房地产企业经济合同涉税风险管控与税收规划
----财务人员自身风险规避技巧
课程大纲
【课程背景及培训必要性】
2013年两会期间国务院提出了机构职能转变十大举措：1.减少和下放投资审批事项；
2.减少和下放生产经营活动审批事项；
3.减少资质资格许可和认定；4。减少专项转移支付和收费；5.减少部门职责交叉和分散；6.改革工商登记制度；7.改革社会组织管理制度；
8.改善和加强宏观管理；9.加强基础性制度建设；10.加强依法行政。这对于企业来说有什么利好消息？企业认缴资本的工商登记改革后相应的税收政策怎样变化？社会组织管理制度除去了行业主管部门审批这样一个行政监管，给我们企业留下了怎样的空间？税收上有什么可以操作的空间呢？
对于企业的财务总监或总经理来说，不可能对国家税务总局每一个文件都研究学习，怎样能够通过报表的形式动态掌握企业的涉税情况及涉税风险情况？怎样知道企业是否进行了合理避税？并取得怎样的业绩，同时了解企业的涉税风险大小，这些是每个企业家都必须掌握的信息。
本课程就是通过运用管理学的理论，用报表的语言，来规范企业的税收管理，规避企业的税务风险，进而开展合理避税，达到风险可控，节税有制的目标。同时介绍大量案例，从企业设立到企业融资、采购材料、运营、销售产品等环节进行分析，通过案例让企业老板了解其中的涉税风险节点及税收筹划的关键节点。从而实现更好地控制企业涉税风险及合理规避税收负担这样一个目标。
经济合同是企业从事经营活动的前提，合同一经签订、备案，必须按规定条款执行，必将产生不可逆转的纳税义务。合同是纳税义务确认的载体，负责起草合同的律师或企业相关部门往往不清楚税法是如何规定的。由于纳税申报人员对合同涉税条款关注甚少，延迟纳税的现象时有发生。税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，如果不在合同签订的环节进行相应的事前审核和税务安排，通常会给开发商带来重大税收和经济损失。
本课程就是在宏观上打压房地产、控制房价增长过快这样一个背景下，试图更深入、更准确地把握房地产企业相关税收政策焦点问题，通过合同的签订来规避涉税风险，实现企业价值增值这样一个目标。
与此同时，建立“四道防火墙”来确保纳税人企业财务人员的自身涉税刑罚风险。更为期待的是，帮助财税人员建立相应的激励机制，运用政策为企业节税，并促成股东支付相应的物质与精神激励。本课程主要帮您解决以下问题：
1.为什么我们的企业会被稽查？
2.税务机关要求我们企业自查，什么样的自查税务机关才能满意？
3.我们企业哪些涉税合同可能会存在问题？我们企业有哪些税收政策执行的不到位
4.只有财务人员才能触犯涉税犯罪，遭受刑罚处罚吗？
5.“四道防火墙”到底是什么？怎样帮助财务人员规避自身涉税风险？
6.税收筹划搞了这么多年？为企业节税与财务人员有关系吗？老板为什么不给你奖
励？
7.我们的新发票管理法、刑法修正案（七）（八）、资产损失管理办法等等法规到底
有什么新含义？
8.怎样说服总经理或股东建立税收筹划激励机制，让股东心情愉快地拿出钱来激励相
关人员？
【培训收益】：
1.帮助您准确分析和认清企业所面临的2013年税收征管和税务稽查形势；
2．帮助您厘清相关刑法对财税人员自身涉税风险节点的确认及规避；
3．哪些合同签订存在涉税隐患？
4．帮助您从管理的角度来监控自己企业的涉税风险，用四道防火墙来屏蔽相应的风险；
5.财务总监等管理者实现用报表来监控企业涉税风险；
6.财务总监等管理者可以建立合理避税的激励机制并激励企业财税人员做好本职工作，实现赏罚分明的激励效果。
7.关注并了解企业的经营全过程中的涉税风险节点及筹划节点，注意每个决策之前对涉税风险的分析。
【课程特点】：
课程不仅关注即时税务机关的稽查重点，帮助您分析你单位的税务风险短板，更重要的是运用大量案例来说明帮助您正确安排企业合同的签订。
【培训特色】“讲解与讨论”结合；“案例与政策”对比；
“操作与技能”衔接；“提问与答疑”互动。
【适合人员】
财务总监、财务部长、财务经理、税务总监、税务经理、财务主管、办税人员等。【课程时间】2013年
2天12小时，每天6小时，第一天下午，留出半小时答疑。
【授课地点】
报名电话：
传真：
联系人：
主办单位：
【课程大纲】：
引言：
案例1.【某金融街控股公司简单错误造成巨额损失，财务总监被辞的背后原因分析】
（1）拥有税务经理把关为什么会犯这么低级的错误？（2）税务总局与财政部每年都下发1000个文件怎么处理？财务总监分身乏术又怎么监控？（3）公司管理者怎么监控企业纳税情况及是否存在涉税风险？
案例2.【巨额违约金支付的风险到底由谁来承担？】
（1）合同法下的违约金双倍返还的背后到底隐藏着什么样的交易？
（2）这种做法是税收规划吗？避税合理吗？
（3）这种风险到底是总经理承担，还是财务总监来承担？还是另有其人？深度解析刑罚修正案七。
（4）企业购入奇花异草、奇石、古懂特别是假古懂的涉税风险点在哪里？怎样管控？
案例3.【财务总监首要的服务对象就是老板，然而给老板个人所得税筹划失误了怎么办？】对于这种风险应如何规避？
发生了这样的问题怎样处理？
案例4：认缴资本制度的税收政策调整？
新的社会组织登记制度改革给企业税收筹划留下了怎样的空间？
第一讲，企业税务风险与风险管控
一、企业税务风险的内容及形式
1企业涉税风险的内涵
2企业涉税风险的具体表现形式
二、企业涉税风险产生的原因探析
1企业涉税风险的内在根源
1.1企业税务管理缺乏相应的岗位及职能定位
案例4：【老板决策带来的风险】
案例5：【合同签订过程中的税务风险】
案例6：【招待局长的费用的税务风险】
案例7：【新政策不懂造成的税务风险】
案例8：【财务人员故意犯错造成的税务风险】
案例9：【财务人员发现错误不纠正的税务风险】
结论：1.领导决策；2.合同签订；3.会计处理；4.信息不对称;5、缺乏有效监控、6、缺乏激励机制都会造成企业涉税风险
1.2企业涉税风险预警和内部控制机制不健全
（1）缺乏对涉税风险的认知
风险到底有什么的危害程度，刑罚、罚金？
案例10：【坚决不缴税案】给我们的启示？
案例11：【两次行政处罚案】对刑法刑事处理的理解？
（2）税收遵从成本的管理缺位
（3）尚未建立起涉税风险预警体系
（4）缺乏定期检查和评估制度
2企业涉税风险的外部诱因
2.1税收制度设计存在不合理和不完善之处，诱发税务风险的产生
2.2税收征管方式上的不适宜做法使税务风险的出现成为可能
2.3税务机关税务稽查的局限性增加了税务风险出现的概率
（1）稽查指令性计划与指导性计划
（2）稽查检查面低
（3）选案过程抓大放小
三、企业税务风险的相关测定
1税收检查率与企业罚款率的关系
1.1滞纳税款时间对偷税罚款倍数的影响
1.2检查概率对偷税罚款倍数影响
2税收检查率与企业套利空间的分析
3企业内部税务风险控制指标体系建立
3.1持续经营假设下的纳税监控体系
3.2准确纳税假设下的纳税监控体系
3.3纳税评估指标项下的纳税监控体系
四、企业税务风险的规避与控制
1企业税务风险的规避
1.1转移涉税风险的管理模式（哪些可以通过技术进行处理，哪些风险是不可以规避？不同模式下的比较）
1.2自我管理的涉税风险管理模式
1.3自我管理与外包相结合的管理模式
2企业税务风险的控制
2.1以税务风险预警的标准结合总经理的风险偏好确定预警标准
2.2最大风险承担能力监测
【案例12】【一个会计人员的两套账掌控的涉税风险分析】
2.3内控机制的建立与涉税风险
案例1.买一赠一的内控安排与涉税风险分析
案例2.房开企业取得发票与内控机制的涉税风险分析
结论：涉税风险要用制度进行控制1.建立控制体系2.建立适当的内控机制3.建立有效的内控机制？
第二讲企业税收规划与制度创新
一、企业税收规划的内涵：
案例13【最简单的税收规划方案介绍】给我们的启示？
1.很简单，但跟我财务人员有关系吗？
2.既然没有关系，一旦失败发生危险又何苦？
二、企业税收规划的方式
1．自我管理
【案例14】【为老板儿子留学进行的税收规划】
2．聘请税务顾问
【案例15】如何规避刑罚风险？
三、企业税收规划的制度缺陷
1缺乏激励机制
2缺乏考核基础
案例16【某国有银行财务总监拒绝退回多缴税款】
四、企业税收规划的制度创新
1．设立机构、明确职能、定岗定员
2．建立全面预算的考核机制
3．与外部专家结合进行税收规划
4.建立信息搜集与使用监控体系
5．加强激励机制建设。
案例17：某企业集团的考核制度。第94页
第三讲合同签订与税收的关系
一、规避招商引资过程中的无效合同条款
二、避免合同语句歧义
三、合同要素与税法要素的关系（包括各个税种）
四、包税条款的法律效力与涉税风险规避
第四讲、合同管理与涉税风险控制、税收规划
一、投资设立阶段合同风险及规划（章程协议）
1.投资者身份的选择（母子、母分、境内境外、合伙、自然人）、总分机构最新政策解读及税收规划
2.股权转让所得与持有收益的涉税差异
3.出资方式（货币、非货币）与出资不到位的涉税风险
4.抽逃出资的认定：法律后果与涉税风险
5.债权债务分红（国税函[2008]267号）
6.收购100%股权风险
7.股权转让、合并分立风险
8.企业架构与土增税的税收规划与涉税风险管
二、拿地合同中的涉税风险控制与税收规划
1.招拍挂
2.拆迁补偿（货币/实物）
3.购买股权
4.取得在建项目
5.土地出让金返还条款【一级代开的收入处理】
6.标的物交割时间条款
7.土地使用权受让合同签订合同主体涉税条款
8.拆迁补偿政策解读
三、前期设计合同涉税风险及税收规划
1.户型设计与土增税
2.勘察设计监理合同
3.前期工程中的税收筹划空间
四、施工阶段七大合同涉税风险及税收规划
1.大包（供货方安装）
2.甲供与甲控争议
3.总包分包
4.装修、安装、绿化
5.违约金条款
6.承担对方税收如何处理
7.票据结算
8.不同的货物供应商提供材料的账务处理
五、材料采购合同涉税条款
1.发票取得时间（完工前、完工后）
2.房地产企业装修，承包方清包
3.房地产企业自购料税前扣除争议
4.采购材料无法取得发票的处理
5.瑕疵发票成本列支处理
6.设备合同涉税条款
六、完工验收与竣工结算涉税风险分析
1.备案时间的选择
2.完工条件决定计税成本
3.物业自营过程中的税收
（1）自用
（2）资产转移与公司分立
（3）酒店委托经营管理合同
4.租赁合同（不等额租金、无租、免租）
（1）出租房屋包税的处理
（2）先装修后出租还是先出租后装修
（3）转租的涉税
（4）分解租金、收取押金
七、销售合同的税收风险及规划
1.销售与装修分离如何操作
2.付款方式与纳税义务
3.促销方式中的税收
4.代收款项
5.地下室、车位/库（地上车库、地下车库、人防车库）车位转让合同
6.违约金条款
7.代理销售合同、销售策划合同
8.销售房屋面积违约涉税条款
9.广告宣传合同、佣金涉税条款
10.订金、定金、诚意金、VIP会员费涉税条款
11.售后回租/售后回购涉税条款
12.销售房屋免3年物业管理费涉税条款
八、融资合同涉税分析
1.无息借贷
2.无息借贷的变通方式
3.担保
4.统借统还与委托贷款
5.关联方借款
6.个人借款
九、项目投资合同——开发方式
1.代建（定向开发）
2.联合开发
（1）以土地投资（2）以货币投资
（3）收益方式（分房、固定收益、分红）（4）挂靠开发合同
（5）土地过户与票据
3.项目转让合同涉税条款规范与筹划技巧
（1）在建工程转让合同（2）完工项目转让合同
十.其它经营合同涉税条款规范与风险控制
1.与退休职工签订合同（工资薪金支付的制度）
2.利用劳务派遣合同免责条款【最新劳动法的法律风险节点是什么？】
3.产权交易与资产交易
十一、房地产企业最新税收政策
1.征管法改革与纳税人的关系问题？涉及哪些风险点？
2.房产税改革与个人理财的关系？黄金、股票、外汇和房产投资的宏观政策导向？
3.营业税改征增值税的意义及对房地产开发企业的影响？
4.租赁会计准则调整与融资租赁业务的税收与会计政策协调？
5.将要下发的几个政策文件的讨论稿学习。
【现场特别奉献】你问问题，专家答疑，来者不拒，精心回复。
房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改征与税收规划高级研修班
课程提纲
房地产开发企业在开发项目过程中存在着会计处理与所得税处理的差异，同时土地增值税扣除项目及加计扣除项目与所得税也有差异，如果准确地将会计核算内容转换为土地增值税计算相关项目而不错不仅需要技术支持，而且还要科学地进行业务处理。会计与税法的协调才是解决问题的关键。
针对不断变化的市场环境，经济增长乏力，税收收入任务变得更为艰巨。强化征管成为目前税收工作的重中之重。同时税制改革也为企业遵从税法带来困扰，涉税风险越来越考验着财税管理人员的能力和耐力。如果用一种简单有效的方式监控涉税风险成为管理者的一种追求和向往。本次课程不仅仅提供一些案例分析，更重要的是的提供一种管理手段，即用管理报表的方式来监控和管理涉税风险。同时对一些争议的问题特别是企业所得税与土地增值税差异问题进行深入分析，规避误判造成的损失与风险。
通过本课程的学习可以获得如下收益“：
1.学会用管理报表来监控和管理涉税风险；
2.学会区分所得税汇算与土地增值税清算过程中对相关成本费用的划分，避免误判造成
的损失和风险；
3.学会并掌握土地增值税清算程序、清算过程需要的资料、清算鉴证报表使用及与会计
账目数据的切入、及鉴证报告的出具；
4.在清算过程中正确把握和准确运用现存的有效的文件开展税收规划并规避风险；
5.及时解决工作中存在的问题。
引言：营业税改征增值税对房地产行业的影响
1.营业税改征增值税对房地产开发企业的影响
2.8月1日后的最重要的变化
3.租赁会计准则变化与融资租赁营业税改征增值税的税务处理
4.一些特殊问题的处理
5.甲方供料的营业税改征增值税的发票及会计处理
?
?第一节房地产开发项目结算及会计核算实务
?一、项目开发的三个阶段
?准备阶段、行政审批阶段（五证的获得）和权属初始登记阶段。此阶段税务风险分析判断。包括十余种拿地方式的税收规划。
?二、项目开发结算的四个程序
?工程预算（包括全科目介绍、预算表格设计及编制）、工程结算、竣工结算与竣工决算
?三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法
?开发成本组成内容、开发成本核算程序、成本分摊方法
?四、开发间接费用的10大内容
?五、房屋开发成本与土地开发成本的核算
?成本核算对象六原则、房屋开发成本项目核算、土地开发成本核算
?六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点
?成本对象确定原则具体应用、计税成本内容所得税与土增税处理不同点、计税成本核算的一般程序、成本分配方法及应用、预提费用及后续费用处理
?七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点
?清算项目对象的确定、开发成本内容、扣除项目分配方法
?第二节开发项目土地增值税清算实务解析
?一、土地增值税的征税对象
?二、土地增值税的预征、清算和核定征收
?预征率、及宏观政策变化后预征率的调整、国五条出台后的预征率。土地增值税清算、核定征收的条件及前提
?三、清算的两种类型
?通知清算与自行清算
?四、清算收入的范围及3步确认法
?五、清算5大扣除项目详细解析
?（一）取得土地使用权所支付的金额；
?（二）开发土地的成本、费用；
?（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
?（四）与转让房地产有关的税金；
?(五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
?六、扣除项目的5种分配方法
?七、特殊事项的土地增值税处理
?八、土地增值税项目清算的鉴证
?（一）清算前期准备（二）采集相关部门信息（发改部门、土地管理部门、规划部门、建设部门、房产管理部门）（三）企业应收集的10项资料（四）项目及财务等信息27项（五）项目清算前土增税测算（六）项目定价方法（七）清算申报表
?第三节企业所得税与土地增值税比较
?一、汇算清缴与项目清算差异
?二、应税收入差异
?三、开发成本差异
?四、开发费用差异
?五、预提费用差异及后续费用
?六、相关的清算鉴证表格的填制
?第四节企业主要税收规划方法及税收风险控制?一、土地增值税反避税政策分析及应对
?二、税收优惠政策的规划及风险分析
?三、收入的规划及风险分析
?四、开发成本及其他的税收规划及风险控制
?土增税的转移定价安排与税收风险控制
?五、企业股权转让税收规划
?六、企业合并转移不动产税收规划
?七、企业分立转移不动产税收规划
?八、用报表来监控涉税风险（管理者必用的有效方法）
?九、土增税鉴证报告的出具与税务机关鉴证结论
?第五节房地产企业常见税收问题解
答
?主讲人：朱克实博士
?朱克实，北京国家会计学院教授，北京国家会计学院
房地产行业税务技能提升高级研修班责任教授。中国
人民大学财政学专业税收实务方向博士，澳大利亚新
南威尔士大学金融学硕士。研究员级高级会计师，中
国注册税务师，中央财经大学兼职教授中税咨询高级
合伙人（负责房地产行业税收和企业所得税）。”AISINO轻松汇算”汇算清缴软件研发小组财税政策负责人。十五年税务工作经验。著名培训讲师及税收优惠政策运用实务专家，中国注册税务师协会网校注册税务师后续教育课程主讲教师，中华会计网校税收实务讲师，航天信息培训学校讲师，中华讲师网注册讲师。先后在北京、上海、天津、重庆、广西、新疆、合肥、郑州、南昌、陕西、杭州、沈阳等地培训上百场。
?发表论文：《试析“买一赠一”促销模式下的反避税管理》（90-92页）《税务研究》2014年第3期，《我国战略性新兴产业发展的政策取向分析》（1-5页）《经济问题》2014年第3期，《构建企业税务管理目标模式及对策》（《涉外税务》2008年第2期），《加强对二手房交易的税收管理》（《中国税务》2007年第7期），《企业税务风险管理审计探析》（《中国内部审计》2009年第5期），《视同销售流转税、所得税和会计处理规定的差异与协调》（《财会月刊》2010年7月上），《我国IT人才现状及培养模式探讨》（中国科技论坛2007年第5期）等二十余篇。
?参编《最新企业会计准则讲解与实务操作指南》（中国商业出版社2007年5月第1版）、《新会计大辞典》（中国商业出版社1993年3月第1版，参加了辽宁省地方税务局组织编写的纳税辅导系列丛书的编写工作，参编《资源税纳税辅导》、《营业税纳税辅导》（白山出版社1994年12月）等著作。
?专著《企业税务管理研究》，中国税务出版社2010年8月，约25万字。
?提供税收筹划的企业有：世纪金源集团、首都机场房地产建设集团、北京西都房地产公司相关四个开发项目、神华集团神晥安庆电力有限责任公司二期EPC 项目，国星集团，山特维克中国投资公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川长虹、海兰信、北大方正、京东方科技、清华同方深圳公司、清华同方香港公司、盘古优品电子商务有限责任公司、甘肃路桥建设集团、国民信托投资有限公司，欧美环境工程有限公司、三门峡惠能热电（集团）有限公司、中油国际、北京信威通信技术股份有限公司、北京大雄国际物流有限公司等企业（集团）。
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?主要讲授课程：
? 1.《房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制》
? 2.《企业重组税务处理与税收规划》
? 3.《企业税务风险管控与税收规划》
? 4.《外籍个人及境内高管个人所得税税收筹划》
?5.《房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范》
?6.《房地产企业经济合同涉税风险控制、税收规划与财务人员自身风险规避技巧》
?7.《房地产企业营改增涉税风险提前防范与应对》
?8.《房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改征与税收规划高级研修班》
?9.《房地产开发全程票据处理技巧、税务风险管控及案例分析》
?
房地产开发合同纠纷案例分析2则 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天我要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土
地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。 经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事
房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据
财务天地 经济合同是税务风险的主要载体，是合理避税的主要工具。日常经济活动中，无不涉及经济合同，而经济合同的某些条款会给企业带来重大的税收风险或税收利益。签合同的人不了解合同的税务风险，会无意识埋下税务地雷；签合同的人不了解合同的节税功能和应用技巧，会陷入“多交税、交糊涂税”的管理误区，甚至会做出错误的决策。针对此情况，根据企业实际，研究分析企业涉及的常见业务合同涉税风险。 一、买卖合同涉税处理 企业生产经营过程，购销业务离不开合同，因合同的约定条款不通直接涉及税收差异，从我公司采购、销售过程中解析涉税条款。 （一）购买的涉税处理 1.选择一般纳税人采购。一般纳税人向小规模纳税采购物资，取得普通发票不得抵扣增值税进项税额，但可以要求其在税务机关代开发票，代开发票税率为3%，但是如果向一般纳税人购买物资，便可以要求其开具增值税专用发票，一般税率为17%，取得专用发票可以抵扣17%进项税额。 2.采购合同与安装合同分别与两个公司签订。购买设备时供应商选择时，一般纳税人采用包工包设备方式建造设备，无法抵扣增值税进项税额。应将采用包工包设备方式建造设备合同，改签为设备采购合同和安装合同，且分别与两个公司签订合同。 3.购买设备价格选择。企业购置设备时，采购员往往只懂得买能满足使用功能价格便宜的，忽视了属于《财政部、国家税务总局、国家发展改革委关于公布节能节水专用设备企业所得税优惠目录和环境保护专用设备企业所得税优惠目录的通知》，应该选择即使价位略高，但是低于企业所得税价值的设备。 相反，如果是用不征税收入购买设备的，则因购买能满足使用功能价格便宜的。因为根据《财政部国家税务总局关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知》规定：企业利用自筹资金和银行贷款购置专用设备 （二）销售的涉税处理 1.以物易物合同涉税处理。以物易物条款就是我们所得税非货币性资产交换，此类合同不得约定不开发票、不付货款等无效条款。以物易物属于是同销售行为计算缴纳增值税；同时以非货币资产交易视同售后缴纳营业税。 2.视同销售涉税处理。对已列入增值税征收范围视同销售行为，如将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人、关联方销售明显低于市场价格等。要根据《增值税暂行条例>及其实施细则规定按下列顺序确定销售额： （1）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； （2）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； （3）按组成计税价格确定。 二、租赁合同涉税处理 （一）经营租赁涉税处理 1.出租宿舍给职工暂免征收房产税。依据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》财税[2000]125号规定的，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。 2.无租使用、借用房屋涉税处理。关联方无租使用、借用房屋按《征管法》规定计算缴纳营业税、房产税；非关联方按《征管法》规定的明显低于市价来征收营业税、房产税。 （二）融资租赁涉税处理 1.租赁期届满时，租赁设备的所有权归出租人所有的属于营业税的征收范围。法律依据：国家税务总局《关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》（国税函〔2000〕第514号）规定，对经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均按《营业税暂行条例》的有关规定征收营业税，不征收增值税。其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。租赁期承租方按企业所得税法规定计提折旧。 2.租赁期届满时，租赁设备的所有权转移给承租方所有的，属于分期收款销售增指数的征收范围。法律依据：国家税务总局《关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》（国税函〔2000〕第514号）规定其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；视同分期收款销售货物。 出租方应开具增值税发票给承租方作进项税抵扣。 3.售后回租涉税处理。售后回租属于销售和租赁两项业务，应分别计算各环节的应税额。 通过上述分别从购销合同、租赁合同、建筑合同经常遇到问题的分析与筹划，虽不能全面概括所有业务，但希望能够与起到一定的指导意义。通过此文让大家了解涉税处理在签订经济合同中的必要性及重要性，使财务人员事前介入经济合同的规划和签订，提出合理化涉税条款，同时使其他部门了解经济合同的涉税事项，避免在签订合同时给企业造成税收损失。 企业经济合同涉税问题浅谈 梁建利 （开滦（集团）蔚州矿业有限责任公司） 130 现代营销
【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总 房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏） 增值税 （一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动
产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项 （二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
大数据分析报告广东省高院房地产租赁合同纠纷（上） 基础数据分析根据收集的裁判文书数据显示，2013年1月1日至2015年6月30日广东省高级人民法院共审结房地产租赁纠纷案件共计384件，其中由人民法院审判并出具民事判决书的有6件，出具民事裁定书的有378件。其中2013年度审结100件，出具民事判决书3件，出具民事裁定书97件；2014年度审结214件，出具民事判决书3件，出具民事裁定书211件；2015年上半年审结70件，出具民事判决书0件，出具民事裁定书70件。 一、租赁物类型的数据分析 1、报告期内房地产租赁纠纷案件的标的物为土地的有82件; 2、租赁标的物为房屋的案件有302件，其中商铺114件；厂房53件；酒店或餐饮20件；写字楼38件；城市住房51件；农村住房14件，其他12件；
3、租赁土地的性质为国有的案件有37件，租赁房屋所在土地性质为国有的有237件；租赁土地性质为集体所有的案件有45件，租赁房屋所在土地性质为 集体的案件有65件。 数据分析广东省高级人民法院审计的房地产租赁纠纷案件中，涉及的房屋 租赁纠纷是土地租赁纠纷的两倍，而其中商铺租赁纠纷的案件占房屋租赁纠纷 案件的一半以上。从以上数据分析来看，商业风险因素是导致房地产租赁纠纷 发生的主要诱因，商铺作为商业因素最活跃、商业风险最集中的不动产，其在 履行合同过程中也最容易发生纠纷，因此占比最大。 此外，土地租赁合同由于标的额大，按照法院以诉讼标的确定法院管辖级 别的做法，相比其他不动产租赁案件，更可能进入高级法院的审理范围。因此，当事人在进行商业租赁行为时，除了要努力争取赢利外，更要注意规避各种商 业风险，特别是在洽谈、草拟和履行租赁合同时，具备更多的法律意识，以保 障自身的合法权益，避免遭受更大的经济损失。 二、涉诉区域分布情况的数据分析
房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售
签订合同时企业应如何处理涉税条款 2013-01-30 14:34:08 作者：蔡昌来源：中华财会网 2013.01.28 财会信报 C3 作者：蔡昌 20130204 上传 企业在签订合同时，应关注合同中的涉税条款以避免不必要的税务风险和损失。企业在签订合同时应重点关注的涉税条款主要有：价格条款 在价格条款中要注意以下方面： (1)价格是否包含税金。 (2)合同收付款除合同订明价款以外，是否包括其他款项，如包括其他款项则应送财务部门审核。 (3)适当利用模糊金额。有些合同在签订时无法确定计税金额，比如，技术转让合同中的转让收入，规定按销售收入的一定比例收取，或是按其实现利润多少分成;又如，财产租赁合同，只是规定了月(天)租金标准而无租赁期限。按照《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，这类合同可在签订时先按5元贴花，以后结算时再按照实际的金额计税，补贴印花。纳税人可以利用这一规定延缓税款的缴纳时间，即在签订数额较大的合同时，即使能够明确合同金额，也有意使合同所载金额不最终确定，以达到暂时少缴印花税税款的目的。 例如，某设备租赁公司欲和某生产企业签订一租赁合同。如果在签订合同时明确规定年租金为365万元，则两企业均应缴印花税为3 650元。
如果两企业在签订合同时只规定每天的租金为1万元，而不确定租赁合同的执行时限，则根据上述规定，两企业只须各自先缴纳5元印花税，余下部分等到最终结算时才缴纳。这样，企业通过延缓纳税，获得了货币资金的时间价值。 结算方式条款 在结算方式条款中要注意以下方面： (1)是否明确了收付款的方式; (2)赊销合同是否有明确的赊销时间段或者赊销的天数; (3)分期收款合同是否有明确的付款期和每次付款金额或者百分比; (4)按进度付款的合同是否明确了确定进度的方法。 交易双方采取的结算方式不同，其纳税义务发生的时间也不同。 若想获得结算方式上的税收利益，必须将结算方式体现在合同中。根据税法规定，纳税人在采取赊销和分期付款结算方式销售货物时，纳税义务的发生时间是合同约定的收款日期的当天。因此在签订合同时，企业要做好签约前的准备工作，明确合同条款，尤其是要明确结算方式以及准确的收款时间，这样不仅可以获得税收利益，而且可以加强对购买方的监督。企业应组织有经验的、与销售有关(财务部门)的人员参与合同谈判。在谈判过程中，应加强履约管理，实时监测购买方的生产经营状况及现金流转情况，做到对购买方的情况了如指掌，避免陷入被动的催收货款的状态。如果对方生产经营出现问题，应及时利用代位权或请求人民法院行使撤销权等权利保护自己的利益。在
房地产业的税收优惠政策集锦 （段光勋整理并更新） 目录 第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所 得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免 征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)
史上最全：合同中的税务风险防范策略 市场经济条件下，经济合同显得十分重要，是契约双方维护权益、恪守义务的依据。企业在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，却很少关注涉税条款的描述。 经济合同中常见这样的条款“双方的纳税义务按照有关法律、法规的规定办理”，孰不知这只是一句废话，负责起草合同的律师或企业有关购销部门往往并不了解税法是如何规定的。纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确。税收政策多如牛毛，如果经济合同中没有针对性的约定条款，一旦被税务机关认定错误，纳税人的合法权益将得不到保护。 经济合同中的税务风险主要是表现以下五方面： 纳税义务的风险（税负转嫁）； 纳税时间的风险（递延纳税）； 税收发票的风险（合法凭证）； 关联交易的风险（转移利润）； 税收成本的风险（多纳税）。 为了防范经济合同中的涉税风险，必须做到以下防范策略。 一、规范合同发票条款 1.明确按规定提供发票的义务 《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”基于此规定，企业向供应商（承包商）采购货物或提供劳务，必须在合同中明确供应商（承包商）按规定提供发票的义务。企业选择供应商（承包商）时应考虑发票因素，选择供应商（承包商）时，对能提供规定发票的供应商（承包商）优先考虑。 2.明确供应商（承包商）提供发票的时间 购买、销售货物或提供劳务，有不同的结算方式，企业在采购接受时，必须结合自身的情况，在合同中明确结算方式，并明确供应商（承包商）提供发票的时间。合同当中常见的结算方式有以下几种：
浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用(一) 房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。 目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。 本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。 如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。 此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。 如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
涉税合同与纳税筹划 市场经济是一种契约经济，各种交换行为的规范，是通过符合法律条款的经济合同加以约束和实现，从而维护权益，恪尽义务；然而，在现实经济生活中：交易双方在订立合同时，往往比较注重合同的格式，注重法律文书的表述方式，以避免日后合同履行过程中引起法律纠纷而往往忽视了合同与税收的关系，以致由于合同的原因垫付或多缴税款现象时有发生。因此，涉税合同必须注重纳税筹划，要求纳税人依法对纳税事宜作出事先安排并承担合理的税负，这是每个纳税人应注意的问题。 一、采购合同 在采购合同纳税筹划的问题上，一般要把握的原则是：尽可能延迟付款，善于利用“借鸡生蛋再还鸡”的技巧：具体来说，应从以下几个方面去着手：未付出货款，先取得对方开具的发票；使销货方接受托收承付与委托收款结算方式，尽量让对方先垫付税款；采取赊销和分期付款方式，使供货方垫付税款，而自身获得足够的资金调度时间；尽可能少用现金支付货款等等。 二、销售合同 企业产品销售收入实现时间，在很大程度上决定了企业纳税人
销售货物或者应税劳务的纳税义务发生时间，纳税义务发生时间的早晚又为利用税收屏蔽、减轻税负提供了筹划机会。而不同的销售结算方式，决定着产品销售收入的实现时间不同，其纳税义务的发生时间也不同，适用的税收政策往往也不同。在销售方式的筹划过程中，必须遵循以下一些基本原则：1.未收到货款不开发票。2.尽量避免采用托收承付与委托收款的结算方式，防止垫付税款。因为采取这两种结算方式销售货物的纳税义务发生时间，为发出货并办妥托收手续的当天。3.在赊销方式或分期收款结算方式中，避免垫付税款。4.尽可能地采用支票、银行本票和汇兑结算方式销售产品。5.多用折扣销售刺激市场，少用销售折扣刺激市场。根据税法规定，采取折扣销售方式，如果销售额和折扣额在同一张发票上体现，那么可以以销售额扣除扣额后的余额为计税金额。税法为纳税人采取折扣销售提供了节税空间。而销售折扣是不得从销售额中扣除。因此，企业在确定销售额时，应把折扣销售和销售折扣严格区分来。6.把握好销售折让的税务处理方法。7.采用预收货款能为企业创造税收屏蔽效应。简历大全/html/jianli/ 三、企业产权重组合同 在企业合并行为中，应注意产权支付方式的选择问题，吸收合并时，兼并方既可以用现金支付，也可以用其证券（如普通股，公司债券等）支付。在国际税收实践中，如果兼并方用现金或其公司债券支
常见合同的涉税管理 作者：蔡昌 企业重要的经营活动大多需要运用合同规范管理，企业与利益相关者关系的确立与规范也应当以合同明确。如投资者之间要签订企业设立合同，企业才能生产;企业要与政府部门(财政、税务、工商等)以签订合同的形式，明确管理与被管理的关系;企业要与普通员工(中层以下经营、管理人员)签订劳动合同，才能形成合法的劳动关系;企业通过与高管人员(董事长、总经理等)签订经营责任书这种合同，保障经营任务的完成;最重要的是，企业要与市场上的各类合作者(供应商、客户以及其他)签订各类业务开展经营活动。 采购合同 对于采购合同，一般要把握的原则是：尽可能延迟付款，善于利用“借鸡生蛋再还鸡”的技巧。具体来说，应从以下几个方面去着手：未付出货款，先取得对方开具的发票;使销货方接受托收承付与委托收款结算方式，尽量让对方先垫付税款;采取赊销和分期付款方式，使供货方垫付税款，而自身获得足够的资金调度时间;尽可能少用现金支付货款等。 采购合同一般常用的条款是：全部货款付完后，由供货方开具发票。然而在现实生活中，由于质量问题、标准差异等原因，经常会出现销售折让，无法全部付清款项的情况。在这种情况下，根据合同是无法取得发票的，也就无法抵扣税款，从而会影响税负，多缴税款。若将条款改为按实际支付金额，由供货方开具发票，则问题就简单多了。 劳务合同 目前，劳务报酬合同中比较常见的条款是：甲方支付全部劳务报酬，费用由乙方自负。其实，这种条款不利于节省税款。最好的劳务合同模式应该是由甲方承担相关费用，乙方获得净报酬。 这里涉及劳务报酬合同的设计技巧。很多人在签订劳务报酬合同时只注意法律含义，往往忽略其税收含义，因而自己多缴了税款也不知道。如果费用由乙方自负的话，从合同字面上看，好像可以获得很大收益，但扣除掉应纳税款及各项费用开
房地产合同纠纷有哪些解决方式 发生合同纠纷，双方在协商无果的情况下，可以通过仲裁或诉讼的方式来解决。仲裁解决纠纷的优点在于当事人可自行选择仲裁员，这有助于增强当事人对仲裁结果的预判。且仲裁为一审终局，可以节省更多的时间及人力、物力。 当下，随着各地房地产的交易在不断的增加，随着也产生了较多的房地产合同纠纷。那么当事人在遇到房地产合同纠纷的时候，可以通过哪些途径进行解决呢?接下来，我们一起在下文中探讨一下这个问题。 一、房地产合同纠纷解决途径有哪些 任何一种违约行为都可能引起合同纠纷。对于房产合同纠纷，当事人可以通过下列途径解决： 1、和解 和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。和解是房产纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力，有些
人可能会出尔反尔，使和解结果成为一纸空文，延误了纠纷的有效解决。 2、调解 调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决房产纠纷的可能性较和解大一些，但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力，也使得纠纷的解决难尽人意。 3、仲裁 仲裁指争议各方根据合同中的仲裁条款，或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。 4、诉讼 诉讼是解决房产合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。 二、如何选择房产合同纠纷的解决办法
《关于加强房地产税收管理的通知》 发文单位：国家税务总局财政部建设部 发文时间：2005年5月27日 关于加强房地产税收管理的通知 国税发[2005]89号 各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局： 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下： 一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。 二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。 对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，按月提供。 地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。 各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。 三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。 （一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 （二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。 （三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 （四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 （五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
房地产买卖合同纠纷样本(标准版) Sample of real estate sales contract disputes (Standard Version) 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日
房地产买卖合同纠纷样本(标准版) 前言：委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。其效力直接归属于被代理人。如诉讼代理，代签经济合同等，均应采用书面代理合同形式。本文档根据代理合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 卖方：_______________________________（以下简称甲方） 买方：_______________________________（以下简称乙方） 一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有： 1.房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写） 房屋座落 幢号室号套（间）数建筑结构总层数建筑面积（平方方）用途 2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让（）、划拨（）。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。 乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清， 付款方式： 三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交 付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。 四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。 五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审 查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。 六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未 尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申 请仲裁。 七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份， 房管部门一份。 八、双方约定的其它事项： _____________________________________