摘要
房地产评估是市场经济发展的必然产物，它集中解决了市场的核心问题——价格，为我国社会主义市场经济的建立与发展起了重要作用。
作为资产评估领域的一个分支，房地产因评估对象的独特性质而比其它的资产评估更具复杂性，难度更大。特别是在实行土地与住房制度等一系列改革后，房地产评估所面临市场环境己发生了巨大变化，传统价格影响因素的作用正逐渐减弱，新的价格影响因素不断呈现，这些因素的出现将可能影响未来评估研究的重点。在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。
本文在对当前房地产现状进行深入调查的基础上，全面分析了房地产的价格影响因素及实务评估的基本方法，对影响房地产价格的人本、智能化及品牌等无形因素进行了归纳和分析，为评估方法的改进做了有益的探索。
关键词：房地产评估方法无形因素价格
1绪论··································发展概况和选择课题的意义························国外房地产评估方法的发展·······················我国房地产评估方法的发展·······················课题选择的意义····························房地产评估·······························基本概念·······························房地产评估分类····························房地产评估的基本要素·························评估原则·······························2房地产评估方法分析···························成本法·································成本法介绍······························收益法·································收益法介绍······························收益法中的影响因素··························其它评估方法······························假设开发法······························对房地产评估方法的评价·························结论·································致谢·································参考文献································
1绪论
发展概况和选择课题的意义
1.1.1国外房地产评估方法的发展
房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。目前英国主要采用五种房地产估价方法，即市场比较法、投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则。英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术（公式化）、计量。德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大与日本的房地产评估方法也是直接比较法、成本法和收益法这三种方法。
1.1.2我国房地产评估方法的发展
随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为辅的地价评估法。1991 年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法；在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法、对照评估法、标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。1995 年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之《房地产估价理论与方法》中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。
我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。
1.2.3课题选择的意义
现在，房地产评估的应用领域正逐渐扩大，从房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆汀泞卜偿、纠纷处理，到企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等都需要房地产评估，房地产评估已成为房地产开发经营全过程中的一项必不可少的
基础性工作，它解决了房地产市场体系发展的核心问题一一房地产的价格。
市场体系的逐步建立与房地产业的不断发展，对房地产评估提出了许多新的课题，传统的价格因素正受到挑战，其影响作用正在减小的同时，新的影响因素不断呈现，而在现行的评估体系中又未能加以考虑，本文旨在“抛砖引玉”，能引起更多的人对新世纪市场经济环境下的“房地产评估”中出现的新情况、新问题进行分析、探索，从而推动房地产评估事业的发展。
房地产评估
1.2.1基本概念
房地产评估也称房地产估价，是以房地产为评估对象，由专业评估人士根据评估目的、遵循评估原则，按照法定程序，运用科学的评估方法，在综合分析价格影响因素的基础上，确定评估时点，对房地产及其所属产权的客观合理价格或价值进行的评定、估算活动;评估是一项专业性很强的技术工作，是科学、艺术与经验三者的结合体。
1.2.2房地产评估分类
1、房产评估与地产评估
顾名思义，房产评估是以房产为评估对象，以时价反映其价值的技术经济活动;通常包含两种情况:
(1)、房产所有权转移的评估，评估的结果是房产的全部价值及与房产相关联的土地使用权转让价的总和;
(2)、保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限侧定房产的出租价格。
地产评估是以土地为评估对象，用时价来反映土地财富的交换价格。通常也包含两种情况:
(1)、土地产权转移价格的评估，包括土地所有权的转移和使用权的转让;
(2)、保留土地权属的土地租赁价格评估。
房产评估与地产评估的联系是:一般情况下，房不离地，房产转移时，地产随之转移;地上有房，地产转让时房产也随同转移。
2、单项评估与整体评估
单项评估是指对具备完整或相对独立使用功能，并能单独界定产权的房地产为对象的评估。如一栋房屋或一个建筑群体，它具有完整的使用功能，也具有相对独立的使用功能;一栋房子中的一个套间等，它也具有相对独立使用功能并能单独界定其产权的单项房地产;而一幢房子下面的一平方米土地或一平方米的建筑面积则不能作为单项资产进行评估，尽管它在事实上可确指，但它不具有相对独立的使用功能;又如楼房中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但由于它作为供人们共同使用的设施，不能单独界定其产权，或事实上不可从房屋中将它分割出来，因而，不能作为单项评估的对象。
整体评估是把某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个整体(如居住小区、商业街、小集镇，大型企业等)而进行的评估。整体评估除考虑各项资产的价格(或价值)之外，还应考虑其它众多因素，如:生产性房产的质量及整体功能;非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系;基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性;土地等级及其使用结构;周边环境状态;工
业区的发展前景:房地产隐含的无形资产价值及其潜在的相关收益能力等。
1.2.3房地产评估的基本要素
一般以为，房地产评估具有六大要素，这里笔者将其归纳为八大要素:
1、评估主体
评估主体就是指评估机构。它说明由谁来进行评估，为保证评估工作的顺利开展，实现评估的客观、公正、独立、科学的宗旨，必须对评估主体的资格进行认定、审查，我国评估机构的建立采用资格确认、法人资格、公平竞争原则;机构资格分为正式资格和临时资格，从等级可分为A级证券资格，B级正式资格，C级临时资格。我国从事房地产评估的合法机构有经国家主管部门批准成立的房地产估价机构、土地估价机构和资产评估公司(事务所)、具备资格的会计师事务所、审计事务所等。从1995年起，国家建立了注册房地产评估师制度、土地估价师制度和注册资产评估师制度，1998年8月颁布了《房地产估价师管理办法》，自1998年9月1日起施行。
2、评估客体
即评估对象，是被评估的各类房地产，包括国家、集体组织和个人拥有的房地产。既涉及房地产的所有权及土地使用权，还涉及倒房地产的其他权利，如租赁权，抵押权等。从用途角度可划分为:住宅、商铺、办公楼、酒店、停车场、厂房、仓库、娱乐场所及其他经营场所等。
3、评估目的
指为什么对房地产进行评估，它是整个评估工作展开的指针，评估方法、标准等总是和特定的目的联系在一起。实务中，评估的直接目的可能是:建立中外合资、合作企业，建立股份喃业企业，进行承包、租赁经营，买卖、抵押、投资决策等等。
4、评估标准
评估标准是指法定或公允的衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。平时所说的评估标准大都指价格标准，价格标准是指对评估价值的质的规定，对评估方法的选择具有约束性，主要有重置成本标准、市场标准、收益现值标准及清算标准等。在我国评估实务中，房屋建筑物质量标准是采用建设部制定的标准;土地质量标准，则统一以土地等级评定为标准;计量标准是平方米，而计价标准则统一采用人民币。
5、评估程序
是指房地产评估过程中各环节工作开展的基本顺序。按国有资产评估管理办法规定，评估程序的主要包括是:申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。科学的评估程序是提高评估工作效率，保证评估质量的基本条拌。
6、评估方法
评估方法是指确定房地产价格或价值的技术方式和手段。目前流行的评估方法有:重置成本法、收益现值法、市场比较法及清算价格法等。方法的选定总是和一定的评估目的和标准联系在一起的。
7、信息
信息是房地产评估工作的生命之源，在信息时代里，不掌握足够的信息，就不可能有高质量的评估结果。因此，掌握信息量的多少，信息渠道的畅通与否，信息加工处理能力的强弱等会直接影响评估机构及评估人员的工作质量。在21世纪的今天，评估机构与人员更应注意对各种信息的收集与处理，建立强大的信息资源库。
8、时点
指房地产评估基准时点，是价格或价值参照的时间标准;评估人员正是基于这个静态的时间基点，刁一能对房地产的各项成本或收益作出判断。评估时，一切要素的影响与作用的大小都要折算到统一的评估时点上后，才能进行比较，而评估的结果就是反映房地产在这个时间点上的合理价格或价值。
4房地产评估的特点
房地产评估是在法律与政策规范下的市场化的技术经济活动，是具有鉴证功能的咨询性质的中介经济服务行为。它具有科学性、现实性、政策性、地方性、技术性、针对性、市场性、预测性、咨询性、艺术性的特点。
总之，房地产评估是一项复杂的工作，是科学、经验与艺术的综合体。
1.2.4评估原则
房地产评估原则是反映房地产价格形成规律、指导房地产评估实践的行为规范，是客观规律的反映，又是房地产评估实践经验的理论总结。综合国内外有关评估原则的各种观点，联系现行的评估实务，评估的主要原则归纳如下:
1、房地结合原则
这是由房地产本身的固有特性及两者内在联系所决定的，房地不分离，反映了目前房地产市场的一种普遍状况;因此，无论是对房屋建筑物的评估，还是对地产评估都必须把房与地结合起来考虑其价格或价值。
2,最佳效益原则
这是房地产评估方法的指导原则，其核心是根据房地产最有利的使用功能来评估房地产的价格或价值，即以对象的最大经济效益和社会效益来确定房地产的价格或价值。
3、供求原则
在自由竞争的市场中，商品的价格是由供求关系决定，房地产评估也必须反映其供求状况。由于房均七的不动产特性，房地产只能在“观念上”进行流通，同时，由于房屋建设周期长，供求关系具有供给的低弹性，因而竞争主要是需求的竞争，分析的重点是市场的需求状态，必须做好需求的动态分析。
4、替代原则
同一市场中，相同效用的商品具有相同的价格，即商品与价格间具有替代性;替代关系在房地产评估中具有广泛的应用价值;但这里须区别由房地产的个别性而产生的误解，即任何两栋房屋都不可能完全相同，因而不可能存在价格的完全替代;在房地产评估中替代原则，关键在于发现对象房地产与参照房地产之间的联系，即共性;正如古代“曹冲称象”利用替代原则一样，通过已知推断未知，在评估中是具有普遍适用意义的一个原则。
5、评估时点原则
进行评估时，必须假定市场情况停止于某一时间点上，所有评估资料的分析及运用都以该时点为基准。
2房地产评估方法分析
房地产评估中所用的方法主要有成本法、收益法二种，其适用范围和对象各不相同，下面详细介绍这两种评估方法。
成本法
2.1.1成本法介绍
成本法又称成本逼近法，是利用重置或重建的思路对房地产进行评估，即其评估原理是建立在重置成本的基础之上。在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所用的成本，复原重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。
成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。
成本法的测算过程如下：
(1)计算土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。
(2)计算开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
(3) 计算管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
(4)测算投资利息
此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
(5)测算销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
(6)测算销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，也就是在销售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。
(7)测算开发利润
在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的
利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。在后面部分将对开发利润的利润率与计算基数的选取作进一步的讨论。
(8)计算待估房地产的价格
在测算出上述所需测算的内容后，就可以根据成本法的计算公式求取待估房地产的价格了。收益法
2.2.1收益法介绍
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估时点上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种方法。其所运用的原理为预期收益原理，适用的理论前提是房地产能在未来的时期内形成源源不断的收益，而这里所说的未来时期是对评估基准日而言，也就是评估基准日后的时期。在收益法中，房地产实际上是作为一项投资，而租金则为投资收入。
收益法适用于收益性房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。
收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：
(1) 无限年期的情况下
v = a / r
其中，v 为待估房地产的价格；
a 为每年的纯收益；
r 为还原利率
这一公式是建立在以下几个假设条件的基础上的：
a、纯收益每年不变；
b、利率每年不变；
c、收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。
由于我国对房地产采用的是有限年期的制度，并且实际评估采用的是还原利率不变的原则，因此，对年收益不同、收益年限为无限年以及还原利率不同的情况在这里将不再列出。另外，在运用收益法评估房地产时，如果土地的使用年限大于建筑物的使用年限，则在对房地产按建筑物的收益年限整体评估完后，还要单独对土地在剩余年限内的收益进行评估，土地的评估方法将在后面作介绍。
在运用收益法时，一般有下面几个步骤：
(1)计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益。
(2)确定还原利率。
(3)确定待估房地产的其他因素，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致
等。
(4)得出待估房地产在评估时点的价格。
在上述几个步骤中，年纯收益与还原利率的确定为整个过程中的重点，它们的准确与否直接决定待估房地产的评估价格，但同时它们也是一个难点，对于年纯收益与还原利率的确定，将在后面部分进行讨论，在这里不做赘述。
2.2.2收益法中的影响因素
在运用收益法进行房地产评估时，维修费、管理费、税费等一些费用都是有一定的收取比率的，在评估时只要根据所规定比率计算即可，收益法运用中最主要两个方面为还原利率与收益额的确定。下面分别对还原利率也就是资本化率和收益额的确定进行介绍。
（一）还原利率
收益法中还原利率的确定是一个重点，但同时也是一个难点，还原利率的确定直接影响到评估结果。通常所说的还原利率可分为三种，分别为土地还原利率、建筑物还原利率和综合还原利率，综合还原利率也就是房地合一时所用的还原利率，而一般在房地产评估中，所用到的为土地还原利率和综合还原利率。土地还原利率在评估土地时使用，综合还原利率则在评估房地产时使用。对综合还原利率的选取，有、直接利用银行利率、安全利率加风险调整值、市场法、投资组合法几种方法。
（二）收益额
收益法中另一个重要的数据为收益额，收益额的计算与一般的收益的计算相类似，为总收入扣除相应的费用、税费等得出的净收入。
其它评估方法
随着土地制度的改革，单纯的土地评估越来越受到重视，在实务中，形成土地评估的具体方法，但基本原理和前面所述的基本方法仍是相同，只不过在运用形式上有些变化，下面两种方法是比较流行的土地价格评估方法。
2.3.1假设开发法
假设开发法(Hypothetical Development Method)是用来评估具有开发潜力的土地价格的方法，也称为剩余法。是指对有开发潜力的土地价格进行评估时，先预测开发房地产能达到的预期价格，扣除建造及销售所花费的必要成本费用、正常合理利润后，以剩余部分作为土地价格的评估方法。该法评估的基本原理是收益分配原理，即在房地产开发过程中，土地价值是在房地产价值中扣除劳力、其他资产及技术管理所占的份额后的剩余部分。
评估的基本公式是:
Pl=TP-(B+M)
其中:Pl为土地评估价格
TP为假设房地产开发成功后的预测价格
B为开发建设总费用
M为开发所得的合理利润及相关风险补偿
房地产预测价格相当于前述的房地产的预期收益，简单有效的一种变通办法是对开发后房地产租金进行调查预测，利用一定收益年份的折现为其预测价格，如预期年租金为A(可以契约租金为依
据)，则上述公式演变为:
Pl=A(P/A,r,N)-(B+M)
对房地产评估方法的评价
以上部分为对房地产评估中可能用到的方法的介绍，在实际评估中，并不是只使用一种方法，如果有条件的话，评估人员应尽可能用两种或两种以上的方法评估同一处房产，然后按照相应的比例，得出加权平均数，并以此值作为房地产评估的最终参考价值。
在运用市场比较法、收益法与成本法这三种方法时，应注意其各自范围的不同，对不同的房地产要选取适当的评估方法。在笔者看来，在求取房地产的市场价值时，市场比较法是最为合适的方法，因为在市场比较法中，所参考的对象的价值即为市场价值。收益法与成本法虽然也能得出待估房地产的现行价值，但其准确性要相对弱一些。
总的来说，在对房地产进行评估时，应尽量做到各步骤的准确性，以反映待估房地产的准确价值。
结论
经过二十多年的改革开放，我国房地产评估业得到了很大发展，逐渐成为资产评估领域中较为成熟的一个分支，但由于房地产具有的特点以及房地产市场环境的变化，使房地产评估平添许多复杂因素，不断呈现新的难点。本文在对房地产、房地产价格构成、价格影响因素及房地产评估的基本原理进行深入了解的基础上，分析了房地产市场现状及发展趋势，研究了影响房地产价格的新型因素—一人本、智能化及品牌等无形因素，探讨了这些因素对传统评估方法的影响。
通过本论文的研究，主要取得了以下成果:
1、对房地产及评估的原理与方法作了必要的研究与探索，并尽量与评估实务联系起来，增强了学术研究的可操作性。
2、全面分析了现行房地产价格影响因素，结合当前房地产市场发展状况，
提出了影响房地产价格的新因素一一人性化、智能化及品牌等无形因素。
随着经济的发展和市场环境的不断变化，仍会呈现出更多新的价格影响因素，比如，在现代房地产开发中，凝结着越来越多的知识产权，如何考虑知识产权对房地产价格的影响就是一个值得探讨的新课题;因此，房地产评估研究是一项为永无止境的工作。
本人以务实的精神，克服经验与资料的不足，完成此论文，作为对该课题研究的一个探索，其中必有不成熟的地方，希望大家批评指正。
致谢
非常感谢老师在我大学的论文设计阶段给我的指导，从最初的定题，收集资料，到写作修改，格式纠正，到最后定稿，他给了我耐心的指导和巨大的帮助。为了指导我们的论文，他放弃了自己的休息时间，对我们经常提出的问题都一一的细心解答，在此我要衷心的感谢老师给予我的教诲，关怀和鼓励。同时，感谢所有任课老师给我的指导和帮助。是他们教会了我专业知识，教会了我如何学习。正因为如此，我才能取得如此显着的进步，在此我要感谢他们给我莫大的帮助和教诲，最后，衷心感谢在百忙之中抽出时间审阅本论文的专家教授。
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