2017年土地估价理论与方法：耕地保护
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某债券面值1000元，年利率为8％，每半年付息一次，原来购买时花1050元，3年末拟将其出售，若想获得6％的收益率，则应卖元。
A：886
B：948
C：992
D：966
E：土地
2、关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是__。
A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方
C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方
D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容
3、会计核算一般原则中，要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项的原则是。
A：相关性原则
B：可比性原则
C：了解性原则
D：重要性原则
E：土地
4、从市场交换角度，企业的价值是由决定的．【2004年考试真题】
A：社会必要劳动时间
B：建造企业的原始投资额
C：预期收益能力
D：企业生产能力
E：土地
5、从统计的认识对象来看，其主要特点有__。
A．总体性
B．分散性
C．数量性
D．具体性
E．变异性
6、指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
A：标定地价
B：基准地价
C：毛地价格
D：生地价格
E：时间因素
7、乡(镇)土地利用总体规划可以由__人民政府批准。
A．县级
B．市级
C．省级人民政府授权的市级
D．省级人民政府授权的设区的市级
8、会计核算的基本前提包括__。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计监督
D．会计分期
E．资金流入
9、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为．【2008、2007年考试真题】
A：效用
B：满意率
C：有用度
D：满意度
E：土地
10、阿兰索设计了__来表示假设的地价和距离的组合。
A．区位平衡
B．贯价曲线
C．买价曲线
D．地价曲线
11、目前，我国实行土地__。
A．私有制
B．公有制
C．私有制和公有制相结合
D．以上答案都不对
12、在县级土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，为实施该规划而需要将700亩非耕地农用地转为建设用地时，应按土地利用年度计划分批次由批准。(1亩=0.0667公顷)
A：国务院
B：省级人民政府
C：地市级人民政府
D：县级人民政府
E：35％～50％
13、非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。其适用税率为
A：33％
B：18％
C：20％
D：25％
E：土地
14、证券投资基金的设立要求每个发起人的实收资本不少于__元。
A．1亿
B．5亿
C．3亿
D．10亿
15、采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。
A：建造时
B：估价工作时间
C：估价期日
D：未来某个时点
E：时间因素
16、根据马克思的地租理论，下列__为错误的观点。
A．地租是土地所有权借以实现的经济形式
B．土地价格是地租的资本化
C．土地价格是土地价值的货币表现
D．一切地租都是剩余价值
17、某交易不动产的土地使用面积为200m，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该交易实例的单位建筑面积价格为（）元。
A.3750
B.4000
C.5000
D.5333
18、是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。
A：城市规划
B：城市发展边界
C：土地利用边界
D：以上均不是
E：土地
19、保险利益的成立，必须符合的条件有__。
A．保险利益必须是受法律保护的利益
B．保险利益必须是法律认可的利益
C．保险利益一般为经济上的利益
D．保险利益必须是确定的利益
E．保险利益必须优先考虑投保人的利益
20、地震烈度在度以上的地区，不宜作为城市用地。
A：6
B：8
C：9
D：10
E：土地
21、以下属于农用地利用资料的是__。
A．农业技术实验资料
B．人均耕地
C．土地利用变更资料
D．土地利用规划
22、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。
A．数量指标和质量指标
B．总体单位总量指标和总体标志总量指标
C．相对指标和平均指标
D．时期指标和时点指标
23、下列项目中不属于企业资产的是．【2002年考试真题】
A：银行冻结的存款
B：涉及诉讼的财产
C：租借设备
D：库存设备
E：土地
24、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=-土地开发费-利息-税金-利润。【2004年考试真题】
A：物业开发总价值
B：房地价格
C：熟地价格
D：房地总收益
E：时间因素
25、根据《基本农田保护条例》的规定，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地周边的耕地应当__。
A．不划入基本农田保护区
B．有选择地划入基本农田保护区
C．优先划入基本农田保护区
D．全部划入基本农田保护区
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算并用于。【2002年考试真题】A：住宅小区物业管
B：经济适用房建设
C：城市基础设施建设
D：土地开发
E：灭失
2、交通运输用地包括。
A：街巷
B：管道运输用地
C：公共用地
D：公路用地
E：河流水面
3、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106、905、899元，建筑容积率
分别为5.5、5.0、 4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__土地用于开发建设。
A．甲
B．乙
C．丙
D．甲或丙
4、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》要求制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，主要是为解决当前征地工作中存在的__问题。A．安置措施不落实
B．征地补偿同地不同价
C．征地补偿标准偏低
D．征地费用分配不合理
E．征地补偿标准随意性较大
5、甲向工商银行借款10万元，为此甲以其自有的一处房产抵押。当年发生大水灾，甲的房屋倒塌，则。【2002年考试真题】
A：若该处房产全部灭失，则工商银行的抵押权消灭
B：若该处房产仅部分灭失，则工商银行的抵押权仅存在于尚未灭失的房产上C：若甲获得保险公司对该处房屋的赔偿金，则这笔赔偿金应当作为抵押财产D：若甲在原房屋旧址上盖起新房屋，则新建房屋应当作为抵押财产
E：先规划后建设
6、按规划范围大小，可将规划分为全国、五个层次。
A：省级
B：地市级
C：县(市)级
D：乡(镇)级
E：村级
7、在商品房营销过程中，销售人员的工资可确认为．【2006、2004、2002年考试真题】
A：间接费用
B：销售费用
C：管理费用
D：期间费用
E：前期费用
8、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有。
A：确定征地区片综合地价
B：用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格
C：银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格
D：土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格
E：土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格
9、新古典主义关于地租、地价的论述特点有（）等。
A.对地租的本质含义进行了阐述
B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值
C.将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述
D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题
E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响
10、保险合同的主体包括。
A：政府
B：当事人
C：关系人
D：辅助人
E：保险业监管部门
11、用益物权包括等。
A：土地承包经营权
B：建设用地使用权
C：宅基地使用权
D：质权
E：地役权
12、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
B：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿
C：抵押权已登记的先于未登记的受偿
D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
E：抵押权未登记的，不予清偿
13、以下属于农用地的是__。
A．特殊用地
B．耕地
C．林地
D．牧草地
E．农村宅基地
14、下列费用中不属于土地取得费的是__费。
A．拆迁
B．土地平整
C．征地
D．劳动力安置
15、某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有。
A：宗地内“三通一平”
B：宗地临城市主干道
C：宗地不平坦
D：宗地交通非常便利
E：宗地周边人口密度较小
16、《国家赔偿法》规定，再审改判无罪的，__为赔偿义务机关。
A．作出拘留决定的机关
B．作出逮捕决定的机关
C．作出原生效判决的人民法院
D．作出改判的再审人民法院
17、根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定，在征地依法报批前，应对被征地农民履行的程序包括__。
A．告知
B．确认
C．登记
D．依申请听证
E．依职权听证
18、土地估价方法可以分为__法。
A．收益还原
B．基本估价
C．应用估价
D．基准地价系数修正
E．成本估价
19、以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料，其中不属于一般因素资料范畴的是__。
A．经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》B．某城市2009年度建设用地计划储备量600hm2、经营性建设用地计划供应量200hm2
C．中央银行近期将人民币1～3年期贷款利率由5.58%调整为5.85%
D．某房产经纪公司2009年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗20、商业繁华程度的内容包括。
A：区域在城镇中的位置
B：交通体系
C：客流的数量与质量
D：距商业中心的距离
E：经营类别
21、在开展城镇土地分等时，作为城镇备选因素。
A：城镇集聚规模因素
B：城镇用地投入产出水平因素
C：区域土地供应潜力因素
D：城镇基础设施因素
E：城镇的区位条件
22、在土地估价法中，以下属于基本估价法的有__。
A．剩余法
B．市场比较法
C．路线价估价法
D．标准宗地估价法
E．成本逼近法
23、市场比较法估价程序中，收集交易案例的途径有__。
A．查阅政府有关部门的房地产交易资料
B．查阅各种报刊有关房地产交易的消息
C．征询土地估价师的经验
D．通过市场调查，直接调查交易双方
E．查阅当地评估机构所掌握的交易资料
24、以下各项中，符合城镇职工可以提取住房公积金条件的有。
A：购买经济适用住房
B：对原有的自建住房进行大修
C：偿还购房贷款本息
D：购买汽车、保险或其他投资
E：房租超过家庭工资收入规定比例的
25、下列情形中，适用或者参照适用《城市房地产管理法》。
A：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发的
B：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事房地产交易的
C：对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内，实施房地产管理的
D：在城市规划区外的国有土地范围内取得房地开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的
E：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事物业管理的
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
国土局考试耕地保护与土地整理管理模块 一、判断题 1.符合省级政府耕地保护目标考核标准的三项要求中的任意一项的，考核认定为合格。（×） 2.对省级政府耕地保护目标考核认定为不合格的由国务院责令整改，限期补充数量、质量、相当的耕地和补划数量、质量相当的基本农田，整改期间暂停该省（区、市）农用地转用和征地审批。（√） 3.基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本农田。（√） 4.基本农田保护期限和基础数据应与土地利用总体规划的规划期限和基础数据相一致。（√） 5.省、自治区、直辖市人民政府及土地行政主管部门有权将一定数量的基本农田转为国家建设用地。（×） 6.基本农田保护区划定后，由乡镇人民政府设立保护标志，并予以公告。（×） 7.基本农田可用于发展林果业和挖塘养鱼。（×） 8.补充耕地数量质量实行按等级折算，是按照农业综合生产能力不降低的原则，利用农用地分等定级成果和方法，将补充耕地数量、质量与被占用耕地等级挂钩并进行折算，实现耕地占补数量和质量平衡。（√） 9.特殊建设项目占用耕地可不必履行开垦耕地的义务。（×） 10.土地复垦的义务人是用地单位和个人，验收者是当地人民政府土地行政主管部门。（√） 11.乡人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他根底的土壤改良。（×） 12.国家建设重点工程、城市建设，乡镇企业、农村居民建房，占用耕地的都必须履行开垦耕地的义务，但由国务院批准免除的除外。（×） 13.目前，我国农用地整理包括两种形式：综合整理、专项整理。（√） 14.土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。（√） 15.复垦土地者可以优先取得土地使用权。（√） 16.企业在生产建设过程中所破坏的集体所有的土地，必须由国家征用。（×） 17.《土地管理法》规定了划定基本农田的数量要求，即各省、自治区、直辖市划定的基本农田相当于本行政区域耕地的70%以上。（×）
房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)n]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。
A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68
2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十八） 多选题： 1、专利权评估的特点是（） A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A，B，C，D 2、土地估价机构的基本组织形式有（） A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A，B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入（） A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B，C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入
核算的两个指标，反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的国内生产总值。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值，而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被&&计入本国的国民生产总值。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值，而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括（）。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C，D 5、按城市性质划分，我国城市大体有以下（）几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市
D、县城 【答案】A，B，C，D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十九） 判断题： 1、标定地价反映城镇整体地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（） 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，属于是平均利润的一部分。（） 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用，地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。（） 【答案】错误
通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。 土地估价理论与方法 10∶30-12∶00。 本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。 其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。 对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面容。 另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。 下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。 第一节土地价格概念 一、考试大纲 1．土地价格概念(掌握) 2．土地价格的特征(掌握) 3．不同类型土地价格及特征(熟悉) 4．我国土地价格评估的发展历史（了解） 二、重点容讲析： 1、土地价格概念 1）土地价格的涵 土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。土地在交易过程中实际上是
土地估价习题-相关经济理论以方法 土地估价习题-相关经济理论以及方法 一、判断题(共20题,题号1-20,每题0.5分,共10分。请判断下列说法的正确或错误,并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂”√”,认为错误的涂”×”。答题错误倒扣0.5分,本题总得分最多扣至0分) 1.随时保持供给与需求两者间的平衡,是市场经济的基本要求。, 2.固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗,并以折旧方式转移到产品中,通过产品的销售收回。 3.如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米,标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。 4.递延资产是指不能全部计人当年损益,应在以后年度内分期摊销的各种费用。 5.在建设项目中,建筑工程定额就是在正常的施工条件下,为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。 6.我国现行会计制度规定,房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本,应直接列人当期损益。 7.城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。 8.建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。 9.大量观察法是统计研究中的一种基本方法。 10.已知某市2001年商品房价格的逐月增长率,可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。 11.在物价持续上涨时期,企业发出存货采用后进先出法计价,体现了会计核算中的稳健原则。 12.某市2001年商品房价格平均每月递增0.5%,则全年总计上涨6.0%. 13.企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和. 14.固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。 习题下载：土地估价习题-相关经济理论以及方法 感谢您的阅读！
房地产估价理论与方法(计算选择题) 2004 年 1 --- 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑 面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案：单价=30万元/( 15+25)=2000元/m2 2 --- 6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商 业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价( )。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8)X 3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新 率为( )。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案：成新率=(1800 X 2000-800 X 3000) / ( 900 X 2000) =67% 4―― 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。 _ 2 — 2 — 2 — 2 A、2648 兀/ m B、2688 兀/ m C、2708 兀/ m D、2734 兀/ m 答案：2500 X( 1 + 1%) 5+20 X 4=2708 元/m2 5―― 20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销 售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案：投资利润率=500/ (1000+3000+200+300 )X 100%=11.1% 6―― 21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经 济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案：建筑物现值=16-[200 X 800X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元 7 ----- 22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案：商铺目前的价值=6000 X 75%/10% X [1-1/ ( 1+10%) 30]= 42421 元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。 , 2 一2 一2一2 A、849 兀/ m B、865 兀/ m C、882 兀/ m D、915 兀/ m 答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[ (712-681 + (744-712 + (781-744 + (815-781) ]/4十6=882元/ m2 2005 年 9—— 5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付 24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2,成交时一次性付清；丁成交 价格4760元/m2,建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%, 那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为( )。 A、甲＞乙〉丙＞丁 B、乙＞丁＞甲〉丙 C、乙＞丙＞甲＞丁 D、丙＞乙＞丁＞甲 答案：总价甲=24+16/ (1+10%) 0.5+8/ (1+10%) =47.54 万元；
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)
土地估价理论方法考试多选题练习附答案 2017土地估价理论方法考试多选题练习（附答案） 1.在通货膨胀严重时，多采用() A.选择性货币政策 B.紧缩性货币政策 C.补充性货币政策 D.扩张性货币政策 标准答案：B 2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。 A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标 B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标 C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标 D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标 标准答案：B 3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。 A.市场供给过剩 B.市场失灵 C.不成熟市场
D.市场匮乏 标准答案：B 4.证券保证金比率属于() A.选择性货币政策工具 B.一般性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具 标准答案：A 解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。 5.风象.气温.日照等属于() A.地貌条件 B.地质条件 C.水文条件 D.气候条件 标准答案：D 6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的`价格类型有()。 A.所有权价格 B.使用权价格 C.理论市场价格 D.其他权益价格
标准答案：A,B,D 7.寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看()。价值是否最大。 A.程序上可执行 B.法律上许可 C.经济上可行 D.技术上可能 标准答案：B,C,D 8.房屋建筑分类中，属于生产性建筑的是()。 A.民用建筑 B.农业建筑 C.工业建筑 D.公共建筑 标准答案：B,C 9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是() A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 C.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。 D.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。 标准答案：A,C 解析：边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是，当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高
耕地保护讲稿 一、耕地保护情况 1、耕地保护 耕地保护是关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题。“十分珍惜和合理利用土地,切实保护耕地”是我国的三大基本国策之一。 （1）土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。” （2）耕地总量动态平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划,采取措施,确保本行政区域内耕地不减少;耕地总量减少的,由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地,并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、自治区、直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量,进行易地开垦。” （3）耕地占补平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用
耕地,按照占多少、垦多少的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。” （4）耕地保护目标责任制度。根据《基本农田保护条例》关于“县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划,作为政府领导任期目标责任制的一项内容,并由上级人民政府监督实施”的规定,各级政府应当建立以基本农田保护和耕地总量动态平衡为主要内容的耕地保护目标责任制,每年进行考核。2007年我们在落实耕地保护目标责任制上做了大量工作,并得到了省联合考核组的肯定,但是还有许多方面需要完善。 （5）土地开发整理复垦制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划,在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,开发未利用的土地;适宜开发为农用地的,应当优先开发成农用地。”第四十一条规定：“国家鼓励土地整理。县、乡、镇人民政府应当组织农村集体经济组织,按照土地利用总体规划,对山、水、田、林、路、村综合整治,提高耕地质量,增加有效耕地面积,改善农业生产条件和生态环境。”第四十二条规定：“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地,用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦;没有条件复垦或者复垦不符合要求的,应当缴纳土地复垦费,专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”
《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正（百分率法）的一般公式： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S） 5.交易情况修正（差额法）的一般公式： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率） 7.市场状况调整（百分率法）的一般公式： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/100 8.市场状况调整的价格指数法
土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案：a 解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案：b 解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查
B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案：d 解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案：a 解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案：d
房地产估价与土地估价的基本理论与方法 一、房地产基本概念和内涵 1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。 2、土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。 3、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 4、房屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 5、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 （比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。） 7、地上建筑物----一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等） 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。 二、房地产的表现形态（实物） 1、估价对象的主要表现形态 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。 2、估价报告涵盖的对象 在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
呼和木独镇国土资源管理所 耕地保护制度 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》等法律、法规，以及当前法律规定的耕地保护制度结合我所辖区实际情况特制定以下几个方面： 一、土地用途管制制度《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。” 二、耕地总量动态平衡制度《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施，确保本行政区域内耕地不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收，个别省、自治区、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。” 三、耕地占补平衡制度《中华人民共和国土地管理法》第三十—条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设
经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。” 四、耕地保护目标责任制度根据《基本农田保护条例》关于“县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施”的规定，各级政府应当建立以基本农田保护和耕地总量动态平衡为主要内容的耕地保护目标责任制，每年进行考核。 五、基本农田保护制度《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。基本农田保护制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。” 六、农用地转用审批制度《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的
2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A．先进先出法 B．后进先出法 C．加权平均法 D．个别认定法 2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。 A．城市人民政府组织编制城市总体规划 B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A：一种 B：二种 C：两种以上 D：三种 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A：统一价格时点 B：统一面积单位 C：统一付款方式 D：统一货币种类和单位 E：时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。 A：土地的利用价值 B：价格余额 C：土地开发成本 D：市场交易案例 E：时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。 A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》
加强耕地保护合理利用土地资源 ——对都安县耕地保护和土地利用问题的思考 土地是人类社会赖以生存和发展的最宝贵的自然资源。当今世界，人类面临着人口膨胀、环境恶化、资源紧缺的共同问题。如何合理利用有限的土地资源，促进社会经济发展，成为当今社会的一项紧迫课题。本文拟对都安县的农村土地利用状况进行分析，并对如何保护耕地、合理利用土地资源，更好地促进经济发展进行探讨。 一、农村土地利用现状 （一）土地资源现状 都安县位于广西中部偏西，县境南北长87公里，东西最大横距68公里，土地总面积4091.9平方公里，有耕地、园地、林地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利用地等七大类。全县共有耕地面积526935亩，其中水田面积104775亩，占耕地总面积的19.88%，主要分布在澄江、安阳、地苏、高岭等乡镇的江河两岸平原地区及低丘、台地开阔地带；旱地面积421160亩，占耕地面积的80.12%，主要分布在其他乡镇的山坡、丘岗地带。园地面积31667.2亩，占县域总面积的0.52%；林地面积1347251.9亩，占县域总面积的21.95%，主要分布在板岭、下坳、百旺等乡镇，城乡居民点及工矿用地面积93309.7亩，占县域总面积的1.53%。交通用地30621.2亩，占县域总面积的0.5%。未
利用土地3914227.9亩，占全县土地总面积的63.8%，其中裸岩石砾地面积就有3102010.8亩，占未利地面积的79.25%。 （二）土地利用存在的主要问题 1、耕地逐年减少，人地矛盾日趋尖锐。建国以来的多数年份，本县耕地面积都在减少，以致十分有限的耕地资源不断缩小，但人口数量却以较快速度增长，人均耕地占有量大幅降低。进入80年代后，由于经济建设的加快和农业结构调整，耕地减少幅度一直居高不下，人地矛盾进一步加剧。 2、土地后备资源缺乏。全县未利用土地虽然占到全县土地总面积的63.8%，但适宜开荒的荒草地仅有313997.9亩，仅占未利用土地面积的8.1%，而其他类面积就占到本类地面积的91.9%。可见土地后备资源十分缺乏。 3、土地利用结构与布局不尽合理。本县地处西南出海大通道要道，交通便利，又处亚热带地区，适宜种植多种水果和粮量作物。但长期以来这一优势未能得到充分发挥，土地利用仍然呈现单一结构，封闭式发展，以致效益增长缓慢。近年来，通过调整土地利用结构和布局，发展有特色的农林果特产，取得较明显的经济效益，但总体上还未形成高效益的用地结构，其地域优势的利用潜力还未充分发挥，土地利用结构与布局仍需进一步完善。 4、土地利用比较粗放。本县水田、旱地、园地、林地和养殖水面的中低产面积均占相当大的比例，特产是中低产田和中低
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。A.正 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
B.负 C.不 D.不确定 本题答案： 5、判断题 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（） 本题答案： 6、判断题 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（） 本题答案： 7、判断题 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（） 本题答案： 8、判断题 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。（） 本题答案： 9、判断题 当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。（） 本题答案： 10、判断题 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（） 本题答案： 11、判断题 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案： 15、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依