在巨变的环境中，物业企业如持续发展？
2017年1月12日国务院国发（2017）7号，关于第三批取消中央指定地方政府实施行政许可事项的决定中，取消了物业服务企业二级及以下资质的认定。使物业服务企业逐步进入一个公平、公正、公开的市场竞争模式，也是物业服务与管理模式，真正进入了巨变的市场环境中。
在企业发展过程中，都会面对一个最大的挑战，即如何实现可持续增长发展。
面对当下充满变化的市场环境，物业企业如何持续发展，在时代巨变的环境过程中，如何寻求自身价值。在寻求价值的过程中，又如何去创造价值。
当前，互联网技术给我们带来了很多合作平台和开发的选择。比如竞争与合作、扩张与兼并等。过去物业企业几十年的粗放管理，导致了企业今天的诸多困惑；而人力成本上升和市场拓展举步维艰，也使物业企业无法具有良好的盈利能力。
从理论上讲，物业行业是朝阳行业。一方面物业企业承载着社会需求和不可替代功能。问题是三十多年来，物业企业始终在曲折的道路上艰难行走，不断看到许多企业无法保持可持续的利润增长而苦苦挣扎。
近年来，大部分物业企业往往关注企业规模的增长，热衷于做大、做强，热衷于国内、国外的排行榜，却忽视企业内部做实、做稳。坦率说“国际一流”、“国内领先”对企业来说到底有多大意义？究竟还要多久才能达到目标？当2014年彩生活服务上市成为行业的标志性事件，引领着中国物业管理行业步入一个全新的时代，一时成为各路资本追逐的宠儿。2015年更多的物业企业加速市场化布局。其中万科、碧桂园等行业龙头企业顺势而为，迅速走上市场化扩张的道路。
马云在与美国总统奥巴马会晤中，谈到企业在应对环境变化中如何发挥作用时指出：“企业未来的机会在哪里？机会永远在最麻烦、让你最忧虑的地方，你能解决多大的麻烦，就能够产生多大的机会。”
科尔尼有个价值增长逻辑：无论在什么样的环境下，不管哪个行业，总有企业会超过平均价值增长。也就是说根本不存在什么朝阳或者夕阳行业。因为在任何一个行业里面，都存在着超过平均价值增长的优秀企业并且为数不少。所以，新常态下的一些物业企业，所面临的生存环境确实是非常残酷的。而时代也确实
进入了颠覆与被颠覆时代，所有的行业在巨变的环境中都将面临巨大的挑战，很多认知都被现象所混淆，很多判断已经是是非非。
对于市场竞争我们已经无法简单的描述，特别是取消二级资质后只能用全面性竞争来表述。很多跨界的情形出现，很多颠覆式的创新出现，都给物业企业经营管理者提供了很多案例，因此必须要有认知未知的能力，而不是对经验的传承。经验曲线已经不重要，无法为你答疑解惑。对于企业来讲，最痛苦的是什么？就是当企业的经营业绩达到一定平台之后，很难再保持可持续的营利增长。我认为；肥大不等于强大，重量不等于力量，物业企业的根本不在于大或小，而在于“做”、在于“专”、在于“精”。要一只眼看市场变化，另一只眼看企业发展趋势和环境变化。
根据中物协年度公布物业企业排行榜显示，部分物业企业其实都达到了这个位置高度。从另一角度来说，这些企业也是到了艰难增长的阶段，都在寻求新的营利增长点。对企业而言，增长即可以有内生增长，也可以有外延的增长。内生增长依赖于企业自身业务的拓展空间，而外延的增长则通过购并，战略联盟等手段去实现。而目前物业企业所遭遇的状况是小企业长不大，大企业过不好，老企业死不了。而战略并购扩张并不是那么容易做，互联网+的横空出世，似乎给物业企业插上了飞翔翅膀，许多物业企业积极主动拥抱互联网+抢占制高点。你搞整合跨界，我玩扩张兼并。借助互联网+的大潮，使物业管理企业从一个被忽略的传统行业，逐步引起社会的广泛关注。然而互联网+的真正运用功能，却被一些“歪嘴和尚”给念歪了。于是各种鱼龙混杂的互联网+公司，打着互联网+的旗号利用信息不对称，对一些物业管理企业进行忽悠，特别是P2P公司让一些物业企业还没弄明白互联网+到底是馅饼、还是陷阱的情况下，便一头猛栽进去，使得一些企业成为替罪羊付出了沉重代价。
回望过去5年，从事实体经济和物业企业的人，被互联网和金融人士嘲笑为老土。基本上与工地民工一个档次。现在互联网+大家都看懂了。互联网+其实就是互联网+各个传统行业，利用信息通讯技术以及互联网+平台，让互联网+与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态和社会生态，充分发挥互联网+在社会资源的优化和集成作用。而所谓的P2P公司打着互联网+旗号到处忽悠，说到底就是借钱、发钱和烧钱。去年获得A轮融资800多家创业公司现在都快倒闭完了。现代的金融由于引进了高等数学的表述方式，把99.99%的人弄晕了，一直玩的很神秘兮兮的。如今大家也看明白了，也就是借新债还旧账，如果下一期续不上
顷刻出问题。现在是时代变了环境也变了。天亮不亮、公鸡叫了不算。其实，崇尚互联网+这没错，但崇拜互联网+，抛弃市场规律，降低服务标准，忘记物业企业的本质和初心，盲目贪大求快必须值得反思，虽然互联网已正成为无所不在的力量。
当我们还在神话互联网+的时候，美国人已经开始了重归制造业，当我们国家一些部门大力补贴互联网产业的时候，美国政府补贴却转向制造业！
著名品牌战略专家李光斗曾撰文指出：随着人口红利逐渐消失，“中国制造”正在遭遇着空前的危机，中国正经历制造产业空心化，需求要素再不改变将面临更大危机。
曾几何时，人口红利曾是国人引以为豪的骄傲，凭借成本低廉等优势，支撑了物业企业的发展。然而不能承受之重的税费，既加重了物业企业负担，又制约了物业企业发展动力。
还有劳动力都往建筑工地跑，工地开出的高工资，普通物业根本无力对抗，你培养了几年的熟练工，其他工地一加薪就跑了。你和谁去竞争？如何去竞争？所谓招工容易是要高工资的，否则没人来。如今一个办公室文员，坐在空调室都要3500+五险一金的。
当这种互联网+红利逐渐消失的时候，能顶上来挑大梁的也只有制造业和服务业。
如果说物业企业的命运在哪里？基本上是不掌握在自已手里，既缺乏主导权，也没有话语权。在倡导酬金制运行中，物业企业基本上受命于建设方，除为客户提供常规服务外，很难形成适合系统物业管理体制机制模式而推广。即使行业里具备物业示范企业，也因各建设方性质不同，酬金不同，需求不同，服务不同，很难形成可推广、可复制、可应用的统一标准和模式。纵观物业管理企业百强排行榜，几乎所有靠前的物业企业都有房产企业背景，而这些物业企业在市场的竞争中，凭着公司本身经济实力和品牌价值，坐拥关联公司开发的大体量物业管理面积。原则上在物业管理服务基础上，各物业企业根据客户实际需求，在提供商务服务、管家服务、延伸服务、特殊服务和个性化服务上八仙过海各显神通。还有物业管理企业的命运跌宕又始终与宏观经济发展密不可分，无论是在巨变的环境中，还是法制条件、招投标条件、资质许可条件及道德条件上，目前仍处于无序状态中。为此上海市人大代表去年下半年，专门就物业管理服务中存在的突出问题进行专题调研。说明政府在努力关注民生方面将发挥积极主导作用。充分运
用市场竞争机制，将维护物业企业正常运行，保障业主合法权益，兼顾“二头”对出台多年的《物业管理条例》进行重新修订。因此在目前市场竞争机制尚未规范和完善时，将企业战略发展命运紧紧寄托在互联网+上，是需要具备超前战略眼光超人智慧的。如果没有超常“内功”和过人之招，以为自己处于成熟市场经济环境中而孤军作战，最终只能被人聚而降之。
无论是做物业的企业还是物业人，前世作孽、今世物业，这就是贴在物业人身上的真实标签，其背后的故事是很苦很苦的。然而作为物业人已经历过内心的挣扎和痛苦，经历过别人的冷漠相待，现在已成熟和成长起来，只要我们物业人拥有足够的坚强、足够的毅力、足够的渴望，那么，老天就会在那种全是墙的地方给你开一扇门。
华为创始人任正非说，再不可以忽悠消费者了。什么“物美价廉”、什么“让消费者享受低价”等等，这些东西都是靠不住的。因此满足客户需求，提高服务质量，提升产品品质，需要长期的厚积薄发。一味低价，绝无好产品。比如，当中国企业生产的产品满足不了国内消费者的需求时，就把他们逼出中国，到日本去，到欧洲去狂购。
事实证明：风口上的猪早晚都会摔下来的，纵观我们现代企业，基本上以短、平、快著称，而华为用它今天的成果再次向我们证明，唯有静下心来、研究市场、研究客户，企业才有长远发展前途。所以，华为依靠的技术创新能力。
如何实现企业营利可持续增长，这是一个巨大的挑战，而物业企业在面临充满变化的环境下，必须要寻求一条出路才能立足市场。物业管理前期猛火烧，后期慢火炖。充分发挥这两种工作方法循环作用。近年来，随着房地产市场的迅猛发展，随之带来的物业管理市场容量的扩展和类型的多元化前景令人乐观。物业管理服务的对象不再局限于住宅物业，甚至不再局限于建筑物业，从而使得物业管理服务的内涵和外涵也得到拓展空间，物业管理的手段趋于智能化和智慧化。
还有中国P2P从起步就偏离了方向走上了邪路。而物业企业面对未知不确定性中，以为寻找到一条通往天堂之路而沾沾自喜时，其实早已步入巨大陷阱中不能自救。诺基亚倒下的时候，其CEO奥利拉讲过一句广为流传的话“我们并没做错什么，但不知为什么我们输了。”这件事给我们物业企业再次敲响了警钟：我们物业企业没有资本输、也实在输不起呀。当下，各行各业都在倡导“工匠精神”而“工匠精神”是物业服务行业的精神所在，更是物业管理最该坚守的根本和底线。因此，物业企业在转型升级的过程，始终要牢记“不忘初心、回归根本”，
也就是要坚持专业化，标准化和精细化的服务，让业主享受更好的体验，让物业企业发挥更大的价值，以共赢、共享的发展方式不断超越，在供给侧结构性改革的这一轮历史机遇中，推动物业管理向现代服务业转型升级。
任何一个行业的产生都是战略新思维的结果，任何一个行业产生出来，也是行业内各个企业共创价值的一个整体结果。
战略思维对于一个企业的生死存亡起着至关重要的作用，叫做“战略控制命运”，任何一个企业的领导者都很清楚，战略对于一个企业的意义。但是如何形成企业有效的战略思维，让企业的战略思维具有新时代的属性，确保企业的战略思维符合时代与市场的发展规律，这是一个至关重要的话题，而当今的战略不再是以打败对手为思考出发点，而是以用户体验为出发点，以价值共存替代竞争。从这个意义上讲，今天关注战略思维的生态内涵，更是回归到了物业发展的本质和企业发展的初心。
每一个能够界定新发展模式的企业，都需要在战略思维上做出调整，要超出新的物业战略竞争，尤其是在当前房地产行业发展趋势受到遏制和调整时期，就更要围绕顾客价值做新的价值创新。所以，战略思维是个需要不断寻求新内涵的过程，从竞争到合作，从合作到共同成长，这样才能让物业企业发展符合巨变时代的变化。
（陈明）
上海双辉物业管理有限公司总经理助理 2017年2月
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/f813501256.html, 简述物业管理在国有企业中的发展趋势 作者：薛少飞 来源：《城市建设理论研究》2012年第35期 摘要：物业管理在国内尚属朝阳产业，在国有企业中发展前景广阔。本文简单解释了“物业”和“物业管理”的概念，重点从管理体制、管理内容、管理机制三个方面阐述了物业管理在国有企业中与传统房地产管理的区别；国有企业中物业管理的发展趋势；分析了物业管理在智能化物业管理中面临的问题。 关键词：物业管理、国内企业、发展趋势 Property Management Development Trend in State-owned Enterprises XUE Shao-fei (Examing & Repair Company of Shanxi Electric Power Company ,Taiyuan 030032,China) Abstract: Property management is a sunrise industry and has wide development prospect in state-owned enterprises. This paper simply explains the concepts of "property" and "property management", and mainly states the property management differences between state-owned enterprises and the traditional real estate managementfrom three aspects of management system, management content & management mechanism. Property management development trend & the problems facing the intelligent property management are also analyzed in this paper . Key words: property management;domestic enterprise ; development trend 中图分类号：F276.1 正文：物业管理在国内尚属朝阳产业，在国有企业中发展前景广阔，但在相关法律法规方面还处于一个逐步健全完善期。 众所周知，国有企业是国家经济发展的命脉，物业管理在国内处于一个高速的发展阶段。同时，物业管理作为国有企业的重要的组成部分，它的作用和意义是非常大的。 “物业”原是广东，香港，澳门地区人们对单元性房地产的称谓。在英语国家，物业可译为estate或者property，指的是财产，资产或者房地产等是一个较为广义的范畴。在现实意义中，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备，配套设施，相关场地等组成的单宗房地产既依托于该实体上的权益。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 一、物业管理与国有企业中传统房地产管理的区别
充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手
段，变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心，打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”，借力信息科技，变革原有管理模式。 同时，万科物业不断探索，开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入，降低成本，走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩，应充分运用互联网大数据平台，积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，立足于未来，进一步转型升级，加强创新服务。 （一）充分利用互联网技术，创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源，变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统，比如在楼宇对讲、车辆管理，车位管理，安全监控，互联网服务平台等方面，将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接，将现场地作业情况、客户地声音直接传达，实现信息地即时记录与传达，带来易化地运营管理方法，使物业管理项目更便捷，更高效，通过设备技术管理来减少人力安排，降低成本。 （二）走出去，开发多元模式物业增值服务体系。
物业管理手册：环境因素识别与评价控制程 序 物业管理手册：环境因素识别与评价控制程序提要：公司主要通过现场调查和评议的方法对公司活动、产品和服务全过程及可能施加影响相关方的环境因素进行识别 物业管理手册：环境因素识别与评价控制程序 1、目的 对本公司活动、产品和服务中能控制或可望施加影响的环境因素进行识别、评价，确定公司的重要环境因素，实现对环境污染的预防和有效控制，确保环境管理体系的有效运行，制定本程序。 2、范围 本程序适用于公司各部门在活动、产品和服务中能够控制或可能对其施加影响的环境因素的识别、评价、更新。 3、职责 管理者代表负责环境因素及重要环境因素的审批。 品质部 负责组织公司各部门对环境因素识别与评价、更新。 负责确定公司重要环境因素。 公司各部门负责本部门环境因素识别。
4、程序 环境因素识别 公司主要通过现场调查和评议的方法对公司活动、产品和服务全过程及可能施加影响相关方的环境因素进行识别。 环境因素覆盖范围 业主入住和装修 社区文化活动 清洁服务 绿化服务 公共秩序管理 维修服务 办公过程 纳入计划的或新的开发、新的或修改的活动、产品和服务 可施加影响的相关方（供货方、承包方、业主） 环境因素分类 Ⅰ类：水、气、声、渣污染物排放或产生。 Ⅱ类：能源、资源、原材料消耗。 Ⅲ类：对相关方可施加影响环境问题及要求； Ⅳ类：其他。 环境因素识别时应考虑过去、现在、将来三种时态。 环境因素识别时应考虑正常、异常、紧急三种状态。
环境因素识别时应考虑八种类型 a.向大气的排放； b.向水体的排放； c.向土地的排放； d.原材料和自然资源的使用； e.能源使用； f.能量释放（如热、辐射、振动等）； g.废物和副产品； h.物理属性，如大小、形状、颜色、外观等。 可施加影响的环境因素 不属于本公司直接行为产生的环境问题，但可以通过对相关方施加影响促使其改善环境行为的应予以识别。 识别环境因素时应进行预见性分析，确保环境因素全面、系统。环境因素识别主要从废水、烟尘、噪声、固体废弃物、能源和材料的浪费、急性中毒、潜在污染（异常情况、紧急情况）几方面进行。 识别环境因素的依据 客观的能够控制或能够施加影响的。 法律、法规与其他要求有明确规定的。 相关方有要求的。 各部门采取上述识别依据和方法，对本部门活动的全过程进行现场调查，识别出本部门环境因素，填写部门《环境
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
物业公司经营分析报告标准范本 一、xx小区概况 xx小区总占地面积12.28万平方米，总建筑用地3.4万平方米，总建筑面积32.57万平方米，绿化面积约达5.7万平方米。xx共有48幢1900户，配套小车位1001个。 小区内有东、西大湖，面积约有1.57万平方米。 有外街商铺57间，进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制 1、xx区组织架构
２、各部门下半年岗位定编 （1）保安部岗位定编分析 根据岗位定编图，每班需设保安员14人，车管员5人，监控员1人，领班1人，共21人；
因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人； 宿舍管理员2人（宿管员休息需保安员顶班）； 三班合总，共设保安员48人，车管员15人，监控员3人，宿管员2人，共68人； 主任2人、领班3人； 以上各岗合计，保安部编制共73人。 （2）清洁部岗位定编 ※小区共48条梯，其中多层16条梯，高层32条梯， 共有500层楼； ※共有大小车库10个，大小水池61个； 领班1人，技工1人，清钟清洁1人；
楼道清洁，设10人； 外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人； 以上岗位合计，清洁部编制共20人。 （3）绿化部岗位定编 ※小区绿化面积达5.7万平方米 ※小区湖水面积约有1.57万平方米 ※小区共有植物220多种，以热带植物为主 领班1人，水车司机1人，捞湖1人；苗圃工1人；机动岗1人；修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；养护岗位（含8座），共设11人； 以上岗位合计，绿化部编制共21人。
2018年商业物业公司三年发展战略规划 一、公司发展规划 (2) （一）公司发展战略 (2) （二）公司未来三年发展目标 (2) 1、业务目标 (2) 2、资本运作 (2) 3、团队建设 (3) 4、品牌建设 (3) 5、智慧园区 (3) （三）公司实现发展目标的计划和措施 (4) 1、经营运作方面 (4) （1）外延式扩张 (4) （2）内涵式扩张 (4) 2、人力资源管理方面 (5) 3、资本运营方面 (6) 4、品牌建设方面 (6) （1）明确品牌建设和推广主体 (6) （2）明确品牌的定位 (6) （3）加强品牌的宣传和推广 (7) 5、组织管理方面 (7) 二、假设条件 (7) 三、实施发展计划面临的困难 (8) 四、公司业务发展计划与现有业务的关系 (9)
一、公司发展规划 （一）公司发展战略 公司致力于城市老旧建筑（群）的改造、运营管理服务，通过对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务，延续城市文脉，挖掘并提升城市商用物业价值，使城市资源得到稳定持续的增值，力争成为中国领先的商用物业全产业价值链服务集成商。 （二）公司未来三年发展目标 1、业务目标 公司业务从上海市场全面扩张到长三角中心城市，同时向北京、深圳、广州、武汉等中心城市进行拓展；通过整体承租、投资入股、品牌输出、管理输出等方式，快速实现规模的扩大以及客户资源的积累；构建完善的既有物业产品线，在以园区运营为主的基础上，适度拓展写字楼项目；利用互联网工具改进业务流程，丰富服务内容，继续提高增值服务在公司营收中的比重。 2、资本运作 关注宏观经济政治环境及产业政策变化及金融领域的创新,适时采取灵活多样融资形式和工具，开拓和搭建公司多层次融资渠道和平台；建立“共赢”机制，引入项目合作资金，通过参股等形式扩大规模
工作行为规范系列 物业公司环境因素识别指 引程序 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-70675 物业公司环境因素识别指引程序 Guideli nes for ide ntify ing en vir onmen tai factors in property compa nies 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 质量/环境/安全管理体系作业指导书 --物业公司环境因素识别指引 1.0在识别可能存在的环境因素时应考虑： A. 向大气的排放； B. 向水体的排放； C. 固体废物的管理； D. 土地污染； E. 原材料与自然资源的使用，如电、水、油的消耗； F. 其他当地环境问题和社区性问题，如噪声、光污染等； G. 设备运行过程中油料跑、冒、滴、漏的控制。 2.0识别环境因素时，应注意全部的运行情况，包括正
常、异常及紧急情况，在时间上也应考虑过去、现在及可预测的未来三种时态。全面地调查和发现环境因素。 3.0应同时考虑公司本身活动、产品或服务直接产生的环境因素，即公司自己能够控制和管理的环境因素，以及可望对其施加影响的环境因素，即供应商和分承包方处的环境因素。 4.0环境因素识别的方法： 识别环境因素时，可根据情况选用或联合使用以下方法（但不限于）: A. 问卷调查法； B. 现场调查法（查看、面谈、文件资料收集）； C. 工序分析法； D. 专家咨询法。 5.0环境因素的分类： 水、油、声、渣、废液等污染物排放或处置； 能源、资源、原材料消耗； 相关方的环境问题及要求；
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
一、物业管理行业的发展概况 物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。1981年3月，以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。 二十几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。 二、沈阳市住宅物业的市场情况与机会分析 沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步，经过十余年的发展，物业管理已基本成型，初具规模。到2006年，已建成住宅区3326个，建筑面积10825万平方米，其中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556万平方米，占全市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536家，开发企业设立的物业管理企业176家，从房管部门和单位后勤部门转制的81家，196个业主大会重新选聘了物业管理企业；118个住宅小区的建设单位通过招投标的方式选聘了物业管理企业，从业人员近3万人。新建小区物业管理面积覆盖率达到100%。 沈阳市内物业收费情况调查 以万科物业、银基物业、豪森物业、新城物业、河畔新城等高中档物业公司为例。 沈阳高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月3.00元-4.00元/平方米以上。其它基本是在每月2.00元/平方米－2.50元/平方米之间，平均收费在每月2元/平方米，个别超过每月2.50元/平方米的收费，中低档物业的收费标准多为1.00元/平方米－2.00元/平方米之间，平均：1元/平方米左右。 物业管理这一新兴行业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等
物业管理公司发展战略规划范本 ? ?一、前言 二、发展战略规划 1、长期战略 2、中期战略 3、近期战略 三、发展战略具体目标及 四、近期战略目标实现的依据 五、中期战略实现的步骤及实现措施 六、实现战略目标的基本保障条件 七、战略风险分析 八、战略实现财务分析 九、结语 ?一、前言 第一部分物业公司现状诊断 XX物业管理公司自成立以来，基本状况是以管理处形式开展各方面工作，应该说公司成立一年以来，取得了一定的成效，尤其是管理处现场管理工作。组织一个物业管理公司，其运作由于客观原因基本以没有正式开展，根据一个星期的
调查、了解，现将本物业公司的基本现状诊断如下： 一、组织机构不建全，规章制度不完善 物业公司目前其实就是一个管理处在开展运作，公司组织机构基本为零，在公司制度对XX物业的描述中，XX物业将由总经办、市场拓展部、物业管理部、各管理处等机构组成，但由于成立时间短，物业管理面积小，公司上述部门除总经办和管理已为实体外，其他部门均为虚设。当然这是由于客观原因造成的，但如果公司要发展，并在一定的时间内上规模、上档次，就必须完善公司组织机构。 由于公司机构的虚设，自然导致物业公司规章制度建立的不完善，目前除管理日常运作制度相对较完善以外，公司为物业公司的各种规章制度均没有，就是已有的管理处日常运作制度也均是抄别的公司的，其具体符合性和可操作性都不强。 二、人力资源结构不合理，员工素质有待提高 若要公司为一个正式的物业管理公司开展工作，目前的人力资源结构是非常不合理的，除现场管理处人员外，公司其他人员均为空缺。目前公司缺少的人员有以下几部分：一是市场拓展人员；二是内部规范管理人员。公司要上规模、上水平，必须加强人员培训和调整人力资源结构。 就目前物业公司已有员工来看，素质普遍不是很高，甚至有些人员对物业管理非常不，应该说，如何提高现有公司人员的业务水平和职业素养是物业公司今后要狠抓的工作。 第二部分物业公司发展规划（三年） 一、物业公司总体发展战略（2003.7-2006.7） 用三年时间，将物业管理公司发展成为科学、高效规范的经营性国家一级物业管理企业。 二、发展战略目标 第一阶段规范管理、品版策划和包装阶段（2003.7-2004.7） 具体目标： 1、策划和创建“XX物业”产品整体形象 2、编制和完成“XX物业”服务和管理市场推介书，找业务模块录制相应宣传电子件。 3、在公司全面推行ISO9000，并通过认证，全面规范物业公司内部管理。 4、组建市场推广和现场管理两支队伍，并进行全方面培训。 5、有针对性地开展公共关系活动，提升“XX物业”品版知名度。 6、有计划地启动和开展山东、湖北、西南物业管理市场。 7、完成公司企业文化建设，完善公司组织机构。 8、寻求战略合作伙伴，结成市场拓展和业务管理战略 第二阶段市场拓展品牌树立阶段（2004.8-2005.7） 本阶段主要以树立公司社会品牌为核心目标 具体目标： 1、嘉福芬园及相关项目通过创达标。 2、全面开展山东、湖北、西南为主导市场的业务拓展，其拓展以增加“XX 物业”品牌度为目的。 3、创办XX物业公司自有知识产权的“中国物业管理职业经理人”网站，创建相应报刊或者杂志。 4、开成“XX物业”品牌产品（主要含人力资源管理，管理、设备管理、客户管理），全面开展物业配和培训项目的市场培养和拓展工作。 5、物业公司已委托和管理面积将达到50万平方米以上，经济效益为 第三阶段“XX物业”品牌提升阶段（2005.8-2006.7）
1．0适用范围： 适用于公司各供方或相关方提供服务过程中环境因素的管理。 2．0供方分类： 物料供应商、服务提供方、外委工程承包商和其它相关方。 3．0物料供方环境因素的管理 3．1由公司物料管理部门将物料的环保要求通报给供方，供方按要求提供物料。 3．2物料使用部门需采购物料时，应在《采购申请单》中注明环保的要求，经审批后提交物料采购部门进行采购。 3．3物料使用部门对采购物料进行验收，检验物料是否符合公司环保的要求，并要求供方提供符合规定的产品，如不符合则按相应程序处理。 3．4公司物料采购管理部门将物料验收不合格情况反馈给物料供方，并要求物料供方整改，确保物料供方提供符合公司环保要求的合格产品。 4．0服务供方环境因素的管理 4．1相关部门负责人根据文件要求识别服务供方在公司范围内活动产生的环境因素，如公司已对其制定了相关管理方案，则要求服务供方按照方案实施活动，如未制定，则与服务供方共同制定相关管理方案。 4．2相关部门负责人对服务供方环境活动进行日常检查，填写相关检查记录，对不符合公司环境体系或法规要求的服务供方开具《纠正通知单》，限其及时纠正，并对整改情况进行验证。5．0外委供方环境因素的管理 5．1工程技术部立项时，在《外委工程项目立项申请表》上注明可能的环境因素影响的防范要求。 5．2公司管理者代表组织审查外委工程项目环境因素控制措施。 5．3工程技术部负责人将相应环境管理方案及公司的相关要求，提交外委工程承包商，可将内容写入合同中，并严格按管理方案内容监督外委供方执行。 5．4工程技术部负责人或其指定的责任人随时监督外委供方在公司范围内的活动，以确保其活动符合公司环境管理的要求。 6．0其它相关方（装修、电话、煤气施工等） 6．1其它相关方需在公司所管范围内进行活动中，相关部门负责人应将公司相关的环境管理
物业管理师职业资格考试参考论文集
石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)
物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)
中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当
地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中
物业管理行业深度分析报告
目录 一、行业概况：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展 (8) （一）历史概况：我国物业起步于80年代，94年开始迈向法制化轨道，03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史：我国物业诞生于80年代、起步于深圳，94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变：03年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善 (8) （二）三大分类：包干制为主酬金制为辅，基础服务与增值服务并存，住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型：物业服务包含基础服务和增值服务，增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态：住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%，业态呈多元化发展 (11) （三）经营层面：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展，物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升，行业集中度快速提升，规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成，管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) （四）财务层面：17年百强企业平均营收7.4亿元，毛利率22.3%、净利率7.7%，人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元，同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%，分别+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中，人员费用占比55.8%，较16年+2.5pct，仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴：城镇化率处不同阶段，体量远高于海外，物业稳定业绩穿越周期，获资本市场高估值 (19) （一）总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) （二）海外物管公司：营收稳定且持续增长，稳定业绩穿越周期，享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长，稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高，随规模扩张或有所下行，稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升，稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间：估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) （一）空间之一：估算2030年行业总量空间达318亿平，对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)
物业管理公司发展战略规划本 一、前言 二、发展战略规划 1、长期战略 2、中期战略 3、近期战略 三、发展战略具体目标及 四、近期战略目标实现的依据 五、中期战略实现的步骤及实现措施 六、实现战略目标的基本保障条件 七、战略风险分析 八、战略实现财务分析 九、结语
一、前言 第一部分物业公司现状诊断 XX物业管理公司自成立以来，基本状况是以管理处形式开展各方面工作，应该说公司成立一年以来，取得了一定的成效，尤其是管理处现场管理工作。组织一个物业管理公司，其运作由于客观原因基本以没有正式开展，根据一个星期的调查、了解，现将本物业公司的基本现状诊断如下： 一、组织机构不建全，规章制度不完善 物业公司目前其实就是一个管理处在开展运作，公司组织机构基本为零，在公司制度对XX物业的描述中，XX物业将由总经办、市场拓展部、物业管理部、各管理处等机构组成，但由于成立时间短，物业管理面积小，公司上述部门除总经办和管理已为实体外，其他部门均为虚设。当然这是由于客观原因造成的，但如果公司要发展，并在一定的时间上规模、上档次，就必须完善公司组织机构。 由于公司机构的虚设，自然导致物业公司规章制度建立的不完善，目前除管理日常运作制度相对较完善以外，公司为物业公司的各种规章制度均没有，就是已有的管理处日常运作制度也均是抄别的公司的，其具体符合性和可操作性都不强。 二、人力资源结构不合理，员工素质有待提高 若要公司为一个正式的物业管理公司开展工作，目前的人力资源结构是非常不合理的，除现场管理处人员外，公司其他人员均为空缺。目前公司缺少的人员有以下几部分：一是市场拓展人员；二是部规管理人员。公司要上规模、上水平，必须加强人员培训和调整人力资源结构。 就目前物业公司已有员工来看，素质普遍不是很高，甚至有些人员对物业管理非常不，应该说，如何提高现有公司人员的业务水平和职业素养是物业公司今后要狠抓的工作。 第二部分物业公司发展规划（三年） 一、物业公司总体发展战略（2003.7-2006.7） 用三年时间，将物业管理公司发展成为科学、高效规的经营性国家一级物业管理企业。 二、发展战略目标 第一阶段规管理、品版策划和包装阶段（2003.7-2004.7） 具体目标： 1、策划和创建“XX物业”产品整体形象 2、编制和完成“XX物业”服务和管理市场推介书，找业务模块录制相应宣传电子件。 3、在公司全面推行ISO9000，并通过认证，全面规物业公司部管理。 4、组建市场推广和现场管理两支队伍，并进行全方面培训。 5、有针对性地开展公共关系活动，提升“XX物业”品版知名度。 6、有计划地启动和开展、、西南物业管理市场。
物业公司质量、环境及职业健康安全管理职 责4 物业公司质量、环境及职业健康安全管理职责 通过最高管理者的承诺、明确规定的职责及权限、有效的内部沟通及体系的策划和评审，实现顾客满意及对重大环境因素和不可容许职业健康安全风险控制的目标。 2.0适用范围 适用于公司建立和改进质量、环境及职业健康安全管理体系的策划活动的控制。 3.0职责 3.1总经理负责制定公司质量、环境及职业健康安全方针，对质量、环境及职业健康安全管理体系进行策划，确定公司质量、环境及职业健康安全目标，确保提供质量、环境及职业健康安全管理体系所需资源，主持定期开展管理评审。 3.2管理者代表确保质量、环境及职业健康安全管理体系得到建立、实施和保持。 4.0管理程序概述 4.1管理承诺 公司总经理通过以下的活动对其建立、实施和改进质量、环境及职业健康安全管理体系的承诺提供证据。
4.1.1营建并保持满足顾客和法律、法规要求的重要性的意识，确保遵守法律法规。 4.1.2负责组织制定和批准公司质量、环境及职业健康安全方针和目标，建立健全及持续改进质量、环境及职业健康安全管理体系。 4.1.3按计划的时间间隔主持管理评审。 4.1.4确保公司质量、环境及职业健康安全管理体系运作获得必要的资源。 4.2以顾客为关注焦点 公司的成功取决于理解并满足顾客及其他相关方当前和未来的需求和期望，并超越这些需求和期望。公司以实现顾客满意为目标，为此应做到： 4.2.1确定顾客的需求和期望； 4.2.2将顾客的需求和期望转化为公司的要求； 4.2.3使转化的要求得到满足。 4.3质量、环境及职业健康安全方针 4.3.1质量、环境及职业健康安全方针的制定和颁布 （1）管理者代表根据品质督导部收集并提供的制定质量、环境及职业健康安全方针的资料和信息，组织各部门讨论并拟制质量、环境及职业健康安全方针草案。质量方针应包含满足顾客
国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景提要：物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点 更多资料 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。 物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显着，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。 一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用 （一）促进国民经济的增长 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房
消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。 （二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平 国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。 （三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾 物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部2002年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军
批准/日期： 审核/日期： 编制/日期：a mgz/2014.1.10
环境部应急预案 1、目的 为确保物业区域内发生的突发环境因素事件，能迅速果断地采取相应措施，最大程地减免事件对物业区域的影响，并能在事件过后或趋于平衡时的最短时间内消除影响，恢复物业区域的正常秩序，制定本预案。 2、适用范围 适用于污雨水井、管道严重堵塞或爆管，暴风雨及车库防洪积水排除，台风后绿化恢复，草酸、盐酸、农药等化学危险品洒漏，火灾后清洁等突发事件。 3、职责 主管：负责协调部门人员及物资、工具，指挥部署各班次具体工作任务。在上级的安排下，与公司其他部门相互联动，确保任务圆满完成。 班长：发现紧急情况及时汇报，组织班次人员准备清洁工具，听从主管安排，与其他班组配合，完成应急任务。并与事后巡查，消除遗留问题。 清洁员：对各自岗位负责的区域，负有首问责任。平时关注区域动态，一旦发现紧急情况，应采取措施，遏止事态发展。同时汇报上级，并向其他岗位请求增援。 4、应急措施： 4.1、污雨水井、管道堵塞或爆管，污水外溢应急处理： （1）该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。 （2）从污雨水井、管、池中捞起的污垢等直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。 （3）疏通后，清洁员打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。 （4）班长视情况安排人员协助。 4.2、暴风雨及车库防洪积水应急处理： （1）暴风雨后，清洁员及时清扫各个责任区内所有地面上垃圾袋、纸屑、树叶等杂物。 （2）发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助物业管理部检修，及时清运、打扫。
2018年物业管理公司三年发展战略规划 2018年6月
目录 一、公司发展计划 (4) （一）发展战略 (4) （二）总体业务发展计划 (4) 1、设备智能化 (5) 2、管理数字化 (5) 3、运营互联化 (6) 4、服务平台化 (6) （三）具体业务发展计划 (7) 1、业务区域拓展计划：增加市场开发投入，加快业务全国化布局，快速扩大管理规 模 (7) 2、基础物业服务发展计划：继续调整产品结构，聚焦城市公共建筑与设施管理领域， 做大做强优势业态 (7) （1）公共及园区业态 (8) （2）学校业态 (8) （3）商业与住宅业态 (8) 3、专业服务发展计划：调整发展策略，打造专业能力 (9) （1）保洁服务及市政环卫业务 (9) （2）保安服务 (9) （3）设施维护服务 (10) （4）商业资产管理业务 (10) 4、信息平台与创新业务计划：加大信息化平台开发力度，打造基于互联网和物联网 的智慧物业管理与创新业务平台，推动公司转型升级 (10) 5、投资并购发展计划 (11) 二、拟定计划所依据的假设条件 (11) 三、实施计划可能面临的主要困难 (12)
（一）资金瓶颈的制约 (12) （二）人才的制约 (12) （三）管理水平的制约 (13) 四、确保实现发展计划拟采用的方式、方法或途径 (13) 五、发展计划与现有业务的关系 (14)
一、公司发展计划 （一）发展战略 公司的战略定位：专注于智慧城市公共建筑与设施的基础物业管理及其创新利用一体化的综合服务提供商。 （二）总体业务发展计划 我国物业管理行业起源于住宅小区的管理，绝大多数物业公司在相当长的时期内，都是以住宅物业管理为主要业务。随着城市化的进程和行业自身的发展演进，物业管理的领域逐步由住宅物业向政府机关、企事业单位办公楼、医院、学校、公园、场馆、地铁、车站、机场等城市公共建筑与设施的运行管理延伸。 公司在保持自身基础物业管理服务稳步发展的前提下，将未来发展战略定位在城市公共物业领域，以此区别于绝大多数物业公司在住宅物业领域的激烈竞争，在战略定位上与业内同行形成错位经营。随着政府职能的转变，机关后勤社会化改革的推进，大量的存量物业管理进入市场，另一方面，随着城市化的发展，需要并新建大量的医院、学校、公园、场馆、地铁、车站、机场等城市公共建筑与设施，给物业管理带来新的增量空间，所以城市公共建筑与设施的基础物业管理市场规模巨大，空间广阔，是新大正物业战略定位的基础随着城市化进程的加快，城市规模的扩大，城市管理与发展的难题越来越多，而信息技术的发展为解决这些问题提供了可能，所以智