伊旗镇商业项目 规划及招商代理项目建议书
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南京智域企业管理咨询有限公司 2011-7-13
伊旗镇商业项目规划及招商代理项目建议书?
1. 南京智域简介?
1.1 江苏省顶尖的智力服务机构?
南京智域企业管理咨询有限公司创立于 1998 年，发展至今智域咨询已经成为江苏省内 最具实战的管理咨询和物业投资顾问公司之一。并分别成立了徐州、盐城、淮安、常州、宁 波 5 个办事处和分公司。先后服务过上千家民营企业，其中规模上亿元的企业 9 家，如万 科、东方航空、南京新百、徐州百货大楼、南京交通置业、红星美凯龙、龙湖地产等。在这 段时期里智域从小到大、从弱到强，见证了智域人不折不挠的创业精神和拼搏精神,并积累 了大量的优质企业客户，得到了南京市乃至江苏省工商界、政府的一致认可和赞赏。?
1.2
江苏省顶级的管理咨询公司?
公司自成立以来一直讲企业管理咨询作为公司的主营业务之一，至今服务过的企业达 1000 多家。 民营企业：红星美凯龙、丰盛集团、建工集团、嘉盛集团、南京广厦置业、安徽新华投 资教育集团、雨润集团、徐州恒久、常州丰登农药、南京经纶文化、常州博万达安全设 备、金鹏汽车座椅、豪森药业、张恒春药业、张家港伊芙特服饰、丹阳通达电器设备、 江苏超力电器、锦绣家具城、建皖装饰城、旷达集团、千年翠钻 国有企业：南钢集团、南京交通集团、南京交通产业、南京公路集团、南京王家湾物流 中心、 江苏省农垦集团、 江苏南中医大药业、 国泰君安证券徐州公司、 南京栖霞化工厂、 徐州百货大楼、 东方航空江苏公司、 武汉购物广场、 徐州白云购物广场、 南京港口集团、 宁波波特物流、南钢盛达实业、中国城建集团第二工程局 政府单位：宁波保税区、南京高新技术开发区、南京市地税局、徐州金山桥开发区（现 为徐州经济技术开发区） 、江阴旅游园林局 、南京交通局、南京市工商局、南京市工商 局鼓楼分局、秦淮区国税局、合肥经济技术开发区 百亿以上规模的企业：万科、东方航空、红星美凯龙、丰盛集团、南钢集团、新华投资 集团、雨润集团、江苏省建设银行、江苏移动、舜天集团。?
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2?
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1.3
江苏省顶级物业投资顾问公司?
2005 年开始公司在为红星美凯龙集团服务的基础上， 将业务的触角伸向了商业房地产， 并将房地产咨询、 招商和运营服务作为公司的主营业务之一。 至今智域完成和参与完成了商 业地产规划和招商项目达 34 个， 并得到了开发商、 同行和政府的一致好评。 部分列举如下： 南京新城市广场的策划和招商 南京 1912 的招商和运营 南京水游城策划运营 红星美凯龙商业项目的全程顾问 南京中泰国际广场后期营销策划推 南京大观天地 MALL 策划和招商 徐州彭城一号策划 张家港王府广场后期运营策划 建湖东方广场前期调研定位 睢宁县天虹国际城规划和招商 扬州中央商城规划和招商 淮安市商业步行街规划 ………………
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2. 智域商业地产规划及招商工作流程?
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3. 智域商业地产规划思路?
3.1 精确的项目前期调研规划和商业市场调查?
前期调研、规划是保证招商成功的基础，通过对消费者、竞争环境的深入研究，项目规 划将回答项目定位的战略问题，是项目未来成功地进行设计、招商和运营的坚实基础。智域 经过 6 年的商业地产规划和招商实践，总结了出商业项目必须规划先行，招商跟进。类似目 前万达的订单式商业地产新模式，其主要价值体现在以下六点：?
3.1.1 前期调研、规划本身就是预招商
商业地产的前期研究是通过分析目前行业的发展现状、 城市商业总况、 消费承载与来源、 市场资源依托、投资经营力、可比类似经营业态现状,以商业需求和市场依托为导向,以客观 调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。?
3.1.2 完成业态组合和品类配比
商业业态， 指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。 商业项 目业态规划需要充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商 业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。 商业业态规划是一个商业项目整体性的、 具有战略意义上的商业组合， 它综合反映了该该项目的整体定位和特色。 合理的商业业态规 划能为项目的招商提供方向性的指导， 促进项目招商的进度； 同时也能在项目的营运过程中 为个体商家创造利润， 更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力， 吸引尽可能多的目标顾 客，增加项目的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此必须在前期 规划阶段完成完美的业态组合。?
3.1.3 确定合理的租金水平
租金定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分， 往往是销售价格定价的先导和 依据。 商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的， 如果价格系统制定的越合理那对价 格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。一般
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5?
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来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响， 小商家则越晚越不利； 而市场反应 差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡” 。因此必须通过前期规划制定合理 的租金水平。?
3.1.4 完善动线设计
如果把商业项目比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、 下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。所以，商业项目在前期规划阶段需要 重点考虑动线规划上， 配合各楼层不同业种的定位。 智域在前期规划阶段将结合自己的经验、 消费者习性及项目实际特点设计出一条项目绝佳动线，满足商场使用的最佳状态。?
3.1.5 指导商家装修
商铺的外立面是展现给消费者的第一个接触点。 其对消费者的吸引力直接影响其经营的 优良中差， 智域通过对项目所在地消费者的偏好研究， 特别是店面的风格、 店面的装修颜色、 店面的布局偏好等经行研究指导商家装修。?
3.1.6 集聚人气
人流即钱流， 成功商业地产的核心评估要素就是本项目是否能够集聚人流。 智域将通过 对项目所在地消费者习惯、消费者偏好、消费者行为、消费者基数及消费量经行研究，提升 本项目的人流集聚效应。
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6?
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3.2
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
市场调查需要回答的问题?
选取中高档消费群为目标顾客的同时，项目周围的消费群构成怎样 哪种细分消费群比重较大 中、高端消费群的规模有多少 中、高档消费者的消费需求、消费行为、消费价值观分别是怎样的 文化取向是怎样的 有哪些未被满足的需求 对于档次、风格、娱乐，所接受的内容或程度怎样 适当超前的生活方式取向是怎样的 能够接受怎样的新式生活方式，包括类型（中西、行业、动静） 、档次?
10. 现今项目周边的商业供应现状怎样；有哪些缺失 11. 项目所在地几个重点商圈，在行业、档次、风格、服务、环境等方面有哪些不足的 地方 12. 针对项目周边消费群的特点、市场供应的现状，以及项目本身的资源条件，应选取 怎样的商业业态类型，更利于打破市场原有商业格局，建立本项目的竞争优势 13. 哪些商业元素是具备强大市场号召力的，目标的品牌租户是谁 14. 怎样的档次比例是符合我们的各类细分消费群的 15. 高端供应的比例和程度怎样 16. 怎样的行业配比、子行业配比是适合各类细分消费群的 17. 应选取怎样的主力店、次主力店 18. 应采用怎样的品牌组合 19. 核心的目标租户组合是谁 20. 各行业中，怎样的风格更为项目周边消费者所接受，以避免出现水土不服 21. 商业模块如何设计 22. 商业模块的具体落位怎样 23. 如何有效的带动消费者，保证各个商业角落的兴旺 24. 传递怎样的价值观、营造怎样的文化氛围，是大多数消费者可以接受和向往的?
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3.3
调研和规划步骤?
3.3.1 基础性调研?
1. 周边地块现状 2. 区域总体规划 3. 交通组织和发展规划
3.3.2 消费者分析?
1. 中高端消费者需求调查 2. 中高端消费者行为调查 3. 中高端消费者心理调查 4. 中高端消费者消费习惯调查?
3.3.3 项目所在地城市中心及偏中心消费者消费行为研究?
1. 人口及消费力研究 2. 精品百货市场研究 3. 童装市场研究 4. 数码市场研究 5. 百货市场研究 6. 品牌专卖店研究 7. 餐饮市场研究 8. 男士品牌研究 9. 女士品牌研究 10. 休闲娱乐城市场研究 11. 消费容量和潜在价值研究 12. 消费辐射范围和吸引力研究?
3.3.4 消费者测试?
1. 评估商业概念吸引力 2. 评估商业组合的吸引力 3. 评估交通方案的喜好 4. 评估消费者访问频率和滞留时间?
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3.3.5 租户测试和租金调查?
1. 商户访谈 2. 需求测试 3. 周边商铺租金调查 4. 租金测算?
3.3.6 项目 SWOT 综合分析?
1. 优势分析 2. 劣势分析 3. 机会分析 4. 威胁分析?
3.3.7 项目定位研究?
1. 项目商业卖点提炼 2. 项目总体业态定位 3. 项目市场定位 4. 项目目标客户定位 5. 项目功能组合定位?
3.4
项目前期规划调查时间安排?
主要内容?
市场调查 市场分析 消费者测试 商户租金测试 SWOT 分析?
1 周?
2 周?
3 周?
4 周?
5 周?
定位与组合研究 重要沟通 项目汇报?
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9?
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3.5
项目取费标准?
本项目项目前期规划收费标准为 5 元/平方米，按本项目的占地面积 15.006 公顷计算即 150,000 平方米，取费为 750000 元 RMB。?
4. 智域商业地产招商思路?
4.1 智域招商资源列举?
主要商业品类?
商家资源总数?
部分品牌列举?
百货 超市 酒店 影院 餐饮 奢侈品 电器 男装 女装 童装 其他?
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16 家 7 家 8 家 8 家 63 家 15 家 13 家 43 家 86 家 32 家 189 家?
中央商城、深圳精品城百货等 家乐福、苏果、乐购 七天、格林豪泰 中影、横店 德克士、上岛 DIOR、FENDI 苏宁、飞利浦 花花公子、利郎 艾格、红袖 巴布豆、红蜻蜓 ………………?
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伊旗镇商业项目规划及招商代理项目建议书?
4.2
案例分享?
4.2.1 南京新城市广场
南京新城市广场，坐落于南京“第三商圈”龙江商业区，由南京新城市商业置业有限公 司投资兴建。占地面积 12.6 万平方米，建筑面积达 28 万平方米，拥有近 400 家知名品牌 的专营店，是目前全省最具规模、档次最高的大型综合性现代商业与生活配套中心。 南京新城市广场集合了五大业态， 公司从 2004 年即开始为其招商， 并分别引进了金润 发大型仓储超市、上影华纳国际影院。打造了百货精品步行街、餐饮酒吧广场和数码专业广 场。 是一个集购物、 餐饮娱乐、 休闲运动、 文化社交、 办公、 居住为一体的综合性商业中心。 率先引进世界先进商业经济模式的新城市广场，将购物与体验融合，并以超前的时代规划， 成就南京市民的生活新风潮。?
4.2.2 南京大关·MALL
大观·天地 MALL 坐落于南京市下关区商业中心建宁路 300 号，为南京市十一五期间
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11?
伊旗镇商业 业项目规划及招 招商代理项目建 建议书?
重点 点商贸项目之 之一，定位为“南京外滩五星级购物中 。项目 中心” 目占地 3.6 万平 平米，总建筑 筑面 积 1 万平米，地 10 地下 2 层，地上 5 层，未来将打造 造成以一站式 式家庭娱乐消 消费为核心的商业 综合 合体。 观?天地 MALL 商管公司协 协同合作。以 以传承历史文 文脉为己任，导入国际最先进 智域与大观 的商 商业业态，为 为南京市民打 打造出五星级的休闲购物中 中心。整个项 项目包含购物 物、休闲、娱 娱乐、 餐饮 饮、旅游、酒店等多种大型 型业态，在智 智域和市、区 区各级政府的 的大力支持下 下，目前已有世界 500 强企业麦德龙超市、 内自助餐 一哥” 国内 “一 金钱豹 （中国） 饮集团、 州金逸国际影城、 餐饮 广州 观视界设计型 型艺术酒店、 南京最精致好 南 好玩的儿童职 职业体验城— ——柠卡王国 香港雍福会国 国、 大观 际会 会馆、亚洲蕉 蕉叶等豪华阵 阵容加入。?
4.3 3
智域 域招商全流 流程安排
4.4 4
智域 域招商方式 式?
招商方式：智域一般较 较多采用以下招商方式确保 保完成招商， ，这也是本项 项目的关键环 环节：
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12?
伊旗镇商业项目规划及招商代理项目建议书?
4.4.1 人脉招商
借助全国、江苏、上海、南京等地的人脉关系进行招商。智域通过 12 年发展，积累了 万家以上的中产阶级群体和千家以上的服务（管理咨询、培训、策划等）企业家客户群。智 域也因此在江苏、浙江、北京、上海等地积累了厚实的政府资源关系。?
4.4.2 圈内招商
通过新景祥商业地产公司、圣博华康、红星美凯龙、南京 1912、南京新城市广场、南 京中央商城、徐州百货大楼、南京金鹰国际、南京水游城、大观天地等密切的合作和私人伙 伴进行招商。?
4.4.3 资源招商
通过与多年合作的品牌商家洽谈进行招商。多年积累的百货、服饰类的国际品牌、国内 一流、二流品牌在过往项目招商中，智域已经有了大量的沉淀。?
4.4.4 目的地招商
直接安排项目组成员去相关品牌或者主力店总部所在地洽谈招商， 目的地招商考验的是 组织能力和策划能力，我们有成熟的经验。
4.4.5 商圈招商?
通过调查和“扫街” ，完成部分“移商”或“二次投资商” 。?
4.4.6 定向招商
举办项目商业洽谈会和专门推介会。?
4.4.7 发布会招商?
召开新闻发布会进行招商。?
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13?
伊旗镇商业 业项目规划及招 招商代理项目建 建议书?
4.4 4.8 人员招 招商?
设立外地招 招商办事处或 或派驻招商人员。?
4.4 4.9 以商带 带商?
通过品牌的 的口碑和激励 励措施，促使商家介绍商家 家签约入住。 。?
4.4 4.10 门店招 招商?
与销售中心 心一起合作，在门店等待慕名而来的商 商户。
4.5 5
智域 域招商执行 行步骤?
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14?
伊旗镇商业项目规划及招商代理项目建议书?
5. 招商代理合作模式及取费标准?
5.1 全程招商代理
5.1.1 合作模式
该项目的全程招商代理及策划由智域公司负责， 智域派遣 5 名招商人员在项目现场开展 招商工作，并有一名项目经理负责统筹该项目，直到该项目招商完成并如期开街。?
5.1.2 取费标准
1. 甲方每月向乙方支付月费 40,000 元，该费用主要用于乙方支付招商工作人员的工资及 日常开支。 2. 如该项目招商面积达到或超过 50%， 甲方向乙方支付全部实际招商面积应得招商代理费 的 30%；如未达到 50%，则按乙方实际完成的招商面积计提佣金。 3. 如该项目招商面积达到或超过 70%， 甲方向乙方支付全部实际招商面积应得招商代理费 的 50%；如未达到 70%，则按乙方实际完成的招商面积计提佣金。 4. 如该项目招商面积达到或超过 85%， 甲方向丙方支付全部实际招商面积应得招商代理费 的 100%；如未达到 85%，则按乙方实际完成的招商面积计提佣金。?
5.2
全程招商顾问
5.2.1 合作模式
1. 智域派驻 1‐2 名商业地产资深专家，为该项目提供整体招商和商业经营咨询服务。 2. 对该项目将要建造的建造设计、 实际施工进行监督和顾问， 以便于建筑物与商业规划相 吻合。 3. 协助甲方完成招商手册的制作和宣传。 4. 协助甲方对其招商人员进行招聘和培训。 5. 对该项目的全程策划提供咨询服务， 并提供招商过程中的招商推广方案和招商说明会方 案。并协助甲方进行招商推广和召开招商说明会。?
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伊旗镇商业项目规划及招商代理项目建议书?
6. 对该项目的全程招商提供顾问服务，提供商家资源，必要时可邀请主力店、次主力店、 品牌店的主要负责人到甲方招商出进行洽谈。 7. 参与部分商家的谈判工作，以辅助甲方完成招商工作。 8. 协助甲方经行财务系统的设立和财务人员的培训。 9. 在项目试营业和开业时积极配合甲方的工作， 并组织相关人员开展工作， 确保顺利开业。 10. 项目开业后对项目持续跟踪 2‐3 个月，主要负责日常工作的梳理和人员培训。?
5.2.2 取费标准
每月收取顾问费 50,000 元 RMB。?
6. 智域商业地产咨询服务团队
徐家明 先生——企业战略管理专家，商业地产策划招商资深顾问 复旦大学博士、南京大学工商管理硕士，武汉大学市场营销学士。东南大学土木工程学 院商业地产发展趋势客座教授。南京智域企业管理咨询有限公司首席顾问、总经理。 8 年政府、国有企业、房地产企业、从业经验，多年的管理咨询行业的从业生涯，擅长 商业地产运营策划、人力资源咨询、企业战略咨询、市场营销顾问和品牌管理咨询。 先后 担任过南京红星美凯龙国际管理顾问有限公司董事总经理、丰盛集团地产事业部特聘专家、 丰盛集团高级管理顾问、 南京交通控股投资置业有限公司地产专业顾问。 运作和参与的项目 有：南京新城市广场的、南京 1912、南京大观天地、南京水游城、红星美凯龙、淮安家具 广场、徐州彭城一号、徐州 12 军军区大院等多个商业地产项目招商和运营。 车建新先生——智域商业地产特聘顾问， 公司名誉董事长，红星家具集团董事长兼 CEO 江苏省十大杰出青年，全国工商联合会执委，中国家具协会副会长，中国企业文化促进 会副会长，中国建材工业经济研究会副会长，中国人民大学工商管理研修中心客座教授，中 国人事科学院人事与人才研究所客座教授。 先后担任过本公司多个商业项目的名誉顾问，如南京新城市广场、南京 1912、南京大?
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伊旗镇商业项目规划及招商代理项目建议书?
观天地、淮安家具广场等。 吴锋 先生——资深房产专家，商业地产运营资深顾问 现任新景祥集团副总裁（直管商业地产） ，徐州分公司总经理。曾就职于南京金鹰国 际购物中心，任市场部经理。 在房地产项目策划、资本经营、企业管理、财务规划、市场营销等方面有极强的运筹能 力。熟悉住宅地产、商业地产及工业地产的投资分析和项目推广，在十多年的大型商业企业 综合运作经验的基础上，又从事 5 年的商业地产开发设计，擅长对商业地产项目的研判，策 划，招商的运作以及后期的运营管理。在丰富的市场历练过程中，善于从市场实际出发来通 盘考量开发设计和效益最大化问题， 品牌最大化的运作， 善于综合聚集和利用各种社会资源 来形成最有效的商业整合能量。 寇建强 先生——房地产资深策划人，营销策划总监 东北大学学士，国际经济与贸易，目前南京大学 EMBA 在读。2000 年在生物医药类首 家民营上市公司——深圳海王生物参加工作，先后任职市场策划运作、营销中心、连锁事业 部等部门。2004 年在深圳进入房地产行业，现任智域地产机构合伙人、董事。 参与深圳及周边城市的房地产运营的项目有： 深圳锦峰实业龙岗项目全程策划、 深圳万 福人家推广执行、惠州风华世家全程策划推广、南京中泰国际广场后期营销策划推广（商业 综合体） 南京水游城项目前期调研及定位 、 （商业） 张家港王府广场后期运营策划 、 （商业） 、 张家港银座项目整体运营（商业） 、建湖东方广场前期调研定位（商业） 、徐州上院前期策划 定位。 李永——商业地产策划运营师 南京智域企业管理咨询有限公司地产事业部副总经理，南京大学 MBA，资深商业地产 运营专家、战略规划专家。 曾任智域南京市场调研公司总经理，为包括爱国者、诺基亚、 联想、中国建设银行、京银行等多家企业提供管理咨询服务，拥有丰富的企业管理经验，擅 长战略规划和商业模式设计，对休闲、娱乐产业有深入的研究。
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伊旗镇商业项目规划及招商代理项目建议书?
参与和运营过的商业地产项目有： 昆山东方华庭项目系统运营、 深圳常兴广场项目系统 运营前期策划、 深圳时尚名居项目营销策划与推广销售、 南京金基唐城项目全程策划与推广 销售、招商地产苏州项目前期策划、南京 1912 的招商运营。 张劲松——资深商业地产招商督导 智域咨询副总经理，高级合伙人，高级咨询师，项目管理师，高级培训师，南京大学商 学院 MBA。14 年地产项目的从业经验，积累了丰富的商业地产实战经验，擅长商业地产前 期的规划、招商策划、招商运营。 主持和参与了南京新城市广场、南京大观 MALL、汤城东郡、红星美凯龙、徐州彭城壹 号、南京 1912 等商业地产项目的规划设计。
公司名称：南京智域企业管理咨询有限公司 地址：南京市中泰国际广场 4 座 2803 电话：025‐83191066 传真：025‐83190918 网址：https://www.doczj.com/doc/f83974436.html, 邮箱：crmic@https://www.doczj.com/doc/f83974436.html,?
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