东海岸蓝色公寓\会所经营管理方案
一、蓝色会所的经营思路
二、蓝色会所人员架构及编制岗位说明
三、会所部分经营测算
四、蓝色会所客房经营测算
五、客房及会所整体经营测算
六、会所服务项目收费标准
七、蓝色会所客房价格及折扣
八、蓝色会所管理权限
九、蓝色会所营销广告费用预算
十、蓝色会所餐饮配套解决方案
十一、蓝色会所开办费预算
十二、蓝色会所代租管协议文本
深圳万科会所公司筹备组 2004年6月3日
一、东海岸蓝色会所经营思路。
根据万科东海岸社区的规模和定位，结合大梅沙地区同类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风情海岸度假、会议公寓会所。
目标客源以深圳为主，华南及港澳为辅，其它地区为补充的中档偏高的休闲、度假、会议、培训客源。
客源比例分析：
*商务客源（会议、培训）25%
*旅行社、订房公司客源25%
*万科公司客源（公司会议、培训和职员）15%
*万科业主客源（深圳、华南区、全国）25%
*其他散客10%
会所经营定位：
工以中档次为主的专业运动保健休闲主题会所，开放式经营，以东海岸业主、公寓住客、专业教练培训班的学员为主要客源。
二、经营测算
东海岸蓝色会所人员编制一览表
人员编制：26人（兼职1人）
筹备期间将根据进度安排人员到岗时间。
三、、会所运行成本测算
会所收入测算:
篮球馆:500/场*5场/月=2500元
羽毛球馆:30元/小时*5小时/天*30天=4500元
兵乓球:20元/小时*6小时/天*30天=3600元
泳池:15元/人次*5*30/天=2250元
棋牌:25元/小时*8小时/天*30天=6000元
会议室:1000元/天*10天=10000元
月总收入:28850元年总收入:346200元
月总收入-月总成本=28850-46502=-17652元
年总收入-年总成本=346200-558021=-211821元
经过测算分析会所每月亏损17652元，每年亏损211821元。
四、客房运行成本测算（预期80套房）
间房未返利，杂项收入未计算在内）。
五、蓝色会所整体盈亏计算
月盈亏:43152—17652=25500元
年盈亏:517831---211821=306010元
结论：公寓、会所整体每月赢利25500元，每年赢利306010元。
六、会所服务项目收费标准：
七、蓝色会所客房价格及折扣、权限
对万科公司内部的客源和活动采用市场化运作模式，独立核算。
门市价：单房560元/天套房660元/天
散客门市折扣：4、5、6、7、8、9、月为8折
10、11、12、1、2、3、月为7折
备注：高交会期间、五一、十一的1、2、3号的折扣另定。
A、客房优惠折扣：
1、万科公司会议、培训、招待（含深圳和华南及国内其它地区）可享
有4。5折，万科系统的员工凭本人工作证可享有5折价
2、万客会会员凭会员卡可享6折价
3、万科业主本人凭业主卡可享有6折价
4、订房公司、旅行社的价格根据实际签订的合同约定为准。
5、团体价格由营销部同客户协商后报主管经理批准后执行。
注：周末和节价日的折扣另定。
B、会议折扣
1、万科公司会议可享有最低4折优惠价
2、其它公司和个人会议可享有最低5折优惠价
C、会所运动休闲项目折扣
1、公寓住客可享有9折优惠
2、东海岸业主及其它万科业主可享有8。5折优惠
3、外来散客全价
4、万科公司招待、会议、培训客源及万科员工可享有8折优惠
注：对特殊会议套餐的价格由营销部同客户沟通后报会所经理批准后执行。
八、蓝色会所管理权限
1、深圳地区公司内部有权签单挂账人员由物业公司总办提供，所发生的费用
由会所公司以月结的方式和相关公司结算。
2、万科内部招待、培训、会议用房须由所在单位总办以邮件形式填写预订表
格；由会所公司营销部专人接待；
3、公寓经营的每日营业报表以邮件形式报物业公司总经理层。每月营业报表
报地产公司财务及相关领导。
4、日常采购单项2000元以下的由会所公司经理审批购买后报物业公司财务
及主管领导；单项2000元以上的采购由会所公司经理审核后报物业公司
分管领导审批后采购。
5、每月的盘点报表报物业公司财务部。
6、会所公司内部管理权限
前台接待权限：比门市折扣低5个点
前台主管、客房主管、营销主管权限：比门市折扣低10个点
会所公司经理权限：按照对万科公司的最低折扣执行。
备注：A 特殊的团体价格及折扣另定。
B 旅行社、订房中心的执行价格以双方协议的协议价格为准。
C．所有折扣需有经办人或批准人在入住单上签名确认。
九、东海岸蓝色会所营销广告费用预算
备注：广告的创意和平面设计可由地产公司销售部协助完成。
十、东海岸蓝色会所餐饮配套解决方案
A、同商业街招商的商家沟通，使其经营的定位和出品能符合公寓经
营的需求，并在时间上能够符合公寓开办进度的要求。此方案为
首选。
B、如果商业街的商家不能满足接待中、大型团体的需要，可在大梅
沙地区选择1-2家接待定点酒楼签订合作协议。次方案在实践操
作过程中会较为复杂，为次选方案。
C、针对一般的团体、或是培训班，可考虑管理处的食堂提供预定外
卖服务，但是食堂的出品能否达到客户要求的水准就有待考虑。
此方案为备选。
D、如果东海岸的公寓经营达到了一定规模、并且东海岸整体社区的
入住率达到一定比例，可以考虑引入或是合作品牌餐饮项目，如
海港、丹桂轩、客家王、东海、北海鱼村等，以达到相互促进的
目的。
十一、东海岸公寓开办费预算
一、房间布草类及低值易耗品预算
按自有16套和预测业主委托共80套、入住率50%，3个月的备用量
(1)房内布草类（床单、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾）
每间房600元*80间房=48000元
按45倍备换洗合计：192000元240000
(2)低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉签、水杯、茶包、擦鞋布、洗衣袋等）
20元/间*56间房*90天=100800元
(1)+(2)合计：292800元340800
二、办公用房装修费：29平方米*500元/平方米，约15000元
仓库布草房更衣室装修费：150平方米*350元/平方米，约52500元
合计：67500元
三、办公家私及相关用品
办公电脑8套32000元
办公桌椅8套6400元
打印机（含前台）2台6000元
传真机（含前台）2台4000元
空调（办公室用2匹柜式）1台4000元
电话（含前台用）1500元
办公耗材（估算）4000元
复印机1台6000元
对讲机8台8000元
考勤机1台1000元
饮水机1台500元
清洁用品、用具（各类清洁剂、做房车等）10000元
制服费（人均300元两套*25人）15000元
前台用行李车、告示牌、伞架等6000元
合计:103400元
四、电话系统
小型交换机（总机）1台80000元
申请总机中继线（8-10条）5000元
合计：85000元五、.电脑管理软件系统预算
前台专用管理软件系统（含部分硬件）80000元
六、其它预算
申请银联收银系统（刷卡）5000元
印刷各类表格（估算）30000元
制做广告招牌、指示牌（估算）30000元
人员工资（2个月）70000元90000
员工宿舍租金（2个月）7000元
员工膳食（8元/天/三餐*25人*60天）12000元
交通费（150元/天*60天）9000元
保险和补贴（2个月估算）5000元
营销广告费用60000元
注册费用（估算）15000元
合计:262000元
七、其它不可预测费用30000元
开办费合计约：900000元
968000
备注：1、部分办公设备可从地产公司调拨，如电脑、饮水机等，复印机可采用售赁的办法解决。
2、人员编制和部分的开办费用将根据公寓的经营规模分期、分批进行增加和调整。
3、部分项目可同东海岸管理处资源共享（如办公区域、财物管理、员工食宿等），并按市场化原则，将各项费用核算清楚。
4、具体执行将按照“专项申请，一事一议”的原则就每笔主要款项审批确认。
5 人员工资将根据市场化的原则制定相应的标准。以降低人工成本。
十二、蓝色会所代租管协议文本
酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
五星级酒店总投资估算表 建筑面积 46000m2 客房数 400间 酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％ 建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％ 辅助设施工程估算 5290万元 11.9％ 机电设备工程估算 8740万元 19.6％ 绿化估算 1840万元 4.1％ 不可预见费用 3680万元 8.2％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）
1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用：
酒店收益管理基本原理及计算公式 一、收益管理基本原理 收益管理基本原理主要就是根据当地市场的供求关系来决定房价: ◇供大于求时,降低房价,增加预订数量,使收益最大化; ◇供不应求时,提升房价,使收益最大化; ◇调整或优化客源结构,使收益最大化。 二、平均房价计算公式 平均房价一客房总销售额÷实际客房出售数 如A酒店有客房100间,其中60间为标准间,房价180元／间;40间为单人间,房价160元／间;当日房价以8折优惠,标准间房价144元／间,单人间128元／间,实际出租房为80间,其中标准间40间,单人间40间,则当日客房总销售额=144×40 +128×40=10 880,日平均房价=10 880÷80=136元。 三、出租率计算公式 出租率一(实际出租房间数÷可供出租房间数)×1OO% 如B酒店有客房125间,当日出租间数为89间,则出租率=(89÷125)×100%=71、2%四、每房日平均收益( RevPAR)计算公式 可以用两种方法计算出RevPAR。 公式(l):RevPAR一实际客房收入÷可供房总数。仍以上面A酒店为例,A酒店的RevPAR=10 880÷100=108、8。这个数字表明,该酒店每间客房产生了108、8元的收入,经营状况尚可。 公式(2):RevPAR=出租率×平均房价=80%×136=108、8。
假如上述A酒店实际出租房为50间,其中标准间30间,单人间20间,则当日客房总销售额=144×30 +128×20=6 880;日平均房价=6 880÷50=137、6元;出租率 =(50÷IOO)×100% =50%; RevPAR=6 880÷100=50%×137、6=68、8。RevPAR就是一个非常重要的指标。因为光瞧出租率,我们并不能判断一个酒店的经营优劣,同理,仅凭平均房价我们也不能做出判断。而RevPAR则可以帮助我们比较全面地了解一个酒店的经营状况,因为它从出租率与平均房价两个方面来考察酒店的经营。举例来说,设一个酒店有100间客房,它的RevPAR就是100元,那么不用任何计算器,也能够计算得出,客房总营收=IOO×100×365=3 650 000元。 举例说明,一家客房数为100间房的酒店,如平均房价下降5元,出租率下降4、5%,而导致RevPAR下降10%,最终造成了全年毛利润严重下滑。全年毛利润比原先减少:1528 750-1280423=248 327,即减少24万多元。 五、理想的平均房价计算公式 (l)理想单人房平均房价一门市价出售的单人间收入÷单人间总房数 如有一家经济型酒店有房100间,其中单人间25间,门市价160元;双人间50间,门市价180元;大床房25间,门市价180元,则该酒店理想的单人间平均房价 =25×160÷25=160元。 (2)理想双人房平均房价=门市价出售的双人间收入÷双人间总房数 上例中酒店的理想双人房平均房价=50×180÷50=180元 (3)理想大床房平均房价=门市价出售的大床房收入÷大床房总房数 上例酒店的理想大床房平均房价=25×180÷25=180元 六、收益率指数 收益率指数就是衡量一个饭店经营好坏的重要指标。收益率指数的计算公式就是: 收益率-客房实际收入÷理想客房收入×IOO%
物业经营管理成本测算 物业概况1、用地面积：9984.85m2 2、总建筑面积：23470m2 3、地上建筑面积：19970 m2 4、地下建筑面积：3500 m2 5、建筑占地面积：4450m2 6、建筑密度：44.6% 7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92 各位上述项目，物业经营管理成本应怎么测算？欢迎大家参与二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。- - - 2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （1）人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346.00 30500.00 四维修人员5 1000.00 5000.00 二收费员3 800.00 2400.00 五治安员20 750.00 15000.00 三服务员14 600.00 8400.00
六保洁员6 550.00 3300.00 七合计序号：一项目人数（人）：管理人员13工资标准（元/月）：2346.00总额（元/月）：30500.00(2)费用测算 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资 二福利费20341.50注(1) 1.148 三加班费/ /暂不计 四服装费1625注(2) 0.081 五合计 注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) （1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则： 维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米
酒店运营成本测算表 项目子项目单位数量天 / 月开房率金额 / 万元备注 一、固定成本207.41 1.1.1 人员工资70 12 148.08 总经理15000 1 12 18 总经理 4000 1 12 4.8 兼管人事、行政、保安、后勤助理 文员1500 4 12 7.2 主管2500 8 12 24 客房、前厅、营销、财务 前台接待1600 5 12 9.6 前台收银1600 5 12 9.6 服务员1200 26 12 37.44 财务1800 4 12 8.64 审核出纳、采购仓管、会计 礼宾员1500 4 12 7.2 保安1500 8 12 14.4 维修工1500 4 12 7.2 1.1.2 员工食宿320 70 12 26.88 餐费 240、住宿 80 元/ 月 / 人 1.1.3 员工福利200 70 12 16.8 社保经费 1.1.4 活动经费100、生日礼金 50、 其他福利1750 70 12.25 四节奖金400、年终奖 900、加 班补助 150、培训费 150 元/ 人 1.2 电视收视 20 100 12 2.4 为机顶盒年度计费标准 费 1.3 网络开通 1 主要为开通互联网 IP 端口二变动成本111.2 2.1 洗涤费用 6 60 365 60% 13 外包，包括被套、床单、四巾等 2.2 易耗品 6 60 365 13 拖鞋、鞋擦、垃圾袋、卫生纸、牙具、梳子、房卡套等 2.3 维护维修4000 12 4.8 2.4 水费 4.6 30 365 60% 5 古城内水费价，按每天每间房消耗 0.5 吨水 2.5 电费 1.68 600 365 60% 37 古城内电费价，每天每间房消耗 10 度电 2.6 电话费7200 12 60% 8.4 一般 100 间客房（含通讯补助）月均电话费 1.2 万左右， 2.7 管理费用15000 12 18 交通费、招待费、网络维护、招聘、广告、印刷、促销等 2.8 公共用水用电、清洁工具及耗 其他开支10000 12 12 材、办公耗材、工装、劳保用 品、物业管理等 三营业税费28 按 5.6%税率、 500 万营收计算 四管理规费 15 主要为排污费、工商年检、消防检查、卫生防疫等规费 五合计361.61
电商营业运营成本核算 昨天我就和做生意挺不错的朋友聊天，他很鄙视我，说我没能力做商人。下面是我们的对话： 老王：你是在卖情怀，但你把商业的本质忽略了。 我：怎么讲？ 老王：你算没算过你的成本？ 我：我算过啊。每条围巾羊绒350多克，1.25元/克，加上纱线，大约450元成本，加工费+打样费100元，刺绣10元，和合作方交税40元，外包装内包装25元，顺丰快递22元，大约647元。 老王说：包装你不是快递过去了么？你的设计费摄影费没有算？ 我：哦，按照1000条计算。外包装运输发货仓库，我为了加快时间，花了7000元走顺丰，平均每条围巾成本7元，设计摄影我花了10万，平均每条100元。这样加起来有754元。 老王：你自己的员工呢？他们的差旅呢？ 我：我有两名助理前后忙了三个月，工资+社保福利+公司管理成本1.5万/人月，6人月大约9万元，差旅差不多花2万元左右，平均成本每条110元。哇靠，成本864了！ 老王：你的宣传成本还算不？你自己的账号传播也是有成本的，这是广告推广费用。 我：这个，如果算这个的话，我发了四五次图文消息，还有微博、朋友圈。。。。价值应该在20万吧，只算10万好了。每条成本加100元，那就是964元/条！天啊！ 老王：你没有算你自己做客服的成本吧？还有一些临时的费用，但你才定价1290元/条。 我：不算了，要是这样的话，我就亏了！靠，你们做生意是怎么做的？ 老王：厂家出来，到最终销售，一般都要成本乘以4~5。你的这条围巾定价3000元左右是比较合适的。还好你是预售，没有库存。每条定价才1290元，如果有库存，会死的很惨！对了，你这次卖了多少？ 我：“不问理由购买”下单人数不少，不过要求退款的不少。还好我真没想赚多少钱，第一次玩，很多事情都不懂，就算赔也赔不了多少，呵呵。 老王：你的每个环节花销都偏高，你不是个商人，这不是表扬你文艺，而是说你没有做商人的能力！你还是好好写文章吧。
奥林春天3期酒店式公寓 收 益 测 算 报 告 及 租 金 探 讨
一、产品统计分析 按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层×16 层=224 套 套房按：1 套/层×16层=16套 共计240个房间。 面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期 整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米 单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右 三、酒店经营预算 （一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）： 单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天
套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天 （二）年营业天数： 365×70%=255 天 （三）年营业额： 255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。 （四）酒店年经营净利润： 毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。 四、酒店总销售额 （一）总销售面积 总计销售面积：约12237.76（平米） （二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元 五、销售模式及酒店经营收益分析 （一）销售模式 超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益 超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。） 第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。 15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下： 第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡ 第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡ 第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡ 第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡ 第13—15 年：年回报10%。租金约53.6元/㎡ （回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/
关于集团员工食堂的成本测算和运营方案 集团员工食堂的两大主要功能为：一、保障员工的中午用餐问题。二、解决对外接待的用餐问题。因此对员工食堂进行成本测算并作出相关运营方案的建议。 一、员工食堂的成本测算如下： 二、运营方案 1）员工食堂作为员工福利性质的补助，不得具有盈利性。 2）为避免浪费，每天上午9:00之前由每部门指派专人统计就餐人数汇报至行政部，行政部汇总名单后通知食堂买菜人员按照就餐人数采购食材。 3）采购人员要建立台账，台账内容包括厨房设备、设施、餐具、厨具、食材品种、食材数量等。购买日期及价格需要严格统计。行政部对台账进行核对检查，发现差异立即上报办公室。 4）食堂操作间严禁闲人进入，以确保安全。下班时必须进行巡查，保证人走火灭，预防火灾发生 5）对于上报在食堂就餐的人员，按照每餐6元的费用收取。上报后未就餐人员依旧收取该费用。该费用在当月薪资中直接扣除。 6）每月2日公布上月员工的月就餐总数，员工如发现自身实际就餐总数与公布的数据有异，在4日前到行政部核查，逾期不作补查，按公布的数据扣除餐费。 7）员工晚上加班在食堂就餐，建议不收取费用。晚餐就餐人数上报应在下午5:00之前完成。逾期报餐，所造成用餐不便，由各部门管理人员自行解决工作。 8）员工就餐必须在员工食堂，不得进入办公区域。 9）员工就餐时保持良好的就餐秩序及餐厅卫生，保持地面清洁，就餐后的残物等不能随地乱丢，须倒入指定的垃圾桶内，并对餐具自行洗刷，并摆放好。
10）员工食堂内禁止吸烟。 11）员工就餐时须保持安静、不得大声喧哗影响他人就餐。 12）员工就餐以吃饱为原则，不允许剩饭、剩菜，避免浪费。 13）凡来公司洽公人员，可在公司包厢就餐，须在上午10:00，下午3:00以前通知厨房，由洽谈部门领导带入包厢就餐。 XX集团 行政管理中心 XxXXXX 2012-5-25
酒店成本费用核算规程 酒店的成本费用，包括营业成本及期间费用两个方面。为社会提供各项服务而进行的生产经营过程所发生的各种直接支出和耗费，属于酒店的营业成本，未列入营业成本的各项耗费为酒店的期间费用。 一、酒店营业成本，期间费用的划分、认定： （一）营业成本的划分、认定 根据酒店的经营特点，营业成本，主要包括直接材料商品进价成本。 1、直接材料成本： 酒店经营中直接材料主要是指餐饮部在其饮食加工，经营过程中发生的各种原料，如鸡、调料和配料的耗费。其中原材料：是制成各种饮食制品所用的辅助原料，一般以各种蔬菜、干货等为主；调料：是制成各种饮食所用的调味用料，如油、盐、酱等。 根据新制度规定，酒店各部门（包括餐饮部）的人工费用直接计入部门费用，不需摊入营业成本。 2、商品进价成本： 商品进价成本主要是指为销售而购入的商品的价格及相关费用。分为：国内购进商品粮进价成本和国外购进商品进价成本。国内购进商品进价成本，是指商品的实际采购成本，不包括购入商品粮时发生的时进货费用，如各项手续和运杂费；国外购进商品进价成本，以到岸价（CIF）成本加海上运费、保险费作为商品的计价原价，同时加上商品在进口环节需缴纳的税金，如进口关税，进口产品税，以及购进外汇价差等。 （二）期间费用的划分、认定 酒店的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用，这些费用直接计入当期损益，从酒店获得的当期营业收入中得以补偿。 1、营业费用： 营业费用是指酒店各个营业部门在其经营过程中发生的各项费用开支，根据新制度规定，酒店的营业费用内容大致包括以下几个方面： （1）运输费：指酒店购入存货，商品的各项运输费用，燃料费等。 （2）保险费：指酒店向保险公司投保所支付的财产保险费用。 （3）燃料费：指酒店餐饮部门在加工饮食制品过程中所耗用的燃料费用。 （4）水电费：指酒店各营业部门在其经营过程中所耗用的水费和电费。 （5）广告宣传费：指酒店进行广告宣传而应该支付的广告费和宣传费用。 （6）差旅费：指酒店各营业部门的人员因出差所需的各项开支。 （7）洗涤费：指酒店各个营业部门为员工洗涤工作服而发生的洗涤费开支。 （8）低值易耗品摊销：指酒店各营业部门在领用低值易耗品分别进行的费用摊销。 （9）物料消耗：指酒店营业部门领用物料用品而发生的费用。物料用品包括客房、餐厅的一些日常用品（如针棉织品、餐具、塑料制品、卫生用品、印刷品等）办公用品（如办公用文具、纸张等）包装物品，日常维修用材料、零配件等。各营业部门发生的修理费用也记入此。 （10）经营人员工资及福利费，指酒店各营业部门直接从事经营服务活动的人员的工资及福利费，包括工资、奖金、津贴、补贴等。 （11）工作餐费：指旅游饭店按规定为各营业部人员提供的工作餐费。 （12）服装费：指旅游饭店按规定为各营业部人员制作工作服而发生的费用。 （13）其他与各营业部门有关的费用。 2、管理费用
商场运营方案第一部分商场运营成本预算 一、组织架构及人员配置 1、组织架构
2、人员配置及资薪表
根据以上各项得出商场运营共需要工作人员66人，年工资157.56万元 二、商场物业运营成本预算 商场包括1至4楼共四层，其中一楼建筑面积：2500㎡，经营面积：1500㎡。二至四楼建筑面积均为：4100㎡，经营面积：2460㎡。合计建筑面积共：14800㎡，经营面积：8880㎡。
一、电费 1、照明用电：商场照明一般分为：基础照明和二次照明，二次照明由经销商按实际用电量缴纳。因此，不做考虑。基础照明部分，根据现行的建筑照明标准，一般商场的照明功率密度应在12W/㎡-20W/㎡之间，也就是说每平方米用电瓦数按高于12W设计即可满足商场照明用电。每天营业12小时。则全年商场照明用电为（按20W计算）： 20W/㎡×12h×30天×12月×8880㎡÷1000=767232KWh 2、空调用电：根据我市气候特点及商场经营要求，商场空调制冷集中在5月--9月五个月时间，根据资料显示，商场空调用电负荷约为50W/㎡左右，则制冷阶段用电量为： 50W/㎡×12h×30天×5月×8880㎡÷1000=799200KWh 3、通风用电:根据我市气候特点及商场经营需求，商场通风主要集中在10月份至次年4月份之间共6个月，根据空调通风用电负荷约为3W/㎡，则通风阶段用电量约为： 3W/㎡×12h×30天×6月×8880㎡÷1000=57542KWh 4、电梯用电：商场现有扶梯6部，观光梯2部，货梯1部。一般扶梯功率为7.5KW，观光梯功率在11KW左右，6层楼货梯功率大致在13KW左右。因每日扶梯使用频率最高因此计算电费按扶梯功率7.5KW，平均运行负荷按50%进行核算则电梯用电量为： 7.5KW×0.5×9×12h×30天×12月=145800KWh 根据以上各项用电则商场全年用电量及电费为： 用电量：767232KWh+799200KWh+57542KWh+145800KWh=1769774KWh 电费:1769774×0.66=116.805万元 二、水费 根据《据建筑给水排水设计规范》，商场日用数量平均定额为5L，小时变化系数为1.5。本商场每日营业时间12小时，营业面积8880㎡。则日最大用水量为：Q h=1.5×5×8880/1000=66.6m3。由此得知商场年用水量为：66.6×30×12=23976吨。 水费为 : 23976吨×4.5元/吨=107892元 三、取暖费
精心整理 酒店;经营成本;控制策略 酒店是一个复杂的运营系统,要确保酒店运作高效有序,需要很高的管理水平。受制于我国企业酒店经营成本控制策略有哪些？【整体管理水平较低的现状,除国际品牌及少数国内品牌酒店管理水平较高外,绝大多数酒店企业管理水平依然较低。由于目前外部经营环境的恶化,使得酒店不得不将精力转向加强管理、控制成本方面,严格控制经营成本已成为酒店生存和发展的必由之路。当前,酒店企业成本管理中普 ),与一 25% 2的分 左右,部门毛利率最高,约为40%～50%,总成本的可压缩性低;而餐饮部的餐饮制作原料成本和人员工资达其部门成本的65%左右,可控余地较大,可通过加强采购、管理和激励机制来予以降低,其部门毛利率仅为10%～15%;娱乐部的成本构成与客房部类似,可缩减性较低,部门毛利率居中,但人员多、杂,管理难度大。 三、酒店经营成本控制策略
(一)确定经营模式 酒店经营成本控制是一项非常复杂的管理工作,经营模式的选择决定了成本控制的难易程度。客房部的管理相对较易,且利润率高,采用目前的管理模式即可。餐饮部人员多,原材料种类多,消耗主要靠厨师班控制,管理难度大。但餐饮部所提供膳食服务质量的好坏,会间接地影响客房部的入住率。传统的餐饮管理模式工作量大且效果不太好,很难有效地进行成本控制,难于调动员工的积极性。较好的模式是目标 , ,也符 类,严格监控, , (三)确定目标成本考核指标 在确定成本控制重点后,目标成本考核指标设置就是关键,设置合理与否决定了控制能否有效地实施。考核指标的设置,应该像挂在树上的苹果,可以看得见,站在地面上却摸不着,但使劲跳起来或爬上去又可以摘下来,这样的指酒店经营成本控制策略有哪些？【标就是合理的指标。至于具体应设置为多少,应视各酒店的具体情况特别是历史经营状况、同条件下同行控制水平而定,原则上既要有挑战性又要有激励性,
公司运营及成本预算 一、公司现在规模 公司直属产业昆明梵香会馆、蓝溪酒吧、六月天客栈、茉莉花开影楼等。现阶段已经与五一公社酒吧进行对接，已缴纳前期收购押金10万元。 公司以合作模式进行规模扩张，公司成立至今2个周，现在已经签署合作战略的酒店、客栈及商铺酒吧100家左右，与两家旅行社达成战略合作，一家洗涤公司达成业务合作，与点融网进行金融板块业务的融资对接。 二、业务板块运营介绍 金融服务板块：3月份主要工作是完成与点融网的融资战略合作，其次要对接比较大的众筹平台，寻找众筹模式的金融合作。在6月份之前完成至少3家融资平台对接以及2家众筹平台的业务合作。逐步让金融板块业务步入正轨。 人事服务：公司准备以酒店管理公司规模为依托，与高校达成人才战略合作，进行高校酒店管理人才的引入，3月份准备与丽江本地旅游学院进行对接，最晚4月末签署人才战略合作协议，预计6月份之前将此版块合作高校推广至昆明。不断为合作商家提供管家服务以及其他人事服务。 推广服务：以公司规模为依托，对接O2O在线旅游平台以及与线下旅行社进行合作进行酒店管理公司合作商的业务推广。减少运营成本，不断扩大酒店管理公司规模。在6月份之前完善该板块的服务。
销售服务：依托于酒店管理公司合作商网络的布局，不断与民俗产品及特色产品生产商的对接，逐步开展二消品销售服务。该业务预计5月初进行开展，8月份之前至少寻求合作厂商10家。将该板块业务开展起来。 中介服务：主要从事客栈转让转租以及托管等中介服务，现阶段该业务尚在筹划，预计5月份酒店管理公司规模扩大以及金融业务开展后开始进行该板块的服务。 装修服务：主要从事客栈酒吧及商铺的设计装修服务，现在已经完成一家装修公司的对接，3月内达成业务合作协议。6月份之前至少引入4—5家设计装修公司，将装修业务板块逐步完善。 消耗品销售：现阶段已经与一家洗涤公司达成业务合作，主要从事床单被套等客栈布草用品的洗涤，每件利润在2元左右。随着公司规模的扩张，计划6月份之前引入日耗品销售商8家左右，逐步完善该板块的服务。 科技研发板块：现阶段正与沈阳一家科技公司在进行业务合作洽谈，随着公司规模不断扩大以及盈利能力的增强，公司预计本年末逐步实现系统化管理，着力于大数据库搭建。 三、3—4月份预算 1.现有正式员工8人，每月薪资预算4万元。 2.市场推广人员10名，以业务量进行工资发放，每月预计3万元。 3.收购经营五一公社及酒吧，于1月25日公司已经交付押金10
酒店客房成本计算常用公式 客房用品储备额 额房用品储备额＝∑（某种用品日均消耗量×单价×储备日数） 一次性用品日均消耗量＝客房间数×平均出租率×单间配备量 多次性使用日均消耗量＝（客房间数×平均出租率×单间配备量）／单件用品平均使用日数〕〕 储备日数＝在途日数＋验收日数＋整理准备日数＋供应间隔日数＋保险日数 某种用品供应间隔日数＝最合理的加工生产批量／该种用品日均消耗量 13. 客房出租率 客房出租率＝计算期客房实际出租间天数／（可出租客房数量×计算期天数）×100％ 14. 客房每天平均成本 客房每天平均成本＝（旅店每月总成本／全部可供出租房间总面积（平方米）×30）×客房面积（平方米） 15. 客房出租价格 客房出租价格＝客房成本／（1－毛利率）
16. 客房周转率 客房周转率（客房出租率）＝计算期内客房出租间次／（全部 可供出租间数×计算期天数）×100％ ＝计算期内客房营业收入／（全部可供出租客房收入×计算期天数）×100％ 17. 床位周转率 床位周转率（次数）＝计算期内接待旅客人次／实有床位数 床位周转率（天数）＝（实有床位数×计算期天数）／计算期内接待旅客人次 18. 旅游饭店房价的计算 平均房价＝客房营业收入／客房计划出租间天数 客房计划出租间天数＝可供出租的客房数×客房出租率×365天 19. 客房经营利润 客房经营利润＝客房租金收入－营业费用－营业税金及附加 ＝∑（某类客房可出租数量×计算期天数×出租率×间天可变费用）－客房不变费用总额 20. 客房变动费用总额
23. 客房成本主要构成部分：折旧+,耗用,+能源,+工资. 一般客房物耗率在3.6%—5%之间，此为按营业额4.5%测算）物耗费用主要包括一次性用品、布草洗涤费、日常部分布草周转损耗添置（不含一次性整体更新费用）、客房及地毯等清洁用品费、日常小五金费用 酒店客房成本
汽车租赁经营的成本计 算分析 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）
汽车租赁经营的成本计算分析 一、成本构成 汽车租赁企业会因客户群体、业务形态不同，提供多种不同的汽车租赁服务产品，但经营成本构成基本相同，包括车辆费用、营销费用、管理费用和其他费用四类。 1.车辆费用成本费用包括车辆折旧费用，车辆年检、上牌、换牌费用，车辆保险费用，车辆维护与修理、配件费用，车上设备费用，车辆调度、停车费用等，事故处置及赔偿费用。 2.营销费用营销费用包括市场推广费用、业务招待费等。近年来，随着汽车租赁市场的快速发展，市场推广费用占汽车租赁企业成本的比重越来越高，国内外汽车租赁公司纷纷采取邀请名人代言、大址投放楼宇广告、在高速公路两侧设施设置户外广告等手段，进一步扩大汽车租赁企业的知名度和影响力。如福州租车棋安投放的高速公路路边的汽车租赁广告。 3.管理费用管理费用包括车船税，印花税，员工工资，社会保险费用，办公用品费，会议费，差旅费，公正、审计、认证、年检费用，计提的福利、教育、工会费用，咨询服务费，办公设备折旧费，通信费用，水电燃气费用，房屋租赁费用等。 4.其他费用其他费用包括刷卡交易银行收取的手续费、银行贷款利息支出等。 国内某大型汽车租赁企业的经营成本构成，其中车辆折旧费占30%，车辆维护费占12%，车辆保险占8%，店租和店面雇员工资占10%，
市场销售占9%，汽车租赁企业总部管理成本占10%，利息、税金及其他占11%，净利润占10%。 二、成本控制 目前，从汽车租赁企业的经营管理实践来看，车辆购置、贷款融资及二手车处置是汽车租赁企业加强成本控制、提高企业收益的三个重点环节。 1.车辆购置汽车租赁企业是汽车产业链中的重要环节，是汽车销售的重要渠道，通过与汽车生产厂商的密切合作，可以获得较高的购车价格优惠折扣，以较为便宜的价格购买车辆，提高汽车租赁企业的利润率。因此，通过与汽车生产厂商密切合作，选择合适的车型品牌，合理控制车辆更新购置速度，可以有效增加汽车租赁企业对汽车上游厂商的议价能力，获得较高的购车优惠。例如，瑞卡租车专注于个人自驾租车业务，车型集中，选择1一2款大众经典车型，通过集中采购，可以与产业上游的汽车生产厂商直接建立深度战略合作，确保采购的成本优势，实现企业所有车辆都在4S店进行维护，确保车辆运行状态良好可控，用户驾车更安全。 2.货款融资汽车租赁是资金密集型行业，需要大量资金购置车辆，不断扩大企业规模，形成网络化、规模化、品牌化效应。通过从银行获取对企业的循环授信或从金融公司获得购车抵押贷款，充分利用财务杠杆效应，设置合理融资方案，可提升汽车租赁企业扩张速度。 3.二手车处置二手车处置是汽车租赁公司获取利润的最终环节。目前，我国二手车市场需求较为旺盛，为消化汽车租赁公司的淘汰
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析 摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 关键词：星级酒店收益与成本，测算分析 一、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。
酒店营业成本、费用的划分、核算营业成本的划分、认定 根据酒店的经营特点，营业成本，主要包括直接材料商品进价成本。 1、直接材料成本：酒店经营中直接材料主要是指餐饮部在其饮食加工，经营过程中发生的各种原料，如鸡、调料和配料的耗费。其中原材料：是制成各种饮食制品所用的辅助原料，一般以各种蔬菜、干货等为主；调料：是制成各种饮食所用的调味用料，如油、盐、酱等。 根据新制度规定，酒店各部门（包括餐饮部）的人工费用直接计入部门费用，不需摊入营业成本，计入销售费用。 2、商品进价成本：商品进价成本主要是指为销售而购入的商品的价格及相关费用。分为：国内购进商品粮进价成本和国外购进商品进价成本。国内购进商品进价成本，是指商品的实际采购成本，不包括购入商品粮时发生的时进货费用，如各项手续和运杂费；国外购进商品进价成本，以到岸价（CIF）成本加海上运费、保险费作为商品的计价原价，同时加上商品在进口环节需缴纳的税金，如进口关税，进口产品税，以及购进外汇价差等。 （二）期间费用的划分、认定 酒店的期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用，这些费用直接计入当期损益，从酒店获得的当期营业收入中得以补偿。 1、销售费用 销售费用是指酒店各个营业部门在其经营过程中发生的各项费用开支，根据新制度规定，酒店的销售费用内容大致包括以下几个方面： （1）运输费：指酒店购入存货，商品的各项运输费用，燃料费等。（2）保险费：指酒店向保险公司投保所支付的财产保险费用。 （3）燃料费：指酒店餐饮部门在加工饮食制品过程中所耗用的燃料费用。（4）水电费：指酒店各营业部门在其经营过程中所耗用的水费和电费。 （5）广告宣传费：指酒店进行广告宣传而应该支付的广告费和宣传费用。（6）差旅费：指酒店各营业部门的人员因出差所需的各项开支。 （7）洗涤费：指酒店各个营业部门为员工洗涤工作服而发生的洗涤费开支。（8）低值易耗品摊销：指酒店各营业部门在领用低值易耗品分别进行的费用
海南御景酒店经营预算分析报告 公司领导： 一、酒店年营业收入测算 海南御景酒店前期拟开放50间客房（双标房）。拥有多功能餐厅、高档泳池、健身房等酒店配套设施。 营业收入:主要是酒店客房、餐饮收入，预计为400万元，其中客房及餐饮收入如下： 1、客房收入：按照标准房价格（均价）300元/日； 酒店入住率按照100％计算：酒店客房年收入为5475000元：酒店入住率按照40％计算：酒店客房年收入为2190000元： 2、酒店餐饮年收入预计为1810000元 二、酒店年经营成本测算 营业成本：主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本；营业费用营业费用主要是指酒店运营的基层人员工资及其他费用支出。 1、一般情况下，酒店客房日消耗材料成本50元，那么按照入住率40％计算20间客房，海南御景酒店客房年材料消耗费用约365000元。 2、酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费0.6元计算，预计酒店试营业期间建筑面积约6000平方米，那么海南御景酒店设备维护费用约为43200元。 3、根据周边亚泰雨林酒店、水云居酒店公共区域及客房用电情
况，预计海南酒店年水电等能源消耗费用约1620000元，其中电费130000元/月*12个月=1560000元（其中变压器使用费为62.4万元/年）；水费为5000元/月*12个月=60000元。 4、员工工资：结合酒店人员编制及实际用工需求，人员工资预计为336773元/月*12个月=4041276元/年。 5、其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，酒店年宣传、广告费用约6万元。 6、管理费用 其他费用：按照酒店费用开支的一般标准，每年酒店差旅费、办公费、招待费、车费、培训费约需240000元。 7、餐饮费用预计为810000元（按照） 图表：海南御景酒店运营成本表
北京某商业广场物业运营成本测算 根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。 一、超市： 18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m2，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。 二、统一经营商场： 16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m2，实际经营面积约为12 400m2。16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15 270 m2，经营面积为11 140 m2，柜位面积为7 270 m2。 （一）电费： 1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m2（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为： 18W/m2×12h×30×12×11 140 m2÷1000=866 244 KWh 2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月—9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。 华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量为： 35W/m2×12h×30×5=63 000 W/m2=63 KWh/m2 通风负荷按3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为：
经济型酒店运营成本 ——效益分析—— 对经济型酒店的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型酒店常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。 1、改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元 2、消防系统30万元 3、照明系统、通讯系统、电脑系统100万元 4、电梯1台50万元 5、客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他） 6、客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元 7、餐厅设施设备40万元 8、其他50万元 （一）收入预测，预计销售收入在880万元左右 1、客房收入150间*80%*365天*130元/间?天=569.40万元 2、餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元 3、其他收入50万元（小商场等） （二）运行成本及费用合计630万元
1、租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米?年测算） 2、税金50万元 3、水电等能耗60万元（按收入7%测算） 4、员工工资70万元（按40人测算） 5、办公费30万元（按收入4%测算） 6、布草洗涤费用、维修费用20万元 7、广告及培训费用20万元 8、折旧60万元（按10年计提） 9、物料消耗及其他费用170万元 10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算) (三)经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。 运作模式 一、开发模式 1、利用旧厂房、旧酒店、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：
（物业管理）北京某商业广场物业运营成本测算
某商业广场物业运营成本测算 根据商业广场运营业态不同的具体情况，于进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，壹为百货超市；二为统壹运营商场；三为功能配套门市。 壹、超市： 18#楼规划用来作为超市项目，运营面积约为3000m2，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己运营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类运营于设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要于今后合作洽谈时具体约定，所以于此不和考虑（于18#楼招商方案中已论述）。于物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。 二、统壹运营商场： 16#、16#A、17#楼，建筑面积约17000m2，实际运营面积约为12400m2。16#A楼的壹层和二楼的壹部分和17#东侧的壹部分作为功能配套，以门市形式出租，独立运营，其余部分作为统壹运营商场（见功能布局图）。统壹运营商场建筑面积约为15270m2，运营面积为11140m 2，柜位面积为7270m2。 （壹）电费： 1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m2（运营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为： 18W/m2×12h×30×12×11140m2÷1000=866244KWh 2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的运营要求，商场的空调制冷集中于5月—9月五个月时间，供热集中于11月至3月五个月时间，其它俩个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。 华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m2。则制冷阶段的每㎡耗电量为： 35W/m2×12h×30×5=63000W/m2=63KWh/m2 通风负荷按3W/m2计算，则通风每㎡耗电量为： 3W/m2×12h×30×7=7560W/m2=7.56KWh/m2