硕士学位论文
深圳前海地区城市设计项目库建构研究
RESEARCH ON THE PROJECT LIBRARY CONSTRUCTION OF THE URBAN DESIGN OF
QIANHAI SHENZHEN
李强
哈尔滨工业大学
2011年12月
国内图书分类号：TU984 学校代码：10213 国际图书分类号：711 密级：公开
工学硕士学位论文
深圳前海地区城市设计项目库建构研究
硕士研究生：李强
导师：金广君教授
申请学位：工学硕士
学科：城市规划与设计
所在单位：深圳研究生院
答辩日期：2011年12月
授予学位单位：哈尔滨工业大学
Classified Index：TU984
U.D.C：711
Thesis for the Master Degree in Engineering
RESEARCH ON THE PROJECT LIBRARY CONSTRUCTION OF THE URBAN DESIGN OF
QIANHAI SHENZHEN
Candidate：LiQiang
Supervisor：Prof. JinGuangJun
Academic Degree Applied for：Masters of Engineering Speciality：Materials Processing Engineering Affiliation：Shenzhen Graduate School
Date of Defence：Dec, 2011
Degree-Conferring-Institution：Harbin Institute of Technology
摘要
随着我国城市建设和经济水平的高速发展，城市空间不断拓延，综合开发项目接连上马。迫切的发展需求要求规划管理部门探索新的管理技术以适应城市建设的高效发展。城市设计作为指导城市建设活动的工具之一，研究领域已逐步走向设计与管理工作相结合的方向，专业内越来越重视利用城市设计解决在城市开发中规划成果无法解决的难题。因此，如何利用城市设计成果保质保量的指导规划管理工作和建设活动，成为城市规划管理者实现城市合理发展和管理工作高效推进的主要研究对象。
深圳市是我国快速城市化进程中的佼佼者，其现行的规划体制中特别重视利用城市设计指导城市建设活动。然而，在城市设计的实施管理过程中，其成果没能直接与规划管理内容衔接，缺少对建设项目的预先储备和空间控制信息的项目化提炼，使得城市设计实施不畅，同时也影响了建设项目的管理效率。
本文通过对图书馆建库理论与方法的借鉴和演绎，以深圳前海地区为例提出城市设计项目库的概念。旨在建立一个高效的项目策划及其信息管理平台，通过对前海地区城市设计成果的项目化转译而实现城市设计对建设项目的直接导控，发挥城市设计指导开发建设的管理潜能，并促进其实施；另一方面，也为建设项目运作的全过程管理提供预先准备和工作依据。本文具体论述了建构前海地区城市设计项目库的理论基础，阐明了项目库应遵循主题针对性、规范标准化、操作实用性和信息共享化的建构原则，提出项目库的建构过程应包括项目的策划与分类和项目管理平台建构两个部分，每一部分又细分为三个步骤，前者分为对项目设计内容的分析、项目的策划、项目类别的划定；后者分为对项目信息的编排、计算机管理平台的架构、项目数据的录入、审核与纠正的过程，并分别探讨了每一步的建构方法。
本文旨在从深圳市城市设计实施管理工作的现实情况出发，针对城市综合开发项目的特点和需求，剖析城市设计对其导控效果不佳的原因，探索适合促进城市设计实施进一步提高深圳规划管理效能的解决方法，也为国内其它城市开发项目的城市设计项目库建设提供参考。
关键词：前海地区；城市设计项目库；项目分类；项目信息管理
Abstract
With the accelerated process of urbanization in China, urban space was rapidly expanding, many projects have been identified. Pressing development needs requires planning authorities to change the inefficient passive mode and explore new management techniques. As a tool to guide urban construction, urban design has not only gradually abandoned its original blueprint design style, but also efforts to combine the design and management. Professionals attached great importance to the implementation of urban design management issues. How to use the results of urban design to effectively address a lot of confusion in the comprehensive development projects and effective guidance the urban construction and management work become he main study object of program managers.
Shenzhen is one of the rapid developing cities in China. The current planning system of Shenzhen special attention to use the results of urban design to guide the urban development. However, in the process of implementation, the results of urban design and planning manage content failed to link effectively. Urban design has not set projects and project Information in advance, which making the implementation of urban design difficult and project management inefficiency.
Based on Learning and interpretation the theories and methods of building a database library, this thesis made the concept of project library of urban design as example of Shenzhen Qianhai. Aimed at establishing an efficient project planning and information management platform, and through translating the results of urban design to project former , the platform will make urban design directly manage projects and play a role in the management of urban design; the other hand, project library can provide construction project for management preparation and basis.This thesis describes database and principle of theory for urban design project of Qianhai. The construction of project library should forecasting and classification of the project and the construction of project management platform. Each part can be subdivided into three steps, the former includes content analysis of project design、project forecasting and designating project categories; the latter includes the presentation of project information、structure computer management platform、review and correction of project data. This paper also discussed the construction method of every step.
This paper aims to management status of implementation of urban design, but the characteristics and needs of the comprehensive development project, analysis the reasons for poor results of guidance and control of urban design, project library will not only explore for promoting the implementation of urban design and improvi
planning management in Shenzhen, but also providing a reference for other cities in the construction of urban design project library.
Keywords：qianhai region, project library of urban design, project classification, project information management
目录
摘要..................................................................................................................... I Abstract ................................................................................................................. I I 目录.................................................................................................................. IV 第1章绪论. (1)
1.1研究背景 (1)
1.1.1时代背景 (1)
1.1.2项目背景 (3)
1.2对象阐述与范围界定 (4)
1.2.1研究对象阐述 (4)
1.2.2研究范围界定 (6)
1.3研究目的与意义 (6)
1.3.1研究目的 (6)
1.3.2研究意义 (7)
1.4国内外相关课题研究 (8)
1.4.1国外相关研究 (8)
1.4.2国内相关研究 (9)
1.4.3概括分析 (10)
1.5研究方法和内容 (11)
1.5.1研究方法 (11)
1.5.2研究内容 (11)
1.5.3研究框架 (12)
第2章城市设计项目库基本框架架构 (14)
2.1解析图书馆及其建库要点 (14)
2.1.1概念解析 (14)
2.1.2构成要素 (14)
2.1.3中介特征 (15)
2.1.4建库要点 (15)
2.2图书馆建库与城市设计实施管理的比较 (17)
2.2.1管理初衷 (18)
2.2.2元素特征 (18)
2.2.3机构设置 (19)
2.3城市设计项目库概念引入 (19)
2.3.1城市设计项目库概念的提出 (19)
2.3.2项目库的构成要素及其特点 (20)
2.4项目库的建构原则 (21)
2.4.1主题针对性 (21)
2.4.2规范标准化 (22)
2.4.3操作实用性 (22)
2.4.4信息共享化 (22)
2.5项目库的建构方法 (23)
2.5.1项目的策划与分类 (23)
2.5.2项目管理平台建构 (24)
2.6本章小结 (25)
第3章深圳前海地区城市设计项目库的项目策划与分类 (26)
3.1前海地区城市设计概述 (26)
3.1.1设计背景 (26)
3.1.2目标与策略 (27)
3.1.3成果内容 (28)
3.1.4建设现状 (29)
3.2项目的策划 (29)
3.2.1目标体系的建构 (29)
3.2.2目标项目化分解 (33)
3.2.3项目集合的整编 (35)
3.3项目按特征要素分类 (38)
3.3.1对城市意象论中五要素的调整 (39)
3.3.2城市特征要素的项目类型构成 (39)
3.3.3按照特征要素分类的项目集合 (40)
3.4项目按开发主体分类 (44)
3.4.1开发主体构成及开发模式解析 (44)
3.4.2开发主体选择项目的类型构成 (45)
3.4.3按照开发主体分类的项目集合 (47)
3.5项目按重要程度分类 (48)
3.5.1影响项目重要程度的因素分析 (50)
3.5.2以ABC分类法划分项目重要层次 (52)
3.5.3按照重要程度分类的项目集合 (53)
3.6本章小结 (54)
第4章深圳前海地区城市设计项目库的项目管理平台建构 (58)
4.1项目的编排 (58)
4.1.1按类编码 (58)
4.1.2项目编目 (59)
4.2项目的管理信息编制 (61)
4.2.1编制原则 (61)
4.2.2编制层次 (62)
4.2.3内容选择 (62)
4.3计算机管理平台架构 (64)
4.3.1管理技术需求 (64)
4.3.2管理平台架构 (65)
4.3.3共享平台架构 (66)
4.4项目信息矢量化复合 (67)
4.4.1专项建模 (67)
4.4.2数据复合 (68)
4.5项目信息检测与修正 (69)
4.5.1信息发布与检测 (69)
4.5.2运行回馈与修整 (70)
4.6本章小结 (70)
结论 (72)
参考文献 (74)
攻读学位期间发表的学术论文 (77)
哈尔滨工业大学学位论文原创性声明及使用授权说明 (78)
致谢 (79)
第1章绪论
1.1研究背景
1.1.1时代背景
1.1.1.1快速城市化成为城市设计的现实背景
自90年代初，中国步入了高速城市化的进程，伴随着大城市的迅速发展，中等城市也随之崛起。以深圳市为例，其城市空间外延式拓展现象明显。2010版深圳市城市总体规划（2010-2020）指出，到2020年，城市建设用地将由现在的790平方公里扩展到890平方公里。因此说明，在未来一段时间内深圳的城市开发建设将继续高速运行。在发展的过程中，深圳利用其先试先行的政策优势获得了越来越多城市建设和经济发展的机会，一批作为开拓新城市空间的开发项目接踵而至。然而，如何将这些规模庞大、利益交织的开发项目合理落地，促进开发区整体快速发展的同时保证城市空间质量的同步提升，就成为包括深圳在内的国内多数大中城市规划设计者和规划管理部门的主要任务。
在快速城市化的市场经济条件下，作为城市建设中的“龙头”学科之一的城市设计，其研究的范围也早已超越了简单的物质空间环境营造。当代城市设计越来越趋向一种城市空间的管控方法和公共政策，在设计实践工作中，不断向适应市场经济的项目安排和投资效益的研究领域进行拓展，起到平衡多方利益，控制开发的负外部性，指导城市建设合理有序开展的作用。
因此，作为导航政府经营城市、提升城市建设管理能力的策略之一，城市设计对于处在高速发展的城市建设有着举足轻重的地位。面对大片的开发土地、多元的开发主体、复杂的经济环境和高速发展建设的需求，建设活动却无从下手，项目供给跟不上建设需求的现象凸显。因此，各地规划管理部门往往会开展广泛的城市设计咨询，试图利用城市设计成果指导城市合理有序发展。
1.1.1.2城市设计导控建设活动的效果不理想
通常情况下，在导控城市建设活动方面，规划管理部门往往会将开发决策及过程的任务交于规划研究和成果之上。然而，制度体系下的规划必将受其自身所决定的研究重点与编制技术规定的职责制约，无法胜任运作和管理城市开发所寄望的职能；而城市设计作为实际操作层面上的一种灵活手段，从工作技术方法到思维模式的特点，从其身份角色的特征到工作范畴的广度，都决定了其具有为城市建设活动导航的潜力[1]4。因此，为了促进城市设计对建设活动的导控作用，各城市规划管理部门都特别重视城市设计的实际应用，例如深圳市
实行的规划控制双轨制制度：赋予了城市设计法定地位；成立了专门的城市设计行政管理部门；批准重点地块可单独编制实施城市设计控制，依此对开发项目的确立、设计控制和实施计划的全过程提出控制要求。可以说，深圳对于以城市设计导控城市建设为手段的重视程度可见一斑。
但从指导城市建设的实际效果来看，现阶段城市设计导控城市建设的作用没能得以发挥。城市设计成果仍然停留在空间控制的层面，而这些内容往往在后期建设中被忽视，致使在城市开发建设过程中，多个分别开发的项目无法与漂亮的城市设计蓝图取得一致，两者之间缺少了硬性的承启关系。城市设计理想如何通过对实际建设项目的导控加以实施，使城市设计理论研究与现实建设需求接轨，这些问题尚未得到有效的解决，城市设计导控实际建设活动的效果不佳[2]。
1.1.1.3城市设计成果转译与项目管理工作衔接差
城市设计的实施管理是以城市建设及规划管理工作为平台，实现城市设计目标和管控内容的具体操作手段和方法，是将城市设计成果与实际建设活动相互衔接的关键环节，直接影响到城市设计目标是否能够得以落实[3]。在我国现行的“两证一书（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）”项目管控体制下，管理者依据各层次规划成果，通过对建设项目选址、规划和建设的管理导控项目在理想状态下投入建设，可见，规划管理工作的重点是利用规划成果操控实际的建设项目。因此，处于实施阶段的包括城市设计在内的规划成果，都应借助规划管理平台对建设项目做出引导和控制才能发挥其实质作用。
然而，在城市设计完成后的实施管理阶段，管理部门往往只将其成果作为下一步规划编制的空间控制标准，没有将城市设计内容转译成为明确实际建设项目运作和管理过程服务的成果，发挥城市设计的在导控城市建设活动方面的优势作用。这一工作的缺失不仅影响了设计成果的实施，还对城市建设的管理和运作带来了诸多麻烦。
首先，由于缺少对实施环境的预测，开发项目及其管控信息处于被动的接受式管理状态，使得作为运作协调建设过程的规划管理部门，很难通过城市设计成果有针对性的预先管控项目的设计及实施过程，满足城市高速发展的项目需求，而这一内容恰恰是规划管理部门的主要工作，这部分内容的缺失也是现状项目审批管理缺少依据，主观判断性强、效率低下的主要原因。
其次，由于项目信息管理工作内容的缺失，造成政府决策者和参与城市开发的各主体无法预先明确城市开发中各个项目的建设目标，无法找到开发的切入点和着力处。
最后，由于城市设计转译成果内容冗长，没能对开发项目提出简明确定的控制标准，使规划设计单位无法快速获得项目控制信息，影响了项目设计环节的效率。可见，由于城市设计成果实施管理阶段在项目设定和管控信息提炼的内容缺失，造成城市建设管理无从下手，建设活动受阻，城市设计实施陷入困境。
综上所述，如何弥补城市设计实施管理阶段工作的缺失，通过符合开发管理工作需求的转译方法，在项目管理运作阶段，为参与城市开发各个主体提供明确的项目信息资源，成为促进城市设计实施可操作性，提升规划管理部门工作效率的重点，适应城市快速发展步伐的关键。通过上文的分析不难发现，为了解决这一问题，城市设计成果的转译应注重对建设项目的预先设定和实施技术管控，这一转译成果将转变以往规划管理部门有项目再控制的老思路，提高城市建设管理和信息服务的工作效率。因此，只有建立一个在城市设计框架下的掌握全局的建设项目信息管理和共享平台，才能促进城市设计成果在项目实施管理过程中得以实施，并借此满足项目管理工作对项目策划和控制的需求，真正实现城市设计与规划管理的衔接与双赢。
1.1.2项目背景
前海地区位于深圳市西侧，蛇口半岛西部，伶仃洋东侧，珠江入海口的咽喉要地，是深圳待开发地区。基地依山面海，土地及自然资源条件十分优越。整个基地占地18平方公里，主要由人工填海造地而成，历史上一直作为深圳的后院。然而2000年以来，前海地区正在被逐步转变成深圳新的CBD。在深圳市2030年城市发展策略中，计划将前海地区改造成为深圳市一个新型的现代服务与后勤物流中心，实现了深圳多中心发展的构想。这种定位的转变将把前海地区推向了广东-香港-澳门大都市区的前沿位置。
前海地区有着重要的地理和经济区位，为了合理利用土地，创造优良的城市空间，解决现状复杂的交通和生态问题，进一步发觉区域开发的切入点和远期发展战略，深圳国土与资源规划委员会组织了世界范围内的城市设计国际咨询，试图借助城市设计方法打造独一无二前海现代服务中心区，并为前海的整体开发建设提出切实可行的总体构思和导控管理的对策与方法。
经过广泛的评比和论证，以打造前海“水城”为目标的城市设计方案在竞标中胜出。本方案在梳理前海地区自然生态条件的基础上，提出通过打造五条生态水廊来引导和整合区域整体开发的城市建设构想，并在空间管理和形象控制方面做了详细的研究。然而，对设计成果在实际建设过程中的实施方面研究甚少，造成了方案编制后一段时间内建设活动和管理运作无从下手，城市建设
严重滞后，违背了前海地区高效保质发展的总体思路。基于此，针对在前海地区城市设计成果编制完成后，如何对城市建设活动提出具体指导，促进城市设计实施，提高建设管理工作效率成为本论文的出发点。
1.2对象阐述与范围界定
1.2.1研究对象阐述
1.2.1.1深圳前海地区综合开发项目
所谓城市综合开发是根据城市的社会、经济发展目标和总体规划的要求，在城市或其局部地域内，将城市多种、复杂、必需的要素按一定的计划、合理的比例，配套在一起，进行统一规划、合理布局、统一建设、统筹经营，以求取得良好的经济、社会、环境综合效益的城市建设方式。综合开发的最终目标就是要创造与其开发区位相应的综合效益，提供良好的环境和设施[1]10。城市综合开发项目一般包含几个或多个地块，建设实施的过程性特征突出，实施时间周期跨度较长，而且相关利益主体的关系较为复杂，所以非常重视吸引市场主体并尽可能的利用市场资源进行开发建设，因而对开发项目策划和规划实施管理指引的需求较高。在我国高速城市化的今天，综合开发项目已成为城市建设的主要项目类型，对其进行规划设计和管理方面的研究极具价值。
本研究选择深圳前海地区综合开发项目为案例探讨，主要原因有下述两点：（1）深圳前海地区是典型的城市综合开发项目深圳前海地区被深圳市定位为国际现代服务核心区，鼓励深港同城一体化的开发模式，具有多元的开发主体和复杂的经济利益驱动。前海地区总面积达18平方公里，计划在20年内开发完成，是得到深圳乃至国家重点关注的开发项目，具备城市综合开发项目的典型特征。而由于前海地区开发面积之大，综合影响因素之多，开发建设之紧迫，发展计划尚不能明确，所以，急需对其进行开发项目的总体安排，以引导前海合理有序发展。
（2）深圳前海地区城市设计面临实施管理困境基于前海在深圳发展过程中的重要地位，深圳市针对前海地区组织了城市设计国际咨询，希望能利用城市设计成果指导前海地区的城市建设。然而，在城市设计编制完成后，规划管理部门并没有将其成果转译为服务于实际开发的管理语言，使得城市设计构想与实际建设项目相脱节，造成城市设计实施受阻，项目的管理工作效率低下，使城市设计失去了服务于建设、引导开发和创造优质城市空间的职能。
综上所述，深圳前海地区复合了综合开发项目的各种特征，对其进行项目库建构研究具备了理论方法的普适性和地域发展的特殊性特征。因此，为了满
足深圳前海地区建设发展阶段性特点与需求，推动前海地区城市设计的有效实施，提高规划管理部门的工作效能，促进前海合理有序的开发建设，本研究将重点针对前海地区的综合开发进行城市设计项目库的建构研究。
1.2.1.2城市设计项目库
（1）项目“项目”一词在汉语中最早是出现在上个世纪50年代，是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的、有待完成的、临时性的、一次性任务[4]17。首先，项目要具有专门的实施环境，是一个动态变化的过程，而不仅是指其实施完成后所得到的成果。其次，项目都有一个明确的目标，必须满足一定专业技术指标的要求，这是项目能否得以实现的基本条件。最后，任何项目的实施都会受到一定条件的约束。这些约束条件既是完成项目的制约因素，也是需要进行管理的关键内容。
（2）库库在最早以会意的解释为：从广,表示与房屋有关；从车，兵车藏在房屋一类的建筑内,表示储藏武器战车的地方[4]18。现代对“库”的理解多为“存储的容器、或事物的集合”，其可以为实体空间存放实体物品，如货物仓库、图书库等，也可以是虚拟空间存放虚拟事物，如数据库、人才信息库。现代对库的特征描述很多，总结概括可以得出库具有存储性、条理性和输出性特征，也决定了库能够起到对库中事物进行储备、分类、整理和输出交流的作用。
（3）项目库通过以上对项目与库的解析，可以将项目库理解为“项目的集合”，也就是用于存放项目的实体或虚拟空间。它是为完成一系列城市建设目标或任务而对需要开展的项目管控工作内容进行规范化、程序化的管理技术一种工具，项目库的管理是为了提出限定库中项目的相关规定和要求，以保证该项目能够顺利完成预期目标。
（4）城市设计项目与城市建设项目城市建设的过程需要经历几个阶段：制定发展目标、明确建设原则、设计具体方案和最后的建设实施，这一过程是一个循序渐进的过程，无法一蹴而就。本文将处于目标和计划尚不明确阶段的城市开发项目定义为城市设计项目，此类项目需要进行合理的城市规划设计，才能够明确开发建设的具体计划，将其引向正确的方向发展；而将已经明确了如何开发、怎样建设阶段的项目定义为城市建设项目，此类项目即将投入项目融资建设阶段，是规划管理的主要对象，对建设项目的管控主要包括从项目选址、设计、审批到公示的全过程管理，是管理工作的主要内容。城市设计项目和城市建设项目之间是一个空间并存、时间演进的关系，在空间维度，两者可以在同一地区并存，而在时间维度上，对于同一地区的建设，其作为城市建设项目是由其前期作为城市设计项目转化而来的。如前海地区的开发，其本身就
是一个设计项目，需要开展城市设计研究，待其制定了实施性建设计划后，其就已转化成为一个城市建设项目或是一个包含若干建设项目的集合；同时，前海地区内部也同时存在着若干建设项目和目标尚不明确的设计项目。而本研究是致力于建构前海地区建设项目管理工具的研究。
（5）城市设计项目库 结合以上概念的分析可定义城市设计项目库应为 以优化城市空间的环境质量，改善城市居民的生活品质，并实现城市开发建设的合理有序管理为目标，在城市设计成果框架下组织在一起的建设项目的集合。城市设计项目库将以往设计成果被动的控制项目建设转化为主动策划和引导项目的开发过程，起到了预先策划开发的作用，成为管理建设城市一系列项目信息的共享平台，具有策划、指导及控制等多项功能。
1.2.2 研究范围界定
本文在明确研究对象并阐明其内涵的基
础上，从地域政策、空间和时间三个方面对
本研究以及研究对象进行范围划定（见图
1-1）。
（1）地域限定 本文是以深圳规划体
制下的城市建设为背景开展相关研究的。
（2）空间限定 本研究是针对深圳的
城市综合开发项目（以前海为例）所展开的，
此类面积大、空间质量要求较高，需要开展
城市设计研究的项目。
（3）时间限定 本研究是针对城市综
合开发项目完成城市设计编制，进入成果实
施和管理的阶段展开项目库的建构研究。 1.3 研究目的与意义
1.3.1 研究目的
城市设计项目库作为城市设计的一个特有成果，既是对城市设计研究内容的深化和落实，也是对城市规划管理技术的创新，是市场经济下改善城市空间环境无序建设和提高规划管理工作依据和效率的主要工具，在促进城市设计成果在城市开发中的实际应用方面起着重要作用。建设城市设计项目库对提高塑
图1-1 研究范围界定
造城市空间良好形态和规划管理部门控制城市建设活动的执行力具有很强的现实意义。本文将借鉴相关领域建库的理论与方法，分析城市设计实施管理特征及需求的基础上，探讨前海地区城市设计项目库的建构内容及方法，并期望达到以下目的：
首先，介绍建构前海地区城市设计项目库的必要性，即针对前海地区城市设计实施管理阶段工作现存问题及需求，提出项目库在指导城市建设项目立项、管理控制、引导开发和公众参与中所发挥的作用。
其次，借鉴图书馆建库的理论方法，探讨深圳城市设计项目库建构的一般原则和方法，研究项目库建构的编制流程和技术要点，为其他地区城市设计项目库的编制提供参考。
最后，探索编制规范、标准的前海地区城市设计项目库的程序及方法。并将成果直接应用于开发项目信息管理工作实践中，提高管理效率与质量。首先，建立城市设计以项目为管理单元的成果形式，强化项目库对城市设计目标落实和指导城市建设的作用。其次，认识项目从立项、设计要求、设计组织到设计审查过程的全过程与城市设计的关系，提炼城市设计项目库对项目控制的要点，并通过计算机网络平台进行信息管理和发布，为参与城市建设的各主体提供项目信息资源，推动城市建设顺利开展。
1.3.2研究意义
城市设计项目库的研究对于城市设计成果在实施管理阶段的技术更新有着重要的理论和实践意义。
（1）有助于丰富城市设计理论研究内容城市设计作为一门实践性很强的学科，对其理论关注的目的在于能够指导实践，能够有效地解决实际问题。而目前我国的城市设计研究多集中于对国外理论与实践的介绍与分析，虽然国内开展的城市设计实践项目正呈上升趋势，但针对我国国情尤其是像深圳这样具有独特政治经济地位的城市所开展的城市设计相关理论的研究并不多见，城市设计理论与实践之间存在着一定的距离。
作为指导深圳城市设计实施的主要环节，城市设计项目库是其必要的成果内容之一，在城市设计由蓝图变为现实的过程中起着举足轻重的作用。因此，从实践的角度出发，选择城市设计项目库作为研究对象，正是力图从理论层面寻求城市设计与城市建设项目管理体系的结合点，促进城市设计与规划管理工作的结合，缩短理论与实践距离的有益尝试，这无疑将对深圳乃至我国城市设计理论的发展具有重要意义。
（2）有助于推动前海地区城市设计实施深圳前海地区城市设计项目库
建构的现实意义在于保障城市设计成果的实施可操作性。目前我国的城市设计不具备法定地位，城市设计成果往往要通过规划成果才能间接的发挥作用，实施效果较差，深圳市虽然承认了城市设计的法律地位，设立了专门的管理部门，但城市设计的实施运作模式仍然比较传统，导致设计成果的可操作性不强。项目库的建构可以将城市设计目标与具体项目的开发建设紧密结合并通过规划管理程序得以应用，同时协调满足各个项目运作主体的现实需求，增强城市设计的可实施性，进而实现营造良好城市整体风貌并引导城市良性发展的终极目标。
（3）有助于提高前海地区建设项目的管理效能作为政府对城市空间建设进行公共干预的手段，城市设计体现出设计与管理的双重特征。因此，设计与管理的有机结合，才能体现城市设计作为“过程”的完整意义。另外，城市设计作为城市规划体系中的重要组成部分，是贯穿于整个规划控制体系中进行空间配置与引导的重要内容与途径。但迄今为至，深圳尚未能够将城市设计实施管理工作与建设项目全过程管理工作相衔接，项目管理和审批工作主观性较强，缺少依据性，效率低下。因此，一套行之有效的实施管理技术平台的建构不仅能够保证深圳城市设计的实施质量，更能够促进和完善深圳现有的规划管理技术和模式，将被动是管理转化成主动策划，依此提高建设项目的管理效能。
（4）有助于指导其他城市设计项目库编制深圳前海地区城市设计项目库的建构方法和成果形式虽具有一定的针对性，但其本质内容仍然具有广泛的借鉴性和普及性，对其开展的相关研究和方法论的提出，同样可以指导其它地区城市设计项目库的建构。
1.4国内外相关课题研究
1.4.1国外相关研究
1.4.1.1美英的城市设计控制框架
Matthew Carmona和John Punter通过对城市设计相关理论和英国110个城市规划实践经验的研究总结，编写发表了《规划的设计维度：理论、内容和最佳设计政策实例》一书，书中指出了传统的规划实践当中缺少城市设计的相关内容，并强调了在城市建设过程中空间设计与实施的重要性。书中明确指出了在设计控制的实施过程中关于政策与投资者和公众喜好之间的关系，并阐明其重要性，另外，在设计政策的编制过程、内容表现形式及其实施策略等关键问题也进行了相关研究。该书从总体到细节搭建了一个促进城市设计实施政策的框架[5]。在John Punte的另一本著作《美国城市设计指南——西海岸五城市的设计政策与指导》一书中，作者通过对比美国西海岸旧金山、波特兰、西雅图
等五个城市的城市设计控制效果，并在指南样本和规划方案摘要方面的异同做了较为详细的介绍，在此基础上指出了五座城市在城市设计实施方面的特征，具体体现在：针对从城市总体到局部居住单元不同规模地块的设定发展目标和实施策略；针对城市设计控制内容设定严格的审查程序并以此指导建设；设计内容的编制过程中注重采纳公众的意见和建议；组建了众多实施设计的主管部门和机构进行管理和监督[6]。这些措施促使五座城市的城市设计能够合理有效的在实际建设中发挥作用，收到了良好的管控效果。
1.4.1.2波特兰城市建设行动计划
波特兰是美国编制宏观尺度城市设计的鼻祖，其城市设计的成果内容和实施策略具有典型的代表作用。波特兰市政府为了提升城市的环境品质和景观效果，于1988年编制并颁布了《中心城市规划》，该规划利用城市宏观层面的总体城市设计成果构建了城市的发展目标和形象打造策略，并试图通过制定一系列的行动计划有效地使设计成果得以实施[7]4-5。该行动计划由设计方案与行动计划表组成。城市设计方案通过合理的设定和策划，已将在城市发展过程中需要延续的旧项目和配套的新项目统一规范的标定在设计地图上。而行动计划表则明确了项目运作的时序安排、行动意见、行动要点和管理机构。总体来说，波特兰的《中心城市规划》确定了城市发展的具体方案及步骤，并对近期建设工作做了明确的指导，为城市各区的城市设计和建设活动提供了明确的指导性文件，同时对项目设计的单位、设计的流程、建设的管控建立了具有较强约束力的成果内容。
1.4.2国内相关研究
1.4.
2.1武汉的控规“一张图”管理平台
为加快规划编制和管理的法制化、民主化进程，武汉市提出构建全市城乡规划管理用图信息平台的工作思路，建立规划编制与管理工作衔接的桥梁，同时重点对现有控制性详细规划的编制提出了新的要求和技术辅助手段，有力地推进了规划编制和管理体系的建设发展。
武汉在编制控规工作中与管理脱节的现象大量存在，有的地方“编而不批”，有的地方“编而不用”。一方面规划管理过程中比较注重考虑局部建设项目对城市局部地区的影响，另一方面规划编制往往从城市宏观层面考虑城市整体发展的科学性、合理性，并由于难以即时掌握相关现行和行政审批信息，规划编制过于理想，忽略了规划的可操作性。如果规划编制和规划管理脱节、无序的状态不及时解决，必将严重影响规划编制和管理的法制化、民主化建设进程。针对目前规划编制和管理中存在的问题，武汉市规划局提出建构完善的规划体系、
创新规划内容的基础上，重点推进了武汉市城乡规划管理用途的建设。
“一张图”是立足于武汉“1+6+1”的规划编制体系，以现状信息为基础，以控规层面的法定规划成果为核心，系统整合各领域规划成果到统一合成的计算机信息管理平台之上，具备动态更新机制的信息共享管理平台，是规划行政许可的法定依据。其意义与作用包括：通过建立“一张图”管理制度，明晰各部门职责，实现信息全面共享；以控规为基础，建立了规划管理的重要依据；规范了规划编制和规划管理工作，建立了规划编制与管理间畅通的信息沟通桥梁；有效整理了规划编制基础信息，为下年度的编制计划打下了基础。
1.4.
2.2深圳市的重大项目综合管理系统
为了应对越来越多的城市建设项目的管理工作需求，满足对城市重点项目的跟踪管理，深圳市规划和国土资源委员会制定了《重大项目综合管理系统使用手册》。该手册是为实现重大项目的高效管理，规范管理流程，提高管理效率，全面掌握重大项目的行政审批信息，建立重大项目的管理平台。重大项目的来源包括发改部门立项的重大项目和上级布置的重点工作两部分，重大项目库建立的目的是建立完整的项目档案，用于实现对项目办理全过程的跟踪管理。该系统绘制的项目分布图是从全局的角度，以图文一体的形式对重大项目的基本分布情况进行统计、图形展示，使系统用户能够对当前重大项目的数量、项目进度、位置分布等信息有一个总体概览；同时可通过图形快速查询定位到重大项目，查看重大项目详细信息等，分为按项目类别、按项目阶段、按所属区域三类进行统计。
1.4.3概括分析
国外城市建设经验较为成熟，城市设计的学科发展也相对较早，其成果主要通过制定制度或法规促进对城市设计的实施、管理和控制。尤其是英美等发达国家能够在当时的技术水平之下，通过有效的管理技术手段促进城市设计的实施和城市建设的合理开展，其实践经验值得学习和借鉴。如以行动计划表为平台指导城市建设，使城市设计成果得以实施，为开发主体提供参照的依据。然而，这种管理手段比较原始，相对于当今科技的发展水平来讲，缺乏技术性、系统性和整体性，实施过程中影响了管理者的工作效率，对项目的分类管理和研究还不够深入。
国内对城市设计实施和项目管理技术方面起步较晚，但发展很快，由于我国还处于城市高速建设和发展阶段，城市项目的开发管理是开发合理有序开展的关键环节。为此，在规划管理工作中，武汉和深圳等城市建立了一批以计算机平台为依托的规划设计成果的管控系统。但由于其规范化、标准化的系统建
设尚未被开发，管理初衷和对象仍然只停留于规划成果的复合与存档，没有形成一套面向实际项目开发而建构的信息管理技术平台，针对促进城市设计实施的管理系统的研究尚属空白。
因此，为了促进城市设计的实施管理，笔者认为以城市设计成果为依托的项目信息管理平台的建构研究是十分必要的。希望此次论文的完成，能够对这一课题的研究提供一个创新实用的理论成果。
1.5研究方法和内容
1.5.1研究方法
（1）比较分析与归纳演绎的方法比较分析法是指对不同或同类事物或现的各个侧面进行对比，分析各个评价其影响要素的异同点，从而判断各个对比主体优劣的一种逻辑分析法；而归纳演绎法则是通过实验和比较分析所获得的个别事实，概括出一般原理的一种思维方式和推理方式，并进一步从一般原理推演出个别结论。本文通过对相关领域如图书馆建库原则及分类方法的比较分析，归纳演绎得出城市设计项目库建构的程序及方法，依此指导前海地区城市设计项目库建构实践。
（2）理论结合案例研究的方法理论研究注重的是理论从理论到理论的演绎和思辨过程，实证研究是对客观事物或事件的纪录，其注重的是对研究对象的实地调研、信息累计，之后开展合理的归纳与分析。本文将运用了理论结合实证研究的方法，结合相关领域理论与方法的研究对项目库中项目的分类方法进行分析、归纳，并依此以前海地区为例，开展建构城市设计项目库的研究。
（3）文献研究法是通过对相关文献资料的研究并分析得出对主、客观世界规律性认识的一种研究方法。本文通过对目前各种城市设计、图书馆学、管理学等论著中提出的学术观点的总结与归纳，借鉴相关领域专家学者的研究成果，在掌握学科前沿动态和当前城市开发建设及规划实施管理模式的基础上进行研究，分析得出对深圳前海地区城市设计项目库建构具有指导意义的相关内容信息。
1.5.2研究内容
针对深圳前海地区城市设计实施管理工作缺失所导致的城市设计可操作性较弱，进而无法满足规划管理者、政府、市场、设计师在城市开发运作过程中对项目信息需求的现状，提出深圳前海地区城市设计项目库信息管理平台的概念，并以此为研究对象，针对具体问题与需求分析探索深圳前海地区城市设计
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
《半汤、汤池国际温泉度假区概念规划及城市设计》方案 2011年8月22日，安徽巢湖行政区划调整正式公布之后，市委、市政府对环巢湖地区旅游资源的规划开发高度重视。合肥市第十次党代会提出，要充分利用湖光山色和温泉、湿地、历史文化等资源，按照“城湖共生、重点开发、以点串线、整体推进”的思路，重点开发以健康、休闲、度假、水上运动等为特色的环湖旅游产业带，加快建设巢湖国家旅游度假区，把合肥打造成为国际度假旅游目的地。巢湖半汤和庐江汤池温泉是我市旅游资源的重要组成部分，为统筹规划两地温泉资源，按“国际知名，国内一流”标准，做大做强合肥温泉旅游品牌，合肥市规划局就半汤、汤池国际温泉度假区概念规划及城市设计项目开展全球招标，通过广泛征集有创意、可实施的概念规划方案，高起点、高标准、高品质地对温泉度假区进行综合一体化保护和开发。本次规划目标是以资源保护为前提、以温泉资源整合与利用为核心，以全域整体打造与差异化发展为策略，来确定半汤和汤池温泉度假区未来不同的功能定位、交通组织和空间景观，营造 策划各具特色的温泉度假品牌与旅游项目。 2011年12月21日，合肥市规划局、合肥招标投标中心对来自全球符合报名条件的31家设计机构进行了第一轮设计单位筛选，选取了5家实力强、水平高的设计机构开展第二轮方案设计工作。2012年2月28日，合肥市规划局、合肥招标投标中心组织专家对5家设计方案进行了评审。 本次半汤的概念规划范围南至合巢芜高速公路、兴业大道、振兴路，东至花山路、巢湖经开区边界，西含试刀山、青龙尖部分山脉，北至巢湖经开区边界，规划面积约为29.83平方公里；研究范围：试刀山向东北、向东南、向西南山脉，延伸至S105公路围合的区域，面积约为115.59平方公里；城市设计范围：在汤山以西区域合理选择集中建设区，面积约10平方公里。以合肥建设区域性特大城市为契机，精心谋划，有序开发，提升档次，实现半汤温泉度假区从粗放发展阶段向品质发展阶段过渡。 本次汤池的概念规划范围东起合安（沪蓉）高速公路，西至县域西界，北依军二路沿线，南靠大山腹地，面积约200平方公里；研究范围：庐江县县域范围；城市设计范围自行选定总面积10平方公里 为了让公众了解规划、参与规划，打造阳光规划，合肥市规划局开展半汤、汤池国际温泉度假区概念规划及城市设计国际招标方案公众参与活动，充分征求、吸纳社会各界意见，希望广大市民踊跃参与，对5家投标方案进行投票，提出意见建议，为半汤、汤池国际温泉度假区科学规划建设积极出谋划策。 注：
深圳市城市更新实施细 则修订精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划
深圳市人民政府令 第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二○○九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。 3．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村
名词解释部分 1、日照间距: 前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。 2、建筑后退：是规定建筑物应距离城市道路或用地红线程度。 3、绿地率:规划地块内各类绿化用地总和和占该用地面积的比例。 4、土地使用兼容性：在控制性详细规划中往往涉及到多种用地性质在地块内混合布置问题，以适应城市发展的需要，为了协调处理性质不同的各用地的关系而采取的一种方法。（不确定，见《控制性详细规划》P38-39 5、城市蓝线：河流水域用地边界线。 6、城市紫线：历史保护区域边界线。 7、城市绿线：城市生态、环境保护区域边界线。 8、城市居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000--50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 9、CBD：中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。 10、容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 11、建筑平均层数：指一个建筑地段内所有建筑各层面积总和除以这些建筑总面积的总和 12、CIAM：国际现代建筑协会。 13、拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 14、配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 15、竖向设计：城市开发建设地区(或地段)，为满足道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用、改造，确定坡度、控制高程和平衡土石方等而进行的规划设计。 16、环境容量：在保证人群健康和生态系统不受危害的前提下，环境系统或其中某一要素对污染物的最大容纳量。 17、道路红线：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线 18、控制性详细规划：是以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并引导修建性详细规划的编制。 19、日照标准：为保证室内环境的卫生条件，根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物 的使用性质确定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，建筑外 窗获得满窗日照的时间。 20、服务半径：指居民到达公共服务设施的最大步行距离 21、城市公共空间：是指城市或城市群中,在建筑实体之间存在着的开放空间体,是城市居民进行公共交往,举行各种活动的开放性场所,其目的是为广大公众服务.城市公共空间主要包括山林、水系等自然环境。 22、修建性详细规划：是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 23、“雷德朋”系统
城市规划原理真题及答 案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
2010年度全国注册城市规划师执业资格考试试卷城市规划原理 一、单项选择题(共80题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1. 下列哪项不是城市与乡村的主要区别?( ) A.空间要素集聚的差异 B.生产力结构的差异 C.社会职能的差异 D.义务教育制度的差异 答案：D，城市与乡村的基本区别主要有6点：集聚规模的差异(空间要素的集中程度)、生产效率的差异、生产力结构的差异、职能的差异、物资形态的差异、文化观念的差异。 2. 关于我国城乡差异的表述，下列哪项是不准确的?( ) A.城乡收入差距拉大 B.优势发展资源向城市单向集中 C.城乡公共产品供给体制严重失衡 D.随着“城市支持农村、工业反哺农业”方针政策的落实，我国城乡二元结构体制将很快得以根本消除 答案：D，我国城乡差异的基本现状有4个现象：城乡结构“二元化”、城乡收入差距拉大、优势发展资源向城市单向集中、城乡公共产品供给体制严重失衡。 3. 关于城市发展阶段的表述，下列哪项是不准确的?( ) A.在农业社会中，城市的主要职能是政治、军事、宗教和经济中心 B.工业化导致了原有城市空间与职能的巨大重组
C.在工业社会中，城市逐渐成为经济发展的主要载体 D.在后工业社会，中心城市的服务功能将逐步得以强化 答案：A，城市发展的3个阶段特征为：1、农业社会，城市的主要职能是政治、军事或宗教中心，没有起到经济中心的作用;2、工业城市，工业化导致了原有城市空间与职能的巨大重组，城市逐渐成为人类社会的主要空间形态和经济发展的主要载体;3、后工业社会，城市的性质由生产功能转向服务功能，环境危机日益严重，向“生态时代”迈进。 4. 下列哪项不是城镇化的表现?( ) A.城镇数量的增加与规模的扩大 B.城市生活方式向周边乡村区域的扩散 C.村镇环境整治 D.农民从事第二、第三产业 答案：C，城镇化包括有形的城镇化和无形的城镇化，有形的城镇化包括3个方面：人口的集中(城镇密度的加大与规模的扩大)、空间形态的改变、经济社会结构的变化(由第一产业向二、三产业的转变);无形的城镇化包括3个方面：城市生活方式的扩散，农村意识、行为方式、生活方式转化为城市意识、方式、行为的过程，农村居民逐渐脱离固有的乡土式生活态度、方式，采取城市生活态度、方式的过程。 5. 关于城市与区域的关系，下列哪项表述是错误的?( ) A.城市是区域发展的核心 B.区域是城市发展的基础 C.城市腹地的大小与城市的功能和规模并无直接的关联
分类号TU学校代码10590 U D C密级学 号20010812 深圳大学硕士学位论文 详细城市设计导则的操作可行性 及有效性研究 ——以深圳市中心区22、23-1街 坊城市设计为案例 房文君 学科门类工学 专业名称建筑设计及其理论 学院（系、所）建筑与土木工程学院 指导教师黄大田
论文摘要 我国目前绝大多数城市均采用传统的控制性详细规划来对城市建设进行规范引导，对于这样的控制方式能否有效地促进高质量的城市环境的形成，仍存有多方疑虑。而在深圳市中心区22、23-1街坊的开发建设中则制定了详细城市设计导则并对其在相当程度上加以严格执行，这类探索在国内具有一定的开创性，因此，本文将以该城市设计为案例，研究在22、23-1街坊城市设计导则操作落实的过程中，导则对于规范、控制、引导该片区城市环境建设的意义。通过对其研究，了解一个城市设计项目从设计构思到最终建成所经历的各个步骤，以及有关各个方面所持的态度，探讨详细城市设计导则的操作可行性与有效性，从而得到一定程度上城市设计导则的客观理论支持。 本研究分为三个部分，第一部分作为研究的理论基础，由第一章《导论》和第二章《深圳市中心区22、23-1街坊城市设计的案例研究》组成。其中概述了国外城市设计的操作方法和我国对城市设计的认识，以及深圳市规划国土局委托美国SOM公司进行城市设计的背景和设计的过程。 第二部分是本研究的中心，由第三章《在城市设计导则引导下的建筑设计的衍进》、第四章《本次城市设计有关方面的评价》组成。其中纵向的比较了本次城市设计导则的操作程序及其结果；横向的比较了中标方案到建成项目的建筑设计，并采用采访和问卷的形式获得了一定程度的有关各方面对本次城市设计的评价，分析研究了本次城市设计导则操作的可行性及有效性。 第三部分是本文的结束篇，由第五章《城市设计导则的发展方向》构成。这部分内容指出了城市设计导则的发展方向要从进一步完善导则的编制和操作落实程序两个方面着手进行。 关键词：城市设计导则 操作落实 可行性 有效性
深圳市城市更新问题总结及典型案 例分析报告 2016-11-16
目录 一、深圳城市更新问题梳理......................................错误!未定义书签。 （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀..错误!未定义书签。 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态...............错误!未定义书签。 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误! 未定义书签。 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同...........错误!未定义书签。 （二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后................错误!未定义书签。 1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊.......错误!未定义书签。 2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同.............错误!未定义书签。 3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力错误!未 定义书签。 二、深圳城市更新典型模式及评价................................错误!未定义书签。 （一）特区内城中村改造模式—拆除重建类....................错误!未定义书签。 1、蔡屋围旧改模式.....................................错误!未定义书签。 2、岗厦旧改模式.......................................错误!未定义书签。 3、渔农村改造模式.....................................错误!未定义书签。 4、大冲旧改模式.......................................错误!未定义书签。 5、鹿丹村旧改模式.....................................错误!未定义书签。 6、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。 （二）原集体经济组自改模式——传统旧改类..................错误!未定义书签。 （三）工改商更新改造模式——功能改变类....................错误!未定义书签。 1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村.....................错误!未定义书签。 2、制度边界上的预期：未经批准改变功能.................错误!未定义书签。 （四）旧工业区升级改造模式——综合整治类..................错误!未定义书签。 1、沙浦国际艺展中心模式...............................错误!未定义书签。 2、笋岗艺展中心综合整治...............................错误!未定义书签。 3、华侨城创意文化园三期项目...........................错误!未定义书签。 4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目.........................错误!未定义书签。 5、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。
深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)
深圳XX城市更新项目 合作框架协议 甲方: 法定代表人： 住所： 乙方： 法定代表人： 住所： 丙方: 法定代表人： 住所： 甲、乙、丙三方遵照中华人民共和国《合同法》、《公司法》等相关法律，在平等自愿的基础上，经充分协商达成如下合作框架协议： 一、目标地块概况 1．1目标地块位于深圳罗湖区XX村，宗地号XXX，占地面积共计约【】平方米，目标地块目前的用地性质为住宅用地。 1.2目标地块现状上盖1栋附着物（自编号X栋），为甲方原单位职工宿舍，建筑面积约XXX平方米，尚未进行过房改，但员工已按当时使用权价格缴交给甲方相关价款，并已由甲方发给使用权证明文件。 1.3上述物业已经抵押给工商银行、深圳发展银行（现平安银行）。 1.4目标地块用地面积未达到深圳市城市更新单元最小10000万平方米的要求，需与相邻地块XXX进行合并申报，该地块占地XXX平方米，上盖3栋物业（自编号XXX栋），建筑面积合计约XXX平方米，其中XX栋为XXX房地产开发有限公司名下物业，第7栋为深圳市XXX公司名下物业，均已委托XXX集团实施城市更
新改造。 二、合作内容及方式 2.1甲方拟对目标地块的建筑物进行城市更新改造。目标地块国土证号为【】，国土证记载用地面积为【】平方米，计容总建筑面积为【】平方米。甲方已与乙方就前述改造事宜签订合作协议，且乙方正在办理目标地块的城市更新手续，丙方将负责目标地块的开发建设。 2.2乙丙方将共同设立新项目公司负责目标地块城市更新的实施和开发建设。新项目公司注册资本为人民币【】元，乙方投资【】元、持有【】%的股权，丙方投资【】元、持有【】%的股权，法定代表人由丙方委派人员担任。新项目公司设立后，乙方负责协调甲方与新项目公司重新签订目标地块城市更新项目合作的相关协议。 2.3截至本协议签订时，甲方的债务仅为工商银行、深圳发展银行（现平安银行）提供的借款本金【】元和按照贷款合同约定计算的利息（约【】元），该银行借款及利息由新项目公司承担，除此之外，甲方不存在其他债务；乙方同意甲方前述银行借款之外的债务由乙方承担，如丙方或新项目公司垫付甲方前述银行借款之外的其他债务，则丙方可直接从乙方对新项目公司享有的权益中直接扣除，不足部分由乙方另行向丙补足。 三、合作条件 3.1目标地块符合下列条件时，乙丙方合作开发目标地块： 3.1.1目标地块城市更新项目立项完毕； 3.1.2目标地块城市更新的实施主体经相关部门确定为项目公司； 3.1.3目标地块的土地用途为商住用地，容积率等于或大于【】，计容建筑面积不低于【】平方米，商业占比不超过【】%； 3.1.4目标地块上的拆迁补偿协议已经全部签订； 3.1.5目标地块的专项单元规划通过审批； 3.1.6目标地块因为历史遗留问题产生的所有债务（包括隐性债务、或有负债）全部由甲乙方承担。
深圳市建筑设计规则 第1章总则 1.0.1为实现建设国际化、现代化城市的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，提升建 筑品质，推进建筑设计的标准化和规范化，根据《深圳市城市规划标准与准则》以及其他相关法律、法规、规章，结合我市 实际，制定本规则。 1.0.2本规则以国家和广东省、深圳市的有关标准及规范为基础依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与规定，结 合深圳的城市发展目标要求和实际情况制定。 1.0.3建筑设计应根据经市规划主管部门核准的规划设计条件（《建设用地规划许可证》及相关的各层次规划、城 市设计等）进行，并遵循适用、经济、美观的原则，符合安全、卫生、环保等要求，做到节地、节能、节水、节 材。 1.0.4在深圳市行政区域内新建、改建和扩建项目的建筑设计工作，适用本规则。 第2章名词解释 2.1建筑分类名词 2.1.1民用建筑 供人们居住和进行各种公共活动的建筑的总称。 2.1.2居住建筑 以提供日常生活居住场所及配套设施为主要目的，供人们居住使用的建筑。 2.1.3住宅建筑 配套设施较为齐全，布局完整，建筑按套型设计，独门独户并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间供家 庭居住使用的建筑。 2.1.4宿舍建筑 为相应功能区配套建设，有集中管理且供单身人士使用的居住建筑。 2.1.5公共建筑 以为公众提供公共活动场所为主要目的，供人们进行各种公共活动的建筑。 2.1.6公共配套设施 与区域人口规模相对应配建的，各类非独立选址的小型或辅助型公共设施、交通设施和市政设施等。
2.1.7办公建筑 供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑。 2.1.8公寓式办公建筑 为商务人士提供中短期商务与住宿服务的办公建筑，也称为商务公寓。 2.1.9商业建筑 供人们进行商业活动的建筑。 2.1.10教育建筑 供人们开展教学活动所使用的建筑。 2.1.11城市综合体 将城市中的商业、办公、居住、旅馆（酒店）、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间中的多项进行组合，总建筑规模在 10 万平方米以上，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成的一个多功能、高效率的综合建筑体。 2.1.12附设式停车库 与主体建筑相连、设置在地上或地下的停车设施。 2.1.13工业建筑 供人们从事各类工业生产活动的建筑。 2.1.14厂房 供人们进行各类工业化生产的建筑。 2.1.15新型产业建筑 区别于传统产业建筑，供人们从事各类新型产业的研发、设计及推广、应用等的建筑，也称为研发用房或新型产业用房。 2.1.16仓库 以货物储存为主的库房建筑。 2.1.17物流建筑 用于进行物品储存、运输、配送、物流加工、物流管理及展销等综合功能的建筑。
《深圳市城市规划标准与准则》 2004年3月25日深圳市人民政府深府[2004]53号发布自2004年4月1日起施行） 1 总则 1.0.1 为实现建设国际化城市的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《深圳市城市规划条例》第三章第十二条以及其他相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。 1.0.2 本标准与准则以国家和广东省的有关规范及标准为依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与准则，并结合深圳市城市发展的目标要求和实际情况制定。 1.0.3 在深圳市行政区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应按本标准与准则执行。 1.0.4 深圳市城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其他强制性标准的规定。 1.0.5 本标准与准则解释权属深圳市人民政府。 第一部分城市用地 2 城市用地分类与标准 2.1 城市用地分类 2.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。 2.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。 2.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分11大类、53中类、80小类。 2.1.4 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。 2.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，中类和小类各增加1～2位阿拉伯数字表示。 2.1.6 城市用地分类和代号应符合表2.1的规定。 深圳市城市用地分类和代号表
整体规划概念规划控制性详细规划城市设计城市规划设计方案为了方便大家更加方便学习整体规划概念规划控制性详细规划城市设计城市规划设计方案，需要互相交流学习朋友请加qq：364791678 本资料绝不是那种网上随便可下载到的那种资料，而是来自各大名院的归档资料，像清华院、北京院、中国建研院、华东院、深圳院、汤桦等等，拥有绝对的参考价值！ 光盘包括了各大院的总体规划、控制性详细规划、概念规划、城市设计、战略规划、改造规划及小区规划等修建性详细规划文本。 全套资料有80G，共18张DVD，绝对物有所值！ 一册在手，设计不愁。 | | |卓酷规划DVD01 | | | |总体规划 | | | | |北京师范大学珠海校区总体规划 | | | | |南京紫金山及玄武湖风景区总体规划设计文本（0405EDAW） | | | | |安徽财贸学院龙湖东校区校园总体规划设计 | | | |战略规划 | | | | |太原市城市总体发展战略规划研究 | | | | |婺城发展战略方案 | | | | |杭州滨江区发展战略规划 | | | | |绍兴战略规划 | | | | |连云港东部滨海地区发展战略规划方案文本 | | | |控制性详细规划 | | | | |上海市宝山区高竟镇梁印宅地块控制性详细规划方案 | | | | |宁波高教园区控规 | | | | |安庆长江大桥控规
| | | | |宝山区罗店镇老镇区控制性详细规划 | | | | |广州市天河区规划管理单元(高唐片区)控制性详细规划 | | | | |广州市天河软件园高唐新建区控制性详细规划 | | | | |横店集团上海南汇高新科技工业园区控制性详细规划（0201）50M | | | | |江北地块道路控规 | | | | |贵溪信江大桥两岸城区控规 | | | | |长清大学园控规（上海院0409）405M | | | |概念规划 | | | | |佛山万科山水家园概念性规划设计文本（0401SWA） | | | | |南京白马公园概念性规划设计文本（0303东南大学） | | | | |厦门海沧旅游区概念规划 | | | | |厦门鼓浪屿发展概念性规划国际咨询文本（0408美国希尔&t同济） | | | | |合肥生态公园全套概念规划设计文本（0305L&A奥雅） | | | | |大报恩寺琉璃塔暨遗址公园概念规划设计文本（0409东南大学） | | | | |扬州城市东区休闲度假区概念规划文本（0409扬州规划院） | | | | |武汉东湖概念规划设计文本 | | | | |浙江金华清水湾生态园全套概念性规划设计文本（0405美国XWHO） | | | | |绍兴镜湖新区南湖景区全套概念规划设计文本（0312EDAW） | | | | |迁安市黄台山公园全套概念性规划设计文本（0302ASPECT） | | | | |郑州郑东新区概念规划 | | | | |长房西郡概念规划成果 | | | | |长沙湘江滨水区及橘子洲概念规划设计文本 | | |卓酷规划DVD02 | | | |总体规划 | | | | |东方巴黎公寓总体规划及单体建筑方案设计 | | | | |中华门城南古民居复建工程总体规划方案 | | | | |丹东第一人民医院总体规划及建筑
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对 应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目 根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外) （五）70个旧城旧村改造项目 根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行） 第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。 第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。 第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。 城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。 第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：
（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 （二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。 普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。 市政府另有规定的按其规定执行。 （三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。 第五条转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。 实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按
深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015） 2014.6.16总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发
展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第五条本规划范围为深圳市全市域。第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第七条本规划期限为2010-2015年。第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标： 1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km 2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2。 2、规划期内城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接