基金子公司、信托、券商等资管业务的异同
资管，即资产管理，就是获得监管机构批准的公募基金子公司、证券公司、保险公司、银行等，向特定客户募集资金或者接受特定客户财产委托担任资产管理人为资产委托人的利益，运用委托财产进行投资的一种行为。这个过程可以形成标准化的金融产品，谓之资管产品。目前市场上常见的资管业务主要包括：基金子公司资管、券商资管、信托、保险资管，以及银行资管。基金子公司、券商资管、信托等发行的产品都属于类私募体系。在基金子公司成立初期，大多发行类信托产品，或者大力发展通道业务，分食了许多原是信托公司和券商资管开展的业务。
一、各类公司资管业务简述
基金子公司资管
政策法规：2012年9月26日，证监会公布《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》，10月31日发布《证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定》，自此，向基金管理公司全面放开资管业务。
优势：小额充足，300万元以下的小额200个；在操作模式上与信托最接近；且由于让利于投资者，产品收益高于信托，在募集速度和投资者喜好程度上更胜信托。
劣势：基金子公司成立时间较短，自身资本实力不如信托；以降低费用，提高产品收益，压缩自身利益扩张发展的模式不可持续；运作尚不够成熟，产品需要精挑细选。
券商资管
政策法规：2012年10月18日，证监会公布《证券公司客户资产管理业务管理办法》及配套的《证券公司集合资产管理业务实施细则》和《证券公司定向资产管理业务实施细则》，证券公司被誉为拥有了金融投资全牌照，能够开展信托公司能做的大部分业务。券商资管一经放开，便迅速发力。
优势：小额充足，300万元以下的小额200个；营业部网点多，在客户资源、营销能力和投资证券市场等方面具有先天优势，以及和银行、基金、信托、保险等机构长期合作建立了良好的渠道。
劣势：大部分为操作简单，缺少技术含量的通道业务，主要依赖银行渠道，难以形成持续竞争力；审批制，审批流程长，效率不高。
保险资管
政策法规：2012年10月22日，保监会发布《关于保险资金投资有关金融产品的通知》、《基础设施债权投资计划管理暂行规定》；2013年2月17日，发布《关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知》后，保险资产管理的业务范围得以拓宽。
优势：保险资管因其行业特殊性，拥有先发的资金优势；风险较低，安全性高。
劣势：因对资金安全性有更高的要求，保险资管过于保守、弱势，产品收益相对偏低。数据显示，2013年保险行业的投资收益率为5.04%，市场可查询的主要几款保险资管产品的收益率大多处于2-3%。
银行资管
政策法规：2013年9月末，银监会批准了国内11家商业银行开展理财资产管理业务试点，宣告银行理财正式进入资管时代。
优势：客户基础好，具有平台优势，资金实力强。
劣势：资管能力不强，需要一个积累和发展的过程；鉴于银行的国民地位，银行资管对产品的安全性要更为谨慎，投资策略较保守，产品收益不高；收手续费和业绩提成。
信托
政策法规：银监会是信托公司监管部门。信托监管法规俗称一法三规。“一法”指《中华人民共和国信托法》，“三规”指《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》和《信托公司净资本管理办法》。
优势：风险低，收益较高，投资领域广，信托产品可以横跨货币、资本、实业三个领域；
劣势:门槛较高，需要100万资金作为起步；投资期限一般为1-2年，投资期间变现能力差。
二、资管各通道的联系与区别
基金子公司、信托、券商资管等具有相似的资金募集、投资管理的业务资质，但也存在一定的差异性。基金子公司与信托在法律关系上同属于信托关系，可以通过募集单一资金和集合资金的形式进行投资，并且资金都可以投向各类资产(包括交易所交易的品种或者未通过交易所转让的股权，债权等资产)；基金子公司与券商资管在某些方面相似，都可以募集单一资金投资到各类资产，都可以募集集合资金参与交易所转让的产品以及集合信托等，但目前券商资管还无法将集资金投向未上市的股权、债权、财产权等非标准化资产上。以下简要介绍信托、券商资管、基金子公司在投资限制、投资者限制、投资效率、监督约束等方面的一些差异。
（1）、基金子公司与信托的区别
1、投资限制信托计划无法在银信合作中投资票据资产;而基金子公司在各种投资标的上均不受限制。法律依据：银监会于2012年初下发《关于信托公司票据信托业务等有关事项的通知》。根据通知要求，信托公司不得与商业银行开展各种形式的票据资产转让/受让业务。同时，对存续的票据信托业务，信托公司应加强风险管理，信托项目存续期间不得开展新的票据业务，到期后应立即终止，不得展期。
2、投资者人数限制信托计划300万以下的自然人投资者不得超过50人，基金子公司300万以下的自然人投资者不得超过200人。法律依据：《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定“单个集合资金信托计划的自然人但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。”;《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》规定“单个资产管理计划的委托人不得超过200人，但单笔委托金额在300万元人民币以上的投资者数量不受限制”。
3、投资效率信托计划投资于地产类项目需要事前审批，基金子公司在操作地产项目时无须审批。法律依据：《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》规定“信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件”，“房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位”。
4、监管约束信托的监管约束较多，相关部门相继出文限制并禁止信托公司开展票据业务、限制信托公司开展地产业务、限制信托开展政府平台业务(如，四部委联发“462号文”);而目前对于基金子公司的限制较少。
5、净资本约束信托公司发行集合资金信托计划，对净资本的占用较多;基金
子公司目前无净资本约束。法律依据：《信托公司净资本管理办法》约定。
6、投资能力信托公司普遍在资本市场上的投资能力较弱;而基金子公司依托母公司的投研团队和投资管理经验，在投资于交易所交易的金融产品方面比较有优势。
7、兑付规则在现实操作中，目前集合资金信托计划默认会遵守“刚性兑付”的约定;而基金子公司的专项资产管理计划并没有此类操作惯例。所谓“刚性兑付”，就是信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。事实上，我国并没有哪项法律条文规定信托公司进行刚性兑付，这只是信托业一个不成文的规定。
8、集合资金募集能力有些规模较大的信托公司，内部设有专门的直销团队，有稳定的募资能力，另有部分信托公司可以自有资金或信托理财资金池进行投资，在操作大规模募资项目上比较稳妥;而基金子公司成立时间较短，募集渠道有限，在集合产品的销售上压力较大。但如果基金子公司的股东销售实力较强(如股东为第三方销售机构或股东为自销实力较强的信托公司)，亦可解决部分销售问题。
综上，信托与基金子公司资管的主要区别有以下三点：
（一）投资人数限制，基金子公司低起点参与人数更多；
（二）基金子公司投资标的更为灵活且相关约束较少，但兑付问题值得关注；
（三）子公司依托母公司：投研能力较强但销售能力逊于信托。
（2）、基金子公司与券商资管的区别
1、法律关系券商资管是委托关系，基金子公司是信托关系。法律依据：新《基金法》。
2、投资限制券商资管有三类产品，定向资产管理计划仅限于单一资金投资，投资限制较少;集合资产管理计划的投资范围仅限于交易所交易的产品、商业银行理财、集合资金信托计划等，不能将募集资金投资到未在交易所转让的股权、债权、lp受益权和财产权等;专项资产管理计划的投资限制较少，但需要证监会逐一审批，操作效率较低。而基金子公司的专项资产管理计划的投资范围较广泛。同时，在银证合作中，券商资管募集资金不得投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业;而基金子公司则无约束。在股票质押式回购中，券商资管的定向、集合可参与，而基金子公司不能直接参与。法律依据：《关于规范证券公司与银行合作开展定向资产管理业务有关事项的通知》。
3、委托人限制券商资管在银证合作中，委托人为银行的情况下，委托人总资产不能少于300亿。而基金子公司的委托人不受限制。法律依据：《关于规范证券公司与银行合作开展定向资产管理业务有关事项的通知》。
4、净资本约束券商资管隶属于证券公司，证券公司受到净资本约束，券商资管的总体规模受到限制;基金子公司不受净资本约束。
5、集合资金募集能力经纪业务体系较为强大券商资管，在集合资金募集方面较有实力;而基金子公司成立时间较短，募集资金的能力有限，但如果基金子公司的股东销售实力较强，亦可解决部分销售问题。
综上，基金子公司与券商资管主要不同体现在以下三点：
（一）投资人数限制不同；
（二）投资范围与净资本约束不同；
（三）募集资金的能力，券商资管略占优势。
表1：基金子公司、信托、券商资管异同汇总
附：
一、基本概念简述
基金子公司是指依照《公司法》设立，由基金管理公司控股，经营特定客户资产管理、基金销售以及中国证监会许可的其他业务的有限责任公司。其中经营特定客户资产管理业务特指投资于“未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利以及中国证监会认可的其他资产。”这是目前各基金子公司的主要业务。
信托就是信用委托，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托业务是由委托人依照契约或遗嘱的规定，为自己或第三者（即受益人）的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。
券商是经营证券交易的公司，或称证券公司，是指依照《公司法》和《证券法》的规定设立的并经国务院证券监督管理机构审查批准而成立的专门经营证券业务，具有独立法人地位的有限责任公司或者股份有限公司。它具有证券交易所的会员资格，可以承销发行、自营买卖或自营兼代理买卖证券。普通投资人的证券投资都要通过证券商来进行。券商资产管理业务是指证券公司作为资产管理人，根据资产管理合同约定的方式、条件、要求及限制，对客户资产进行经营运作，为客户提供证券及其它金融产品的投资管理服务的行为。
二、公司基本业务综述
1、基金子公司
基金子公司是新兴行业，成立的依据则是证监会2012年9月和10月发布的“资管业务试点办法”和“子公司管理暂行规定”，规定公募基金在符合一定条件下可以成立基金子公司进行专项资产管理。
基金子公司的投资范围。在基金子公司成立之前，基金是利用专户进行资管业务，而子公司成立之后，则有了专项计划，而专项跟专户的区别在于，专户的投资范围只能是债券、股票、存款等二级市场的标准化产品，所以其业务范围也就限制在了股票质押、定向增发等内容，而专项则是在包含专户投资范围的基础上，扩大到未上市公司的股权、债权，也就是说除了不能直接发放贷款之外，基金子公司的投资范围跟信托公司几乎一样，可以直接进入到实体领域，而这是基金专户、券商资管都所不具备的。而且在当时信托遭到监管层各种限制之时，基金子公司作为影子银行的通道的出现则成了信托公司的替代品。正是因为拥有了牌照的优势或者说是政策的红利，基金子公司类信托业务做的风生水起，发展速度很快，也成了许多公募基金开疆拓土的新利器。
基金子公司的业务特点。首先基金子公司的劣势有以下几点：（1）成立时间短，无论是业务还是风控人员，相比经历过更多风风雨雨的信托来说，从公司层面看经验还是不足。（2）注册资本大都在几千万左右，风险承受能力有限，如果出现违约，相比信托，更难实现兑付。（3）相比银行、券商等机构，大都产品销售能力有限。但基金子公司的最大优势在于其投资范围除了直接放贷以外几乎不受限制，而信托则在银监会发文之后在银信合作等方面受到一定限制。所以根据以上优劣特点分析可以看出，基金子公司在通道业务上确实很有优势，而在自担风险的主动管理投资方面却不具备优势，所以大多数子公司的大多数业务都是以通道为主。（当然由于风格不同，也有子公司通过挖来的信托团队来进行主动管理业务）
通道业务与主动管理的不同。所谓通道业务，则是与主动管理作为对应而提出的。通道业务一般是指融资方与投资方已经提前沟通好了投融资方案，但由于某种原因，需要子公司作为中间的通道才能实现，由于是通道，所以子公司在这个过程中是不需要真正进行尽职调查的，所以一个项目也相对可以做的容易一些。而主动管理一般则需要子公司对于融资方融资的风险做真实的了解，然后自己找投资者。所以通道业务与主动管理的本质区别在于，子公司在这个项目合同中有没有撇清风险，或者说资管合同有没有免责条款说明如果投资失败是投资者责任自担之类的东西。但是在实际情况中，首先监管层是不承认通道业务的，其次免责条款在诉讼过程中受不受法律认可也不好说，所以就算是通道，如果出现违约也不难以推卸掉所有责任的。
通道业务的存在形式。通道业务在实际操作中以很多种形式存在的。可以作为银行的通道，例如银行资金的客户。直接放贷受到额度或政策限制，就可以通过理财资金或者自有资金通过子公司作为通道实现融资。也可以作为券商的通道，由于券商资管没有投资到实体经济的资格，如果承揽到相应的项目，就可以将资金先走券商资管，再对接子公司或者信托作为通道。另外，私募、期货、甚至个人只要有相应的投资需求，都可能会找子公司作为通道。但现在随着对子公司通道业务越来越严格（如限制一对多做通道），很多子公司也都开始多元化转型，更多的开展主动管理，或者在二级市场开展定增等。
基金子公司的投资行业。再谈谈子公司目前的投资行业。无论主动管理还是通道，走子公司或者信托的方式，融资方的成本一般比较高，作为私募产品，票面利率都会大于10%，所以融资方成本15%都是正常的。所以一般工商企业的利润很难承受这么高利率，子公司也怕营业收入不稳定而风险高，所以目前子公司的投资范围一般是房地产企业和政府平台类企业比较多。（矿业在子公司成立之后就不行了，所以矿业融资出现违约的都是信托）因为房地产和平台类还款来源
相对稳定、周期短，另外可以通过土地和在建工程抵押的方式增信，最主要原因在于这几类利润率较高，对于高利率的资金没那么敏感，而且由于银行相应信贷政策的收紧，更需要信托子公司这类融资渠道。
基金子公司的投资方式。由于子公司不能够直接放贷，所以放贷的时候总需要找个其他投资的借口。比较常见的是银行委托贷款和信托贷款，即通过委托可以放贷的机构实现放款，另外还可以将土地抵押给银行或者信托。（因为很多地方土地局是只方便将土地抵押给有金融许可证的金融机构，证监会监管下的基金子公司是没有金融许可证的）另外还有通过债权或者收益权等权益转让的方式，例如融资方有合适的应收账款，子公司就可以通过受让应收账款的方式实现融资过程，等在约定时间之后融资方再回购应收账款。还有一种方式就是股权方式，即基金子公司受让融资方的股权，成为了融资方的股东，然后到期融资方的股东再溢价回购股权。这种股权投资并不是真正意义上的股权投资，而是一种明股实债或者假股真债，因为在成为股东后并不会参与融资方事务，而是等约定到期后转让股权实现收益，但与债权类转让回购不同的是，明股实债可能会实现财务报表上所有者权益增加，从而改善资产负债情况，这也是这类方式的优点之一。子公司项目的具体业务操作。最后再来谈一谈业务操作的过程。一般项目分承揽、承做、承销三个过程，而在子公司这边，如果通道项目可能是自己找上门的，这样就不存在承揽和承销过程了。而正常一个主动管理的项目，则需要业务人员首先筛选项目具体做还是不做，这个首先看行业，然后看融资方即交易对手的资质情况，再看项目自身情况，如果合适一般需要去企业进行尽职调查，核实已知信息虚实以及进一步了解等，同时在这个过程中与交易对手沟通好增信措施（抵押、质押、担保等）以及交易结构的设计等，然后撰写尽职调查报告和上会资料，在公司风控会（每个公司叫法不同）得到风控的认可后，然后立项开始承做，包括寻找合作的机构、撰写相关合同、银行开户等一系列过程，其实后面的过程就大体一致了。最后项目成立之后还有投后工作，即在合同约定的时间进行收益分配，而在合同结束之际进行项目清算工作。
2、券商资管
券商资管和基金子公司都是证监会监管下的资管行业，但由于投资范围限制的不同，券商资管和基金子公司在业务类型上有很大不同的。但是现在很多券商资管也通过走基金子公司或者信托的通道做起了类信托业务，由于上部分对于这类讲的比较多，本部分则主要讲出来类信托业务之外的其它业务品种。
券商资管的介绍。所谓券商资管，就是指证券公司的资产管理业务，一般是券商的一个部门，如资产管理部，或者也可以跟基金公司一样成立一个资产管理子公司来实现其业务操作。券商资管的投资范围在前部分中提过，比基金子公司要狭窄，不包含未上市公司股权债权等，也就是说资金不能通过券商资管的资管计划直接进入实体经济。而在业务的载体方面，也就是指资管计划方面，也与基金子公司有很大不同。基金子公司只有一个专项计划，然后在资金端分为一对一和一对多，就像信托里面的单一信托和集合信托一样。而券商资管的计划载体却分为大集合计划、小集合计划、定向计划、专项计划四类。（其中大集合与专项已经被取消）
券商资管的载体介绍。大集合与小集合是可以有多个投资者的，就像集合信托一样。而两者的区别在于，大集合投资范围窄，但投资者的资金门槛低；而小集合的投资范围宽一些，而投资者的门槛高。（大集合还分限定和非限定，门槛为5万与10万，而小集合的门槛为100万）而定向则类似于单一信托，投资者只能是一个；专项则作为券商资产证券化的专门载体而设立。其中，大集合在2013年被叫停，目前市面上还是有存量的大集合计划产品，但已经不能发行新的大集合计划。而专项则是在2014年4月被叫停，但监管层的意思是未来会有新的载体代替专项作资产证券化，也就是专项没有了，但资产证券化业务未来还是会做的。
券商资管的传统业务。下面介绍一下券商资管的业务类型。首先是传统业务，
券商资管不同于基金子公司，已经存在很多年了，而多年以来一直做的比较多的
就是传统业务。传统业务类似于公募基金，将募集的资金设立集合计划在二级市场做投资，而资管计划在之前定位于股票型、债券型或者量化型，然后由资管部门内相应的团队在二级市场进行操盘，整个业务过程都类似于公募基金。接下来介绍创新业务。股票质押业务。首先是股票质押式回购业务，股票质押之前一直是由信托来做，券商资管在2013年年中才放开。股票质押业务定义是，持有股票的融资方通过将股票质押获得资金，然后到约定时间后将资金返还，然后股票解押。股票质押的融资方一般都是上市公司的股东，通过将其手中的股票质押的方式获得资金，到期后可以继续做，这样循环滚动就可以一直获得一笔流动资金。而股票质押的投资者可以是融资方找，这样券商资管就作为通道，也可以是券商资管通过自身关系找银行资金，也可以是券商自有资金，还可以是募集资金（如果是募集资金，一般都需要将产品设计成优先劣后的结构化，融资方作为劣后来增信）。股票质押业务一般融资成本10%以下，不是很高，但融资额度根据标的股票的不同要打一定的折扣（主板股票质押率50%，创业板也就30%以下，简单讲就是100元的股票只能融资50元或者30元）。而这个质押率则作为投资方的增信手段，即股票价格即使下跌，也可以保障手中有超额的股票。定向增发业务。接下来是定向增发业务。定向增发是指上市公司向少数投资者定向增发股票，一般定向增发时要求股票限售一年，所以股价要打折的，再加上定向增发对于企业是利好消息，所以之后股价大涨的可能性比较大。综合上述两点，参与定增是一种低风险、高收益的投资手段，但是由于门槛对于普通投资者太高，所以成立资管计划就成了大众参与定增的手段。另外一种模式则是，某机构或者私募想参与定增，但苦于资金不足，就可以通过券商资管计划做一个结构化产品，优先级固定收益通过募集或者银行资金等，劣后级由此机构或者私募认购，以通过放大杠杆的方式赚取超额收益。
除了上面介绍的两个业务，还有像股票分级、结构化存款、并购等业务，接下来是资产证券化业务。专项虽然取消，但资产证券化的发展前景却一直不错。
资产证券化业务的介绍。资产证券化的定义是这样的，将企业拥有的预期可以带来稳定现金流收入的基础资产通过买断打包证券化的方式作出标准化产品，并且在公开市场发行挂牌交易。其中可以作资产证券化的基础资产不是看得见摸得着的固定资产，而是一种权益，一般是指企业的某种可以获得稳定现金流的债权或者收益权。而目前在中国，资产证券化业务分两种，一种是银行信贷资产证券化，由信托计划作为基础资产买断的载体，产品可在银行间债券市场发行交易；另外一种是企业资产证券化，之前由券商的专项计划作为载体，产品在上交所或者深交所发行交易。而这两种分类的原因在于，银行和信托是银监会监管，券商是证监会监管，而银行信贷资产证券化让券商做则造成监管交叉。由于这个原因，银行旗下的金融租赁公司也将由信托作为载体进行资产证券化，而普通的融资租赁公司则由券商做。
资产证券化的现状、类型。从2005年开闸以来，信贷资产证券化已初具规模。由于长期处于试点状态，项目需要通过监管层的审批，再加上因为2008年的金融危机叫停了好几年，所以资产证券化目前的发现状还处于试点。而从已发行的产品看，目前企业资产证券化的类型有这么几种：BT项目协议的债权、小额贷款公司的贷款合同债权、融资租赁公司的租赁合同债权、高速公路等设施的收益权、水电暖以及污水处理等市政类收益权、门票收益权、商业物业收益权等。其实理论上可以作资产证券化类型的企业和基础资产还有很多，但目前由于监管原因，还需要进一步放开。
资产证券化的业务特点。由于资产证券化业务目前处于试点，所以成功发行案例的企业资质都比较不错，而且融资规模也比较大。而融资规模大的另外一个原因则是，产品发行过程中会所、律所、评级机构等费用固定，融资规模小，则融资成本就会过高。而另外一个影响融资成本的因素则是债项的评级结果，这个则由增信措施、主体评级、基础资产资质等因素决定。从总体来看，融资成本低于同级别公司债，与私募债差不多，其主要原因在于目前其产品在市场上交易不够活跃，流通性比较差。
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3个品牌的首批微信朋友圈广告上线，迅即成为当晚朋友圈热议焦点。 微信朋友圈广告采用了Feed信息流广告，与平常能够看到的朋友圈原创形式相似，由文字、图片信息共同构成，用户可以点赞或者评论，看到朋友们给出的评论，并形成互动。 点评:信息流广告并不是创新的产品，在国外Facebook、Twitter，以及国内新浪微博、QQ空间等都有相关的产品，利用先进的内容匹配技术，信息流广告系统可以把移动广告变成有用的信息，由于信息流广告直接植入用户视觉焦点内容之中，因此，被忽略的可能性极低。作为当今移动互联网的第一流量入口，微信朋友圈显然不能放过这块肥肉，当然，能否保证用户体验则尚待观察。然而，微信这一举措，倒是可能触发原生广告市场的普及化，在广告主和平台服务商的合作下建立全新的移动互联网广告生态圈。 3.Surface与有道词典: 触发式原生广告 案例：除了像微信、微博、QQ空间这样的社交媒体外，很多工具类的APP也推出了
房地产投资信托基金服务方案概述 一、房地产投资信托基金的基本内涵 房地产投资信托基金来自于英文Real Estate Investment Trusts，简称REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于1969 年上市了第一支REITs，而在立法方面，欧洲各国直到90 年代才颁布法律、法规规范REITs 的发展。从2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在2001 和2002年上市REITs，中国香港在2003 年由香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》意味着REITs 正式进入香港发展。 从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。 从以上REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： ①资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来
招商银行并购永隆银行案例分析
招商银行并购永隆银行案例分析[内容提要]2008年，受国际金融危机影响，全球金融市场波动明显加剧，银行业也面临重大的挑战。但同时金融危机又为银行业的并购提供了难得的机遇，市场的优胜劣汰机制促进了银行业资源的优化配置。3月中旬，永隆银行董事长宣布愿意出售永隆银行53.1%的家族股份，多家银行参与竞争，招商银行最终以总计港币193亿元的现金方式收购永隆银行53.12%的股份。商业银行的并购，有助于深入推进国际化战略，拓展国内和海外市场、优化业务结构、推动经营战略调整、增强协同效应。本文以招商银行并购香港永隆银行为例，通过对其并购过程及并购后的经济效应进行分析，从而得出对中国银行业并购的启示。 [关键字] 招商银行永隆银行并购 一、相关背景介绍 1、招商银行 1987年，招商银行作为中国第一家由企业创办的商业银行，以及中国政府推动金融改革的试点银行，成立于深圳。2002年，招商银行在上海证券交易所上市；2006年，在香港联合交易所上市。成立二十多来，秉承“因您而变”的经营服务理念，不断创新产品与服务，由一个只有资本金1亿元人民币、1个网点、30余名员工的小银行，发展成为资本净额1170.55亿元人民币、机构网点700余家、员工3.7万余人的中国第六大商业银行，跻身全球前100家大银行之列，并逐渐形成了自己的经营特色和优势。 2、永隆银行 永隆银行为一家在香港注册成立、拥有70多年历史的香港本地银行，是一家管理风格保守的小型家族银行。其发行的股份于1980年在香港联合交易所有限公司挂牌上市，2008年注册资本为港币15亿元。公司是除东亚银行之外，规模最靠前的香港本土银行，在香港拥有35家分支机构，永隆银行主要从事提供银行及有关的金融服务业务。永隆银行及其附属公司（以下简称“永隆银行集团”）主要业务包括接受存款、期货及证券经纪服务、投资业务、保险业务、保险代理、信托、受托代管服务及物业管理等。 收购前永隆银行历年主要财务指标
资管计划与信托计划的区别有哪些 1、必须报备监管部门，信托是银监会监管，资管计划是证监会监管； 2、资金监管、信息披露等方面都有严格规定； 3、认购方式相同，项目合同、说明书等类似； 4、本质相同通道不同，都属于投融资平台，都可以横涉资本市场、货币市场、产业市场等多个领域。 1、全国68家信托公司有发行资格，而资产管理公司只有36家，资源稀缺性更加明显； 2、资产管理公司投研能力强，尤其在宏观经济研究、行业研究等方面尤其突出。在这样的研究团队指引下选择可投资项目，能有效的增加对融资方的议价能力并降低投资风险； 3、资管计划具有双重增信，经过资产管理公司、信托的双重风险审核； 4、资管计划小额畅打，最多200个名额； 5、收益高，资管计划一般比信托计划高1%/年；期限短，资管计划期限一般不超过2年。 今后趋势：基金专项资产管理计划是证监会提倡的金融创新结果，因监管严格、运作灵活，收益较高，小额不受限制、专业管理等优势，未来基金专项资管用来分拆信托或发起类信托产品是一种必然趋势。
基金子公司的类信托业务，如何理解其“刚性兑付”？ 首先，“刚性兑付”是监管层的一个态度。基金子公司的类信托业务，他的“刚性兑付”预期强，主要从以下几方面理解。 1、监管层面： 信托业的“刚性兑付”是银监会的一个态度，其也并没有明文规定。证监会与银监会同属于一个级别，证监会的监管风格更加稳健。银监会是总量控制，证监会是事前控制，我们通过基金子公司的报备次数就可以看出，证监会虽然放开了基金子公司的类信托业务，但是其仍然是审慎的监管态度，通过募集前报备，募集满后再报备一次，证监会维持其严格的监管风格。 2、行业发展层面： 基金子公司由于刚开始发展，其初期的业务指引着这个行业的发展，因此行业内的公司都是很谨慎的在操作业务，这也解释了为什么有34家基金子公司成立，但是目前只有19家在开展业务，而且大部分都是“一对一的专项资管业务”。 3、基金子公司层面： 基金子公司背靠强大的股东背景，他的风险化解能力同样很强，不比信托差。基金子公司的类信托业务团队几乎都是挖信托的人才，他的管理风格，风控体系延续了信托行业严谨的作风。
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
第四章 案例分析：中信证券投行业务发展的设计 随着证券市场的发展及市场功能的日益完善，我国券商机构众多、业务雷同、服务同质和竞争低效的问题是必须解决的。券商队伍的不成熟、不规范，如果使开展承销业务都存在问题，那么投资银行业务的创新更加无从谈起，也谈不上参与国际竞争了。通过本章对中信证券的分析可以看出，中信证券的业务收入仍然主要来自于三大传统业务，这与其它券商并没有本质上的不同，但是通过分析能够发现中信证券的创新能力在业内是首屈一指的。加之募股上市是券商扩大规模和解决资本实力不足的一种行之有效的方法和长远之计，中信证券具备的企业集团背景也为今后实现交叉销售和金融创新打下了基础。以上几个方面的因素是笔者选择中信证券作为解决案例的主要原因。 4.1 中信证券的发展现状及存在问题的分析 4.1.1中信证券的基本情况 中信证券于1995年10月25日正式成立，原为有限责任公司，注册资本为人民币3亿元，由中国中信集团公司(原中国国际信托投资公司)、中信宁波信托投资公司、中信兴业信托投资公司和中信上海信托投资公司共同出资组建。1999年，经中国证监会批准(证监机构字［1999］121号)，中信证券增资改制为股份有限公司。 2002年，中信证券经中国证监会(证监发行字［2002］129号)文核准，向社会公开发行人民币普通股(A)股4亿股，每股面值1元，发行后的注册资本为24.815亿元。截止2003年6月30日，中信证券在北京、上海、重
庆、深圳等地共设立下属证券营业部40家。 4.1.2中信证券的经营情况 中信证券截止2003年6月30日当年实现营业收入29.47亿元，较上 年同期减少30.79%。由于中信证券实行了积极的成本控制，净利润较上年 同期仅减少3.08%(见表：4-1)；2003年1月20日中信证券在中国证券报刊 登了《中信证券股份有限公司业绩预警公告》，披露公司2002年度的净利 润实现额与2001年度相比，下降幅度超过50%。因为中信证券2003年报尚 未披露，从2002—2003年中期的经营情况来看，中信证券受市场影响较大， 利润逐年下滑。中信证券在2003年中报中揭示了原因：手续费收入比上年 同期减少0.28亿元，减幅 17.49%，主要原因是自 2002年5月起实行的浮 动佣金制；自营差价收入比上年同期减少0.25 亿元，减幅37.34%，主要 原因是二级市场持续低迷；发行差价收入比上年同期减少0.26亿元，减幅 86.49%，主要原因是发行项目减少。 从经营情况来分析，中信证券业务收入构成仍然以三大传统业务为主， 受证券市场影响很大，波动较大，创新业务不足或尚未体现。 表：4-1 中信证券有关财务指标 单位：人民币千元项目 报告期末数 上年同期数 增减率（％）营业收入 294,683 425,762 -30.79 营业支出 308,812 347,636 -11.17 净利润 155,577 160,520 -3.08 现金及现金等价 454,136 -2,638,234 — 物净增加额 资料来源：中信证券股份有限公司2003年中报 4.1.3中信证券的投资银行业务开展情况 截止2003年6月30日，中信证券实现股票发行收入(A股)63.5万元， 仅为上年同期的6.49%；国债发行收入37.3万元，仅为上年同期的7.72%；
2015年度本土经典十大并购案例集锦 事件概述：年中国民营企业“并购成长”的逻辑初步确立以来，国内并购市场日益2013自年起纷纷加速并购扩2014风起云涌。发现依靠自身累积发展太慢的企业家，从年，并购更蔚为风潮，产业链上的横向并购、纵向并购乃至合纵连横2015张，大经典案例篇幅过长，10案例令人眼花缭乱，诞生了不少教科书式案例。由于该分为前五个为（上），后五个为（下），分两篇发布。 年十大经典并购案例包括：2015】电建集团整体上市【1】中信股份923亿港元配售【2【3】招商蛇口整体上市【4】中石化混改及专业化分拆上市【5】千亿引资，启动销售板块混改6】南京新百收购中国脐带血库【IT分销业务借壳深信泰丰【7】神州数码8】首旅酒店收购如家酒店【】利亚德兼并平达系统【9 完善游戏产业链【10】天神娱乐两次并购 年下半年，并购重组监管严格，但中国经济转型和结构调整，尤其2016尽管，而并购重组作为影响是离不开资本市场的资源优化配置的，结构性供给侧改革，我实体经济和资本市场结构的重要手段，是不会停止的，只会更加活跃。当然，要相信好并购才会有好报！们要严格遵守证监会的最新规定，做好事，做好人，一、电建集团整体上市）涉及上市公司：中国电建（601669独立财务顾问（经办人）：中信建投（林煊、白罡、张冠宇、杜鹃、李笑彦、于宏刚）、中信证券（高愈湘、马滨、刘日、陈琛、杨斌、凌陶）案例类型：整体上市 交易背景：电建集团2011年成立时，正值中国电建申请IPO。为保护上市公司及中小投资者利益，避免集团与上市公司的潜在同业竞争，减少关联交易，电建集团筹备组及中国电建向中国证监会及社会承诺：电建集团成立后将完善治理结构，协调业务发展，具备条件后实施整体上市。虽然2012-2014年A股持续低迷，但为如期兑现承诺，中国电建仍启动了资产重组，重组方案的设计充分考虑到中小投资者利益，赢得了投资者支持。 股，向电建集团非公/这一交易的结构包括两个部分。一是中国电建以3.63亿元开发行40.4亿股普通股，同时承接电建集团债务25亿元，收购的标的资产是电建集团持有的顾问集团、北京院（即北京勘测设计研究院，下同）、华东院、西北院、中南院、成都院、贵阳院、昆明院等8 家公司100%股权，此为中国电建主业的上游资产。二是向不超过200名合格投资者非公开发行2000万股优先股，募集资金20亿元。交易完成后，电建集团所持中国电建股权由67.43%上升到77.07%（图1、2）。
资管计划运作模式及各 类资管区别 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
资管计划运作模式及各类资管区别 资产管理，就是获得监管机构批准的公募基金子公司、证券公司、保险公司、银行等，向特定客户募集资金或者接受特定客户财产委托担任资产管理人，为资产委托人的利益，运用委托财产进行投资的一种行为。这个过程可以形成标准化的金融产品，谓之资管产品。 资管计划能给投资者提供更高的收益，是因为它少了不少中间环节。同样一个融资项目，如果走信托通道，它需要给信托公司2%，甚至更高的费用，另外还要给代理销售的机构1%，甚至更高的费用。一般而言，信托产品最终募集到的资金，至少有5%要用在中间环节上。而资管计划绕开了信托公司，费用就能节省不少。所以，同样的融资成本，体现在投资者的投资收益方面，资管计划的收益率就会更高一些。 基金子公司的资管计划业务，大体可分为“通道类”业务与基金子公司主动管理类业务，而“通道类”业务主要包括实际管理人为第三方的通道业务，以及资管嵌套信托类业务。 目前市场上常见的资管业务主要包括：基金子公司资管、券商资管、保险资管，以及银行资管。当然，我们熟悉的信托也属于资管范畴，在这里就不赘述了。 一、基金子公司资管 政策法规：2012年9月26日，证监会公布《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》，10月31日发布《证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定》，自此，向基金管理公司全面放开资管业务。此后一年半的时间，基
金资管行业发展迅速。截至2013年底，基金子公司已成立62家，资产管理业务规模很快将破万亿。 优势：小额充足，300万元以下的小额200个；在操作模式上与信托最接近；且由于让利于投资者，产品收益高于信托，在募集速度和投资者喜好程度上更胜信托。 劣势：基金子公司成立时间较短，自身资本实力不如信托；以降低费用，提高产品收益，压缩自身利益扩张发展的模式不可持续；运作尚不够成熟，产品需要精挑细选。 二、券商资管 政策法规：2012年10月18日，证监会公布《证券公司客户资产管理业务管理办法》及配套的《证券公司集合资产管理业务实施细则》和《证券公司定向资产管理业务实施细则》，证券公司被誉为拥有了金融投资全牌照，能够开展信托公司能做的大部分业务。券商资管一经放开，便迅速发力。 优势：小额充足，300万元以下的小额200个；营业部网点多，在客户资源、营销能力和投资证券市场等方面具有先天优势，以及和银行、基金、信托、保险等机构长期合作建立了良好的渠道。 劣势：大部分为操作简单，缺少技术含量的通道业务，主要依赖银行渠道，难以形成持续竞争力。 三、保险资管 政策法规：2012年10月22日，保监会发布《关于保险资金投资有关金融产品的通知》、《基础设施债权投资计划管理暂行规定》；2013年2月17日，发布《关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知》
2015年公司法十大典型案例 法务部查阅最高人民法院2015年度对外公开发布的公报案例、指导案例及典型案例，从中筛选出公司法领域较具典型实践指导意义的十个案例，并附上每个案件的“裁判要旨”，以飨读者。 案例一 案例名称：沙港公司诉开天公司执行分配方案异议案 案例索引：最高人民法院2015年3月31日发布典型案例 【入选理由】 本案当事人对执行分配方案的主要争议在于，出资不实股东因向公司外部债权人承担出资不实的股东责任并被扣划款项后，能否以其对于公司的债权与外部债权人就上述款项进行分配。对此，我国法律尚未明确规定，而美国历史上“深石案”所确立的“衡平居次原则”对本案的处理具有一定的借鉴意义。在该类案件的审判实践中，若允许出资不实的问题股东就其对公司的债权与外部债权人处于同等受偿顺位，既会导致对公司外部债权人不公平的结果，也与公司法对于出资不实股东课以的法律责任相悖。故本案最终否定了出资不实股东进行同等顺位受偿的主张，社会效果较好，对同类案件的处理也有较好的借鉴意义。 【裁判要旨】 最高法院接受了美国判例法中的“深石原则”，首次确认出资不实的股东对公司的债权劣后于公司外部债权人的受偿顺位，也就是说公司资产应首先用于清偿非股东债权，剩余部分才能用于清偿股东借款。 案例二 案例名称：宋余祥诉上海万禹国际贸易有限公司等公司决议效力确认纠纷案案例索引：最高院获奖案例 （2014）黄浦民二(商)初字第589号 （2014）沪二中民四（商）终字第1261号 【入选理由】 《公司法司法解释（三）》第十七条中规定的股东除名权是公司为消除不履行义务的股东对公司和其他股东所产生不利影响而享有的一种法定权能，是不以征求被除名股东的意思为前提和基础的。在特定情形下，股东除名决议作出时，会涉及被除名股东可能操纵表决权的情形。故当某一股东与股东会讨论的决议事项有特别利害关系时，该股东不得就其持有的股权行使表决权。本案中，豪旭公
资产管理计划和信托的区别 信托计划： 按照《中华人民共和国信托法》，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 简言之，信托是一种为了他人利益或特定目的管理财产的一项制度安排，也即受人之托，代人理财。利用信托原理，一个人（委托人）在没有能力或者不愿意亲自管理财产的情况下，可将财产权转移给自己信任并有能力管理财产的人（即受托人），并指示受托人将信托财产及其收益用于自己或者第三人（受益人）的利益。 资产管理计划：资产管理可以定义为机构投资者所收集的资产被投资于资本市场的实际过程。虽然概念上这两方面经常纠缠在一起，但事实上从法律观点来看，资产管理者可以是、也可以不是机构投资者的一部分。实际上，资产管理可以是机构自己的内部事务，也可以是外部的。因此，资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。是金融机构代理客户资产在金融市场进行投资，为客户获取投资收益。在国内资产管理又称作代客理财。
资管产品，是获得监管机构批准的公募基金管理公司或证券公司，向特定客户募集资金或者接受特定客户财资管产品产委托担任资产管理人，由托管机构担任资产托管人，为资产委托人的利益，运用委托财产进行投资的一种标准化金融产品。而目前资管业务用来发行固定收益类信托产品，是证监会提倡的金融创新的结果，未来基金资管和券商资管用来分拆信托或发起类信托产品是一种趋势。基金资管是证监会监管的产品之一，证监会监管产品统一要求资金托管某一指定银行，基金资管及券商不能接触客户资金，来保证资金安全。2012年以来，相关部门针对资产管理市场密集出台了一系列“新政”，预示着“泛资产管理时代”已经到来。而伴随着信托收益率的不断下滑，信托公司新发项目的不断减少，在这个财富管理混乱的年代，除了信托产品的继续火爆外，不少投资者将目光转向资管产品，资管产品逐步受追捧。在信托资管规模迅速增长下，安全的投资产品成了市场主流，因此，2012年底中国证券会批准券商、基金公司开展运营类信托业务，于是资管计划出现在我们的视线中。 与其他理财产品相比，资管项目具有以下优势： (1)收益方面： 资管业务是去年下半年才开始放开的业务，目前正是需要大
房地产信托投资基金 房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 基本信息 中文名称 房地产信托投资基金 外文名称 REITs 属性 房地产证券化的重要手段 领域 地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化
包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 特点 REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投
资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------- 信托业务与资管业务比较浅析 资管业务松绑后，规模出现了大增长，资管业务大有取代信托，成为资产管理的第二大金融部门。 因为信托产品大部分都是300万大额才能买到满意的产品，100万左右的小额买信托相对来说比较困难，可挑选的产品范围比较窄，收益也相对比较低。所以以后小额的走资管通道将是一个趋势，资管项目风险控制和信托一样，甚至更严格，但收益相对信托会高一点，最重要的是100万小额基本是畅打。这就大大方便了客户挑选。 一、分拆信托大额，满足大量小额客户购买优质信托的需求 1.公募基金专项资产管理计划（以下简称“基金资管”）用来发行固定收益类信托产品，是证监会提倡的金融创新的结果，未来基金资管和券商资管用来分拆信托或发起类信托产品是一种趋势。 2.基金资管是证监会监管的产品之一，证监会监管产品统一要求资金托管某一指定银行，基金资管及券商不能接触客户资金，来保证资金安全。 3.基金专项资管产品的合同是三方合同，其中一方是银行，所签合同银行和基金资管都已盖章，合同有明确规定，所募集资金由托管银行专项打入对应的信托账户。 二、这类由基金公司子公司（资管公司）发起设立的产品，和信托产品其实并无多大区别。 现在资管刚起，这块的业务对于资管公司来说和信托构成竞争与合作的关系，他们有重叠和替代的地方，也有共同合作的空间。 ---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------
《信托与理财》 第6讲房地产投资信托基金（REITs） 一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方 投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级
6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践 1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势 较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险
案例分析：国美股权之争 国美股权争夺战，这场由创始人、职业经理人、战略投资者三方引发的利益博弈，已经成为中国商企的一个经典案例。2010年之夏，中国最大的家电零售企业国美内部，陡然爆发了一场股权之争——为公司的“控制权”而战！一方是身获商业重罪、被判14年刑期的国美电器创始人黄光裕，及其家族；一方是临危受命的国美董事局主席陈晓，及其团队。两大阵营，外加强硬的国际资本贝恩介入，已然形成三方势力。具体时间：2010年8月5日，国美在港交所发布公告，对黄光裕进行法律起诉，针对其于08年1、2月前后回购公司股份中违反公司董事信托责任及信任行为要求赔偿。 一、背景介绍： 黄光裕和国美 黄光裕出生于1969年5月9日。 1986年，黄氏兄弟先卖服装，后来改卖进口电器。 1987年1月1日，“国美电器店”的招牌正式挂出。黄氏兄弟决定走“坚持零售，薄利多销”的经营策略 1991年，黄光裕在《北京晚报》中缝打起“买电器，到国美”的标语，每周刊登电器的价格。很少的广告投入为国美吸引来了大量顾客，黄氏兄弟的电器店生意蒸蒸日上。黄光裕乘胜追击，陆续开了多家门店，“国豪”、“亚华”、“恒基”。 1992年，黄光裕在北京地区初步进行连锁经营，将他旗下所持有的几家店铺统一命名为“国美电器”，就此形成了连锁经营模式的雏形。 1993年，国美电器连锁店发展至五六家。但因为经营理念的不同，黄氏兄弟产生分歧，被迫分家，黄光裕分得了“国美”这块牌子和几十万元现金。24岁的黄光裕开始一心一意建造他的家电零售王国，并从此开始以惊人的速度书写他和国美的财富神话：1993年，黄光裕的小门面变成了一家大型电器商城；1995年，国美电器商城从一家变成了10家；1999年国美从北京走向全国。同年，创办了总资产约50亿元的鹏润投资有限公司，进行资本运作。2001年12月，国美在12个城市共拥有49家直营连锁店及33家加盟连锁店，总资产达到5亿元。 2003年资产达到18亿元，在胡润百富榜上排名第27位。 2004年6月鹏润集团以83亿港元的价格，收购其22个城市94家国美门店资产的65%
房地产信托基金投资风险分析 作者：纪慧琼 来源：《理论与创新》2020年第14期 【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。 【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险 引言 当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。 1.Reits投资具备多重投资优势 （1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。） （2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的房地产转变为小额、分散的证券投资。
中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。