格的消防道路，一旦发生火灾消防人员灭火难度大。
“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
2、根据下图可以看出落索坡村存在的部分问题。
（1）落索坡村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特色的贫民窟的表现形式。
（2）旧城区和“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。旧城区和“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。
二、落索坡改造中可能遇到的问题
1、（1）拆迁补偿标准不规范不统一，造成拆迁户相互攀比
（2）是部分群众担心不能按时回迁。
（3）是房租价格高。近年来，随着房价的上涨，市区租房的价格也在大幅提升。区位好的单元楼每套每月租金达1000至2500元不等。
2、平衡有难度。
（1）是土地价格存在很大的差异。
（2）是城市基础设施配套不平衡。一部分城中村改造项目由于城市设施配套滞后，回迁在即，只好增加投资，高代价实现配套。
三、城中村改造后将会给村民（居民）带来什么好处
1、环境的改变：城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。
2、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。
3、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。
4、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。
由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。
四、城中村改造对昆明市城市建设的意义
据住房和城乡建设部驻昆明督察组介绍，昆明市的城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等
等。随着城市现代化的发展，大力实施城中村改造，对昆明有着重要的现实意义：
1、是有利于改善人居环境，消除安全隐患；
2、是有利于完善城市功能，提升城市现代化形象；
3、是有利于消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革；
4、是有利于提升城市生态文明建设水平，加快滇池水环境的综合治理。据调查分析，滇池污染的70％来源于城市生活污水，又主要来自缺乏排水管网、污水处理等市政设施的城中村生活污水。
五、落索坡村改造优势
洛索坡城中村位于昆明市北部，有小康大道和丰源路经村边，可以乘坐79路、9路、128路、136路、96路、159路、126路、150路、191路、76路等公交车，交通比较便利。另外出租车比较多、北京路延长线在建的地铁即将建成，更将给洛索坡村的交通带来极大的方便。
洛索坡附近人口比较密集，与云南农业大学接壤，云南农业大学有在校师生近20000人，旁边有蒜村、龙头街等，离昆明北部汽车客运站差不多2KM，流动人口较多，在附近的北京路延长线正在建造地铁，地铁建成出站口离洛索坡村较近，可以吸引很多人。另外附近环境较好，有著名的黑龙潭公园，金殿公园、以及植物园，可吸引很多游客旅游。医疗状况比较方便，有昆明市第二人民医院（康复医院），在北市区有即将建好的云大医院分院。
五、落索坡改造中可能遇到的问题
1、拆迁难度大。其主要根源：
（1）是拆迁补偿标准不规范不统一，造成拆迁户相互攀比。
（2）是部分群众担心不能按时回迁。
（3）是房租价格高。近年来，随着房价的上涨，市区租房的价格也在大幅提升。区位好的单元楼每套每月租金达1000至2500元不等。
2、平衡有难度。
（1）是土地价格存在很大的差异。
（2）是城市基础设施配套不平衡。一部分城中村改造项目由于城市设施配套滞后，回迁在即，只好增加投资，高代价实现配套。
第三章：昆明市城中村改造相关政策及经济分析
一、昆明市城中村改造相关政策
1、房屋拆迁补偿原则
① 农村集体土地上的房屋，属宅基地建房，均认定为住宅进行补偿。
② 采取货币补偿、房屋产权调换(主要方式为原地回迁，异地安置可由拆迁双方协商确定)两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。⑴ 原地回迁原则
采取先搬迁过渡，后还建安置的做法
① 国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还。
② 农村集体土地上的房屋，在《通告》之前办理了房屋产权证的，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还。
在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织[即村民小组、村委会、原居住地(镇、街道办事处)](下同)批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。
⑵ 货币补偿原则
① 国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。
② 农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、区政府批准的征地拆迁补偿标准执行。
在《通告》发布之前办理了房屋产权证，超过四层、300平方米的，以房屋产权证证明的建筑面积为准。
在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前三级组织批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。
⑶ 面积界定：对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到300㎡的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超出300㎡的按300㎡计算，不足300㎡的按实际面积计算，计算面积减去实际已有的建筑面积的差给予适当的补助，补差部分采取一次性货币补助。
⑷ 其他补偿：对超过“四层、300平方米”的无合法产权和三级组织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进行补偿
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。
2、特困补助
⑴ 有下列情况之一，提供相应的有效证件、证明每户可享受一次性5000元的特困补助费。
① 五保户
② 民政部门抚养的孤寡老人
③ 烈士家属
⑵ 市低保户，每户可以享受一次性2000元的特困补助费
3、搬家费与临时安置补助费的标准及发放
在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处，由拆迁人支付临时安置补助临时安置补助费按《通告》规定的“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建筑楼层不超过四层”，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织批准的
建盖面积计算，搬家费按户计算，残疾人家庭的过渡费按政策每户上浮20%。
⑴ 选择货币补偿的，搬家费每户300元；临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按3个月计算，一次性发放。
⑵ 选择回迁安置的，搬家费每户一次性发放600元；自行解决过渡期房源，过渡期暂定为30个月，以实际交房日期为准，过渡期间由拆迁人按协议回迁面积发给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按12个月计算，一次性发放。如拆迁人在规定期限内不能按期交房，过渡费双倍计发，直至安置房交付为止。
4、农村集体经济组织建盖的生产用房和附属设施用房补偿办法：补偿方法一律按照“一村一策”的建筑成本造价，给予一次性货币补偿。搬家费按每宗1000元计，临时安置补助费按，每月每平方米15元，按三个月计，一次性发放。租地建房的房屋补偿价格按照上诉标准结合已使用年限进行补偿
二、昆明市经济条件分析
1、由于我国目前GDP增长速度为7%——8%，国民房地产业处于稳定发展阶段，人均GDP增长速度很快。
2、昆明房地产市场分析
居民收入的提高，以及政府的相关政策将会推动潜在有购房意愿和目前靠租房为主的人口收买商品房。
（1）土地市场逐渐规范，交易价格大幅上涨，导致房地产投资增大，同时也
会带来销售价格的提升。市场整体价格的提升对城中村商品房是有利可图的。（2）《昆明市住房公积金个人住房贷款方法》的修订，使更多潜在购买者有了购买愿望。
（3）购买多套房是首付的提高对于投资者来说不利，政府下大力气的专项整治是为了抑制房价的涨幅。怎样去规避和解决这些不利因素，是该楼盘在今后营销中这的关注的。
3、昆明市商业性质分析
（1）昆明市社会消费品零售总额岁经济和城市人口的发展而增长，且增长速度有放缓的趋势、在昆明市的产业结构中，商业的地位非常重要、（2）由于自然地貌分割和社会经济发展不平衡，云南城市首位度非常高，是昆明市商业具备很强的辐射全省功能。
（3）昆明市各类商业网点快速增长，各种所有制，多种业态商业竞相发展，特别是多家外商投资企业进驻，使竞争日趋激烈、
（4）昆明市商业发展的总目标：实现商业活动规范化，与现代化昆明市城市发展相适应。
第四章：规划依据、原则和目标
一、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》。
2、建设部《城市规划编制办法》。
3、《昆明市城市建设总体规划》（2008—2020）。
4、《城市绿地系统标准》（1999—2010）。
5、《昆明市公路网规划标准》（1991—2020）。
6、《昆明市基础设施规范》等等。
二、规划原则
1、以《昆明市城区总体规划》（2000—2020）为指导，明确规划片区功能定位及发展方向。
2、将昆明市城区作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展；一、二、三产业协调发展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使昆明市在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。
3、规划应能满足昆明市不断发展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，预留远景发展用地，不断完善城市功能，使城市健康有序的发展。
4、规划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城区。
5、规划要与当地经济发展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于城区整体规划，分片实施，项目启动，滚动发展的模式。
三、规划目标
建成一个功能完善、分区合理、布置美观、综合发展潜力巨大的集住宅、商场、酒店等服务功能完善的综合体。
第五章：落索坡村详细规划
实施改造：落索坡村的规划结构是在道路形式的基础上将该村分为六个片区：
第一片区是小学超市以及农贸市场。
第二片区主要是沿路用地主要是建设酒店旅馆等。
第三片区，主要是在路边建设商铺以及餐馆，医疗机构等。
第四五六片区主要建设住宅。
在土地合理利用的基础上，仍然坚持服务村民的特点，满足全部村名的活动范围。
落索坡村功能布局
1、酒店区：可以与晟世仟和大酒店相呼应，并且在两条公路的交接口
附近，方便不同层次游客住宿。
2、商铺区餐馆区：主要建设在沿金黑公路和丰源的一侧，提高土地的利用价值，以及136路公交车入村沿路两侧。
住宅区：村内剩下的大部分土地主要用来建设住宅。
3、农贸市场：在原有的农贸市场基础上适当扩大用地面积，拆旧翻新。
4、文化教育区：以服务村名为准则，在村中心建设落索坡村小学。适当避免农贸市场以及村内道路给学校带来的学习环境及学生安全问题。
改造后