土地估价报告
项目名称：南昌市XXX区C-888地块
委托方：南昌市XXX公司
估价方：南昌市XXX房地产评估公司
土地估价报告编号：赣XX土评字（2008）第666号估价报告作业日期：二OO八年一月二十七日
至二OO八年二月一日
土地估价报告
第一部分概述
一、估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块
二、委托估价方：南昌市XXX公司
联系地址：南昌市XX路XX大街X号
法人代表：王五
三、受托估价方：南昌市XXX房地产评估公司
联系地址：南昌市XX路XX号
四、估价基准日
二OO八年一月二十七日
五、估价日期
二OO八年一月二十七日至二月一日
六、估价目的
为委托方以出让方式取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。
七、地价定义
本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全
三通（通路、供电、供水），在估价基准日2008年1月27日设定其开发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。
八、土地估价结果
评估土地总面积：80150.0平方米
单位面积地价：490元/平方米
总地价：3927万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
九、土地估价师签字：
估价师姓名估价师证书号签字
十、土地估价机构：
南昌市XXX房地产评估公司
法人代表：
二OO八年二月一日
第二部分估价对象界定
一、估价对象描述
1、土地登记状况
土地位置：YY一路与XX二路交叉口处；
土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。
土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。
土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。
2、土地权利状况
土地所有者：国家
土地使用者：南昌XXX公司
土地使用权取得方式：划拨
土地使用权取得时间：二00三年八月五日
3、土地利用状况
待估宗地尚未具备完全的三通（供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。
二、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、地理位置
南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115°27′——116°35′，北纬28°10′——29°11′之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。
2、自然环境
（1）、地形、地貌
南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积2651.79平方公里，占总面积的35.8%；水系面积2146.04平方公里，占29%；全市西北以岗地、丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面积的1.2%；丘陵面积879.62平方公里，占11.9%；岗地面积1637.7平方公里，占22.1%。
（2）、气候、水文
南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均气温为摄氏17.5℃，极端最低气温为摄氏零下9.3℃，极端最高气温为摄氏43.6℃。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气
流，1月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响；春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季长，春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作物的繁育和生长。
3、城市性质
南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中心，经50余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，成为集工业综合和贸易的新型城市。
4、行政区划、人口
南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区5个区；南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。
1999年总户数1055035户，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）农业人口2535012人，非农业人口1691573，平均每户人口数4.01人，人口密度571人/平方公里。
据1998年统计，全地区人口密度为每平方公里1056.2人，其中市区人口密度为1248人；而在城区，人口密度则更高。按当时城区建置，人口密度情况是：西湖区每平方公里为6197人，高出市区人口密度3.9倍；东湖区为5649人，高出3.5倍；湾里区为1730人，高出38.6%，郊区为2064人，高出65%，青云谱区为1996人，高出59.9%。
5、社会经济状况
据2001年《江西统计提要》，全市2000年完成国内生产总值达435.1亿元，比上年增长了8.3%，其中第一产业达46.05亿元，第二产业达205.28亿元，第三产业达183.77亿元，分别比上年增长7.1%、7.7%和9.2%。
2000年南昌市固定资产投资快速增长，投资结构优化。全年完成固定资产投资54.334亿，比上年增长133%。
2000年南昌市财税形势良好，全年完成预算内财政收入18.3011亿元，比上年增长9.1%，金融机构人民币各项存款余款627.4761亿元，各项贷款余额400.7426亿元，分别比上年增长15.2%和1.2%。
2000年，南昌市人口总量稳步增长，城市居民收入稳步增长。其中城市人口达171.59万元，1999年人均GDP达9552元，人均消费性支出达4077.39元，人均可支配性收入达5268元，分别比上年增长4.7% 、6.2%、8.6%。
6、城市规划
1985年6月22日国务院正式批准了《南昌市城市总体规划（1981—2000年）》，并作了重要批复。批复指出：“南昌市是江西省省会，是江西重要的经济、文化、科技和信息中心，南昌市今后的发展，要充分发挥水陆交通便利优势，逐步改善城市布局，大力发展第三产业，特别是注意提高城市环境质量，搞好城市防洪和基础设施配套，逐步把南昌市建设成为经济繁荣、科技文教事业发达、环境优美、生活方便的社会广义现代化城市”。
根据“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”
的方针，市区人口远期控制在105万人左右，其中城区人口控制在85—90万人，昌北地区10—15万人，罗家工业区5万人左右。市区用地规模到2000年控制在87平方公里内，其中城区用地控制在62平方公里。为有效控制市区人口规模和用地规模的发展。规划发展一批小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌市的建设重点放在新城区。“松动”旧城区人口2—3万，无期“松动”5—7万。
总体规划将南昌市划分为3个规划圈：城区包括东湖、西湖、青云谱区。市区包括城区和距城区10公里范围内的罗家工业综合区、昌北地区。南昌地区包括市区、湾里区和南昌、新建2县。规划布局以城区为中心，昌北地区和罗家工业综合区与之紧密联系，外围有湾里、石岗、莲塘等卫星城镇及县城、乡（镇）组成合理的城镇体系。城区面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东约1公里的韶山路为界，南不超过青云谱。规划将城区分为5片，即：市中心、城北、城东、城南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基本平衡，改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差的弊端。昌北地区依山临水、与城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，规划近期为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副中心。昌北地区已有100多个企事业单位，职工3.9万余人，规划该区将以长陵、牛行、下罗为中心，形成组轩式布局。
工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新的或大的工业项目。市区工业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城东为轻工业区；城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和
小型工业区；双港为冶金工业区；麦园为电子工业区；罗家为钢铁、化肥工业区。市区以传统的中山路、胜利路结合人民广场，形成商业服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广播电视中心。
规划兴建各种等级的变电站。逐步形成110千伏和220千伏电力环网。市区规划兴建10个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、图象传输等多种通信业务，并增加邮电网点。
规划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青云谱区，北到江坊，日供量为44万立方米，受益户为11万户。
规划城区生活居住用地由现在的人均20平方米增至31.5平方米，其中新区为40平方米。规划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等地兴建住宅小区。贯彻面向城市、为城市服务的方针，在郊区建立稳定的蔬菜、副食品和其他经济作物基地。
开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿江大道，开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树造林，提高绿化覆盖率。
（二）、区域因素
影响居住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施状况、公用设施状况、环境条件、人口密度等因素。
1、区域概况
估价对象所在地YY片区位于南昌市昌北区域内，其东临赣江大桥，南临八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；与城南仅一江之隔，可经水、陆两路与城南相通。随着两岸经济的发展，区域互动效果会更加明显。
2、交通条件
随着YY一路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建设，该区域交通条件必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。
3、基础设施
由于该区域刚开发利用，周边基础设施较差；但随着该区域土地的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。
4、环境条件
该区域自然风光较好，具有较大的绿化空间；随着该区域土地的逐步开发利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生活居住环境。
5、人口密度
该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用的居住区，周边生活基础设施还不够完善，出入也不够方便；因此，目前当地人口密度较小。（三）、个别因素
土地位置：YY一路与XX二路交叉口处；
土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。
土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批
复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。
土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。
交通状况：紧临新建的YY一路。
土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《城镇土地估价规程（试行）》；
5、国家土地管理局《关于土地使用权转让登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）；
6、国家土地管理局印发的《土地估价报告规范格式（2001）》。（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；
3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施办法》（赣府发[1987]81号）；
4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府发[1995]63号）；
5、《南昌市城区土地利用总体规划》及《YY片区土地利用规划》；
6、《南昌市2001年统计年鉴》；
7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
8、《南昌市城区土地定级估价报告》；
（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关
资料。
1、南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件；
2、企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；
二、土地估价
1、估价原则：本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、多种估价方法相结合的原则。
2、估价方法：由《城镇土地估价规程》可知，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术《规程》，根据当地地产市场发育情况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。
3、估价结果
估价人员在现场勘查和对当地地产市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法；测算出待估宗地在评估基准日2008年1月27日设定的土地用途、土地使用权性质、土地使用年限以及土地开发程度条件下的土地使用权价格为：评估土地总面积：80150.0平方米
单位面积地价：490元/平方米
总地价：3927万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
三、估价的假设和限制条件
1、估价的前提条件和假设条件：
（1）南昌市XXX公司以出让方式能取得XXX区C-888地块土地使用权；估价对象作为居住用地，经开发能得到最有效利用，并产生相应土地收益。
（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
（4）委托方提供的资料属实。
2、估价结果和价估报告的使用
（1）本评估报告有效期自估价报告完成之日起一年内有效。
（2）本报告由南昌市XXX房地产评估公司负责解释。
（3）未经本公司书面同意，本评估报告书中任何一部分内容都不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
3、需要特别说明的事项
（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件所载土地面积为准。
（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法、假设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应的调整。
（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生改变，则土地价格也应相应的改变。
土地估价技术报告项目名称：南昌市XXX区C-888地块
委托方：南昌市XXX公司
估价方：南昌市XXX房地产评估公司
土地估价报告编号：赣XX土评字（2008）第666号估价报告作业日期：二OO八年一月二十七日
至二OO八年二月一日
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块
二、委托估价方：南昌市XXX公司
联系地址：南昌市XX路XX大街X号
法人代表：王五
三、受托估价方：南昌市XXX房地产评估公司
联系地址：南昌市XX路XX号
四、估价目的
为委托方以出让方式取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。
五、估价依据
（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《城镇土地估价规程（试行）》；
5、国家土地管理局《关于土地使用权转让登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）；
6、国家土地管理局印发的《土地估价报告规范格式（2001）》。（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；
3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施办法》（赣府发[1987]81号）；
4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府发[1995]63号）；
5、《南昌市城区土地利用总体规划》及《YY片区土地利用规划》；
6、《南昌市2001年统计年鉴》；
7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
8、《南昌市城区土地定级估价报告》；
（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关资料。
1、南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件；
2、企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；
六、估价基准日
二OO八年一月二十七日
七、估价日期
二OO八年一月二十七日至二月一日
八、地价定义
本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全的三通（通路、供电、供水），在估价基准日2008年1月27日设定开发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。
九、需要特殊说明的事项
（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件所载土地面积为准。
（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法、假设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应的调整。
（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生改变，则土地价格也应相应的改变。
十、土地估价师签字
估价师姓名估价师证书号签字
十一、土地估价机构
南昌市XXX房地产评估公司
法人代表：
二00三年二月一日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
土地位置：XX路与XX路交叉口处；
土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。
土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。
土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。
2、土地权利状况
土地所有者：国家
土地使用者：南昌XXX公司
土地使用权取得方式：划拨
土地使用权取得时间：二00七年八月五日
3、土地利用状况
待估宗地尚未具备完全的三通（供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。
二、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、地理位置
南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115°27′——116°35′，北纬28°10′——29°11′之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。
2、自然环境
（1）、地形、地貌
南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积2651.79平方公里，占总面积的35.8%；水系面积2146.04平方公里，占29%；全市西北以岗地、丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面积的1.2%；丘陵面积879.62平方公里，占11.9%；岗地面积1637.7平方公里，占22.1%。
（2）、气候、水文
南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均气温为摄氏17.5℃，极端最低气温为摄氏零下9.3℃，极端最高气温为摄氏43.6℃。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则 重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》的通知渝国土房管发2002486 号有关区国土资源局：为贯彻落实《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号），我局拟定了《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。附件：重庆市国有土地使用权土地级别基准价和土地出让金标准实施细则二○○二年七月九日重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号）的规定，制定本实施细则。1.基本概念1.1 基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府宏观调控土地市场，也是土地估价及有关部门制定各种土地费（税）政策的依据，不是具体收费标准。 1.2 土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。重庆市城镇土地级别另行分布。宗地级别不明确时，可参照宗地周围土地级别确定。 1.3 土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，土地使用者应向政府缴纳的款项。 1.4 土地收益。土地收益是指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定经批准可以不办理出让手续的，转让者需向国家缴纳的费用。 1.5 土地还原率。土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的利率（或比率）。制定本次基准地价和土地出让金标准的土地还原率为0.0585。 2.本次调整的土地级别、基准地价和土地出让金标准的适用区域范围： 2.1 东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钩鱼咀、道角区域内的土地。 2.2 北部新区范围内的土地。2.3 渝北区回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道。 2.4 巴南区鱼洞街道。 3.江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区除上述区域以外的其他区域的土地级别按渝国土房管发2002252 号文件颁布的土地级别上调一个级别执行，基准地价和土地出让金仍按渝府发200276 号执行。北碚区的天生街道、朝阳街道、龙凤桥镇、北温泉镇、童家溪镇按渝国土房管发2002252 号文件颁布的土地级别上调两个级别，其他区域上调一个级别执行。基准地价和土地出让金仍按渝府发200076 号执行。 4.土地用途分类重庆市国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准将土地用途分为商业、住宅、工业三种用地类型。 4.1 商业用地包括：一般商业、金融保险业、餐饮旅馆业和其他商业建筑用地及其相应附属设施用地。 4.1.1 一般商业包括：商店、商场、各类批发零售市场及其相应附属设施用地。 4.1.2 金融保险用地包括：银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。 4.1.3 餐饮旅馆业用地包括：饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应的附属设施用地。 4.1.4 其他商业用地包括：写字楼，商业性办公楼；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。4.1.5 旅游业、加汽站、经营性墓地、车库、经营性露天停车场等用地的基准地价和土地出让金标准参照商业用地执行。 4.2 住宅用地包括：指供居住用的各类房屋用地。 4.3 工业用地包括：一般工业用地、采矿地和仓储用地。 4.3.1 一般工业用地指工业生产及其相应附属设施用地。 4.3.2 采矿地指采矿、采石、采沙场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。4.3.3 仓储用地指用于物资储备、中转的场所及期相应附属设施用地。 4.4 公用设施用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。公用设施用地包括公共基础设施用地和瞻仰景观休闲用地。4.4.1 公用基础设施用地包括给排水、供电、供然、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。4.4.2 瞻仰景观休闲用地包括名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。 4.5 公共建筑用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。公共建筑用地包括机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地和慈善用地。4. 5.1 机关团体用地包括：国家机关、经批
哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：
一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。
文章编号：1000-8462（2009）04-0618-06 城市房屋参考租金测定与空间分布 ———以广州为例 贾士军1，周春山2 （1.广州大学商学院，中国广东广州 510006；2.中山大学城市与区域研究中心，中国广东广州510275） 摘要：房屋参考租金是指在城市规划区范围内，由房地产管理部门对现状利用条件下不同区片、路段等均质 地域的房屋，按照商业、居住、写字楼、工业等用途，分别评估测定并定期发布的市场平均租金。它是地方政府租金课税的重要依据。文章探讨了房屋参考租金测定的技术路线与方法，并利用2007年广州市房屋参考租金成果，分析了房屋参考租金的空间分布规律。关键词：房屋参考租金；空间分布；广州市中图分类号：F293.35 文献标识码：A 根据国家建设部的文件精神，要求全国各地建立租金指导价测定与发布系统，条件具备的地方可以通过一定的立法程序将房屋参考租金测定与发布制度化。官方定期公布房屋参考租金的意义在于：①为政府部门租金课税提供依据；②引导房屋租赁市场合理确定租金，为租赁双方商议租金提供参考；③为评估机构进行房地产估价提供依据。事实上， 2004年底至2007年间，由于国内大中城市房地产市场过热，刺激了开发商获取国有土地以及房地产投机行为，所谓的“地王”、“楼王”频现，政府单纯通过地价、房价反映当地房地产状况已不客观科学，而房屋租赁一般不存在租而不住、租而不用的行为，因此测定并定期发布房屋参考租金更具有现实意义。 目前，北京、天津、广州、深圳等地已先后开展了此项工作，但由于各地研究标准不一，存在问题 明显。例如， 北京市对外公布的房屋参考租金仅限于住宅范围，并且租金标准按照户型进行（例如一居室、二居室、三居室租金每月多少元），成果既不完善，也过于粗略。深圳市测定并发布全市房屋参考租金已愈10年历史，其参考租金包含商业、写字楼、住宅、工业房地产的路段与区片价，成果翔实、具体，但其测定路段与区片价时事先未研究样本分布类型，就直接采用中位数算法确定平均价的做法值得商榷，同时也未对外发布租金指数与空间分布规律，其成果研究深度还有待提高。 目前，国土资源部已经制订城镇土地定级规 程、城镇土地估价规程，多年以来国内学者研究了 地价的空间分布[1-4]、房价的空间分布[5-6]、城市住房空间结构[7]、 房地产价格指数编制[8-9]等问题，上述规范与成果在研究思路与方法上为城市房屋参考租金测定提供了借鉴。国内也有学者研究房屋租金问题[10-11]， 但有关研究主要是基于面板数据的城市整体租金研究，未对城市内部商业、写字楼、住宅租金空间分布规律展开研究，也未对城市参考租金的测定方法进行探讨。 1房屋参考租金测定的技术路线与方法 1.1房屋参考租金测定的任务与技术路线 房屋参考租金测定的工作范围主要限于城市的建成区内，目的在于科学反映城市内部房地产出租市场的租金水平。由于数据资料、时间、人力等方面状况，目前测定时间一般以年为单位，条件许可时，可以半年或季度为单位。当以年为单位时，评估基准日以当年的7月1日为宜。房屋用途可以按照商业、写字楼、住宅、工业（或仓库与厂房）进行分类。其中商业按照首层和非首层进一步细分，住宅按低层、多层、高层进一步细分。房屋参考租金的测定单元一般有区域和路段两种类型。 对于商业、写字楼房屋，一般是临路分布，故可采用路段租金。对于住宅、工业房屋，一般采用区域租金。房屋参考租金的测定单位一般采用元/建筑 面积m 2 ·月。 房屋参考租金测定的技术路线可按图1进行。 建设部软科学项目（编号：20030092）和广州市教育局科技计划项目（编号：63039）联合资助。收稿时间：2008-04-21；修回时间：2009-02-20 第29卷第4期经济地理Vol.29，No.42009年4月ECONOM IC GEOGRAPHY Apr.，2009
贵州茅台有限公司2015年价值评估报告 一、公司简介 贵州茅台酒股份有限公司是由中国贵州茅台酒厂有限责任公司、贵州茅台酒厂技术开发公司、贵州省轻纺集体工业联社、深圳清华大学研究生远、中国食品发酵工业研究所、北京糖业烟酒公司、江苏省糖烟酒总公司、上海捷强烟草糖酒(集团)有限公司等八家公司共同发起，并经过贵州盛人民政府黔府函字(1999)291号文件批准设立的股份有限公司，注册资本为一亿八千五百万元。 公司始终坚持“酿造高品位的生活”使命及“打造世界蒸馏酒第一品牌”的目标，致力于为消费者提供高品位的产品、服务和文化，为员工创造高品位人生，为股东提供丰厚的回报，努力成为各利益相关方最信赖的合作伙伴，奉行“大品牌有大担当”理念，塑造值得尊敬的企业公民形象。 未来五年，公司将坚持“稳中求进，提速转型”的总方针，深入贯彻落实“三个转型，五个转变”，继续推进“发展壮企、改革促企、质量立企、管理固企、环境护企、科技兴企、和谐旺企、安全稳企、人才强企、文化扬企”战略实施，引领带动贵州酒业和地方经济社会发展，努力承担社会责任，为巩固和提升茅台酒世界蒸馏酒第一品牌地位而努力奋斗。牢牢把握发展酱香酒这一主导产业地位不动摇，以“做强茅台酒，做大系列酒”为战略定位，坚定茅台酒高品质、高品位的路线，保持高端白酒优势地位，确保高端市场稳定增长；同时进行下属子、副品牌的有机整合、升级，实施“大力培育中坚品牌”战略，推进营销模式转型，至少打造两个系列酒品牌成为全国化中高端品牌，成为公司的主要业绩增长点，
实现中低端市场有效扩张。最终形成品牌占优、价格领先、销量抗衡的市场格局，确保公司在中国白酒市场的领先地位，特别是酱香酒市场绝对领先。 该公司的优势如下： 1）公司拥有著名的品牌、卓越的品质、悠久的文化、独有的环境、特殊的工艺等五大优势所组成的核心竞争力。 2）茅台酒是中国白酒行业唯一集绿色食品、有机食品、国家地理标志保护产品和国家非物质文化遗产为一身的民族品牌。 3）作为白酒行业龙头，公司经过多年发展，奠定了坚实基础，具有较强的抗风险能力。 4）公司坚持质量立企，诚信经营，坚持"崇本守道、坚守工艺、贮足陈酿、不卖新酒"的质量观，拥有较稳定的消费者群体基础和良好的渠道网络。贵州茅台荣膺“杰出绿色健康食品奖”，入选中欧地理标志互认产品名单。2014年茅台获得白酒品牌网络口碑的第一名、品牌知名度第一名、质量认可度第一名，好口碑成为百姓消费新的“风向标”。 二、指标分析 1、盈利能力 表1贵州茅台股份有限公司营运能力指标
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/fc3839165.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/fc3839165.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/fc3839165.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/fc3839165.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践 摘要：研究目的：为重庆市新一轮城镇土地级别和基准地价更新工作中数据库的建设建立数据库标准，为此次工作的数据库建设提供指导，统一工作成果，为今后基准地价管理信息化打下基础。研究方法：参照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地定级规程》和相关地理信息标准化的要求，密切结合实际，广泛征求意见。研究结果：建立了一个对数据库的基本内容、分类体系、信息编码、要素分层定义、属性数据结构设计、数据交换格式、元数据标准等进行规定的重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准。研究结论：城镇土地定级与基准地价更新数据库标准化是一个系统的工作过程，数据库标准的建立将对规范、深化重庆市城镇土地定级与基准地价调整工作起到重要作用。 关键词：重庆市；土地定级；基准地价；数据库标准 Abstract：The purpose of the study is to build the standard for constructing the database in the new round of Chongqing urban land grading and standard land price update work, provide guidance for the constructing the database and unify the work product. It is also the foundation of informationization in the later work of land value management. The requirements of Regulation for gradation and classification on urban land, Regulations for valuation urban land and related geography information standards were referenced; a lot of advices were accepted according to the reality. The standard for Chongqing urban land grading and standard land price update database were constituted, in which, such as basic content, classification system, information encoding, data layering, definition of attribute data structure, metadata was prescribed. Urban land grading and standard land price update database standardization is a systemic work process, new requirements on Chongqing urban land grading and standard land price update work emerged after database standard had been set up. Keywords: Chongqing; land grading; standard land price; database standard 1 引言 我国经济体制改革的逐步深化，对土地使用制度提出了更高要求。城镇土地定级估价作为土地使用制度改革的基础，具有突出的地位和突出的作用。特别是随着市场经济体制的建立和土地有偿使用制度的实施，评定城镇土地质量等级和基准地价已经成为当前和未来土地管理中一项十分重要的任务。但由于土地的自然性、社会性、区域性、多源性等特点，土地定级估价具有工作量大、数学计算多、实时更新、数据类型复杂等特点。 2011年，重庆市启动了土地级别调整和基准地价更新工作[1]，并且制定了工作的实施方案[1]，以适应国家宏观调控政策、土地市场管理的客观要求，保证城镇土地基准地价的现势性、指导性，促进土地资源合理配置，提高土地利用的社会效益和经济效益。重点工作内容之一就是建立全市土地级别与基准地价数据库，但2002年7月1日实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价
增国房字…2010?10号 关于公布增城市国有土地使用权 基准地价的通告 为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，市国土资源和房屋管理局和市物价局联合制定了《增城市国有土地使用权基准地价》。经增城市人民政府批准，现予以公布。 一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）覆盖我市全域，即包括荔城街、增江街、朱村街、新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、正果镇和小楼镇所辖范围。 二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。 三、本次基准地价的价格基准日为2008年1月1日。 四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。 1. 商业类：包括批发零售业用地（含各类商场、销售和服务网点、批发零售市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐
及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商业服务业用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。 2. 住宅类：用于生活居住的各类房屋用地，包括普通住宅、公寓及别墅、低密度住宅用地。 3. 工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。 综合（办公）用地，包括办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地）及科研设计用地（含科学研究和勘测设计机构等用地）参照住宅用地基准地价的110％计算。 公共事业项目用地，包括文体教育用地（含各类教育、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地）及宗教用
南京耐力健身有限公司 股东全部权益 评估报告书 江华评报字[2007]第225-L号 （第1卷/共1卷） 委托方：南京耐力健身有限公司 评估机构名称：江苏新华联资产评估有限公司 报告日期：二00七年十月三十一日 目录 Ⅰ评估报告摘要 (3) Ⅱ评估报告正文 (5) 一、绪言 (5) 二、委托方及资产占有方 (5) 三、评估目的 (5) 四、价值类型及其定义………………………………………………………………… 五、评估范围和对象 (6) 六、评估基准日 (10) 七、评估原则 (10) 八、评估依据 (10) 九、评估方法 (11) 十、评估过程 (11) 十一、评估假设与限制条件………………………………………………………… 十二、评估结论 (12) 十三、特别事项说明 (12) 十四、评估基准日期后重大事项 (13) 十五、评估报告法律效力 (14) 十六、评估报告提出日期 (14) 十七、尾部 (15)
Ⅲ评估报告备查文件 南京耐力健身有限公司 股东全部权益 评估报告书摘要 江华评报字[2007]第225-L号 一、资产评估委托方为：南京耐力健身有限公司。 二、评估目的：股权转让。 三、评估范围与对象：股东全部权益。 四、评估基准日：2007年9月30日。 五、评估原则：遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，以及资产继续使用、替代性、公开市场等操作性原则，公正、客观、科学地反映评估对象在评估基准日之公允价值。 六、评估方法：评估人员根据资产的性质及评估目的，采用了收益法。 七、评估结论：经评估，2007年9月30日，南京耐力健身有限公司股东全部权益评估值为4158万元人民币，大写人民币肆仟壹佰伍拾捌万元整。 八、报告提出日期：2007年10月31日。 （此页无正文） 评估机构法定代表人：马宝舫 中国注册资产评估师：
东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。
1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
公司资产评估报告范本 有关公司资产评估报告范本，整理了以下有关的资料，欢迎参考 公司资产评估报告书范本 目录 资产评估报告书摘要 资产评估报告书 一、委托方与资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围与对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估依据 七、评估方法 八、评估过程 九、评估结论 十、特别事项说明 十一、评估报告评估基准日期后重大事项 十二、评估报告法律效力 十三、评估报告提出日期 资产评估报告书备查文件 资产评估报告书摘要
重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况及资产评估结果成立的假设和前题、正确评价资产评估结果，请您认真阅读资产评估报告书全文。 XX国际资产评估有限责任公司接受北京天桥XXXX科技股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规和政策，本着独立、客观、公正、科学的原则，运用法定或公认的方法及程序，在XX君和会计师事务所审计的基础上对北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的XX省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产及相关负债进行了评估。 本公司评估人员在资产占有方有关人员密切配合和大力协助下，对委估资产进行了实地查看与核对、同时进行了必要的市场调研与询证以及我们认为必要实施的其它评估程序，对委估资产在2002年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。 本次评估的资产评估申报资料和资产产权证明文件由委托方和资产占有方提供,提供方对资料的真实性、合法性、完整性负责。 现将资产评估有关情况及评估结果报告如下： 一、评估目的 本次评估目的是为北京天桥青鸟科技股份有限公司转
让其持有的XX省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产和负债提供价值参考。 二、评估范围与对象 本次评估范围是XX省广播电视网络有限责任公司的整体资产。 评估对象为流动资产、固定资产、无形资产、流动负债及长期负债。 评估前总资产为85,462.13万元，负债总额为54,498.60万元，净资产为30,963.53万元。 纳入本次评估的资产与委托评估时确定的资产范围相一致。 三、评估基准日 本项目资产评估基准日为20xx年12月31日。 评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。 四、评估结论 资产评估结果汇总表 评估基准日：2002年12月31日 资产占有单位：XX省广播电视网络有限责任公司金额单位：人民币万元 项目帐面价值调整后帐面值评估值增加值增值率% A B C D=C-B E=D÷B×100
横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务
（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果
注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已（或者未）对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
企业名称+经济行为关键词+评估对象 资产评估报告书(摘要) 湘鹏程评字[2009]第0 号 湖南鹏程资产评估有限责任公司接受( )的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对该公司因(评估目的)而涉及的(被评估单位全称及其子公司)所列报的（资产——单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益）进行了评估工作。各被评估单位对其所提供资料的真实性、合法性、完整性承担责任，注册资产评估师是在遵守相关法律、法规和资产评估准则的基础上对评估对象价值进行估算并发表专业意见。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日200 年12月31日所表现的价值作出了公允反映。资产评估情况及评估结果如下： (一)委托方：委托方（AA）； 被评估单位：被评估单位全称（BB）。
目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)
第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产