西华县房地产市场环境调查分析
一、周口市城市空间发展战略
考虑城镇化空间发展的不均衡，在周口、项城、淮阳“金三角”和“周商一体化”为核心的区域中心城市区。周口、项城、淮阳、商水共同构成复合中心，总规模达到150万人以上，规划期末迈入大城市行列。扶沟、太康、鹿邑、郸城、沈丘，在规划期末迈入中等城市行列，西华为小城市。
二、西华县面临的城市发展格局
西华县位于河南省和周口市城镇发展核心区外围地区，如果不采取超常规的跨越式发展模式，西华县在周口市乃至河南省有被边缘化的可能。西华县必须重新审视县情，选择全新的思维方式，树立全新的发展理念，打造既有优势，发挥区位、资源、成本等后发优势，高起点、大跨度、超常规推进社会经济的发展，与全国一道同步实现小康目标。
在县域城镇发展的过程中，采用向中心城区及重点镇集聚的发展战略。根据近年来人口、经济的变化分析，2020年西华城区要达到25万人的中等城市规模，必须集中力量于中心城区及重点镇，需要提升城市的吸引力，进一步集中经济、产业、职能和人口等要素。只有中心城区以及重点镇发挥集聚效应，才有可能辐射和带动周边地区的发展。
三、西华县城考
据旧志记载：秦置长平县。汉分置西华、长平二县，属汝南郡……。西华城于颍南，长平城于颍北……。《西华县续志》载：《南齐书、州郡志》陈郡有长平、西华。李兆洛《地理今释》长平在今西华县城东北十八里董城附近。《水经注·颍水篇》颍水又东过西华县北。又据《西华县续志》载：北齐省长平入西华，属信州。隋开皇十八年(598)，改曰鸿沟县，县城即今县治。查《中国古今地名大辞典》西华县汉置，后汉为侯邑，故城在今西华县城南，隋改置于颍北，曰鸿沟县，即今治，复为西华县。由此可见，今日之西华县城，始置于隋，至今已有1387年的历史。
《太平寰宇记》载：西华城，楚武王所筑。直至元末，县城的修建及规模，均不见史册。据清乾隆《西华县志》载：……元末，城圯。明成化八年(1472)，知县卢睿重修县城，周围五里有奇，城高两丈五尺，广一丈五尺，池深两丈五尺，修四门，东曰长平，西曰清水，南曰长乐，北曰永济。弘治十一年(1498)，知县李景增修角楼、垛墙，疏通马道。正德七年(1512)，知县王尧臣重修城墙，高一丈五尺。隆庆二年㈠568)，知县张光孝改砖、石筑县城，高二丈五尺，上阔八尺，濠深七尺，阔二丈。万历二十三年(1595)，知县屈炜修瓮城，加重门，东曰宾阳，西曰阜城，南曰来熏，北鼠拱辰。清初，知县李培重修四门，乾隆七年(1742)，夏大雨，城墙淋倒甚多，知县介锡龄重修……。民国年间，西华县城又几经整修，城区南北长约3里，东西宽约2里多，总面积约2.5平方公里(含四关)。黄泛时城毁，砖石遗失殆尽。街道狭窄、高低不平，若遇雨天，泥泞没胫。四条大街开设有私营店、铺、摊坊，繁华地点在大，小十字街及衙门口附近。除几家大地主有楼房外，余皆瓦房或草房。全县城仅有一家织毛巾的民生工厂，一处初级中学、一处完全小学、四处初级小学。
四、人口规划
2002年西华县总人口89.60万人, 人口自然增长率为7.9?。
西华县城镇化水平2005年为23.0%，2010年32.1%，2020年50%；相应的全县城镇人口分别为21.2万人、30.5万人和50.0万人。
县城区是西华县政治、经济、文化中心，以发展农副产品精加工、轻纺、医药为主的生态园林城市。预测近期（2005年）城区常住人口为11.5万人；中期（2010年）城区常住人口为15.4万人；远期（2020年）城区常住人口为25.0万人，进入中等城市行列。
五、城市规划和发展方向
经过对影响西华县城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的反复研究和慎重斟酌，本次规划确定西华城区空间拓展的战略应确定为“南拓西跨，东控北抑”。县城优先发展区：位于现状城区的南部，箕城路南段及南环路两侧用地，位于城区联系周口市的咽喉地带，是城市对外主要经济流向、交通区位条件优越，适宜大规模的城市开发建设，是城市空间近期拓展的热点地区。
1、南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华城区未来的核心地区，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政—文化—居住”为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。
2、西跨：双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。规划集中布置污染较小的二类工业，努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优势行业和支柱产业,发挥产业的高效集约化。远景作为城市发展的战略储备空间控制。
3、东控：随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和高新科技工业园区。城区东北部的贾鲁河以东地区，靠近阿—深高速公路城市出入口，规划布置城市市场流通和物流储运的功能。东南部用地位于城市主导风向上侧，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市东南部用地划定为生态维护用地。
4、北抑：北环路以北地区。因背离城市主要经济及交通流向；发展用地与现状城区被北环路分隔，联系不便，故划定为限制建设的地区。规划定为限制建设的地区，重点发展生态农业、林业和观光旅游业。
本次规划确定西华县城区布局结构为“集中紧凑式”，形成“两轴、双心、三园、五区”的规划结构。
两轴：以箕城路、西周路为轴线，布置大型行政、文化、商业设施，成为城市的主要公共建筑轴线，集中体现现代化城市建设风貌。
双心：指两个市级的城市公共中心，即旧城区的商贸、行政、文化中心及城南新区的行政、文化、体育中心。
三园：指城西科技工业园、城西北加工工业园和城东北物流储运园。工业园区用地以工业用地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当配套相关生活服务设施。
五区：指城市以生活居住职能为主的居住区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（南环路以南）。规划结合居住区规划，在各片区中心分别设置居住区级的公共服务中心，为居民提供日常生活服务。
六、城市发展现状
逐步改造旧城，疏散旧区人口，增加旧城绿地、广场面积，改善旧区居住环境，以建设生态
型城区为目标建设城南新区。居住用地布局总体上形成5个居住区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城东片（现东环路以东）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（南环路以南）。规划居住用地784.6公顷，占建设用地的31.5%，人均居住面积31.4平方米。规划居住建筑以多层为主，适量建设中高层住宅以丰富城市景观。南北向居住建筑房屋间距不低于1:1，老城区不低于1:0.8，居住建筑密度控制在25%左右。私人建房用地应纳入规划管理，严格控制，逐步降低人均居住用地指标。
以在建的女娲广场为中心，结合旧城改造和箕城路景观道路建设，连片布置商贸、文娱设施，提高服务档次和水平，建设老城传统商贸中心。将富华路、龙岗路、北华路、箕子台路建设为商业步行街，为居民提供良好的购物休闲环境。
在南部新城区中心，集中连片建设城市行政、文化、体育中心，创造体现代特色和鲜明城市形象的集中展示地段。参照发达城市的成功经验，争取在3~5年内实施城市政府机关的南迁，并结合文化教育、体育休闲运动设施用地的建设，形成一个集行政、文化、金融贸易、体育运动等多功能、现代化的市级行政、文化、体育中心，以带动整个城市的建设和发展。
西华旧城面积0.6平方公里，范围北至东风运河、南至七一路、东至龙岗路、西至箕子台路。城区新建和扩建的建、构筑物必须按6度区抗震要求设计和施工，已有而未达标的建、构筑物必须按抗震要求加强加固。
七、西华县城关镇
是全县的政治、经济、文化、交通、信息中心。全镇4个办事处，5个行政村，农业人口2.8万人，耕地面积约15300亩。周郑公路、漯双公路、邓扶公路交叉贯通全境，地理位置优越、投资环境宽松。近年来，该镇围绕“强化工业、优化农业，经济和社会各项事业得到全面发展。全镇现有民营企业248个，其中限额以上企业6个，已形成裘皮工艺、印铁制罐、酿酒制造、饮食服务、面粉加工、建筑建材等民营经济群体。城关镇综合经济实力在全市排名十强。
八、西华县房地产开发
至2008年3月底，西华县房地产开发项目在建建筑面积约68.5万平方米。从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约16.66%，90-110平方米住宅占总量的19.16%，110-130平方米住宅占总量的31.66%，130-150平方米住宅占总量的11.66% ，150平方米以上住宅占总量的20.83%，近期变化不大。从以上数据可以看出，西华县住宅面积供给类型中高面积户型比重稍有增加，这和当地人民生活习惯、政府的宏观调控有这必然联系。
1、投放情况
* 投放量持续走高
近一年，西华城关镇在售物业共计约13个，投放面积约90.3万平方米。无论是物业投放个数还是投放面积从2006年中期伊始，近两年都有着明显的上升趋势。
对于县城来说，西华县城关镇在售开发楼盘投放量保持着较高的增长速度，而且销售量也在2007年11月之前持续走高，从而导致市场控制率持续攀升，使得近一年多来大多数开发商的心理预期值逐渐提高，从2007年11月至今，半年内城关镇物业的预售价格每平方平均上涨300多元。
形成如此市场环境存在一定的条件：
（1）、物业开发起步晚。城关镇早期正式开发楼盘为2006年10月--天泰花园。
（2）、存在一定的市场需求。由于西化近几年再周口乡镇经济发展工作中取得了不少成绩，带动区域人民致富，形成房产市场发展的潜力。
（3）、价格的持续上升一方面受房产相关产品成本的上涨造成。如2008年，年前年后刚才上涨近千元每吨。
2007年下半年以来，西华房产销售主要集中在品质楼盘，这些楼盘位置分布于城关镇不同区域，故核心卖点不大形同，如现代城、大时代出售的是物业位置，中原温泉花园出售小区配套，明诚苑出售周边生活配套等等。但是从这些品质楼盘的共性上分析，其销售进展顺利的主要原因是符合当地人生活习惯与伴随物质生活提高而提高的精神生活需求。
2、楼盘情况
案名现代城建筑风格现代板式
开发商河南海川实业有限公司销售均价1580
物业位置西华县长平路公开日期2007年1月
建筑类型多层框架交房日期二期9月25日
楼栋数31栋占地面积80亩
建筑面积12万平方米交房标准毛坯
层高3.2米销售率70%
总户数1100户绿化率60%
工程进度二期即将封顶主力面积109平方米
主力户型三室两厅两卫小区内配套设施园林景观、幼儿园、水景等
* 物业分析：
物业分三期开发，处于西华县繁华地段，人杰地灵。物业自身外立面趋于现代，提升了了物业的整体效果，位置的商业氛围带动小区商业地产的快速销售。住宅以110平方左右三房销售较快，有着一定的口碑。但是由于物业所处位置早期的地质问题，造成工程质量问题也一定程度的影响了楼盘的销售。
* 销售工作分析：
（1）售房部面积大，但内部布局较空洞，缺少主题。
（2）广告投入现仅限于户外，近期无宣传资料的制作。
（3）销售人员整体素质较高，但专业知识和项目认识不够。
案名明诚苑住宅建筑风格现代
开发商河南中信投资有限公司销售均价998元每平方
物业位置教育达到与清华路交叉口公开日期2007年下半年
建筑类型多层交房日期2008年8月
楼栋数20栋占地面积100亩
建筑面积11万平方米交房标准毛坯
层高3米销售率90%
总户数1000户绿化率40%
工程进度二期已经开工主力面积120平方米
主力户型三室两厅两卫小区内配套设施健身设施、娱乐会所、景观园林等
* 物业分析：
一期主推教师生活园区，销售整体速度较快。
二期正在对外销售，由于其区域价格优势显著，存在一定的竞争优势。
* 销售工作分析：
电视广告投放量较大，通过一定的口碑在西华县城传播，销售人员对项目缺乏了解认识，没有经行过销售的培训。
案名江南水乡建筑风格现代
开发商江西乐威集团置业有限公司销售均价1500元每平方
物业位置兴华北路北侧东关贾鲁河公开日期07年4月
建筑类型多层框架交房日期08年9月底
楼栋数24栋占地面积56亩
建筑面积6万平方米交房标准毛坯
层高3米销售率45%
总户数600户绿化率60%
工程进度二期建设中主力面积119.6平方米
主力户型三室两厅两卫小区内配套设施会所、超市、人工湖等
* 物业分析：
整体规划以“健康、休闲”为主题，一个景观花园，一个临街园林广场，有会所。三房、四房为主，面积控制在110至150平方米，并附之复式楼。吸引了多层面的客户群体，但由于施工质量问题影响客户购买需求。
* 销售工作分析：
临街售楼部包装简易，所处区域整体环境较差。车载流动广告宣传，售楼部销售人员素质较低，对项目认识不足。
案名中原温泉花园建筑风格现代
开发商大中原地产有限公司销售均价1500元
物业位置箕子台路西段公开日期07年11月25日
建筑类型多层框架交房日期08年10月
楼栋数25栋占地面积100亩
建筑面积12万平方米交房标准毛坯
层高3米销售率80%
总户数800户绿化率30%
工程进度一期即将全面上市主力面积128.7平方米
主力户型三室两厅一卫小区内配套设施温泉入户、休闲广场等
* 物业分析：
小区依靠其规模与实力打造温泉入户，地下打井1000多米。凭借其小区内整体绿化等设施的完善吸引了部分消费者，但由于后期实景与宣传出入过大，导致销售的滞后。
* 销售工作分析：
双案场销售，主售楼部配套较为齐全，但布局空洞。没有经行规模的广告宣传，仅在本案附近以户外广告做平台。销售人员素质较高，经行过简单的培训。
案名源升小区建筑风格现代
开发商华兴房地产有限公司销售均价1380元每平方
物业位置箕城路中段公开日期07年初
建筑类型砖混多层交房日期08年10月
楼栋数2栋占地面积8亩
建筑面积6万平方米交房标准毛坯
层高3米销售率60%
总户数36户绿化率30%
工程进度三层正在建设中主力面积125.7平方米
主力户型三房小区内配套设施电子监控等
* 物业分析：
此案以优越的地理位置为主卖点，以大户型为主打，结合区域商业氛围开发商住楼。
* 销售工作分析：
售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，项目认识少，销售组织平淡。
案名幸福花园建筑风格现代
开发商西华海川房地产销售均价1300元
物业位置箕子台路东段公开日期07年11月
建筑类型多层框架交房日期09年1月底
楼栋数2栋占地面积15亩
建筑面积1万多平方交房标准毛坯
层高3米销售率25%
总户数96户绿化率30%
工程进度地基完成主力面积132.84平方米
主力户型三室两厅两卫小区内配套设施车库等
* 物业分析：
此案所处位置符合当地生活习惯，毗邻菜市场和农产品市场。其主要以户型布局为卖点，主推138平方左右的三房。
* 销售工作分析：
售房部气氛过于冷淡，工作积极性较强，对项目自身与区域市场的认识较深刻，专业知识较强。但楼盘本身无广告宣传，无任何沙盘等物品。
案名鹏盛商住楼建筑风格现代
开发商西华鹏盛房地产有限公司销售均价1360元
物业位置兴华路与东城墙路公开日期2007年9月
建筑类型多层框架交房日期2008年底
楼栋数4栋占地面积13亩
建筑面积2万平方米交房标准毛坯
层高3.2米销售率60%
总户数110户绿化率30%
工程进度一层封顶主力面积132.4平方米
主力户型三室两厅一卫小区内配套设施商业街、花园、外广场等
* 物业分析：
本案属武装部招商项目，项目本身有部分为定向开发。项目位于一市政规划路中，与兴华路市场相邻。物业自身为商住，一楼为临街菜市场，楼上为住宅。
* 销售工作分析：
售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，相互配合少，销售组织平淡。无广告宣传。
案名箕城文化小区建筑风格现代
开发商兴华房地产销售均价1400元
物业位置集成路北段公开日期未公开
建筑类型多层框架交房日期08年底
楼栋数31栋占地面积50亩
建筑面积5.2万平方米交房标准毛破
层高3米销售率10%
总户数276户绿化率10%
工程进度地基未完成主力面积107平方米
主力户型三室两厅两卫小区内配套设施步行街等
* 物业分析：
本案位于箕城路与教育大道交汇处，交通便利，小区完全临街，以三房、四房为主，面积范围：107.94——186.56平方米，户型、面积以实用为主。箕城路上为其小区商业街。
* 销售工作分析：
日前并未对外推出，仅少数内部认购。销售人员较为热情，对项目有一定的认识，但是产品介绍中多少含夸大成分。没有配合销售的广告投入。
案名明郡建筑风格现代
物业位置青华路与迎宾大道公开日期未公开
建筑类型多层交房日期未定
楼栋数一期16栋占地面积110亩
建筑面积13.9万平方米交房标准毛坯
总户数未定绿化率40.1%
工程进度未动工主力面积未定
主力户型三房小区内配套设施双气、幼儿园、温泉、文化休闲广场
明郡为现今本项目最有利的潜在竞争者，无论从规模，位置等方面与本项目存在一定的共性，但针对明郡所处西华大的区域来说，符合现在政府发展方向，使得其有一定的优势。
* 总结：通过个案综合因素分析，现有开发商多缺少品牌整合营销行为，缺乏营销手段创新，整体楼盘素质与管理较差，营销上缺乏与客户必要的沟通，影响客户对项目的关注。
共同的弱性在于：
1. 面积偏大且户型相近，总价过高。
2. 产品精品少。外立面、户型、配套设施明鲜有创造性变革。
3. 有品牌意识，但缺少品牌建设行为。社区文化匮乏，人文精神缺少立体感。
4. 销售缺乏创新，销售管理不到位，销售人员整体水平不高。
5. 物业管理深度不够，还没有彻底从“管理”变为“服务”。
6. 工地现场包装不到位。
此次调查主要针对城关镇内具有一定规模和影响的楼盘作为竞争对象，实际情况，县城还有少量低成本缺乏竞争力的小区，但是这些小区对本楼盘的开发前期工作没有可利用价值，故没有列入个案分析当中。
3、宅基地部分
本次调查过程中，对西华县城宅基地从问卷中得到了解，城关镇宅基地使用量较大，在所调查的问卷当中有36.69%的家庭现今拥有宅基地住房。
但是随着政府的城中村改造政策的指导、家庭成员的增多、人民生活习惯的改变等因素使得宅基地对县城房地产开发的影响力度减小。
在调查中，绝大部分拥有宅基地的家庭均已经或者在未来计划购买县城商品房。
因此，对于西华本项目的开发，宅基地部分对项目的影响力较小。
综合以上几个方面分析与调查显示，根据市场的需求、周边地区竞争楼盘的发展现状，结合西华县房地产市场竞争状况、地块区域、未来发展趋势等因素，本案开发多层住宅、酒店式公寓、配套商业区，不仅能充分发挥地段优势，降低开发风险，而且整个项目的利润也是可观的。具体开发为：临近五二系统生活区为高档酒店式公寓部分；教育大道沿街部分为多层居民教师住宅，临街商铺；靠近贾鲁河部分与小区内部为多层高档住宅。此方案不仅有利于市场推广，而且可以提升整个项目的品位，更有利于项目利润达到最大化的实现。
4、目标客户调查
了解本区域客户及同档次目标客户的基本生活需求，以使楼盘的开发定位有一个准确的纲领作为航标，迎合目标客户的需求，准确的确定楼盘开发的档次及品质，以优势的姿态和周边的楼盘进行竞争，作到“有备而战”，方可成为胜者。
本次调查以重点抽样的方式，共投放500份问卷，回收有效问卷487份，合格率为97.4%。通过对目标客户市场需求调查问卷科学、系统的数据统计，为本案赢取了目标市场的第一手资料，具体内容如下（主要针对影响项目开发的题目经行分析）：
县级市的生活习惯决定对高层建筑的排斥心理，但是从调查数据显示出，县级市对独门小院的生活已经成为习惯，即使生活质量上升时，他们也希望购买的房子能和原先是一样的。故项目开发在针对首选多层产品的同时，适当适量的推出高端别墅区是很能吸引购房者目光的，并且别墅区在西华暂时还未出现。
据了解当地开发商和现在的物业面积，西华县购房者倾向于110平方以上住房，层高基本上都在2.8到3.5米之间，体现了当地生活习惯。项目在开发过程中应更清楚的研究当地民情习性。
从受访者调查中可以看出，多数受访者是中意三室两厅两位的户型，与当地房产开发产品和生活习惯有关。但是部分受访者对城市中流行的多层楼中楼很感兴趣，并且这个产品在西华市场现属空白期，所以，产品多样化在一定程度上是近期进入市场的一个试金石。
在调查中发现，当地消费者对付款方式的认识很单一，局限于一次性与分期。但是调查中相当一部分人认识到银行按揭的好处，所以在项目开发前，向银行申请办按揭，能够带来一个卖点快速打入市场。
根据对手方群众的调查，西华县家庭结构20.41%左右是五口之家，50%以上为3口之家，少部分为两口之家。调查中发现，城关镇中商品房进驻的消费者多数为三口之家，因为老人的生活习惯决定对全新环境的接受。所以，对购房决策者来说，绝大多数已经来源于自己的配偶。
根据对受访者的谈话调查，近百分之五十以上的人认为房价依然会上涨，说明多数人对市场的有着深刻的认识。更深入的了解，在西华县城存在着对市场持观望态度的消费者，他们在满足自身物质生活之前会先考虑市场的发展。所以，项目开发前期的定价需要慎重考虑。结合受访者的职业状况，我们舍去最低选择项1000-2000元，将最高选项增加两个组距为1.1万元与1.2万元，各选项比例依次下调，则受访者正常的家庭平均月收入为：3000×
37.6%+4000×41.45%+5000×13.67%+10000×4.27%+11000×2.13%+12000×0.08%=4140.4元
从对目标人群的调查和区域市场的分析得出，本地块总开发定位于多层住宅为主，同时伴随多样化产品，例如别墅、楼中楼小复式等，但在项目的开发定位时，要充分做好对价格、产品包装的定位，避免无谓的竞争因素，打造同档次客户消费的强势品牌。
通过本次对西华市场的调查问卷分析，总结出同位人群的消费结构为：年龄在26-50岁之间，家庭月平均收入应在4000元以上，职业为私营业主、教师、医生、农民、销售人员和行政机关人员居多。
由于本地块正处于西华旅游建设的枢纽区域，保值、升值空间非常大，因此能吸引部分投资客户对本项目的二次和三次置业。
从受访者对于在此置业所担心的问题分析，目前本区域生活配套设施缺乏严重，并且距离镇中心有一定的距离，也就是没有达到迅速带动市场发展的条件，如何解决这些问题所发生的冲突，将是本项目在开发过程中应着重考虑的问题。
九、西华县08年房地产市场发展环境
全县各个楼盘的成交量均较之前几个月有大幅度的提高，各个售楼部的来电、来客量明显增加。整个房地产市场出现了“井喷”。
这是否意味着西华县的房地产市场就此摆脱了之前笼罩着的成交阴霾，而重新迎来市场又一个的发展机遇呢？各个开发商在目前的这种市场环境下，将采取何种的措施来应对？
1、受国家的经济走势和宏观经济环境影响的调查分析：
国家从去年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的一系列政策，2009年以来政策效应不断显现，对后续的经济走势表示乐观。大多数开发商表示当地楼市受经济大环境的影响较为一般。但同时也有部分开发商表示受宏观经济的影响很大。这表明作为国民经济的支柱产业，房地产的上下关联行业众多，其自身发展不可避免的受制于整体经济的走向。可以看出，西华县楼市的发展其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展。
2、当前西华县楼市的整体供应情况和房价水平的调查分析：
在对整个西华县楼市的供应情况的判断上，各家的看法不一。而在房价水平的看法上，则有68%的受访企业表示当前西华县城区的房价水平相对当地居民的收入情况，其总体是处于一个较为适中的水平范围内。同时多数开发商表示，受制于企业开发成本的因素，结合目前西华县城区楼盘的售价水平，各个楼盘的成交价格在之前销售淡季中的调整幅度并没有市场上传闻的那么严重，有的只是个别企业为了回笼资金缓解压力而做出的短期促销活动。
3、开发公司销售和开发新的项目的调查分析：
在此问题上，有32%的受访者表示将采取优惠让利，刺激销售；而有48%的开发商表示会选择小幅提价，来促进房源的去化。在这占受访总数80%受访者共同表现出来的是，在目前这种久违的销售旺市情况下，企业将通过各种方式促进成交，减少房源的库存，以便于企业的资金周转。这从侧面也反映出多数的开发商都倾向选择较为保守的方式，借助这一轮有利的市场环境，快速回笼资金，以图稳健持续发展。
在关于建设品质楼盘的这个问题，我们很高兴的看到，在所有参与调查的开发商中，四分之三的被访者表示，在其后续开发的项目中，提升楼盘的品质将会是他们全力打造的一个重点所在。大家也都认识到了，目前西华县城区的各个楼盘，在居住品质上较为欠缺。而随着居民生活水平的不断提高，购房者对社区的环境、配套乃至物业管理的关注度越来越高，尤其是那些二次置业的购房者，对此更为注重。在这种市场需求下，开发商将重点放在项目的品
质塑造上，这不仅有助于提升城市居民的生活质量，而且也将极大的促进未来西华县房地产市场的整体发展。数据和部分观点来自《西华县城市规划2003-2020》和西华县统计局。
房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
专升本《房地产市场营销》 一、（共75题,共150分） 1. 房地产消费者的偏好是指消费者对房地产商品的（）（2分） A.喜好 B.购买 C.消费 D.投资 标准答案：A 2. 消费者购买动机有感情动机，理智动机和（）（2分） A.信任动机 B.理解动机 C.投资动机 D.消费动机 标准答案：A 3. 房地产市场细分的标准一般有地理因素，产品用途（）（2分） A.购房群体 B.年龄 C.民族 D.偏好 标准答案：A 4. 核心产品是指消费者购买某种产品时所追求的（）（2分） A.社会阶层 B.市场了解水平 C.习惯 D.偏好 标准答案：A 14. 媒体公众是指（）（2分） A.报纸 B.政府 C.公司 D.员工 标准答案：A 15. 有效需求是指一定的商品价格水平和消费者的收入水平，消费者愿意并且具有（）所能够买的商品数。（2分） A.支付能力 B.信用能力 C.理解能力 D.收入水平 标准答案：A 16. 房地产企业考虑定价的因素（）（2分） A.成本 B.区位 C.环境 D.市场 标准答案：A 17. 房地产营销渠道的选择要考虑（）（2分）A.商品标准答 18. 营 A.矛盾标准答 19. 房 A.信息标准答 20. 营 A.消费标准答 21. 房 A.关联标准答 22. 影 A.需要标准答 23. 房 A.自然标准答 24. 影 A.价格标准答 25. 总 A.低价标准答 26. 房 A.喜好标准答 27. 消 A.信任标准答 28. 房 A.购房标准答 29. 核 A.利益标准答 30. 成 A.1+加标准答 31. 房 A.经济标准答 32. 房 A.定性标准答 33. 营 A.产品标准答 34. 融 A.银行标准答35. 房
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。 大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐
量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、
房地产市场营销环境分析 第一节房地产市场营销环境分析 一、房地产市场营销环境概念 房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。 二、房地产市场营销环境分析 1、环境威胁分析 ?环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。 ?环境威胁主要来源于房地产行业在国民经济中的地位以及房地产行业市场结构的变化两个方面。 ①房地产行业在国民经济中的地位——对房地产开发企业的竞争优势起到了“水涨船高”的作用。 ?产业结构的调整与更替是国家政策、市场需求以及科学技术等因素变化与更新的结果。 ②房地产行业市场结构的变化 ?房地产行业的市场结构是房地产开发企业的竞争优势能否持续保持的重要原因。 ?这表现在市场的竞争程度、市场的集中度与企业竞争优势呈反比关系。 ?房地产行业的市场组织结构越分散、竞争程度越高，企业的竞争优势越难维持。 2、市场机会分析 ?区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。 ?区域Ⅱ为吸引力、可行性俱佳的市场机会，该类市场机会的价值最大。 ?区域Ⅲ为吸引力、可行性皆差的市场机会。 ?区域IV为吸引力小、可行性大的市场机会。该类市场机会的风险低，获利能力也小。 3、综合环境分析
?把某个特定房地产企业所面临的威胁和机会集中图解，就能勾勒出四种可能的结果。 第一种是指理想的业务，即指拥有很多有利的机会，而很少甚至可以避免威胁；第二种是指投机性的业务，即机会和威胁的出现概率同样高；第三种是指成熟的业务，即机会和威胁都很少；最后一种是麻烦的业务，即机会很少，威胁却很大。 4、房地产企业面对环境威胁的对策 房地产市场营销者面对主要威胁，一般有三种对策可供选择： ①反抗策略。即房地产企业通过自身的努力，试图限制或扭转不利因素的发展，这是一种 积极主动的策略。 ②减轻策略。即房地产企业通过各种手段改变营销策略，以减轻环境威胁的程度，主动适 应环境变化。 ③转移策略。即房地产是将产品或业务转移到其他盈利更高、市场环境更好的行业中去， 以回避不利环境因素，寻求新的发展机会。 第二节房地产市场营销宏观环境分析 一、人口环境 人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析： 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 二、政治法律环境 政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境 三、经济环境 房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的
房地产环境分析报告 前言 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像、、等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。 从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。 一．外部环境（PSET）分析 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 一、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规了房地产行业。 二、规土地储备管理
哈尔滨市房地产市场形势分析 截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。 一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况 （一）商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。
公司房地产市场调 查报告
金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。 土地交易情况 市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金 额为63157.7573万元。 据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成 交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体 量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。 商品房开发与销售情况
,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。 据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。 市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。 另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
房地产市场营销毕业论文 ，，xx房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念。下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考!篇1分析房地产市场营销对策摘要:房地产市场对于我国国民经济的影响十分巨大。近年来，随着我国经济增速渐趋平稳，房地产市场也逐渐降温，甚至出现了一些困境。在这种环境下，加强市场营销工作对于房地产企业的生存和发展乃至整个国民经济的平稳运行至关重要。因此本文将在分析当前房地产市场营销环境和营销问题的基础上，从房地产营销的目标制定、房地产产品和服务开发、房地产全新营销渠道的开辟等方面提出当前房地产市场营销的对策，希望对我国房地产市场平稳健康发展有所帮助。关键词:房地产营销;对策一、传统意义上的房地产营销及渠道就概念来讲房地产营销即房地产企业为了实现自身产品经济效益最大化所采取的经营活动。房地产营销的本质即是充分利用各种外部因素扩大自身的价值影响，通过内部资源整合满足购房者消费需求，以实现房地产产品和服务综合效益价值的最优。从经济学意义上看，企业营销的结果涉及到诸多影响要素，最主要的包括企业产品、市场需求状况、以及连接需求和产品的诸如宣传等媒介性因素。传统意义上，房地产的营销渠道主要有三个：最重要的是房地产产品营销。房地产产品营销主要是指通过提高房地产企业输出的产品和服务质量来实现营销，房地产企业提供的产品和服务质量是影响房地产营销的本质性因素;其次，市场环境和信息化环境下，媒体营
销对于房地产营销至关重要。现代社会大众信息渠道来源广，房地产市场竞争激烈。而且媒体宣传具有影响范围广，影响力大的特点，依靠媒体进行营销对于房地产企业显得尤为重要;最后，也是最具有自发性的房地产营销渠道，即购房者营销。购房者营销是指购房者在获得良好的需求满足后所进行的宣传，大都带有自发性。虽然购房者营销影响范围不及媒体营销，但由于其与房地产产品质量水平直接相关，所以一旦形成，往往比较稳固。二、房地产所面临的全新营销环境一房地产市场环境变化进入二十世纪以来，随着我国经济的持续发展，居民收入水平的不断提高，我国房地产市场发展迅速，供不应求。大量房地产企业只要推出产品，甚至不需要营销便能取得很好的销售结果。但是自2010年以来，随着我国经济水平不断放缓趋于平稳，房价的持续上涨，房地产市场的市场需求也不再火热，逐步趋于平稳;而且由于前期投资过热，市场趋于饱和，大量房地产企业面临巨大的库存压力;加上国家近年来限制投资性购房政策的出台，更加剧了房地产企业销售的困难性。而且，随着我国市场经济的持续发展，居民有了更多的购房选择，房地产企业内部竞争十分激烈，这些都使得房地产市场的不确定性和风险性加剧，一些不能顺应房地产市场变化的企业纷纷被淘汰。二购房者需求心理的变化随着我国国民素质的不断提高，居民的购房心理逐步趋于理性，从前有房便买的情景一去不复返，这种购房者需求和心理变化可以概括为以下几点：首先，随着房价逐步趋于平稳，很多之前出于担心房价上涨考虑的房地产消费者群体趋于理性，不再盲目购房，所选择的房地产产品也更加注意贴合自
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
房地产市场调查报告 篇一：房地产市场调查研究报告内容 西南交通大学希望学院 房地产估价作业——调查报告 相关内容构成及表格 学院（系）：西南交通大学希望学院 专业：土木工程 班级：建筑七班 学生姓名：罗方维 学号： 任课和指导教师：鲜娟 作业的完成日期：20XX年12月07日 成绩： 住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1．宏观环境分析 （1）经济环境。首先要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状
况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。 （2）城市规划。分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造。 （3）政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。 2．房地产市场发展现状和趋势分析 （1）城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应特征等。 （2）城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。 （3）住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
房地产市场的调查报告 前言 XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同 相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。 一、XXX市经济发展概况 （一）XXX市概况 （二）XXX市国民经济指标与社会发展统计 居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到1.3万元，增长8.5%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米，比上年增加0.8平方米。 由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快，xx年起国内生产总值年均增长在10%以上。 由上表分析可知，XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市，固定资产投资持续加大。 由上表可知，XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。 （三）XXX市"十二五"期间城市建设主要目标 "十二五"时期，全市经济社会发展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协
调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。 --经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保 护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到xx年，地区生产 总值达到1660亿元，年均增长15%以上。 --结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做 大第三产业，促进产业结构优化升级。到xx年，三次产业结构达到15.5：45.5：39。 --城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程 加快，新农村建设成效显着，城乡协调发展，城镇化率达到47%。 --可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆 盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市。 --人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生 活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。（四）我市重点区域未来规划和建设 1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。 2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市。 3、旧区基础设施与环境不断完善。 4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善，为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。 5、围绕城市水系加快滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。