楼盘营销推广方案
前言
在此之前，我司已与贵司进行了多次充分有效的沟通与磨合，对项目的认知更加明确。我司在进一步掌握项目资料的前提下，通过对项目进行深入思考和研究，认为本项目现阶段主要面临以下几项重要任务：
1、提炼新主题，导入新诉求重点，提升项目整体形象，为品牌的不断深化与持续性销售打下良好的基础；
2、在春节前，对前期剩余的尾货进行有效促销，争取以最快速度消化尾货；
3、通过网站生活调查、软文投放等方式，实现由前期的“生活与国际同步”的主题合理过渡到新的主题——新儒家生活智慧；
4、为下年度12号楼的推售制定高效的营销计划。
一、营销主题定位
新儒家生活智慧
阐述：
1、概念阐述：
“新儒家生活智慧”是指一种北京全新的生活模式。它远离都市的喧闹，同时批判一味强调物质型享受的浮燥生活现状，主张抛弃繁嚣归还心灵的一份宁静，在宁静的生活中享受平和安逸的人生；它注重生活中人与人之间关系的融洽性，人与自然之间的和谐性，人与建筑之间的兼容性，建筑与自然环境之间良好的互动性；它是人们内在精神涵养与外在居住生活环境的和谐统一，是现代物质生活和精神生活的双重享受，是恰到好处的生活体验。
2、主题的八大产品计划支持：
计划一、恰到好处的地理位置——位处北京五环，远离城市的嚣喧，让您的心灵在宁静的生活中安享平和。
计划二、人与自然和谐居住计划——优美的生活环境，社区外被千米通惠河水岸所环绕，9万平米运动主题公园，优美的社区环境，共建“新儒家生活智慧”人与自然的和谐。
计划三、名品精装计划，实现人与建筑的兼容——环保建材，一流装修品质，实现“新儒家生活智慧”的人与建筑之间形成良好的兼容性，让每一天的生活都多姿多彩。
计划四、生活智慧计划——与众多名校形成互动，浓郁的社区文化让生活在这里的每一个人产生强烈的归属感，在丰富和谐的社区活动中，人与人之间形成了和谐融洽的邻里关系。计划五、新儒家生活风情展示计划——丰富的社区规划，建设人文精神社区，匹配高尚格调生活，让生活在这里的每一个人实现人与人、人与自然、人与建筑形成和谐统一。
计划六、新儒家生活配套计划——成熟完善的社区配套，精致生活一步到位，美善生活永相随，让生活在这里的每个人与生活形成良好的互动，在便利舒适的生活中寻找生活的乐趣。
计划七、业主终生教育计划——丰富多彩的社区文娱生活，学习无所不在，丰富的社区文娱生活不但丰富和充实人们的精神文明，同时，它也是一种人们交流平台，通过社区活动交流，人们彼此之间产生信赖感和增进友谊，实现人与人之间关系的融洽与和谐。
计划八、天长地久计划——园丁式物业管理，关爱无微不至，让生活在这里的每一个人温馨无比，打造舒适的社区生活氛围。
二、营销阶段的划分
(一)前期尾货促销期:现阶段—xxxx年春节前
主要工作：销售单位价格的重新调整；下年度的营销推广计划；广告费用预算、媒体选定及投放；接受下年12号楼的客户登记；为下年12号楼的销售作好准备工作；网站的重新设计；房展会方案制定；新营销主题的制定及推广；行销事件计划制定及执行；年度总结报告；项目财务清算。
(二)蓄客期及筹备期：xxxx年3月1日—xxxx年3月21日
主要工作：销售人员统一说辞培训；销售物料的制作；公开发售价格制定及优惠政策制定；户外广告的推出；标准楼书的制作；产品推介会；样板示范区的开放；客户登记；收取诚意金；开盘工作准备；广告安排及投放。
(三)公开发售及强销期：xxxx年3月26日—5月30日，其中3月26日集中式公开发
售
主要工作：开盘执行；价格调整及控制；行销事件的制定及执行；广告制定及投放。
（四）清尾期：xxxx年6月1日——6月31日
主要工作：12号楼价格调整；销售总结；配合交楼工作；为后期销售工作做好准备。
三、营销总控图
5
四、各阶段推广执行计划
(一)前期尾货促销期:现阶段—xxxx年春节前
1、主要工作
?确定营销推广方案；
?确定阶段性媒介广告投放方案；
?重新确定项目形象包装方案；
?确定项目全新营销主题；
?网站、软性文章、现场包装、路牌等媒介的筹备及实施工作；
?回访老业主活动计划制定及执行；
?特色书展暨文学论坛活动计划制定及执行；
?房展会筹备及实施工作；
?12号楼的示范单位包装工作。
2、推广目标
?发展商通过网站调查的形式认知民众对“新儒家生活智慧”评价；
?引导民众对“新儒家生活智慧”的深刻认知；
?快速清盘，提高项目品牌形象；
?以全新的营销主题吸引市场的关注；
?为xxxx年12号楼的销售工作做好市场铺垫。
3、销售措施：升值保障体系
楼盘现阶段推售的单位，在销售过程中价格只会上涨而不会下降，在同等条件下，不管是现在还是未来其价格都是至低的，如果以后在同等条件下，有比楼盘现在这个价格还要低的，客户可提出退房的要求或获得差额赔偿。同时，保证销售价格比同档次的项目的销售价格低，如果业主发现价格比同档次项目销售价格偏高的，业主可提出退房要求或获得差额赔偿。
4、推广策略：
?12月与1月软性文章炒作。因为该阶段是前期剩余单位的清尾期，本着节省费用的目的，广告
费用不宜太多，保持市场温度。该阶段的主要工作除了消化尾盘外，就是提高项目形象与推出新营销主题，所以软性文章的主题应以项目形象与新营销主题为主；
?1月1日元旦前后刊登3款报纸硬广。因为该阶段宣传重点在于消化尾盘，所以宣传内容以行销
事件与项目卖点信息为主，争取迅速消化尾盘；
?房展会宣传。通过房展会、网站吸引民众对项目新营销主题的深刻认知。房展展台包装方式要紧
扣新的营销主题思想，体现“新儒家生活智慧”的内涵；
?回访老业主活动。让老业主感受到发展商对业主的真心关怀，使业主产生一种感激与幸福的情怀，
从而提高老业主对项目的忠诚度及人际传播效果；
?特色书展暨文学论坛大会活动。元旦期间通过项目现场举办“中国特色书展览”，激发人们探求
其秘密和根源的欲望，使项目形成轰动效应，利用媒体进行有效炒作，使之形成社会焦点，为项目聚集旺盛的人气，促进项目的销售。
5、公关活动：
活动一：回访老业主活动
?活动时间：4月24——28日
?活动对象：所有老业主
?活动意义：
A.展示发展商的人文关怀，获取老业主对社区的认同；
B.发动老业主参与社区文化建设；
C.了解业主的意见和建议，为社区和商业街建设提供参考。
?操作要点：
A.由楼盘各职能公司总经理带队上门给所有老业主赠送花篮及果篮；
B.与业主进行面对面沟通，传达项目的核心理念与各种新信息；
C.恳请业主畅谈对社区建设的意见和建议；
D.向业主派发社区建设意见调查调查表，业主过后自行填写；
E.向业主发布明年12号楼各种信息。
?物料准备：
?花篮及果篮；
?调查表；
?项目宣传资料。
活动二：楼盘特色书展暨文学论坛大会
?时间：xxxx年1月1日
?地点：项目售楼部
?目的：
越是被禁锢的东西，人们越容易对其产生兴趣，通过项目现场举办“中国特色书展览”，激发人们探求其秘密和根源的欲望，使项目形成轰动效应，利用媒体进行有效炒作，使之形成社会焦点，为
项目聚集旺盛的人气，促进项目的销售。同时，通过举办文学论坛，提高项目的文化品味和品质感，同时提高项目在消费者心目中的档次，有益于促进项目的销售。
?与会人员邀请：
A.开发商领导：楼盘开发商总经理、副总经理和楼盘项目经理；
B.嘉宾：文学作家贾平凹、北京大学中文系2名著名教授；
C.楼盘老业主和楼盘前期登记的意向购买客户；
D.北京各主流媒体资深记者。
?活动操作要点：
A.由相关人员跟北京图书商或图书馆进行联系，由其为本次活动提供参展的中国各历史时期禁书。
B.参展时，由与会的文学作家贾平凹、北京大学中文系2名著名教授为参观的人们对中国历史禁书
进行讲解，形成互动。
C.当书展进入尾声时，由文学作家贾平凹、北京大学中文系2名著名教授为现场观众举行主题为“中
国儒家思想与现代生活”的文学论坛，以此为契机，奠定项目的市场基础，方便消费者理解项目下阶段推出的“新儒家生活智慧”，同时，借此吸引观众在项目现场停留更长的时间。
?现场包装：
A.在项目售楼部里设立四个展区，提供书展使用。
B.在售楼部里搭建一个小型主席台，提供文学论坛使用，在主席台上面摆放一些鲜花，设置主席台
席位，在主席台的桌子上摆放麦克风等道具，并在主席台的背面设置一块项目背景板。
C.售楼部内，在四周设置四款项目形象展板。
?物料配合：
A.项目背景板、展板；
B.折页、宣传海报等项目宣传资料；
C.鲜花、礼品奖品；
D.麦克风、音响、空飘、气球等道具。
?媒介配合：
在活动前一周在北京主流媒体刊登广告，把活动信息传递给市场，吸引市场对项目活动的注意，激发他们的对活动内容的兴趣，进而产生到项目现场观看究竟的欲望，为项目聚集旺盛的人气。会后利用媒体对活动效果进行炒作，提高项目的社会知名度，吸引消费者对项目的持续关注度。
6、广告计划
该时间段，一期销售已进尾声，较好的户型与楼层都已基本售完，余下的大多是不太好的房屋。因此，这时的宣传应重点放在项目卖点及价格保证体系的阐述上，同时为了企业将来的品牌也应体现出对消费者的大力支持表示感谢。另外，广告频率也应减少，从而降低宣传开支。
阶段广告计划表
7、网站问卷调查：
?时间：12月中旬
?合作单位：新浪网
?目的
通过网上问卷调查，了解北京人生活状态、生活追求及对“儒家生活”的理解与要求，为本项目全新的营销主题“新儒家生活智慧”提供可参照的题材。
?操作方式：
?与新浪网合作在网上设楼盘调查问卷；
?对完整填写调查问卷的人提供礼品一份；
?礼品可选择新年贺卡一个，邮寄出去。
?调查问卷内容：（见附件）
8、房展会：
?时间：12月16日
?目的：
房展会是消费者获知楼盘信息的重要途径。一方面通过房展会可以与消费者面对面交流，促进项目销售；另一方面，通过房展会向市场展现项目的形象，提高消费者对项目的认知及项目市场知名度。
?操作要点：
?选择人流量较大的展台；
?展台包装要体现项目的特色；
?展板内容要紧扣“新儒家生活智慧”营销主题；
?聘请青春亮丽的促销小姐现场宣传；
?现场准备充足的宣传资料派发；
?准备好建筑模型、现场样板房等销售资料。
（二）蓄客期及筹备期：xxxx年3月1日—xxxx年3月21日
1、主要工作
?完成示范区、样板房布置；
?12号楼销售宣传资料准备；
?12号楼项目模型及销售准备工作；
?确定认购程序、单位及单位价格；
?蓄客工作；
?广告确定及媒体投放工作。
2、推广目标
?使项目新营销主题深入人心；
?建立项目全新的市场形象；
?使民众对项目有深度的认知；
?蓄客充分，为公开发售作好准备。
3、推广策略
?软性文章炒作。该阶段是一个重要的宣传阶段，必须要用高强度的软性新闻宣传迅
速吸引市场的高度关注及民众对项目的高度认知，为公开发售作好市场铺垫。所以建议刊登频率为一个星期两篇；
?报纸硬广。该阶段的报纸广告主要为项目的公开发售蓄客作市场铺垫，广告频率要
加强，持续性强，建议刊登频率为一个星期一次。广告诉求内容主要以项目形象+项目卖点+项目优惠措施为主。
?产品推介会。12号楼是景观楼王，在推出市场时，有必要举行产品说明会，一方面
通过推介会，使民众、媒体对项目的规划、环境、户型及价格等有深度的认知，另一方面通过推介会形式将产品推出市场，可以吸引市场高度关注。
?社区网设论坛炒作。聘请数名北京高校中文系大学生，以小区业主身份，在社区网上论坛上有节
奏地在发表言论，内容主要以“社区的新儒家生活感受”为主题，同时，发表一些与社区形象或社区生活有关的感性文章。
4、蓄客及认购工作
?蓄客目标：200名
?推售单位安排：12号楼
?优惠措施
?在3月7日前下诚意金的客户，享有项目销售价的96折优惠；
?3月8日-14日下诚意金的客户，享有项目销售价格97折的优惠；
?3月15日-25日下诚意金的客户，享有项目销售价格98折的优惠。
5、产品推介会
?时间：xxxx年3月13日
?地点：项目现场
?目的：
12号楼是景观楼王，在示范单位、示范园林完成后，首先对媒体、特邀贵宾及部分意向客户开放，形成市场热点，同时现场举办产品推介会，形成对项目强势的信心，同时造成强烈的舆论效应。
?邀请人员
A.电话邀请前期登记的意向客户；
B.邀请北京知名媒体记者及嘉宾参加；
C.发展领导及各职能部门负责人。
D.政府官员或建设厅领导。
?操作内容：
A.公司负责人及相关职能部门介绍12号楼的规划设计及相关项目情况介绍；
B.政府官员或建设厅领导讲述区域发展前景；
C.楼盘解说小姐带领记者及参与者现场参观示范区及样板房，并现场进行解说；公司负责人回答记
者及参与者的问题；
D.对重要嘉宾送贵重礼品一份；对参与者赠送精美礼品一份；
E.活动过后通过媒体进行炒作。
?物料准备
A.项目背景板、展板；
B.折页、宣传海报等项目宣传资料；
C.鲜花、奖品礼品；
D.麦克风、音响、空飘、气球等道具。
?媒介配合
在活动前两天在北京主流媒体刊登广告，把活动信息传递给市场，吸引市场对项目关注，为项目聚集旺盛的人气。会后利用媒体对活动效果进行炒作，提高项目的社会知名度，吸引消费者对项目的持续关注度。
6、广告计划
此期的重点放在项目12号楼的规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、现场广告等宣传方式大力宣传，内容上一定要有特色，既能突出小区自身的特点，同时又要紧扣项目的营销主题“新儒家生活智慧”。这一阶段是宣传的重要阶段，对整个销售过程起着一定的作用。通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。
?阶段广告计划表
（三）公开发售及强销期：xxxx年3月26日—5月30日，其中3月26日集中式公开发售
1、推广目标：
?掀起市场的购买热潮；
?消化前期积累的客源；
?巩固项目的市场形象，加深项目的市场认知度；
?提高项目的知名度；
?延续开盘的热销势头，继续保持放量发售。
2、推广策略：
?加大媒体广告宣传力度。该阶段是销售最重要的阶段，为了公开发售期达到理想的销售效果，增
加现场人气，必须通过高频度的广告宣传传达项目各种开盘信息及优惠政策；
?事件行销活动。行销事件是吸引市场关注的最有效方法之一，由于12号楼销售面积不大，应尽
量考虑低成本、操作简单、轰动性强的行销活动，通过行销事件吸引市场关注，提高项目知名度；
?实施优惠措施。利用各用优惠措施与促销活动来吸引顾客的关注，增强项目的吸引力，保持市场
温度。
?感性诉求楼书。楼书内容包括：楼盘概念提示；楼盘基本情况说明；销售方案介绍；
物业管理服务说明；居住生活理想状态描绘。
3、项目开盘工作
?开盘时间:xxxx年3月26日；
?配合单位：开发商、新闻媒体单位；
?人员配备：销售人员、活动组织人员、礼仪小姐、相关工作人员；
?优惠措施：前期交纳诚意金的客户获以上不同交诚意金阶段的额外96、97、98折优惠，没有交纳
诚意金客户获额外99折优惠；
?选购方式：采用排队认购方式；
?活动配合：现场购房抽奖活动，奖金设五个档次，分别为8000元、5000元、3000元、2000元、
1000元，在房价里扣取。
4、公关活动
活动一：楼盘12号楼开盘仪式暨“美丽的楼盘”名花展
?时间：3月36日（开盘日）
?地点：项目现场
?目的：
通过名贵鲜花的营造现场氛围，一方面可以为项目的开盘带来旺盛的人气，形成项目开盘温馨舒适的氛围，另一方面更具独特性，易被群众所认可，从而促进销售。
?邀请人员
A.发展商领导及和各职能部门负责人；
B.北京主流媒体记者；
C.前期意向客户。
?操作内容：
A.寻求鲜花养植公司合作，提供名贵鲜花；
B.销售外广场举办大型花展，特别制作9999朵玫瑰花的大花篮一个，供客户欣赏；凡猜对花篮玫
瑰花数量者（上下范围20朵）奖励现金500元；
C.销售中心现场——销售路线——园林小品——示范区域——示范单位等开放区域沿路布置名贵
鲜花；
D.向参与者赠送一人一枝鲜花，这种鲜花必须能够在家种植，在北京较稀缺，受大众欢
迎的。
?物料准备
A.项目背景板、展板
B.折页、宣传海报等项目宣传资料。
C.用于展览的名贵鲜花及赠送的鲜花。
D.麦克风、音响、空票、气球、道旗等。
?媒介配合
在活动前三天在北京主流媒体刊登广告，把开盘及相关信息传递给市场，吸引市场对项目开盘的注意，激发他们的对开盘活动内容的兴趣，进而产生到项目现场观看究竟的欲望，为项目聚集旺盛的人气，促进项目的销售。会后利用媒体对项目开盘活动效果及销售盛况进行炒作，提高项目的社会知名度，吸引消费者对项目的持续关注度。
活动二:“美丽的楼盘”嘉年华
?活动时间：5月1日—7日
?活动地点：楼盘
?目的：
本项目的新主题概念是“新儒家生活智慧”，体现一种文化味十分浓厚的社区生活，为了加强新主题的宣传力度，需要通过与主题紧密相关的公关活动去配合。举办“嘉年华活动”不仅可以加深民众对项目“新儒家生活智慧”概念的理解，而且可以在五一期间为项目销售现场带来大量的人气，从而带动销售。
?节目主题：
A.沙雕艺术展
B.DV摄影大赛
C.邮票展
?邀请人员
A.北京市主流媒体记者；
B.沙雕艺术雕塑家；
C.邮票鉴赏专家；
D.DV摄影爱好者；
E.知名摄影专家或知名导演；
F.意向客户；
G.老业主。
?沙雕艺术展节目操作要点：
A.准备用于沙雕的泥沙；
B.邀请沙雕艺术家亲自参与制作，大部分提前制作，小部分现场制作；
C.分为几个主题区，如历史人物造型区、动物造型区、明星造型区等主题区；
D.沙雕爱好者可以现场参与制作，并可以与艺术家交流。
?DV摄影大赛节目操作内容
A.有意参与者通过项目网站报名；
B.邀请一名知名摄影家或导演自拍一套DV；
C.摄影家对参与者的摄影作品进行评比；
D.摄影专家把自己摄的DV与各位摄影爱好者进行互动式交流；
E.奖项分设一、二、三等奖与优秀奖，一等奖1名，二等奖3名，三等奖5名，优秀奖10名。
（具体的奖品待定）
F.发展商负责人对获胜者进行颁奖，对参与者颁发纪念奖。
?邮票展
A.寻求邮局合作，到现场设邮票展；
B.寻求邮票收藏发烧合作，提供邮票展示；
C.允许邮票交易商现场展示交易；
D.邮票鉴赏专家与现场邮票爱好者互动性交流。
?物料配合
A.用于沙雕的泥沙；
B.项目背景板、展板；
C.折页、宣传海报等项目宣传资料。
D.鲜花、礼品奖品等；
E.麦克风、音响、空飘、气球、桌椅等道具。
?媒介配合：
在活动前两天在北京主流媒体刊登广告，把活动信息传递给市场，吸引市场对项目活动的注意，激发他们的对活动内容的兴趣，进而产生到项目现场观看究竟的欲望，为项目聚集旺盛的人气。会后利用媒体对活动效果进行炒作，提高项目的社会知名度，吸引消费者对项目的持续关注度。
5、促销措施
对4月22——5月7日期间购房者赠送国内游或新马泰游两人次，有效期为一年。
6、广告计划
该阶段的广告在宣传内容上，除体现小区的特色外，还应突了热卖的景象，如可将销售控制表借助报纸进行宣传等。另外，还应加大广告频率及媒体的选择，按期更新一期的广告画面，从而使消费者对企业的品牌进一步的认可，巩固其在市场中的地位。
?阶段广告计划表
（四）持续期：（6月1日—31日）
1、主要工作
价格调整、销售总结、配合交楼工作、为二期销售推广工作做好准备。
2、推广目标：
?保持市场温度；
?使项目形象及知名度得到进一步提高；
?为二期销售推广做好市场预热。
3、推广策略
减少报纸硬广广告投放频率。因为该段时间货量较少，花费大量的广告费效果不太好，该段时间做一至二次硬广广告即可，内容主要以“价格保障体系”信息为主。
适当以软性文章炒作。该段时间12号楼销售进入尾声，内容主要以提高项目形象为主，意在保持市场对项目的持续关注度。
城购房者,无非四大板块:公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.抓住他们 一些非常规方式广告: 1.桶装水上的写真广告:现在哪个单位没有饮水机?只要找当地供应桶装水的厂家,把广告做在水桶上(全县的水桶),除非你不喝水,喝水就得看到我的广告. 2.针对老师群体的:免费送全县中小学生印有楼盘广告的课程表,老师家长都知道了. 小广告,省钱,面广,全县人都知道, 县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等 1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM单的发放，让项目直接面对消费者。 2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。 3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！ 本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的：
1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。 2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。 3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。 4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。 本人现在就在一个小县城操盘 感觉最有效的方式如下： 户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力） 成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道） DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告） 接下来： 小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了 还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
文化产业项目策划书 文化产业项目策划书（一） 一、项目概况 项目名称：休宁县石博园文化产业项目 项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定） 项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定） 二、石文化产业的前景 （一）、丰富的自然资源我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约 10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下： 休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段，伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。 休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变
化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。 主要品种为： 1、玛瑙按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。 2、水晶除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。 3、玉髓亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。 4、蛋白石球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，扑朔迷离，有单色也有复色，色彩极具柔和感，有两种色彩的蛋白石，色与色之间浑然天成。球石的用途： （ 1 ）、珍贵的工艺品原料：上等的球石可用于宝玉石雕刻工艺品、如手钃、项链、饰品、挂件等。 （ 2 ）、奇石收藏品：美丽的雨花石被人们欣赏、收藏已有千年历史，近年来，古风复起，雨花石倍受国内外人士青睐，成为馈赠亲友、欣赏、收藏的珍贵礼品。隐晶质石英岩类观赏石均以水养为宜，其晶莹剔透温润的美感在水中尤显特别！（ 3 ）、工业用球石 : 用于生活给水、工业给水、工业废水、生活污水的过滤处理，对水中的浊度有较好的过滤作用，同时可跟据各种粒径大小，作为瓷厂、电厂、水泥厂、耐火材料厂等作承托层使用。 （ 4 ）、文化旅游产品。开采区可作为“觅石乐”特色旅游景点供游客观光捡石。 （ 5 ）、其他用途。庭院装饰、公园假山、盆景填充材料等美化环境保健；室
商铺营销方案 一、区域商业环境分析 1.良好的地段位置，提供了理想的经商环境 本项目所处的常山路是正定县城内最繁华的一条商业街和交通主干线之一，也是县政府所在地，是正定县的行政中心。自西至东先后贯穿成德南街、恒州南街、府西街、燕赵南大街、镇州南街。交通便利，是东到县城商业中心瑞天大厦的必经之路，也是人们到县政府的所经之路，向西直通107国道和正定长途汽车站。地段的含金量较高。 2?增长的消费需求，创造了有一定潜力的市场 近年来正定县的消费需求正在不断增长，城乡居民收入逐年增加，“十五”末农民人均收入4325元，城镇居民可支配收入7505元, 分别比“九五”末增长了20%和22.4%，城乡居民储蓄存款达到63.56 亿元，增长46.3%。随着消费者收入水平的提高，消费者正从消费数量的需求逐渐转向到消费质量的需求。这一切都表明，正定存在着一定潜力的消费品零售市场。 3.众多的商业空白，提供了更多的营销空间 ⑴中高档商品及旅游服务项目严重缺乏； ⑵传统特色商品和寥寥无几； ⑶剧场及其娱乐设施十分稀少； ⑷数码产品销售远未形成规模。 这些经营空白为新的商业经营留下了巨大的营销空间。
4.市场方面的困难 就目前而言，项目所在周边地区，主要还处于城中村改造的起步阶段。一期工程虽然早已竣工，但尚未形成一个规模适当的商业区，客流量不大，这会影响投资商的投资热情。同时，近期内零售网点发展速度过快，使零售业的竞争在近期内比较激烈，这也在一定程度会增加经营者的营销难度，影响经营者的投资信心。 5.总体环境方面的困难 正定县经济规模总量不高。对商业物业需求有限。商业经营门槛较低，经营利润额较少，投资者财富积累较慢。因此，商业物业的销售是有困难的。 二、项目概况 1.地理位置：南临常山西路，北临规划路，东邻府西街，西临文昌街。 2.项目规模：临常山西路拟建一栋高层，其中底商部分，地上二层，地下一层，底商建筑面积3400余平方米。临街商铺分为文昌商业和燕南商业，文昌商业建筑面积1273平方米，燕南商业建筑面积1254 平方米。 3.交通状况：内部交通，商业街内部没有重要场所，内部交通压力小；外部交通比较方便。 4.建筑结构：临街商铺为低层砖混结构，坡层顶。高层底商为框架结 构。 三、临街商铺销售方案 1.整体商业定位 鉴于项目的本身情况和正定县城的发展现状，我们建议将临街商业
县城房地产项目推广方案 一、客户群 县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员以及私营业主居多，但是有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于幅员的狭小，人们大多相互认识，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。 二、消费心理 县城的特点是：从众心理严重，绝对地爱凑热闹；绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。 三、宣传方案 1、广告宣传及形象建设 户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。 2、讲解式派发传单，登记信息
派单的方式： （1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长。 （2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。 （3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。 （4）联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。 （5）在县中心人流集中购物时段做派单，要求专门的置业顾问做讲解 3、宣传车巡展 宣传车巡展是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。也可以租用带有led屏幕的车，与派单同步进行。 4、桶装水广告 现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。 5、购物袋宣传 联系好又多，佳美超市或集贸市场，免费给他们提供印有我公司广告和对方公司logo的购物袋，一种是普通塑料袋，一种是环保袋，买够一定钱数可以送。
做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。 了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。 我详细说说推广方式吧 销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。 在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。 哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日－31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。 确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！ 为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，
针对大汉建材城产品 县城营销拓客方案 营销拓客背景： 目前项目拓客区域一直在市区内进行（各大市场自购自营户），客户群体对项目的印象较差，而且现有的拓客条件手段很难对市区潜在客户进一步的深度挖掘，现需转移拓客区域，发展项目有潜在客户群体的乡镇。 拓客目的： 1.获取客户信息，扩大客户基数 2.释放本项目第一动态，提高本项目关注度 3.县城客户群体对于本项目的认知度有限，可以更好的树立本项目的品牌形象，提高项目来访，促进项目的产品的认筹转定。 渠道形式： 张贴海报 客户膜拜 发展编外合伙人及经纪人 设立临时展点 县城拓客地图及分析：（根据各分公司实际情况进行战略调整） 县城宣传推广支持（户外/墙体/公交车车身等）——具体思路由公司定夺 时间安排： 2019年4月22日开始——2019年5月30日 县城人员及工作安排（请各分公司根据自身情况进行安排并汇总） 注意：县城拓客的周期可根据各县城的规模，人口，经济发展程度，以及客户意向度等实际情况具体安排； 任务指标： 外拓各分公司每天留电意向客户不少于组； 各分公司后期集中邀约上门来访客户每人不低于组； 发展编外合伙人及经纪人不少于人；
拓客期间各分公司完成共计1000张认筹卡任务； 物料清单： 补充说明： 1.物料清单按照现阶段公司已备拟定，小礼品及海报请相关部门配合制作； 2.关于拓客工作，各分公司可根据自己思路对物料，礼品等相关辅助道具提出自己的思路并向公司做出汇报申请。
营销拓客思路汇总： 1、常见的县城渠道通常有： ①．大机构，大企业等大客户资源；主要是县城内比较知名的大型机构单位，企事业单位，社会团体等大客户。 ②．县城内楼盘代理机构的客户资源或者市场联动的地铺网络及其积累的客户资源； ③．县城内银行，通讯公司的VIP客户，各种协会的会长等优质资源； 2、建立关系的方式： ①．项目工作人员走出去主动出击寻找客户资源； ②．采取与当地楼盘代理机构或能在当地形成市场联动的地铺网络合作，发展合伙人及经纪人，通过他们自身的客户资源及当地人脉挖掘利于本项目产品销售的客户资源；——跨界营销 ③．发动全员营销，老带新政策及同行转介等政策获取新的客户资源； 3、建立初步感情基础后，下一步就是吸引客户到访，促进彼此关系，手段主要有： ①．邀请参加项目举办的活动 ②．访谈——会议营销 初步访谈也是一种好的客户关系维护方式，访谈体现出对客户的重视，能给客户增强归宿感和主人翁的感觉。待形成良好的外部环境后，开发商可以不定时的召开会议营销，现场逼定。 ③．专项推荐会——会议营销 ④．客户回访 ⑤．馈赠小礼品 4、外拓方式分类： ①．初级拓客：派单、竞品拦截、陌拜 ②．中级拓客：商圈巡展、社区覆盖 社区覆盖：在县城一些社区进行大面积宣传，并将社区负责人发展成合伙人；③．高级拓客：团购 通过了解当地情况，寻找到优质的合伙人，由其牵头到其所了解的及熟知的企业，
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
产业园项目策划书 在产业园需要进行项目策划，那么都有哪些好的策划书呢？下面是小编分享给大家的产业园项目策划书，欢迎阅读。 一、项目概况 项目名称：休宁县石博园文化产业项目 项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定） 项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定） 二、石文化产业的前景 （一）、丰富的自然资源我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下： 休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段，伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，
具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。 休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。 主要品种为： 1、玛瑙按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。 2、水晶除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。 3、玉髓亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。 4、蛋白石球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，
房地产项目营销推 广方案 1
第一章东坪镇市场研究报告 第一部分宏观区域分析 一、区域社会经济发展状况 1、区域概况(网上资料或统计局) 东坪镇为安化县县城,１９５１年８月县城由梅城迁至东坪,东坪镇成为安化县政治、经济、文化中心。长住城镇人口为１０万左右,就业人口多集中分布于机关事业单位,商业服务业。 资江由西向东贯穿而过,把东坪镇分为南北两区。北区南临资江,北靠萸江公园,形成东西向的带状组团布局,城区主干道与其它小路、小巷把北区分割成大大小小的组团。北区由于用地的限制,建设发展主要为旧城的改造、旧房的拆建、用地结构与布局的改变、配套设施的完善、环境污染的控制、美化街区形象,提升公民的素质,提升城镇的整体形象,发挥政治、经济、文化中心对各乡镇的吸引力,促进人员流动,经济交流,促进安化经济增长。 2、安化经济发展概况(数据来源安化县２００５年统计 报告) 国家宏观经济态发展势良好的环境下,安化县GDP持续增长,达27.08亿元,同比增站12.5%。就业人口上升,居民收入稳步增长, 城镇居民人均可支配收入达5990.66元,消费能力大幅提高。东坪镇城镇人口为10万人左右,城市化率水平比较低,为14.38%。 2
二、区位分析 1、项目区域位置与自然概况 项目所在区域为东坪镇地理位置与商业中心,该区位置优越,商业繁华,交通便利,老街为最繁华的商业街;文化氛围浓厚,原老２中东坪中学与小学的驻地;生活配套成熟,两家大医院位于迎春路一家超级市场。 由于各种条件的限制,城市规划落后,周边景观较差,但这为东坪北区的普遍特点.可是本项目有两项景观优势,一是近景有柳溪,中景有柳溪上面的古桥与正在开发建设的新桥,二是远景有萸江公园与资江。 3
县城楼盘销售推广策略 一、现状分析： 1、县城较小，经济发展的滞后性制约了消费观念；人们的思想较保守，标新立异的手法很难实施 2、房地产销售不成熟，没有售楼中心、专业销售队伍、没有楼盘包装； 3、项目自身有硬伤，由于楼间距超过正常日照采光规范，而受北方气候的影响，人们对此非常忌讳。 4、城镇人口较少，居民对住宅需求度不大； 二、销售策略 原则： 1、打企业牌，借政府势； 2、先销后楼，在销前楼。 本项目销售的一步工作 销售队伍的建立： 团队组合：销售经理1名，置业顾问2名，发单人员10名。 人员要求：销售经理：最好由当地有地缘关系的人担任。 置业顾问：西安有二手房销售经验的人优先。 发单人员：本地人，吃苦耐劳者优先。 奖金制度：低底薪+高提成（按套奖励） 营销推广准备： 1、单页：（A4规格，彩色） 2、拦街横幅（内容见附件一） 3、楼体挂幅（内容见附件二） 4、销控板（内容见附件三） 5、电视台公告（内容见后）
销售策略： 1、只售后楼，不售前楼，概不公布前楼价格。 2、购房有奖：凡是在前十套签合同者，均可享受家用电器馈赠。（如：电视机、微波炉，电饭锅等） 3、开盘仪式：选择黄道吉日，提前邀请当地相关政府领导和电视台，对楼盘的正式对外发售作社会性公告。启动期的启动、控制及宣传节点控制（14天） 热销期的启动、控制及宣传节点控制（30天） 交房与全盘的告罄（16天） 三、主攻手法 1、建设销售部，做“第一个吃螃蟹的人”；（7天） 2、设立行销队伍，扫荡县城；（首位20天培训及磨砺期，在预热期内完成售楼人员及行销人员的培训） 3、质量先行，样板为佳；（能够装修一套样板间，弥补后楼采光不足，体验入住后的感觉） 4、明升值、暗降价----在旺销期打入价格竞争牌(送什么东西呢？想想看看-----------) 5、建议每周 4、阶段组合 1、导入期引入诚意认购，同时传单四处发放，每个礼拜坚持做二次； 2、预热期乃是内部认购，要求引入销售控制； 3、启动期开盘召开新老业主联谊会，以人流量带动消费量 4、认购期即进行价格调整，价格要突破心理最低价位，建议定价元/M2,不送装修（自然是位置较不合理的）； 5、启动期（开盘销售）每天引入一套特惠房（毛胚），加速消化位置欠佳者； 6、尾盘开交钥匙大会，以便有始有终，消化最后的楼盘 7、各期售楼比例：预热期：启动期：热销期：延续期：尾盘期===1:10:20:4:3 5、深入挖掘 1、见楼盘价格销售表
营销推广方案 前言 经过多年的发展，尤其是近几年的发展，营山县城的环境发生了巨大变化，周边配套设施和交通不断完善。环境建设为南北两河及白塔片区开发提供了客观条件。随着经济发展，生活质量的提高，人们的视野逐渐开阔，“城市让生活更美好”，很多人开始寄希望于更加有生活品位的生活场所。对于AA这样的项目在城市中有着高品位和生活氛围的楼盘项目，在营山众多楼盘项目中有着强劲的竞争力。而且目前营山县城中还没有一个规范的、像样的高档物业生活社区，在大城市中商业步行街和居住物业共同体的生活形态物业，已经是一种成熟社区的生活典范。人们有着较高的接受度。经济的长期稳定发展，一部分人经济实力大大增强，消费能力大大提高。他们懂得生活、注重享受，休闲生活地是承载他们所向往生活方式的最佳所在. AA除了作为商住物业形态的优势外，还有自己独到的环境资源优势——南北河休闲片区、黄果树休闲广场、自身的商业步行街、社区内部独特的人文环境打造。给人一种随意、悠然、享受、荣耀的精神享受。该项目凭着南北河生态走廊、黄果树休闲广场、白塔片区生态广场、自身的商业步行街多重景观的优势，必将成为营山炙手可热的开发项目。 总结: 环境建设与经济的快速持续发展带动消费者在消费行为与生活方式上的明显变化。把握买家的消费心理和消费需求，成为市场的主动者。AA的外、内部资源决定其在未来市场中的地位。市场中蕴涵大量市场机会点，塑造AA自己独特的营山生活圈模式，AA必将成为市场领导者。把握市场走势，创造竞争优势，必将获取高额利润。 一、市场分析
1.1市场宏观分析： 1.2竞争楼盘分析 AA 春天： 占地：85333㎡ 建筑面积：162176㎡ 绿化率：38% 容积率：1.9 总户数：1300 停车位：500左右 物管费：0.35元 建筑类型：全现浇 产品类型：6+1多层 面积区间：80-200㎡ 销量：目前一二期已售罄，三期剩余少量顶楼 均价：2500（楼层越高越便宜），顶楼单价约2000-2200 营山县 行政概述 隶属于于南充市 幅员面积1632.90 平方公里 辖53个乡镇658个村 经济概况 全县生产总值60.8亿元（2009年） 人口概况 约96万 城市发展 规划 资源得到充分合理的利用，经济增长和结构调整、质量提高相统一，城乡一体化步伐加快，人与自然、社会相和谐。 房 地 产 概 况 成熟 度 目前随着城市经济的复舒，整个城市房地产行业的发展势头非常迅猛，最高房价已经做到了3000元，相对于整个房地产市场已经趋已稳定。 土地 价格 184万/亩 建筑形态 多层：砖混现浇 电梯：框架现浇 市场均价 多层：2500元/平方米 电梯：2800元/平方米 商业：10000元/平方 客户 群体 主要是营山城区的居民和部分辖区乡镇人口以及行政单位领导和做生意的人 推广 手段 户外广告、灯杆广告、DM 单、现场活动
幸福家园开盘活动策划方案 目录 一、前言 二、活动主题 三、活动风格 四、活动目的 五、广告宣传（前期宣传、后期宣传） 六、会场布置 七、开盘当天现场安排 八、后记 九、附件列表 一、［前言］ 当前受国家房地产新政影响，一线城市房价处于下跌趋势，成交萎靡。xx是一个三线县城，虽然所受的影响比较小，但是购房者在现在的环境下非常理性和小心。他们基本上只关心两个问题1：有房子卖吗？2：卖多少钱？稍微高出他们的心理价位的话他们就有可能放弃购买。在这样的情况下我们的幸福家园即将开盘。开盘是项目营销和发展的关键点，通过前期广告宣传，客户储备达到开盘要求并取得政府规定的要求之后根据客户积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售，开盘的销售好坏直接影响着后续的销售。 二、［活动主题］ 主题：幸福家园——幸福生活的开端 副标：幸福家园盛大开盘 三、［活动风格］ 隆重热烈正规 四、［活动目的］ (1) 面向社会各界展示元盛置业品牌形象，提高企业知名度和影响力，让客户认识我们； (2) 塑造界首高档花园小区模板，让客户认可我们； (3) 通过幸福花园开盘活动庆典，有效的提升开盘销售成交量，并为之后的持续热售打下坚实的基础。 五、［广告宣传］ 1.前期宣传 鉴于之前已经持续做过电视滚动条广告，派发传单，大广告招牌和宣传车下乡宣传，根据效果暂定出如下开盘前的集中宣传方法(原因和提前准备见附件1) （1）确定开盘日期前10天起开始在电视台播出滚动广告（修改之后，广告语上要打出开盘日期） （2）确定开盘日期前10天起宣传车从新开始宣传，看已交认购金客户里面什么片区居多，重点放在那些片区，车身广告上换上新的有明确开盘日期的广告招牌。 （3）开盘之前5天左右做一期针对市区和重点乡镇的DM单页宣传广告，广告上有明确开盘日期。(附页2是当前界首传播最广的DM 宣传广告页) （4）开盘之前10天印制出新的彩色宣传单页，开盘前5-3天派遣工作人员深入项目周边小区以及沿街派发。 2.后期广告 开盘之后停止宣传车宣传，售楼人员停止对外派发宣传单。 （1）开盘之后紧接着做一期DM单页宣传广告，贴上开盘盛况照片，主题夸张鲜明（如用挤爆售楼处，当天尽销百分之XX等）能吸引客户眼球； （2）看前三天销售情况决定是否继续做电视滚动条宣传广告。
第一章申报单位及项目概况 第一节项目承办单位 一、项目名称 宁阳县城综合开发建设项目 二、项目建设地址 项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东 三、项目承办单位及概况 1、单位名称：泰安泛亚房地产有限公司 2、法定地址：海力大道东，泥村建筑公司院内 3、注册资本金：2000万美元 4、公司类型：有限公司 5、资质等级：叁级 四、可行性研究报告编制单位 单位名称：泰安德禄工程咨询有限公司 单位地址：宁阳县城欣街路中段 工程咨询资格等级：丙级 资格证书编号：工咨丙11820090007 发证机关：国家发展和改革委员会 第二节报告编制依据 1、国家及地方颁布的相关法律、法规、政策 2、宁阳国民经济和社会发展远景目标纲要 3、宁阳2009、2010年国民经济和社会发展统计公报
4、宁阳县城市总体规划大纲（2000—2020年） 5、宁阳的经济和社会发展规划 6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 7、《泰安市市区基准地价》 8、宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9、编制《报告》的委托合同 10、其他有关依据资料 第三节项目概况 一、项目建设的背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现如今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济，并制定了相关的鼓励政策。 按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，?十二五?期间，要进一步加强县级城市建设。新泰、肥城、宁阳、东平4个县级城市，在整个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心、重点推进的原则，因地制宜，合理规划，搞好交通通信、文化娱乐、医疗卫生等设施建设，增加市场容量和就业机会，努力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快人口、产业和市场的合理集聚，促进新泰、肥城向中等城市，宁阳、东平向小城市发展。
县城营销方案全县人都知道 县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等 1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM单的发放，让项目直接面对消费者。 2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。 3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！ 本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的： 1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。 2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。 3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果
也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。 4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。 本人现在就在一个小县城操盘 感觉最有效的方式如下： 户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力） 成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道） DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告） 接下来： 小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了 还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
付款方式是可以重点考虑的一方面，小县城可以从付款方式上进行一个策略上的调整 比如： 分期付款由于存在尾款风险，故建议慎重考虑。银行按揭可以考虑到一些中低消费群的经济能力的实际问题，建议在原有按揭的基础上再推出首付一成（其余二成在一年内付清）。以拓宽市场，缩短项目销售周期。 我现在做的项目就在小县城，，谈谈我的经验 1.因为报纸、电视等媒体的传达力不强，这时候需要借助户外广告牌，把醒目位置的牌子都给弄下来，要有千树万树梨花开的感觉，还有就是在县城中心位置搞些罗马旗之类的东西。 2.要抓住那些奠基阿开工典礼等契机，邀请县领导、重要干部、公司领导啊讲话，配合一些娱乐节目，邀请群众来现场观看，搞些抽奖，引起口碑宣传。 3.人员直效行销，直接派人员去扫街，将目标客户群逐一拜访，并派发DM，海报等，做意向登记，留下第一手联系方式，方面以后开盘制造气氛。
年度永顺项目营销推广方案 推广背景： 永顺县作为内陆三四线中小县城，其经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，因而其营销策略与推广方式也大相径庭。要制订永顺县本年度推广方式之前，首先要总结以往营销推广经验，分析我们项目的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与生活习惯，进而探讨于其相对应的推广方式。 一、客户群 根据储备客户及成交客户整理分析，现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、医生、金融系统职工等）、私营业主、林牧场职工、外出劳务人员和下属乡镇人群。此外，县城地域有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于县城的狭小，居住在永顺县的人们大多相互认识，在县城内真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的企业形象及人际关系所带来的附加值不容低估和忽视。 二、消费心理
县城的特点是：、从众心理严重，爱凑热闹； 、相对的贪小便宜，注重实惠。 县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更重实在。所以利益重于理念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。所以，相对而言，推广渠道越小众越好。大众媒体除了户外看板，报纸、电视、包括公交车都进不了他们的视野，这与生活习惯和到达率有关。所以文艺娱乐及趣味、传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。 三、年度宣传推广方案 推广方案主旨： 品质·信任·幸福 伴用户外大型广告牌及横幅内容： ①“住大汉好房， 您和家人， 一生幸福的起航！” ②“做永顺人的大汉，做永顺人信任的大汉！” ③“每一位永顺男人都是顶天立地的大汉！ ④“经得起亲手丈量，才称得上明白买房”
房地产项目营销方案 营销总原则: 信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润 创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销 走非常路策略钱用在刀刃上 走安利销售方式 具体策略: 一、老客户推荐策略 1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200--300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。 3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 二、教师策略 寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 三、单位策略 主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。 四、各县城、乡镇、主要大村策略 1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。 3、在主要地段，考虑价格的基础上，可做些广告。 五、派单策略 继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。 六、其他 1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。 2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。 3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。) 4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。 5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、无贷款公司”等。 6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。 7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。 下面红色部分是赠送的总结计划，不需要的可以下载后编辑删除～2014年工作总 结及2015年工作计划(精选) XX年，我工区安全生产工作始终坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，以落实安全生产责任制为核心，积极开展安全生产大检查、事故隐患整改、安全生产宣传教育以及安全生产专项整治等活动，一年来，在工区全员的共同努力下，工区安全生产局面良好，总体安全生产形势持续稳定并更加牢固可靠。
2012年度永顺项目营销推广方案 推广背景： 永顺县作为内陆三四线中小县城，其经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，因而其营销策略与推广方式也大相径庭。要制订永顺县本年度推广方式之前，首先要总结以往营销推广经验，分析我们项目的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与生活习惯，进而探讨于其相对应的推广方式。 一、客户群 根据储备客户及成交客户整理分析，现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、医生、金融系统职工等）、私营业主、林牧场职工、外出劳务人员和下属乡镇人群。此外，县城地域有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于县城的狭小，居住在永顺县的人们大多相互认识，在县城内真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的企业形象及人际关系所带来的附加值不容低估和忽视。 二、消费心理 县城的特点是：1、从众心理严重，爱凑热闹； 2、相对的贪小便宜，注重实惠。
县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更重实在。所以利益重于理念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。所以，相对而言，推广渠道越小众越好。大众媒体除了户外看板，报纸、电视、包括公交车都进不了他们的视野，这与生活习惯和到达率有关。所以文艺娱乐及趣味活动、传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。 三、2012年度宣传推广方案 推广方案主旨： 品质·信任·幸福 伴用户外大型广告牌及横幅内容： ①“住大汉好房， 您和家人， 一生幸福的起航！” ②“做永顺人的大汉，做永顺人信任的大汉！” ③“每一位永顺男人都是顶天立地的大汉！ ④“经得起亲手丈量，才称得上明白买房” ⑤“金杯银杯不如本地人的口碑， 金奖银奖不如永顺人的夸奖！” ⑥府顺家园——缔造永顺县城的人居标杆
华丰园房地产公司营销部各项目推广计划 叶县华丰金典项目 项目亮相期推广活动方案 华丰金典展示中心相关硬件设备已基本完成，展示中心正式对外开放时间将结合项目工程进展，在项目围墙广告制作完成后正式对外开放。初步建议阳历4月21日（农历四月初一）展示中心正式对外开放，阶段工作将主要从以下几个方面开展： 一、展示中心开放当天举行剪彩仪式，通过展示中心门前彩虹 门、灯笼柱、彩飘、红地毯、礼炮结合军乐队演奏，以及 剪彩仪式烘托营销氛围，通过五到八条横幅宣传语宣传项 目形象。销售人员通过派发宣传单页，现场来电来访接待，顺利展开项目亮相阶段的工作，为项目前期蓄客奠定良好 的基础。 二、联系刊登大鹰报，其发放范围包括：县城及乡镇沿街商铺 和公共事业单位，通过大鹰报的刊登发放提高项目知名度，发掘潜在客户。 三、通过户外广告、围墙广告、电视飞播字幕及手机短信群发 提高大众对项目的认知度。围墙广告应尽快拉起来，配合 项目的亮相期的宣传。 四、根据来电来访情况，增加派发宣传单页的力度，由销售人 员在县城主要街道及人群聚集地进行发放，不断稳固来访 来电客户量。
五、展示中心的来访客户按正规接待流程进行接待，同时对来 访客户均赠送宣传用品及精美礼品（抽纸盒或便签本） 手机短信内容: 飞播字幕： 华丰·金典倾情推出地中海风格精品高层住宅，缔造时尚、休闲、浪漫的异域生活。项目位于昆阳大道与叶鲁路交汇处东150米，展示中心位于新文化中段实验学校斜对面，恭迎莅临品鉴，品鉴热线———8578666/777 围墙广告：领袖城北永恒的浪漫成就地中海风情简雅生活
十二矿华丰佳苑项目 项目排号期营销推广方案 重新塑造十二矿华丰佳苑展示中心市场形象，通过售房中心内部（包括室内展板、吊旗、X展架、宣传单页、折页、围墙广告）重新营造营销氛围，外部通过宣传单页的派发、团购的洽谈等措施，积累有效客户资源。 一、着重针对目标客户群十二矿职工及周边人群和沿 街商铺进行宣传单页的派发。通过宣传单页发放， 提高大众对华丰佳苑的认知度。 二、确定团购方案后，与平煤十二矿房产科领导深入接 触，通过开展联谊会、运动会或电影节的形式穿插 开展项目推介会，以提高项目知名度，为项目顺利 开盘奠定良好的基础。 三、配合拆迁进度张贴围墙广告，稳固原有客户，提高 项目的可信度。 四、通过关系获取十二矿职工和附近单位职工通讯录 进行短信群发和电话拜访结合相关促销活动，积累 发掘有效客户。 团购优惠政策及购房优惠政策： 五套到十套团购优惠方案：在开盘优惠活动的基础上另给予总房款5%的优惠 十套到二十套团购优惠方案：在开盘优惠活动的基础上
一些非常规方式广告: 1.桶装水上的写真广告:现在哪个单位没有饮水机?只要找当地供应桶装水的厂家,把广告做在水桶上(全县的水桶),除非你不喝水,喝水就得看到我的广告. 2.针对老师群体的:免费送全县中小学生印有楼盘广告的课程表,老师家长都知道了. 小广告,省钱,面广,全县人都知道, 县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM 单的发放，让项目直接面对消费者。 2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。 3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！ 传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的： 1、促销活动的开展。如：赠送小礼品、促销打折等。 2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。 3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。 4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。 户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力） 成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道） DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告） 接下来： 小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了 还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
1.因为报纸、电视等媒体的传达力不强，这时候需要借助户外广告牌，把醒目位置的牌子都给弄下来，要有千树万树梨花开的感觉，还有就是在县城中心位置搞些罗马旗之类的东西。 2.要抓住那些奠基阿开工典礼等契机，邀请县领导、重要干部、公司领导啊讲话，配合一些娱乐节目，邀请群众来现场观看，搞些抽奖，引起口碑宣传。 3.人员直效行销，直接派人员去扫街，将目标客户群逐一拜访，并派发DM，海报等，做意向登记，留下第一手联系方式，方面以后开盘制造气氛。 4.派一个舞龙舞狮队就在小县城里面转，关键是引起人们的注意力，这个也不要多少费用，就当把省下的广告费用于此宣传 无论在什么样的城市里，是大还是小，最重要的是根据当地的实情，有些小城市的消费水平就是很高，所以在小城市里方案推广一定要切实际． 方法一般有： １发放宣传单业（单业不要做的太大，小且宜拿，） ２广告牌的确立 ３当地电视广告宣传 ４周末搞些小的活动，发一些关于本案的小礼品等 ５价格优惠活动 ６定期手机短信群发 ７维护好老客户，以老带新的优惠方式及对老客户的奖励办法 ８口碑宣传 ９联合当地相关部门开展些小的房展活动，加强项目的宣传 １０抓住客户的随众心理 等等，我就记的这么多了，以前也是在小的城市里做过，不过老长时间了，这些也是供参考． 最重要的是切合当地的实际情况，因地制宜才能事半功倍嘛！ 近年来，上海、北京、广州等大城市的房地产开发商纷纷走向全国，寻找地产新商机，一时间，沿海、沿江等区域经济较为活跃的中小城市成为这些地产商青睐的对象;伴随着这种“上山下乡”式的全国开发态势，中小城市的楼盘推广成为开发商面临的一项重要工作。很多大城市开发商进入中小城市后，由于习惯了大城市楼盘推广的思路，有的按照自己的传统思路自行制定推广策略，有的委托原来合作过感觉还不错的大城市代理商操刀。 然而实际上，中小城市与大城市存着许多方面的差异，中小城市的楼盘推广如果仍延续大城市的一套做法，效果未必会好。中小城市对于房地产开发企业而言，到底应该如何实现最优化的楼盘推广效果？中小城市楼盘推广的制胜技巧在哪