《商铺销售专题培训教程》
（内部教材）
目录
第一部分商铺基础知识培训
、商铺的概念
二、商铺的分类
三、商铺投资价值
四、商铺价值收益影响因素
五、商铺收益原理分析
六、商铺的投资特点
七、商铺投资形式
八、商铺投资比较
九、商铺投资方式
十、商铺投资与住宅投资的对比分析十八一、产权式商铺的概念第二部分商铺销售知识培训
、
- *、商铺销售须知客户类型分析
三、客户特征分析
四、如何理解投资回报
五、投资模式与政策概述
六、七、投资回报分析与投资保障体系
如何引导投资客户购买商铺八、计算商铺
投资收益率的方法九、商铺投资基本问答十、经营者关键问题问答
十一、商铺按揭贷款知识
十二、相关手续办理问题处理办法
第一部分商铺基础知识培训
、商铺的概念
商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。
唐宋是中国封建社会鼎盛时期。心，长安东西两东唐都城长安是当时东西文化、商京（开封）是肉
贸交流的中市，商贾云集，店肆市、漆器、金无所无数，商业十分繁荣。北宋商铺不有。《清
和市场是分开的，首都当时最大
的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、银铺最为集中，西商铺是经营者为顾客大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，明上河图》曾翔实地记录了
古代商铺、商业街市的景况。
而且包含了服务
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对〃商铺〃做以下定义，即
从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初增加到经营的经营物品商品，服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态的位置、交通条将直接影响商铺件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型在此，对商铺的概念做、配套条件等。
足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。
二、商铺的分类
从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入究，更不
进行相关研
要说对商铺投资进行专业的剖析。
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心
等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成但很显然，尽管都是商铺，
不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
在此对商铺进行必要分类，有助于大家对商铺的个性化了解，以及便于后面按照开对其进行研究。1、
发形式进行分类
商业街商铺；市场类商铺；社区商铺；住宅底层商铺；百货商场及购物中心商铺；商
提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，功能和感受体验的功能。
务楼、写字楼商铺；交通设施商铺;
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资 类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发
2、按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价者来讲，无疑 属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商至少意味着短期的失败。鉴 于商铺
投资价值的重要性，下面按照商铺的投资分类，便于投资者从投资收益的角度去判 断投资方
向，以及投资目标。
都市型〃商铺一绩优股；社区型"商铺一潜力股；便利型〃商铺一冷门小盘股；专业街市 商铺一高科技股；其他商铺-“一般股票”从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其 价值会得到极大地提升，可以从” 一般股票”转变成”
绩优股”。只是 依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的 商铺投资者往往
善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
3、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为 铺面房和铺位。下而就其概念及区别进行介绍。 铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。 铺位（产权式），一般只 是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商 用物业中的某一独立 单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不 同，必然导致其差异
性的存在。
4、按用途分类
零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业
5、按面积规格分类
小型商铺：店铺面积在100平方米以下 中型商铺：店铺面积在100-1000平方米 大型商铺：店铺面积在1000平方米以上
6按占有形式分类
自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺
者对商铺项目的 观念的理解。
值对于商铺投资 铺投资者来讲， 价值对商铺进行
租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得
使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系
7、按权利主体（或按所有制形式）分类
国有商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺。
集体所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。
私人所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺。经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多种经济成分混合体所拥有的商铺。
三、商铺投资价值
投资是投资人为了获得预期的效益，投入一定量的货币资金而不断转化为资产的全部活动。投资的目的在于取得投资回报。投资的理想状态是风险小、收益高，而商铺（购置）投资
就是具备了这个特征。
1、商铺是一种以房地产形式存在的物化资本
房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和不会损失的属性，使得商铺的房地产价
值具有稳定性。
2、商铺具有保值和升值的功能
商铺因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺，市场总是处于有限供应的状
态，从而使商铺具有保值和升值的功能。
3、商铺具有良好通用性。
商铺在直接投资时，能生成新的价值一商业利润
商铺在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益，商铺具有良好通用性。
4、商铺具有很强的变现能力
由于商铺的总量供应不够，市场需求量大，使商铺具有很强的变现能力。
5、商铺还具有很强的融资功能
商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。理由是：商铺是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。商铺具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商铺实物的同时，还可以用权证作抵押从而获得融资。
因为商铺具备了上述投资价值，拥有旺铺己成为许多投资人梦寐以求的
四、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素
1、商情因子
指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆
2、客流量
客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。
3、“可视性”因子
商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商立面范围内极容易被消费者看到。
4、楼层
商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价三层的商铺高出很多。
5、交通条件
交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
6停车条件
具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长
7、规划设计的科学性
规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目行调整。8、硬件条件
商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对很大。
9、经营商品的类型向往。
盖范围等。
”商业状况，
铺在平面、都
要比二层、
的势头。
规划设计进
对消费者的水平等对该
经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品间显著不同。
10、隶属项目的运营特点
商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理
商铺销售专题培训教程商铺租金、价值的影响是无法避免的。
11、商铺初始售价
商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资
金风险也会越高。
12、周边房地产发展趋势
商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起
到核心作用。
五、商铺投资收益分析
商铺投资收益（Pr）包括租金收益（R）和价值升值收益（V ）,租金收益（R）的水平主要取决于商铺所在位置的商情因子（E ）、客流量（Po ）、“可褫”（Vi）、楼层
（F）、交通条件（T ）、停车设施（P ）、商铺硬件条件（C ）、整个项目规划的科学性
（D）、经营商品的类型（G ）、隶属项目的运营特点（M）等因素；价值升值收益的水平主要取决于商铺所在地区的商情因子（E ）、原始买入价格（Pc ）、整个项目规划的科学性
（D）、楼层（F）、经营商品的类型（G ）、隶属项目的运营特点（M）及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势（Re ），即
Pr=R+V
R二F （E, Po, Vi, F, T, P, C, D, G, M）
V=F （E, Pc, D, F, G, M, Re）
如果投资者持有商铺的时间为N年，那么静态投资回报率为：
Ri=Pr/ （N Pc）
租金收益和价值升值收益与各因素的函数F
租金收益与各因素的函数F,表述了租金收益和商情、客流量、"可视性"、交通条件、停车条件、硬件条件等之间的关系；
价值升值收益与各因素的函数F,表述了价值升值收益与商情、商铺初始售价，及商铺周边房地产发展趋势等之间的关系。
上述两个函数从量化的角度对租金收益和价值升值进行了解释，希望大家能够建立初步
的概念
六、商铺投资特点
俗话说："家有万贯，不如有个店面”、"一铺养三代〃。一般来说，一个市场繁荣的程
度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响少，可以说， 到商铺的租金多 商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深 城市的信息显示，其商铺价 格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分， 圳、杭州等大中 相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者 势头之迅猛，连业内人
士都始料未及。
1、商铺投资的稳定性特点
业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为 对较短，而 商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、规划，决定了商铺租约 的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益的付款方式使租金收取也较有保障。
增长。租金预付
2、 商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反稀有性或特 定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时然的。长期租用从资金成 本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可 量，那么成功商铺的价值却正所谓无 价。
，好的商铺因其 ,租金增长是必
3、 商铺投资回报率较高 以相对准确地衡 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分 析，尽管前几年，
北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达
15%-20%但目前，住宅用房的投资回报率
基本上下降到大约6%八8%但商铺的投资回报率单租金收益则可能达 10%-15%有的甚至达
需要指岀的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商
铺增值提高投资
收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。
4、商铺的投资潜力
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之
市场情况下的4： 1?5 ： 1,可见商铺价格还有较大的上涨空间-一商铺投资者不可以依据此
商铺和住宅产业 的关注。其发展
半年至一年，相 赢利预期及长期 到20%八上。购买社区商铺的业主，随着业主入住,
人气上升，商铺价值提升成为必然。
比还远不到成熟
商铺销售专题培训教程格比例去套用投资操作，因为市场坏境、市场供应状况的差异等将对商铺的价而且如发生重大影响，业、果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商务业将会岀现零售业、服对于商铺蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的运动〃。的"圈地
5、商铺可出租、可经营，方式灵活
调查显示，商铺的投资者主要有两种：是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，
通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后岀租给各个经营商，自己也捎带经营，但不
以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个
商铺。这中间有55%勺人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为
35%另外有10%勺人纯粹是为了在买进卖岀中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的
回报率为10%~14%
七、商铺投资形式
商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大
的相似性。但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。
1、商铺购买
商铺上市初始交易购买
商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽
管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购买方式发
生在商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是运做的擅长房地产市场
开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项
目的价值做岀准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。商铺投资者在此过程中的辨别
能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低
二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。在这种商铺购买方式中，商
二手购买
铺投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指
导。
转租。
进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，可行性是值得 怀疑的。如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在 管理费用等后，极有可能发 生投资亏损。
加入市场费用及
转租 转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己出租的投资方 式。转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕留给投资者的利润空间已经 很
少。
竟经过转租后,
八、商铺投资比较
在二手商铺购买过程中，购买价格是核心的谈判内容
。商铺投资者如果 投资操作足够科
学、准确，那么他最终可以买到物美价廉的商铺，就仿佛从股市上买到后来一样；与此相 股价翻番的股票 反，商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手，购买后无 坏的是，万一买上〃
法赢利出手，更
垃圾"商铺，那么投资失败将不可避免。
2、商铺租赁
商铺直接租赁 商铺直接租赁, 指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为 了自己经营，而 是出租的投资方式
商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将
商铺租下来，再
那么这种投资的 经营，而是为了
九、商铺投资方式
购买商铺最直接的目的是获取利润，让投资转化为利润无外乎四种方式：营；二是出租；三是短时间内转手获取差价；四是先经营，后转手。
1、自己经营
相对于其他三种经营方式，自己经营具有更大的灵动性，利润的大小也有其风险的加大也是不言而喻的。自己经营对于在经营方面有一技之长的业主来的选择。不过这里还得重申的一点是机会成本，业主自己经营，劳动力的付不扣的成本。
2、岀租
出租易于操作，收入也比较稳定，但是获取的利润也往往被控制在一定的范对于手头比较宽松，平时忙于其他工作的业主来说是个首选。这里有一点得不等同于年纯收入。因为我们还得考虑岀租前的装修费用、出租营业房缴纳物业管理费、房屋折旧费，更重要的是商铺出租不太可能是全年满租。
3、短时间内转手获取差价
相对于其他三种经营方式，短时间内转手获取差价变现能力强，但是它并不投资者，它需要投资者对市场具有相当的敏锐力。由于许多不确定因素的存间内转手获取差价的投资者被套牢也是很正常的。
4、先经营，后转手
是指投资者自己先经营，等到商铺火爆后再以高价出售。先经营，后转手可时间内带来最大的收益。这种理想的状态当然对投资者提出了更高的要求，前的市场有一个基准的把握度，而且需要对未来的市场有一个很好的预计。
是大的风险，弄巧成拙者大有人在。
是自己经
不可确定性，
说应该是个不错
岀也是一种不折
围内。出租
提醒一下，租金
的个人所得税、
适合每一位
在，当初想短时
以在不长的
它不但需要对当
大的利益相对的
?店铺日常管理工作流程 ?日常管理工作流程-营业前 ?（一）店员报到：1）每天提前15分钟到店. ?2)进入店后根据要求打开电源，做好考?勤登记. ?3) 看每天交接，营业情况召开早会,（营?业情况：销售数据，货品仓存情况； ?陈列情况） ?（二）早会：早会由店长主持，所以当班人员必须参加 ?整理：1）指导清理店内（门口，高架，中岛架，层?板，试衣室，镜子）卫生，分区进行 ?2）指导整理货品（卖场家私的货品） ?3）根据卫生标准检查 ?（三）收银准备：店长检查收银员工作准备情况 ?1）收银金额是否准确。 ?2) pos机单是否齐全。 ?3）收款单是否齐全 ?4）胶袋是否齐全 ?日常管理工作流程-营业中 ?正式营业：1）巡视店铺，检查清洁工作（包括橱窗，模特?装饰），查货品情况，及时补货出样。 ?2）注意整个店铺的气氛，导购是否有迎，送顾
?顾客的口语 ?3) 口语是否标准，服务质量是否达标(礼貌用?语) ?4）每隔两小时没有什么生意，对照目标进行?分析（销售对比，个人业绩，目标达致分?析） ?5）安排同事吃饭时间 ?6）注意店员的工作状态 ?空闲安排：1）比较空闲时，可请店员对货品的价格，特点 面料新科技等，让其温故而知新 ?2）指导店员整理货品，清洁卫生，更换模特? ?交接班: 1）安排必要的人员要做到以客为先，切不 ?可因交班冷落客人。 ?2）将上一班的情况交待给下一班人员。 ?3）交接班以速度，准确，方便为准则 ?4）交接的内容：同事销售，店铺销售情况，?货品情况，公司的最新资讯 ?日常管理工作流程-营业后 ?通知：1）礼貌告知顾客打烊时间
?报表统计：1）包括日报表，周报表，月报表，店员考核?表等各种表格 ?2）填写交接记录·，以便下一班了解前一日情?况 ?货品盘点：1）货品的清点和出样补充 ?清洁打烊：1）清洁店铺及安全检查
（试行） 二00五年十一月二十二日
工程技术部部门职责 全面负责公司土建工程技术、施工管理、协调与施工有关的各方的关系，具体： 一、负责事业部在建工程的施工管理工作。 二、参与图纸会审、技术交底工作。 三、负责编制符合科学规律的施工进度计划，经领导审批后执行。 四、负责计划与统计工作：1、对施工进度、进度资金支付、质量进行全程计划，并 负责向领导和相关专业人员进行报告和沟通。 五、严格按要求做好施工前的各项准备工作，做好施工进度控制，保证进度符合要 求。按照规范要求做好质量控制工作。 六、监督检查监理及施工单位，按施工图组织设计，进行施工。 七、负责工程的验收组织工作，对各施工工序进行验收。 八、配合财务部依据合同约定，编制工程进度款拨付计划，负责施工过程中的成本 控制。 九、检查监督施工单位消防，安全防护设施等各项安全工作。 十、主持施工项目的日常管理工作，签署相关工程管理文件。 十一、对工程资料档案化管理，分目录详细记录和登记，保证工程档案资料完备。 十一、处理施工过程中的各类突发事件。 十二、根据工程进度计划，配合预算部实施各项招采工作，提出部门意见。 十三、负责工程前期项目的准备工作。 十四、负责事业部开发项目的技术管理工作。 十五、负责初步设计或方案设计、施工图设计，并参与前期编制项目建议书、可行性研究报告。 十六、组织施工图会审，技术交底工作。协助各部门就与工程有关的技术问题作出解释，提出处理意见。 十七、监督检查按施工图组织施工情况，确保施工符合图纸要求。
十八、参加分部工程和单位工程验收，参加重要材料和设备的验收，并提出验收意见。 十九、审核设计变更文件，参与审批施工组织设计和监理实施规划。 二十、配合招标采购部，参与各项招投标工作，包括：勘察、设计、施工、监理等及材料设备的采购，提供相关技术指标及部门意见。 二十一、负责办理工程的各项前期手续，如土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、水、电、煤气等手续。负责面积实测并办理产权登记手续。 二十二、工程资料管理员负责工程全部资料的收集和整理工作 二十三、协助分管经理做好施工过程中的相关技术管理工作。 二十四、完成领导交办的其它各项工作。
房地产营销策划工作流 程 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门： 完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》
内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。 本阶段工作重点： ●完成当地整体市场调研 ●完成竞争楼盘调研 ●完成客户调研 ●完成项目环境调研 ●协作完成项目投资分析 ●完成《项目策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》 3、通过调研结果进行项目综合定位 负责部门： 完成《**项目综合定位报告》
商铺销售流程及说辞 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
商铺销售流程及说辞 一、流程 一）迎客 1、客户姓名 2、购房目的 3、客户基本信息 二）谈判 1、了解客户背景 1）你现在在那里居住； 2）你在那里工作； 3）你去其他地方看过没有，你觉得哪里比较不错，为什么 4）买商铺是自用还是投资 5）你购买的预算是多少 2、了解客户需求 1）买商铺你最看中的是什么（客户有明确的考虑） A、这些标准里那个是你最主要考虑的（排个顺序，主要为前三个） B、你的标准是什么 2）买商铺你最看中的是什么（客户没有明确的） A、比如:环境、位置、楼层、配套等这些你有考虑吗 B、假如说你考虑你觉得什么样的标准是你想要的 4）假如说现在有一套符合你刚才的要求，你愿不愿意考虑 3、推荐商铺 二、商铺销售说辞 地段：我们这里是新老城区交汇处，紧邻钟繇大道（107国道），目前107国道就要改道，届时我们项目的位置和以后的发展空间都是巨大的，小区周边住宅区集中，周边配套齐全。项目周边有一个保盛生活广场，城际交通正好我们项目就在这条黄金线上的要道位置，三面都是商业围合，新区还有众多政府机关单位聚集，步行几分钟就可到生活广场银行、超市菜市场和宾馆，可以肯定的说这就是商业绝版地段，新区的口岸
王． 升值潜力：随着新区的发展，地块价值就会不断提升，随之价格也会不断上涨，投资的眼光应该放的更长远，更准确，龙城商铺----投资不二的选择．商铺原始股，财富聚宝盆． 投资回报：未来长葛的发展方向是郑长许一体化发展，钟繇大道北接郑州南通许昌，投资的价值非常大，项目周边的商铺均价****多一平米，我们的均价****多一平米，低廉价格更决定了高性价比投资潜力，彰显无比的升值空间，我们商业地段得价值与投资潜力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回报
房地产营销部早会流程 (总2页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
锦秀·御景早夕会流程 8:00前打卡并同时填写考勤表 早会前检查：☆工装、工牌佩戴规范☆检查卫生区清洁完毕 开始早会 ◇早会开场白： 1，全员点到：稍息！立正！稍息！！ 2，下面进行早会第二项：工作口号 3，下面进行早会第三项：诵读《服务准则》，别人能做到的…… 掌声送给今后生涯中最年轻的自己！ ◇开始早会：（早会所有内容需要记录下来） （1）发放日计划报，安排工作注意事项以及其他事项。 （2）当天需要上级领导配合或者落实的事物或者建议（非必选） （3）销售经理分配每人当天任务或者工作注意事项。 （4）确认书“yes！”相互拥抱结束早会。 ◇夕会（下班前半小时，全员列队！） 1，全员点到：稍息！立正！稍息！***！； 2，工作口号 3，下面进行夕会第二项：宣读感谢语，之后准备会议 ◇开始夕会 1，填写、核对、检查完毕当天来电、来访登记表、销售日报表以及工作计划表。 2，依次提出自己重、难点客户，一起剖析。 3，表扬当日表现优异者，安排当日工作总结以及明日计划。 4，安排明日工作安排 【早会夕会注意事项】 站姿：抬头挺胸，五指并拢紧贴裤缝，声音干脆有激情 附件： ◇公司口号： 各位中央公馆的家人们！大家上午好！“好！很好！今天最好！”（拍手） 我们的集团宗旨是？“以人为本、健康生活” 我们的口号是：业绩证明存在！业绩证明自己！ 我们团队目标是：创蓬莱销冠！做一流团队！ ◇早会《服务准则》 别人能做到的，我们必须做到！ 别人能想到的，我们必须提前想到！ 别人能提供的服务，我们会服务的更好！ 别人能拥有的专业，我们会更专业！ 没有最好，只有更好！ 我承诺，今天的我必须超越昨天的我 我要用业绩证明自己的存在！ 为了我和我的家人更美好的生活， 我必须全身心投入工作！ 加油！加油！！加油！！！ 夕会：感谢语： 我有一颗感恩的心。 我感谢公司选择了我，
房地产项目营销管理程 序流程 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
第一部分营销体系 完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。 (一)组织结构 根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织结构如图一 该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。（二）功能体系 通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。 根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。 功能体系结构如图二。
信息反馈 注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与发展商具体商榷后再定。 （三）岗位职责 一、部门建制 根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精 神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗 位工作。 销售经理 是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目管理 的直接监督及执行。 定期向发展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。 与发展商结算应结佣金。 销售主管
管理、激励本组销售人员完成销售任务。协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。协助销售经理进行现 场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。 销售人员 销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后服务。 行政、客户服务人员组成 包括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。 二、理负责制 在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务纳入有序、高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发挥主观能动性，掌握利用资源达成目的的各种方法。其职能包括：人力资源管理、计划任务制定、推广控制及评估、销售管理及协调、签约及后续工作。 人力资源管理 岗位职责制定 人员招聘 人员培训及再培训 （项目培训手册定制） 人员定岗
《金鹏房地产企业业务管理系统》 销售业务参考流程 1、 来电来访流程 1.1 流程图 1.2 流程说明 a) 置业顾问接客户来电，为客户解答并讲解项目相关信息，填写来电登记表；置业顾 问接待来访客户，为来访客户讲解项目沙盘等信息，填写来访登记表；
《金鹏房地产企业业务管理系统》 b) 置业顾问针对来电、来访客户的信息必须在第一时间内录入到系统里； c) 置业顾问对客户的周期跟进情况，都需要在系统里进行记录，以便销售主管、经理 查询对每个客户的跟进情况； d) 根据客户归属，销售经理可在系统里进行调配； e) 销售主管、经理查阅客户的跟进情况、客户的其他基本信息等。 2、 诚意认购流程 2.1 流程图 2.2 流程说明 a) 置业顾问接待客户，协助客户填写《vip 申请书》等信息； b) 销售秘书在系统里进行诚意认购的登记；如果客户在交诚意金的过程中，停止办VIP
《金鹏房地产企业业务管理系统》 申请，则需要删除客户已经进行诚意认购登记的客户信息； c) 置业顾问带领客户到财务室去缴纳诚意金； d) 财务收取客户诚意金，在系统里进行收款操作并打印收款收据； e) 客户交诚意金后，给客户发放会员卡，送客户离开； f) 销售助理每天收集办卡客户资料，核对VIP 卡办理情况，并归档。 3、 认购业务流程 3.1 流程图 3.2 流程说明 a) 客户来到现场，置业顾问进行接待，介绍项目信息，明确客户购房意向；
《金鹏房地产企业业务管理系统》 b) 置业顾问到销售销控处确认客户选择的房源是否可售，然后在系统里进行快速销控， 并打印购房缴费单； c) 置业顾问核对缴款单，并签字，带领客户到财务处进行缴款，财务核对所要缴纳的 款项，收款，在系统里进行登记，并打印收款单据； d) 销售秘书核对客户缴款票据，在系统里进行认购操作，然后打印认购协议； e) 销售经理审核认购协议，盖章签字； f) 置业顾问给客户一份认购书及相关资料，并把客户的齐全资料放置在档案袋里，提 醒客户签署合同时需要准备的资料，最后送客户离开。 4、 签约业务流程 4.1流程图
第一章营销策划部组织结构 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、完成公司下达的其他任务。
第三章部门岗位职责描述
第四章市场调研管理规范
店铺日常工作流程 一：营业流程 开店考勤早会营业准备营业交接班继续营业营业结束 （一）开店 当天值班员提前10分钟到店打开店门，打开店铺照明灯，店员陆续到店签到，开始一天营业前的准备工作 （二）考勤 1.店铺全体人员根据店铺排班表上下班和轮休，具体的排班表根据当地实际情况安排 2.私人用品到店签到后统一放在指定的地方，禁止随意放在卖场或收银台影响店铺卖场形象的地方 3.店员着统一工服，统一佩戴工牌于左胸，整理好仪容仪表，提前5分钟准备好开早会的需要用到会议记录本，会议内容等 （三）早会 1.早会的内容流程 (1) 主持人向大家问好:主持人”各位同事大家早上好”员工“好，很好非常好” （2）检查员工的仪容仪表，精神状态是否饱满 （3）前一天的工作总结：店铺总的业绩情况，个人业绩情况，店铺、个人的业绩达成率，（4）店长安排今天的工作内容，货品的分析，成列的更改，新到货品的卖点的分享等。可责任到人 （5）店长介绍当天店铺的活动内容，一定要详细确保每个员工都非常清楚 (4) 制定当天的业绩目标，分解到个人，现场制定当天的业绩佳人的奖励方式 （5）结束会议，会议一般在15分钟之内完成 （四）营业准备 1.做好各自区域的卫生，包括地板.货架.层板.流水台.成列装饰品.橱窗.玻璃.灯管.收银台的清洁 2.调整补挂各自区域的成列，保证陈列的完整饱满美观清洁 3.熟悉库存，了解货品的尺码.颜色，做到心中有数 4.开始营业 （五）营业 1.营业过程中营业员应时刻保持心情开朗，面带微笑 2.顾客进店要有迎宾语，在给顾客介绍货品中一定要把我们品牌的特色（品牌整合折扣店，品牌多，款式多，风格多，价钱便宜，顾客可以一次在一个店里买到物美价廉高性价比的不同名牌的商品）介绍给顾客，当天有不同活动内容也要及时把活动信息传达到顾客 3. 当顾客在店门外张望徘徊时，可到门口招呼邀请顾客进店光顾 4.从招呼顾客的那一刻起，导购员就要以非常热情专业的方式服务顾客直到离店，不能带有情绪或区别待人的方式对待顾客，每个进店的客户都是我们的潜在客户 5.当顾客有很多随身物品不方便选购货品时，可以帮助顾客保管在收银台（贵重物品除外），以便顾客方便舒适购物 6.如果在比较大的促销活动的时候，导购可以到门口迎宾用活动语吸引顾客进店
售楼员应了解和知道的 前言 售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。 有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。 有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？ 所以，公司希望你们精通、了解、掌握以下一些问题，并能在提问中用自己的话回答。
一、你必须了解当地所有现售楼盘的名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等，并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给你所代表的楼盘带来的影响。 二、你必须精通你所代表楼盘的一切特点。如它的品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等，这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。 三、你必须掌握一些相关的房产知识以及它的专有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、房价的组成等。 四、你必须了解一些家装方面的知识。甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。 五、你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜（如贷款按揭、分期付款等）了如指掌。这是最后一步，也是最关键的一步，千万要把握好，不要前功尽弃。 六、你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。在知识相等的情况下，你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。 优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。 内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯； ④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；
房地产营销策划管理规定 及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021
第一章营销策划部组织结构及岗位设置 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。
销售业务参考流程 1、来电来访流程 1.1 流程图 1.2 流程说明 a)置业顾问接客户来电，为客户解答并讲解项目相关信息，填写来电登记表；置业顾 问接待来访客户，为来访客户讲解项目沙盘等信息，填写来访登记表； b)置业顾问针对来电、来访客户的信息必须在第一时间内录入到系统里；
c)置业顾问对客户的周期跟进情况，都需要在系统里进行记录，以便销售主管、经理 查询对每个客户的跟进情况； d)根据客户归属，销售经理可在系统里进行调配； e)销售主管、经理查阅客户的跟进情况、客户的其他基本信息等。 2、诚意认购流程 2.1 流程图 2.2 流程说明 a)置业顾问接待客户，协助客户填写《vip申请书》等信息； b)销售秘书在系统里进行诚意认购的登记；如果客户在交诚意金的过程中，停止办VIP 申请，则需要删除客户已经进行诚意认购登记的客户信息； c)置业顾问带领客户到财务室去缴纳诚意金；
d)财务收取客户诚意金，在系统里进行收款操作并打印收款收据； e)客户交诚意金后，给客户发放会员卡，送客户离开； f)销售助理每天收集办卡客户资料，核对VIP卡办理情况，并归档。 3、认购业务流程 3.1 流程图 3.2 流程说明 a)客户来到现场，置业顾问进行接待，介绍项目信息，明确客户购房意向； b)置业顾问到销售销控处确认客户选择的房源是否可售，然后在系统里进行快速销控， 并打印购房缴费单； c)置业顾问核对缴款单，并签字，带领客户到财务处进行缴款，财务核对所要缴纳的
款项，收款，在系统里进行登记，并打印收款单据； d)销售秘书核对客户缴款票据，在系统里进行认购操作，然后打印认购协议； e)销售经理审核认购协议，盖章签字； f)置业顾问给客户一份认购书及相关资料，并把客户的齐全资料放置在档案袋里，提 醒客户签署合同时需要准备的资料，最后送客户离开。 4、签约业务流程 4.1流程图 4.2流程说明： a)合同签订准备工作：在合同签订之前，权证人员需确认客户的贷款资格； b)客户来到现场，置业顾问进行接待，并向客户详细介绍、核对合同签署所需资料以
店铺运作流程及管理 一总则 二店铺构架 三岗位职责 四运作流程 五售后处理 六．奖惩制度 第一章总则 1.1 服务宗旨：让进店的顾客都享有一份收获。 1.2 管理方针：务实、严格、规范 1.3 管理目标：①硬件设施形象统一，维护优良 ②软件配套完善，作业有序，服务规范 第二章组织结构 2.1单店结构店长 领班 营业员仓管员 2.2多店结构 总店长 A店长 B店长 C店长出纳仓管员配货员 领班领班领班 营业员营业员营业员 说明：对于3个以上的大型专卖店（>80m2）应考虑设置一名总店长进行监督。 岗位职责 店长的职责 主要目的与职能
负责所属专卖店人员管理、货品管理、销售管理、账务等日常店务管理，确保店铺正常 运转，完成销售任务。 日常工作与职责 1.负责制定专卖店日常工作计划，分解销售指标，确保店铺正常运转，完成销售任务； 2.按照公司制定的工作流程和要求，规范专卖店日常管理，确保店铺运做高效、有序； 3.根据销售情况，向办事处提出补货需求，以保证销售所需货品； 4.负责店铺的人员管理，提出用人计划，进行培训和考核，提高店员业务能力和职业素 质； 5.负责专卖店账务（电子报表）管理，填报本店“销售日报表”、“库存商品明细账”、“商 品进销存月报表”，上报财务核算，以保证“帐实相符”，确保数据及时准确； 6.负责专卖店货品管理，定期组织人员对货品进行盘点，确保货品数量准确、质量合格； 7.搜集竞争对手信息，及时向上级反馈，提出建议，以使办事处及时了解当地情况，制 定适宜对策； 8.负责处理一般顾客投诉和营业纠纷，维护品牌形象和声誉； 9. 协调与各相关单位的关系, 维护良好的业务关系； 店助 支持和协助店长见惯店铺运作，处理店铺任何突发事件问题，确保店铺一切运作正常，带领全体同事坚定执行一切规章制度，完成和超越公司下达的各项指标 日常工作和职责 1运用各种有效途径带领员工完成和超越公司下达的销售目标 2协助店长负责当班时日常的店务管理 3当班营业员的管理及零时分工 4负责当班店内货品的管理 5现场销售管理 收银员 1做好收银的各项工作
泛海信华置业有限公司客服部工作流程 目录 第一部分：预留流程 第二部分：签约流程 第三部分：退房流程 第四部分：工作项 第一部分：预留流程 一、工作原则： ⒈公司对预留业务的原则：原则上我公司不得预留房源，但是鉴于 目前的市场形势，以及引导客户促成签约，现采取短期预留迅速 换签的方式。 ⒉操作原则：房源预留工作本着公平、公正、公开的原则，保证所 审核内容精准无误，信息及时有效，为后期签约做好前提准备。 二、预留流程 1. 销售人员根据明源销售管理系统销控情况为客户选定房源后，填写《泛海国际居住区预留审核单》，由销售主管以及销售总监签字确认后，且持客户身份证原件到客服部审核；
2. 客服部人员依照明源“房屋信息”内容审核《泛海国际居住区预留审核单》中相关房屋信息，依据客户电话在明源“销售机会”查询中甄别客户身份以及客户归属，确认无误后客服人员需亲自向营销副总请示预留意向，经同意后方可进行此房源的预留，并在《泛海国际居住区预留审核单》上确认签字，销售人员持次单到财务交款； 如在“机会查询”过程中发现同一电话有两条以上“激活”记录且不属于同一销售人员，则可初步判断发生业务交叉，应及时收集跟进信息，初步判断首次接触时间以及跟进程度，将交叉情况反映给相关领导，最终由公司判定，具体判定程序以及规定可参考《北京泛海信华置业有限公司房屋销售管理制度》中“客户确认原则”。 3. 销售人员引导客户在财务部交款并财务人员确认签字后，销售人员将《预留审核单》连同客户身份证复印件以及收据复印件一并交到客服部留存。客服部对以上文件单据留存归档。 4. 客服部须在明源系统中预留详细信息中填写完整“预留时间”、“客户当日付款金额”、“客户大致签约时间”、“业务员姓名”等相关信息。 三、退预留款流程： 1. 销售人员填写《泛海国际居住区退预留款审批单》及《资金划拨申请单》，并附客户交款收据原件，相关人员及领导签字确认； 2. 若交款时是刷卡形式，退款时需附客户刷卡小票原件及交款收据原件，并且每刷一笔扣除50元刷卡手续费； 3. 若刷卡小票原件丢失，客户本人必须出具丢失声明； 4. 财务复核无误，总经理、董事长、财务总监签字后方可退款。 第二部分：签约流程 一、工作原则： ⒈工作态度原则：认真负责 ⒉操作原则：及时、准确、全面、细致
珠宝店铺每日工作流程 开铺前 一、签到 二、商场早会（可派代表去） 三、检查仪容仪表 店长或柜（组）长按照公司员工形象标准对每位珠宝顾问仪表进行检查，符合标准方可上岗。 四、派发柜台钥匙 五、打扫卫生 包括拭抹柜台、玻璃、层板、首饰座、清洁地板等，必须认真仔细。 五、摆货 按照公司的形象要求进行货品陈列，一定要小心、细致，注意货品安全，先摆好的同事尽量帮助未完成的同事，争取时间在开铺前完成摆货。 六、早点数 清点柜台及仓库货品数目。点数必须认真细致，不可凭估计和印象，每一件货品一定要亲自点到并且核对无误方可填写点数表格。 七、整理道具 检查各种道具(生财工具、宣传工具等）是否完整，是否放在美观并方便使用的位置。 开铺后 一、迎宾 商场开门迎宾，必须在柜台内端正站立，并且面带笑容，有客人路过柜台必须使用“您好，欢迎光临”等礼貌用语。 二、检查
店长或柜长在迎宾结束后必须走出柜台，仔细检查整个店铺的货品摆放情况；卫生情况；还有灯光、坐椅、道具等各项情况是否干净整齐、完好无损，如发现有问题的地方需即时改进。如平时店铺工作过程中如有空闲，店长或柜长也需不时走出柜台进行此项工作 三、销售 按照公司接待顾客标准接待顾客，推销货品 交接班 一、晚班同事入柜 晚班同事入柜签到，并由店长或带班按照公司员工形象标准对晚班同事仪表进行检查，符合标准方可上岗。 二、晚班同事点数 晚班同事清点柜台及仓库货品数目，早班同事继续销售，核对无误后早班同事方可离柜。 三、交接班会议 根据店铺情况可两个班同时进行或分开进行，主要通知当天商场早会内容和公司最新工作安排，早班遗留事务交接，以及分析早班销售情况。 四、交接班 会议后早班同事归还钥匙，离开店铺，晚班同事领取钥匙入柜进行销售 收铺 一、晚点数 珠宝顾问在商场送宾前提前一点时间进行点数，核对柜台和仓库货品数目，确认无误后进行登记 二、送宾
房地产营销策划工作 流程
房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门： 完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》
内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。 本阶段工作重点： ●完成当地整体市场调研 ●完成竞争楼盘调研 ●完成客户调研 ●完成项目环境调研 ●协作完成项目投资分析 ●完成《项目策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》 3、通过调研结果进行项目综合定位 负责部门： 完成《**项目综合定位报告》
第一章营销策划部组织结构及岗位设置 营销策划部经理 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案， 改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。
房地产营销策划工作流程 Final revision by standardization team on December 10, 2020.
房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门：
完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》 内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，
销售部构架及工作流程 一销售部人员构架图 二、销售部工作流程： 岗位职责（一）、销售部工作职责： 1、负责营销计划的制定工作。 2、负责公司公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。 3、负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。 4、负责公司新项目的前期调研工作。 5、负责向公司传递市场动向，市场信息。 6、负责公司开发产品的功能修正工作。 7、负责协助物业公司、工程项目部（公司）处理客户纠纷。 8、负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。 9、负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。 10、负责销售现场及销售道具的维护管理。 11、协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。 12、负责销售广场的日常保洁工作 （二）、销售经理工作职责： 1、负责销售案场的全面工作。 2、负责销售许可证、物价审批文件等的办法工作。 3、负责销售部的装修组织、验收及现场布置（策划部协助）。 4、对销售人员的接待、电话接听、下定签约、回款、按揭办理等工作进行规范、管理。 5、对销售人员进行日度业务、纪律评估。
6、组织、编写案场培训教材与销售资料，做好对销售人培训，解决销售人员在工作中遇到的问题。 7、组织召开日会、周会、月底总结会。 8、组织案场的市场调查工作及对制度与法规的学习。 9、协调与工程、物业公司、财务部及总经办的工作关系，以完成销售承诺。 10、协助工程、物业公司解决好客户的投诉。 11、办理合同备案，协助总经办办理产权证及土地证。 12、参与项目前期工作，包括市调、项目定位、楼书及其他宣传等，并对开盘后的广告卖点提出建议。 13、小工简介、户型图、价格表、内部表格的制作及填写。 14、对提供给其他部门的资料进行审核。 15、审核日报表，负责编写每周案场总结和月底销售总结。 16、宣传贯彻公司的各项规章制度并组织实施。 （三）、案场经理工作标准 1 、能够完成公司下达的年度、月度销售进度计划。 2、能够严格执行各种案场制度和业务规定，流程。 3、能够控制案场气氛，激励团队进取精神。 4、能够随时督促、定时核对、付款、按揭进度。 5、能够每月组织二次以上的业务学习 6、能够严格审核购房合同，抽检合格率不低于95％。 7、能够完成公司下达的其他任务。
房地产营销部职责文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
7.营销策划部 ·营销策划部岗位设置 ·营销策划部职责 （1）战略规划 参与编制并会审公司战略规划 负责本部门职能战略的实施、监控、评估和调整 （2）制度和流程管理 负责本部门各项制度、流程管理与建设，并参与会审 （3）计划管理 负责本部门年度目标的编制、实施、监控和调整并参与会审 参与项目关键节点计划的会审 协助项目关键节点计划的调整并参与会审 负责本部门《项目整体开发计划》的编制并参与会审 负责本部门《项目整体开发计划》的调整并参与会审 负责本部门月度工作计划的制定并参与会审，负责本部门月度工作计划的实施、监控和调整 （4）营销管理 参与公司品牌规划与维护，并参与会审 负责本部与项目公司《项目定位报告》的编制并提交产品审议组评审 负责本部营销合作商选择与合同签订(包括：前期策划、营销策划、销售代 理、报广媒体等) ，审核项目公司合同金额20万元以上的营销承包商选择 负责本部营销合作商合同的付款与结算并审核项目公司15万以上合同付款
负责本部操作项目的《营销策划方案》的制定、实施、调整和控制，负责审核项目公司《营销策划方案》并督导实施、调整，负责组织本部与项目公司《营销策划方案》的会议评审 负责制定本部操作项目的楼盘均价和价格表，负责审核项目公司楼盘均价和价格表，负责组织本部与项目公司价格方案的会议评审 负责本部操作项目的销控编制 负责编制本部操作项目的《营销推广计划》，负责审核项目公司《营销推广计划》 负责编制本部操作项目的开盘策略，负责审核项目公司开盘策略 负责本部销售资料的制备，并检查项目公司销售资料的制备 负责本部面积测绘、预售证办理 负责本部开盘销售资料准备及人员培训，并检查项目公司开盘销售资料准备及人员培训情况 负责组织本部现场开盘，并检查指导项目公司现场开盘 负责编写本部项目阶段销售总结 负责本部营销策略的调整(包括价格调整方案等)，负责审核项目公司营销策略的调整(包括价格调整方案等) 负责本部销售数据统计、分析，编制集团销售报表并汇总分析 （5）客服管理 负责本部面积实测的办理 参与本部交房前房屋预验收 负责本部交房前期准备 负责本部交房现场组织安排