试析土地收储融资的现状及对策
摘要：土地是一个国家的命脉，土地收储是政府对土地进行宏观调控以实现土地科学发展的制度。土地收储给社会带来巨大效益的同时，因其不成熟还存在部分问题，有待于进一步的完善。本文探究了城市土地收储政策存在的部分问题，提出了相应的解决措施。
关键词：土地收储；可持续发展
1896年，土地收储政策首现荷兰，1996年上海土地发展中心的建立标志着土地收储政策开始落户中国。时至今日，已在全国得到全方位的推广，对城市优化带来了巨大的效益。然而，由于历史短暂，不可避免的存在制度不成熟性和局限性，甚至存在社会隐患，这些问题都亟待解决。面对这些问题，需要进一步研究、优化政策，多方面下手，全面改进，充分发挥其积极性。
一、土地收储中存在的问题
1、收储资金来源较少
土地收储工作过程中，需要大量的资金投入。现今我国土地储备融资的主要来源渠道有：
（1）自有的资金。土地收储自有资金量总体偏小，基本无法满足实际的工作需要。
（2）由财政部门从土地收益基金中划拨出安排用于土地储备的资金。
（3）向银行或金融机构贷款。目前，这是我国土地收储筹集资金的最主要的方法，但影响它的因素有很多，实施贷款较为困难。
2.筹资风险较高
土地的收储过程就是钱与土地的交易过程，土地收储很大程度上会增加城市的财政收入，但也需要巨额的资金投入。因此，在初期却不得不面临一个资金无法筹备的问题，当政府资金无法筹备或者资金筹备不足时，就无法圆满完成土地收储工作，也就无法对城市土地进行宏观调控与优化配置，这就意味着土地收储工作的目的无法达成。而资金的筹备，则主要依靠银行贷款，巨额贷款又带来高风险，处理不好就容易适得其反，损失巨大。
3.补偿标准不一
土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿标准不同所导致，同时还
房地产开发类贷款概述-----------------------作者：
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第六章房地产开发类贷款 6.1 概述 6.1.1 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 6.1.2 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 6.1.3 条件 6.1.3.1 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。
产业地产的四大商业模式 2017-12-24 17:12 来源:长安第2俱乐部物业/四大/房地产 近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地储备融资模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。 （二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储
备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
开发区的开发与融资模式 建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。 开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是Science park，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是Industrial park,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。 我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。 开发区的基本商业模式 如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。 开发区的收支平衡情况如下： 当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况） 累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流） 未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。 累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。 通常情况是在一定期限实现平衡。这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。 随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。 一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。
中国人民银行土地储备贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强各个商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律和规章，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 本办法所称土地储备，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺 的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件： （一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续； （二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度； （三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；
（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录； （五）取得贷款卡并在银行开立基本存款账户或一般存款账户； （六）银行规定的其他条件。 第五条贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件： （一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范； （二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准； （三）贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续； （四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景； （五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保； （六）银行规定的其它条件。 第三章贷款用途、方式、期限和利率 第六条贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。 （一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。
土地储备融资模式 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
第36卷第3期 唐山师范学院学报 2014年5月 Vol.36 No.3 Journal of Tangshan Teachers College May 2014 ────────── 收稿日期：2013-11-11 作者简介：杨小丽（1980-），女，福建浦城人，硕士，副教授，研究方向为商业银行经营管理、风险管控。 -123- 我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析 杨小丽 （福建江夏学院 金融学院，福建 福州 350108） 摘 要：从土地抵押机构的登记制度、地方政府干预以及国家宏观调控缺乏前瞻性等方面分析了商业银行房地产土地储备贷款的风险形成机制，并从落实土地抵押权、加强对土地储备贷款有效监管、建立风险预警管理体系、规范商业银行土地储备贷款管理流程以及完善偿贷机制方面提出风险防范的对策性建议。 关键词：土地储备贷款；抵押权；风险预警 中图分类号：F830.33 文献标识码： A 文章编号：1009-9115(2014)03-0123-05 DOI ：10.3969/j.issn.1009-9115.2014.03.031 The Study on Risk Prevention in Chinese Commercial Bank’s Loans of Real-Estate Land YANG Xiao-li (Department of Finance, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China) Abstract: The risk formation mechanism of commercial bank’s real- estate land reserve loans is studied from the perspective of the land registration system for mortgage institutions, the local governments interventions and the lack of prospective of local government macro-control policy on real-estate development; and then the land reserve loans risk prevention recommendations are put forward, such as the implementation of the land mortgage; the strengthening of effective regulation of land reserve loans; the establishment of risk early warning management system; the regulation of commercial bank loans for land reserves management processes and the improvement of other aspects of subordinated loans mechanism etc. Key Words: real estate land reserve loans; lien; risk warning 一、我国商业银行土地储备贷款现状 2013年4月，国土资源部在《2012年中国国土资源公报》中指出：截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元①。而这已是连续多年的土地抵押面积和抵押贷款总额的双增长。 图1 2008-2012年84个重点城市土地抵押情况② 从图1中可以看出，自2008年起土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。2009年全国土地抵押面积为22.08万公顷，抵押贷款总额2.6万亿元，此后逐年递增，至2012年抵押面积已达34.87万公顷，贷款总额5.95万亿元，相比2009年土地抵押面积增加了57.9%，抵押贷款 金额增加了128.8%① 。 土地抵押面积和抵押贷款双增的背后，是愈发凸显的地方政府在土地储备与基础设施建设领域的资金压力。目前，由于土地储备中心运营中自身资金非常有限，政府潜在信用担保和房地产业的高利润，土地储备贷款相应成为银行新的经济增长点和营销重点，且商业银行贷款是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。在房价居高不下、土地资源稀缺性和城镇化进程的加快等因素
关于国内工业地产融资渠道情况的报告 一、国内工业地产发展情况简述 工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库、和工业研发楼宇等，根据国内外工业地产开发经验主要是以下四种模式：工业园区开发模式，主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 随着全球产业结构调整，国际产业转移及中国经济高速发展，带动了我国工业地产需求的上扬。主要因素有廉价的劳动力资源，庞大的国内市场规模，持续快速的宏观经济增长，工业企业的产值提高，企业效益的增加以及积极优惠的吸引外资政策等。 二、目前国内工业地产主要融资渠道 1、银行贷款。我国房地产市场起步较晚，工业地产发展又晚于住宅地产的发展，和住宅及商业地产一样，银行信贷一直是工业地产最主要的资金主要来源。而随着央行几次上调商业存款准备金率，银根紧缩，银行贷款这条路子也不是“可靠”的融资渠道。另外，鉴于目前房地产市场的形式日益严峻，银行已经不接受“光地”了。也就是说，企业在拿下地块后，还需在上面搭建厂房，然后就可以以“在建工
程”的名义，再去银行获取贷款。 2、企业上市（或借壳上市）。除银行贷款外，上市融资也成为部分开发商融资的选择。但毕竟国内工业地产开发商中有实力能上市的仍然是少数，一般中小企业只能通过银行贷款，如这条唯一的途径都无法实现，这些开发商只能在工业地产门外观望。 3、地产投资信托。但目前由于政策原因，银监会加强了地产信托的监管力度，各大信托机构发放的地产类信托产品，较几年前有了大幅减少。 4、股权融资。这种融资方式对于中小企业地产商来说，是一种较容易实现的融资方式。一方面，管理者有专业的运作经验；另一方面投资者可以提供项目所需的资金，各自发挥优势，会使双方的实力都迅速壮大。 5、债券融资。我国企业发行企业债券并不多见，发行工业地产的债券屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内企业大都不采用该种融资方式。但随着国家适度放松对企业的发行主体、融资项目和利率等限制条件，这种融资方式将在大型、质优的工业地产项目得到运用。 三、国内工业地产新融资渠道的拓展 近年来，随着央行上调商业存款准备金率，国内各主银
产业地产前期沉淀资金过多，运营产业地产的企业融资成本往往居高不下，鉴于此，无论是几年前处于蓝海，或者几年后将处于红海的产业地产领域，最大的武器都是金融资本。 融资渠道多元化 能否在产业地产的巨大市场空间中谋得稳定的快速发展，找到低成本资金的能力最为关键，要不然，企业无法实现产业园的快速复制。 而当前市场上产业地产的融资模式，包括上市、PPP、证券化、信托和并购等，渠道已经呈现多元化趋势。举例来看，首先就是华夏幸福。有消息称，华夏幸福有上百人的金融运作团队，其扩张很大程度上是依赖于金融资本。 事实上，今年以来，流动性泛滥，很多企业融资成本开始降低，很多产业地产发债成本也在不断降低。 7月22日，张江高科2016年公司债第一期发行，期限5年，20亿元的规模，票面利率 2.95%，评级AAA级，规模15亿元，可超额配售不超过5亿元。而2009年，张江高科同样是发行了五年期的2亿元的债券，当时的利率是5.9%，是现在的两倍。 显然，这也可以看出，张江高科从传统的产业地产商，转型为高科技投行之后，赢得了广大投资者的一个广泛的认可。 同样在7月份，中国物流地产第一股，同时也是中国本土最大民营物流地产商上海宇培集团在香港联交所成功挂牌上市；中国第一支物流地产REIT富春控股集团栖霞中国运通网城房地产投资信托成功赴新加坡IPO；南山控股换股吸收合并深基地，宝湾物流将随深基地同进入A股市场。 亿达科技新城总裁于大海表示，现在普遍存在融资难问题，尤其对民营企业来讲，希望未来探索走出资产证券化的道路，采取一些租金、房产换产权的模式，解决短期的现金流和未来长期经济增长之间的关系。 或许，融资渠道的多元化拓宽，能够让一个企业有足够多的时间去消化前期扩张带来的后遗症。 产业地产PPP模式三种盈利方式
土地整理项目融资PPP模式 我国目前正在全国范围内开展土地整理。预计我国今后相当长时间内每年将投资20亿~40亿元左右用于土地整理，但只是建立土地整理示范区。 目前我国土地整理项目融资主要依靠政府。绝大部分资金来源于以下三块：第一，新增建设用地有偿使用费，专项用于耕地开发整理；第二，非农业建设经批准占用耕地的，按规定缴纳的耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；第三，由于挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，没有条件复垦或复垦不符合要求的，应当按规定缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。 由此可见，我国目前的土地整理项目融资渠道非常单一，资金也非常有限。如何解决土地整理项目拓展融资问题，本文探讨PPP融资模式，以期能提供一条新的思路。 PPP模式介绍 PPP是Public Private Partnership的缩写，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式。通过这种合作形式，合作各方可以达到比预期单独行动更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。 PPP代表的是一个完整的项目融资的概念，适用于从私人部门完全控制的企业到公共部门完全控制的企业。 发展过程：PPP模式的由来可追溯至20世纪80年代，当时英国交通量持续猛增，但又限于政府资金预算的制约，交通部门开始通过在私人部门创立交通运营企业来提供服务。当时英国正处于经济衰退期，私人企业特别是大型国内工程建设单位又面临建设工程的减少，这些客观条件促使新制度的形成。 机构层次：金字塔顶部是项目所在国政府，是引入私人部门参与公共基础设施建设项目的有关政策的制定者，项目所在国政府对公共基础设施建设项目有一个完整的政策框架、目标和实施策略，对项目的建设和运营过程的参与各方进行指导和约束。金字塔中部是项目所在国政府有关机构，负责对政府政策指导方针进行解释和运用，形成具体的项目目标。金字塔的底部是项目私人参与者，通过与项目所在国政府的有关部门签署一个长期的协议或合同，协调本机构的目标、项目所在国政府的政策目标和项目所在国政府有关机构的具体目标之间的关系，尽可能使参与各方在项目进行中达到预定的目标。 机构的目标层次：项目所在国政府或有关机构参与项目的目标可以分为两种：第一种是低层次目标，指特定项目的短期目标；第二种是高层次目标，指引入私人部门参与公共基础设施建设的综合长期合作的目标。机构目标层次如表1所示。 适用范围：PPP模式适用的范围较广，包括医疗卫生、教育、交通、信息技术、环境保护和政府融资等，得到了一些政府的重视。美国克林顿政府提出的通过与私人部门合作（PPP模式）投资来提高公共部门经济和效能的方案，被称为美国政府自1905年到1989年11个重要改革方案之一。一个成功的PPP模式需要一定程度公共和私人部门之间关系的重新组合，以创造权利合理配置的实施环境。
土地储备的融资方式及选择研究 发表时间：2020-01-16T15:47:17.157Z 来源：《基层建设》2019年第28期作者：贺琼[导读] 摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。 邯郸市国土资源储备办公室河北邯郸 056002摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。它可以进一步推动我国土地金融的成长，还能够促进我国农业现代化的不断前进，带动相关企业及行业的快速发展。这些年来，我国土地的配置越来越倾向于市场配置，且市场配置的水平有了显著提高，所以土地融资在各种金融机构中占据重要 地位；期间土地融资的风险也不断增加。所以针对土地融资中存在的问题需要寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。 关键词：土地储备；融资方式；选择研究引言 土地储备融资与地方债务之间存在难以割舍的关系，地方政府需要依靠土地的征收、开发获得贷款从而实现城市建设，并利用土地资源增加财政收入从而偿还地方债务，土地储备融资已经成为推动地方财政发展的重要力量。随着我国经济的快速发展，城市的建设与基础设施的兴建需要占用大量土地资源，因此土地储备是政府发展与规划的重要内容，而用于土地征收和兴建的地方债务问题，已经成为我国经济发展中必然要面对和解决的重要现实性问题，因此如何正确看待和处理土地储备融资与地方债务之间的关系，维持两者之间的稳定与平衡，是我国经济发展进程中所必须面对和解决的问题，也是保障我国经济平稳发展的重要问题。 1.现行土地储备管理工作存在的问题 1.1土地储备法律制度不完善 目前，我国对土地储备管理的法律规制主要是“土地储备管理办法”，主要是总结土地储备工作的经验，继而上升到政策层面，具有一定的强制性。土地储备是一项系统性工程，而当前我国土地储备工作依据的各项规范性文件和地方性法规之间往往存在差异，土地储备机构的法律性质不统一，。由于与其他部门或行业的规定发生冲突，征地和储备往往难以在实际运作中实施。制定土地储备条例的目的主要是加强政府对土地的管理，进一步规范土地市场的运作。但同时，政府本身也是参与土地储备的主体，这就导致政府角色发生冲突。 此外，储备土地抵押融资存在法律障碍，现有的土地储备制度缺乏有效和有效的法律层面制约因素。 1.2土地收储能力难以满足城市化规划的发展要求 随着城市化建设的不断深入，对建设用地数量的需求不断增加。当前政府进行土地储备工作主要还是通过征收、收购、收回和置换四种方式，其中，征收是传统城市化建设中的主要收地方式，虽然快速但是由于具有强制性而备受质疑。随着新型城市化建设发展战略的提出，以往靠大范围征地拆迁来增加土地存储的方式已经难以维持，更多的是对现有无序、低效的存量建设用地进行更新改造。另外，最新修订的《土地储备管理办法》大幅提高土地储备入库标准，对土地入库前的各项情况核查、前期开发整理要求越来越严格，尽管其出发点是为了更好地规范土地储备行为，但在实际操作中也增加了土地收储的时长及难度，从而限制了土地储备机构的储存容量和效率。 1.3土地储备费用增加，土地储备资金不足 土地储备工作的顺利进行通常需要巨大的资金支持，但随着近年来房地产市场的不断发展，在土地价格上涨的推动下，土地储备成本不断上升，各级政府土地储备的储备资金严重不足。根据新修订的“土地储备管理办法”，土地储备资金需要通过政府预算安排，并指定用于特殊用途。由于国家及财政部门已明确禁止土地储备机构向银行融资贷款，目前土地储备资金大多只能通过地方财政专项资金或土地储备专项债券资金解决。一方面，地方政府的资金专项资金普遍紧张，分配难以实施；另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，难以满足巨量的收储资金需求，且使用限制条件较多，不够灵活。缺乏资金严重限制了土地储备的工作。 2.处理土地融资风险的相关建议 2.1有效管制土地储备机构的经营方式 1.准确定位政府机构的土地储备范围将政府储备土地定位成存量土地，一定不能将农民集体土地划定在土地储备范围内，还要建立相关的法律法规来明确土地储备的范围、目的、部门说明、法人的地位以及抵押的模式等等内容，从而有助于较好地解决目前机构管理混乱的现象。 2.扩大土地储备机构经费的获取通道土地储备机构通过银行代理集合委托的方式来货款、或者让信托投资公司作为融资的信托以及政府土地债券的发行等等模式，扩大土地储备机构经费的获取通道，集中社会各界经费，更好地形成利益的共享与风险的共同承担。 3.提高土地储备机构的法律地位土地储备机构应该设定为独立的部门，从而更好地借助有关的模式来开展工作，可以采取股份制或者全民所有制的经营模式，结合市场中公司运行模式，按照事业企业的运行规模运行，这些都是可以具有的，但一定要获得政府与法律的认可，也就是要让土地储备机构的法律地位得到一定的提升，这样才能更加法律效应，督促土地储备机构更好地按照法律规定来实施和开展工作。 2.2加强管控地债发行的风险 有关地债发行风险的管控可以从五个方面进行：1.一定要强制禁止任何形式的隐性债务的增多，加强对政府投资基金、政府购买服务或PPP的整改工作并严厉打击一些不合法的行为，对于种种违法和违规担保行为以及变相的举债行为要予以严肃处理；2.还要有效解决隐性债务的存量问题，这些工作需要省级政府总负责本辖区的债务情况，而省级以下的政府主要针对高风险地区的债务进行有效化解；3.加快建立健全地方中相关建设项目的管理以及资金的管控制度，加强财政的管控力度，对于地方中出现不具备还款能力的项目应该禁止其建设；4.继续维持一种高压监管的状态，设立有关的跨部门联合惩戒制度，从而更好地促进地方政府、国有企业、中介单位和金融机构按照相关规定有序参与资金的融资与担保活动中来，并且要建立终身问责和倒查责任的制度；第五，需要相关人员主动参与到研究融资平台建设和促进融资平台向市场化转型的工作中来，并且采取地方政府债务信息公开的方式，进一步推动权责发生制度的变革与发展，变革政府综合财务报告体制，完善债务管理的持久制度。 2.3变革我国的土地财政制度
第六章房地产开发类贷款 概述 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 条件 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。 3.土地储备机构还需要具备以下条件： （1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；
浅析广东省土地整治存在的问题及推进对策 发表时间：2017-09-28T11:24:17.390Z 来源：《基层建设》2017年第15期作者：陆俊锋 [导读] 在广东省境内开展土地整治项目势在必行，本文将主要针对当前广东省的土地整治现状展开讨论，旨在能够进一步做好土地整治改造工作，促进广东省生态经济发展水平的不断提升。 清远市土地整理中心广东清远 摘要：伴随着广东省市场经济的不断发展，社会生产对于土地资源的需求量也在不断增多。为此，在广东省境内开展土地整治项目势在必行，本文将主要针对当前广东省的土地整治现状展开讨论，旨在能够进一步做好土地整治改造工作，促进广东省生态经济发展水平的不断提升。 关键词：土体整治；现状问题；推进对策；耕地提质改造 前言 “十二五”以来，在国土资源部及广东省政府、相关部门的科学带领下，积极响应了我党十八大的会议精神以及保护耕地政策的号召，结合了广东省在“十二五”期间关于“补充耕地、三旧改造、增减挂钩以及高标准基本农田建设”项目的开展现状，积极落实了“保护为本、节约优先”的发展战略，加强了对农村土地资源的节约集约开发利用性，提高了耕地的质量，并且取得了较为不错的耕地保护成绩，在广东省区域范围内营造了一种和谐健康的耕地保护氛围。 一、广东省的农村土地整治现状 2016年6月17日，广东省国土资源管理部门针对广东省在“十二五”期间关于农村耕地保护情况展开了考核结果通告，截止到2016年初，广东省的耕地面积为4744万亩，保护农田的面积为3955万亩，符合国家规定的补充耕地农田的标准任务，完成了对保护耕地的占补平衡，拆除了非法建筑1533万平方米，使得广东省的复耕复林面积提高了1.23万亩[1]。 广东省在深入开展增减挂钩试点项目时，有效地使得广东省的城市建设用地增加水平同农村土地资源建设用地的减少水平相挂钩，符合广东省城乡一体化的发展要求，采用打造新建筑，拆除旧建筑以及农田复垦的方式，不改变现有建筑的使用面积，确保农村耕地面积不会减少，农村耕地质量不下降，进而解决广东省的土地资源供需矛盾问题，加快广东省新农村以及城乡一体化发展水平，目前广东省的土地增减挂钩周转指标数已经达到了82%，完成了拆旧复垦面积5.49万亩，耕地面积1.17万亩。 在“十二五”建设期间，广东省国土资源开发部门，创新性地关于高标准基本农田的建设项目，根据《广东省国土资源厅关于全省2016年2月高标准基本农田建设进展情况的通报》粤国土资耕保电〔2016〕40号要求，广东省各地要抓紧推进2015年度建设任务，为确保2017年3月底前全面完成2015年度建设任务争取主动。以农村的土地整治为建设平台，针对“ 农田、水源、道路、森林和农村”的综合整治改造，形成集中连片式的高标准农田建设项目，加强对相关基础配套设施的建设，提高农田产量和质量，加强对自然生态资源的建设水平，减少对周围环境污染，进而提高农村高标准农田的抗灾能力水平，打造同现代化广东省乡村农业发展相适应的积极农田[2]。 二、广东省土地整治工作落实过程中存在的问题 （一）整改责任落实不到位 目前广东省在开展土地整治工作时，财政、农业、林业以及水利部门并没有和国土资源管理部门进行有效的沟通和配合，这就使得各级整改部门的资金利用比较分散，分头建设，难以集中，进而出现了交叉整改问题，不能够形成土地整改合力，造成了大量的资金成本浪费，并没有形成统一的广东省全域“规划、设计、整治”土地资源管理规划格局[3]。 （二）考核审查运行机制滞后 广东省现有的耕地占补平衡政策的考核审查运行机制也很滞后，土地整治运作机制也不是很完善，对于土体资源整治的规划设计，并不能够满足广东省农业的实际生产要求，针对土地整治的中介机构很难展开监督和管理，始终存在着土地整治项目发展缓慢的问题，最终土地的整改质量得不到保证，没能更好地发挥出高标准基本农田的优势作用。 （三）土地整治工作的财政资金不够 在进行耕地开垦以及提质改造工程时，不可避免地要涉及到数目非常庞大的整治改造资金，但是在实际整改过程中，各部门之间并没有对资金进行合理利用调整，有关耕地提质改造的基础设施、设备等准备工作做的也不到位，使得后续的土地整改管理工作很难开展起来，土地整治管理资金不充足，没有资金的支持，也就更谈不上对创新土地整治技术进行科学研发，不能吸引到更多社会上的有识之士，来对土地提质改造项目进行建设与投资[4]。 三、加快推进广东省土地改造工作实施进度的相关对策 （一）落实耕地保护责任 关于制定出协调统一的广东省土地整治改造战略，是广东省政府不可推卸的责任，必须制定出一条科学土地整治改造路线，协调好各级生产部门之间的关系以及各部门所对应的土地整改职责和整治范围，将土地整治改造工作同广东省的城乡一体化建设项目，农业、交通以及水利工程结合起来，全面实现整体推进全域“规划、设计、整治”的连片整治土地格局建设。由广东省人民政府作为耕地保护以及耕地占优补优，占水田，补水田的主要责任主体，根据省内耕地提质改造任务的实施情况及今后建设占用耕地预测情况，按照以占定补、略有盈余原则，合理确定耕地提质改造计划，并编制本地区专项行动工作方案。 （二）制定完善的耕地考核整改机制 在完善广东省土地整治改造运作机制时，还需要进一步强化地方政府的监督管理作用，结合广东省历年来高标准基本农田建设项目经验，为进一步规范本项目建设行为、确保工程质量，并加快推进工程建设工作，面向社会外聘工程管理人员。聘用人员经统筹安排，协助国土资源局开展项目质量、安全监督和投资、进度控制工作，涉及经费业主管理费中支出。实施“投资者受益”原则，进而提高广东省土地整治项目的民间融资水平[5]。 （三）保证土地整治管理资金充足 健全广东省土地整治管理制度体系，进而约束好整体的土地整治管理行为，确定好土地整治管理的改革方向，通过健全制度的方式，