招投标技巧分析
第一部分物业治理招投标的差不多程序——知己知彼，百战不殆
物业治理企业介入市场方式的进展
接管方式
直接应聘方式
投标方式
条例的要求
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业治理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治
理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业治理企业或者未经批准，擅自采纳协议方式选聘物业治理企业的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，能够并处10万元以下的罚款。
物业治理招标与投标的一般过程
1.预备时期
选择招标方式（公开招标/邀标）
成立招标领导小组（相关部门和专家）
确定招标项目、招标指导思想及原则
向社会公布招标公告。
相关链接——招投标方法和组织
方法：
注重目标物业治理与服务总体策划的招投标方式
确定物业治理费报价及费用测算的招标方式
无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价）
组织
开发商招标 /小业主招标 /托付代理机构招标
2.招标时期
)编写招标书——（案例：招标文件）
拟招标的物业差不多情况
物业治理内容（基础服务治理、专门要求治理）
第一部分物业治理招投标的差不多程序——知己知彼，百战不殆
物业治理企业介入市场方式的进展
接管方式
直接应聘方式
投标方式
条例的要求
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业治理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业治理企业或者未经批准，擅自采纳协议方式选聘物业治理企业的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，能够并处10万元以下的罚款。
物业治理招标与投标的一般过程
1.预备时期
选择招标方式（公开招标/邀标）
成立招标领导小组（相关部门和专家）
确定招标项目、招标指导思想及原则
向社会公布招标公告。
相关链接——招投标方法和组织
方法：
注重目标物业治理与服务总体策划的招投标方式
确定物业治理费报价及费用测算的招标方式
无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价）
组织
开发商招标 /小业主招标 /托付代理机构招标
2.招标时期
)编写招标书——（案例：招标文件）
拟招标的物业差不多情况
物业治理内容（基础服务治理、专门要求治理）
实质治理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升
第二部分物业机构投标的过程——明知山有虎，偏向虎山行
投标前期工作
取得从业资格（国家资质/地区性资质）
筹措资金
收集招标物业相关资料
(1)报章杂志
(2)网络传输
(3)同行业公司
(4)考察现场
进行投标可行性分析
招标物业条件分析
(1)物业性质（住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇）
(2)专门服务要求（经营/联盟/特色服务）
(3)物业招标背景（特指性/背景）
(4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标缘故）
本公司投标条件分析
(1)以往类似的物业治理经验
(2)人力资源优势
(3)技术优势（信息治理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施）
(4)财务治理优势（核算制度/分析方法/治理流程）
(5)劣势分析（竞争分析）
竞争者分析
(1)潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马”
(2)同类物业治理公司的规模及其现接管物业的数量与质量（规模大小可能阻碍选择推断）
(3)当地竞争者的地域优势
(4)经营方式差异
风险分析
经营风险/政策风险/是否套取资料
投标实施步骤(一)购买阅读招标文件
(二)考察现场
前期介入查看房屋及设施设备/图纸
差不多竣工视察项目标准：
工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求
技术经检验达到国家规定的质量标准
设备调试、试运转达到设计要求
确保外在质量无重大问题
周围公用设施分布情况
要紧业主情况（服务策划的重点）
当地的气候、地质、地理条件
制定治理服务方法及工作量