第四章商业功能区层次划分
第四章商业功能区层次划分
根据都市空间结构、现代商业层次、中心地理、商圈等理论，结合澄城县实际情况，澄城县商业功能区可划分为县城商贸、社区商贸、城郊商贸、乡镇商贸四个层次，四个层次构成一个空间层次分明且有机联系的商业功能圈，如下图：
图1：澄城县商业功能圈
一、县城商贸规划
1、功能定位
县城商贸规划以澄城县县城为范围，面积约17.28平方公里，现有人口7.5万，澄城县商贸目前服务人口，澄城县县城商贸规划的功能定位是是澄城县最繁华的商业区，经营主体多，商业高度聚集，组织形式新，经营方式活，商业服务行业完善，服务功能全，业态趋于多样。
县城商贸规划主要方向是商业网点高度密集，各种业态齐全，业态定位取向为新型多样化的较高品位、中高档次、体现一站式购物和综合消费特征，比如大型购
物中心、大型超市、零售商店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮、休闲及旅游商品店、金融、电信等服务网点，集购物、休闲、娱乐、旅游、商务、金融、观光等多种功能于一体，能广泛吸引澄城县居民和周边县市的消费者生活消费、集中购物等需求。
2、规划目标
根据澄城县空间布局特点和发展规划要求，县级商贸规划的目标是优化配置现有业态，引进新型业态，发展壮大龙头企业，充分发挥其带动和辐射功能，提升澄城县商业功能和商业价值，将澄城县打造成为一个功能齐全、环境优良、特色突出、较为现代化的商业服务业集聚区和核心商业圈。
业态配置比例参考：商业零售30－35％、餐饮20－25％、服务业30－40％的比例进行优化配置。
建设个大型购物中心，引入业态。
3、规划方案
（1）巩固主力业态，建设和培育一批大型购物中心、商场、超市和餐饮服务业。
澄城县总体经济实力在陕西省内处于中游水平，主力业态是现代商场、百货、超市等，满足相关需求，根据规划目标中的业态配置比例，主力业态的营业面积约占40％，其他的具体情况，配套其它设施。
澄城县现有大型商场5个，年销售额达千万以上的超市5个，成百集团、华元商贸、家园超市、世纪美辰等规模较大，运行质量较高，灵活经营，购销两旺。龙首宾馆、新纪元酒店为龙头的餐饮服务业不断涌现，但总体来讲，质量型、效益型
大型购物中心、商场和超市总量不足。比如华元超市现在仅有3000余平方米。
具体规划方案：
限制发展一般零售商业网点和农贸市场；
华元超市等大中型超市、商场依然需要进一步扩大投资，扩大规模；
积极引进知名区域商家；
需要建立个大中型酒店。
（2）引进新型商业业态。
澄城县城现有的商贸流通业现代化进程不快，现有商业业态主要是日用百货、便利店、各种专门市场、商业街等，规模数量都比较小，重复建设严重，布局混乱，新型业态发展水平不高，管理运行比较落后。
随着澄城县经济的发展，居民收入水平的提高，加上澄城县对外开放速度的加快和程度的加深，澄城县县城商业业态需要进一步优化调整，实现多元化，完善经营服务功能，提高档次，强调商品、服务、规模、档次的适用化。
具体规划方案：
引进品牌专营店、中高档餐饮、大众化快餐、群众休闲娱乐场所（如茶馆、酒吧等）、旅游商品店等；
对分散的部分业态，将相关业态做适当集聚，形成区域商业特色。比如建材、门业等分散小店需要集聚到东八路建立专门的市场，辅之以相配套的商贸服务功能；
东七路的家具一条街建议建立一个规模较大的家具城；
建设粮食、水果批发、蔬菜批发、饮食、夜市、装饰等十个专业批发交易市场；
重点街道做好具体规划与管理工作，限制占地现象；
旅游商品店主要经营古钱币、土布、瓷器、丝绸等纪念品；
（3）引进先进的商贸企业管理方式、运行机制
树立大商贸、大流通思路，转变经商理念，向更为成熟的质量服务型和商业文化型方式转变。
二、社区商贸规划
1、功能定位
澄城县现有个社区，主要分布在，社区指聚集在一定地域中人群的生活共同体，设置在居民居住区，主要功能为提供居民日常必需商品和便利服务的商业集中区域，社区商业区主要设置在社区的主要出入口或居住区中心地段位置，为当地居民的主要途经地。
社区商贸是澄城县商贸规划的重要组成部分，是以居民日常消费为特色的城市重要功能区。
社区商业形态趋于多元化，体现便利性、功能齐备的特征，满足和促进居民就近便利购物、服务、娱乐等需求，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，有便利店、生鲜超市、专卖店、餐饮店、美容美发店、休闲娱乐店；银行、邮政、通讯；书报、音像、药店、彩扩、洗衣、杂货；并同时配备服饰定制、家居布艺、各类修理、家政服务、资源回收；社区活动中心、儿童游乐室、健身俱乐部、社区医院等多种商业设施和功能。
2、规划目标
按澄城县社区服务人口数量划2-3个层次，规划相应的商业营业面积，满足居民购物、餐饮、文化、家政等日常消费的各种需求，充分考虑社区家庭的生活需要，
使社区商业成为社区居民家庭的延伸，让社区居民城市生活更便利，坚持高起点、高标准规划，建立完善的澄城县社区服务网络。
大型社区（服务人口3-5万）商业营业面积不低于15000 平方米；中型社区（服务人口1-3 万）商业营业面积不低于5000 平方米；小型社区（服务人口0.5-1 万）商业营业面积不低于2500 平方米。
社区商业服务中心原则上按照集居人口5000人以上、辐射半径500-700米左右设立。
两个标准参考澄城县居民分布情况和基础条件等。
3、规划方案
（1）澄城县社区商贸简单现状
（2）社区商贸的一些标准：
社区商业网点营业面积原则上可按购物50%、餐饮30%、其它服务设施20%的比例设置。
居民出家门分钟可以到达便利店，分钟可以到达超市和餐饮店，骑车分钟可以到达购物中心，基本做到居民足不出园就可解决日常生活主要需求。
社区按《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002 版）的标准配置商业服务设施，千人拥有商业营业面积500-700 平方米，其中零售网点面积达到300-400 平方米/千人。
（3）具体规划方案
克服原有商住混杂的格局，按社区商业的要求逐步加以改造；
要根据市场需求，合理配置网点类型和结构，提高服务水平
限制设置大型零售商业网点、大型专业店和扰民娱乐设施，充分注重便利性和尽量保证宜居性。
统筹考虑，合理布局，建立满足社区居民生活需要的商业服务网络体系
对新建社区的规划同上标准。
以为民、便民、利民为宗旨，加快社区商业中心、居住小区的商业网点建设，创造便民店、综合超市等多业态互补、特色鲜明的社区商业模式。
社区商业中心是住宅区商业网点相对集中的小型商业区，是满足居民日常生活起居和基本需求的主要商业区。
在规划中，要大力推进中小超市、商场进社区。
根据经验，原则上居民在4000-10000人左右，可建立一个社区商业中心。
社区商业中心行业配套是：1家综合超市，营业面积1500平方米左右，经营食品、蔬菜、杂品、小百货等日常生活用品为主，兼营生活服务项目；其它小型店铺，如面积一般在50—100平方米的小日杂店、音像店、洗衣店、食品店、美发美容店、书店以及银行、邮局等。社区商业中心一般布置在商业居住区、交通便利的地段。
逐步形成设施配套、功能齐备、管理到位的综合服务体系，推进社区商业产业化和社会化。
新建社区商业中心要合理规划配置商业网点，保证经营服务功能和档次。
三、城郊商贸规划
1、功能定位
城郊是指城乡结合部，城郊商贸在整个县城的商贸体系发挥特殊的作用，内连
结县城商贸，外连结乡镇、村，商业区，
澄城城郊商贸规划的功能定位为地位关键、辐射范围较广，消费群多为本地居民及外来人口。
此区域以仓储、商务、会展、汽车交易、农产品交易、客运中心，休闲娱乐、旅游观光为主。
2、规划目标
充分发挥城郊连结和辐射作用，建立3-5个专业市场。
城郊外连尧头镇、安里乡、交道镇、雷家洼乡、庄头乡、王庄镇等，并尽快向外辐射。
升级改造农产品批发市场，
使之成为一条重要纽带，做活商贸流通体系。
“城乡一体化”进程。
提供重要支点，为建立县、乡镇、村三级网络市场体系
3、规划方案
商业网点较少，商业发展处于诱发阶段，
城乡商品交易市场
目前澄城县城郊区商贸较为落后，急需突出其重要地位。
具体规划方案：
完善韦庄农业产业化园区、冯原农副产品贸易园区两个典型市场，积极推进其升级改造。
在建立果品专业市场，在建立畜产品批发市场，在建立土布土特产市场等。
在城郊建立两个客流中心，北以冯原，南以韦庄。
仓储中心
引进新型业态，超市便利店，修理店等，
引进有实力的企业，扩大投资，建立一条商贸带。
各商业业态规模适度，无需过大。
四、乡镇商贸规划
1、功能定位
根据澄城县现有乡镇情况，
指商业一定程度集聚，主要配置居民生活和生产所需的商业服务行业，服务对象为本乡镇和周边居民的集镇商业。是促进乡村发展的积极因素和重要力量。
发展乡镇商业既是满足乡镇居民日常生活的需要，也是城市商贸业拓宽发展边界、与外资商业进行抗争的需要。
建设镇级商贸网点，满足当地居民的日常生活消费需求；同时，依托当地已有一定规模的特色产业，培育和发展若干特色专业市场，向县城和外地市场辐射。
主要的商业业态是：连锁超市、供销商场（以生产资料和百货经营为主）、农贸市场为主体，其它杂货店、专业店、餐饮店、服务店等。
超市、便利店、餐饮和生活服务网点；适度设置中小型百货店、专卖店、专业店、文化娱乐设施。
2、规划目标
乡镇商贸区应有一定的商业集聚度，
乡镇商业是规划期内，鼓励设置超市、便利店、餐饮和生活服务网点；适度设置中小型百货店、专卖店、专业店、文化娱乐设施；限制设置购物中心、大型百货店、大型综合超市、仓储式商场。
真正提升集镇居民生活品质，实现“镇镇有超市，村村有便利”目标的重要途径。
巨大的农村市场将是未来金华商贸业的重要增长点。
3、规划方案
规划（结合现状---规划---如有条件或支撑一并提出。
各重点镇(街道)可根据需要参照设立1-2个社区商业服务中心。
按照浙江省人民政府关于建设农村现代流通网络的有关要求，有效实施“千镇连锁超市、万村放心店”工程，各乡镇要根据各自的产业主导型、交通枢纽型、旅游主导型、现代居住型和生态休闲型等功能定位，以满足不同层次居民的消费需求
为目标，构建科学合理的商业网络。
按照浙江省人民政府关于建设农村现代流通网络的有关要求，规划期内，每镇设立1～2个连锁超市（总面积3000～5000平方米），每村设立1～2个便利店（总面积300平方米）。
1、镇级商业网络：以连锁超市、供销商场（以生产资料和百货经营为主）、农贸市场为主体，其它杂货店、专业店、餐饮店、服务店等为补充，2007年前争取每个镇发展面积500-1000平方米的连锁标准超市1家，面积1000-2000平方米的室内农贸市场1个，面积500-1000平方米供销商场1个。
第二层面为片区重点集镇商业区。重点是拔山、汝溪、石宝、新立等被重
庆市确立的4个商业中心镇和官坝、乌杨等对周边有较强辐射作用的重点集镇。建设培育一批中小型批发市场、区域特色商场和加工贸易区，形成全县商贸的
次中心，发挥支撑作用。
第三层面为一般乡镇商业区及边贸市场。重点建设农贸市场和生产资料、
日用品摊区市场，发挥城乡连接的纽带作用。
基于商业基础、发展前景等因素，规划临江、长沙、郭家、温泉、铁桥、赵家、岳溪、大进、中和、敦好、河堰镇及白鹤街道为全县12个商业重点镇（街道），逐步发展成为片区商贸服务中心。各重点镇（街道）规划发展的重点项目及目标详见附表A-3。
各重点镇（街道）商业网点发展基本要求：一是按照“人车分流，商住分离，集中打造”原则集中打造商业中心街区；二是以场镇人均农贸面积0.3平方米以上、间距800米左右为标准优先建设综合农贸市场，实现退街进市，消除以街为市等落后现象；三是发展适合当
地特点的专业市场、特色商业街，增强批发辐射功能；四是发展超市、便利店、专业店等新兴业态，引进大店名店开办连锁超市，形成片区连锁配送功能，提升商业格局；五是加强场镇综合管理,改善场镇综合秩序，优化商贸经营环境。
各重点镇（街道）要根据区位、交通、资源等因素，在适应基本要求基础上，合理确定并突出商业网点发展重点：工矿主导型着重开办综合超市、农贸市场、专业市场、旧货调剂、修配服务和仓储物流设施；集散主导型着重建设批发市场，规范发展摊区市场，配套发展餐饮、娱乐、住宿等服务网点，满足各种商品交易和商务活动的需要；旅游主导型重点兴办旅游配套服务网点，满足旅游者的各种需求。
形成一个集购物、餐饮、服务、休闲、金融、邮政、信息等功能于一体的较为现代化的商贸中心。
澄城县商业功能区主要指标项目情况
表2：各级商业中心基本指标一览表
五、主要发展商业业态
全国城市等级的划分
关于全国城市等级的划分 城市等级划分 一级城市北京、天津、沈阳、青岛、南京、上海、杭州、武汉、广州、深圳、重庆、成都、西安、郑州、福州 二级城市石家庄、长春、呼和浩特、太原、合肥、无锡、苏州、宁波、厦门、南昌、长沙、珠海、海口、南宁、贵阳、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、济南、大连、哈尔滨 三级城市河北省：保定秦皇岛唐山邯郸邢台沧州承德廊坊衡水张家口 山西省：大同阳泉长治临汾晋中运城晋城忻州朔州吕梁 蒙古省：呼伦贝尔包头赤峰乌海通辽鄂尔多斯乌兰察布巴彦淖尔 辽宁省：盘锦鞍山抚顺本溪铁岭锦州丹东辽阳葫芦岛阜新朝阳营口 吉林省：吉林通化白城四平辽源松原白山 黑龙江：伊春牡丹江大庆鸡西鹤岗绥化市双鸭山七台河佳木斯黑河齐齐哈尔 江苏省：常州扬州徐州连云港盐城淮安宿迁镇江南通泰州 浙江省：绍兴温州湖州嘉兴台州金华舟山衢州丽水 安徽省：芜湖亳州马鞍山池州淮南淮北蚌埠巢湖安庆宿州宣城滁州黄山六安阜阳铜陵 福建省：泉州漳州南平三明龙岩莆田宁德 江西省：赣州景德镇九江萍乡新余抚州宜春上饶鹰潭吉安 山东省：潍坊淄博威海枣庄泰安临沂东营济宁烟台菏泽日照德州聊城滨州莱芜 河南省：洛阳焦作商丘信阳新乡安阳开封漯河南阳鹤壁平顶山濮阳许昌周口三门峡驻马店湖北省：荆门咸宁襄樊荆州黄石宜昌随州鄂州孝感黄冈十堰 湖南省：郴州娄底衡阳株洲湘潭岳阳常德邵阳益阳永州张家界怀化 广东省：江门佛山汕头湛江韶关中山茂名肇庆阳江惠州潮州揭阳清远河源东莞汕尾云浮广西省：贺州柳州桂林梧州北海玉林钦州百色防城港贵港河池崇左来宾 海南省：三亚 四川省：乐山雅安广安南充自贡泸州内江宜宾广元达州资阳绵阳眉山巴中攀枝花遂宁德阳贵州省：安顺遵义六盘水 云南省：玉溪大理曲靖昭通保山丽江临沧 陕西省：咸阳榆林宝鸡铜川渭南汉中安康商洛延安 甘肃省：白银武威金昌平凉张掖嘉峪关酒泉庆阳定西陇南天水 宁夏省：固原青铜峡石嘴山中卫 新疆：克拉玛依 四级城市河北省：辛集涿州高碑店任丘定州南宫晋州迁安霸州黄骅遵化沙河三河藁城武安河间鹿泉安国深州冀州新乐泊头 山西省：孝义古交侯马高平霍州介休河津永济汾阳原平潞城 内蒙古：乌兰浩特锡林浩特牙克石额尔古纳霍林郭勒二连浩特扎兰屯丰镇阿尔山临河根河满洲里辽宁省：大石桥海城北票盖州凤城庄河凌源开原瓦房店普兰店新民兴城东港北宁凌海灯塔调兵山 吉林省：双辽集安延吉公主岭九台桦甸榆树蛟河磐石大安德惠洮南龙井珲春梅河口舒兰和龙临江图们敦化 黑龙江省：富锦铁力绥芬河海林北安阿城尚志五常安达双城海伦虎林密山宁安讷河穆棱同江肇东五大连池 江苏省：东台江阴常熟通州海门邳州溧阳泰兴如皋昆山宜兴兴化张家港启东江都丹阳吴江靖江扬中大丰新沂仪征太仓姜堰高邮金坛句容 浙江省：温岭永康瑞安余姚慈溪义乌临海上虞诸暨海宁桐乡兰溪乐清龙泉建德富阳平湖东阳嵊州奉化临安江山 安徽省：明光天长宁国界首桐城
商业地产招商工作思路 目录 一、确定招商的组织框架和岗位职责 ... 错误！未定义书签。 二、建设招商团队..................... 错误！未定义书签。 （一）招商人员的特殊素质............................................... 错误！未定义书签。 三、招商实施 ......................... 错误！未定义书签。 （一）业态组合以及租金预测........................................... 错误！未定义书签。 （二）广告投放................................................................... 错误！未定义书签。 （三）主要目标客户锁定................................................... 错误！未定义书签。 （四）招商谈判................................................................... 错误！未定义书签。 1.核心主力店的招商谈判............................................. 错误！未定义书签。 （五）招商新闻发布会....................................................... 错误！未定义书签。 1.招商新闻发布会的意义............................................. 错误！未定义书签。 2.发布会流程................................................................. 错误！未定义书签。 （六）法律文本................................................................... 错误！未定义书签。 四、招商管理原则..................... 错误！未定义书签。
主城区声环境功能区划分方案 为提高城市声环境质量，有效地控制城市噪声污染的程度和范围，促进XX县城市声环境质量的持续改善，根据XX年XX市监测方案要求，结合我县实际，制定本方案。 一、声环境功能区含义 根据GB3096-2008《声环境质量标准》的规定，声环境功能区分为0类、1类、2类、3类和4类。 （一）0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。 （二）1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。 （三）2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。 （四）3类声环境功能区：指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域。 （五）4类声环境功能区：指交通干线两侧一定距离之内，需要防止交通噪声对周围环境产生严重影响的区域，包括4a类和4b类两
种类型。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b类为铁路干线两侧区域。 二、XX县主城区声环境功能区划分依据 （一）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 （二）GB3096-2008《声环境质量标准》 （三）GB/T15190-XX《声环境功能区划分技术规范》 （四）XX县规划局《XX县城市总体规划2009－2030》 （五）XX县近期主城区土地使用现状 （六）XX县地名委员会《关于道路标准命名的通告》 （七）XX县主城区声环境现状 三、XX县主城区声环境功能区划分原则 （一）有效地控制城市噪声污染的程度和范围，提高城市环境质量，保障城市居民正常生活、学习和工作场所的安静。 （二）有利于XX县城市规划的实施和城市改造，做到区划科学合理，促进环境、经济、社会协调一致发展。
商业地产招商人员应具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的商业地产招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备: ?事业心：包括很强的敬业精神,创业精神，勇于进取,勇于创新，具有执著的奉献精神; ? 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事,不徇私情，坚持公正的立场,充分发挥综合能力。? 意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 ?自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 ２、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 ?A、商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商?B、商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。??C、招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说感染力。 ３、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力??A、敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。??Ｂ、应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。 招商工作程序 一、目的: 针对购物中心的市场定位，选择和引进有集客能力的功能服务性项目和商品，与商户之间建立合作关系,以此提高公司的收益。 ?二、工作流程： 制定招商工作计划 ↓ ?市场调研
xx声环境功能区划分方案 【一】总那么 为适应城市进展需求，防治城市环境噪声污染，改善区域声环境质量，提高人民群众生活水平，依照《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《声环境质量标准》有关规定和《声环境功能区划分技术规范》相关要求，结合惠州市城市总体规划和实际情况，制定本方案。 【二】区划原那么 〔一〕有效地操纵噪声污染的程度和范围，提高声环境质量，保障城市居民正常生活、学习和工作场所的安静。 〔二〕以城市总体规划为指导，按区域规划用地的主导功能，并结合城市规划用地现状的主导功能作为声环境功能区划的依据。 〔三〕便于城市环境噪声治理和促进噪声治理。 〔四〕有利于城市规划的实施和城市改造，做到区划科学合理，促进环境、经济、社会协调一致进展。 〔五〕宜粗不宜细，宜大不宜小。单块的声环境功能区面积，原那么上不低于0.5km2。 〔六〕区分市域范围内建成区与未建成区的声环境功能区划，未建成的规划区内，按其规划性质或按区域声环境质量现状、结合可能的进展划定区域类型。 【三】适用范围 〔一〕本方案适用于惠州市城市规划区范围内的声环境治理。其中，城市规划区为惠城区〔含仲恺高新技术产业开发区〕和惠阳区〔含大亚湾经济技术开发区〕行政辖区，总面积2672.3平方公里。 〔二〕机场周围区域受飞机通过〔起飞、降落、低空飞行〕噪声的妨碍不适用于本方案。 【四】要紧依据 〔一〕《中华人民共和国环境噪声污染防治法》〔1996年10月)； 〔二〕《声环境质量标准》〔GB3096-2017〕；
〔三〕《工业企业厂界环境噪声排放标准》〔GB12348-2017〕； 〔四〕《声环境功能区划分技术规范》〔GB/T15190-2018)； 〔五〕《铁路运输安全保护条例》〔2005年4月〕； 〔六〕《广东省高速公路治理条例》〔2018年1月9日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订〕； 〔七〕《惠州市城市总体规划〔2006～2020〕》； 〔八〕《惠州市土地利用总体规划〔2006-2020年)》； 〔九〕《惠州市综合运输体系“十三五”进展规划》； 〔十〕《惠州市高速公路网规划〔2004-2020年〕》； 〔十一〕其他规划等相关资料。 【五】声环境功能区类别 按区域的使用功能特点和环境质量要求，结合惠州市实际情况，划分以下5类声环境功能区，具体说明如下： 〔一〕0类声环境功能区适用区域：康复疗养区等特别需要安静的区域。本方案没有划定0类区。 〔二〕1类声环境功能区适用区域：以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为要紧功能，需要保持安静的区域。 〔三〕2类声环境功能区适用区域：以商业金融、集市贸易为要紧功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。 〔四〕3类声环境功能区适用区域：以工业生产、仓储物流为要紧功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严峻妨碍的区域。 〔五〕4类声环境功能区适用区域：道路干线两侧一定距离之内，需要防止交通噪声对周围环境产生严峻妨碍的区域，包括4a类和4b类两种类型。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通〔地面段〕、内河航道两侧区域；4b类为铁路干线两侧区域。 六、各类适用区执行环境噪声标准 各声环境功能区适用的环境噪声等效声级限值见表1。 表1声环境质量标准单位：dB〔A〕
关于全国城市等级的划分
第一级：直辖市、特别行政区、GＤP大于１600亿且市区人口大于200万的城市 北京、天津、沈阳、大连、哈尔滨、济南、青岛、南京、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、澳门、重庆、成都、西安（18个） 第二级：其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市 石家庄、长春、呼和浩特、太原、郑州、合肥、无锡、苏州、宁波、福州、厦门、南昌、长沙、汕头、珠海、海口、三亚、南宁、贵阳、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐(25个) 第三级：1４沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市 唐山、秦皇岛、淄博、烟台、威海、徐州、连云港、南通、镇江、常州、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、泉州、东莞、惠州、佛山、中山、江门、湛江、北海、桂林(24个） 第四级:其他人口大于100万的城市、重点经济城市 邯郸、鞍山、抚顺、吉林市、齐齐哈尔、大庆、包头、大同、洛阳、潍坊、芜湖、扬州、湖州、舟山、漳州、株洲、潮州、柳州（18个） 第五级:其他著名经济城市、重要交通枢纽城市—-—人口大于50万、重点旅游城市 承德、保定、丹东、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇庆、乐山、绵阳、丽江、延安、咸阳、宝鸡（23个） 以上城市共有１08个,这些城市是中国的“108好汉"，其他城市均为第六级. 还有个说法： 第一等级：香港澳门台北 ---—－国际大都市 第二等级：北京上海广州重庆－-－—－中国特大城市 第三等级:武汉西安南京成都杭州沈阳－－－-－中国区域中心城市 第四等级：哈尔滨郑州长春济南福州石家庄长沙--－－—中国发展较快的省会城市第五等级：深圳大连青岛厦门宁波苏州无锡烟台-－———中国发展较快的非省会城市 第六等级:威海珠海汕头海口镇江南通惠州－—-——－—-发展较快的新兴的城市 第七等级：徐州唐山洛阳太原大庆佛山—--—－重工业城市 我国的城市按行政级别划分,可分为： 一级市。一级市是指直辖市，与省、自治区同级，直属国务院管辖. 二级市。二级市是指地区一级的市，直属省管辖。 三级市。三级市是指县一级的市，与县同级,属二级市管辖。 特别行政区。与一级市同级,直属国务院管辖
目录 第一章什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？ 第二章什么是市场调查？怎样进行市场调查？ 第三章招商人员必须具备的基本要求？ 第四章项目介绍统一说明 第五章招商标准流程、内容 第六章商铺专业知识 第七章招商技巧 第八章各类表格及文书的应用 第一章、什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？ 一、什么是商业地产？ 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。 在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 二、商业地产与住宅地产有什么区别？ 商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。 商业地产和住宅：传销与直销的不同 全国各地虽然开发了很多商业项目，但发展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。如果住宅开发可称是直销的话，那么商业地产则是传销。大型SHOP-PINGMALL关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。 国内发展商低估了这个难度，上来先做规划设计，规划设计做完再去招商或者再定价。如果你是直销可以自己决定户型，如果传销先谈好合作意向，每层至少多少万平方米，距市中心距离不能超过多少，前台后台的比例，你给它量身定做。招商走在前面或者同步。 商业地产要卖现房住宅和商铺，一个是用来住，一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个，就是现房。现金对商人很重要，店铺买来是要做生意，有人说买来店铺可以做投资。一个人如果买住宅，考虑好长的时间，他希望可以有很好的居住环境，有可能一两年前看中了来买，他自己会告诉自己，我现在买的话价格比较便宜，以后买的话可能会涨价，或者我们买的朝向未必可以买得到，这个在住宅期房里可以做到。
重庆市声环境功能区划分技术规范实施细则（试行） 2015年12月
前言 为贯彻《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》和《重庆市环境噪声污染防治办法》，执行《声环境质量标准》（GB 3096-2008）和《声环境功能区划技术规范》（GB/T15190-2014），统一重庆市声环境功能区划分方法，科学指导噪声区划工作，制定本实施细则。 本细则由重庆市环境保护局环境规划与科技标准处组织制订。 本细则由重庆市环境科学研究院负责起草。 本细则由重庆市环境保护局负责解释。
1 总则 1.1 依据国家《声环境质量标准》（GB3096-2008）和《声环境功能区划技术规范》（GB/T15190-2014）（以下称规范），为统一声功能区划分技术方法的内容和深度，加强重庆市环境噪声管理，改善声环境质量，提高人民生活水平，制定本细则。 1.2 本细则适用于由重庆城市人民政府在编制的城乡总体 规划中划定的具体城市规划区范围内的声环境管理。 1.3 本细则是和规范配套的具体规定，声功能区划分方法除遵守本细则外，尚应符合其他有关标准、规范的规定。 2 区划原则 2.1 区划应以城市规划为指导。都市功能核心区、都市功能拓展区（主城区）以《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》为指导，城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区的其他区县在《重庆市城乡总体规划 (2007-2020年)》的总体要求下，以各地方的城市规划为区划的主要依据。 2.2 单块的声环境功能面积，原则上不小于0.5 km2，实际划分中可根据实际地形特征确定适宜的区域面积。应严格控制4类声环境功能区范围。
前言? 根据《中华人民共和国环境保**》和《中华人民共和国大气污染防治法》，为配合《环境空气质量标准(GB3095－96)的实施，统一全国环境空气质量功能区划分原则与技术方法，使全国同类环境空气质量功能区的监测数据具有可比性，制定本标准。 1、范围本标准的适用范围与《环境空气质量标准》一、二、三类环境空气质量功能区相对应，规定了环境空气质量功能区划分原则与技术方法。本标准适用于全国范围环境空气质量功能区的划分。 2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。在标准出版时，所示版本均为有效。? GB3095－1996 环境空气质量标准 GB/T14529－1993 自然保护区类型与级别划分原则? 3 、定义本标准采用下列定义 3.1 环境空气质量功能区指为保护生态环境和人群健康的基本要求而划分的环境空气质量保护区。按GB3095的规定，环境空气质量功能区分为一类环境空气质量功能区、二类环境空气质量功能区和三类环境空气质量功能区。 3.1.1 一类环境空气质量功能区（一类区）指自然保护区、风景名胜区和其它需要特殊保护的地区。
3.1.2 二类环境空气质量功能区（二类区）指城镇规划中确定的居住区、商业交通居民混合区、文化区、一般工业区和农村地区，以及一、三类区不包括的地区。 3.1.3 三类环境空气质量功能区（三类区）指特定工业区。 3.2 自然保护区；风景名胜区指县级以上人民政府划定的自然保护区、风景名胜区。自然保护区：按GB/T14529的规定，对有代表性的自然生态系统、珍稀濒危动植物物种的天然集中分布区，有特殊意义的自然遗迹等保护对象所在陆地、陆地水体或者海域，依法划出一定面积予以特殊保护和管理的区域。风景名胜区：指具有观赏、文化或科学价值、自然景物、人文景物比较集中，环境优美，具有一定规模和范围，可供人们游览、休息或进行科学、文化活动的地区。 3.3 需要特殊保护的地区指因国家政治、军事和为国际交往服务需要，对环境空气质量有严格要求的区域。 3.4 特定工业区指治金、建材、化工、矿区等工业企业较为集中，其生产过程排放到环境空气中的污染物种类多、数量大，且其环境空气质量超过三级环境空气质量标准的浓度限值，并无成片居民集中生活的区域，但不包括1988年后新建的任何工业区。 3.5 一般工业区指特定工业区以外的工业企业集中区以及1998年1月1日后新建的所有工业区。 4 、环境空气质量功能区划分原则:? 环境空气质量功能区以保护生活环境和生态环境，保障人体健康，及动植物正常
城市等级划分 TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】
2018年中国城市分级完整名单来了，包含338个地级以上城市 一线城市（4个） 上海市 北京市 深圳市 广州市 新一线城市（15个） 成都市 杭州市 重庆市 武汉市 苏州市 西安市 天津市 南京市 郑州市 长沙市 沈阳市 青岛市 宁波市 东莞市 无锡市 二线城市（30个） 昆明市 大连市 厦门市 合肥市 佛山市 福州市 哈尔滨市 济南市 温州市 长春市 石家庄市 常州市 泉州市 南宁市 贵阳市 南昌市
南通市 金华市 徐州市 太原市 嘉兴市 烟台市 惠州市 保定市 台州市 中山市 绍兴市 乌鲁木齐市 潍坊市 兰州市 三线城市（70个）珠海市 镇江市 海口市 扬州市 临沂市 洛阳市 唐山市 呼和浩特市 盐城市 汕头市 廊坊市 泰州市 济宁市 湖州市 江门市 银川市 淄博市 邯郸市 芜湖市 漳州市 绵阳市 桂林市 三亚市 遵义市 咸阳市 上饶市 莆田市
宜昌市赣州市淮安市揭阳市沧州市商丘市连云港市柳州市岳阳市信阳市株洲市衡阳市襄阳市南阳市威海市湛江市包头市鞍山市九江市大庆市许昌市新乡市宁德市西宁市宿迁市菏泽市蚌埠市邢台市铜陵市阜阳市荆州市驻马店市湘潭市滁州市肇庆市德阳市曲靖市秦皇岛市潮州市吉林市常德市宜春市
黄冈市 四线城市（90个）舟山市 泰安市 孝感市 鄂尔多斯市 开封市 南平市 齐齐哈尔市 德州市 宝鸡市 马鞍山市 郴州市 安阳市 龙岩市 聊城市 渭南市 宿州市 衢州市 梅州市 宣城市 周口市 丽水市 安庆市 三明市 枣庄市 南充市 淮南市 平顶山市 东营市 呼伦贝尔市 乐山市 张家口市 清远市 焦作市 河源市 运城市 锦州市 赤峰市 六安市 盘锦市 宜宾市
1总论 1.1环境功能区划 1.1.1环境空气功能区划 根据大连市政府发布的《大连市人民政府办公厅关于调整大连市环境空气质量功能区区划的通知》大政办发[2005]42号文件，该建设项目所在区域属于二类环境空气质量功能区。 1.1.2声环境功能区划 长兴岛临港工业区是经辽宁省政府批准建设的开发区，目前长兴岛地区还未作环境噪声功能区划。根据《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的类别划分原则，工业区执行3类标准。本项目所在区域已被确定为工业区，因此应属三类噪声功能区。 1.2评价标准 1.2.1环境质量标准 （1）空气环境质量评价标准 根据《大连市人民政府办公厅关于调整大连市环境空气质量功能区区划的通知》（大政办发[2005]42号）文件，本项目建设地点位于二类环境空气质量功能区内，执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准。 特征污染物铅参照《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79）中“居住区大气中有害物质的最高容许浓度”，规定铅日均值为0.0007mg/m3。 （2）噪声现状评价标准 声环境质量评价采用《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的3类标准，昼间65dB （A），夜间55dB（A）。 1.2.2污染物排放标准 （1）大气污染物排放标准 燃气锅炉废气排放执行《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）Ⅱ时段二类
区标准；厂区其它废气排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）的新污染源二级标准。饮食油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）。 （2）污水排放标准 本项目厂区的废水经初步处理后，排放至长兴岛南部污水处理厂处理。本项目污水排放标准执行《辽宁省污水综合排放标准》（DB21/1627-2008）表2排入污水处理厂的水污染物最高允许排放浓度。 （3）噪声排放 噪声排放执行《工业企业厂界环境噪声标准》（GB12348-2008）的3类标准。 （4）固体废物污染控制标准 《辽宁省工业固体废物污染控制标准》DB21-777-94； 《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》（GB18599-2001）； 《危险废物贮存污染控制标准》（GB18597-2001）； 《国家危险废物名录》中华人民共和国环境保护部，中华人民共和国国家发展和改革委员会令2008年第1号。 1.3评价工作等级及范围 1.3.1大气环境 工作等级为三级，评价范围选取以项目中心为原点，半径为3km的区域。 1.3.2水环境 根据项目的工程分析，该厂建成后，产生的废水主要是生活污水和少量生产废水，污水排放量为20.5t/d，污水经厂内预处理后排入长兴岛南部污水处理厂，污水水质复杂程度为简单。根据《环境影响评价技术导则——地面水环境》（HJ/T2.3-93）中有关规定，对本项目排水只做简单的水环境影响分析。 1.3.3声环境 根据《环境影响评价技术导则——声环境》（HJ/T 2.4—2009）中评价工作等级划分原则，本项目噪声环境影响评价等级确定为三级。 环境噪声影响评价范围为厂界外100米。
商业地产基础知识 1、商业房地产的含义：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 2.商业地产的类型
3、商圈：是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分 布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 4、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。 零售业态：是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 5、CBD :全称是Cen tral Bus in ess District ，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜 间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最咼。 6、购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。 通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10 万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 特点
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
中国一二三线城市等级划分表 （中国一线城市、中国二线城市、中国三线城市） （中国第四线城市、中国第五线城市） 2014年最新中国城市等级划分表 2014年中国城市排名 一线城市（五个） 北京；上海；广州；深圳；天津. 二线城市（31个） 二线发达城市（8个）： 杭州；南京；济南；重庆；青岛；大连；宁波；厦门； 二线中等发达城市（23个）： 成都；武汉；哈尔滨；沈阳；西安；长春；长沙；福州；郑州；石家庄；苏州；佛山；东莞；无锡；烟台；太原；合肥； ◆南昌；南宁；昆明；温州；淄博；唐山（二线中等发达城市但经济水平较弱） 三线城市（61个） 乌鲁木齐；贵阳；海口；兰州；银川；西宁；呼和浩特；洛阳；邯郸；泉州；包头； 南通；大庆；徐州潍坊；常州；鄂尔多斯；绍兴；济宁；盐城；临沂；东营；扬州；台州；嘉兴；沧州；榆林；泰州；镇江；昆山；江阴；张家港；义乌；金华；保定；吉林；鞍山；泰安；宜昌；襄阳；中山；惠州；南阳；威海；德州；岳阳；聊城； 常德；漳州；滨州；茂名；淮安；江门；芜湖；湛江；廊坊；菏泽；柳州；宝鸡； 珠海；绵阳 四线城市（92个） 株洲；枣庄；许昌；通辽；湖州；新乡；咸阳；松原；连云港；安阳；周口；焦作； 赤峰；邢台；安庆；日照；遵义；三明；呼伦贝尔；长治；湘潭；德阳；南充；乐山；达州；盘锦；延安；上饶；锦州；宜春；宜宾；张家口；马鞍山；吕梁；抚顺；临汾；渭南；开封；莆田；荆州；黄冈；四平；承德；齐齐哈尔；三门峡；秦皇岛；本溪；玉林；孝感；牡丹江；荆门；宁德；运城；绥化；永州；怀化；黄石；泸州；清远；邵阳；衡水；益阳；丹东；铁岭；晋城；朔州；吉安；娄底；玉溪；辽阳；南平；濮阳；晋中；资阳；都江堰；攀枝花；衢州；内江；滁州；阜阳；十堰；大同；朝阳 六安；宿州；通化；蚌埠；韶关；丽水；自贡；阳江；毕节 五线城市 拉萨；克拉玛依；库尔勒；昌吉；哈密；伊宁；喀什；阿克苏；石河子；晋江；增城；
商业地产招商经理知识手册 1、商业地产招商流程 2、商业地产如何定位 3、成功招商五要素 2、商业地产招商策略 5、如何管理招商团队 6、商业地产术语 一、招商工作流程 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分 2、确定招商对象; 3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营; 4、制定招商优惠策略; 5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计划; 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪; 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽; 9、商业项目部进行客户分类、确定重点; 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判; 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金; 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可; 14、开发商、客户双方正式签定招商协议; 二、商业地产项目定位
波特分析法:主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机;分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿;再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。 2、PEST分析法。PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。 主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等;自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素; 社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素;经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的 发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。 3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、
珠海市环境空气质量功能区划分 为了适应珠海市城市发展的需要，解决目前环境空气质量功能区划中存在的问题，实现资源和能源的合理、有效利用以及控制污染和改善环境空气质量，根据《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年修订）、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及其2000年修改单等有关法律标准的要求，结合珠海城市总体规划修改方案，制定本区划。 一、范围 本区划适用于珠海市行政辖区，包括香洲区、斗门区、金湾区3个行政区，以及横琴新区、珠海国家高新技术产业开发区、珠海保税区、万山海洋开发试验区和高栏港经济区等5个经济功能区。 二、环境空气质量功能区分类及执行标准 （一）功能区分类 珠海市环境空气质量功能区划分为： 1.一类环境空气质量功能区（一类区）：县级以上人民政府划定的自然保护区、风景名胜区和其它需要特殊保护的地区。 2.二类环境空气质量功能区（二类区）：城镇规划中确定的居住区、商业交通居民混合区、文化区、一般工业区和农村地区，以及一、三类区不包括的地区。其中，一般工业区是指特定工业区以外的工业企业集中区。 3.三类环境空气质量功能区（三类区）：特定工业区，即冶金、建材、化工、矿区等工业企业较为集中，其生产过程排放到环境空气中的污染物种类多，数量大，且其环境空气质量超过三级环境空气质量标准的浓度限制值，并无成片居民
集中生活的区域。 （二）执行标准 环境空气质量功能区各类别执行《环境空气质量标准（GB3095-1996）及其修改单）》相应级别，即一类区执行一级标准，二类区执行二级标准，三类区执行三级标准。 三、各类环境空气质量功能区划分结果 珠海市一类环境空气质量功能区包括8个自然保护区，分别为淇澳—担杆岛省级自然保护区、庙湾珊瑚市级自然保护区、万山群岛自然保护区、黄杨山自然保护区、斗门竹篙岭自然保护区、水松林自然保护区、锅盖栋自然保护区和凤凰山自然保护区。三类环境空气质量功能区指特定工业区，范围包括高栏港经济区的石化基地、装备制造区、仓储物流区和金州加工区。一类区和三类区以外的区域为二类区。 珠海市环境空气质量功能区划分具体结果见下表及附图。 珠海市环境空气质量功能区划表
全国城市土地等级划分表，看看大家都在哪个级别<18554>字节 中新网1月8日电国土资源部今日在其官方网站发布“关于调整部分地区土地等别”通知称，根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》(GB18507-2001)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市（区）的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。 通知还指出，2009年1月1日起，《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行。 附件:土地等别 一等： 上海：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区 二等： 北京：朝阳区崇文区东城区丰台区海淀区石景山区西城区宣武区 上海：浦东新区 三等： 广东：广州市(白云区海珠区荔湾区萝岗区天河区越秀区) 深圳市(福田区罗湖区南山区盐田区) 四等： 天津：和平区河东区河西区河北区红桥区南开区 河北：石家庄市(长安区桥东区桥西区新华区裕华区)
辽宁：大连市(甘井子区沙河口区西岗区中山区) 沈阳市(大东区东陵区和平区皇姑区沈河区铁西区于洪区) 江苏：常州市(天宁区钟楼区) 南京市(白下区鼓楼区建邺区秦淮区下关区玄武区雨花台区) 苏州市(沧浪区虎丘区金阊区平江区) 无锡市(北塘区滨湖区崇安区南长区) 浙江：杭州市(滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区) 宁波市(海曙区江东区江北区) 福建：福州市(仓山区鼓楼区晋安区台江区) 厦门市(海沧区湖里区思明区集美区) 山东：济南市(市中区历下区槐荫区天桥区) 青岛市(市南区市北区四方区崂山区李沧区) 湖北：武汉市(汉阳区洪山区江岸区江汉区硚口区青山区武昌区) 湖南：长沙市(芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区) 广东：汕头市(金平区龙湖区) 珠海市(金湾区香洲区) 深圳市宝安区 重庆：江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝中区 四川：成都市(成华区锦江区金牛区青羊区武侯区) 五等： 北京：通州区 天津：塘沽区 河北：唐山市(路北区路南区) 山西：太原市(万柏林区杏花岭区迎泽区)
商业地产招商困境的成因分析 商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。06年底北京的一个商业地产高峰论坛透露出的信息是北京有30％的商业地产处于闲置状态，07年，这个局面将进一步恶化。开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的堪儿。 分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面： ①供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。 ②没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。 ③业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。 ④建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置；而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。⑤租金的障碍：很多时候，一套底商地