2009年全国以及重点城市房地产市场回顾：
■全国房地产开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平；施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足；销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。
■一线城市高端项目成交套数占比显著上升；..除上海外，多数重点城市新增上市量明显低于2008年同期水平；..从供求对比来看，重点城市销供比均高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足，北京、深圳和杭州等重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体；..二手房成交套数同比增长显著，北京、上海和深圳等多个城市交易量超过同期新房。
2009年房价走势：
■从全国整体来看，商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高；.. 2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平；..从房价涨幅与宏观经济以及居民收入增长的关系来看，1998年-2008年年间，全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入；.. 2009年1月至10月，深圳、北京和武汉等城市新房价格涨幅大幅超出同期二手房。
2010年房地产市场形势展望：
■在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。
■在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。
■在价格走势方面，我们预计2010年房价仍将处于高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。
一、2009年全国房地产市场运行情况
1、投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平
预计2009年全年，房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。
2009年1-10月，房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%，增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点，延续今年以来的逐月回升势头，但与2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距，亦低于2008年全年水平。
图：1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率
2、供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足
预计2009年全年，全国商品房施工、新开工将达到32.8亿、10.6亿平方米，分别同比增长19.5%和8.4%（2008年分别为27.4亿和9.7亿平方米）。全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米，分别同比增长18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。
2009年1-10月，全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长16.4%、3.3%（2008年全年为16.0%和2.3%），住宅施工和新开工面积分别增长15.0%、0.4%（2008年全年为16.0%和1.4%），连续两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于
2000-2007年平均水平（19.8%）。
图：1999年-2009年全国住宅施工和新开工面积及其增长率
3、需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高
预计2009年全年，全国商品房销售面积和销售额将达到9-9.5亿平方米和4-4.5万亿元，其中住宅销售面积8.5-9亿平方米，销售套数达到850-900万套（06、07、08年分别为504、625、556万套），销售额为3.5-4万亿元。
2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。
图：1999年-2009年全国住宅销售面积和销售额
图：1999-2009年全国住宅销售面积和销售额增长率
二、2009年主要城市房地产市场表现
1、成交：主要城市住宅成交套数创历史新高
2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。
表：06年至今主要城市成交套数及其增长率（单位：套数）
说明：重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅
成交：一线城市高端项目成交套数占比显著上升
2009年1-9月，北京单价1.6万元以上的中高端楼盘成交18113套，占比达20.1%，较2007年和2008年提高6-7个百分点；特别是单价3万元以上的高端楼盘，尽管成交套数占比仅为2%，但销售额占比超过10%。
同期，上海单价2万元以上的高端住宅成交18838套，月均成交套数接近2100套，占比达10.3%，较2007年和2008年增长显著。
图：2007-2009年北京不同价位住宅成交套数占比
图：2007-2009年上海不同价位住宅成交套数占比
2、上市：除上海外多数城市新增上市量明显低于去年同期
今年1-10月，重点城市中除上海外，各城市新上市均低于去年同期，其中北京降幅最明显，为39.8%，杭州、深圳、武汉等城市累计同比降幅均将近30%。
图：主要城市2009年1-10月新上市面积及其增长率
3、供求对比：销供比高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足
今年1-10月，重点城市的销供比均高于1，其中武汉超过2，北京、深圳、杭州超过1.5。
截至10月底，主要城市可售面积较08年底减少200-500万平方米，60%的城市出清周期下降10个月以上，其他城市减少6-9个月。
图：主要城市2007-2009年销供比（以面积计算）
主要城市2007-2009年可售面积
主要城市2007-2009年出清周期
供求对比：重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体
2009年1-10月，北京、杭州、深圳的销供比均大于或接近1.5，但具体到不同户型，中大户型的销供比普遍更高。北京140-160，180-200平米户型的销供比分别为1.9和1.8，深圳100-120平米户型的销供比达5.1，120-140、140-160平米的销供比均超过2，杭州120-144、144-180平米的销供比分别为1.8和2.4，均高于市场整体水平。
以上三个城市的中小户型（100平米以下）的销供比均低于市场整体水平，主要源于90/70政策后小户型上市量大幅上升。
图：北京2007-2009年不同户型销供比（以套数计算，下同）
杭州2007-2009年不同户型销供比
深圳2007-2009年不同户型销供比
4、二手房：成交套数同比增长显著，多个城市交易量超过同期新房
今年以来，主要城市二手房成交套数增长显著。北京、上海和深圳前十月的成交套数同比增长两倍，天津和杭州增长近两倍，广州超过一倍，成都为74.4%。
下半年成交量高位震荡，部分城市11月创新高。9个重点城市中，7月、8月、9月、10月分别有5个、6个、2个、7个城市成交量下降，其中北京、上海在2万套以上高位震荡。进入11月，由于“营业税减免和利率优惠即将到期”的预期，各城市二手房成交套数大幅攀升，北京在11月突破3万套，创历史新高，1-11月累计成交23万套，是此前三年成交量总和。
与同期新房成交量相比，北京、上海、广州、深圳、南京今年前三季度的二手房成交套数已超过同期新房，其中深圳达1.87倍。
图：2008-2009年主要城市二手房成交套数走势
图：2007-2009年主要城市二手房与同期新房销售套数之比
三、房价究竟如何？
1、全国：商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高
2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高。
图：1999-2009年商品房和商品住宅均价及其增长率
2、重点城市:多个城市近期成交均价接近或超过历史最高水平并呈稳步上升态势
截至2009年11月，20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平，另外8个城市也已接近历史最高水平。
与今年1月相比，深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨幅超过30%。
图：2009年11月住宅成交均价相比1月涨幅
3、新房价格指数：十二个重点城市住宅价格指数均全面上扬
图：十二个重点城市住宅指数走势图
4、二手房价格指数：回升更加显著，北京、深圳、广州等多个城市超过20%
11个重点城市中，北京、深圳、广州、杭州、天津的二手房价格指数较去年年底增长超过20%，上海、苏州、南京超过10%。
图：主要城市二手房价格指数走势
5、全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入
2009年1-10月，全国住宅均价达到4544元/平方米的新高，较去年同期上涨22.7%，而前三季度GDP、人均GDP等指标的增速不到10%，但居民储蓄存款同比增长24.8%，达到26万亿的历史高位。
1998年-2008年，全国住宅均价累计上涨97%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。
1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。
图：1978年来GDP等指标增长率（按当年价计算，不考虑物价因素，09年数据除房
价外其他指标为前三季度数
6、重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入
1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%；深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。
上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。
表：1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅
一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小
2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。
天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。
表：2004-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅
7、部分城市和区域新房价格涨幅大幅超出同期二手房
2009年1月至10月，深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨83%和54%，但同期二手房均价（报价）上涨26%，未来存在调整风险。
武汉、广州、重庆新房均价涨幅略高于二手房价涨幅，但高出幅度较小；杭州、天津、上海的新房价格涨幅低于同期二手房，可能与当地中低价位新房较多上市有关，未来价位将较为稳定；以北京为例，东湖湾最新一期报价达28000元/平方米，较今年1月上涨超过80%，而同区域内同质二手房均价约为21000元/平方米，涨幅约为60%；类似的还有京投快线阳光花园，由于四号线的开通，从9月的17000元上涨到目前的23500元，涨幅超过30%，而同期周边二手房（马家堡区域）涨幅不到20%。
图：主要城市2009年10月新房和二手房均价相比1月涨幅
四、2010年市场形势展望
1、政府：2008年底以来多项刺激性政策促进了经济回暖和房地产市场企稳回升
（1）各项优惠政策持续跟进：
◆“131”号文拉开了“救市”大幕：营业税减免、货币政策宽松、融资渠道逐渐打开等
◆地方政府多项优惠措施跟进：放开外资购房、土地出让金缴纳方式放松等
◆银行信贷前所未有的放松：1-10月新增贷款达9万亿
（2）区域规划不断推出：
◆长株潭“两型社会”建设总体方案获国务院批准
◆珠三角改革发展规划纲要发布..国务院支持海西发展若干意见发布
◆京津冀将实现区域规划“一张图”
◆广佛肇联动珠三角一体化脉络渐清
◆横琴岛纳入珠海特区范围
◆《关中-天水经济区发展规划》发布
◆国务院通过辽宁沿海经济带规划
◆《中国图们江区域合作开发规划》获国家批复
（3）基础设施（铁公基”）建设力度加大：
◆轨道交通：截至2009年9月，22个城市79条轨道交通建设规划已经获得国务院批复，总长2260公里，总投资8820亿元。
◆城市交通：京沪高铁、杭州湾大桥、港珠澳大桥、南京长江隧道等重大工程获并陆续开工。
政府：土地出让金收入占地方财政收入超过20%，大幅缓解财政压力
1994年，中央实行分税制改革，地方财政收入占比稳定在45-47%之间，但支出占比从1994年的69%上升到2008年的78.7%。1997年来，地方财政赤字从1997年的2277亿元上升到20599亿元，增长了近十倍。
1997年-2008年，开发企业的土地购置费（可视为地方政府的“土地出让金收入）从248亿元上升到5996亿元，占地方政府财政收入的比重从5.6%上升到20.9%，而占财政赤字的比重从10.9%上升到29.1%。
2008年，江苏、北京、浙江、广东四省市“土地出让金”收入位居全国前列，均超过500亿元，且均超过同期财政赤字，北京更是达到同期财政赤字的5.24倍，占同期财政收入的35%；浙江、四川、福建、安徽的“土地出让金”占财政收入比重也较高，均超过30%。
图：1997-2008年地方财政赤字及企业土地购置费
表：2008年各省市财政赤字和土地出让金收入
银行：开发企业在2009年得到银行大力支持
开发企业在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。
2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。
此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。
图：2000-2009年房地产企业获得国内贷款及其增长率
表：2009年主要房企新增银行授信情况
3、企业：主流企业现有土地储备中约半数是2007年后新增，地价普遍较高
万科、保利、中海、绿城、世茂五家企业当前土地储备均超过2000万平方米，其中万科、保利现有土地储备中超过60%是2007年后获得，中海、绿城、世茂现有土地储备中也有约一半是2007年之后增加，这些地块的楼面价明显高于2006年前拿拿的地块。如万科2004-2006年间平均拿地成本不到1500元/平方米，但2007年后拿地成本达2852元/平方米，增长近一倍。
从单个地块来看，成本推动房价的趋势更加明显：2009年万科在房山拿的两幅地块，楼面价分别为5726元/平方米和6443元/平方米，受此影响，周边同质项目已从先前的8000元左右涨到现在的10000元左右，预计万科项目售价将在12000元以上。
与此类似，11月20日大龙地产在顺义后沙峪摘得一幅容积率仅为0.62的别墅用地，楼面价达29859元/㎡，而当前周边同类项目平均售价约30000元。在该“地王”成交后数日，龙湖滟澜山、优山美地等项目的二手房均价上涨了2000-3000元不等，涨幅约10%。若该项目2011年初推出市场，即使低价入市，售价也将超过45000元/平方米（地价占比约70%），未来两年周边房价可能年均增长30%。
表：2007年来万科等企业新增及当前土地储备
4、地价：地王频现，成交总价多次刷新
与07年不同，今年的地王多位于一线城市，而07年在长沙、佛山等二三线城市均出现了地王；从竞得者来看，09年地王的竞得者以国有企业或具有国资背景企业为主，而2007年以民营上市公司为主。
表：2009年1-11月中国住宅用地成交总价前10名（截至11月23日）
表：2009年1-11月中国住宅用地楼面地价前10名（截至11月23日）
、消费者：价格接受范围“水涨船高”，投资性购房逐渐入市
中国指数研究院对北京等八大城市的购房者调查显示，随着房价的上涨，消费者对价格的接受范围也“水涨船高”如北京，选择10000元以下的购房者在从一季度的60.1%下降到48.6%，三季度进一步下降到42.9%，而选择12000-14000元的购房者从8.8%提高到二季度的15.0%，三季度进一步上升到26.1%；总价方面，目标在100-120万元的购房者在三季度从25.3%下降到9.9%，而目标在120-150万和150-199万的购房者均有较大程度的上升。
此外，由于通胀预期i的存在和住房本身具有投资和自住的双重属性，投资性购房比重也在加大，而且房价上涨预期下，购房计划提前的比重也有上升。
图：2009年前三季度北京购房者目标价位（单价）
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
城市发展与房地产市场关系 ◆一部分 衡量一个城市或区域房地产市场发展是否健康有三个标准：一是供求关系是否平衡、二是供应结构是否合理、三是房价是否适中。 （一）房地产投资 2006年全国房地产完成投资19382亿元，比上年增长21.8%，同比上升2个百分点，低于全社会固定资产投资增长率2.2个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点（见表1)，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 2006年房地产开发资金中，国内贷款占19.6%，同比上升1.5个百分点；自筹资金占31.9%，同比下降1.3个百分点；利用外资占1.5%，同比上升0.2个百分点；其他资金（定金及预付款、个人购房按揭贷款）占47.0%，同比下降0.4个百分点。由此可以看出，减少银行贷款份额，降低房地产业对银行信贷的依赖程度，实现房地产开发融资渠道多元化目标，还需要较长的时间。 随着房地产企业规模的扩大，优势企业大步推进跨区域经营，证券市场正在成为房地产业重要的资金来源。2006年末全国境内上市企业（A, B股）达到1434家，其中房地产企业80家，占5.69%；上市房地产企业总市值5010亿元，占境内上市企业总市值的5.69%，房产企业的融资能力有所加强。 （二）房地产开发 2006年全国土地开发投资为 1211亿元，同比增长28.79%；土地开发面积为2.66亿平方米，同比增长17.39%；土地开发投资占房地产开发投资的比重为6.29%，同比上升0.3个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地产较强的发展态势，房地产产品的供给量将有较高的增长。土地开发投资增长率高于土地开发面积增长率，表明单位土地开发成本增加，是国家严格土地供应制度、规范拆迁行为等政策实施的结果，也表明土地市场规则日趋完善，土地真实价格正在得到实现。土地开发投资占房地产开发投资的比重上升，表明土地资源在房地产资源配置中的地位得到增强。 2006年全国土地购置面积为3.7亿平方米，同比下降3.8%，是连续第二年绝对量减少；新开工面积7.8亿平方米，同比增长15.1%，为2004, 2005年增幅连续下降后的回升；施工面积19.4亿平方米，同比增长17.0%；竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%，表明当年房地产产品供给减少，应被认为是房价上升的原因之一。 值得注意的是，2W6年土地开发恢复较快增长，为增加供给、抑制房价的过快增长提供了前提条件。随着2006年新开工面积的较大增幅，2007年以后房地产产品供应将有回升。 （三）商品房销售 2006年全国商品房销售面积 6.06亿平方米，同比增长12.2%，为2000年以来增幅最小的年份。2006年房地产实现销售额2.05万亿元，同比增长18.5%。商品房销售面积继2005年首次超过年竣工面
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城
万年县房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004年11月 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。
近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；
CTR：2018-2019年中国广告市场回顾与展望2018-2019年中国广告市场回顾与展望！ 一、中国广告市场延续止跌回升走势，但增速减至2.9%，头部广告行业花费缩减 从宏观角度看，中国广告市场刊例花费继2017年止跌上涨后，2018年广告花费的回升走势仍在延续，但增幅回落至2.9%。其中广播媒体和生活圈媒体广告花费的增长拉动了中国广告市场的整体上升；而传统媒体在经历去年的小幅增长之后，未能形成持续性回涨走势，下滑1.5%。 广告主对“互联网+户外媒体”的广告预算分配持续扩大。从行业角度看，快消品行业在传统媒体的广告花费呈现疲软走势，食品和化妆品行业的广告花费呈现负增长。全媒体广告投放的头部品牌比重从2016年的15.2%下滑至14.3%；前二十品牌中，首次出现电商品牌，天猫在全年花费同比微降的情况下依旧跻身前二十榜单。 从视频媒体的角度看，电视媒体在今年的广告花费增幅回降到0.3%，仍旧处于弱势之中，这与电视媒体的观众收视分钟下滑，总体到达率下降有关。同时，电视广告的行业结构变化明显，化妆品行业广告花费占比一路缩减，药品行业逐年提升。 各级别频道的广告投放出现明显差异，国企大品牌重点投放央视频道，年轻化品牌重点投放省级卫视频道，而商服型的品牌重点在省级地面频道投放广告。电视媒体所表现出的已不仅是广告客户结构的差异，其经营价值定位也已明显分化，电视的覆盖和媒介特性尽管面对中国的庞大市场在品牌背书方面的价值依旧显著，但央卫视主要体现在大平台品牌传播价值，而省级地面和省会城市频道则突显了生活服务+销售转化价值。 网络视频媒体和短视频媒体都在蓬勃发展中，天生拥有制造爆款剧集和综艺能力的网络视频媒体积聚人气，会员规模不断扩大，广告营销方式也借由多样丰富的内容和播出模式传播出去。用户红利仍在的短视频媒体集视频、社交、红人为一体，通过硬广投放、内容植入、内容定制、网红活动、账号运营以及整合营销等多种方式为广告主提供多样的服务。 音频媒体方面，传统广播媒体立足于区域资源整合优势，头部行业的集中度
中国房地产20年发展历程回顾 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。2010年，中国的房价疯了。这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。 下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先
挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。 1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。1978年的中国老百姓
完整版 房地产项目市场研究报告
目录 第一部分：XX简介 地理位置/交通/辖区/经济 第二部分：XX市规划及发展方向 城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局 第三部分：XX滩规划 XX滩新区简介/XX滩规划原则/XX滩用地性质/XX滩规划布局/XX滩优势 第四部分：XX房地产市场分析 房地产市场简析/XX滩房地产市场分析/XX写字楼市场分析 第五部分：XX滩个案列表 XX滩楼盘分布图/XX滩个案
第一部分：XX简介 一、地理位置 XX地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，总面积7402.36平方米公里，人口432万。 二、交通 XX承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯XX；4D 级的昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。 三、辖区 XX市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区、湾里5区和XX、新建、进贤、安义4县。市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高，此两轴线集中全区三个5万人以上的大型县城，而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少，规模也较小，最少只有几千人。 四、经济 2003年全年实现生产总值（GDP）641.02亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值324.16亿元，增长18.9%；第三产业增加值264.04亿元，增长13.1%。2003年城镇居民人均可支配收入7793元。
附件一：城市房地产市场分析报告模板 ××市××年度房地产市场分析报告 一、房地产市场现状分析 （一）、宏观市场层面 1、经济投资发展状况 根据统计数据，2007年××市社会固定资产投资达**亿元，其中房地产开发投资****亿元，同比增长***%。 其中主城区固定资产投资**亿元，其中房地产投资**亿元，同比增长**%。 注：数据来源渠道统计局、建设局、房管局或其他政府部门。 2、房地产开发 2007年××市房地产开发投资**亿元，其中商品住宅完成开发投资**亿元，商业用房投资**亿元。其中主城区房地产开发投资**亿元，其中商品住宅投资**亿元，商业用房开发投资**亿元。 2007年××市及主城区房地产投资一览表（单位：亿元） 注：数据来源于统计局、建设局或其他政府部门。 2007年××市房地产新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开面积**万㎡，同比增长**%；主城区新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开**万㎡，同比增长**%。 全市房地产开发竣工面积**万㎡，增长**%，其中商品住宅竣工面积**万㎡，增长**%；主城区竣工面积**万㎡，增长**%，其中住宅竣工面积**万㎡，同比增长**%。 2007年××市及主城区房地产开竣工面积一览表（单位：万㎡）
注：数据来源渠道建设局、房管局等。 3、土地市场概况 2007年××市全年成交土地**万㎡，合约**亩（其中熟地**亩）。成交土地（熟 地）总体单价合**万元/亩，土地单价同比上年度增长**%。 注：成交单价按熟地计算，有些城市目前也出让生地。数据来源渠道土地交易部门。 4、市场供需分析 2007年主城区年批准预售面积**万㎡，同比增长**%，其中普通商品住宅**万㎡，商业用房**万㎡。全年主城区新建商品房销售面积**万㎡，同比增长**%。其中普通商品住宅销售面积**万㎡，同比增长**%，商业用房销售面积**万㎡。 2007年××主城区商品房供需总体情况一览表（单位：万㎡） 注：数据来源渠道房管局。 （二）、市场版块分析 1、区域版块划分 根据主城区布局结构，以及各区域内产品类型、价格和目标客户群等特性，一般将××主城区房地产市场划分为**大版块，即是××区版块、××版块……。其中××区版块是目前重点开发建设的新城区板块。 城市主城区区域版块划分如下： ××区版块： ×区版块： …… 注：各公司根据城市房地产特征，划分区域版块。 2、区域版块市场供给分析 文字性描述区域版块市场供给情况，要求阐述主城区市场供给总量，以及提供2007年度主城区版块市场供给量及份额示意图（例图如下）。
CTR：2019年前三季度中国广告市场回顾报告2019年前三季度中国广告市场回顾报告 媒体篇 2019年“稳中有变、变中有忧”成为经济关键词之一，经济环境影响下，广告主对2019年整体经济市场的信心有所波动，致使中国广告市场重新进入调整期。截至2019年前三季度，中国广告市场整体下滑 8.0%，传统媒体同比降幅达到11.4%。 分媒体来看，不论是传统媒体还是户外生活圈媒体乃至互联网媒体在2019年前三季度的表现都不尽如人意。 传统媒体中，电视和广播媒体的刊例花费同比下滑10.8%和10.7%。平面媒体中，杂志媒体的刊例花费降幅有所收窄，同比减少7.0%，报纸媒体的广告花费同比下滑27.4%。 传统户外媒体刊例花费降幅扩大到19.8%。投放量较大的几类广告牌类型如候车亭广告、看板广告、站台广告等也均呈现不同程度的花费缩减。 户外生活圈媒体在今年也经历了花费增速减缓的态势，两大梯媒和影院视频媒体的广告刊例花费同比增长收缩到5%以下。 行业篇 2019年前三季度全媒体广告花费的前五行业由饮料、食品、邮电通讯、药品、商业及服务性行业组成，其中食品行业的广告花费同比上涨 16.9%，其他几个行业均有不同程度的下滑。 从各头部行业所占的比重来看，食品行业近两年在全媒体的广告花费比重持续上涨，聚集各类零售百货、照相馆/婚纱照等服务性行业的商业及服务性行业挤掉化妆品/浴室用品行业跻身前五。药品行业在全媒体的广告花费占比持续下滑。 今年，互联网行业进入下半场，网站和App应用在全媒体的广告花费同比下滑37.1%和5.9%，在互联网品牌投放较为集中的户外生活圈媒体上，网站和App 类品牌的广告投放总量仍旧较大，但花费同比均有所缩减。 与互联网行业走势不同的是，今年食品行业在全媒体花费表现突出。从媒体花费架构来看，电视媒体为主、电梯电视媒体为辅的结构可能还将持续几年。
1. 政策环境 (1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下： 图：2010年1-10月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数 1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4 月17 日“国十条”的出台。 4月-9月，第二轮调控。2010 年4 月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8 月显著降温，其中5 月和6 月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7 月和8 月扩大至15.4%和10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数4 月环比涨幅达1.4%，但5 月即下降到0.2%，6 月更是下降0.1%，7-8 月持平。 9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月100 个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29 新政”。
中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产
行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点
城市房地产市场的基本特征及应对策略 经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题,一般来说,通过以上的专项研究,结合相近城市情况,进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势,给项目做一个合适的角色定位,使项目的发展能顺合市场的发展趋势。?其次要深入研究市场需求的特征,做好产品优化工作。 有些开发总是在建筑方案确定后才找策划公司来做推广,实际上这是一个很大的错误。市场经济和计划经济一个根本的区别就是市场经济需要生产市场需要的产品，而计划经济则是先生产产品，然后再找市场。因此产品的设计能否符合市场需求特征是决定项目成败的关键因素，因此先通过专业的市场调研,分析市场需求特征，然后根据市场需求特征来设计符合需求的产品才是策划的上上之选，不战而屈人之兵。而产品设计一旦定型后，如果恰好符合市场需求的那还好,如果不符合市场需求特征的，那在推广中就非常被动了,因为你必须得找另外的理由来说服消费者购买他不满意的商
品，这个难度是非常大的。因此如能在建筑方案出来之前，策划工作能介入的话则是相当完美的。?第三是做好财务预算，一般人会觉得开发商的财务预算对于策划来说不大相干,这也是一个很错误的认识。你必须充分了解项目的成本、利润空间及推广的预算情况,因为媒介计划、促销计划等大量的工作都牵扯到财务预算问题,因此只有你充分了解了财务预算的构成，才能游刃有余地根据预算来做推广，这叫量力而行,打有计划的仗。了解财务预算需要开发商和推广公司双方坦诚相对。 第四,推广工作要充分考虑当地的情况，可行性要侧重考虑。这是一个非常重要的问题，许多策划者在操作三线城市楼盘的时候,往往根据大城市的习惯来想一些大创意大推广，到执行的时候发现根本不是那么一回事,结果往往是无功而返,有的甚至因为虎头蛇尾。实事求是的态度是做策划推广工作的前提,大城市有大城市的完善推广环境，中小城市也有中小城市推广的优势条件。 第五注意品牌的累积,一般来说，开发商在一个三线城市做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。比如建立客户关系营销资源库,维护客户关系,当然,对于一些打一枪换一个地方的开发商而言,虽然不一定会听得进品牌的道理,但作为营销人来说,必须尽到这一份责任。
中国广告现状及发展趋势 2010年是具有强烈承上启下、新旧更替特征的一年，金融危机旧的影响还未消除，很多新的观念、策略却已然在实践中悄然成型。回顾2010年，中国广告市场仍取得了良好成绩，但成绩背后仍隐藏了诸多问题，通过回顾2010年中国广告市场三大主体现，谋求对实践中新的理念、规则的总结。 一、2010年宏观经济企稳回升，2011年挑战与机会并存、审慎乐观 2010年,金融危机的影响仍在全球范围内继续。2011年中国经济的总体运行环境仍存在较大的不确定性，从国际市场来看，经济持续复苏乏力。但中国成为领先亚洲甚至是全球经济发展的先锋力量。国家统计局统计数据显示：2010年前三季度国内生产总值亿元，同比增长10.6%，比2009年同期增幅高出2.5个百分点。反映在中国广告市场上，在2010年广告业生态调查中，被访广告主比较同意和非常同意未来一年广告市场预期良好的比例共占到了59.1%，非常不同意和比较不同意仅占8.1%，可见未来一年广告市场将呈现出良好的发展势头。2011年的央视黄金资源广告招标总额达126.7亿元，同比增长15.5%，企业在央视广告招标会上一掷千金也说明了企业对来年市场的信心。 二、2010年广告市场三大主体的年度特征 （一）广告主：新品牌观、媒体观浮现 1．实效总基调下以重归以产品为核心的品牌观 后金融危机时代，尽管中国经济一枝独秀，但国外内众多的不确定性仍使得企业延续以实效为主基调的营销传播观。然而，与2009年企业主要以促销快速回款为主要目标的营销传播观念不同的是，2010年众多企业开始了品牌回归之旅。并且，这场品牌回归之旅具有鲜明的后危机特征：即以产品为核心的品牌建设开始启动。危机前市场需求旺盛，彼时的企业重在打造品牌差异化，以满足消费者在情感诉求和身份识别的需求，2009年危机期间消费需求减弱偏于务实，广告主通过花样百出的促销手段直接刺激消费者购买欲拉动消费，大部分企业以防御性的品牌策略为主。2010年，在金融危机中经历了洗礼的企业认识到了品牌的巨大防御能力，开始了新的品牌建设之旅。2010年中国广告市场生态调研数据显示，77.4%的被访广告主“希望通过广告达到提高或保持品牌知名度”这一目的，比较2009年数据，提升了11.6个百分点，达到近七年来最高值。不过，这场新的品牌建设之旅又具有鲜明的后危机特征，即不再单纯强调所谓的品牌调性，开始了与消费者作为关注的产品紧密结合的新品牌建设运动。2010年认为产品策略最重要的广告主占到了67.9%，较2009年的59.1%相比上升明显。 2、新整合运动：广告主新媒体浮现 伴随消费者生活形态及媒体环境变化，广告主的新媒体观亦逐渐清晰。以消费者为核心，创造开放式的信息共创平台；强调多元媒体协同互动；实现传播平台与销售终端的无线贴近甚至融合成为新媒体形势下广告主新整合运动的四大核心特征。其一，以消费者为核心。2010年广告生态调研数据显示，2010年被访广告主选择广告媒体的主要依据中选择“媒体受众与企业目标消费者的吻合程度”的比例为47.9%，较2009
2009年武汉房地产市场回顾 及2010年展望 2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比下跌30.01%。 2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。 2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方
米，成交量为历年之首。12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。 同时，《报告》中也就2010年的形势进行了权威的预测：2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。
长春市房地产市场调查报告 篇一：房地产市场调查报告 房地产市场调查报告 姓名：梁兴海刘敬拓李云云刘永康高允刘伯年曹建晶巨林宏柳宝泰马靖黄文洁林晓娜顾永超吴亚亚王轩习捷何枫王雪马晨罗倩苏倚璇刘超 组号：第四组 日期： 摘要:多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于XX年4月25日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降，但是每年都是呈现上涨的趋势。人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。 一调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，XX年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨。另外，房价影响想到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。这是因为经济的快速发展，城市化水平的发展，带动的房地产业的发展。房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。盲目的投资带来了许多问题的发生，导致社会上出现了许多的问题。以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产估价这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二调查方法 通过采取问卷调查的方法，对兰州市城关区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷42份，获取调查结果后采用Excel表 对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。 三调查结果