竞买须知
一、本次国有建设用地使用权出让人为南平市国土资源局或地块所在地的国土资源局。
二、本次国有建设用地使用权拍卖出让遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
三、竞买申请
申请人必须提交书面申请（不接受电话、传真、电子邮件、信函及口头等竞买申请）。
申请人应提交下列文件：
1、申请书；
2、申请人（含法定代表人和自然人）有效身份证明文件（法人及其他组织还应提供单位或组织的有效身份证明文件）；
3、申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件（自然人、联合竞买人和境外申请人提交的授权委托书及代理人身份证明应经公证部门公证）；
4、联合申请竞买的，申请书由联合各方共同签署并提交各方有效身份证明和联合竞买协议书；
5、竞买保证金缴纳凭证；
6、拍卖文件规定需要提交的其它文件。
四、资格审查
凡取得竞买资格的，报名所在地的国土资源局将在2008年5月9
日16时前发给《竞买资格确认书》，并通知其竞买牌号及参加拍卖会。
竞买人不得将竞买号牌转让给其他人使用，也不得使用自制的号牌应价，否则由此造成的后果由竞买人自行承担。
有下列情形之一的，为无效申请：
1、申请人不具备竞买资格的；
2、未按规定缴纳竞买保证金的；
3、申请文件不齐全或不符合规定的；
4、申请文件字迹不清，无法辨认的；
5、委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；
6、法律法规规定的其他情形。
五、拍卖程序
1、拍卖主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划指标要求、建设时间等。
2、拍卖主持人宣布拍卖宗地的起叫价、增价规则和增价幅度。在拍卖过程中，拍卖主持人可根据现场情况调整增价幅度。
3、拍卖主持人报出起叫价后，宣布竞价开始。
4、竞买人举牌报价。
5、拍卖主持人确认该竞买人报价后继续竞价。
6、拍卖主持人连续三次宣布同一报价而没有人再报价，由南平市监察机关指定的代表当场开启密封信函，宣布保留价，如最后报价不低于保留价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交。成交结果对竞得人和出让人均具有法律效力。最高报价低于保留价的，拍卖主持人当场宣
布该地块拍卖不成交。
7、确定竞得人后，拍卖主持人与竞得人当场签订《拍卖成交确认书》；出让人与竞得人当场签订《国有建设用地使用权出让合同》。出让人、拍卖主持人或竞得人不按规定签订《拍卖成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》的，应承担法律责任。
六、竞价规则
1、本次拍卖采用增价拍卖方式，按价高者得的原则确定竞得人（除低于保留价外）。
2、竞买人以举牌方式报价，但报价的增价幅度不得小于拍卖主持人宣布或调整的增价幅度。
七、注意事项
1、竞买申请人取得竞买资格后，可报价竞买本次拍卖会任何一宗地块，但所缴纳的竞买保证金必须达到或高于报价竞买地块所规定的竞买保证金数额（应扣除已竞得地块保证金数额）；竞买保证金不足的，不得举牌竞买。
2、本次拍卖地块权属清楚，界址明确，供地时建筑物拆除（另有说明的除外），地形地貌以公告期间的现状为准。地上、地下如有管线、供电设施、供排水设施、涵洞、道路、人防设施、树木及需挖填土石方等均由竞得人按有关规定负责处理，并承担由此发生的一切费用。涉及地质灾害评估的由竞得人自行委托评估，并承担由此发生的费用。竞得人在建设过程中应妥善处理好相邻关系。
3、申请人须认真阅读有关拍卖文件，并可到现场踏勘拍卖出让地块。如有疑问可以在提交竞买申请前用书面方式向出让人咨询。竞买
申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议，并承担相关法律责任。
4、竞买人竞得土地后，若需成立新公司进行开发建设的，竞得人应在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起90日内办理完新公司注册登记手续和签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。
5、竞得人缴纳的竞买保证金不计利息，可抵作受让地块的地价款。未竞得人缴纳的竞买保证金不计利息，在拍卖活动结束2天后开始办理退款手续。
6、有下列情形之一的，出让人应当在拍卖会开始前终止拍卖活动，并通知竞买人：
（1）竞买人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；
（2）拍卖工作人员私下接触竞买人，足以影响拍卖公正性的；
（3）取得竞买资格的申请人不足3人的；
（4）应当依法终止拍卖活动的其他情形。
7、竞得人有下列行为之一的，视为违约，出让人可取消其竞得人资格，竞买保证金不予退还：
（1）竞得人逾期或拒绝签订《拍卖成交确认书》的；
（2）竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权出让合同》的；
（3）竞得人开出的银行支票或汇票在有效期内不能兑现或不能全部兑现的。
因竞得人违约终止成交的，竞得人应当支付本次拍卖活动所支出的全部费用；出让人另行出让的价格低于原拍卖成交价的，原违约竞
得人须按实际差额支付赔偿金。
8、拍卖成交价即为该幅地块的总地价款（只含收储或征地成本、土地出让金、拍卖费用）。拍卖成交价币种为人民币。
9、竞得人与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》后，应当按出让合同约定支付拍卖成交价款（成交价款自合同签订之日起60日内全部付清）。竞得人未按出让合同约定的期限全部支付拍卖成交价款的，从期满次日起每日按欠缴款额的千分之一加收滞纳金。滞纳日期超过60日仍未全部支付的，出让人可解除出让合同、没收竞买保证金，并可请求竞得人违约赔偿。
10、竞得人付清全部拍卖成交价款后，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。
11、参加拍卖活动的人员，应遵守拍卖会场纪律，服从管理人员的管理。
12、竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的，出让人可取消其竞得资格，终止《国有建设用地使用权出让合同》；撤销其《国有土地使用证》，并按规定赔偿。
13、本《须知》解释权归南平市国土资源局。未尽事宜依照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》办理。
南平市国土资源局
二○○八年四月十四日
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载国有土地使用权出让合同书范文 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出让方甲方_____________________________地址 ____________________________________邮码_______________电话 _______________法定代表人____________职务____________受让方乙方 ___________________________地址____________________________________邮码_______________电话_______________法定代表人____________职务 ____________第一部分 协议书第一条根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。 其位置与四至范围如本合同附图所示。 附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第六条本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第七条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 乙方同意按《土地使用条件》使用土地。
农村土地制度改革论文土地方面的论文： 制度变迁理论视角下我国的农村土地制度改革 摘要：本文从制度变迁的角度解释我国农村土地制度变迁的规律，回顾我国农村土地制度的三次变迁，并分析当前农村土地流转状况及其完善，为进一步完善农村土地产权制度提供理论依据。 关键词：制度变迁；农村土地产权制度；农村土地流转；路径依赖 中图分类号：DF4 文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）11-0000-01 一、制度变迁理论概述 制度是一种“公共产品”，包括正式和非正式的规则，制度变迁简单说就是一种效益更高的制度对另一种效益相对较低的制度的替代 过程。制度由个人或组织生产出来，成为制度的供给。在人的有限理性和资源的稀缺性前提下，制度供给也是有限、稀缺的。随着外界环境的变化，人们会不断提出对新制度的需求，以实现预期能够增加的收益。当制度的供给和需求基本均衡时，制度是稳定的；当现存制度不能满足人们的需求时，就会发生制度变迁。制度变迁的动力是潜在利益的存在。制度变迁成本与收益的比较对于促进或延缓制度变迁起
着关键作用，只有在预期收益大于预期成本的情况下，行为主体才会去推动直至最终实现制度变迁。 制度变迁分为诱致性变迁和强制性变迁。前者指由个人或一群人，受新制度获利机会的引诱，自发倡导、组织和实现的制度变迁，又称“自下而上”的制度变迁。后者指由政府充当第一行动集团，以政府命令和法律形式引入和实行的制度变迁，又称“自上而下”的制度变迁。 二、我国农村土地制度的三次变迁 建国以来，我国农村土地制度经历了由农民土地所有制到农村土地集体所有制，再到农村土地家庭联产承包经营责任制的制度变迁。 土地改革时期，建立了以“耕者有其田”为特征的农民土地所有制，这种土地制度是一种集所有权、使用权、收益权、处置权于一体的“单一产权结构”，其产权归农民个体所有。农村合作化和人民公社化时期，建立起以土地所有权和经营权高度集中、集体土地无偿使用为特征的农村土地集体所有制。十一届三中全会以来，确立起集体所有、农户经营为特征的家庭联产承包责任制。这一土地制度在坚持土地集体所有制不变的前提下，实现土地所有权和使用权分离，调动了农民的生产积极性。三次变迁中，前两次属于强制性变迁，第三次是诱致性变迁，最后又由国家给予肯定并在全国推广。
国有土地使用权收回方式及其补偿 国有土地使用权的收回方式主要有三种：一种是行政处罚性“收回”。如果土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，那么市县人民政府可以依照法律法规的规定决定收回土地使用权。该方式的法律依据是：《土地管理法》第37条第1款、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款等。一种是土地使用权使用期满“收回”。政府在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。对此《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条均有明确规定。 上述两种方式均属于“无偿”收回国有土地使用权的情形，一般情况下不会给予土地使用权人补偿，因此本文不做过多探讨。以下仅就第三种收回方式“法定事由收回”做重点说明，后文所称国有土地使用权收回也均是指“法定事由收回”方式。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地
使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。那么国有土地使用权收回到底是依何程序进行，又是依何标准补偿呢。 依据《土地管理法》第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此，只有有权人民政府可以批准收回国有土地。土地管理法虽对收回土地使用权的批准权限作了规定，但还是没有针对收回土地使用权的法律程序诸如公告、提出收回方案和补偿方案等进行规定，因此急需立法予以完善。综合各地的通行做法笔者认为应当按照以下程序进行：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。 国有土地使用权收回应当如何给予补偿呢。依据《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。实际上国有土地使用权收回的补偿应当分为两部分来看。对于地上的建筑及附属物依据物权法第四十二条进行补偿，既对房屋依法进行征收，价格参照被征收房屋类似房地产的市场价格，国有土地使用权同时收回。对于没有地上物部分的土地应当参照收回土地时的评估价格既土地使用权市场价格进行补偿。对此《深圳市土地征用与收回条例》第三十三条规定：采取作价补偿方式收回有偿出让的土地的，应当对剩余年期部分的土地及其地上建筑物、附着物给予补偿。剩余年期部分的土地的作价补偿金额参照收回土地时的评估价格计算。
协议出让国有土地使用权规 前言 为完善国有土地使用权出让制度，规国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民国土地管理法》、《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规。 本规的附录A、附录B为协议出让活动中所需文本示格式。 本规由国土资源部提出并归口。 本规起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，省国土资源厅，省国土资源厅，省国土资源厅。 本规主要起草人员：谬永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松钇、林立淼、申亮、梅英、周旭、飞、昉。 本规参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳言、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、显祺、祥元、瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴海洋、万中、英奇、延宋、晓娟、晓斌、束克欣、玉芳、江正、肖建军、永真、国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、水龙、钱友根、梁红、黄文波、建国、洪伟、靳薇、洪嵩、成、莉华。
本规由国土资源部负责解释。 1 适用围 在中华人民国境以协议方式出让国有土地使用权，适用本规；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规执行。 2 引用的标准和文件 下列标准和文件所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。本规颁布时，所示版本均为有效。使用本规的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。 GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》 国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示文本》 国土资发〔2001〕255号《全国土地分类》 国土资发〔2004〕232号《工业建设项目用地控制指标》 3 依据 （1）《中华人民国土地管理法》 （2）《中华人民国城市房地产管理法》 （3）《中华人民国城市规划法》 （4）《中华人民国行政许可法》 （5）《中华人民国合同法》 （6）《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
改革开放以来中国农村土地制度的演变 [摘要]改革开放的三十年,也是中国共产党不断推进农村土地制度创新的三十年。本文解读了家庭联产承包责任制出台的背景,全面介绍了家庭联产承包责任制的历史演进过程,旨在总结其经验，从而探出一套适合我国现阶段农村实际的土地制度。其经验主要有: 土地制度的改革,必须充分调动农民的积极性，使制度内的农民受益; 必须尊重农民的创造性选择; 必须循序渐进,建立健全多层次的农村社会保障体系，确保农村社会稳定。 [关键词]农村土地制度变迁;家庭联产承包责任制;历史经验 2008年是中国改革开放三十周年，这三十年，也是中国共产党不断推进农村土地制度创新的三十年。三十年来，中国农村土地制度的成功转型---家庭联产承包责任制的实施，发挥了巨大的制度效应，它极大的解放了农村生产力，彰显了中国农民的创造力，可以说，中国农民创造了世界的奇迹：用世界上7%的土地养活了22%还多的人口。 一、家庭联产承包责任制出台的历史背景 改革开放前，我国农村实行的是人民公社的“三级所有，队为基础”的土地的集体所有制，它是伴随着上世纪50年代后期农业合作化运动和“大跃进运动”而诞生的,这种土地制度规定了我国农村土地是以生产队为基本所有单位，是以土地的集体所有为特征的，在当时生产力水平有限的国情下，这种集体所有的土地制度是中国共产党引导农民改变农业落后面貌的唯一的正确的制度选择。其在实施的20年间, 确实比那种“个体的、分散
的、落后的建立在个体私有制基础上的小农经济”有活力，为国家完成工业化原始积累,为了适应国家当时优先发展重工业战略的历史过程中做出的不可磨灭的贡献。 1978年国家初步工业化的目标已经顺利实现,工业化原始积累已经完成,人民公社制已完成了其应有的历史使命,其弊端也日益暴露。 人民公社制本质上是高度集中的“政社合一”体制，由于受到“左”的指导思想影响，强调提出合作化运动高潮的到来，强行在全国建立高级农业合作社，并建立以“一大二公”为特点的人民公社，实行统一核算、统一分配、统一安排生产、统一调配劳力，彻底废除农村土地私有制，彻底剥夺农民对土地的私有权，从而使土地乃至农民的生产资料、生活资料等都属公社共有，由公社统一经营。由于管理权限过于集中和分配上的平均主义,严重挫伤了广大农民的生产积极性,阻碍了农业生产的发展,农民生活长期得不到改善。到1978年,全国尚有2. 5亿农民的温饱问题没有解决。因而，一轮新的农村土地制度变革迫在眉睫，一种新的农村土地制度安排呼之欲出。1978年安徽凤阳县小岗村18户农民的分田单干，包产到户，揭开了中国农村改革的序幕，土地政策的变革成为农村改革乃至中国改革的突破口。[1] 二、家庭联产承包责任制的实施和演进 改革开放以来，我国土地管理制度发生了巨大的变化，且带有鲜明的渐进发展的特征，家庭联产承包责任制，作为一种新的农地制度在具体的实施过程中，经历了两大历史时期:第一轮土地承包时期（1978-1993年)，第二轮土地承包时期(1993年-至今)，具体可分为四个阶段[2]：
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令） 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
中华人民共和国土地管理法实施条例 （国务院令第２５６号） 第五章建设用地 第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施
国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。
中国土地制度的历史变迁分析 摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和核心的土地产权制度是农业经济增长的关键。农村土地产权制度安排不仅关系到农业现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有举足轻重的作用。从特定意义上说，农村土地及其产权关系问题的存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至城镇化发展的步伐。本文以农村土地制度为研究对象，以农村土地的产权关系为主线，运用新制度经济学理论，采用定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度的历史演进过程，然后对改革开放以来的土地制度变迁进行了重点审视。在此基础上分析了土地制度创新的现实基础与应当遵循的原则，对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。 关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示 The history change analysis of land system in China Abstract：Agriculture is the foundation of nation economic,land peropertiy right institution is the key of agriculture economic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmers attracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, the reality and the future of rural land policies in China from the view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmers effectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional economics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitative analysis,reviews systematically the developing process of rural land institution in China,especially since 1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution. Key Words: rural land institution,institution change,analysis and enlightenment
【发布单位】最高人民法院 【发布文号】法释[2005]5号 【发布日期】2005-06-18 【生效日期】2005-08-01 【失效日期】----------- 【所属类别】国家法律法规 【文件来源】人民法院报 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件 适用法律问题的解释 （法释[2005]5号） 最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。 二○○五年六月十八日 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。 一、土地使用权出让合同纠纷 第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。 第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。 第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。 第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 二、土地使用权转让合同纠纷 第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。 第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： （一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》
中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
合同编号：YT-FS-8782-73 国有土地使用权出让合同 范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
国有土地使用权出让合同范本(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 出让方：_____（以下简称甲方）； 受让方：_____（以下简称乙方）。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。 第一条甲方根据本合同出让土地使用权，所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权出让范围。 第二条甲方以现状（或几通一平，注：根据具
体情况定）出让给乙方的宗地位于_____，宗地编号_____，面积为_____平方米。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签确认。 第三条本合同项下的土地使用权出让年限为_____年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四条本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设_____项目。（注：根据具体项目、用途情况定） 在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第五条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第六条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使
土地制度改革思路和对策 现行土地制度存在的农村土地产权不完整、土地流转机制不健全、征地制度不合理、政府垄断城市建设用地供应、城市土地使用制度不完善等问题，影响城镇化进程、消费需求扩大、产业结构升级和政府职能转变，并成为引发社会不稳定的重要根源。应按照渐进式改革思路分步推进改革：近期应打破政府垄断城市建设用地供应局面、推进农地使用权流转、完善征地制度和城市土地使用制度;远期可推进城乡土地产权多元化。 现行土地制度存在的主要问题 我国宪法规定：城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。 改革开放以来，围绕着土地使用权我国进行了改革，并取得了一定成效，但由于法律法规及制度不完善，土地市场建设滞后，现行土地制度还远远不能适应城镇化、工业化和转变经济发展方式的要求。 1、农村土地产权不完整。农村土地名义上归集体所有，但实际所有权虚置，农民对土地的使用权仅限于耕种权、部
分收益权和极少量的处置权。由于土地权能残缺，农民权益得不到保障，并影响土地利用效 2、农村土地流转制不健全，近年来，不少地区开始推进农村土地承包经营权流转，部分地区试点推进集体建设用地使用权流转，但都存在行政推动、市场化程度低、操作不规范等问题，宅基地使用权多处于禁止流转之列。 这不利于农业规模化经营和农村土地利用效率提高，并引发撂荒、“空心村”等现象。 3、征地制度不合理。与国外征地必须用于公共利益、必须按照市场价格补偿、必须严格按照程序进行相比，我国征地制度存在三方面的突出问题：-是政府征用土地既可用于公共目的，也可用于经营目的，公益性用地的界定范围过宽。部分地区出现的“圈地运动”与此不无关系。二是征地补偿标准没有体现土地的市场价值，农民利益严重受损。三是征地程序不完善，农民只能被强制接受征地，尚未建立起保障农民利益的征地补偿安置争议裁决制度。 4、对城市建设用地供应实行行政审批和指标控制。我国实行土地用途管制制度。《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地总量。中央政府还对各地新增建设用地实行年度指标管理和转用审批。在严格的行政审批和指标控制下，城市土地供应无法适应城镇化进程中人口不断增加的需
?【法规标题】关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法（废止） ?【颁布单位】财政部 ?【发文字号】 ?【颁布时间】1992-9-21 ?【失效时间】2006-3-30 ?【法规来源】 注：本法规2006-3-30已经被id184200法规废止 ?【全文】 关于国有土地使用权有偿使用收入征收管 理的暂行办法（废止） 财政部 关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法 1992年9月21日，财政部 第一条为了加强国有土地（以下简称土地）使用权有偿使用收入的征收管理，进一步完善土地使用制度改革，促进房地产市场的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），特制定本办法。 第二条本办法适用于按法律规定在我国有偿转移土地使用权的中华人民共和国境内外的部门、公司、企业、其他组织和个人。 第三条国有土地使用权有偿使用收入包括： 1．土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）； 土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款； 原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 2．土地收益金（或土地增值费） 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款； 土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 第四条土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有，由财政部门统一负责征
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 重庆市国有土地使用权出让合同范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
出让方：_______________________________ 地址：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 受让方：_______________________________ 地址：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 根据《中华人民和共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《重庆市土地管理规定》等有关法律法规规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，依法订立本合同。 第一条出让方同意将位于 __________________ ，面积 _________ 方米（以交地面积为准）的国有土地招标出让给受让方作为商业、住宅用地，出让年限商业40年、住宅50年。其出让年限从签订正式合同之日起算。 建设用地位置与四至范围以用地红线蓝图为准 地下资源，埋藏物和市政公用设施属国家所有，均不在土地使用权出让范围内。地下空间的深度开发应遵循国家的有关规定。
国有土地使用权（矿权）出让管理制度 出让受理工作制度 一、接收资料。接收资料包括： （一）崇州市国土局关于挂牌出让国有建设用地（矿权）使用权的请示； （二）崇州市人民政府关于同意挂牌出让国有建设用地（矿权）使用权的批复； （三）工业用地出让情况明细表； （四）崇州经开区和经信局关于同意出让工业用地的函（附合格企业名单）； （五）地籍调查表（土地红线图、宗地草图、界址点成果表、地籍调查法人代表身份证明书）； （六）情况说明； （七）技术规定。 二、要件查验。 三、复核查验内容。对土地（矿权）资料初步检验后的内容进行交叉复核，重点复核资料涉及的数据，为拟制公告做好准备。 四、受理（或退件）。 （一）土地（矿权）资料查验复核无误后，进行科室内部审核，内部审核无误后将有关资料要件移交至土地公告拟制岗。 （二）对资料不齐全、不完整或不符合要求的，将不合格的
土地（矿权）资料以及应补充、更正信息及时反馈至接件受理岗，由接件受理岗及时通知委托人补充完善资料。 公告发布制度 一、拟制公告。由专人负责拟制公告，公告拟制完成后交复核人员复核检查。 二、复核公告。复核《公告》中的数据、竞买条件、出让时间、提示内容等，确保零差错。 三、公告报批。公告复核无误后，将经过复核的《公告》逐级上报领导审签。 四、公告发布。将领导签发后的《公告》提交至网络信息发布岗和媒体信息发布岗发布，同时提交至接件受理岗，做好接受报名、场地预约和抽选拍卖（挂牌）主持人准备。 五、资料移交。将土地（矿权）上市报件全套资料、已发布的公告及宗地位置示意图移交给文件拟制岗。
出让文件编制管理制度 一、拟制出让文件。由专人拟制出让文件，文件拟制完成后交复核人员复核检查。 二、复核出让文件。交叉复核土地（矿权）出让文件，重点审核文件中的数据、竞买条件、项目建设要求、时间等，确保零差错。 三、文件报批。将已经过复核的土地（矿权）出让文件逐级上报领导审签。 四、印制成册。将完成审批的出让文件规范印制并装订成册交接件受理岗发售。
国有土地使用权转让流程及注意事项 导读:本文介绍在房屋卖房，交易流程的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 依法使用国家土地的权利。国有土地使用权的主体广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。 国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。是指民事主体依法对国家的土地享有使用和的权利。 由于中国法律禁止土地买卖，国家土地权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一
种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借土地权对使用权进行的一种限制，是实现土地权的一种措施。 国有土地使用权转让 在我国土地权分为国有和集体两种。国有土地使用权转让是指从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地者和土地使用者依法享有的占用、及处分权进行保护。二是对土地者和使用者的这些权利进行限制和调节。 按照我国土地权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权出让、转让制度。 一、土地使用权出让：指国家以土地者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。 二、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。 三、土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
近代以来中外各国土地制度的变革 土地制度 土地制度是人们在一定的社会条件下的土地关系的总称,包括土地所有制、土地使用制和政府的土地管理制度.土地制度是一切社会形态中最重要、最基础的制度.在任何一种社会经济制度中,土地制度是其最基本的组成部分,它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用.从历史上看,土地制度的矛盾是引起社会变革的根本原因之一.一种社会土地制度的变革及调整,是任何一个国家政权首先要参与解决的问题. 欧美国家 英国 “圈地运动”（15，16世纪左右）「资产阶级革命期间采用拍卖王室土地的方式」 内容：新航路开辟以后，英国制呢业迅速发展，羊毛需求激增，英国贵族圈 占农民土地养羊，驱赶农民外出流浪 实质：是封建土地所有制变为资本主义土地所有制，有利于大地产制形成。 影响：为英国资本主义的发展提供了原始积累，劳动力及市场 法国 吉伦特派→雅各宾派→拿破仑（18世纪末19世纪初） 内容：1 吉伦特派宣布在农村中按户分配公有土地，无偿废除“没有领主的 土地”上一切封建特权 2 雅各宾派宣布将逃亡贵族土地分成小块出售，款项在十年内付清， 农村公有土地可按当地人口分配，无条件废除贵族，地主的一切封
建特权 3 拿破仑制定《民法典》从法律上保证了小农土地所有制 实质：把封建的土地所有制逐步改变成为资产阶级性质的小农土地所有制度影响：当时来看使雅各宾派等赢得了占法国人口大部分的农民的支持，但从长远来看阻碍了资本主义农业的发展和资本主义市场的扩大（不利于在法国推广大机器生产，小农的大量存在也限制了自由劳动力的产生和资本主义市场容量的扩大），从而影响到法国资本主义经济的持续发展 美国 「西进运动」《宅第法》（19世纪中期） 内容：规定美国公民只要交付10美元手续费，就可以在西部获得一块64 公顷的土地，连续耕种5年以上，该地即为私产。 实质：在美国西部建立资产阶级性质的大地产制 影响：首先从当时来看，使林肯政府获得了民众的支持，有利于南北战争中北方获得胜利，其次，从长远来看，吸引了大批有经验的农业工人前往美国当时还未开发的西部，为开发该地提供了条件，为其带去了先进的生产技术和政治文化模式。并且在该地广泛实行的大地产制使得大机器生产更为顺利的推广，促进了美国资本主义经济的迅速发展（提供了充足的农业产品，为工业的迅速发展提供了基础条件；扩大了美
引言： 最高人民法院关于房地产先后颁布了三个司法解释，现在所要讲的这个司法解释是2005年6月颁布的。 现在最高院在审理关于房地产案件时有三个司法解释：一是关于土地使用权，二是关于建设工程（2004月10月颁布，2005年1月1日施行），三是关于商品房买卖（2003年4月颁布，2003年6月1日开始施行）。现在司法实践中各级人民法院办理房地产案件基本上按照这三个司法解释操作。 今天主要讲第一个司法解释：《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。 《解释》一共28条，其主要内容分为三部分： （一）土地使用权出让合同纠纷； （二）土地使用权转让合同纠纷； （三）合作开发房地产合同纠纷。 一、《解释》的主要内容 （一）土地使用权出让合同纠纷 第1条：土地使用权出让合同 “本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。” 第2条：开发区管理委员会出让土地行为的处理 “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。” 第3条：协议出让土地价格的确定 “经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合 同约定的价格条款无效 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。” 第4条：对未办理批准手续合同的处理 “土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付 土地，受让方请求解除合同的，应予支持。” 第5条：土地出让金的调整 “受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整 土地出让金的，应予支持。” 第6条：对擅自改变土地用途合同的处理 “受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。” （二）土地使用权转让合同纠纷 第7条：土地使用权转让合同