土地征收报批实务
一、土地法中土地征收的有关内容
中华人民共和国土地管理法第一章第二条规定“国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
征地是政府行为，由政府代表国家统一行使。征地主体一般是市、县人民政府，国土资源管理部门是政府行使征地权的职能部门，其他任何单位和个人均无征地权。
中华人民共和国土地管理法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”并同时指出所称“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。
因此土地征收广义上是国家为公共利益进行建设的需要而引发的一种行为。
二、征地批准权限
土地法第四十五条明确了征收土地的批准权限
征收下列土地的，由国务院批准
1、基本农田；
2、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
3、其他土地超过七十公顷的。
征收前款以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
三、土地征收的类型
1、报国务院（省政府）审批单独选址项目
2、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内报国务院审批农用地转用和土地征收实施方案
3、报省政府审批城市批次用地
四、土地征收的程序
1、现场踏查
分局联系市局征地中心、规划处外业人员到达拟征地现场联合踏查，参照土地利用现状图、规划图等资料逐地块确认宗地位置、边界核实权属、地类、面积及是否存在提前开工等违法用地现象。
2、申请测绘、组卷
分局向耕保处申请办理征地前期测绘工作，并按要求准备材料组卷。
3、市局征地中心受理征地申请
分局将组好的征地卷上报市征地中心内业受理，由内业审核征地资金落实是否到位，卷宗内的征地要件是否齐全、将征地卷内相关信息做好登记并移交给相关外业（踏查人）;
4、初步审核
外业审核、查证征地卷宗内文件、要件是否齐全，所填报数据是否正确无误（各级公章是否盖全、各级签字是否完全、村集体及村民签字是否正确、时间日期是否填全、时间顺序是否正确）；如有需补
证情况一次性告知分局人员补证。
5、逐级签批
由外业将完成审核的征地卷（一式四卷）呈主管局长签批，并报送行政审批办加盖局内公章，然后报送市政府综合二处办公室待市长签批后，报审批办加盖各级公章。
6、签订补充耕地协议
外业办理补充耕地协议、方案、占补平衡挂钩信息确认单，并通知区局人员将补充耕地协议交区政府（管委会）领导签字、盖章。此后报市局领导签字、盖章。
7、行文
由分局在局内网中起工作流程，并按照省厅规定的格式代市局起草两个文件，即建设用地的审查报告及政府函（如：关于**市人民政府**年第**批次建设用地的审查报告、**市人民政府关于报请审查**市**年第**批次用地的函）。
工作流程经征地外业审查后报征地中心主任、耕保处处长，主管局长逐级签批，最后由局办公室出具正式文件。
8、上报省厅
征地卷宗经外业核查无误后，由市征地中心负责将征地卷宗上报省厅。
9、省厅审核
省厅对征地组卷材料逐级审核，对有异议的内容提出补证要求，待补证合格后，报请省人民政府批准。
10、领取批复、进行两公告及网上公示
省人民政府批准后，市局征地中心外业人员要将土地征收批复取回，并通知分局在收到批复之日起10个工作日内，进行征收土地公
告，在征收土地公告发布之日起45日内拟定征地补偿安置方案，并予以公告。要将两公告交征地中心外业人员，在市局网站公布并存入征地卷中。
11、归档立卷
征地卷中资料齐全后进入归档程序，移交档案室。
五、征地报批呈报材料目录及相关依据、
1、征地报批呈报材料目录制定的依据
吉林省国土资源厅于2010年6月发布《关于改进建设用地审查报批工作的通知》吉国土资耕发[2010]38号文件，规定了征地的报批材料目录及相关申请文件、审查报告等上报材料的文本格式。又于2010年8月发布《关于调整城市建设用地审查报批方式的通知》吉国土资耕发[2010]59号文件，该文件对38号文中的规定作出了一些调整。其中规定，一、简化城市批次建设用地报批程序，将预审合并到审查报批程序中，不再单独进行和出具预审批复。二、报省政府批准城市批次、单独选址用地报批材料中，取消建设用地预审批复、征地资金转入征地资金专户凭证和耕地开垦费缴纳收据。三、涉及占用林、草地的城市批次建设用地，在用地报批材料中取消使用林（草）地批准文件。在供地审批环节，由具体项目的建设单位向市、县国土资源部门提供使用林（草）地的批准文件。未提供使用林（草）地批准文件的，不得批准供地。
经过我中心多次上报征地材料及与省厅的沟通，最终确定了现行三种类型的征地报批呈报材料目录。各单位应照此执行，如有变化以省厅的决定为准。
2、土地征收报批呈报材料目录
（1）、城市批次用地呈报材料
（省厅留存）
文字部分
1、市（县）人民政府用地申请
2、市（县）国土局审查报告
3、建设用地项目呈报材料“一书三方案”①建设用地项目呈报说明书②农用地转用方案③补充耕地方案④征用土地方案、使用国有土地方案（涉及占用国有土地的，要有占用国有土地意见和方案）以后略同；
4、社保材料（参加社保的，要有附表4征地社会保障资金落实审批表；弃保的要有“被征地农民社会保障资金落实情况反馈表）以后略同；
5、耕地占补平衡挂钩信息确认单（此项在卷宗报市征地中心后由市征地中心承办人负责办理）
6、听证材料
7、违法用地材料（涉及违法用地）
图件材料
1、勘测定界技术报告和勘测定界技术图
2、1：1万土地利用现状图(二调图)
3、乡级土地利用总体规划图（局部图上注明项目名称、总面积、落位、盖章）
（注：1、以上内容所需的图、表、件要用原件）
(省征地中心、市局留存)
文字部分
1、建设用地踏查纪实（需区征地大队长及中心外业签字）
2、市（县）人民政府用地申请
3、市（县）国土局审查报告
4、建设用地项目呈报材料“一书三方案”
5、资金准备凭证
6、预审意见
7、社保材料（参加社保表1、2、3、4；没有社保的要有社保表1、2、3，内容为零，附表4不填；弃保的要有“被征地农民社会保障资金落实情况反馈表”，附表1234要办理相应手续。）
①被征地农民基本情况表②征地补偿安置意见表③被征地农民社会保障费用需求计划表④征地社会保障资金落实审批表（以后略同）
8、补偿安置意见
9、占用国有土地意见（涉及占用国有土地）
10、建设项目用地土地权属证明
11、建设拟征（占）土地权属情况审核汇总表（要有合计数）
12、拟征土地现状调查结果确认单（地上附着物产权人和被征地农户本人签字）
13、补充耕地协议
14、耕地占补平衡挂钩信息确认单
15、听证材料
16、违法用地材料
图件材料
1、勘测定界技术报告和勘测定界技术图
2、1：1万土地利用现状图
3、乡级土地利用总体规划图
（注：以上内容所需的图、表、件如果不是原件的，请在复印件上盖“此件与原件相符”章，并签上姓名、日期）
（2）、实施方案用地呈报材料呈报材料
（省厅留存）
文字部分
1、报国务院审批城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案表
2、**年度城市批次农用地转用和土地征收实施方案**统计表
3、市（县）人民政府用地申请
4、市（县）国土局审查报告
5、建设用地项目呈报材料“一书三方案”
6、社保材料
7、耕地占补平衡挂钩信息确认单
8、听证材料
9、违法用地材料
图件材料
1、勘测定界技术报告和勘测定界技术图
2、1：1万土地利用现状图
3、市级土地利用总体规划图
(省征地中心、市局留存)
文字部分
1、报国务院审批城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案表
2、**年度城市批次农用地转用和土地征收实施方案**统计表
4、市（县）人民政府用地申请
5、市（县）国土局审查报告
6、建设用地项目呈报材料“一书三方案”
7、资金准备凭证
8、预审意见
9、社保材料
10、补偿安置意见
11、占用国有土地意见
12、建设项目用地土地权属证明
13、建设拟征（占）土地权属情况审核汇总表
14、拟征土地现状调查结果确认单
15、补充耕地协议
16、耕地占补平衡挂钩信息确认单
17、听证材料
18、违法用地材料
图件材料
1、勘测定界技术报告和勘测定界技术图
2、1：1万土地利用现状图
3、市级土地利用总体规划图
（三）、报省、国务院审批单独选址项目用地呈报材料
（省厅留存）
文字部分
1、市人民政府用地申请；
2、市局审查报告；
4、建设用地项目呈报材料“一书四方案”①建设用地项目呈报说明书②农用地转用方案③补充耕地方案④征用土地方案、使用国有土地方案（涉及占用国有土地的，要有占用国有土地意见和方案）；
⑤供地方案
5、建设项目立项批复、核准、备案文件；
6、初步设计批复文件或其他设计批准文件；
7、涉及征占用林草地的需提供使用林（草）地批准文件（或根据吉国土资发[2010]87号文件执行）；
8、社保材料
9、耕地占补平衡挂钩信息确认单；
10、乡级土地利用总体规划局部调整方案（涉及规划调整）；
图件材料
1、勘测定界技术报告和勘测定界技术图；
2、1：1万土地利用现状图；
3、乡级土地利用总体规划图；
4、总平面布置图或线型工程平面图。
(省征地中心、市局留存)
文字部分
1、建设用地踏查纪实；
2、市人民政府用地申请；
3、市国土局审查报告；
4、建设用地项目呈报材料“一书四方案”
5、建设项目立项批复、核准、备案文件
6、初步设计批复文件或其他设计批准文件（规划许可）；
7、涉及征占用林草地的需提供使用林（草）地批准文件；
8、社保材料
9、乡级土地利用总体规划局部调整方案；
10、补偿安置意见；
11、占用国有土地意见和方案；
12、土地权属证明；
13、拟征（占）土地权属汇总审核表；
14、拟征土地现状调查结果确认单；
15、补充耕地协议
16、耕地占补平衡挂钩信息确认单
17、听证材料；
18、草签使用土地合同、估价报告（涉及有偿使用土地）；
19、压覆矿产资源情况审查意见；
20、压覆矿产资源情况调查报告（涉及压矿）；
21、关于地质灾害危险性评估报告及审查意见（涉及地灾评估）；
22、其他前置审批文件（如规划许可、选址意见书、环保批复等）；
23、规划影响评估报告、论证意见及听证意见（涉及规划调整）；
24、违法用地材料；
25、公路（铁路）项目审查表(单独要求)。
注：公路（铁路）项目要求，1、公路（铁路）项目附加“设计用地指标表”（由设计部门填写）；2、功能分区按设计用地指标填写；
3、注明原有建设用地面积。
图件材料
1、勘测定界技术报告和勘测定界技术图；
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 最新二手房交易税费明细表 普通住宅: 1、单套建筑面积在144平方米以下。 2、住宅小区建筑容积率在1.0以上。 3、实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.44倍以内.非普通住宅： 除普通住宅以外的住宅。 费用名称园区收费标准 手续费 3元/㎡
印花税 0.05%*(成交价与评估价取高值) 契税 普通住宅 2%*(成交价与评估价最高值) 非普通住宅 4%*(成交价与评估价最高值) 工本费 50元 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
土地转让涉及的相关税费问题 企业因经营发展之需要，常通过转让国有土地使用权的方式来达到融资的目的。在土地转让过程中，涉及比较核心的问题则是税收问题。本所将在办理相关业务过程中所处理的一 些重要问题进行了相应整理，现将税费问题提示如下： ? 一、土地使用权转让 根据《土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同 规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 ? 二、土地使用权转让的涉税分析 出让方 1. 营业税 根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。 2. 城市维护建设税和教育费附加 以上述营业税额为计税依据，分别按照5%（纳税人在县城、镇的）和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加 3. 土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取 得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。 I法定的扣除额
（一）取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（二）与转让土地使用权相关的税金 指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同 税金扣除。 L. 土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下： 级数土地增值额税率（％）税率% 增值额未超过扣除项目金额50%的部分30% 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40% 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分60% 注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。 4?企业所得税 按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。 5?契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为 计税依据，以3%税率征收契税。 6?印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书 据，以合用中的金额为计税依据，按5%。的税率征收印花税。 受让方 1?城镇土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次 月起缴纳城镇土地使用税。 以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
北京二手房交易税费一览表卖方 印花税成交价X 0.05% 购入后超过5 年 （含）的普通住 房出售的 免营业税 营业税购入后超过5 年 （含）的非普通 住房出售的 （出售价格-购入价格）X 5.5% 卖4 购入不足5年的 住房出售的 出售价格X 5.5% 方应 承担 的 个人所得税 自行申报应纳税额=（售房款-购买成本-合理费用），按照20%勺适用税率计算税款。-… 免税条件：1、自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税； 2、对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。 税收 和费 用 土地 增值税应纳税额=成交价的1% 免税条件：1、普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税2、转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；3、居住满二年未满五年的，减半征收土地增值税；4、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 城市维护建 设费该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 教育附加费该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 优惠价补足为成本价以优惠价（标准价）购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价：
当年成本价X 建面x 6% 成本价上市 补交土地出 让金 以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需要上市的， 需要补交土地出让金： 当年成本价X 建面X 1% 经济适用房 补交土地收 益金 1、 2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的， 按 照出售价的10%缴纳土地收益金。 2、 2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的， 按 照出售价与原购房价差额的 70%缴纳土地收益金。 测绘费 各区规定不同，一般 200元左右 买方 商铺买卖税费 买方 应承 担的 税收 和费 用 一…. 买方 应承 担的 税收 和费 印花税 成交价X 0.05% 契税 普通住宅 个人购买家庭唯一住房的，减半征收，即 成交价X 1.5% 个人购买家庭唯一住房，且系90平米以下 的，按1%征收，即成交价X 1% 非普通住宅 成交价X 3% 注： 1、 普通住房指同时满足以下3个条件的住房：住宅小区建 筑容积率 在1.0 （含）以上，单套建筑面积在140 （含）平 方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价 格1.2倍以下。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、 合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农 民安置住房等保障性质的住房，享受普通住房的待遇。 2、 根据目前房地产市场的交易习惯，通常买卖双方会在合 同中约 定，由一方承担交易产生的全部税费，一般都是由 买方承担。
房地产交易税费及服务收费标准一览表 转让未满5年的住房，按转让金额全额征收5％的营业税。 房本在五年外的契税1.5%,印花税0.1%，五年内的还有5.5%的营业税，1%的营业税。如果是非普通住宅契税3%，还有个土地增值税1%。中介费用不太一样，一般是成交价的2.5-3% ,其余还有过户费和贷款费加起来大概6000，还有银行评估费600，其它好像就没有了。 二手房交易，主要发生的费用包括： 1、中介费。如通过中介寻找房源或办理交易，要支付中介费。在北京，一般是房价的2.5%，有的中介是买卖双方同时收取，更多的是只收买方。 2、评估费。买方如要办理银行贷款，则需委托有资质的评估公司对房产进行评估，作为银行审贷的依据。一般在1500-2000元之间。买方负担。 3、契税：办理过户前需交纳契税，税率为房价的3%，但普通住房减半征收（北京标准是：140平以下）。买方负担。 4、印花税：与契税一并征收，税率为房价的千分之一，按规定买卖双方分担，但由于数额较低，一般都是买方负担。 5、营业税：如卖方购买此房屋未满两年（以房产证颁发日期为准！！），交易时需交纳营业税。此项税款的分担，由中介协调双方商定各自负担比例。 二手房交易，需到房管部门办理房产变更手续，但不一定需要公证。个人认为，也根本没有必要办理公证手续。因为二手房交易可以通过合同协议、中介担保、房管登记变更等方式确保交易安全，公证没有什么作用。 各个城市标准略有不同。 以下是北京的收费: 1、契税：成交价的1.5%，非普通住宅为3%； 2、印花税：双方各缴纳成交价格的万分之五； 3、如果是房改房，需要交纳土地出让金，北京的土地出让金比例是“当年成本价（1560元）×建筑面积×1%”，简单说就是15.60元/建筑平米; 4、如果房产证或者契税税票的填发时间不满两年的，还需要交纳成交价格的5.5%的营业税（含城建附加税和教育费附加）； 5、如果是经济适用房不满5年的需要按照原价上市交易过户，如果是居住满5年的可以按照市场价格交易但是需要交纳成交价格的10%的综合地价款 1、契税：140平米以下普通住宅2%，超过140平米3% ，非普通住宅3%。 2、印花税：万分之五。 3、营业税：房产证不足5年的，按成交价格5.5%；满5年后免交。 4、个人所得税：房产证不足5年的，交纳交易差价的20%（或者总价1%）；满5年后免交。 5、过户费：具体见所委托中介机构收费标准。 6、土地增值税：140平米以上，交纳交易差价的30%（或者总价1%）；140平米以下免交。 7、中介佣金：北京2.5%-3% 上海2% 广州3% 深圳3%。 一般是这样``一般税费都是业主选择净收``基本都是由买家出``
土地过户涉及的税费问题 问：根据规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。资产重组中涉及的不动产、土地使用权转让，若出现评估增值，是否缴纳土地增值税？假如出现评估增值，但企业仍按原价入账，是否缴纳土地增值税？ 答：关于企业兼并转让房地产的征免税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税的问题，《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》（青地税函[2009]47号）规定，两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。 依据上述规定，企业合并时，被合并方将房地产转至合并方时，被合并方不缴纳土地增值税。
土地交易税费一览表 来源：作者：日期：11-06-29 土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考： 一、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 二、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。 三、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增 值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成 本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 一、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。 2、契税。按成交价格的3%缴纳。 3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。 4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据 确定。 二、土地出让环节 1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。 2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。 三、土地转让环节 1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用
土地出让涉及哪些税费 一、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0。05%的印花税。 在土地使用权获得方式中有一种是土地出让，同时土地出让也是土地资产处置的一种方式。在土地出让的过程中涉及到较多的手续，同时当事人还需要交纳一定的税费。那么土地出让涉及哪些税费呢?小编将在下文中为您做详细解答，希望对你有所帮助。 一、土地出让涉及哪些税费 (一)营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)印花税和契税(双方)：
1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。 (三)土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 二、土地出让需要哪些材料 用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。需报材料： (一)转让方提供 1、原土地证或土地证明函原、复印件; 2、原土地出让合同复印件; 3、上交税务局土地增值税证明复印件;
土地交易环节税收政策汇总 一、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。 2、契税。按成交价格的3%缴纳。 3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。 4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。 二、土地出让环节 1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。 2、印花税。土地使用证，每本贴花5元；土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
三、土地转让环节 1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5％税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。 2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。 3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。 税率为：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地使用权转让应区别对待 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为10%。具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也应区别对待。 适用一般计税方法的情形 一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。 案例1 A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1000万元，2016年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税？ 一般计税方法下计算销项税额＝2220÷（1＋10%）×10%＝220（万元） 案例2 A公司为一般纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款1000万元，2016年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税？
一般计税方法下计算销项税额＝2220÷（1＋10%）×10%＝220（万元） 问题：上述采用一般计税方法可否扣除土地价款呢？（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。认为应当全额计算纳税。 适用简易计税方法的情形 根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 案例3 承案例1，A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1000万元，2016年4月转让取得收入2220万元，如何计算增值税?
广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准 阅读选项: 自动滚屏[左键停止] : 1472 一、交易费用 （一）交易手续费 1、一手房：3元/平方米（转让方）；经济适用住房减半。 2、二手房：6元/平方米（双方各半）。 3、房改房：1.5元/每平方米（转让方）。 （二）印花税 1、属于居住用房，个人免征，单位0.05%（计税价格）；属于非居住用房：0.1%（计税价格、双方各半） 二、登记费用 （一）增量房 1、居住用房：个人50元/件，单位80元/件； 2、非居住用房：单位/个人550元/件； 3、每增加一本证书近每本证10元收取工本费； 4、经济适用房减半征收。 （二）存量房 1、居住用房：个人50元/件，单位80元/件； 2、非居住用房：单位/个人550元/件； 3、每增加一本证书按每本证10元收取工本费； 4、房屋坐落街道或门牌号码变更、权利人名称变更的房屋变更登记，减半征收。 三、调房总站代征费用 （一）非居住用房 1、土地增值税 （1）可以提供上手购房发票的：A、计算公式及税率：[转让收入-上手发票价（以发票日期每年加收计5%）-有关税金]X适用税率速算公式。
（2）不能提供上手购房发票的：计算公式及税率：（转让收入-转让收入X90%）X30% 2、营业税及附加 （1）可以提供上手购房发票的：A计算公式及税率：（转让收入-上手发票价）X5.5%；B免征条件：无余额。 （2）不能提供上手购房发票的：计算公式及税率：转让收入X5.5% 3、个人所得税 （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%； （2）核定征收：计算公式及税率：转让收入X7.5%X20% （二）居住用房普通住房 1、营业税及附加 （1）购买未满五年转让，不能提供上手购房发票的：A计算公式及税率：转让收入X5.5%；B免征条件：购买超过5年的（含5年）。 （2）购买未满五年转让，可以提供上手购房发票的：A计算公式及税率：（转让收入-上手发票）X5.5% 2、个人所得税 （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%； B免征条件：自用满5年（含5年）且是唯一住房。 （2）核定征收：A计算公式及税率：转让收入X5%X20%； B自用满5年（含5年）且是唯一住房。 （三）居住用房非普通住房 1、营业税及附加 （1）购买未满五年转让的：计算公式及税率：转让收入X5.5%； （2）购买超过五年（含5年）转让的：A计算公式及税率：（转让收入水-上手发票）X5.5%；B免征条件：无余额。 （3）自建自用住宅超用地标准部分：A计算公式及税率：超标准部分房价X5.5%；B免征条件：用地面积城区50平方米，郊区60平方米以内部分。 2、个人所得税： （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%；B
营改增后土地转让双方应 交税费 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
出让方： 一、营改增后，出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。 二、根据财税【2016】36号第一条在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。第十五条（二）转让土地使用权，税率为11%。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。如果你出售的是2016年4月30日前取得的，则可以选择按购销差价依5%计算增值税。比如土地使用权购入500万元，现在卖1550万元，则应纳增值税=（1550-500）/ （1+5%）*5%=50万元。 三、随征城建税（城市7%、县城5%、农村1%）和教育费附加3%以及地方教育费附加2%。 四、根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据计算缴纳土地增值税。 但是，如果不能提供扣除项目的金额和凭证，税务机关可以核定征收。核定征收率由省级地税局确定。 五、根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额%贴花。由立合同人缴纳。 因此，土地使用权出售，就是财产所有权转让，应按出售价格依%计算缴纳印花税
房地产税费一览表房地产税收政策即使会成为房奴，我们还是想买房，但房地产税是怎么回事呢?在买房前我是否应该要了解房地产税相关内容，以防后期带来无谓的麻烦。房产税:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。 一、房地产税费一览表房地产开发项目报批报建费用一览表序号费用名称收费标准收费部门一、土地证之前1土地登记费1.6元/?国土资源局2土地出让金按土地等级分类国土资源局3土地效益金评估1×土地出让金勘测院4购图费首幅648元，复晒80元勘测院5勘察测量费定线:按红线长度1.2元/M勘测院、规划院测点费:326元/点，管线定线:1.4―1.6元/M6修建性详细规划设计费20000元/公顷城市规划设计研究院日照分析1元/?景观分析15000元/公顷交通影响评价15000元/公顷电子文件上述计费的10%7拆迁管理费12-20元/?拆迁办8土地使用费1元/?国土资源局9契税3%市财政局10耕地占补平衡费10元/?国土资源局11新增建设用地有偿使用费40元/?国土资源局12新菜田基金20000元/亩国土资源局13征地不可预见费征地总费用*2%国土资源局14土地管理费征地总费用*2%国土资源局二、建设工程规划许可证之前15规划服务费0.2%*工程造价规划局16价调基金住宅3元/?建委收费办公建5元/?建委收费办17市政配套费150元/?建委收费办18水增容费10元/?建委收费办19综合管网设计费1.6元/?*建筑面积规划院20人防工程质检费7.5元/?人防面积市人防办公室21人员掩体设计费 总投资10万元三类工程按设计概算的2.5%，二类工程按三类工程项目收费率的1.3系数，一类工程按三类工程项目收费率的1.2系数部队专业设计院22供电设计费5%*工程造价电力设计院23排水设计费4.5%*工程造价自来水公司24给水设计费4.5%*工程造价自来水设计院25煤气设计费5%*工程造价煤气设计院26采
关于国有土地使用权转让有关税费问题的法律 分析 关于国有土地使用权转让有关税费问题的法律分析 根据《企业所得税法》及《实施条例》、《营业税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《契税暂行条例》和《印花税暂行条例》等有关法律法规的规定，就国有土地使用权转让涉及的相关税费问题进行法律分析。 一、国有土地使用权通过出售的方式转让需要缴纳的税费 1、营业税 根据《营业税暂行条例》第一条的规定，转让无形资产或者销售不动产的单位属于营业税的纳税人，转让国有土地使用权属于转让无形资产的一种，所以应该缴纳营业税。 应纳营业税额按照营业额和规定的税率计算，即应纳税额＝营业额×税率。按财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件《关于营业税若干政策问题的通知》的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让凭证上开具的购置或受让原价后的余额为营业额。转让无形资产的税率为5%。 2、城市维护建设税和教育费附加 以上述应纳营业税额为计税依据，分别按照1-7%和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
3、土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权应缴纳土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。 法定的增值额扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 4、企业所得税 根据《企业所得税法》及实施条例的规定，转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。 5、印花税 土地使用权转让需要签订合同，根据《印花税暂行条例》及实施细则的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，应缴纳印花
一、转让方所应缴的税费 1、营业税 按照5%的税率征收营业税（单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额）。 2、xx维护建设税和教育费附加 以上述营业税额为计税依据，分别按照5%的税率征收城市维护建设税和教育费附加 3、土地增值税（根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。） 法定的扣除额包括： (1)取得土地使用权所支付的金额 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金 (2)与转让土地使用权相关的税金 指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。 4、企业所得税 按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。 5、契税 以成交价格为计税依据，3%税率征收契税。
6、印花税 土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。 二、受让方所应缴的费用 1、xx土地使用税 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》规定： 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。 2、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。
土地交易税费一览表土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。三、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税
税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。一、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。 2、契税。按成交价格的3%缴纳。土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按 3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。 4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。二、土地出让环节1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的
上海房产交易税费表 同时满足以下三个条件的视为普通住房（否则为非普通住房）： 1、单套建筑面积140平方米以下， 2、内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下， 3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。 上海房地产交易税费清单： 合同公证费 出售方:总房款×0.3% 购买方:总房款×0.3% 备注：由引发方承担 合同印花税 出售方:总房款×0.05% 购买方:总房款×0.05% 双方（暂免征收） 交易手续费 出售方:2.5元/平方米×建筑面积 购买方:2.5元/平方米×建筑面积 交易登记费 出售方:------ 购买方:80元/套 备注：免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费 抵押登记费 出售方:------ 购买方: a.商业及组合200元/套 b.纯公积金100元/套 配图费 出售方:------- 购买方:25元/张 权怔印花税 出售方:------- 购买方:5元/本 契税 出售方:------- 购买方:
a.普通住宅：总房款×1.5% 备注：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。 b.非普通住宅：总房款×3% 营业税 出售方: 1.普通住宅： a.两年内：房款差额×5.55% b.两年后：------- 2.非普通住宅： a.两年内：总房款×5.55% b.两年后：房款差额×5.55% 购买方:------- 备注：售后公房和动迁房首次转让可免征营业税（注：售后公房须有凭证，动迁房应该是唯一一套拿房的动迁房，须有证明 所得税 出售方: 1.普通住宅： 总房款×1% 或利润×20％ 2.非普通住宅： 总房款×2% 或利润×20％ 购买方:------- 备注： １、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。 ２、出售前后１年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。 ３、经查询无法确认利润的按照普通住宅总房款的１％非普通住宅总房款的２％缴纳。 土地增值税 出售方: 1.普通住宅：征免 2.非普通住宅（暂免征收） a.可以提供购房发票： 应纳税额=（卖出价－买入价－买入的契税－本次营业税及附加、印花税－交易费）X 适用税率－扣除项目合计X 速算扣除系数。 ①增值率≤ 50%，适用税率30％，速算扣除系数0； ②50%< 增值率≤ 100%，适用税率40%，速算扣除系数5%； ③100%< 增值率≤200%，适用税率50%，速算扣除系数15%； ④增值率>200%，适用税率60%，速算扣除系数35% b.无法提供购房发票及契税单： 转让收入的0.5% 购买方:------- 备注：凡符合以下两项条件任何一项的，且居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减
土地转让三种方式税负比较 2009-5-27 来源: 中国税务报作者：周新标 部分开发商中标得到土地以后，因诸多方面原因，无法完成房地产开发，需要对手中的土地进行转让。另一方面，也有很多有实力的开发商没有得到土地，希望从其他房地产公司得到土地，开发房产出售。现就土地转让中各项税负进行分析。 A房地产开发商手中有N个房地产开发项目，其中有一块地M地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A公司欲以8000万元价格转让M地块给B公司，下面就A公司与B公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税方案（暂不计土地过户的印花税）。 直接办理土地交易转让 1.营业税根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A公司应缴营业税，应缴营业税为（8000-4000）×5%=200万元。 2.土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=4200万元，土地增值额为8000-4200=3800万元，增值率为3800÷4200=90.48%，因此应缴土地增值税3800×40%-4200×5%=1310万元。 3.企业所得税按新企业所得税法规定，A公司应缴企业所得税 （8000-4000-200-1310）×25%=622.5万元。 4.契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3%~5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。福州地区的税率为3%，因此B公司应缴契税8000×3%=240万元。 综上计算，如采用土地直接转让交易，A公司与B公司共需缴纳税款 200+1310+622.5+240=2372.5万元。 生地变熟地后再办理交易转让 A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。 1.营业税营业税同方式一，营业税额为（8000-4000）×5%=200万元。 2.土地增值税根据国家税务总局《关于印发骉土地增值税宣传提纲骍的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关
新房、旧房的区分标准 旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 转让旧房如何确定扣除项目的三种情形 计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。 (一)按照评估价格确定扣除项目 财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 (二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形 根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转
土地交易税费一览表 土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按 土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考： 一、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 二、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。 三、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 一、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。