二手房交易市场的现状、问题及对策研究
【摘要】随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。XX市二手房交易市场在不断发展的进程中，始终存在着房地产经纪机构规模小、经营行为不规范、人员素质偏低、行业诚信经营状况令人堪忧等不容忽视的问题。究其原因，主要是政府政策指引不足、行业行政管理不完善、金融机构支持力度小、行业协会监督不到位等。XX市应当从当地实际情况出发，增强政府以及金融机构对二手房市场的支持力度，加强对房地产经纪机构的建设及监管，加强房地产经纪机构与客户之间的沟通，从而推动XX市二手房交易市场的健康发展。
【关键词】二手房交易现状问题对策
目录
* 封面-----------------------------------------------1 * 摘要关键词---------------------------------------2 * 目录-----------------------------------------------3 1 绪论-----------------------------------------------4 1.1 前言--------------------------------------------------4 1.2 研究背景----------------------------------------------4
1.3研究意义-----------------------------------------------4
2 市场现状------------------------------------------5 2.1二手房交易概况--------------------------------------5
2.2市场需求旺盛的原因分析-----------------------------5
3 存在的主要问题及原因分析--------------------------------6 3.1存在的主要问题-----------------------------------------------6
3.2原因分析-----------------------------------------------8
4 二手房市场存在问题的对策研究----------------------9 4.1增强政府对二手房市场的政策支撑力度---------------------9 4.2增加金融机构对二手房交易的支持力度--------------------10 4.3加强房地产经纪机构的自身建设--------------------------10
4.4加强对房地产经纪机构的监管----------------------------11
5 结论-----------------------------------------------11参考文献---------------------------------------------12
【正文】
1.绪论
1.1前言
回首二手房交易巿场十几年来的发展，期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段。本文通过对二手房市场的挖掘，分析XX市房地产销售现状以及XX市二手房市场发展存在的主要问题的基础上，提出完善XX二手房市场健康发展的对策建议，以期推动XX二手房市场的快速发展。
1.2研究背景
全国的房改，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，有了很大的进展。特别是国务院1994（43）号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，住房制度改革取得了很大成就。全国范围内已停止了住房的实物分配，一、二级市场全面加快开放，特别是2006年出台的“国十五条”中又明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。由此可见，国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。
1.3研究意义
二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋
的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。
2.市场现状
2.1二手房交易概况
近年来，XX房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。据XX市，仅2012年1-8月份，共办理各类房产交易2452件，面积23万平方米，交易额8.56亿元。交易平均单价为3818.72元。其中增量房1295件，面积13.54万平方米,交易额5.7亿元,存量房1157件，面积9.46万平方米，交易额2.86亿元。
二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了XX市二手房需求量在逐年递增。
2.2市场需求旺盛的原因分析
1）价格相对商品房较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。
住房者根据经济收入的变化，而逐步提高改善自己的居住品质，对于一些收入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，对居住品质要求也不是很高，价位低、交通便捷的二手房便成了首选；而对于一些房改房、已购公房及经济适用房业主，他们会选择购买面积更大、户型更好、配套更完善且价格便宜的二手商品房。
2）拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。
随着XX市的城市改造，大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子，等待政府的补偿和寻找新的住所。例如，由劳动西路一带的拆迁，由于这个地区大多是XX市客车厂、XX市油脂厂等工厂的集体宿舍，拆迁补偿费用是远远买不起这一地区的商品房的，加上这些工厂都已倒闭或重组，大部分居民都是下岗或再就业职工，收入是相当有限的。因此，在拆迁后寻求新住所的时候，二手房会是他们的重要选择。
3）城市环境的完善，道路交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。
大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来，未形成一个整体环境，而二手房以交通便捷、社区成熟、配套设施完善等特点有着得天独厚的优势。随着XX市的经济发展，环境建设加快步伐，使XX市的交通更加畅通无阻，居民出行时间将大大缩短。
3.存在的主要问题及原因分析
3.1存在的主要问题
1）政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少现行可行的法规制度。
尽管XX市政府及相关部门已经出台了一些房地产政策方案，欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而，针对二级市场发展的相关政策制
度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级市场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。由此可见，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全健全。
2）房地产中介发展滞后，中介交易不规范。
（1）房地产经纪机构人员素质及信誉度偏低。房地产经纪人准人门槛低，导致目前XX二手房市场从业人员素质参差不齐。一些小的中介公司趁机搞不正当经营、不诚信待客等不正规经营，给整个行业都带来了负面的影响。不少消费者对中介公司的可信度不髙,持有怀疑甚至厌恶的态度，从而误导了消费者的正确消费。由此衍生出来的一系列问题。目前市场上大多数房地产经纪机构规模较小，整体素质不高，操作水平过低，基本上还停留在经纪业的初级阶段。
（2）经纪业务操作不规范。其一，部分中介公司为了获得非法利益，暗箱运作经纪业务，对委托人隐瞒与经纪业务有关的重要事项。其二，利用霸王条款约束业主，主要包括代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准。
（3）信息不对称导致消费者自己流失资金。房地产地产经纪活动中，经纪公司大量占有委托人的交易资金，通过先收取买家房款，拖延办理过户手续的时间，利用这一时间差挪用买家资金，导致消费者资金的安全缺乏有效的保障措施，从而增加了房地产经纪交易风险。
3）行业诚信经营状况堪忧。
目前，个人失信问题普遍存在，司法体系缺少在维护银行债权方面的执行力，还没有完全建立起信用体系，使得二手房信贷无法得到有利保障。
3.2存在的主要问题主要原因
1）政府政策指引不足。
政府相关部门虽然已经减少二手房公积金贷款等一系列措施进行了调控一手房与二手房的失衡。但在如何发展二手市场、如何促进一级市场与二级市场互补发展的政策指引上，基本还是空白，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全体现。
2）行业监管不完善。
房地产管理部门不行使其权利，具体表现在：一是有黑心中介、素质差的工作人员进人。二是房地产管理部门对经纪人违反相关法律法规和职业道德规范的行为监管不力,一般只是罚款，很少采取吊销营业执照、收回资格证书和刑事惩罚等严厉措施。
3）金融机构支持力度小。
金融机构对二手房市场的倾斜力度不够，一手房信贷业务与二手房信贷业务严重不平衡。目前各家金融机构的信贷投人主要集中在房地产开发以及住房一级市场贷款，对二级市场的关注度与支持度不够。尽管近几年，各金融机构开始将目光投向二手房市场,并加大了信贷投入，但相比国外发达银行，无论是业务总量，还是业务结构相比，还存在较大差距。据数据统计，美国国内金融机构住房抵押贷款
业务中,二手房市场信贷业务占比已超过了60%，而我国二手房信贷业务只占个人信贷业务的7%。
4）房地产经纪机构经营不规范。
二手房交易活动才刚刚起步，有的处于初级状态，组织化程度比较低，活动分散,职业范围比较狭窄，服务水平低，缺乏社会知名度。目前二手房交易存在一些严重问题。如合同签订不力，中介公司的违规操作，使得很多中介机构的诚信和交易程序遭到消费者的质疑。
5）客户对房地产经纪机构的信任度不高。
目前，XX大多数业主和客户心理上还很难接受房地产经纪机构的服务，总认为房地产经纪机构做事较轻松，收费较髙，怕中介公司吃差价等。
4.二手房市场存在问题的对策研究
4.1增强政府对二手房市场的政策支撑力度
政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范，如严格防范二手房投机、炒房行为，规范中介的经营等。政府及主管部门应该从偏重一手房市场的政策向一手、二手一起抓的政策进行转移,给予二手房市场更多的政策支持。政府应尽快出台规范和扶持三级市场的地方性法规，目前XX非法中介占据三级市场半壁业务，急需政府查处。目前办证要30个工作日，抵押需要15个工作日，政府应缩办证时间，加快办事效率。
4.2增加金融机构对二手房交易的支持力度
据调查，工薪阶层是二手房、经济适用房购房的主体。目前制约
XX二手房交易最大的问题是购房者资金问题，而调整银行现行的二手房贷款政策迫在眉睫。XX各大银行，对二手房贷款的要求非常严，几乎到了苛刻的地步,凡是年限超过20年的不允许贷款。为了促进XX市二手房市场的发展，各商业银行应尽快调整自己的房地产信贷政策，在促进二手房市场发展的同时也在壮大自身。各商业银行应在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，从源头控制，加强贷前审查和还贷跟踪，建立逾期贷款的预警和催收机制。
4.3加强房地产经纪机构的自身建设
要不断提升房地产经纪机构的形象。改变目前中介公司都是一张桌子一台电脑，且人员着装、言行、纪律方面都不规范,工作散漫等不良形象。要不断提升从业人员的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度,组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法,贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。
4.4加强对房地产经纪机构的监管
随着XX市房地产中介机构队伍不断壮大，中介机构与二手房市场的默契度也越来越高，中介服务的种类也越来越多样化，一些注重服务、操作规范、口碑较好的中介公司越来越赢得消费者的信赖。但
是，XX市目前的房地产中介还没有规范，对房地产经纪机构和人员的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,可以采取记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。建立房地产中介公司诚信、接受社会监督，并对业务规范的房地产中介公司进行年度评优和对外宜传，树立行业榜样形象，改善房地产中介公司在市民心目中的形象，促进本行业的发展。
5.结论
XX市二手房市场的发展有着非常广阔的前景，应从当地实际情况出发，增强政府以及金融机构对二手房市场的支持力度，加强对房地产经纪机构的建设及监管，加强房地产经纪机构与客户之间的沟通，从而推动XX市二手房交易市场的健康发展，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。
参考文献
[1] 王红，满丽华.二手房、经济适用房1日通［M］．北京：中国对外经济贸易出版社，2003年.
[2] 李润发.二手房、经济适用房1日通［M］．北京：中国经济出版社，2001年.
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杭州二手房专题调查报告 第10届杭州市房交会期间，都市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场针对二手房购房群体进行调查，采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问，最终成功抽取569个样本，并结合华坤《杭州房地产市场深度研究报告》大型数据库，对杭州二手房市场进行全面分析。 一、二手房市场异军突起——地段好、总价低为购房者所看重 近两年，不仅杭城一手房市场购销两旺，二手房市场也一路火爆。相对于一手房而言，二手房具有面积小、总价低，地段好，配套成熟的优点。从本次调查来看，24.2％的受访者认为二手房的优点是“地段好”；其次20.6％的受访者提到二手房“面积相对较小，房屋总价自然低”是二手房的优点；再次有16.5％的受访者提到“现房交易、即买即住”是二手房吸引力所在；有11.9％的人认为二手房的周边配套成熟，生活起来方便。此外，“环境好，干扰少”、“居住气氛好”也为二手房购买者所看重。 当问及“您在购买二手房是都看重哪些方面因素”时，购房者在购房时考虑的因素有很多，18.8％的人看重交通的便利性；15.6％的人看重房子的总价；12.5％的人看重房子的地段；其它还有周边人文环境、房屋质量、户型设计等等因素。为了深入发现二手房购买者购房的考虑因素，我们继续询问“其中您最看重的因素是什么”，前面的名次发生了变化，房子总价以24.9％的比例一跃上升到第一位，其次是交通的便利性以19.8％的比例占第二位，再次是房子的地段以15.2％的比例占第三位，然后是房屋的质量及周边的人文环境等。
二、二手房购买目的——首次购房占多数 眼看着杭城房价一路飙升，而单体面积较大、房屋总价较高的一手房让很多购房者望而却步，因而众多的购房者退而求其次选择购买二手房，因此“首次购买，满足自己基本住房需要”者成为二手房购房主力，占到了60.9％的比例；其次是为了工作和生活方便而就近购买二手房者占15.8％的比例；再次是为子女购买住房的占7.0％；另外6.5％的人认为自己的事业发展处于起步阶段，手头可以利用资金有限，进而选择购买二手房作为过渡性居住；还有5.1％的人认为二手房价格还有上涨空间，主要出于投资收益的考虑。 我们再来看一下购房者对对二手房的房价的预期，9.8％的受访者认为杭州二手房房价“肯定不会上涨”，22.0％的人认为可能不会上涨，23.3％的人表示“很难说”，36.0％的人认为可能会上涨，8.9％的人认为肯定会上涨。由此可见，受访的购房者看涨者多于看跌者。 三、二手房需求描述 1、最想购买已投入使用的商品房
2009年市场分析报告 结论： 本报告分析2009年北京市二手房市场，得出以下结论： 1.2009年是二手房市场不平凡的一年。价量齐升是其最为显著的特点。2009年北京市二手房年交易量达到266883套，超过近三年来二手房交易量的总和，12月甚至达到39264套的高峰。究其原因，政策对交易量的影响最大。2008年底开始出台的一系列房地产优惠政策在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了消费者的购房负担，同时2008年受抑制的刚性需求也开始集中释放，再加上交易价格的连续上涨强化了其继续上涨的预期，诱发了投资投机性需求，也提高了二手房业主的售卖意愿，政策效果表现良好。同时，由于新建商品房项目较少，再加上房地产商捂盘惜售，提价减量的策略，致使部分刚性需求转向二手房，形成二手房交易量暴涨的局面。 2.二手房交易价格从年初的8900元/平方米上升为13800元/平方米，涨幅达55%。同时，4月和11月单月均环比上涨1200元，形成房价一日千里的局面。主要是因为2009年二手房需求集中爆发，供求缺口拉大，价格连续上升，同时价格继续上涨预期的自我实现又使房价进一步上涨。而宽松
的货币政策下大量流动性涌入楼市致使地王频现以及轨道交通的开通和规划也对房价的上升有重要的影响。 3.2009年北京市房地产市场在价量齐升的同时表现出一些新的特点。包括二手房交易量首次超过新建商品住宅；由于城市化进程推进和各项基础配套设施的完善，远郊区县二手房交易量比重上升；限外令的解禁致使外籍人士购买量上升；以及由于二套房贷政策的放开使改善型需求释放，90-140平米户型交易量上升。 4.政府对房地产政策的收紧以及为管理通胀预期采取的一系列紧缩型的货币政策将使二手房购买负担加重，抑制一部分投资投机性需求，同时2010年部分刚性需求也在2009年提前释放，因此预计2010年北京市二手房年交易量将有小幅下降，难以再现2009年的盛况，月交易量则受季节性因素、紧缩型货币政策出台的时间以及新建商品房供给的影响，会呈现先升后降的态势。 5.受政府打压房价的影响，2010年二手房价格进一步上升将难以为继，但在供求权衡调整下，二手房下降的可能性也不大，同时从历史数据来看，二手房交易均价似乎存在粘性，因此预计2010年北京市二手房交易均价将不会出现太大变化。从区域来看，2010年即将建成通车的地铁有大兴线、亦庄线、昌平线及房山线，轨道交通的完善将会促使沿线区域二手房价格上涨。南城规划也会促使规划区域房价上涨。
房屋买卖合同 甲方(卖方)：身份证件号码： 乙方(买方)：身份证件号码： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议： 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： (一)座落于______________________ ，建筑面积为______ 平方米；套内建筑面积 _______ 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米； (二)出售房屋的所有权证证号为_______________ （附件一）; (三) 房屋平面图及其四至见房产证; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、地下室、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。房屋及附属设施见清单（附件二） 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。 第三条计价方式与价款 按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米_______元，总金额人民币________ 元整;房价款的支付方式__________、支付时间为___________： 乙方在____年___月____日前付给甲方定金(人民币)，(大写)元，(小写) _________________元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。 上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。 第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：
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二手房买卖合同 卖方：_______________（简称甲方） 身份证号码：_____________________ 买方：_______________（简称乙方） 身份证号码：_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在___________________的房产，建筑面积为 _____平方米。（详见土地房屋权证第________ 号）。 第二条上述房产的交易价格为：人民币___________元整（大写： ____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整（大写： ____万____仟____佰____拾____元整），作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 经甲、乙双方协商，全额房款（含购房定金）人民币____________元整（大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整）于_______年____月____日之前产权交割完毕后一次性付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业管理、取暖等费用结清。 第五条经甲、乙双方协商，交易税费、产权过户手续费均由乙方承担。 第六条违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在5日内将乙方的已付款（不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起5日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1、甲方是____________。 2、乙方是____________。 第八条本合同一式两份，甲、乙双方各一份。
二手房置业前期市场调查方案 1.调查的目的： 通过了解本地二手房市场的供给和潜在客户群的需求情况，以及二手房 闲置的比例数据，来方便我们下一步工作计划的安排和工作重点的落实。 2．调查的内容： 1、了解我市二手房及在建楼盘闲置比例。 2、了解目标客户的对二手房产品及交易方式的期望需求情况。 3、了解其他中介公司及房产交易媒介在操作过程中所存在的问题。 3.调查的方法： 1、问卷询问调查；将拟好的问卷以文案的形式在小区及人流量集中的地 方进行随机调查。 2、基本数据信息调查；通过搜集区域内的相关房地产项目信息，汇总成 为统一的表格。供数据分析和比对。 3、重点项目调查；对区域内有知名度、影响力的同行企业的经营操作方 式以及个别代表性楼盘具体数据进行详细调查。 附表内容
调研员姓名：调研日期：访问员：访问地点： 访问时间：月日时分至时分 --------------------------------------------------------------------------- 房地产调研问卷 先生/小姐/女士： 您好，我是因赛策划公司的访问员，我们是一家独立的市场研究公司，我们正在进行一项有关房地产方面的市场研究，想和您谈谈有关房地产方面的一些问题，耽搁您一些时间，好吗？谢谢！ －甄别部分－ 1、您在近两年内是否有购房的意向：□是□否（回答“否”访问终 止） －购房意向－ 1、您目前的居住情况是怎样的： □租房（月租金____元）□与父母同住□自有房一个人住□住在单位宿舍 2、下列购房因素中，您最关注哪两项 □地段/地理位置□交通□价格□质量□户型 □物业
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 二手房市场调查报告正式 版
二手房市场调查报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 不可忽视的存在 二手房市场已经成为一个不可忽视的存在。从价格的节节攀升，到交易量的持续增长;从大中介公司的“跑马圈地”，到小中介公司林立，二手房市场已经开始“奔跑着歌唱”，更重要的是，二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围。 对商家而言，百姓的需求就是市场，对媒体而言，百姓的需求就是责任。作为厦门的一张市民报，导报始终和百姓生活密切联系。导报零售量居全市之首，拥有
最广泛的读者群，他们是二手房消费市场的重要力量，因此我们特别策划了“二手房”专版系列，努力做到真实、及时、全面地反映二手房市场信息，为百姓提供最有效的参考。 ——海峡导报楼市周刊 二手房市场是离普通百姓最近的住房市场，二手房市场的健康发展，对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的拉动作用。 从今年上半年的统计数字来看，XX年应该是二手房市场持续走强的第三年。这一年无论是公房还是商品房，无论是住宅还是商业用房，在价格上均有较大的突破。二手房的销售已经从1998年的每年
二手房市场分析与总结 XX年对于**二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。3.17国家央行再次加息，提高了购房成本。5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格的意见》对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬**个别区域开始实行“先税后证”办法。8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》关于已购公房出售可以减免税费，对于整个**二手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》重申二手房交易必须缴纳个人所得税，对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台对于XX年**房地产市场产生了巨大的影响。 XX年**二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响，但是从XX年**二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头。据“信一天”统计资料显示：今年**二手房成交量为65000套，与XX年57374套相比成交量增加了7626套，同比增长了13.3%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是**二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年**二手房市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好的消息释放出
来就会激发消费者的购买热情。 一、成交属性分析： XX年**二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。据“信一天”统计资料分析：全年**二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交34100套占总成交量的52.3%，已购公房28000套占总成交量42.9%。经济适用房3100套占总成交量的4.8%。其他类型的二手房成交量占总成交量的2%。二手商品房的成交量首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天”市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”对于商品房来说，营业税的征收而直接影响了二手商品房的交易。 1.二手商品房不负众望全面超过已购公房。据“信一天”统计资料显示：二手商品房占全年成交比为5 2.3%：再上市公房占全年成交比为42.9%。这是**二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房。据“信一天”监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇，而到今年二手商品房超过再上市公房9.4个百分点。由此可见，二手
最新的二手房买卖合同书 最新的二手房买卖合同书 甲方(出卖人)：_________(本人/法定代表人)姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址：______________________________________邮政编码：_________联系电话：_________ 委托代理人姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址： ______________________________________邮政编码：_________联系电话：_________ 乙方(买受人)：_________(本人/法定代表人)姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址：______________________________________邮政编码：_________联系电话：_________ 委托代理人姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址： ______________________________________邮政编码：_________联系电话：_________ 第一条房屋的基本情况 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于 ____________________________________________;位于第 _________层，共_________(套/间)，房屋结构为_________，建筑面积_________平方米(其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米)，房屋用途为 _________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见
二手房市场调查报告 ：调查报告是对某项工作、某个事件、某个问题，经过深入细致的调查后，将调查中收集到的材料加以系统整理，分析研究，以书面形式向组织和领导汇报调查情况的一种文书。 本人调查报告频道为您提供调查报告范文参考，以及调查报告写作指导和格式排版要求，解决您在调查报告写作中的难题。 不可忽视的存在 二手房市场已经成为一个不可忽视的存在。从价格的节节攀升，到交易量的持续增长;从大中介公司的跑马圈地，到小中介公司林立，二手房市场已经开始奔跑着歌唱，更重要的是，二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围。 对商家而言，百姓的需求就是市场，对媒体而言，百姓的需求就是责任。作为厦门的一张市民报，导报始终和百姓生活密切联系。导报零售量居全市之首，拥有最广泛的读者群，他们是二手房消费市场的重要力量，因此我们特别策划了二手房专版系列，努力做到真实、及时、全面地反映二手房市场信息，为百姓提供最有效的参考。 海峡导报楼市周刊 二手房市场是离普通百姓最近的住房市场，二手房市场的健康
发展，对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的拉动作用。 从今年上半年的统计数字来看，XX年应该是二手房市场持续走强的第三年。这一年无论是公房还是商品房，无论是住宅还是商业用房，在价格上均有较大的突破。二手房的销售已经从1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另据不完全统计，XX年18月，已达到3000多件，二手房走进百姓生活的脚步越来越快。 二手房的交易量与商品房销售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年则为9%，而相关数据显示，今年两者之间的比重将超过20%。二手房市场交易量连续3年以接近100%的速度递增。厦门的二手房市场，正高歌着奔跑。 市场：已成新宠 二手房市场经过多年的发展，厦门市民对二手房的认可程度有多少呢?调查显示，只要能满足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明确表示不考虑二手房的仅占 6.7%。这表明二手房已经得到普通市民的充分认可，市民对二手房的关注也达到了前所未有的高度。 是什么原因促使二手房如此受人关注?二手房相对一手房而言，到底具备了哪些优势?根据调查，人们选择二手房的秩序依次是价格便宜、小孩上学、有投资价值、以小换大、就业方便、适合养老。 调查显示，认为二手房价格更实惠，刚好可以接受的调查者最多，占43.8%，可见价格仍然是众多购房者考虑最多的因素。其次是认为带装修，即搬即住，也占到了32.5%，这部分群体中许多人是第
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YW-BH-029775 2020二手房买卖合同(最新
2020二手房买卖合同(最新版) 2013二手房买卖合同格式 卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________ 买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区 ________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日
支付 首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1. 甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2. .乙方是____________，代表人是____________。 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。
链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告 研究周期：2007年1季度—2010年2季度(其中，2季度6月份部分为预测，下同) 样本围: 2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据 商品房历经十年发展，不仅大幅改变了的城市面貌与生活型态，更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的发展时间，随着商品房的大量入市，二手房市场亦随之蓬勃发展，时至2009年，二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告房地产市场由高速发展期开始转向成熟期。 在此关键时刻，链家地产市场研究中心特就一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]，并从专业角度估算二手房市场的合理交易量。 一、购买难易度分析 购买二手房难度更小 1．新建商品住宅总价更高
图1 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 小结：2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）： 附表1：2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表 时间新建商品住宅总价二手住宅总价价差一手房高出幅度2007年一季度126.26 65.34 60.93 93.25% 2008年二季度203.62 103.26 100.36 97.20% 2009年四季度297.29 140.37 156.93 111.80% 2010年二季度385.62 164.51 221.11 134.41% 三年半月均涨幅 6.18 2.36 3.81 161.52% (单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析新房与二手房还款方式比较 2.1新房月还款压力更大
中国房地产中介市场发展现状和趋势随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作
逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交
二手房市场调研报告 目前，随着成都房价的持续走高，让人们将越来越多的关注投入 到了二手房市场，因此，我对二手房市场的发展方向做了调研。对成都市xx年以来不同区域二手房市场的特点、需求、现状分析，进行 二手房价格走向、购买动机和市场比重预测。最终总结出成都二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛，成交量将大幅增长的结论。 一、任务描述 随着房产市场的快速发展。全国房价“涨”声一片，市场经济不 够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励，使得房产市场泡沫现象逐渐凸现，造成房价飞涨，人们购买力的相对下降。开发商处于永恒的利润最大化。使得一手房市场供需失衡。从而使越来越多的关注投入到了二手房市场。针对房地产市场处于供不应求状态，二手房的市场前景相当广阔的今天，成都二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛，成交量大幅增长。本报告通过对成都市不同区域二手房市场的特点、需求、现状分析，进行二手房价格走向、购买动机和市场比重预测，为成都二手房市场进行总体的分析，以便指导消费着购买。 二、成都二手房市场分析 （一）成都二手房市场的现状
成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为成都房地产业发展提供了良好的机遇。近年来房地产政策十分灵活，二手房市场呈现一片繁荣的良 [1]好势头。 与此同时,国家对于房地产市场的宏观调控,仍将继续下去,控制房价上涨过快仍是现阶段的主要政策指向。这一政策也可以片面地理解为房价的快速上涨是不被允许的。除此以外,二手房需求还存在较大的不确定性因素,央行利率是否还会上调,物业税和个人所得税是否征取等等,都将一定程度上影响购房者的购房计划。不过这些因素对房价也是一把双刃剑,这些因素一旦实现,可能会使交易火爆的市场价格上涨,使交易冷清的市场价格下跌。成都房地产信息中心发布xx年1-11月的二手房市场统计报告，成都市二手房累计成交635.92万22m，同比增长20.4%；五城区成交均价3525元/m，同比增长11.3%。统计资料显示，xx年1-11 22月成都市区存量房成交391.73万m，同比增长23.4%，其中住宅项目成交304.65万m，同比增 [2]长19.2%。二手房市场整体出现回暖趋势，成交量稳步增长。以下是xx-xx年上半年二 [3]手商品房成交情况（图1）。 图1 xx-xx年上半年二手商品房成交情况 1．市中心
房屋买卖协议书 卖方（以下简称甲方，包括共有人）：______________________ 身份证号：____________________________________________ 住址：____________________________________________ 卖方（共有人）：_________________________________ 与甲方关系：____________________________________________ 买方（以下简称乙方，包括共有人）：_______________________ 身份证号：____________________________________________ 住址：____________________________________________ 买方(共有人)：__________________________________________ 身份证号：____________________________________________ 住址：____________________________________________ 甲方欲将本协议第一条所述房屋转让与乙方，双方经友好协商，达成如下协议： 一、房屋（以下简称该房屋） 房屋坐落位置及房号： 房屋面积：结构形式： 房屋产权证号：所有人姓名： 土地使用权证号：土地使用权性质： 他项权利：权利人： 房屋所属物业管理单位：物业费标准： 房屋附属设施: 二、转让价格 甲乙双方商定该房屋转让价格为人民币元(大写：元整)，该价格所指向的转让标的包括该房屋及其所有附属设施和占用范围内的土地使用权。 三、付款方式 1.本合同签订后日内，乙方向甲方人民币元，甲方同时向乙方出具收款凭据。
二手房市场调查报告 DOC格式，操作简单，方便复制修改删减 二手房市场调查报告 :调查报告是对某项工作、某个事件、某个问题，经过深入细致的调查后，将调查中收集到的材料加以系统整理，分析研究，以书面形式向组织和领导汇报调查情况的一种文书。 本人调查报告频道为您提供调查报告范文参考，以及调查报告写作指导和格式排版要求，解决您在调查报告写作中的难题。 不可忽视的存在 二手房市场已经成为一个不可忽视的存在。从价格的节节攀升，到交易量的持续增长;从大中介公司的跑马圈地，到小中介公司林立，二手房市场已经开始奔跑着歌唱，更重要的是，二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围。 对商家而言，百姓的需求就是市场，对媒体而言，百姓的需求就是责任。作为厦门的一张市民报，导报始终和百姓生活密切联系。导报零售量居全市之首，拥有最广泛的读者群，他们是二手房消费市场的重要力量，因此我们特别策划了二手房专版系列，努力做到真实、及时、全面地反映二手房市场信息，为百姓提供最有效的参考。 海峡导报楼市周刊 二手房市场是离普通百姓最近的住房市场，二手房市场的健康 DOC格式，操作简单，方便复制修改删减 发展，对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的拉动作用。 从今年上半年的统计数字来看，XX年应该是二手房市场持续走强的第三年。这一年无论是公房还是商品房，无论是住宅还是商业用房，在价格上均有较大的突
破。二手房的销售已经从1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另据不完全统计，XX年18月，已达到3000多件，二手房走进百姓生活的脚步越来越快。 二手房的交易量与商品房销售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年则为9%，而相关数据显示，今年两者之间的比重将超过20%。二手房市场交易量连续3年以接近100%的速度递增。厦门的二手房市场，正高歌着奔跑。 市场:已成新宠 二手房市场经过多年的发展，厦门市民对二手房的认可程度有多少呢?调查显示，只要能满足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明确表示不考虑二手房的仅占6.7%。这表明二手房已经得到普通市民的充分认可，市民对二手房的关注也达到了前所未有的高度。 是什么原因促使二手房如此受人关注?二手房相对一手房而言，到底具备了哪些优势?根据调查，人们选择二手房的秩序依次是价格便宜、小孩上学、有投资价值、以小换大、就业方便、适合养老。 调查显示，认为二手房价格更实惠，刚好可以接受的调查者最多，占43.8%，可见价格仍然是众多购房者考虑最多的因素。其次是认为带装修，即搬即住，也占到了32.5%，这部分群体中许多人是第 DOC格式，操作简单，方便复制修改删减 一次置业，同时也是资金比较紧张的购房者，他们都希望买来的二手房马上入住，省去装修的麻烦，也减少装修成本。选择二手房无期房风险的占12.5%，这部分调查者认为新建商品房存在着许多不确定因素，特别是期房，有些甚至产权证都办不下来。而购买二手房就不存在这个问题，一手交钱，一手交房，况且房子也都是现成的，清清楚楚，免受欺骗。在调查中，仍有11.3%的人选择该地段没有合适的商品房，所以只好选个二手房替代。这部分人大部分是居住在老城区的市民，因
2020年最新二手房买卖合同书范本 卖方：_______________（简称甲方）身份证号码：_____________________ 买方：_______________（简称乙方）身份证号码：_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号） 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____
佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________. 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙
房地产市场的现状及其发展趋势 内容提要 房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。 关键词：房地产房价政策房价住房房地产泡沫 引言 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。 另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。
正文 应该说，从2007年和2011年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： （1）泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。 2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年10月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.9和2.1个百分点。 （2）成交量萎缩，空置率上升。 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于上一年同期成交的三成。 （3）企业开发成本增加，房地产价格依然偏高。 随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加