前言
跳动着新时代的脉搏，拌合着改革的春天，新年佳节正踏着雄健的步伐向我们走来了，在广安市广武路交通枢纽旁的黄金地段版图上，通过广安市军分区以及广安智丰建筑公司的探新索变，论证立顶，精心设计，粉饰打扮，一个已命名为长城小区的商住群楼正以崭新的面貌展现在了业主大众的眼前，显示出了城南广武路的标志形象、亮点工程。
长城小区总用地面积22592平方米，建筑总面积418.38平方米，住房建筑面积37653平方米，公共道路面积2376平方米，总路绿化面积11128平方米，总住户228户。
此小区交通方便，人员汇集，环境优美，景色清幽，其商住群楼造型美观，样式新颖，配套合理，采光良好，走廊纵横交错，赏心悦目，泻翠流金，花木异彩粉呈，中心地带已形成豪华花园式生态屏障，具有“环院抱水处，明月照龙潭。”回青倒影的迷人景色，令人流连忘返。
整个小区的形成是建筑商成功的起点，是业主安居乐业的处所，是能人志士的最佳选择。为了小区长治久安，人们期盼管好物业，众望所归。
然而，为了使小区的自然优势得到充分发挥。地理优势得到有效维护，确保小区业主有一个稳定的政治环境、安定的治安环境、和谐的人居环境、以及舒畅的生态环境，我们将在这里举办物业管理中心，塑造物业管理新形象，促进物业管理向制度化、科学化、规范化方向
发展，我们将以真抓实干、求真务实、和气可亲、热忱服务的经营理念，广招天下友，广开智慧门。与长城小区业主及各类人士通力合作，同舟共济，齐抓共管、共同营造更加美好的幸福乐园。敬请业主以及社会各界人士大力支持，密切配合，以实现开发商、物管、业主社会责任的有机统一，完美结合。
物业管理服务有限责任公司
2011年2月1日
物业管理服务方案
小区位于广安市城南广武路336号，地理位置优越，小区占地面积37亩，建筑面积41838平方米，是集体休闲、居家宜居的品质小区。针对小区的特色特点，我公司拟定以下物业管理服务方案，作为今后对该小区接管后的物管服务管理服务框架，详尽的管理服务实施方案将在签订物业委托合同后指定。
一、方案特色及服务理念：
认真贯彻执行《城市新建住宅小区管理办法》和《物业管理条例》。求真务实、真抓实干、合作共事、热忱服务。全力打造：健康小区；和谐小区；森林小区；宜家小区；魅力小区；幸福小区。
引进大都市广东大中海物业、成都蜀信物业的管理理念，由成都蜀信物业中层管理人员直接到现场亲临指导，通过优良的服务将广安市长城小区服务成为全市最优质的小区，让业主在县城里也能享受到都市生活氛围。促进广安市长城小区房屋快速增值，打造广安市星心物业管理公司品牌。
二、服务特别承诺：
优质服务，使小区成为高品质小区的典范，保值增值。主要指标如下：
1 公共场所、公共设施、设备保洁率100%
2 清洁保洁率99%
3 绿化完好率98%
4 火灾发生率0%
5 小区治安案件发生率1%以下
6 服务人员专业岗位合格率95%
7 房屋完好率100%
8 停车位、道路完好率及使用率95%
9 化粪池、雨、污水井完好率98%
10 排水管、明、暗沟完好率98%
11 照明灯、庭院灯完好率100%
12 消费设施、设备完好率100%
13 红外监控设施设备完好率100%
14 维修项目质量合格率100%
15 维修服务回访率100%
16 投诉处理率100%
17 业主对物业公司的满意率95%以上
三、管理服务机构：
本着简洁、实用、高效、降低消耗的原则，采取一人多岗，以职定责的办法，预计设置16名员工。
1、运行机制：
按照广安市政府的物业管理精神、遵循市场规律、建立奖惩激励机制，促进长城小区达到健康小区；和谐小区；森林小区；宜居小区；魅力小区；幸福小区。
2、组织结构图：
总经理
副经理
物业管理部
综合行政部
财务部
保安主管保洁主管绿化主管水电主管培训主管会
计
出 纳
综合行政人事主管
商业主管出 纳
3、岗位配置及职责：
序号 岗位 人数 主要职责
1 经理 1 在公司的领导下，全面负责经营管理，处理接收业主投诉、建议、人事、后勤、物管费收取
2 副经理 1 在公司及经理的领导下，配合经理负责小区管理，并处理接收业主投诉、建议、人事、后勤、物管费收取，对小区员工工作内容作具体安排及监督
3 楼管员 1 楼管员负责楼宇管理、解决问题、帮助业主解决问题等
4 保安人员 6 负责门卫、值岗、巡逻、车辆出入、停泊管理、小区治安维护、外来人员进出登记、 大宗物品、函件投递登记、交接班记录、消防管理等。两个大门12小时工作制。
5 保洁人员 5
6 绿化人员 1 负责小区绿化养护、修至整形、施肥、杀虫、浇水、名贵花木的重点养护
7
水电维修人员
1
负责小区公共设备电梯及水电的维护、养护、维修；上门对业主水、电、网络安装维护的有偿维护
员工15人招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司成都蜀信物业公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训，培训率100%
四、运作初步方案：
物业管理服务是一项涉及面广，长期连续繁琐的工作过程，按专业项目可分为物业维修、安全管理、专项服务、服务沟通等。我们初步拟定从以下方面入手。
（一）宜居小区（规范管理、健全档案）
没有规矩，不成方圆。我公司将按照本公司质量标准要求，对小区实行专业化、规范化管理。规范物业工作人、业主、社区行为、企业管理行为等共建安全、轻松、文明、舒适宜人的居住环境，并建立健全下列制度进行物业规范。
1、小区建立公示栏，内容为物业公司简介、物业服务承诺、物业收费项目和收费标准、业主权利和义务、入住须知、装修管理规定、无偿服务和有偿服务项目等。让业主明白消费，充分享受。
2、公共制度包括：消防管理公约、业主公约、配电设施设备保养规定、车辆管理规定、业主投诉和处理规定、员工着装和行为规范制度、员工培训和奖惩制度等。
3、岗位职责包括：小区物管处、维修工程部、保安安全守护、保洁工作、绿化工作等职责。
4、工作考核标准包括：管理处经理、各岗位员工考核标准、消防质量、交通管理、给排水、电路管网设备维修质量标准考核等。
与此同时，把建设及经营服务小区活动中形成的全部文件和资料，业主档案等分别进行整理，建立健全小区物业服务档案，为了小区住宅楼及公用设施的使用、维修、改建和各项服务工作提供有效的指引和服务。
（二）森林小区(保洁、绿化管理)
1、保洁、绿化方式
齐抓共管，全员保洁。在小区物管处，上至经理，下至各操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化元，保安不仅要负责治安维护和车辆管理，还将承担起小区环境卫生的维护监督
工作。
2.、专业养护，以“四有”促管理。做到有专业管理，由保洁员、绿化工组成卫生绿化小组负责管理，有专业队伍，保洁员和绿化员要经过培训，层层落实责任；有文明奖惩措施，若有失职行为，相关责任人扣发薪金直至辞退；有严格有效的保洁，绿化制度和标准作业方式。
3.、服务运作。各楼道每日清扫一次以上，每周拖地两次，清除垃圾，保持洁净。公共区域，路面实现8小时以上保洁，无杂物、无垃圾、道路洁净。公共、公用门窗、通道每周清洗、擦拭一次以上。绿化带无杂物、垃圾等。生活垃圾每天收集两次以上，并运至垃圾站，保持整个小区环境洁净。乔木每周巡查两次以上，及时并适应季节修剪枯枝、病虫枝、整理花木形状，及时修剪，保持旺盛长势。名贵树种悬挂标识牌，绿离花球重点养护。草坪及时修剪，春季不长于10厘米，夏季不长于15厘米。杂草随时拔出，定期浇水，真正做到四季常青，鸟语花香。
对卫生、绿化死角，管理处通过定整治地段，定整改时间，定整改责任人和定检查负责人，彻底清除，做到五无乱，即：无乱张贴、无乱涂写、无乱排水、无乱对方、无乱竖广告牌。对入住户的装修垃圾，实现地点堆放，及时清运，始终保持洁净环境。
（三）和谐小区（治安、消防、车辆管理）
公司聘任培训合格人员组成的专业保安队伍对小区实行统一管理。
1、小区内简历以24小时定岗执勤，监控和巡查想结合的治安防
范体系，做到无盲区、不失控。小区外加强与公安部门、友邻小区联系，形成联防保安网络。
2、简历区域消防责任制，与各位业主签订消防安全责任书，直接消防责任到人到户，让小区消防工作成为大家共同的责任，户户防范，人人消防，使火灾事故隐患为零。
3、加强对业主进行安全。消防知识等方面的宣传，提高业主防范意识和应急能力。
4、公司组织一支应急队伍，24小时处于待命状态，其主要任务：一是加强小区安全，消防检查，适应和运用应急方案；二是负责人员培训、演练；三是处理突发事件。
5、严格执行有关车辆管理制度的规定，加强车辆进出、停放管理，保持道路通畅、卫生、停放规范。
（四)幸福小区（物业维修养护）。
完善物业维修养护，使物业的功能得到充分发挥，我们将针对物业的特点制定出物业维修保养实施方案。
1、特定物业养护计划方案包括：
一、消防系统的定期维护；二、日常维修计划；
三、电力系统年度维修计划；四、照明系统年度维修计划；
五、给排水系统年度维修计划；六、公共设施维修项目表；
七、房屋主体维修项目表；八、公共设施维
护检查表；
九、公用上下水管道维护检查表等。
2、加强房屋日常使用的监管。管理处经理负责监管业主装修行为及日常使用，对装修户每日至少巡视两次，对顶层式装修不少于三次，并做好巡视记录，在业主日常使用过程中，物管员每天巡视一次。通过进行监管，杜绝违章装修和违章搭建现象。（附：《装修安全责任书》、《装饰装修承诺书》。）
3、专项维修基金。现在很多业主购房时未交专项维修金，建设方保修期后，一旦公共、公用管线、设备、设施、道路、给排水系统出了故障，没有这笔资金进行维修，针对这个现实，一般采用两种办法：（1）参照建设部（1998）213号《住房公用部位设施维修基金管理办法》和广安市政府相关文件，筹集专项维修基金。开发单位售房款中提取一部分，业主按面积一次性交纳一部分专项存储，利息用于补充专项基金。
维修金使用的审批权在业主委员会，物业公司将需维修的项目和预算报业主委员会审查同意后实施，保证专款专用。
（2）本着“谁受益、谁支付”的原则，单元共用部位的设施、管线出了问题，由该单元业主或物业使用人出资，公用部位出了问题，由全体业主或使用人共同出资。均由物业公司报业主委员会审批后，进行公告，筹资到位后由物业公司或专营公司实施维修。
五、健康小区（套餐服务）
我们将秉承以“业主为中心，优质服务，合理收费”的经营方针，通过提供各种舒适的服务项目组成套餐，为不同业主提供无偿服务和
有偿服务。
（一）无偿服务：代订牛奶、有线电视开通、电话开户、代办代收报刊杂志、信函包裹、介绍保姆等
（二）有偿服务：家庭保洁、钟点家政服务、疏通室内下水道、清洗抽油烟机、木地板打蜡、维修水、电管线、插座、开关等。有偿服务价格面议。
六、畅通小区（沟通服务）
1、建立以业主为服务中心为主导的服务反应系统，根据业主需求信息协调，调度各部门和作业面的日常服务工作，设立业主信息档案，反馈处理业主的意见和需求。每月暗器对业主的回访结果进行分析，调整工作思路。实现首问责任制，第一个接到业主投诉的员工，为解决和满足业主需求的第一负责人，认真对待每一个合理要求，用优质、周到的服务让大家满意。
2、推行物业管理服务报告制，每年将财务收支、公用水电使用、工程维护、投诉处理、重事务、工作改进项目等全方位进行公开，让全体业主、使用人监督。征求各方意见和建议，加强相互沟通，以赢得住户的高度信赖，共创美好家园。
七．魅力小区（创新服务）
物业服务创新举措
序
号
时间创新服务举措内容
1 1月份春节前期送福字、对联、日历等
2 2月份春节假期：琴、棋、书、画、体育比赛
3 3月份1、三月踏青旅游活动
2、植树节活动
4 4月份清明节前期的防火防灾安全教育、资料宣讲教育
5 5月份1、五一劳动实践活动
2、业主对优秀员工评选活动
3、母亲节活动
6 6月份1、六一爱心儿童绘画活动
2、端午节送粽子
3、高考、中考服务活动
4、父亲节活动
7 7月份1、七一党员过组织生活，学习党的精
2、革命教育电影
3、和谐家庭、文明家庭教育电影、
8 8月份八一服役军人、退伍军人活动
9 9月份1、中秋节送月饼；
2、中举初中、高中、大学祝贺
10 10月份国庆爱国主义教育活动
11 11月份冬日篝火晚会
12 12月份喜迎新年元旦活动
13 其他服
务
1、团购服务
2、小区医务室
3、业主就业服务
4、夏日歌舞娱乐活动
5、紧急突发事件的处理
6、业主与服务商家联系服务
7、业主入住小区周年纪念活动
8、国家、政府规定的活动或会议
宗旨：创新服务给业主、给员工、给社会带来惊喜与方便，丰富小区文化建设、提高生活品质、促进小区和谐生活氛围、推进开发商房屋的市场口碑，提高物业服务水平、加大小区增值步伐。“业主、员工、公司一家人一家亲”。
八、介入管理：（本小区属前期物业管理服务）
1、如接受物业委托：公司物业管理经理组织员工成立接管小组，进行物业验收接管，步骤是：
（1）对物业接管验收；实体现场接管；
（2）竣工图、管网线路网、物业施工图、平面图等的接管；
（3）签订物业委托合同
2、入住管理
（1）接管物业即向住户发放入住通知；
（2）办理入住（即入驻物业十日内）；
（3）开发商或建设方主体将住户钥匙交给物业公司，由物业公司和住户签订入住手续、装饰装修手续后由物业公司将钥匙发放到入住户，避免物业公司和住户之间的纠纷。（详见广安市星心物业公司《小区住户入住管理规定》）
（4）如不属于开发商或建设方的物业保修期内的公用设施设备的维修养护，小修1小时内；急修2小时内；中修不超过24小时；大修100小时内作具体答复。
九、人员配置及费用预算:
广安市长城小区人员配置及费用预算表
序号项目单位费用标准
（元）
年合计金额
（元）物业服务人员作战职责及费用用途
1 物业部经理工资1人2000 24000 全面负责经营管理，处理接收业主投诉、建议、人
事、后勤、物业管理费收取
2 物业部副经理工资1人1500 18000 协助经理工作，处理接收业主投诉、建议、人事、
后勤、物管费收取
3 安全护卫工资1人1000 72000 24小时治安维护、进出登记、车辆管理
4 保洁员工资6人800 48000 公共区域卫生保洁
5 楼管员5人1000 12000 楼宇管理、调解问题、帮助业主解决问题等
6 水电工工资1人1200 14400 小区公共设备电梯及水电的维护、保养、维修
7 绿化人员工资1人800 9600 绿化养护、修枝整形、施肥、杀虫、浇水、名贵花
木养护
8 安全护卫服装1人500 3000 春、夏、秋、冬统一着装
9 保洁员服装6套300 1500 春、夏、秋、冬统一着装
10 水电工服装5套200 400 春、夏、秋、冬统一着装
11 绿化人员服装1套50 600 春、夏、秋、冬统一着装
12 安全护卫警用具1套300 1500 普通警用具、雨衣、棉大衣、电扇、烤火炉
13 对讲机5套350 1400 安全护卫员报警联系等
14 保洁员用具4台100 600 扫帚、托帕、簸箕、水桶、毛巾、毛刷等
15 绿化人员用具5套500 500 刀、剪、钳、喷雾器、手持电锯、割草机等
16 垃圾清运车1套200 200 购三轮车运送垃圾至垃圾站
17 电话1辆60 180 业主报警等联系、各部门联系
18 办公费3台200 2400 公示、宣传、文告、通知、打印机等
19 绿化养护费200 2400 化肥、农药等
20 公共区域水电费300 3600 庭院灯、过道灯、车库灯、花木浇水等
21 物管水电费100 1200 值班用水电、保洁用水等
22 小型维修费300 3600 公用设施、设备小型维修、更换灯泡、广布线路、
池塘排污起淤
23 员工保险费15人100 18000 员工的意外保险、一般疾病保险费用
24 创新服务10次1000 12000 组织业主、员工和谐社会活动等
25 法定税收8% 18108 按产权面积多层：37653平方米Ⅹ0.60元/平方米/
月Ⅹ12月Ⅹ90%的收费率=243991.44元
26 合计269188元
27 269188-243991.44=26196.56 亏损26196.56
备注：
1、公司利润和前期物管的不足费用来自于开发商（商业广告、停车费，为业主特约服务等
项目创收）。
2、房屋装修收的监管费、垃圾清运费产生一点利润来弥补亏损。
前期物业管理承包合同
甲方：
乙方：物业管理服务有限责任公司
经商议，甲方将开放的长城小区的前期物业管理承包给乙方，为了明确双方权利，防止纠纷，特制定以下合同内容：
一、物业管理的职责范围：
乙方负责甲方在广安城南修建的市政府住宿院的前期物业管理全部承包给乙方，具体负责小区的秩序维护（安全保卫），清洁卫生、绿化、亮化。、水电通畅、车辆停放、商业开发等。
二、质量标准：
1、安全保卫：进出人员、财务，实行凭我公司指定的出入证或录制的档案、设制的进出问机、卡进出。若有财务被盗，经登记公安机关定性以后，由乙方赔偿。
2、清洁卫生达到星级标准，无杂物、痰迹、烟头、无蜘蛛网，每天至少清扫一次重点部门，每周清洗一次。
3、绿化达到常绿，无杂物、无粪便、无死树、无病虫树。
4、亮化达到无一盏灯超过三天不亮。
5、水电达到常年通畅，出现故障十分钟内公司抢修人员赶到现场修复。
6、车辆进出放凭卡，做到一卡一车，停放有序，进入小区无故被人损伤，又未落实到他人赔偿，乙方适当赔偿。
7、乙方开发小区的商业，使用公共场地，在不影响道行和小区
美观由乙方独家进行场地、设施的商业开发、租赁，甲方不得以其他任何形式承包给他人，更不得收取任何费用。
总之，达到业主安全保障，人员、财务，车辆进出有序，清洁达星级，环境优美，业主和谐，人人心情舒畅的高度品质小区。
三、收费标准：
1、业主按购房面积每月交物业管理费0.6元/平方米（用于清洁、保安、水电、绿化、管理人员工资、设备设施的维护、更换办公设备、保安服装够及花草养护所需肥料、农药的购买公用场地的水电费等）。为了便于管理，第一年入住业主比较少，前期预收一年。若业主改变房屋性质开展商业营运，由业主向物管公司中请批准籍贯部门办理合法手续，物管费收取管理1.00/平方米?月。
2、业主装修房屋交保证金2000元/户。保证该户装修房屋不乱打结构，不变动共用部分的水、电、气等固定设施，室外不乱装饰，不乱安防护栏等；擅自变动一处扣保证金200—1000元，严重的交执法机关处理。业主入住一年后退还。
3、业主一次性交纳该户装饰人员培训、财务运送产生的重复垃圾的清洁费、财物运送监管人员工资、室内外装饰监督人员工资等2元/平方米。
4、业主一次性交装饰垃圾清运处理费3.00元/平方米（由业主将垃圾从室内运送到乙方指定的位置，再由物管运到城外的垃圾处理厂）。
5、车辆进出实行每次出去交纳清洁费、电费、看管费：货车10元/次，小客车5元/次，小轿车3元/次，摩托车1元/次，自行
车0.5元/次，人力车0.5元/次，过夜费收一倍，业主车辆实行每月交纳折半收取。
四、甲方提供物业管理房约800平方米，用于管理公司办公、保安执勤、员工住宿、职工食堂、保管室、业主活动室；提供办公桌、电脑、警具、电子监控、电动门、道闸门等。
五、合同签订后，甲方将房屋的钥匙交给乙方，乙方凭甲方的缴费清单或接房通知，物管公司办理物管手续，乙方再发放房屋钥匙，并与业主签订详细的物管合同。同时物管全面替甲方交办的工作，从物管进驻，接替房屋钥匙，实行物业管理时，计算物管费，甲方应将电梯、倒闸、监控、电动门、绿化、水电等售后服务内容和联系人交给乙方。并当面验货移交。
六、合同有效期：合同暂定三年，待业主委员会成立后本合同自动失效。
七、违约：任何一方违约，由违约方向守约方交违约金壹拾万元人民币。
八、本合同一式两份，双方签字、盖章有效，具有同等法律效力，各执一份。
附：物业公司全套基本资料
甲方（签字盖章）：乙方（签字盖章）：年月日年月日
贵人国际紫荆城一期前期 物业管理方案 一、项目概况 该项目位于平顶山市中心路与南环路交叉口西北角，东临市鹤林鹏商贸，西临市国安局，南至南环路，北至工商银行。项目占地面积9017平方米，建筑占地面积1975.58平方米，绿化面积3606.8平方米，总建筑面积56096.42平方米，其中住宅面积36238.44平方米，商业面积8946.88平方米，地下建筑面积10911.1平方米，内设物业管理用房70平方米。 二、物业管理内容 1、前期工作 2、物业管理行政工作 3、物业接受移交工作 4、财务管理 5、物业机电工程部协调事项 6、对外联系 7、小区保卫保洁工作 8、工程进度 三、具体实施方案 方案之一：前期工作篇
1、工作目的 （1）对项目的全方位了解和认识 （2）早期介入入伙前物业管理工作 （3）为各岗位启动做前期调研、统筹、安排工作2、运作程序 （1）项目熟悉 （2）各种图纸收集，并进行图纸档案管理系统（3）工地门禁管理 （4）售楼处各项服务措施 （5）物业管理各项收费标准咨询、市调、估算（6）物业管理费用测算 （7）物业管理前期文件准备（此项分为三类） A.临时管理合同 B.前期物业管理合同 C.装修管理规定 （8）工程跟进 3、实际操作 （1）进行例会制、时间制、内容制、责任制 （2）制定工作小结、工作总结 方案之二：物业管理行政工作篇 1、工作目的 （1）完善行政工作管理制度
（2）提高行政工作质量 2、运作程序 （3）成立项目处，设立各级管理机构及各岗位 （4）草拟各级管理员工岗位职责 （5）制定物业管理处员工手册 （6）落实物业管理用房 （7）落实购置日常办公设备及工具 （8）确立人员招聘计划 （9）对管理处管理层进行招聘及岗前培训 （10）对管理处操作曾进行招聘及岗前培训 员工工装订制 （11）草拟各部门规章制度 （12）草拟小区公共管理制度 （13）定制《业主手册》《房屋使用说明书》等对外颁发文件3、实际操作 （1）形成共建操作流程 （2）层层审核，责任到人 （3）制定工作小结、工作总结
物业服务方案 根据“招远华盈尚景小区”的设计特点，现拟出“华盈尚景小区”物业管理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“华盈尚景小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。 一、招远华盈尚景小区概况 华盈尚景小区位于金城路435号、项目总占地面积36万㎡，总建筑面积60万㎡，住宅户数4800余户，远市华盈尚景小区1.1期和2.1期项目位于招远市梦芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面积10.1759万平方米，总建筑面积20.373202万平方米，房屋总套数1314套。绿地面积35615.65平方米。交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。 二、公司接管后服务标准 根据招远华盈尚景小区实况，我司确定华盈尚景小区为高档管理。其服务标准如下参照山东省住宅小区五星级物业服务标准： 1 五星级 1.1 硬件设施要求 1.1.1 小区内地面停车位数量不少于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/3户。 1.1.2 住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。 1.1.3 小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。 1.1.4 新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。 1.1.5 住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。 1.2 综合管理服务 1.2.1 业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。 1.2.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 1.2.3 客户服务场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。 1.2.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修服务15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制
度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子
小区物业管理服务整体服务方案 xx小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： 1、管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1.1服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在xx东苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使xx成为“人性”得以充分张扬的空间。 1.1.1 对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1.1.1.1管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 1.1.1.2不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 1.1.2 引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 1.1. 2.1多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 1.1. 2.2主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 1.1. 2.3关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 1.1. 2.4为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。 1.2 管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。 业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。
裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩
戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
物业服务方案创新 物业服务方案 松原卓宇物业管理有限公司 物 业 服 务 方 案 2015年8月 1 物业服务方案 第一部分管理目标及整体设想 针对润阳国际小区的实际情况，我们确立其物业管理的目标定位和整体设想。 我们对润阳国际的管理目标: 1、运用持续发展的战略，确保“润阳国际”物业的保值与升值。 2、人性化的管理方针铺架与住户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高“润阳国际”管理服务的信誉。 3、结合“润阳国际”的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本， 全心全意为住户服务。 4、采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。 一种模式
在“润阳国际”的管理工作中，将根据物业的实际特点采用有效的模式，创造“管理由你评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好的满足住户的需求。 管理体制是:企业化、专业化、一体化 管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务住户、打造管理精品追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益 两项目标 1. 在“润阳国际”小区开盘之日起一年内，打造一支“专业、规范、高效、机动”的物业 管理队伍。 2. 在“润阳国际”首批业主入住之日起一年内，达到“松原市优秀物业管理住宅小区”、三 年内达到“吉林省物业管理优秀小区”的管理标准，第四年要达到“吉林省示范小区” 物业管理的标准，第五年达到“全国物业管理优秀小区”的管理标准。打造并树立起独 树一帜的品牌物业形象 三个重点 1. 完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务定位和理念，奉行“以人为本，住户至上”的原则和务实周到的工作理念，为住户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合与管理服务之中，与住户建立良好的服务关系。同时以周、月、季、结合不定期走访沟通的方式及时了解住户的意见与需求，在不断完
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理
小区物业工程部管理具体实施方案 一、工程人员服务礼仪规范 工程人员服务礼仪规范提要：住户维修是物业工程部日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 从事物业工程维修和保养的技术人员与一般的维修工人有很大的不同。一般的维修工人只要掌握一定的维修技术和有一定的工作经验,能够及时排除故障或保证设备正常运行就可以了;但是,从事物业管理工作的工程维修技术人员除了要有一定要求的技术外,还必须掌握一定的客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能保证维修工作的顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 （一）工程部住户维修工作的基本要求 1. 住户维修的时限性 为保证业户的正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉的情况,工程部应立即安排人员进行检查和维修并在最短的时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修"派工单"後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超过20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後24小时内完成。 2. 住户维修的规范化 住户维修的规范包括两个方面的内容:一是住户维修流程的规范;二是维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范。住户维修流程的规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等环节环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行"流程"的基础上完善管理,提高效率。维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范是指维修工进入住户区域後的言行举止应按照管理处对客服务统一的礼仪规范去做。除特殊情况外,工程维修人员一般不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务的设备,如电话等。除非检查维修工作确有必要,工程维修人员一般不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。 3.住户维修服务礼仪规范 （1）进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入有关单元後,方可进入。如果是业户要求的维修或施工,我方人员可以先询问:"我们根据安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?" 如得到否定回答,我方人员应先退场,通过物业管理处进一步联系後再作跟进。 （2）进门後要主动向业户说明来意。我方人员可以说:"先生/小姐,我们是管理处的,您们有人刚打来报修...。" 如对方就是报修人,我方人员可以接着说:"先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。" (3)我方维修员工在维修时,除非需要业户的配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。
xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；
小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初，属于股份，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图： 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，
本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。 概括地说，本公司的运行机制包括以下容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣 誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓，在规企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。 公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户 入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的 声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住户、 临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们 感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一纸，都不充许浪费，
1 / 6 新小区物业管理合同范本3篇 委托方：________业主管理委员会房地产开发公司 受委托方：_______物业管理公司 根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_____实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：_____市_____区_____路____号;占地面积：____平方米;建筑面积：____平方米;其中住宅_____平方米;物业类型： _____。 第二条委托管理事项 1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。 4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。 5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6.交通、车辆行驶及停泊。 7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。 8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料; 10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条合同期限 2 / 6 本合同期限为_____年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。 第四条甲方的权利和义务 1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告; 2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同; 3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施; 4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用 房_____平方米，由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。 5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房 ____平方米，由乙方按下列第_____项使用：无偿使用。 按每月每平方米建筑面积_____元的标准租用。 6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有
2020年小区物业管理工作实施方案 物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著。下面是xxxx整理的一些关于20xx年小区物业管理工作实施方案，供您参阅。20xx年小区物业管理工作实施方案范文1 1、服务结构 本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 2管理机构设置及人员配置 经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。 3物业服务的内容和标准 3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。 保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道 1、公共绿地1次/天清理 2、硬化地面1次/天清扫 3、主次干道1次/天清扫 4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭 5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理 二、房屋共用部位 1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫 2、楼道玻璃(不含封闭式玻璃)一次/天拖扫 3、楼梯扶手2次/周擦拭 4、公共活动场所一次/天清扫 5、积水、积雪及时清扫 6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭 7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。 三、来及处理与收集 1、合理设置垃圾桶、果壳箱。 2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。 3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。 4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。秩序服务内容和标准 1、小区出入口24小时站岗执勤 2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次;