谨呈：华联发展集团有限公司
工改工操作实例分享
华联南山项目组
2015-1-15
第一部份
前提说明
前提说明
1：在土地改性的前提下，原有合法建筑面积按何种基准地价补缴？计算方式：明确为居住用地、工业、商业及办公等单一性质用地按相关基准地价补缴；综合型用地无相关基准地价规定，按更改用途后各物业类型对应基准地价乘以更改用途后其体量比例计算。
B.增值收益和土地增值税是否重复计算？
新政中未规定增值收益可抵扣增值收益及所得税，故在经济测算中新增增值收益扣减，造成收益降低。
C.增值收益和所得税是否重复计算及其计算方式？
新政中未规定增值收益可抵扣增值收益及所得税，故在利润总额中扣减增值收益后，计算相应所得税。
前提说明
增值收益
交易价格
总扣减金额
销售收入
登记价格
交易相关税费
已补缴地价
前期工程费
建安成本
融资成本
2：关于政府参与增值收益分成A.增值收益计算方式？
本此经济测算登记价格只包含前期工程费、建安成本费和融资成本。
＝
-++
++
第二部份
政策解读
1整体政策
2地价补缴分析3收益分析
土地合同已作约定：按照土地合同约定
土地合同未作约定
自用部份≧50%
之租售比例
整体政策城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建
筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。
工业用地项目
非城市更新类
城市更新类
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让
之配套突破
整体政策30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
30%配套
持有：不补缴地价
销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
工业用地项目
产权划分及销售
整体政策
新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售
交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
销售条件及方式
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书
产权划分
之销售限制
整体政策新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响
受让人资格：须是依法注册登记的企业
再转让
确需5年内转让：增值收益100%计提
5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让
受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查
转让限制
特殊分特殊分割转让模式的工业楼宇，政府享有优先
政府参与物业收益的分成，使工业用地利润空间受
到较大影响
之收益分成
整体政策
第十四条：转让增值收益分成
工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》提取方法超额累进税率法提取增值收益额10≤增值收益额/扣减总额≤ 50%增值收益额*50%
2增值收益额/扣减总额≥ 50%未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50%
部份*60%
注：5年内工业楼宇再转让增值收益额*100%
1整体政策
2地价补缴分析3收益分析
基准地价
补缴地价根据2013深圳最新基准地价表，以华联A 区为例，基准地价如下：
B 区
A 区
办公基准地价
B 区
A 区
工业基准地价
B 区
A 区
商业基准地价
B 区
A 区
住宅基准地价
类型基准地价（元/㎡）
办公2639
工业596
商业
3421
住宅
2716
评估地价
补缴地价市场评估价补缴按实际评论结果的85%计收，以华联A 区为例，参照周边相似物业地价标准，评估地价如下：
类型评估地价（元/㎡）
按85%计收（元/㎡）
办公
7,700
6,545
商业16,80014,280住宅
10,000
8,500
在城市更新项目地价评估方面，《暂行措施》提出两项具体措施，一是引入市场评估机构参与地价评估，法定结构与市场评估机构的评估结果各占一半权重；二是基于城市更新项目谈判过程艰难、运作周期较长、用地贡献等特殊性，地价金额按照上述结论结果的85%计收。
更改用途以下面方法补缴地价：
按公告基准地价补缴：
改造后功能及土地使用年限-原有土地用途及剩余年限更改用途
按市场评估价补缴：改造后功能及土地使用权使用期限
（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%
仍为工业用途以下面方法补缴地价：
原有合法面积：不补缴地价
增加建筑面积面积：按照公告基准地价的50%补缴
配套部份
（≤ 30%）
产业用房
（≥ 70%）
持有：
按照公告基准地价的50%补缴
分割转让：
（工业用地基准地价+办公用
地基准地价）*50%
持有：
整体转让：
按照工业用地基准地价补缴
仍为工业用途销售：
（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%
地价补缴
非城市更新类非城市更新项目中，以下面方法补缴地价：
非城市更新项目配套部份
（≤ 30%）
产业用房
（≥ 70%）
销售：
按照市场评估价补缴
持有：
不补缴地价
整体转让：
报批并按公告基准地价补缴
整体转让：
市场评估价-已缴纳地价
分割转让：
市场评估价-已缴纳地价
正常进入市
场转让部份
其他转让方
式
1整体政策
2地价补缴分析3收益分析
之转让限制
收益分析严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业实现的价格、销售速度及收益
受让人资格及资格审查：受让人须是依法注册登记的企业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。
实现的价格和速度：严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较大影响，增加市场风险。
转让限制
5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让，确需转让的，所得增值收益100%计提。
提取方法
超额累进税率法提取增值收益额10≤增值收益额/扣减总额≤ 50%增值收益额*50%
2
增值收益额/扣减总额≥ 50%
未超过增值收益额50%部份*50%+超过增
值收益额50部份*60%
之案例分析
收益分析新转让办法中提出政府参与物业收益的分成，增加了企业的税负，降低企业利润空间
案例
转让
交易价格（万元）扣减总额
（万元）
增值额（万元）
增值比例增值收益额（万元）
案例1
140
100
（140-100）＝40
40/100＝40%40*50%＝20
案例214080（140-80）＝60
60/80＝75%40*50%+20*60%＝32