中高档房产项目的品牌塑造与营销
第一个，如何在城市传统的高档区域建立项目的品牌和营销策划，当时世联典型的案例就是亮马名居。
第二个就是如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划，案例就是2002－2003棕榈泉国际公寓。
第三，如何在城市集中供应区域建立项目品牌，典型案例就是锋尚国际公寓。
第四，如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌及营销策划。主要案例就是西山美庐。首先看亮马名居，2001年的时候我们有些营销手法还是很创新的，我们同时在卖亮马名居的时候旁边有两个盘，一个是北大的一个公司做的，最后销售价格跟我们差两、三千，同处一个区域为什么他们没有实现，我们实现了？我觉得还是有东西可以借鉴的。亮马名居位置是燕莎桥东800米，北京的同志都了解，北京以外的地区对燕莎大家都很清楚，它本身就是一个高档消费的区域。项目规模8万多平米，均价是8000最后提升到万。销售的速度半年的时间实现了85％的销售。这个案例有一个很有趣的地区，当时开发商拿地的时候，所有人看这块地都觉得不好，后来我们进入以后发现这个地很有意思。这里取决于挖掘价值的问题。
我们在这个项目的营销中主要用了哪儿招儿呢？我们做房地产销售和营销的时候有两个关键词一个是工程师文化。比如说这个楼有新风、有太阳能、有遮阳等等，这些是建筑上的新技术，现在最关键时新技术是不是消费者能够感知的，同样我们讲某一个区域也是一样，讲一个区域客户是怎么感知的？我们世联是销售为主营业务公司。当时做业务的时候第一个做的就是项目命名。当时项目目不是以亮马名居命名的，因为那个地方有亮马河、和亮马桥，那么它没有给人富裕的感觉，但是亮马大厦是有这样的感觉的。就像现在的国贸，不是因为国贸高，是因为国贸里的客户，写字楼也是一样，楼是因客贵。比如说天津有一个国际大厦，几年前就是一美金一天，现在也是一美金一天，一直没有贬值，是因为天津最顶端的外资客户或者500强客户都在里面办公。所以要让客户感知它是最贵的，所以我们当时以“亮马命名”。
2001年北京房地产市场竞争没有那么激烈，当时北京卖房子的方式更多的是用平面媒体，加放展会的传播形式。但是对于中高档项目来说一定不能用大众的营销方式。举一个简单的例子比如卖玉，在街上改卖肯定不值钱。所以当时是平面媒体加房展会的销售方式。当时北京还没有用户外广告牌做楼宇的形象，我们在最黄金的路上做了11块具有创意的广告牌，
这在北京是第一次采用的。所以营销有一点很关键，营销是实现科学不是论证，也不是逻辑，用过以后再用不一定有效，但是最关键是别人没用过，你用了。
第二，我们当时树立项目形象的时候没有从产品本身也没有从地块出发，而是从区域。回到那句老话，房地产最关键的是“地段地段加地段”。当时没有一个楼盘挖掘区域的价值，今天为止我们用这个招数还是管用的，就是地段价值覆盖在项目上。当时我们既没有打燕莎，原来这个楼叫“燕莎公馆”，我们把它否定掉了，我们说燕莎公馆不行，客户感知很狭窄，当时用了亮马名居。因为这个名字很上口。领域我们当时卖的时候是什么价值呢？因为它周边有21世纪酒店、中日友好交流会馆，我们在青岛一个项目他把在青岛的日本使馆和韩国使馆都搬到楼里去了，然后卖楼，这是管用的。因为树立的一个形象，青岛韩国人多、日本人也多，他们感觉住在日本领事馆旁边是有用的。我们没有从燕莎，没有同21世纪酒店角度出发，是从都市的角度树立形象。北京今天为止它的城市化还在进行中，因为主要看城市中一条小街跟上海对比还是比较杂乱的，北京对外的宣传我们是首都，我们是行政中心，我们是文化中心、我们是文化名城。但是这种东西对销售来说没有价值感的。如果说在天安门旁边值钱，为什么？因为稀缺，稀缺的是有价值的。你是文化古都，西安也是，营销是要讲价值的，客户一听到名字以后能够联想，想象自己的身份、生活、地位能够马上想象到这叫感知。当时我们从在都市这个角度切入，就是卖新都市，卖繁华。所以一个是传播创新，第二是卖繁华。我们做的广告都是“在都市生活中的细节”。
第三，巧借资源。当时做中高端项目有一个百试屡爽的项目，就是活动。我们当时搞一个项目就是在中日21世纪饭店上演音乐会，这个招儿管用的。举一个例子我们在沈阳铁西区，当时是我们在顶级的五星级酒店招销售员，东北人喜欢形象，他一看这个楼盘的销售员在五星级酒店招，那不低档，这是客户的感知。浓缩起来我们对一个传统的豪宅区如果建一个中高档项目，核心的策略一个是命名。
举一个例子比如玉泉山，北京人一讲这三个字都是有感觉的，是皇帝取水的地方，第二江泽民住在那儿，旁边都是中央的老干部，这个地方地段就及其珍贵，这叫稀缺，这叫不可复制的人文资源。结果旁边有一个项目有一家公司起了名字叫“山追逸境”，这就没感觉了，消费者听到以后没有联想，没有感知价值，可能山水逸境可能是有水，郊外。比如说我们乱起一个玉泉山花园，那多好，不要小看命名，命名是让客户联想、能感知的，这是营销中最重要的。包括现在很多叫外国的一些民资，我们叫“赝品”这也是建立标杆的方式。比如温哥华森林，也挺好，能让客户联想。
这是2001年的时候我们做亮马名居项目时候的策略。
（图）这是当时的广告，我们强调在都市、在后花园，亮马名居住的客户都是演绎圈的大腕。为什么，因为隐，就是在都市中心哪个房子最值钱，是在繁华的购物中心或者商务中心往外靠一点的。比如有一个楼盘有一个广告值得斟酌，比如天子骄子，那个楼盘是给城市中富裕的人隐的地方，它是三环再往里走50米，里面很安静，很度树木，这最适合愿意藏富，愿意在里面住。所以他的房子卖8000多块钱，我觉得是便宜了。所以它老拼不过富力城，它是城中香格里拉。
我们在深圳有一个项目在深圳落户东门，又不在主要的干道，这种地方就适合藏富。所以亮马大部分买的都是演绎圈的大腕。所以最好的地方是往前走一步是繁华的，往后退一步是安静的。亮马名居建设设计来看不是很稀奇，是很普通，密度极高的地方，但是这种地方难找。第二个如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划。我们是在传统豪宅区借势，把建筑物跟地段跟我们的项目结合。我们当时叫改换门庭，主要是在城市中央边缘区域，这个案例就是棕榈泉国际公寓，这个现在是很贵的，投资回报率是25％。所以北京为什么不愿意买写字楼，因为住宅的投资回报率比写字楼高。在深圳已经定型了，住宅回报率6％，写字楼8％、商业10％。棕榈泉我们当时接触这个项目的时候，当时房价是5000－6000，它的总建筑面积30万，当时销售均额是万，我们当时卖的是一期。这个项目它的模式营销要点：1、重新定义区域价值。传统豪宅区不需要重新定义，因为所有的市民都知道。怎么重新定义呢？这个策略在陌生区很管用。包括现在政府要把地价拉高，用的都是重新定义这个区域。主要原因是因为中国没有经历过城市化，中国以前对土地的认识也是纵容作物。最早的时候当时打的口号叫“城市中央公园区”，第二个是公园生活模式。我们进了以后改变了一下，一个是叫世界市中心，第二个是城市市中心生活价值。比如说这个房子是公园住宅，大家的联想是老头在公园跑步、晨练，没有价值，这是公园的功能，没有价值感。但如果说这个公园是北京城市的中央公园再联想一下纽约有一个中央公园，东京有一个中央公园他们的旁边房价卖多少钱？北京是中国的首都，再联想一下这个地方肯定值钱。所以公园生活模式是很清贫的，没有价值感觉的。我们当时过去一个以后是重新定义区域价值，一个是城市市中心的生活价值，当时做了这样的改变。
2、扭转项目形象：它的价值是稀缺，不是说早晨起来可以到公园跑步，而是这么大的公园在城市里只有一个，因为它在市中心，所以稀缺，所以值钱。举一个例子，我们在长沙做过一个项目，是华侨城跟我们合作，他在长沙做了一个世界之窗，他们说在世界之窗做一个豪宅行不行，后来我们做了调查，说建这样一个房子，你每天可以免费去逛这个公园，客户说我一生逛两次就够了。
3、以营销活动建立项目的高档形象。我们邀请美国总统布什的弟弟，美国小姐，亚利桑那州州长等世界知名人士为项目树立高端形象。既然卖高档品牌一定要跟什么人嫁接，嫁接起来要让人有冲击力。当然我们在棕榈泉里做了印度珠宝展，要说周大福珠宝展好像没感觉，那么印度珠宝展就很有神秘感，当时跟印度大使馆联系，让他们剪裁等等，这都是建立项目的形象。
我们改换了门庭，原来的围墙根本感觉不到都市感，买楼的人永远都是在冲动的情况下购买的，所以营销是让购买者冲动，让他有购买的欲望。现在卖楼是我的门庭3.5米，他的3.2米，消费者能感觉到到30公分吗？所以现在的营销有点走向了极端，就是产品对比极端。是开发商教育消费者，把消费者教育成这个样子的。举一个例子，比如西安消费者一进去以后，客户进去问你的人均水面是多少啊？开发商说算一下人均1.5平方米，他是旁边的楼盘是你怎么少了呢，所以这样一对比开发商是没法干的。你老是跟消费者说我的厅有多大，我的窗有多大，消费者会对比。所以从2005年开始我们叫房地产的新营销，是行为经济学，就是研究消费者的行为。而不是产品经济学。产品经济学开发商做的很累，不断要奢华，大堂可能就像酒店一样，可能还不够，还要高。所以上次有个开发商抱怨，说我的锁是美国的，消费者看都不看，消费者不关心这些，他关心的总价。
3、如何在城市集中供应区域建立项目品及营销策划——“改头换面”模式。这个案例主要是锋尚国际公寓。这个项目在北京当时挺有名声，也是挺创新的，项目位置是万柳，策划代理前是7000，后来是卖了10500。万柳这个地方是北京的豪宅区，我们做锋尚的时候当时万柳竞争非常激烈。这个营销策略主要是：
一、“惜售”；二、名称整改、形象整改，原来是叫锦绣大地，这是没有感觉的，后来改成锋尚国际公寓。三、建立新的比价体系。一个就是告别空调暖气时代，第二个就是欧洲发达国家的居住标准。什么叫建立新的比价体系，在竞争季度激烈的区域，如果做楼盘要建立你的形象和品牌，一定不能按常规出牌，一定要建立一个新的价格比较体系。比如说四川菜系北京的俏江南，它是给新商务认识提供的场所。北京有一个特点，家庭的餐馆一定是便宜，比如眉州东坡就很便宜。但是变成商务应酬用，同样吃的一样的菜系，但是就会贵很多，这是定位的问题，新的比价体系。当时锋尚用的就是新的比价体系，我们卖的是科技住宅，而不能卖万柳的地段，也不是卖旁边，也不是卖户型。因为锋尚楼的立面形象也不是非常出位的。我们现在回访所有客户都说户型小了，因为万柳那个地方是富裕的，现在万柳那个地方商业是很有品位的。我们建立新的比价体系就是科技住宅，那么科技住宅怎么让消费者感知？就像现在很多人说我是新风，没感觉，开个窗户也是新风。当时卖的时候也是有科技展示的，
但是这个展示不是用裸体样板房的展示，比如说新风是怎么走的，你不要说这个房子有新风，这个说起来没感觉的，要说这个风是怎么走的，他有感觉。当时我们做裸体样板房，当时卖楼的时候告诉他这个窗玻璃是这样的，但是消费者没感觉，说新科技住宅用的方法都很土，后来把玻璃的凸面给他看，所以告诉他科技意味着什么东西，这个很重要。后来做了裸体样板房，结果买的人是很有多留学背景，包括中关村这些人士，就是对科技是有认识的。就像硅谷买的人都是留学，他们在国外住惯了别墅，所以他一回来就是选择别墅、独栋。
可以看出来比如新风管，可以展示给可看，遮阳卷帘，包括天棚辐射采暖，这时候消费者就知道了是真正的做科技住宅。（图）左边是旧的形象，这边是新的形象，大家可以对比。消费者购物永远是盲目的，结果我们再看盘的时候买这个楼的人就排队了，而且有羊群效益，很快就卖完了。
实际上营销是要造这种场让客户感知，最后决策购买。比如采访所有买完房子的人后悔不后悔，说真心话肯定都是后悔，但是在朋友面前肯定不说后悔。
建立新的比价体系，告别空调暖气时代，还有一个很关键的，光给客户感知新科技住宅另外一个还要建立一个标准，要告诉他新科技住宅是谁住的？在国外是谁住的？这个很关键。因为我们以前没有新科技住宅，结果一放在国外发现新科技住宅欧洲是有标准的，而且这个住宅是很领先的。告诉他这是欧洲建筑标准，这是标签，建立中高档不管是重新定义区域价值，还是重新命名，都要有一个标签，这个标签一定要让人们感知。
4、如何在城市极端资源稀缺的区域建立项目品牌和营销策划——从一而终模式，将稀缺进行到底”。这个就是2004年的楼盘西山美庐。稀缺就是站在屋顶一看目光是上没有塔吊，没有噪音、没有外来人口，这叫稀缺。我当时看那个地，因为工地看惯了，一到那儿看我觉得藏富，谁也不知道你有多少钱。我碰到一个客户，说我坚决不说，一说就没人敢住了，就像财富馆一样，这就是客户的心理。西山美庐的条件是在西五环杏石口，总建筑面积10万平方米、销售价格2700美元/每米、600－700万一套。当时卖的时候周边的价格只推出联排，当时价格是1万左右，但是我们卖的2700美金，这在当时是一个奇迹的。
西山的区位条件天赋、贵气、玉泉山这些都是富有价值的。我们在这方面的营销怎么建立它的形象呢？从一而终的模式就是将稀缺进行到底。第一个就是项目的命名，因为西山在北京是很贵气的，西山美庐就充分展示了稀缺性。
第二个就是稀缺的物业类型，当时西山美庐是独栋这是很独特的。
第三就是营造稀缺。营造铣切是很有策略的，我们在卖的时候售楼处还没有盖好，也没有样板房，按现在来讲是无法卖楼的，现在要展示到位。但是我们发现很有趣的问题，来买房的
人没有一个人谈你这个产品，谈的都是西山，后来来了一个客户我们带他到山上去了，因为那是最珍贵的，因为北京有传统，懂历史典故，因为在那儿你说明产品是很苍白的。最值钱的是西山，所以当时售楼处也没有，客户来了以后就谈西山。在这种地方稀缺的地方，样板房要不要？要。第二，售楼处也得要，但是它不是核心的。另外，它当时的设计也很有特色，是采用麦特的草原风格。我们当时就做了一个牌式有一个箭头，没有猛打广告。但是大家都很好奇，都去看了。现在营造稀缺感手段就比较高了，比如预约登记、要你有多少资产才能预约，弄的都神秘了。比如北京有一个楼盘卖了3万，就是因为神秘。这都属于营销上的策略。
刚才讲了世联在中高档房的案例比较多，深圳80％的房都是我们在卖。中信红树湾、万、、金地香蜜山8800、鸿翔御景东园万、观澜豪园万、城市山谷万、波托菲诺万、当时买这种房子的人想让身份隐秘，后来我们用了一种房子用了一种策略给他卖，他非常满意。所以很成功，现在大概房子独栋卖到了9万，现在波托菲诺大概是万，独栋是9万，升值空间很大。深圳是财富阶层很多，但是没有低密度房子。还有一个就是中旅国际公馆现在是卖万，另外就是西山美庐、麦卡伦地，它卖到了万，复地元墅、锋尚、棕榈泉、万河世家。上海这边有佘山银湖别墅等。
以上就是我们关于中高档项目怎么建立品牌和形象，这种在异地是可以用的，因为营销手法是可以模仿的。
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
WORD完美格式“ *** 项 目
全民营销方案 营销 2015/3/5 ***项目“全民营销”方案 一、方案目的 为了能够顺利完成***销售目标，最大化的发动全民的力量，我方建议开发公司推出此“全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励方案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 二、方案涵盖内容
本方案中所指“全民营销”，涵盖了一切“介绍”性质的营销，包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、***员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 三、方案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系方式及到访时间以电话告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。 3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。 4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日内，项目 销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》。该确认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集 中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天内还未成交的，
幸福尚城整体营销策划案（三） 第六部分广告运作篇 一、广告运作掌控原则 （-）广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。 （二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进屮的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。 （三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。 （四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。 （五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。 二、广告媒体的组合 （-）主力媒体的选择 在新眦本土，可供选择的主力媒体有： 1、报纸媒体 法《都市消费晨报》； 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道； （二）辅助媒体的选择 1、报纸媒体 《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》； 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏； 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页； ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志； 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站，供受众上网浏览： （三）立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动 充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集屮广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合 本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。 软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民
双花园项目营销策划报告(送出) 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威逼 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
项目 全民营销方案
*** 营销2015/3/5
*** 项目“全民营销”方案 方案目的 为了能够顺利完成*** 销售目标，最大化的发动全民的力量，我 方建议开发公司推出此全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但 不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位 推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励方案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 方案涵盖内容 本方案中所指“全民营销” ，涵盖了一切“介绍”性质的营销， 包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、*** 员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 方案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系方式及到访时间以电话告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。 3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。
4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日内，项目 销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》 认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买 确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集 中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天内还未成交的, 我们将视为无效客户；客户交于相应置业顾问进行定期维护。若在 60天以上但能提供与客户保持持续追踪记录则可以重新填写《推荐 客户确认书》重新计时。 7、推荐人推荐的客户和销售之前接待记录的客户为同一购买单 位时，推荐登记时间在前的一方客户作有效推荐确认（例如夫妻关 系）。 &不同推荐人推荐两组不同客户但为同一单位，并只购买一套 房子时，以推荐登记时间在前的一方客户作有效推荐确认。若被认定 无效推荐的一方对客户成交能起到更有力的作用， 可以继续由此推荐 人持续推荐，后期成交按照4:6比例进行奖励金分配（有效推荐奖励 比例为40%）。 9、全民营销政策自2015年新售楼处进驻后，销售方案确定后开 始起执行，暂定截止2015年12月31日。 由推荐人介绍的客户在项目成交者，将给予推荐人以下奖励: 。该确 四、 全民营销奖励标准
公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议， 邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
房地产项目营销策 划方案 1
新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:
摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划
Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate
房地产全员营销方案 导读：本文是关于房地产全员营销方案，希望能帮助到您！ 房地产全员营销方案（一） 一、茂田国际建博城概况： 项目总建筑面积约84253㎡，2月份已开盘A、B号楼，建筑面积约17325㎡，2月份的发售取得了一定的成功，本项目一直受大量的客户关注，所以计划6月中下旬对余下C、D号商铺及住宅下裙楼商业，约16853㎡对外发售。二期的住宅面积约38823㎡，计划推广期在7月份，因住宅与商业一起推广会让客户产生本项目的专业性不够，所以针对该商业进行以下的营销建议。 二、项目2期策略总论 1、项目卖点及价值点 将项目的“大规模化”、“专业化”、“品质化”、及“创新型的合川唯一建材专业市场”提炼，从而体现项目的价值，项目的核心价值点： ①项目的地理位置得天独厚，是不可复制的资源； ②项目的交通便利，可快速通达重庆各区及周边城市，正是专业市场所必须具备的条件，即有“路通财通”的说法； ③项目在升级前也是建材市场，大量商家对本项目的认可度高，而且也具有很强的物流运输团队，所以为采购商提供更广阔的采购平台。 ④合川以至整个渝西的大改造为建材市场提供更广阔的投资
前景。 针对一期的热销，把项目二期提炼更高一层次，所以在对外宣传和包装上要有新的突破，体现二期是一期的‘升级版’→建材旗舰店→品牌商家争相进驻的总部基地 强调二期产品与一期产品最大的优势化区别为采取统一招商、统一管理、统一回报，引进全国知名建材经营品牌企业，成就为立足合川辐射全市的国际化建材总部基地。 2、销讲重点 现阶段销售说辞以建材市场的定位优势与竞争对比分析为主要方式，以经营前景、产品特色化优势、业态科学规划与专业商业管理、城市规划分析、宏观经济与政策分析、住宅商业差别化投资回报分析等为手段，把项目的几大主要价值点充分介绍；以目前已有大量品牌商家想进驻本项目为据，把项目的高度进一步提高，以带租约销售，承诺前3年回报年7%给足所有投资者信心。 3、业态规划 项目2期产品整体市场形象定位为“精品建材博览馆”，分为“一街五馆”：品牌旗舰店街（D、C1区，不限制业态）、橱柜精品馆、陶瓷卫浴精品馆、地砖地板精品馆、门窗布艺精品馆、五金灯饰精品馆。 第二部分：项目的营销部署 一、项目推广思路 目标客户： 1、梨园路、双牌坊、上什字等合川的建材商户；
宏发·国际名城 公寓产品营销策略报告 沈阳胜道文化传播 2005-12-22
文本目录 第一部分：沈阳公寓市场环境概述 第二部分：道期矩阵分析（SWOT分析） 第三部分：项目定位 第四部分：项目整体策略部署 第五部分：营销阶段划分&各阶段目标及策略分解第六部分：项目营销通路设计&细节执行 第七部分：项目创意表现提报
第一部分：沈阳公寓市场环境概述 1.1沈阳公寓市场产品细分 沈阳于2002年出现了真正意义上的公寓式产品---酒店式公寓，在近三年的市场沉浮中公寓类产品也在不断适应市场需求，积极的进行新的市场细分，发展至今以派生出以下四种产品类型。 ●酒店式公寓（代表项目：海悦大厦、皇城酒店式公寓等等） ●产权式酒店（代表项目：无） ●商务公寓写字间（代表项目：爱都国际） ●纯居住型公寓（代表项目：汇宝70 80、锦绣江南之瞰江南） 在四种产品类型中，酒店式公寓至少占据了90%以上的市场供应量，在沈阳并有出现严格意义上的产权式酒店，市场中所谓的产权式酒店在沈阳无非是一种概念上的抄作，依靠概念吸引市场的关注而己。而定位于纯正商务公寓的爱都国际，实际也是以住宅产品立项，但其在前期的产品规划设计上完全按照写字间类产品进行设计，真正作到了概念及产品力的双重提升，在市场中具有一定的号召力，现阶段只是一种趋势，并无法成为市场主流产品供应。至于纯居类型公寓以成为单纯意义上为追求整体容积率要求的超小户型产品。 沈阳公寓市场虽产品定位各有不同，但均以投资回报、低风险、稳收益为主要利益点吸引市场关注，进行诉求。
1.2沈阳公寓市场竞争环境分析 1.21 板块划分 目前沈阳的商务类公寓项目主要集中在几个区域当中，其中太原街与中街成为起步较早，开发程度较高的热点区域。区域内项目密度较高，产品类型多元化。市场竞争激烈。 ●太原街商及中街商圈：约50% ●金廊、北站CBD：35% ●其他：15% 因为沈阳商务公寓产品市场区域项目相对集中且密度较高，各家项目在有限的目标客户资源限制下，不但要在区域形成竞争优势，并且还要共同抵御来自其他开发热点区域的挑战。 目前的区域板块开发热度进行分析依开发规模及密度排序三甲如下： ●金廊CBD ●太原街 ●北站CBD 06年可以预计金廊工程还将有大量项目入市，巨大的市场供应量将对整个沈阳公寓市场形成巨大冲击。预估06年下半年将在创历史新高。 可以预见到，当热度迅速走向公寓市场时，沈阳公寓市场也将同时达到历史空前的竞争强度。 1.22 产品力竞争 当一种房地产商品放弃了以环境、舒适度为主要诉求时，那么他就一定要有另一种核心的竞争能力来平衡消费市场。 沈阳公寓产品市场特点归纳如下： ●地段优势明显 ●40-60平方米（一室一厅-一室两厅）主力供给
品牌形象塑造的原则和策略 内容摘要：随着时代的不断发展，企业的营销手段不断成熟，营销重点也在不断转移，品牌已悄然成为了营销阵营中不可或缺的一分子，而且它的作用和魅力也日益突出。本文结合案例提出了企业在进行品牌形象塑造时，所应注意的原则和可以选择的策略。 关键词：品牌形象塑造 所谓品牌形象，就是指企业通过将某种品牌与目标消费者生活工作中的某种事物、某些事件之间建立起的一种联系。这种被联系的对象经常就是品牌的形象。品牌形象是一个综合的概念，它是受感知主体的主观感受、感知方式、感知背景影响的。不同的消费者，对品牌形象的认知和评价很可能是不同的。当然，作为企业总是力图在所有消费者心目中都树立一个清晰、健康、良好的形象。 塑造品牌形象的原则 民族化原则 在国际化的今天，品牌的成功之源仍是品牌的民族文化特质。品牌在空间上的国际化、本土化，并不意味着品牌自身的文化丧失。相反，品牌的文化内涵从来都是民族性的，而不是国际化的。一个成功的、历史悠久的国际品牌，总是体现着这个国家、这个民族最根本的民族性和文化内涵。例如德国的民族文化内涵是严谨、注重细节、强调质量、不强调速度，这在西门子品牌中得到了充分的体现：尖端的技术和过硬的质量，表现出来的仍是德国人的严谨和踏实，就是在公司的发展战略上，西门子公司同样也保持着德国人的严谨与稳健。 求异原则 在塑造品牌形象的过程中，除了要遵循民族化原则，能否展现出自己品牌的独特性也是十分关键的。如果品牌形象与其它已有品牌过于相似，就难以在消费者心中留下深刻印象，甚至落入被认为是恶意模仿的尴尬境地。例如，宝洁公司的著名洗发水品牌“海飞丝”，在品牌塑造时一直抓住去屑功能不放，如果某新推出的洗发水品牌在广告宣传中也强调其去屑功能，就难以胜于“海飞丝”和吸引消费者的目光。因此，个性化是品牌形象塑造中非常重要的一个环节。 长期性和兼容性原则
房地产项目营销策划包含哪些内容 （一）［项目营销策划］ □项目营销阶段性划分 □项目分期推出的战术部署及促销手法建议 □市场进攻要点有切入法建议（入市时机） □价格策略制定 □价格体系及付款方式原则 □现场包装要点 □卖场包装要点 □卖场促销要点 □展销会举办方案 □外销方案制定 □制定CS系统（顾客满意系统） □ AIDAS原理（阶段性促销活动策划） □模型制作指导 □收集市场反馈信息及时调整营销方案 □分销网络辅助措施 □新闻推广方案（软性文章及题材炒作） □公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议） （二）广告运动 □广告诉求目标□广告诉求理念
□ 广告主题口号□ 广告内容及表现手法 □ 创意策划 □ 统一宣传口径制定 □ 整体氛围概念提示 □ 媒体计划 □ 创意延展 □ 报纸广告方案 □ 电视广告创意方案审核建议 （三）整体营销费用预算及成本控制的策略 [ 销售阶段工作] □ 销售人员的安排及培训 □ 销售人员的进场及销售的实施 □ 现场看楼团的筹划 □ 客户区域、年龄、职业等层面分析 □ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析 □ 广告发布效果的跟踪 □ 放弃购买客户的原因调查 □ 售前及售后服务内容 □ 定期销售总结及策略调整 □ 系列促销活动 □ 销售后期收尾工作 企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。 我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。 所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。 营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。 、房地产公开发售的策划与运作 1、定位
“***”项目全民营销案 ***营销
2015/3/5 ***项目“全民营销”案 一、案目的 为了能够顺利完成***销售目标，最大化的发动全民的力量，我建议开发公司推出此“全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 二、案涵盖容 本案中所指“全民营销”，涵盖了一切“介绍”性质的营销，包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、***员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 三、案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系式及到访时间以告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。
3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。 4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日，项目销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》。该确认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天还未成交的，我们将视为无效客户；客户交于相应置业顾问进行定期维护。若在60天以上但能提供与客户保持持续追踪记录则可以重新填写《推荐客户确认书》重新计时。 7、推荐人推荐的客户和销售之前接待记录的客户为同一购买单位时，推荐登记时间在前的一客户作有效推荐确认（例如夫妻关系）。 8、不同推荐人推荐两组不同客户但为同一单位，并只购买一套房子时，以推荐登记时间在前的一客户作有效推荐确认。若被认定无效推荐的一对客户成交能起到更有力的作用，可以继续由此推荐人持续推荐，后期成交按照4:6比例进行奖励金分配（有效推荐奖励比例为40%）。 9、全民营销政策自2015年新售楼处进驻后，销售案确定后开始起执行，暂定截止2015年12月31日。 四、全民营销奖励标准
无锡太湖金色水岸营销方案 一、市场环境分析 1、市场基本面 无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚： 项目房地产开发投资住宅商品房施工面积住宅商品房竣工面积住宅商品房销售面积住宅商品房销售金额空置住宅面积数值77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% -42.3%另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的发展潜力。 2、无锡别墅市场 与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。目前市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划
性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。 3、市场状况对企划的影响 整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后，给本案的企划提供了很好的契机，可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准，建立一个制高点，形成良好的市场反应，有力地促进销售。 二、产品分析 （一）基本情况 1．对外交通 本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。 2．自然环境 本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名的灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。
全 民 经 纪 人 执 行 方 案2018年月日
全民经纪人执行方案 一、活动背景 全民营销的核心以个人为主体，人人都来营销，人人都是渠道，在全民营销中个人的渠道为主渠道，基于个人的信任关系传递品牌产品，服务，促销活动等内容。通过高额薪酬回报，吸引社会各界人士成为本项目无底薪销售员，从而促进客户到访与成交。目前，项目本体优势明显，老带新以及亲友推荐比重占比很大，全民推荐给予激励刺激，更好的发挥亲友介绍成交途径，且说服力更大，对项目认可度更高！ 二、全民营销目的 1.整合并利用现有的老客户及合作单位的资源，以高额的奖金作为吸引点，促进具有广 泛社会人脉关系的人为项目带客，从而增加上门量； 2.深度挖掘客户资源，储备项目意向客户资源库； 3.通过“全民营销”扩大宣传范围，降低宣传成本，并有效提高项目知名度及关注度。 三、实施时间：自2018年月日至2019年月日。 四、产品范围：XXXXX持销阶段一期二层商铺及LOFT公寓产品 五、活动对象 1.全民营销定义：除所有参与本项目工作的人员以外，均可参与。 2.新客户界定：指没有来访及来电咨询等相关记录的首次到访客户。 六、奖励办法 凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交商铺的，经纪人可获得2000元/组的现金奖励，凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交LOFT公寓的，经纪人可获得300元/组的现金奖励。 注：1、购房人折扣：与普通购房者享有同等购房优惠，具体根据实际情况而定。 2，奖励结算：结算金额均为税前，具体税费以政府相应规定为准，如有调整，按照政府最新规定执行。 七、管理细则 1、经纪人身份认证：经纪人需保证个人信息的真实性，不得提供虚假信息，否则将被取消推荐资格，公司有权收回一切经纪人权益。
金融品牌形象塑造与品牌建设的策略 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
金融品牌形象塑造与品牌建设的策略 对于银行而言有着什么样的意义呢着名品牌设计公司总监Raymon曾说过：品牌其意义在于赢得消费者的信任：“这个信任很重要，可以在每一个客户身上实现更多的价值，所以这是银行品牌的意义所在。” 夕阳下的北京学知园藏式餐厅。坐在面前的他，端庄儒雅，风度翩翩。如果不是他的名字如雷贯耳，你会以为他只是一位典型的学院派教授。 在百度超过24000多个搜索结果里，“周春生”这三个字，大部分与金融经济紧密相关。他，就是国内第一位在美国联邦储备理事会获得永久职位的华人经济学家，普林斯顿大学博士，现任长江商学院EMBA教授。 “银行商品属于信息不对称商品，因此品牌对银行的作用更为特殊。品牌的重要性不在于能获得更高的价格，而在于获得信任，产生附加值。如今，中资银行更需要在差异化服务上下功夫。”对于中资银行品牌建设，周春生教授向记者表达了他的看法。 如果不是金融市场全面对外开放，如果不是外资银行步步逼近，或许营销、品牌等字眼距离竞争并不算激烈的中资银行依然会非常遥远。今年4月23日，汇丰银行、花旗银行、渣打银行和东亚银行正式向内地居民开办人民币业务。这四家银行向外界发布公告称，它们以账户余额为标准对客户进行分层，提供不同品质的服务。“兵马未动，粮草先行”，外资银行的品牌影响力，其实已经先于其行动抢先一步登陆中国大陆。不管是否情愿，品牌意识、品牌建设还处在懵懂状态之中的中资银行，不得不把营销加速提上日程，开始打响品牌保卫战。
一个微小但却引人深思的变化正在中资银行中出现，那就是，一向有着先天优势的四大国有银行，在品牌认知上不再像从前一样牢牢地独霸消费者的心智空间。当消费者回忆银行品牌的时候，四大国有银行的地位已经开始下降，第一个想起其他商业银行（比如招商银行）的人数，其比例正在增加。这是新兴股份制银行品牌崛起的表现。同时，在允许进入中国内地经营人民币业务的140多家外资银行中，中国消费者对汇丰、花旗和渣打三大银行的品牌认知度也很高。 “很多外资品牌由于进入中国之前有多年的品牌积淀，在国内传播起来是非常容易的。比如渣打银行是一个有着百年历史的品牌，在全世界都有很高的知名度，中国消费者能够很容易地接受它。”周春生教授说，“所以在这种情况下，中资银行需要强化其品牌认知。” 他认为，由于金融行业的特殊性，金融品牌塑造是一件非常微妙的事情。金融品牌很重要，但它又不同于普通的商品。从理论上讲，奢侈品和信息不对称非常明显的产品更需要强化品牌。周春生教授说：“一个简单的玩笑是，5%的质量差异可能导致500%的价格差异。同样一件衬衫，名牌和非名牌，其实所用的面料和设计可能差别并不很大，但价格可能相差数倍，这就是普通奢侈品与非名牌的区别。还有一种是信息不对称非常明显的产品，比如药品，一般消费者没有办法通过看它们的外形、包装来了解药的疗效和安全程度，所以品牌药通常要贵得多，因为大家觉得是名牌，吃起来比较放心。在信息不对称的情况下品牌非常重要，因为品牌起到了信号传导的作用。”但是金融机构相对来说比较特殊：对于大部分银行，比如从事存款、贷款以及相关的金融服务，只要是监管机构严格监