一、市场基础背景分析１
1．关于区域地产大势的结论1
2．武昌内环（核心区）竞争分析2
3．目标消费者分析结论5
二、营销策略7
1．产品分析结论及定位7
2．项目SWOT分析8
3．营销总思路及策略分解10
三、分线索营销执行12
1．销售背景说明及执行线索总纲12
2．品牌推广线14
3．区域炒作线16
4．产品呈现线18
5．客户积累线22
6．后续客户工作重点26
一、市场基础背景分析
1．关于区域地产大势的结论
谨慎乐观
根据媒体调查和观点显示：尽管在多数人认为房价偏高情形下，超过半数的武汉市民仍认为房价将小幅上扬，认为武汉楼市将健康发展。（详见https://www.doczj.com/doc/f64093182.html,/lpdp/24660.htm）；同时2004年开工面积增长大于竣工面积，土地市场大幅放量、投资迅猛增长等均说明后续竞争将更激烈，价格增长速率将趋缓；
品牌争峰
随新世界、万科、耀江、金地、复地、顺驰、保利等品牌公司前后进入后，九龙仓、华润、联想、世贸、金都、珠江、爱家等知名公司相继进入武汉地产领域，和黄、绿城、仁恒、华侨城等巨头均拟定介入，连同市场上有一定实力的本土地产开发公司福星惠誉、地产集团、天时等将极大地提升竞争层次和格局，提高产品素质，表明中高端高素质产品将成为市场主流；
核心回归
政府认识到武汉城市离散型和无中心状态将影响城市长期发展（全国专家研讨《武汉城市总体发展战略规划》会议中，众多方案均说明此点），城市内环旧城整体改造力度加大，交通路网正持续改良，核心区域地块市场公开，希望联动三镇，打造城市核心区，而品牌开发商介入和中产阶层存在将使中心城区价值得到实现和提升；（附件：《2005目光聚焦核心区》） 武昌复兴
相较汉口而言，武昌城区未开发地块和旧城区域更多，待入市项目主要集中在江南区域，代表武汉文化高地的精神领袖，武昌城区有城市的光荣，但商圈没落、人口外流等现象使武昌城区离散化现象更加严重；而规模庞大的城市改造、交通改造和规划连同良好的教育资源、配套将把武昌城区复兴口号将提上议事日程；
政策面和客户面的逐步成熟，将推动整个市场的规范化运作；加息、土地政策透明化，行业管理政策逐步增强，置业与房地产竞争门槛提高将促使市场竞争质量和运作规范化程度提升；
2．武昌内环（核心区）竞争分析
（1）2005年武昌内环市场竞争特点：
从区域分布特点来看，2005年武昌高端市场的供应将大大超越汉口和汉阳，成为武汉高端住宅市场竞争的主战场。整体新盘供应将呈现以下特征：
入市晚，主要集中在8月之后的年底陆续入市；
规模大，大都超过20万平方米，以高层住宅为主；
提价快，销售均价预期大都超过5000元/平方米；
品质高，大多为境内外大牌开发商斥巨资兴建；
区位优，主要围绕在武汉内环线附近分布；
景观好，充分利用武汉密布的湖泊或江景资源；
（2）武昌内环（核心区）竞争楼盘分析
核心区目前在售楼盘（江南明珠、梦湖水岸、都市经典、滨江国际）届时按目前消化速度将消化殆尽，潜在楼盘（总量约合300万平方，05年入市将为100万左右）将成为竞争主力；
东湖天下金都花园城开项目统建中北福星沙湖美林青城爱家项目御庭苑
开发商天时物业浙金都地产集团地产集团福星惠誉广州珠江上海爱家天时物业
规模22万M2 28万M2 10万M2 28万M2 65万M2 40万M2 60万M2 20万M2
类型高层、联排高层高层未定高层、联排、多层小高层小高层高层
区位、景观梨园广场/东湖积玉桥/长江积玉桥中北路/东湖沙湖沙湖/长江东湖新城东湖新城长江/积玉桥
预均价7000 6000 4500 5500 5000 4000 4000 6000
推售时间05.6-7 05.10 05.10 06.5-6 05.10 05.10 05.10 05.10
其他竞争项目和小潜在地块（不完全统计）：武汉双环：岳家嘴地块，建筑面积30万；武汉高科：三角路地块，建筑面积5.7万；团结村地块，建筑面积13万；美城地产：三角路地块，建筑面积4.7万；宏源地产：秦园路地块，建筑面积2.3万；鹏大地产：余家头地块，建筑面积6万；团结地产：团结村，建筑面积2.6万；公路桥地产：汪家墩，建筑面积7.3万；向发地产，中北路，建筑面积3.7万；富丽达地产，民主路，建筑面积2.9万；合计80万平方总量；
分析结论：
总体竞争格局激烈；品牌开发商价值期望高，开发体量大，周期长；
本项目的主要竞争对手将是地产集团和金都项目，如下表示：
项目名称东湖天下爱家项目美林青城御庭苑福星沙湖金都花园城开项目
竞争指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
——东湖天下豪宅定位，总价高；公司品牌号召力弱；产品已经定型无法更改；入市时间早，将为其他项目目标客户提供心理价格预期；与本项目竞争性弱；
——爱家和珠江项目，会借助东湖新城规划加以炒作，规模和价格将成为竞争利器；但项目
交通和现实环境较差，与城市核心呈现离散趋势，规划和配套产生的价值将在项目中后期凸现，现实基础弱；区域竞争力相对本项目弱；
——御庭苑属于天时项目，由于东湖天下的入市，该公司精力、资源有限，没有足够能力同时操作两个项目，估计入市时间较晚；与本项目竞争性相对弱；
——水岸新城项目规模大，配套需要自成体系，开始入市产品类型与本项目存在差异，与本项目竞争性相对弱；
——金都、地产集团项目尽管入市时间相对较晚，但与本项目距离近，定位相似，价格冲撞情形将较为明显，在主力户型（尽管金都项目户型偏大、地产集团户型偏小）竞争上将面临客户争夺。
本项目拥有的竞争优势（外围）
——入市时机相对较早（需要处理好心理价位提升贡献转移和区域炒作压力问题），可以提前占据客户心理位置，先入为主；
——华润品牌张力：区域内最强；
——成熟城区，内环线，中等规模合宜尺度社区；交通通达性和昭示性较好；
（执行报告市场部分将对重点楼盘予以详细说明）
3．目标消费者分析结论
消费者在地域来源、行业、年龄方面呈现多元化；
目前武汉消费者主要还是以地域性和地缘性客户为主，但趋势表明，中心区高价楼盘客户在地域来源上周边城市置业者比例上升，同时，随城市交通便捷程度上升和新经济发展、行业涌现，跨江置业比例增长到15％以上，知识层次逐步提高，置业年轻化现象明显（《金色华府销售分析》）；
本项目置业客户将以武昌区域客户为主；
由于地缘意识和传统，其中武昌老城区商人、公务员、科研及教师知识群体将成为绝对主力，青山高层面人士将成为项目客户有力支撑；而跨江置业的关联性（亲缘、工作缘、友缘）客户将成为次要客户；看重武汉内环线价值和华润品牌的外来的置业、投资客户将成为项目项目边缘补充客户；
武昌客户关键词：从容、亲文化、关注自身和家庭生活，可以被牵引；
武昌传统的学院文化和武汉人共性影响武昌人气质，他们有一定武昌情结，容易受到权威影响，认可正面的规划引导，认可实力与品位，生活规律，重视家庭生活和子女教育，有自己精神层面的兴趣偏好，教师与官员是他们的代言人。他们认为重要的因素依次是：安全、景观环境、物业服务品质、其他因素；
（来源于德思勤华润置地项目相关访谈结论）
二、营销策略
1．产品分析结论及定位
比较其他项目而言，产品没有优良的外部景观资源；但处于人文氛围浓郁的武昌老城区，享有内环线城市精华价值和价值预期；
项目是集合了华润国际化精英团队创作理想的人居社区，属于典型中高档舒适型产品定位；凤凰城，一种华润生活表述；
产品中充满人文关怀气息，在细节上具备优势：儿童会所、艺术馆、自由布局、宽景叠
错花园、家庭共享空间、泰式园林等，具备一定优越性和创新点；
认可华润及项目的客户层面具备亲文化底蕴和项目价值内涵所在；
项目物业定位：
武昌核心住区◎艺术馆上层建筑
——独特的市场竞争占位；
表明产品核心卖点：武昌内环线，强调差异性占位：艺术馆；
项目形象定位：
凤凰城，一种华润生活表述
强调华润与凤凰城的关系；（万科都可以提万科造）
更表明凤凰城是理想主义的作品和生活味的社区；
便于后期丰富的延展（打动客户内心，与凤凰城联系起来，与区域内涵结合；便于在会所、建筑、营销中心、园林、规划等产品细节上得到体现和延展），可以统率项目8大价值（生活）观，与华润“与您携手，改变生活”理念结合，丰富华润品牌内涵；
作为推广暗线布置。
2．项目SWOT分析
优势S：
S1 华润品牌感召力；
S2 城市一环线交通及区位；
S3 区域文化基因；
S4 产品本身的竞争力；
S5 项目入市时间相对较早；劣势W：
W1 现实环境脏乱差；
W2 无良好外部景观资源；
W3 容积率高；
W4 地价较高，导致开发成本过高，风险较大
机会O：
O1 品牌开发商扎堆开发格局将改变区域现状，热点片区；
O2 客户对居住品质向往和可以被牵引；
O3 政府对区域旧城改造、规划的力度；
O4 武汉地产处于整体上升的趋势，客户对未来的预期良好；威胁T：
T1 区域庞大的竞争体量；
T2 汉口区域规模楼盘威胁；
T3 客户区域心理防线；
T4 其他不确定性威胁；
根据上文分析及SWOT分析，得到项目营销发展策略：
品牌先行
——品牌竞争力及延展张力强；
——避免后期炒作效果流失；实现外部竞争优势；
——容易加入精神层面内容，相应客户心理向往，实现精神层面交流
实景展示
——入市时机早，但片区形象差；增强市场信心；
——可以将华润品牌和项目产品力加以有效展示，突破客户心理防线；
——凸出项目差异化：艺术馆上层建筑
联合炒作
——强化客户对片区未来心理预期，转移客户对现实环境的关注度；
——实现区域价值提升和内环线卖点凸现；
高位发力
——武汉客户需要同时可以被牵引；
——客户来源相对集中，容易受到正面影响，提升心理价位，突破心理价格防线；
3．营销总思路及策略分解
一中心，双线索
思路说明：
中心：项目定位下的凤凰城价值观（后续由广告公司提供）
两条线索：推广线与客户积累线
关键词：
A. 品牌推广：以品牌谋定市场是个真理，尽快提升品牌高度，塑造品牌个性，树立客户的品牌忠诚度，使客户对于华润品牌的产品产生预期；
B. 区域炒作：必须强调武昌复兴，联合区域开发商共同炒作，弱化积玉桥，突出城市核心区概念；
C. 产品形象：在强调产品品质的同时，需要提升产品附加值，将理想的生活空间传达给目标客户，以产品品质为依托，我们的诉求才会扎实有力；
D. 圈层营销：在目标客户群中寻找权威的意见领袖，建立一个有效的营销圈子，而其后的目标群体都是以其为风向标；
E. 艺术馆：本项目的营销策略必须有亮点，艺术馆的出现使我们具备了绝对差异化的策略承载物；
（1）推广策略
推广逻辑：品牌推广－区域炒作－产品呈现－销售卖点－社区文化
推广暗线：凤凰城价值观提炼；
推广流程：艺术馆切入，品牌推广，区域炒作，产品形象，项目卖点及实景展示，热销活动及促销；
（2）客户积累策略
客户积累策略：以客户积累为中心的全员营销模式；
A. 多渠道建立客户圈层营销（银行金卡客户、中高档汽车客户、行业协会、各类俱乐部、特殊爱好沙龙、电信VIP、学校、其他专业论坛等）；
B. 以置地会运作为积累主线的线上客户营销（置地会启动招募及商家酒会、客户分级、高校路演、产品推介会、认筹、解筹或开盘、营销活动等）；
三、分线索营销执行
1．销售背景说明及执行线索总纲
（1）销售背景说明
华润置地?凤凰城一期6栋，共计640套房号；
根据目前工程进度，1、5、6栋8月份具备预售条件，2、3、4栋9月份具备预售条件，相差约一个月的时间；
通过前阶段与开发商的沟通，根据武汉市场目前正常的认筹率（50％）、解筹率（30％）情况，反推项目入市销售前的客户积累目标预估，即积累约4000批登记客户，达到约2000批的认筹，实现约600批的解筹；
具体时间节点如图示：
（2）执行线索总纲
2．品牌推广线
（1）推广策略
以艺术馆研讨会作为切入点，拉开华润企业品牌推广的序幕，撬动市场关注；
后续通过媒体华润行、品牌推介会等公关客户活动，配合软文、户外广告等媒介，将华润品牌推广推向高潮；
（2）媒介组合
户外广告牌选定、设计、制作、发布：初步建议在广场及机场路选定户外广告牌；
报纸广告：配合阶段营销行动，重点以软文加新闻形式发布相关信息，对外宣传；
网站设计、发布：建议制作华润置地项目网站，发布项目初步信息 电视广告篇：本阶段发布华润公司形象片
（3）营销行动
艺术馆研讨会
——品牌平稳入市、激发社会热点、引发圈层关注
时间：3月中旬；
目的：寻找意见领袖，吸引目标客户关注，侧面凸现华润品牌的独特性：文化底蕴深厚，社会责任感；促使后期转赠成为现实；
思考：前期政府接触铺垫基础；邀请社会文化名流参会；
内容：会议系列考虑－报纸铺垫，武汉需要一个艺术馆研讨，政府公关、社会讨论；
媒体华润行
时间：4月初；
目的：与媒体搞好关系，服务后期营销；利用新闻、软文、口碑等形式在后期推广品牌；挖掘媒体中的意见领袖；
内容：邀请主流媒体、政府宣传部门和客户代表到华润楼盘参观访问，了解华润实力与品牌，在5月中旬进行后续报道；
3．区域炒作线
（1）推广策略
借助政府加快城市内环线建设、老城区旧城改造速度的大势，联合区域内其它开发商共同炒作片区城市核心区概念；
利用品牌推广强势阶段的成果，配合媒体华润行的后续报道，凸现华润置地在片区的品牌优势，赢得市场最大化关注；
（2）媒介组合
夹报：针对目标客户所在区域，发布夹报，以华润置地对城市改造等方面内容为主；
报纸广告：配合阶段营销行动，重点以软文加新闻形式发布相关信息，对外宣传；
相关网站的信息发布：搜房、易房等；
车亭、车体及道旗广告：
工地围墙：
（3）营销行动
片区开发商联合广告发布；
时间：5月初；
目的：利用“开发商联合广告发布”的热点效应，引发社会关注积玉桥区域发展的动态，牵引客户对区域的预期；
内容：采用开发商联合宣言的形式，说明政府以及知名企业对片区旧城改造的投入力度，论述武汉真正城市核心概念；
片区区域发展论坛；
时间：5月中旬
目的：通过片区炒作，再次引发市场对积玉桥区域在武汉城市地位的关注；
内容：
1）城市核心区与城市的关系；
2）武汉房地产的阶段与积玉桥区域的现状分析;
3）积玉桥区域十年展望；
4）积玉桥区域在武汉城市发展中的地位——城市名片；
区域规划展；
时间：5月底或6月初
目的：向潜在消费人群展示积玉桥片区未来生活环境，激发目标消费人群的憧憬和对片区的了解欲望；
内容：展示区域旧城改造规划、交通市政规划等区域发展方面的模型；
形式：可采用网上展示、区域规划图展、联络政府或区域开发商制作区域规划模型展等方式；4．产品呈现线
（1）推广策略
产品形象推广模糊阶段策略
本阶段配合品牌推广、区域炒作，释放项目位置、案名及主推广语等外围信息，把握客户好奇心理，引发客户对了解项目产品相关信息的期望；
产品形象推广清晰阶段策略
在品牌推广、区域炒作达到初步成效，客户对区域、品牌乃至项目有了一定了解的基础上，切合客户心理，分阶段初步释放产品信息，依次抛出凤凰城八大价值观，最终形成凤凰城八大价值体系，建立项目市场高度，巩固客户关注度；
吸纳圈层客户、引入产品信息、提升客户产品预期
（2）媒介组合
户外广告牌内容重设计、制作、发布：产品信息开始释放时，更换内容，以项目主推广语、产品信息为主；
报纸广告：配合产品信息释放过程，发布硬性报广，提炼华润八大价值观；
网站设计、发布：网站内容与产品信息释放过程同步；
电视广告制作、发布：产品信息开始释放时，发布华润置地项目形象片；
车亭、车体及道旗广告：产品信息开始释放时，内容进行更换
工地围墙
（3）营销行动
营销行动主要针对产品形象推广清晰阶段的产品呈现展开；
产品系列推介会；
时间：5月－7月，根据营销节奏以及产品信息释放的过程，进行相关的产品单项推介；
目的：契合客户心理，适时分批次释放产品信息，利用产品个性的品质吸引客户进一步关注；对象：已积累客户、目标客户以及新闻媒体等；
内容：
1）建筑规划推介会；
2）园林规划推介会；
3）物业管理推介会；
4）户型推介会；
5）其它相关推介会；
华润大师高校行
时间：6月；
目的：通过建筑、营销中心、样板房、园林等产品大师讲课或论坛的形式，传递凤凰城产品的精细概念
内容：与行业人士或高端人士展开对话，扩展品牌营销和产品信息，完善积累客户；
艺术馆开馆
时间：7月初；
目的：掀起小高潮，标志营销进入正式阶段，引起全社会关注，兑现承诺，展示产品价值，发布凤凰城价值观
内容：客户活动、艺术馆开馆捐赠仪式，首次艺术展、产品新闻发布会（凤凰城八大价值体系宣言）；
说明点：
1）关于华润置地?凤凰城第一次整体亮相
A. 我们认为，唯有产品系统的全面呈现才能代表一个项目第一次亮相；
B. 根据华润置地?凤凰城的产品呈现节奏，在产品系列逐步推介、八大价值观逐步释放后，其产品体系即全面释放；
C. 因此，在凤凰城产品体系全面呈现后，借助艺术馆开馆、捐赠这一营销推广过程中市场、客户关注的热点，掀起一阵高潮，适时发布凤凰城?八大价值观宣言，展示产品价值，进而形成华润置地?凤凰城的第一次整体亮相；
2）关于艺术馆的使用
在整个营销推广活动中，两次使用艺术馆作为活动点：
A. 以艺术馆研讨会，切入品牌推广，启动项目整个的营销推广工作；
B. 以艺术馆开馆、捐赠及相关活动，在客户积累的关键时期，将项目营销推广推至高潮；至此，我们认为艺术馆作为项目营销策略的亮点，基本完成了差异化策略的承载使命，同时不会影响项目正常的推广主题；
3）关于凤凰城八大价值观
以项目形象定位语统率凤凰城八大价值观；
凤凰城，一种华润生活表述
5．客户积累线
（1）推广策略
通过圈层营销和以置地会运作为积累主线的线上营销，将品牌推广阶段、区域炒作阶段以及产品呈现阶段的营销推广工作落实，根据销售阶段的推进，化为实际的客户积累量，增强客户诚意度，奠定项目入市热销的基础；
同时利用置地会筛选意向客户，确立销售成功；
（2）媒介组合
置地会会刊；
概念楼书；
功能楼书；
户型手册；
产品手册；
生活手册；
艺术馆画册；
报纸广告：置地会成立、招募等阶段信息释放；
（3）营销行动
置地会启动招募及商家酒会
时间：4月中；
目的：利用品牌展示中心为基础，展开置地会资源扩张和积累客户渠道（圈子），扩张品牌张力；
内容：品牌商家酒会，品牌展示中心开放，置地会全面正式启动，公开置地会章程；
目标客户访谈会（圈层营销）
时间：3月开始，基本保证每周一次；
目的：前期测试产品调性，后期了解客户意向，产品测试，达到初步客户积累；
内容：
1）前期介绍华润品牌、说明华润投资武汉和区域原因、产品调性介绍；
2）介绍过程中产品细节，了解客户意向（如华润置地上海滩项目的产品测试）；
认筹
时间：7月中；
目的：利用开馆热度，利用置地会VIP卡客户形式，消化意向客户，实质性销售开始
内容：结合置地会展开客户分流工作
解筹
时间：8月中；
目的：实现凤凰城1期产品销售；
内容：认筹客户转化；
思路说明：
1）考虑客户积累的有效性以及1期第2批房号的销售，建议解筹时房号扩大为一期全部的640套，充分消化客户；
2）考虑第2批房号的预售条件，可在转筹后将合同签署时间延后至开盘期间；
3）具体如下图示：假定一期第一批房号8月1日可预售，第二批9月1日可预售，7月1日开始认筹，开盘时间为9月10日；
开盘（客户答谢会）；
时间：9月中；
目的：第2批房号购买客户的合同集中签署，客户答谢；
内容：开盘仪式，凤凰专题音乐会，客户答谢会活动；
6．后续客户工作重点
（1）营销活动
中国家饰品艺术展，扩大并强化客户对未来生活的预期，类似活动均可利用营销中心开展2005?武汉地产高端项目样板房风尚大奖巡展（专家“金鸡奖”、市民“百花奖”）；
营销中心现场专家论坛（全国性知名的人文学者、人力资源专家、教育学家、畅销书作者主持）；
（2）销售执行华润置地武汉凤凰城营销策略报告德思勤-营销策略
价格表调整；
剩余房号分析及销控；
老客户营销奖励政策；
（3）置地会
维护成交老客户，推出物业管理筹委会，强化老客户的参与意识；
拓展新会员；
争取未成交客户的转化；
成交客户的签约服务；
（4）媒体推广
10月以软文为主，辅助活动信息广告；
11-12月逐步加大攻势，以产品和八大价值观为线索，辅助活动信息；
争取2005年中国住交会的“中国名盘”；
武汉有项目的房地产开发商名录 说明：在售项目数量表示目前在售项目数量，销售金额为2014年全年在该城市的销售金额(通过项目汇总而来)，在售项目数量为零的表面目前没有在售项目，但之前开发过项目的企业。 企业名称在售项目销售金额(万元) 武汉地产开发投资集团有限公司16 321785.2 万科企业股份有限公司12 657125.01 保利房地产（集团）股份有限公司11 787971.47 湖北福星科技股份有限公司10 401497.18 金地(集团)股份有限公司9 375792.35 纵横(武汉)盘龙城置业有限公司8 111918.74 广州广电房地产开发集团有限公司7 247644.88 新长江地产有限公司7 54252.92 百步亭集团有限公司 6 107092.83 保利置业集团有限公司 6 303444.33 武汉光谷联合集团有限公司 6 64835.09 武汉联投置业有限公司 6 360882.13 武汉三江航天房地产开发有限公司 6 89783.02 新世界中国地产有限公司 6 206440.39 中国中建地产有限公司 6 156748.33 恒大地产集团有限公司 5 237691.37 上海绿地（集团）有限公司 5 180965.28 武汉九坤房地产集团有限公司 5 25720.79 中国宝安集团股份有限公司 5 32324.63 湖北清能地产集团有限公司 4 254090.55 湖北人信房地产开发有限公司 4 126447.85 华润置地有限公司 4 206874.03 庭瑞集团股份有限公司 4 73836.46 武汉南国置业股份有限公司 4 189291.61 武汉三金房地产开发有限公司 4 54781.57 大华（集团）有限公司 3 36790.56 大连万达集团 3 329182.43 汉飞投资控股集团有限公司 3 20635.84 湖北长城建设实业有限公司 3 28275.79 美好置业集团股份有限公司 3 154418.48 普提金集团有限公司 3 81130.03
凤凰城施工组织设 计概述 1
(此文档为word格式,下载后您可任意编辑修改!) 目录 第一章编制说明................................................................... 错误!未定义书签。 第一节编制内容及范围 ................................................ 错误!未定义书签。 1.1 编制内容.............................................................. 错误!未定义书签。 1.2 编制范围.............................................................. 错误!未定义书签。 第二节编制依据 ............................................................ 错误!未定义书签。第二章工程概况................................................................... 错误!未定义书签。 第一节工程建设概况 .................................................... 错误!未定义书签。 第二节工程设计概况 .................................................... 错误!未定义书签。 第三节施工环境及条件 ................................................ 错误!未定义书签。 第四节工程施工重点、特点、难点分析及对策........ 错误!未定义书签。第三章施工组织与部署....................................................... 错误!未定义书签。 第一节工程管理目标 .................................................... 错误!未定义书签。 第二节组织机构 ............................................................ 错误!未定义书签。 第三节施工组织安排 .................................................... 错误!未定义书签。 第四节施工部署 ............................................................ 错误!未定义书签。 第五节施工准备 ............................................................ 错误!未定义书签。第四章施工进度计划及保证措施 ...................................... 错误!未定义书签。 第一节工期目标 ............................................................ 错误!未定义书签。 第二节进度管理和工期保证措施................................ 错误!未定义书签。 2
华润凤凰城一期一批开盘报告 （一批7、8、9、10、11栋） 项目情况： 物业地址: 长沙经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间 开发商:华润置地（湖南）有限公司 华润集团简介： 成立于1938年，"华润"蕴含"中华大地，雨露滋润"之意，由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在香港的中央特大型国有骨干企业，为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。在中港两地拥有7家上市公司，经营范围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、苏果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司，中国蓝筹地产企业，于1996年11月在香港联合交易所上市（1109），是香港股市恒生指数成份股。目前，华润置地总资产已超过300亿港币，已经在香港、北京、上海、深圳、天津、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、曼谷等18个城市，塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、上海滩花园等30余知名项目。 建筑设计：澳大利亚ANS 园林设计：香港贝尔高林 占地面积：401777平方米 建筑面积：1300000平方米 总栋数：80栋 绿化率：39% 容积率：3.0 建筑类别:小高层、高层 装修状况: 毛坯 自带配套：约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体 练习场馆。
周边配套:紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市 第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。 项目分期：项目分三期开发，130万平米，80栋，其中第一期计划开发20余万平方米，现进行到一期一批，一批5栋。 项目优势： ?区位优势：星沙核心地段，紧靠星沙大道，将为以后进出城区必经之道； ?品牌优势：华润品牌已有70年历史，实力雄厚；凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有 较高知名度，房地产开发经验丰富； ?大社区：项目占地600多亩，总建面达130万平米，是典型的居住型社区，宜居； ?配套优势：易初莲花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齐全，教育、金融、交通等配 套发展也较为成熟。 ?绿化先行：项目所需主要植被均提前栽种，保证了成活率并可提高观赏性； ?户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高。
华润置地（沈阳）有限公司简介 “华润”蕴含“中华大地，雨露滋润”之意。 华润的历史最早可以追溯到1938年“联和行”在香港成立，1948年“联和行”更名为“华润公司”。1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港。 华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、以人为本，携手共创美好生活的理念。经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越。 今天，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，总资产约2,000亿港元。华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业、医药制造与分销四个领域。 华润置地有限公司成立于1994年，是中国大陆在香港上市的第一家地产公司，是华润集团的地产业务旗舰。目前，公司在国内已经成功进入18个城市：北京、上海、深圳、杭州、宁波、苏州、无锡、武汉、合肥、成都、重庆、长沙、沈阳、大连、厦门、天津、昆明、南宁，主营业务为物业发展和物业出租，是中国最具实力的综合性地产开发商之一。 华润置地（沈阳）有限公司于2007年1月在沈阳注册成立。目前在沈阳致力开发华润中心都市综合体项目、凤凰城和丁香湖住宅项目。 华润中心项目 华润中心项目位于原辽宁省体育馆地块，地处重点开发的金廊规划区南段核心位置。项目总占地面积约8万平方米，总建筑面积约70万平方米，将建设万象城购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓于一体的大型都市综合体，总投资近50亿港币。 凤凰城项目 凤凰城项目位于铁西新区的核心区域—华润雪花啤酒厂地块，毗邻铁西广场、区政府，以及沈阳最繁华的商业街—太原街，地理位置优越。项目总建筑面
武汉华润凤凰城规划建议 武汉华润凤凰城规划建议 建设分期: 建议项目在开发上分为2期开发（营销上控制房源，多期推出） 原则：最快树立华润在武汉的品牌和美誉，利用中山路沿线成熟度，利用绿化带集中展示，避开和平大道整改期，2期借助城开带给和平大道沿线的热度。 一期6万平方米，二期8万平方米。 建议一期推出南部临中山路到区域 中心部分，地块北部二期开发。 一期推出房源以1１0-150的主力户 型为主，一期后期推出部分的160-170， 250-300的楼王户型。 一期推出休闲会所，作为售楼展示 一期只推出住宅，商业二期销 售期配合推出 原则:人车分流,通而不畅 周边楼盘时间长，新盘档次中低，因而户车比是达不到本项目档次要求的。武汉中高端楼盘目前普遍达到1：0.8到1：1以上的户车比，同时考虑项目商业部分有可能带来的部分停车需求: 建议户车比为1:1 楼型配比 两梯三户： 三户的厅，室均可朝南，通风采光卓越，明厨明卫 私密性，尊贵感，居住密度低 成本高，占地面积大，公摊大，实用率低 两梯四户： 可保证户户朝南，但通风采光性，朝南面难及两梯三户 最适宜设置于正南北朝向，北面有景观的位置 前面两户宜为小户型，收紧，最大程度优化后两户的通风采光。 相对两梯三户较为经济，易于成本控制，规划布局，提高实用率 楼型配比建议： －－结合物业类型定位，档次定位 楼型朝向： 建议本项目布局为正南北为主，主要满足朝向和南面景观和北面内部景观。部分位置可偏转15-30度，一定程度上顾及东北面景观。利用转角飘窗，阳台等的设计利用西面景观。 楼型分布： 好位置配好房子的基本原则。小区南部，中心位置，中,大户型配置为两梯三户，临路，小区北部无显着景观资源处设置两梯四户的中小户型。 周边楼盘配套,会所,商业规划现状: 街区商业功能分析: 项目临近武昌的老商业中心——司门口商圈（中低档服饰用品，休闲运动，饰物，零散街铺，中华路餐饮娱乐为主）和现在武昌最兴旺的商业中心——中南商圈（中高档集中型，百货商场、通讯、音像书店为主）商业气氛浓。
浅谈商业地产过剩的窘状 ——谁来消化南充过剩的商业地产？ 摘要：2015年12月18日至21日在北京举行的中央经济工作会议把去库存作为2016年经济五大任务之一，这也是中央第三次提及去库存化。搜索了解2016年地方两会，“去库存“也成为一个高频聚焦词汇。 关于南充商业情况，当然不同的视角和声音下，显得有点扑朔迷离。俗语有言：“人一上百，形形色色”，不同人有不同观点，但如果真正透过现象看本质，又有谁来消化目前南充过剩的商业地产呢？ 一、目前国内商业地产现状分析： 购物中心、商业综合体、商业地产……尽管名称多样，但形式大同小异。在我国，形形色色的商业地产正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。据世联地产统计，近几年，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。 这是一个值得关注的信号，一座城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长必然会形成新的泡沫！ 二、商业地产泡沫带来的问题： 在兰德咨询总裁宋延庆看来，目前国内一线城市商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。 三、成都为例，成都商业地产现状： 自08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业中心更是方兴未艾，但自2014起，成都的商业，可谓"遭惨了"！
万科、龙湖、华润等5大名企组织架构 明源地产研究院官方微信出品 推荐语 明星房企是如何练就的？明星房企又是如何运作的？想知道这些，除了知道他们的掌门人，我们有必要知道这些明星房企的组织架构。 ▌一、万科 万科将此前的“团体总部－市级公司”的二级架构调整为“战略总部——专业区域——实施一线”为主线的三级架构。经过新设深圳、上海和北京三大区域中心公司，总部部门人事、财务、决策等权柄的下放，使区域中心能够更敏捷地各自应对珠三角、长三角和环渤海的完全实在业务市场。万科地产采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领全国市场。 万科地产系统分成三层管理架构：第一层是集团总部；第二层是集团总部下面的4个区域本部，作为派出机构；第三层是区域本部下面，按照城市设置公司（万科内部叫做一线公司）。 从框架上来讲，万科的管控模式非常简单，除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线公司的支持外，集团总部主要从三个方面进行管控：（1）投资，只有总部有这样的权限，也就是说一线公司要买任何一个项目，要买任何一块地，必须通过总部最后的同意；（2）财务管控，每个一线公司现金流的管理和财务运营管理，都受总部财务部的直接管理；（3）人事，一线公司的员工从总经理到普通员工大致分为5级，其中上面三级都是由集团总部直接任命。
除此之外，考虑到地产公司的行业特点，一线公司在运营上拥有非常大的自主权。而区域总部的作用，是代表集团总部为这个区域里面的所有一线公司起一些指导和管理的作用。 这种管控体系充分体现了万科的行业特色和文化特色，在集权和放权之间保持了微妙的平衡： （1）这种管控方式直接体现了万科对于运营风险的认识、资金安全、土地和人才，所以总部一定要把这三个权利集中在手上； （2）地产行业不同于标准化生产和销售的行业，而具有极强的地域性，各地的政策、消费、市场成熟度和居住习惯都有很大的差异，要求一线城市拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的。 万科集团总部组织架构
参观保利心语花园与华润凤凰城体会 每一次的踩盘总能带给我不同的认识和感受，在实践和每一次的总结中让自己慢慢的变得成熟起来，以致对房地产行业有更多的认识和见解。前几天公司对我们这段时间的踩盘工作进行了一个考察。凭借自己的所见所闻所知，认真的答阅每一个题，虽然最后的结果让自己不是很满意，但却很好的给我指出了踩盘工作中存在的不足之处，以及所欠缺的一些能力和技巧，尚若能很好的处理这些问题，相信自己在以后工作中会做得更好。今天我们去踩了两个楼盘，分别是保利心语花园和华润凤凰城，此次的踩盘工作重点仍然是从他们的区域位置、户型特点、设计理念、价格定位、周边配套进行总结与分析，提出自己的一些见解。 第一，区域位置，保利心语花园位于高新天府新城剑兰大道伊藤旗舰店旁，此区域属于国际城南，未来的城市中心，也就是房地产行业常提到的南成都核心生活圈，剑兰大道与新拓街交汇口，紧邻伊藤成都舰店店与地铁5号线三江站出口，交通比较便利，同时位于地铁旁，所以四众三横的道路体系及公交体系，通达性好，是心语花园的一大卖点，同时保利的品牌效应也吸引了很多顾客，据我所知，保利地产，央企综合实力第一名，也受到很多人的追捧，当然我个人认为，一个优质的楼盘，绝对不缺乏受众。总的来说，保利心语的区域位置还是不错的，加上品牌的影响力，我给出的区域位置等级评价为：四星。华润凤凰城位于高新天府新城大源组团站华路德赛二街，与心语花园相距不是很远，道路宽阔路况比较好，如果是自驾车并不会花费太多时间，但是由于周边区域配套尚未成熟，交通尚未形成交通体系，附近交通工具比较单一，对出行造成一定的困难，同时我们在凤凰城周边几乎看不到出租车的影子，而公交车站点也较为稀少车次也不多，主要有801路中海兰庭站和26路华路出口加工区站，如果是需要乘坐公共交通工具比较困难。不过未来地铁一号线通车后，对于这种情况有一定缓解。华润凤凰城距离地铁出站口大概有一公里左右，她们的置业顾问说将来会有小区巴士来往于凤凰城和地铁站之间便于业主出行。所以，身临其境才能感觉到他们的交通并不像他们宣传的那样好，总结其特点区域交通便利但单一，区域位置等级评价：三星半。 第二，户型特点，保利心语花园主要推出了别墅和高层电梯公寓，此批次别墅的总套数为42套，户型面积区间是330平米-430平米，入住时间是2011年，听他们的工作人员说心语花园是那里惟一的别墅区，那么它的未来不动产价值就一定值得期待。同时这样的别墅区，也体现了整个社区人员阶层的纯粹性，保利·心语花园的住户，极有可能一半是中国人，一半是外国人，购买心语花园别墅的中国人，将大多数是事业如日中天的企业主；而由于世界500强企业正在成群结队进入城南，部分高管拥有丰厚的住房补贴，心语花园别墅极有可能成为这些外籍高管的理想住所，我想，后期最大的受益者，就是那些买下心语花园，把别墅租给这些外籍高管的业主。所以关于其别墅区无论用于投资还是居家都是非常适合的。关于心语花园的高层电梯公寓，总共有31层为两梯四户！他们的户型主要有2室2厅2卫1厨110㎡
市场营销策略分析 ——华润置地 摘要：近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。资源的整合、国家各种政策法规的相继出台，使房地产行业逐渐趋于成熟。特别是在国家新政限购令出台的市场环境中，房地产开发商必须审时度势、占领先机，以求在激烈的竞争中站稳脚跟。房地产是一个高收益的产业，但是因为它的投资价值大，周期长，实物形态是不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规范。房地产产业在国民经济中的地位日趋重要，对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。本文首先介绍我国房地产企业营销现存的问题,比如：房地产企业营销实践缺乏系统性、科学性；对销售人员的培训存在误区；营销成本虽高，但得不到消费者的认可；营销行为存在不合理和违法现象。针对目前所存在的问题，本文对上述的问题进行一系列的分析。通过大量的事实性的论述，企业必须改变当前的状况，实施新策略改变自身的缺陷，以此形成竞争优势，谋求长远发展。最后，本文针对房地产企业现存状况，系统地提出了适合我国房地产企业发展的营销策略，包括品牌发展战略，提升企业的竞争能力；房地产企业集中一点营销策略，促进企业的创新；加强营销队伍管理，提高队伍素质；运用口碑营销，提高品牌形象；注重“绿色”营销，实现企业经营目标；房地产网络营销，促进企业全方位的服务；提高服务意识，增强企业信誉。以至于能够有助于提高房地产企业的竞争力，有利于消费者需求的满足，有利于房地产产业和国民经济的发展。为我国房地产企业在营销方面提出一定的帮助性的建议。因此，从某种意义上说，房地产营销战略是关系房地产企业经营成败的关键，为了保证房地产业健康快速的发展，对房地产营销战略进行研究显得尤为重要。本文主要以华润置地为