理工大学项目产品定位报告
一、市场以及客户分析
1.1区域市场情况分析
1.1.1区域市场现状分析
从北京的西南部整体房地产地产市场发展来看，相对其他区域较为缓慢，09年之前京石沿线整个市场的供应项目均为07年之前入市项目，局限在大宁山庄、中体奥林匹克花园以及珠江御景等早期相对低密度项目；而房山区离市区较远，依靠京石高速与城市环路连接，销售的项目规模较大，加州水郡（110万平米，容积率东区0.68/西区2.5）以及绿城百合（53万平米，容积率1.12）、西棕榈滩（22万平米，容积率2.17）等，主要依靠区域内的客户，同时尽可能利用低密度的产品吸引一部分市区客户到此置业，相对客户群体辐射面较小；同时区域内新土地供应非常稀少，得到的市场关注较弱！
09年整个房山市场从北京的价值洼地，一跃成为地产热点区域；09年4月，房山线地铁规划方案正式出台并开工建设，同年房山区政府规划长阳半岛居住区与CSD休闲购物区战略规划正式启动，09年9月长阳居住起步区1号地在万科拍出6497元/平米楼面地价的推动下整个房山区域尤其是长阳区域的房地产市场，引发了北京市场最普遍的关注。周边在售项目价格纷纷上调价格20—40%不等，从7000/平升至10000/平，区域关注度不断提高。随后万科接连获取长阳两块土地，总规模共计百万平米，同时带动了首开、城建、绿地、中铁等品牌开发商的关注和进驻，随着项目的不断面市，CSD奥特莱斯的开工建设，基础设施建设进一步完善，轻轨房山线的开通，房山购房客户从早期由本地以及丰台西南部工作居住客户为主体渐渐发展为由轨道交通带来的京西中关村、丽泽商务区、丰台总部基地等商圈的中青年白领，作为其首次置业和改善性需求首选之地
1.1.2 未来市场竞争概述
从2009年9月长阳起步区市场土地供应情况来看，多数项目已经入市销售或进入推广期。到目前为止，万科长阳半岛1号地祥云湾（2/2.2）、长阳西奥特莱斯旁的芭蕾雨.悦都（1.5/2）以及大学城区域的阳光邑上（1.6）、绿地新都会（2.6）已入市销售，城建徜徉集
（1.8/2）、首开熙悦山（2/2.2）、中铁建长阳国际城（2/2.2，限价12500/平）、建工项目（2/2.2）均在2011年初陆续入市；2010年年底，房山大学城区域以及长阳西站均陆续有地块出让，项目容积率在2左右或低于2，属中低密度项目且沿房山线各不同站点分布，各地块从地块条件以及地理位置相差不大，更加剧了房山区内市场的竞争。目前区域内总计商品住宅供应量在230万平米左右，区域供应量集中同时区域热度不断增加。
从上述项目特征看，良乡09年之后成交的土地大多集中在长阳区域，沿京良路分布，围绕房山地铁长阳站镇站和篱笆房站，项目容积率均在2以上，大多为18层以上小高层或高层，以两梯三户和两梯四户的塔楼为主，户型面积均集中在80-85平米两居及90-100平米三居的中小户型；
从目前各项目的推广进度看，2010年下半年和2011年一季度为区域新项目集中上市时间，由此将在2011年和2012年持续销售，自2013年开始供应量逐步放缓。本项目预计在2011年年末入市，如何在众多项目中凸显自身特征，体现项目的高品质将成为项目定位中主要考虑的因素。
1.2客户群体分析
1.2.1房山区域客户特征分析
早期房山区域客户住房消费特征：
大多数早期在房山区置业的城区客户来自西南三环到四环，以政府以及机关单位年纪较大或者退休的客户群体为主，他们看中这里与城市之间有效连接又能享受高性价比带来的更为舒适的生活，认可周边以及小区内环境以作为养老的选择之一；如房山区早期的加州水郡，北区主要为独栋、联排和花园洋房，通过低密度的形态和更为舒适的居住环境以及较低的价格与城市中的高密度住宅项目形成对比，吸引城区客户到此置业。而对于早期城区普通的年轻白领来讲，2009年之前通过公共交通房山到达市区并不方便，京石高速杜家坎收费站常年拥堵，公交车到达市区六里桥就需要一个多小时，同时城区西北部年轻客户在价格还未上涨到一定程度，纷纷优先选择轨道交通（13号线、八通线）可方便达到的北京北部区域甚至东部通州区域；
09年之前房山区域项目大多档次较低，以在区域内以及燕化新城工作的客户为主；在靠近房山的西南区域聚集着较多大型中央企业，航天三院、燕山石化、华北电力系统以及众多部队科研院所，上述企业工作的员工福利待遇较好，收入稳定，大多数人工作安逸没有过多的生活压力，熟悉的良乡城区内的配套且能够满足他们的基本生活需求；大多数单位提供宿舍或住房面积但相对较小舒适度不高，作为过渡生活起居使用。当他们面临结婚或者生子时大多选择自行购买商品住宅，房山早期项目中小户型很多都被这些在当地工作的工薪阶层所消化；如加州水郡的南区小高层部分还曾被周边航天科工等大型企业团购，团购的价格在3000-4000元左右，而项目对外的销售价格也仅仅在6000-7000元/平米左右；
目前良乡区域客户特征分析：
从北京西部房地产发展现状来看，北京中心城区（四环内）可开发地块日益稀少、商品住宅价格高企，越来越多的客户被动地选择到近郊置业，私家车的普及和地铁等公共交通网络的建设也为偏郊区化居住提供了支撑。2009年随着北京多条地铁线的规划出台，城市交通更加便捷，尤其是大兴、房山、顺义、昌平等地铁线路的施工，解决了郊区和市区之间公共交通连接的弱势，将郊区正式纳入了北京城区的地铁网，在城区房价加速上涨的情况下，大量的年轻客户群体涌入城市周边区域购买住房，尤其在10年4月限制投资性购房需求之后，刚需客户涌入市场，推动了房山、昌平等稍远区域尤其是地铁旁的项目的销售；
从良乡目前销售的典型项目来看，客户主要延地铁线路而来，地铁线路途经的金融商圈均成为项目最有力的客户输送区域，受到地域的影响，客户来源数量由北向南逐步增多，通
过中粮长阳半岛的成交客户来看，大多客户集中在地铁沿线，甚至有大量来自于上地和中关村的客户，他们不惜近两个小时的交通成本在万科长阳置业，充分显示了地铁旁低总价小户型对刚需客户的吸引力，以及目前城市的发展能够为年轻客户提供可购买住房的机会越来越小。目前该部分客户购买特征进行总结：
首次置业刚需：结婚置业刚性需求，选择一居室或者面积最小总价最低的两居室，对项目的品质要求并不高，但希望能够靠近地铁站或者较为集中的公交枢纽站。对总价敏感，比较纠结买房的时机是否正确。同时也有一部分刚需客户为缓解未来升级置业的压力会选择90平米的三居，做长期的准备。
改善型刚需：主要因为家庭人口的增多问题需要将原来一居室或者小两居进行更新，对项目的品质略有要求，看重周边有一定的教育配套，主要选择90-120平米左右的三居室作为目标，关注总价和首付款的比例。
1.2.2项目所在区域客户来源分析：
从房山理工大学片区特征看，项目均临近房山城铁线站点，占据公共交通上的优势资源，通过房山线，客户可以方便的到达世界公园站、军事博物馆站、西直门站以及中关村站。即地铁房山线通过与九号线与四号线及其他线路的换乘即可到达总部基地区域、金融街区域、国贸区域、西直门区域以及中关村、上地等区域，因此上述区域也成为本区域主要客户来源：
西南二环至四环区域内北京市及宣武、丰台区两级政府机关公务人员、科研单位的技术人员：西二环南段东西两侧为北京市级机关和宣武区政府机关及众多市级科研单位聚集地区，区域内仅北京市级以上机关部门就有北京市卫生局、审计局、统计局、国资委、发改委、建委、交通委、市质量监督委员会等近20余家，还有其他行政及科研单位如北京粮食集团、海峡两岸关系协会、经济日报社等等单位林立，宣武区各党政机关更是悉数在此区域；西四环南段东侧则集中了丰台区各党政机关，项目区域可以方便通过九号线换乘房山线到达项目所在地，尤其在上述单位有集体宿舍但面临跨入婚育阶段的年轻客户群体；
金融街区域的银行、证券等金融行业从业人员：目前已经入驻北京金融街核心区的金融机构、企业超过1500多家，高端从业人员近5万人。未来5年金融街核心区将由目前的1.18平方公里西扩至2.59平方公里，北京金融街的不断发展将会集中更多的年轻客户群体。目前入住金融街区域的部分企业机构：国家级金融监管机构“一行三会”
(即人民银行、银监会、证监会、保监会)、内资国有和股份制银行总部(中行、工行、建行、邮政储蓄银行、光大银行、民生银行、华夏银行、北京银行、北京农村商业银行等)、政策性银行(国家开发银行、中国投资银行、中国农业发展银行)、证券公司(银河证券、西南证券、国信证券、民生证券等)、证券和国债登记公司(中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限责任公司)、基金管理公司(华安、华夏、南方基金北京分公司、易方达基金北京分公司等等)、保险公司(中国人保、华泰财险、中国财产再保险、中国人寿再保险、中国出口信用保险、泰康人寿保险、中国人寿资产管理公司、中国再保险集团公司、中国人寿保险公司)、以及金融行业协会(中国银行业协会、中国证券业协会、中国保险业协会)等，国家外汇管理局储备司和中央外汇业务中心也在金融街；
西四环丰台科技园、总部基地内的专业人员：总部基地项目总投资约65亿人民币，占地面积65公顷、总建筑面积145万平方米，规划建设500余栋总部大楼，将吸纳约近千家大中型企业的总部入驻，2010年，总部基地将吸纳超过500家总部型企业，技工贸总收入达到2000亿元，税费总额80亿元，区域财政贡献将达到25%，聚集约10万名高端人才。由于在该区域集中大量技术型企业，而在此工作的年轻客群可以通过已经开通的房山线非常方便到达项目所在区域，日后将成为区域的重要客户来源区域； 南三环至四环如丽泽桥、玉泉营、新发地、木樨园、大红门等家居建材、服装批发市场中小私营老板：西南二环至四环由于交通便利、物流成本较低，集中了北京多数大型
批发市场，目前已经形成行业龙头商圈的如马连道茶叶市场、丽泽桥、玉泉营建材批发市场、新发地农产品批发市场、木樨园、大红门服装批发市场等，此类批发市场中大量中小私营老板也将成为区域市场重要的潜在客户；
西北部中关村、上地等区域IT、传媒、咨询等行业的技术员工以及白领群体：由于北京北部房价的迅速上涨，北五环目前商品房价格均已达2.5-3万元/平米，而西北部中关村以及上地区域又是高新技术产品最为集中的区域也是年轻客群最为集中的区域。因此在北部区域工作普通技术人员无法承担目前北京北部区域过高的房价，则将通过地铁到达房山区域进行置业；
通过地铁线到达本区域的其他商圈白领群体：
目前北京地铁已经四通八达，任何商圈都可以快速方便到达，尤其东部区域的国贸商圈以及三元桥商圈，随着通州项目在城市郊区价格的不断领涨，许多白领宁可承担更多的交通成本而到房山进行置业；
房山区域地缘性客户：
房山区政府机构公务员，学校、医院、银行、企事业单位职员以及周边大中型企业的员工，因熟悉周边的环境而购买该区域的产品；
潜在客户来源，丽泽商务圈的年轻企业技术人员以及金融机构年轻白领：西南三环新兴的丽泽商务圈，带来大量金融企业年轻白领；从2009年到2010年，全力打好发展基础，使商务区城市面貌和环境秩序明显改善，争取一批国内外知名新兴金融机构及大型企业先期入驻。从2011年到2015年，用五年左右时间，基本形成“功能完善、上下互通、安全便捷、人车分流”的现代化综合交通体系，建成一批体现城市特色的地标性建筑和大型景观公园绿地，吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻，产业聚集效应得以显现从2016年到2020年，再用五年左右的时间，基本完成北京丽泽金融商务区的主体规划建设，成为成熟的高端金融商务区。由此丽泽商务区将成为与金融街互相映衬的又一大型商务集中区，并将带来大量的年轻富有朝气对未来充满信心的年轻白领群体。
二、项目定位原则
2.1本项目规划条件概述
项目所在地处于良乡高教园区区域，是房山规划良乡组团东区的智汇城所在地。项目西南侧为万科住宅项目，东侧为圣水东大街，与其一路之隔为大面积代征绿地即小清河水岸公园及正在治理的小清河，形成项目东侧良好稀缺的景观环境；南到良乡东路，向西可直达大学城区域、良乡商业核心区家乐福、国泰百货等地；北侧为良乡高教园21号路，地块东北侧及北侧为规划居住用地，西侧与地铁房山线之间隔水碾屯项目为规划商业金融用地，西侧在建长于路与轻轨房山线同向，未来开通后北连京良路（2012年）、南接良乡东路，是本地块未来重要出行道路。地块距轻轨房山线理工大学站约600—800米，步行仅约5-8分钟。从当前规划看未来区域建成后将形成以高校浓郁文化气息为背景，交通条件优越、商服、教育配套齐全、居住氛围浓厚即长阳起步区后又一新兴住宅片区。
2.2地块的价值分析和项目市场定位：
2.2.1地块的价值分析
项目交通便利，自驾车及轨道交通较为发达；
本项目临轻轨房山线理工大学站600-800米，步行距离仅5-8分钟，2010年底通车达
郭公庄站，可实现与地铁9号线（2011年底开通）换乘，到达公主坟、西单、西直门、中关村等到商圈极为便利。
项目南侧良乡东路直达良乡商务核心区，驱车10分钟内可到家乐福、国泰百货等大型商服设施。西侧在建长于路，北接京良路、南到良乡东路，开通后将使京石高速长阳B出口经京良路向南直达项目。
项目总体容积率为1.6—1.8，容积率较低，结合地块限高条件，本项目可成为未来区域市场乃至北京市场上较为稀缺的低密度产品；
项目北侧地块容积率1.6、限高为18米（可调至24米），南侧地块容积率1.8、限高30米（可调至45米），综合比较区域内竞争项目目前在售的项目及出让的土地，容积率大多在2.2--2.5左右（万科长阳半岛2.2、芭蕾雨.悦都 2、绿地新都会2.6等等），不仅在区域内，在整个北京市场在售的及未来供应项目中，都是非常稀缺的低密度中小户型产品；本地块产品规划当中可设置部分6层电梯花园洋房，提升项目形象及居住品质，另外在容积率不变的情况下，限高的调整使规划指标相对宽松，可通过封闭凹阳台的形式赠送面积，大幅度增加附加值。
项目周边拥有大规模的代征绿地以及天然的小清河景观，成就项目稀缺的景观资源项目东侧河岸公园，宽度达165米，未来将建设成为小清河水岸休闲公园，提升项目周边景观及环境价值；项目东侧与圣水东大街一路之隔为近10万平米代征绿地是项目天然氧吧，成就项目得天独厚的环境资源大幅提升了项目的居住价值，同时项目可充分利用此大面积代征绿地资源，可在代征绿地中建设室外网球场、篮球场、漫步道等体育休闲娱乐设施，提高代征绿地的使用效率；
10—02—12地块南侧的75米宽、150米长的代征绿地范围，未来可建成近万平米街心公园，其余各地块周边均有30-40米宽的代征绿地，通过对其精心打造使每个地块均形成特色绿化小公园围绕的特色，为项目的舒适度体现项目的品质感带来较大的提升。
本项目商服、教育资源完备，投入使用后将极大提高了项目生活的便利性，使项目成为客户生活、教育等一站式解决的一生之城，具备较大价值提升空间；
本项目处于良乡大学城片区，目前已入住北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等，周边浓厚的教育氛围逐渐形成。在北京整体教育资源分布不均、优质教育资源极度稀缺的情况下，项目自身规划中、小学、幼儿园全程教育设施，随着后期各教育资源的逐步落实，本项目将成为可持续发展的生活片区，如果本项目能利用代建的中小学引入优质的公办教育资源，项目的价值将得到巨大的提升。项目自身建设集中商业14700平米，为单独规划区域，
可通过设计形成开放式商业广场，为社区及周边服务，与西侧临近轻轨理工大学站的商业服务设施连成一线，形成连惯的商业氛围。
户型创新、做精致、高性价比中小户型产品
由于区域内同时供应项目众多，供应量较集中，为使项目在未来竞争中占据更有利地位，项目产品创新成为必不可少的条件。从目前竞争项目规划条件来看，本项目容积率条件较好，具备一定的产品创新空间，可通过首层地下空间附送、凹阳台可封闭面积附送、大面积落地飘窗等方式来增加项目附加值，提高项目性价比。
高品质的物业服务及良好的社区文化也将成为本项目在未来竞争中的重要价值点。
从房地产市场发展规律及低密度住宅的特性来看，项目物业服务水平越来越成为客户评价项目优劣的重要条件，而相对于区域内已建成及未来竞争项目，我公司项目在物业服务方面占据明显优势，同时我公司早期开发的格林小镇项目入住多年来形成了良好的社区文化，已在北京市场具备一定影响力，将会为我公司进入西部开发新项目提供较好的市场基础。而北京西部市场总体来看缺乏具备良好物业服务及中高端产品，同时从本项目自身来看，由于项目规模较大，前期入住业主的良好感受将成为后期项目销售的重要支撑，因此本项目可在提高物业服务水平及打造良好社区文化上多做文章，必要时可结合客户满意度工作由物业及营销设专人专岗，同时加大此价值点的宣传引导。
2.2.2项目的客户定位
基于上述特征以及优势的分析，本项目在地块规划条件、周边的环境以及公共交通通达性上都与区域其它项目相比具有一定的优势，但是基于项目大的区位环境，因此本项目的主要客户定位还是以刚性需求的城市白领为主；
A.年龄：25—35岁之间；
B.来源：
总部基地区域以及西南三环至四环工作的年轻白领（25%）
金融街区域、西单附近及地铁九号线沿线的银行、证券等金融行业技术人员以及普通职员（25%）
中关村、上地等西北部区域IT、传媒、咨询等行业的白领、写字楼企业技术人员（15%）
西南二环至四环宣武、丰台区域内，以及沿西长安街的中央及北京市级机关公职人员、科研单位中高级技术人员包括总部基地的专业技术人员；（10%）
南三环至四环如丽泽桥、玉泉营、新发地、木樨园、大红门等家居建材、服装批发市场中小老板；(5%)
国贸区域等地铁可到达的商圈工作的写字楼白领（10%）
房山区内政府机构公务员，学校、医院、银行、企事业单位中层以上职员 (10%)。
C.家庭构成：
年轻的单身白领以及即将成家的年轻两口之家
年轻的两口之家，以及打算要孩子的准三口之家；
小部分三口之家，孩子处于学龄前教育阶段；
D.性格特征：
虽年轻但充满活力，对未来充满希望，崇尚自然、健康的生活方式；
看中性价比的同时也关注品牌，希望在自己可以承受的空间选择品牌物业；
注重归属感，乐于与朋友、家人共度美好时光，家庭观念重；
E.置业类型：一次置业的占据75%，二次置业的占据25%；
F.出行方式：部分自驾车，依赖地铁等公共交通；
G.价值诉求：
追求稳定可靠的建筑质量、实用的户型设计、较高的性价比；
渴望自然宜人的生活环境，喜好温暖而有情调的环境与感觉；
要求基本的生活配套，会考虑周边的学校资源尤其幼儿园与小学的资源。
2.2.3项目的市场定位
从上述市场竞争以及地块特征分析和项目客户定位看，在目前长阳片区到理工大学片区，沿地铁线旁项目竞争激烈，户型相差不大均以刚需客户为主；本地块紧靠地铁但是相对区位稍远，因此本项目需要在众多项目中脱颖而出，体现出金地品牌，在现有销售的小户型项目中充分体现金地产品打造能力，无论在户型设计与赠送上，在产品外立面打造和风情体现上以及园林景观和项目整体规划，都需要对刚性需求客户具有相当的吸引力。因此建造一个有别于地铁旁已有高密度、低舒适度的项目，着力打造轻松、惬意、高性价比的洋房小镇是本项目定位的基本原则。
同时本地块规划层数较低、代征绿地面积大,项目低密度特征明显，因此建议本项目定位为温馨、悠闲、有品质感的中小户型低密洋房产品，体现欧洲现代小镇风情所带来的悠闲、轻松、快乐。
本项目主要为6-9层电梯洋房花园，尽可能通过半地下空间、下沉庭院、花园、露台等提供丰富的空间变化，彰显与自然亲近的低密度生活品质，创造温馨、浪漫、典雅、稳重、回归自然的生活氛围。户型上则尽量利用凹阳台、飘窗等方式赠送面积来提升性价比。设计中提出鲜明设计概念，整个社区营造融洽、时尚、休闲的低密度住宅生活氛围，塑造舒适、变化的活性居住空间。创造自然、趣味、近人、共享的景观环境，同时结合完善便利的生活配套服务，为现代都市新兴的源动力阶层打造新城市住宅。
三、项目产品定位
3.1总体规划及立面、景观风格建议
3.1.1总体规划原则
在满足限高和容积率情况下尽量体现项目低密度形态和居住品质，注重景观设计与建筑设计的尺度，营造舒适、宜人、轻松悠闲的小镇生活氛围；
在楼栋的排布中充分利用周边的景观资源以及项目内部的景观规划，将15层的小高层尽量靠近地块的东侧，形成能够观赏到河岸公园以及小清河景观的楼栋，内部6-9层洋房充分利用结合内部景观节点的打造，整体社区所有楼栋各自具有不同的景观优势； 项目整体楼栋（商品住宅部分）排布均为正南北向，避免出现东西向户型；
住宅和商业之间既有便利的通达性的同时又有较为有效和明显的组团分隔，尽可能减少商业对住宅带来的影响，同样在10-04-13地块中存在东西向廉租房，需要利用景观元素使住宅部分与公租房部分形成自然而有效的分隔；
规划中应重视道路系统及停车位对小区景观设计及住户的影响，尽量做到人车分流；利用车库的与水平线的高差可以考虑部分下沉庭院的设计和赠送。
3.1.2立面风格建议
本项目建议采用新古典主义建筑立面风格，但相较绿城百合立面更加活泼和丰富，更富有风情感，以满足目标年轻客群对浪漫生活的向往和追求。
体现浓郁的欧洲小镇生活区氛围的同时，在绿城百合立面典雅风格的基础上，通过简易山花、廊柱、拱券等造型、木栏栅、花架等更多小细节的装饰处理，使立面更加丰富，增强建筑立面的韵律感和活泼浪漫的风情，塑造恬静、宜人的生活氛围的同时，更突出浪漫温馨感。材质上建议以砖为主材质局部配以石材或涂料，色彩选择上以暖色调为主。
3.1.3景观概念以及风格方向
3.1.3.1社区内部景观规划建议
社区内入口景观大气，同时景观中配以与项目风格匹配的精神堡垒，体现项目精神气质； 社区内部建议加大种植的密度，色彩丰富，建议增加局部集中水景通过水系进行连接，增加项目景观的情趣性。同时可通过坡地、曲径通幽的石子小路和不同小品等丰富景观要素的同时营造出不同层次、移步异景的社区景观，可鉴借龙湖项目的做法；
本项目住宅分布于四个地块当中，尽量弱化其间的市政道路感觉，道路两侧的景观与社区内景观融合，通过以石子路、林荫道等形式使各区域之间更加紧密。
3.1.3.2代征绿地景观建议
社区东侧近160米宽、560米长、面积近10万平米的代征绿地将建设为小清河水岸公园，通过小品、水景等增加可观赏性，同时加入可进入和参与的设施，包括漫跑径、小型的室外健身场所如网球场或者篮球场地等丰富社区的生活，公园内部强调对老人和孩子的特别关照，为子女提供一个丰富多彩的玩耍空间，为老人们营造一个共叙天伦的地方，突显社区内的邻里亲情；
10—02—12地块南侧以及10-04-09地块北侧代征绿地，则可建设为社区内小型街心公园，通过大面积绿植以及缓坡等增强景观的可观赏性，设置凉亭、休闲椅、漫步道等，使其形成整个区域的街心公园；
3.2物业类型及产品组合形式
3.2.1各地块规划条件概述
由于项目整体的容积率较低，项目需要营造出较为舒适和温馨的生活氛围，与周边地块项目拉开档次，限高的调整，使得各地块面积指标相对宽松。
北侧10—02—12、10—04—09两地块容积率1.6、限高由18米调至24米，尽可能多的做6层花园洋房并且提升户型舒适度和性价比。
南侧10—04—13、10—04—18两地块容积率1.8、限高由30米调至45米，建议以9层1梯2户南北通透的洋房产品与15层2梯4户的中高层产品搭配，同时强调小户型赠送更多户内面积，强调户型的高性价比。各地块具体建议如下：
10-04-18地块：
容积率1.8，限高30米（调至45米），建议设计为9层一梯两户洋房产品与15层两梯四户中高层产品组合。
楼座分布建议：
地块东侧邻路布局15层高层，可使更多户型看到东侧小清河河岸景观，并且邻路处布局小户型楼栋以低总价弥补东侧楼座邻路的劣势，西侧邻中小学亦可考虑布局15层中高层小户型楼座，地块中间布局9层洋房。
9层洋房以一梯两户89平米两居为主，通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能；
15层中高层则为两梯四户设计，两侧设置南北通透、（通过凹阳台封闭形成2+1的三居
功能）85平米两居，南侧由50平纯一居及75平（通过凹阳台封闭形成1+1的两居功能）的一居半户型。
户型布局建议：
9层洋房为一梯两户89平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）
15层两梯四户为85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）+50平一居+75平一居半（通过封闭凹阳台变为1+1的两居）+85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）组合。
10-04-13地块：
容积率1.8，限高30米（调至45米），建议设计为9层一梯两户洋房产品与15层两梯四户中高层产品组合。
地块西侧与10—04—11地块公租房相邻一侧设置东西向楼座，将未完成的5270平米公租房面积全部落实在此东西向楼座当中，其余47376平米为商品住宅。
楼座分布建议：
地块东侧邻路布局15层高层，可使更多户型看到东侧小清河河岸景观，并且邻路处布局小户型楼栋以低总价弥补东侧楼座邻路的劣势，西侧邻公租房亦可考虑布局15层中高层小户型楼座，地块中间布局9层洋房。
9层洋房以一梯两户89平米两居为主，通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能；
15层中高层则为两梯四户设计，两侧设置南北通透、（通过凹阳台封闭形成2+1的三居
功能）85平米两居，南侧由50平纯一居及75平（通过凹阳台封闭形成1+1两居功能）的一居半户型。
户型布局建议：9层洋房为一梯两户89平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）
15层两梯四户为85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）+50平一居+75平一居半（通过封闭凹阳台变为1+1的两居）+85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）组合。
10-04-09地块：
容积率1.6，限高24米，建议尽量多的布置6层电梯洋房，布局舒适，户型面积与10—02—12地块相同，全部设置中小三居产品。地块的北侧为集中的小型代征绿化公园，可充分利用该景观组团，将稍大户型布置在该公园南侧，提高项目的品质感！
产品以一梯两户120平米舒适型三居为主，利用封闭凹阳台做到3+1的四居功能，南向
做到三个面宽；
另外设置一梯两户89平米经济小三居产品，通过打掉户内飘窗增加功能空间，尽可能
做到封闭凹阳台由两居变为三居提升性价比。
户型布局建议：地块当中景观条件较好的楼座或中间单元布局一梯两户120平米3+1
三居户型，其余位置布局89平米一梯两户小三居户型（尽量做到2+1的两居），120平米户型做到南向三个面宽。
10-02-12地块：
容积率1.6，限高24米，南侧为小型绿化公园，东侧未来规划住宅用地，北侧为商服用地，西侧为体育用地，地块周边条件较好。建议尽量多的布置6层电梯花园洋房，作为最后一个推售的地块，户型面积可适当放大，全部为中小三居产品。
产品以一梯两户120平米舒适型三居为主，利用封闭凹阳台做到3+1的四居功能，南向
做到三个面宽；
另外设置一梯两户89平米经济小三居产品，通过打掉户内飘窗增加功能空间，尽可能
做到封闭凹阳台由两居变为三居提升性价比。
户型的布局建议:地块当中景观条件较好的楼座或中间单元布局一梯两户120平米3+1
10-04-11地块：
容积率2，限高30米，建议将24730平米公租房将面积全部做满，剩余的5270平米在东侧10—04—13地块当中补足。
3.2.2户型的建筑面积以及配比
各种户型的总套数和总面积配比：
从项目整体各种户型的套数上看：89平米以下的一居以及小两居户型的总套数占到40%，89平米的小三居户型占到38%，即90平米以下的小户型产品占到总套数的78%，充分体现项目在定位中为城市刚性需求客户打造的产品，此外120平米3+1大三居户型作为项目当中的大户型产品占到22%左右，项目整体预计的套数近2600套。
3.2.3户型创新及价值点挖掘
首层户型：
10—04—13及10—04—18两地块规划建议以小户型为主，对应客群对总价敏感、生活品质要求相对不高，因此不考虑地下室设计，但首层赠送花园、提升售价。
10—02—12及10—04—09地块规划为中大户型，为实现首层户型的高价值，所有首层产品设置地下室作为赠送空间，通过地下室与下沉庭院相结合，形成大面积采光的花园层，提升首层户型居住价值及情趣感。
中间楼层标准层户型：两梯四户的产品，尽量做到南北通透。50平米一居户型通过赠送
飘窗增强室内功能空间，75—85平米一居半及两居户型可通过凹阳台封闭多一间居室。
一梯两户的产品，89平小三居通过飘窗赠送增加室内空间感及功能空间，尽可能多的使89平米户型通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能，120平三居户型则通过南向三个面宽、凹阳台封闭增加一间房的方式实现3+1的四居功能。
顶层户型：通过坡屋顶层高优势尽量做到可搭建阁楼增加更多使用空间，也可适当的缩小顶层户型的面积，缩小的面积可作为露台赠送；
3.2.3市场在售项目创新户型参考：
万科长阳半岛90平米小三居户型
创新点：经济型小三居功能，通过打掉飘窗增加户内空间及使用功能
南向三个面宽，通过将南向花厅封闭赠送一半的面积来得到一个完整的卧室或者书房。
南向三个面宽通过将北向入户花厅封闭赠送一半的面积来得到一个完整的书房或餐厅。
产品项目建议书范文3篇 产品项目建议书范文一： 关于打造xx品牌xx系列产品项目建议书 一、总论 承办单位：xxx旅游服务有限公司 拟建地点：xxx旅游区所辖漆树村 二、项目建设的必要性和条件 1、项目建设的必要性 xxx旅游区所辖乡镇属xx县贫困乡镇，人们生活条件较差，为 提高人民群众的整体生活水平，增加群众致富渠道，特建议设立此 项目，配套旅游业的发展。致富一方群众。 2、基本情况简介 xx村位于xxx旅游区西部xx乡境内，面积xx平方公里，人口 xx余人，距旅游区xx入口处仅1.5公里，距xx乡政府所在地xx 公里。全村有xx、xx、xx、xxx、xxx、xxx等多个景点作为依托， 是旅游区景点最多最丰富的村，有着丰富旅游 资源。xx村属xx县贫困乡镇极贫村之一，近年来，得到xx、县、乡扶贫部门的大力支持，全村人民生活水平得到很大提高，至2008 年起全村得到相关部门的大力支持和帮助，实施了养殖、种植、危 房改造、生态家园建设等多种项目，其中种植xxx1600多亩。2010 年底，全村人均收入已达到1800元∕年。 3、建设的条件 根据近年来旅游业的发展，各方对旅游的重视，xx特成立了包 括xx在内的xx个旅游风景区管理单位，而xxx旅游区正因此而进 入实质性的开发建设。旅游开发需一系列的地方特色作为产业支柱，
而xx则是xxx县独具特色的地方特色之一，加之xx村属xxx旅游 区土地、气候资源适宜xxx的生长。近年来xxx、县相关扶贫部门 已初步在xxx村投放了种草养殖、漆树种植、天麻种植等项目，只 是还未成型，还未具规模。随着xxxx的成立，旅游发展在我县乃至 地区、省的重视下，xx的开发势在必行，有这样的优异条件的支撑，xx村发展xxx旅游系列产品的路是顺应形势发展的，也是目前最为 合适的旅游扶贫产业之一。 三、项目建设规模和建设方案 1、现状 就目前xx村现状来看，xx种植还未形成规模，并且没有系统的 技术指导和完善的管理制度。xx村目前xx种植项目是与xx联合种植，由农户负责种植，xx公司收购，总规模为2000 亩，但实际上还远达不到2000亩，未形成大的规模。 2、建议建设规模 就目前xx村的现状来看，xx种植规模不够，并且由于管理和经 营不到位，xx种植项目还未真正落到实处，加之农户对种植xxx的 认识不够，导致收入不乐观。有时还出现赔本的现象，由于现在正 在实施的xx种植项目是属扶贫项目的一个内容，群众赔本了有财政 补填，所以农户对种植xx产生了一种偏见，种不好由财政和公司进 行补偿，从而没有在种植中下功夫，努力种好、管好。导致项目的 落实情况华而不实。建议旅游区开发后，由xx旅游服务公司统一管 理并提供技术指导，成品后由公司统一收购、加工、包装以及销售。在现有建设规模的基础上，加大建设规模到10000亩，财政给予一 定的支持，主要是有实力和精力的农户可以引导加大种植规模，公 司也相应提供一定的资金和技术支持。 3、打造方案 产品打造通过“公司+基地+农户”形式，农户、基地负责种植 xx原产品，公司负责收购，加工、包装和最终产品的销售。 四、产品打造技术方案
市市政工程咨询中心十分荣幸获邀参加“市城市交通规划”投标工作。为了尽可能多地吸纳国际现代城市交通规划的经验，特邀请阿特金斯顾问公司予以协助，组成充分理解中国实际、又具有国际视野的工作团队。 市市政工程咨询中心全权负责该项目的所有事宜。
目录 第一部分研究单位的业绩与经验 (5) 1经验与优势 (1) 1.1 资质优势 (1) 1.2 专业优势 (1) 1.3 丰富的合作经验 (2) 1.4 良好的信誉 (2) 2 主持单位市市政工程咨询中心 (3) 2.1 市市政工程咨询中心概况 (3) 2.2 市市政工程咨询中心的业绩 (4) 2.3 市市政工程咨询中心的优势 (8) 2.3.1 经验优势 (8) 2.3.2 资源优势 (8) 2.3.3 技术优势 (9) 2.3.4 服务优势 (10) 3 协助单位市阿特金斯顾问有限公司 (11) 3.1 阿特金斯公司经验优势 (11) 3.2 阿特金斯公司的优势 (14)
第二部分任务理解与工作建议 (15) 1 概述 (18) 1.1 项目背景 (18) 1.2 规划围与规划年限 (19) 1.3 主要工作容 (19) 2 项目容分解 (20) 2.1 城市交通规划 (20) 2.1.1 研究目标与研究任务 (20) 2.1.2 规划理念与技术路线 (21) 2.1.3 研究容分解 (23) 2.2 城市公共交通规划 (33) 2.2.1 规划目标 (33) 2.2.2 指导思想与技术路线 (34) 2.2.3 工作任务 (37) 2.2.4 主要工作容 (38) 2.3 城市道路交通管理规划 (46) 2.3.1 工作任务与工作目标 (46) 2.3.2 规划层次 (49) 2.3.3 指导思想与技术路线 (49) 2.3.4 主要工作容及分解 (52) 2.3.5 对工作有决定性的外部影响因素及解决措施 (60) 2.3.6 分阶段工作大纲 (61)
综合开发项目建议书 编制单位 编制日期
第一编. 项目策划： 1.1项目策划意义 项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果，从而能够更好的把握项目的进展。同时策划还需对项目定位、市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。它是项目决策的最初、最重要的基础是项目成败的关键。 1.2项目概况： 1.3项目建设条件分析 1.3.1有利条件 区位适中，交通便捷 林木葱翠，风景秀丽 文化意蕴，地灵人杰 水清如镜，山水有情
周边环境，蓄势待发 1.3.2尚待解决的问题： 用地权的问题 用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。 公路接口问题 基地距公路5公里，这一段路的建设问题需要落实。 建设规划问题 基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。 开发管理机构问题 目前尚未建立明确、健全的开发管理机构。应尽快按公司法建立专项开发公司，健全机构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。 其他问题 1.4项目名称： 项目名称为：————项目综合开发规划 ——以松泉为名，突出基地自然景观特征。 “松”：点明基地的植物景观特征。基地林草覆盖率高，主要树种为松树。 “泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。
“地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲娱乐综合性项目的开发。 1.5项目定性与定位： 随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高.双休日,黄金周假日消费和外出旅游日益增多.一方面刺激了旅游市场的消费,同时也对旅游开发提出了新的要求。经济单一型的旅游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低，直接影响旅游经济效益的整体提升，使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用，不能吸引游客。 所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面： 1．综合性：指在苑区根据基地的景观和用地条件在项目安排上，要能满足不同消费能力、不同消费兴趣的消费群体的要求。如要综合考虑安排生态农业、健康疗养、娱乐、休闲、度假项目 2．针对性：园区开发的主打项目一定要针对某一特定消费层。 生态农业——广泛的旅游人群，不同收入的消费群；学生团体等。 健康——项目内容包括健康检查与治疗，主要正对城市中高收入阶层，该年龄组的人群，由于工作强度大，竞争和生活压力大，多数人处于亚健康状态。利用 基地良好自然生态环境和系统的健康疗养设施，为他们提供高质量的服务。 疗养——拟把该项目的受众定位在老龄人群。我国已逐渐进入老龄化社会。随着社会经济的发展，人们生活竞争日益激烈，无形中，人们对老年人由身到心的关注日益不足, 亟需要有专门的社会机构来关注这一方面的问题。此外，这种社会现实也对旅游及服务市场提出了新的要求。一方面，专门针对老年人及离退休人员的旅游服务设施严重不足。一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人提供服务的设施，但针对性不强，服务管理专门化不强。同时，这一方向的市场潜力也是巨大的。 娱乐休闲——在关照老龄人福利的同时，在项目设置上，考虑到家人探望和团聚时年轻人和儿童的活动和消费需求。这样可以增加子女探望在此疗养的老人的频率，不仅扩大了接待人群，也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐，对老年人的身心修养大有裨益。同时，
报告编号： 产品开发计划 项目号： 项目名称： 编制人： 部门： 日期： 版权所有侵权必究 All Copyright Reserve
目录 1 内容简介 (4) 1.1 文档目的 (4) 1.2 文档范围 (4) 2 项目概况 (4) 3 项目组织结构 (4) 4 项目依赖关系分析 (5) 5.1 项目关键路径分析及保障措施 (5) 5.2 项目依赖关系分析 (5) 5.3 项目关键成功因素 (6) 5.3 技术方法和工具 (6) 5 交付件 (6) 6 项目计划 (7) 6.1 项目的里程碑计划 (7) 6.2 项目WBS计划（highlevel计划） (9) 7 人力资源和技能需求 (9) 8 项目所需其它资源 (10) 9.1关键物料需求计划 (10) 9.2实验设备和环境资源计划 (10) 9 资料开发计划 (11) 10 对外合作计划 (11) 11 外包任务 (12) 10.1 子承包商资料 (12) 10.2 外包任务的范围 (12) 10.3 里程碑、交付件 (12) 12 预算/分配（可选） (12) 13 验收标准（可去掉） (12) 14 质量计划(也可单独成文档) (12) 12.1 项目过程定义 (13) 12.2 质量目标 (13) 12.3 通过技术手段保证质量 (13) 12.4 质量控制活动 (13) 12.5 质量保证活动 (15) 15 项目沟通计划 (15) 14.1 项目组会议 (15) 14.2 项目报告机制 (16) 16 项目的重用计划 (16) 15.1 现有重用构件 (16) 15.2 新增重用构件 (16) 17 配置管理计划 (17) 18 问题 (17) 19 风险管理计划 (17) 20 客户的参与 (18) 21 培训计划 (18)
产品规划建议书 发布文号: 各盛自治区、直辖市建委(建设厅)、计委(计经委)、电力局(供电局)，北京规划委员会、市政管理委员会，东北、华北、西北、华东、中南、西南电业管理局，计划单列市建委、计委、电力局： 城市集中供热(以下简称城市供热)是城市重要基础设施，是节约能源、减少环境污染的重要措施之一。改革开放以来，城市供热事业发展较快。目前，全国已有172个城市建设了供热设施，“三北”地区(东北、华北、西北)供热普及在19%以上，山东、河南、江苏、浙江、湖北、上海等南方地区也相继建设了城市供热设施。实践证明：制定科学的供热规划并按规划组织实施是避免盲目建设、重复建设的有效手段。 为了促进城市供热事业健康发展，加强城市供热规划管理工作，我们编制了《城市供热规划技术要求》和《城市供热规划内容深度》，现随文印发，并就加强城市供热规划管理工作通知如下： 一、城市供热专业规划，是城市总体规划的组成部分。各个城市在制定城市总体规划时，应结合实际需要编制城市供热专业规划，其内容深度要符合“城市规划编制办法实施细则”对各专业规划的要求。
二、要在城市总体规划的指导下，严格按照《城市供热规划技术要求》和《城市供热规划内容深度》的规定编制城市供热规划，并与城市规划部门进行协调。 三、为了提高城市供热规划质量，必须委托具有相当资质和级别的城市规划或供热专业设计单位编制城市供热规划。 直辖市、计划单列市、省会城市和规划供热面积在1000万平方米以上(含1000万平方米)的城市供热规划，应由具有甲级资质的供热专业设计单位承担。 规划供热面积在1000万平方米以下的城市供热规划，应由具有乙级资质的供热专业设计单位承担。 四、城市供热规划编制工作完成后，要组织进行相当级别的从事供热专业工作的专家论证。 直辖市、计划单列市、省会城市和规划供热面积在1000万平方米以上(含1000平方米)的城市供热规划，要由5名以上(含5名)具有高级职称的城市规划和供热专家参加论证，其中供热方面专家不得少于3名。 规划供热面积在1000万平方米以下的城市供热规划，要由3名以上(含3名)具有高级职称的城市规划或供热专家参加论证。 五、强化城市供热规划的审批工作。直辖市、计划单列市、省会城市和规划供热面积在1000万平方米以上(含1000
XX银行2016－2020五年战略规划 项目建议书
目录 一、序言 (3) 二、面临的机遇和挑战 (4) 三、能力优势和自身不足 (12) 四、指导思想、战略方针和主要目标 (15) 五、主要措施 (25) 5.1 公司治理 (25) 5.2资本管理 (27) 5.3 公司及投资银行业务 (29) 5.4 个人银行业务 (31) 5.5 资金及市场业务 (33) 5.6 财务管理 (34) 5.7 风险管理 (36) 5.8 运营支撑 (38) 5.9 科技支持 (40) 5.10 机构布局 (42) 5.11 人力资源 (43) 5.12企业文化和品牌 (45) 六、战略管理 (47) 五年发展战略规划主要量化指标及其说明 (48)
一、序言 1.1 全面推进二次创业，基本实现既定目标 某银行股份有限公司2011-2015年（以下简称“前一规划期”）发展规划，在总结前八年发展轨迹并基于对发展环境分析的基础上，提出要根据全面推进二次创业的基本思想，坚持以改革和发展为主题，以转型和再造为主线，以创新和科技为动力，以规范和稳健为保障，以效益和质量为目的，努力实现跨越式发展，争取率先与国际通行准则接轨，力争在综合竞争力方面成为我国股份制商业银行的领头羊。 前一规划期，借助金融改革开放和市场经济发展的动力，以及股东及董事会的支持和广大员工的努力，某银行公司治理基本规范，盈利水平、竞争能力、资产质量、风险管理、机制体制、队伍素质都有了显著的提升与改善。基本实现了既定发展目标，已经发展成为国内较好的股份制商业银行。 1.2 顺应改革发展大势，统一未来行动目标 2016—2020年（以下简称“规划期”），是我国经济和社会发展的重要时期，是继续进行经济结构战略性调整的关键时期，也是完善社会主义市场经济体制和扩大对外开放的重要时期。本发展战略规划结合国家“十一五”发展规划，基于对规划期国内经济金融改革开放趋势和政策取向，以及全球经济金融市场一体化发展的研判，以国际较好商业银行量化指标体系为参照，在对前一规划期发展总结和反思的基础上，分析了某银行规划期面临的挑战和机遇，明确了使命和责任，并根据某银行董事会战略意图而编制。
湖南省茶陵县规划项目建议书 目录 一、工作背景 (2) 1 顺应国家政策，走资源节约型和环境友好型社会发展道路的要求 (2) 2 充分发挥国家重大基础设施带动优势，促进地区发展的要求 (2) 3 实现城乡统筹发展的需要 (2) 4 落实县委县政府发展目标，实现茶陵经济腾飞的需要 (3) 二、研究范围 (3) 三、工作思路 (4) 1 研究目的 (4) 2 研究框架 (5) 四、工作内容与研究重点 (8) 1 《茶陵县城总体规划检讨及发展概念规划》 (8) 2 《茶陵县新城区控制性详细规划》 (10) 3 《茶陵县犀城大道沿线城市设计》 (11) 五、工作方法 (12) 1 资料“千层饼叠加整合”分析法 (12) 2 问题与目标导向法 (12) 3 比较研究与案例分析法 (12) 4 多方案比较法 (13) 5 公众参与法 (13) 六、成果体系 (13) 1 《茶陵县城总体规划检讨及发展概念规划》成果 (13) 2 《茶陵县新城区控制性详细规划》成果 (14) 3 《茶陵县犀城大道沿线城市设计》成果 (15)
七、时间计划 (16) 八、人员安排 (17) 九、费用估算 (18) 十．服务承诺 (19)
一、工作背景 茶陵地处“吴头楚尾”，因中华民族始祖炎帝神农氏“崩葬于茶乡之尾”而得名，拥有丰富的自然、人文景观，但限于经济发展水平及交通条件的限制，城市发展一直徘徊在较低的水平，城市丰富的自然人文风貌没有得到很好的体现。而如今，106国道、320省道、醴茶铁路在县城交汇,还有正在施工的衡炎高速公路贯穿全境，西联京珠，东接井冈山。境内还有正在申报立项的衡茶吉铁路，这将让茶陵成为湘东地区的交通枢纽，联结京广、京九两大铁路动脉的要地，茶陵“三省交汇、兵家必争”的战略地位开始显现。 1 顺应国家政策，走资源节约型和环境友好型社会发展道路的要求 茶陵地处湖南东部，隶属株州市，位于中部长株潭城市群范围内，长株潭城市群有着较强的辐射和带动能力，特别是最近被国家发改委批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，这为位于长株潭城市群内的茶陵带来了新的机遇和挑战，如何顺应国家政策，走资源节约型和环境友好型发展道路，在保持现有的良好自然和生态环境的同时，顺利实现社会经济快速发展，成为茶陵在新形势下的新课题。 2 充分发挥国家重大基础设施带动优势，促进地区发展的要求 茶陵是湘赣边境地区交通枢纽，京广、京九铁路侧翼东西，醴茶铁路、106国道，三南公路交汇于此，周边县（市）物资多在此集散。特别是衡炎高速、衡茶吉铁路等国家重大基础设施的修建，将大大提升茶陵的交通区位优势，为茶陵带来新的发展机遇，如何充分发挥国家重大基础设施的带动作用，有效促进地区快速发展，是本次规划的重要任务。 3 实现城乡统筹发展的需要 城乡统筹发展是新时期国家发展的重大政策，茶陵在推进县城扩容提质的同时，结合衡茶吉铁路站场等重大基础设施落户茶陵县城周边乡镇地区的历史机遇，
产品建议书 一、项目规划建议 （一）本项目建筑心理学定位 1.建筑心理学要求产品设计符合目标客户群心理特征，引导他们的潜意识需求，从而真正为营销服务。 从品质地产发展及客户认知心理来看，本项目的产品规划、建筑工艺及建材标准要远高于当地平均水平，属于卫辉市标志性社区。本项目定位于卫辉品质化的中高档楼盘，从建筑心理学的角度出发，我们希望这样的住宅首先是有外在品质感的、能够赢得市场信赖的，视觉上是沉稳、整洁的，通过线条色块表现出现代感、比较洋气的海派风格。 2.适度超前、非激进张扬的，略微内敛保守、讲求品质感的市场置业心态。我们希望本项目是舒适、高品位的社区。 目标客户群重视他们实际感受到和切身体会到的特点：如建筑细部的精美与特色，优良的材质，齐备的设施，建筑和园林风格所体现出的生活方式等等，而非平庸的、浮夸的特征。 3.应该竭力营造社区的整体氛围，从整体的感受上衬托出相应的社会地位和文化品味，而非对此直白的诉求。 在目标客户群普遍的心理特征上，希望自己享有的空间是比较开放、舒适、随意、自由的，反对对称式空间带来的压抑感。对于他们来讲，希望在能够享有较高的生活品质的同时，享有自我无拘无束的
空间。但对外来讲，他们潜意识上又希望给外界一定的信息，让外界感受到他们别致生活的品味。因此在建筑处理上要格外重视对内和对外的关系，一方面重视内部空间的品位化、舒适化、自由化，另一方面重视在建筑形式和立面上的处理。 （二）总体规划思想建议 针对本项目的开发及我们对于卫辉市场的认知，我们提出了“品质地产”的开发理念，从产品的规划设计开始，便追求社区的住宅品质、生活品质和城市景观品质。根据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思，规划可概括为：区域性、生活性、景观性、可持续性。充分了解自身及周围环境特点，发挥园林景观优势，用建筑小品突出现代气息，用中心绿地、景观强化小区的品质，目标将小区规划为健康休闲的品质住宅小区。 1.本小区规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、水系、公建、绿地系统。遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，突出绿化组团、小品景观与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用项目地块三极落差的地理特点，做好社区内景观园林境设计，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。
产品项目计划书 产品项目计划书（一） 一、市场分析 （一）果汁市场形势分析 一种产品流入新市场，必须通过各种各样渠道流通于市场，与消费者接触。才能实现产品的销售量。 渠道分析： 1、酒店，餐饮渠道 果汁销量有限，但是定位很高，像汇源一直在做酒店。可以采取卖店的销售方式。 2、批发渠道 一般批发商对新产品都比较感兴趣，因为在批发商眼中，新品的政策多，利润大。 3、商超渠道 商场业态较为集中，所以覆盖小，但能拉动品牌。便利连锁店，小型超市，较多但无法保证哪里会用心销售你的产品。 4、团购渠道 团购出现一般是由于庆典活动，节日送礼自饮等。送礼市场大于自饮市场，自饮市场主要集中在中低档，送礼市场主要集中在中高档，两者都有向上拓展的空间；消费者购买考虑的因素主要是口味，价格，品牌等，其中口味和品牌越来越受消费者的关注。
（二）当地果汁市经验分析 露露和一洲雪梨汁是同年建起来的，只是双方的定位不同，露露走的是低档平民路线，而一洲是高档贵族牌子，记得那时侯有燕窝雪梨汁。 一段时间，一洲还是不错的，但最后走向衰落，其原因是多方面的，我觉得定位，经营的不科学，是最主要的原因。 赵州雪花梨的魅力还是很大的，在外面，赵州雪花梨的知名度和美誉度都很高，很多朋友不止一次说到，他们吃真正的赵州雪梨时的感受，尽管现在的梨树品种多了，但真正好吃的，我感觉还是传统的雪梨味道最好，"赵州雪花梨"本身是一个巨大的无形资产，如果，真要做一个以梨为原料的企业，应该打好这张牌，可以借鉴葡萄酒种植酿造的方法，企业也参与到果树的管理中，因为现在很多果农都给梨套袋子，我觉得这很影响梨的口味。但现在要做的是把产品定位好，打出特色，形成潮流。 雪梨果汁定位于档，是做出品牌命名，包装和销售决策的主要依据。离开定位，一切都是空谈。 二、项目分析 （一）发展新品牌的意义： 1、传承"天下第一梨"品牌文化 文化是一个品牌的灵魂。赵县文化悠久而灿烂，赵州桥文化，柏林寺文化，尤其是雪梨文化。赵县有上百年的25万亩雪梨，春季万顷梨园，繁花如雪，二十里花海，飘香醉人；中秋时节，秋高气爽，硕果累累，挂满枝头，梨果飘香，伸手可及。梨果是赵县的传统优势产业，","中国雪花梨之乡",年产量3.8亿公斤，所产"赵州"牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外，被誉为"天下第一梨",荣获"
深圳市宝安中心区碧海片区城市设计方案国际咨询 项目建议书 二○○八年二月
目录 一、现状及自然条件研判 (3) （一）现状概况 (3) （二）条件研判 (3) 二、城市功能定位及职能设定 (4) 三、规划理念 (5) （一）总体理念 (5) （二）设计目标 (5) （三）规划注重整合处理好以下关系: (5) 四、规划管理政策初步建议 (6) （一）编制规划设计导则，为城市规划管理提供依据。 (6) （二）研究土地开发和利用新模式，实现城市与地方利益的协调和统一 (6) 五、整体城市设计初步概念构思 (7) 六、重点地段城市设计初步概念构思 (8) （一）“重点地段城市设计”区域的选择 (8) （二）重点地段城市设计初步概念构思 (8)
深圳市宝安中心区碧海片区城市设计方案国际咨询 项目建议书 一、现状及自然条件研判 （一）现状概况 深圳市宝安中心区碧海片区 位于深圳市西部，片区东部紧邻 宝安中心区滨海片区，北部临近 平峦山、铁仔山郊野公园，南部 紧邻大铲湾港区，西部靠近宝安 国际机场，设计范围为宝安大道、 新安六路、海滨大道和碧海湾公 园以东围合的区域，规划区总用 地面积约824公顷。场地背山面 海，位于宝安中心组团滨海地区， 是宝安中心区的重要组成部分。 片区内现状总人口约为6.5万人。现状建筑类型以居住建筑为主，其中又以乡村居民自建私宅（R4）为主，少量为工业建筑，主要由原各行政村自行开发建设。 （二）条件研判 1、区位重要 片区位于深圳市东部，沿江东北侧，紧靠大铲港区，是深圳联系广州和宝安机场的门户和重要的海上运输窗口地区，对于展示深圳形象，为大铲港区配套服务有着十分重要的作用。 2、自然条件优越
第七章、项目规划设计建议 一、产品策略原则 1、使本案的产品能适应市场，紧扣本案的主题概念，开发出别具风格的产品； 2、产品设计从宏观上配合本案的主题定位，从微观上塑造主题定位，共同构筑本案的鲜明形象； 3、要充分考虑本案的目标客户群，重点从户型设计等方面迎合目标客户群的需求； 4；要针对巢湖市房地产市场，寻找其不足或空白之处，结合本案实际作为突破口； 5、注重创新产品与高附加值产品在本案的使用。 二、用地布局建议 1、布局考虑因素 ⑴“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”的定位为基点，运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现； ⑵根据用地价值分区进行相应功能和物业类型的配置； ⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移； ⑷大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发；
⑸从资金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排； ⑹在注重环境景观的均好性以及环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。 2、功能区块的划分 按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块： ⑴一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主； ⑵二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房； ⑶三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅； ⑷四期：居住，物业类型配备多层公寓、高层公寓。 3、布局结构与组团规模特性 ⑴采取“组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，形成和睦亲切的组团邻里关系； ⑵体现环境均好的设计理念，围绕公共绿地进行建筑组团（群）布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系； ⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内，户数在200户以内。 ４、道路系统 ⑴道路系统： 采取人车分流或部分人车分流的形式
项目建议书 项目建议书定义： 项目建议书(又称立项申请)是拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请。 是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。 项目建议书的类型和编写格式 工业项目建议书格式 一、总论 1、项目名称： 2、承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况） 3、拟建地点： 4、建设内容与规模： 5、建设年限： 6、概算投资： 7、效益分析： 二、项目建设的必要性和条件 1、建设的必要性分析 2、建设条件分析：包括场址建设条件（地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等）、其它条件分析（政策、资源、法律法规等） 3、资源条件评价（指资源开发项目）：包括资源可利用量（矿产地质储量、可采储量等）、资源品质情况（矿产品位、物理性能等）、资源赋存条件（矿体结构、埋藏深度、岩体性质等） 三、建设规模与产品方案 1、建设规模（达产达标后的规模） 2、产品方案（拟开发产品方案） 四、技术方案、设备方案和工程方案 （一）技术方案 1、生产方法（包括原料路线） 2、工艺流程 （二）主要设备方案 1、主要设备选型（列出清单表） 2、主要设备来源 （三）工程方案 1、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案（附平面图、规划图）
XX项目 产品规划设计任务书 第一部分项目定位分析 1、项目定位和产品定位 项目定位为：创新之城，节能生活，舒适朗雅，优越感受。 （1）创新之城：建造手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品，即符合南昌地产市场发展趋势，又符合南昌市消费水平，同时弥补市场空白点，做到生态住宅≠高价格。 （2）节能生活：设计理念不同。一般住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的出发点，主要是为满足现行的标准、规范，开发商主要考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒适性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可持续发展舒适人居空间。 （3）舒适朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项目自有的商业，办公楼….处处与目前的CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城与市中心的互动关系，体现项目本质上的舒适朗雅，展现项目居住生活非同一般的优越感受。 产品定位：温暖的现代功能主义 （1）。温暖：采用丰富多彩的建筑材料，特别是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。 （2）。现代：立面采用虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。 （3）。功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。 （注：本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。） 2、项目分析 1）项目SWOT分析 优势（S）：
千岛湖风景分区界首地区控制性详细规划 项 目 建 议 书 杭州市城市规划设计研究院 2009年2月
目录 1．背景解读 2、规划重点、难点 3、成果内容 4、技术力量组织 5、设计周期与项目报价
1．背景解读 1.1 深化分区规划，强化控制、指导建设。 新一轮《千岛湖风景名胜区分区规划》已2007年基本完成，目前处于送审阶段。分区规划重新界定了千岛湖风景名胜区核心景区与风景区范围线，明确了风景区主要的保护与控制要求，为完善风景区的控制与管理提供了依据。界首地区包括了分属于西南湖景区的摄云风景小区和中心湖景区的梅峰风景小区的一部分。作为千岛湖风景分区重要组成部分，要通过控制性详细规划的编制来深化和细化分区规划的总体控制与发展要求，强化对景区保护与发展的控制，同时，有效指导修建性详细规划编制与相关项目建设。 1.2、区位交通条件改善，政策条件支持，面临新一轮旅游度假项目开发热潮。 近几年，随着旅游业态的转型，千岛湖风景区由观光旅游逐步向休闲度假的旅游目的地转型。淳安县按照“以湖兴县”的要求，大力发展旅游休闲经济。省、市各级政府大力支持千岛湖旅游事业发展，2007年，浙江省人民政府批准成立千岛湖进贤湾旅游度假区，作为千岛湖旅游度假重要发展区域的界首地区，2008年，界首休闲旅游度假区被纳入杭州市100个综合体建设中。另外，随着淳开公路千汾线建成通车，界首地区的可达性得到了很大提高，面临着前所未有的发展休闲度假产业的良机。在这种背景之下，新一轮旅游度假项目开发热潮已到来，如界首地区已经确定雨润秀水国际旅游度假区等项目。为此，作为风景名胜区组成部分及外围控制区块，急需编制控规具体指导区块发展和控制。 1.3 协调风景区与旅游综合体（度假区）关系，强化融合与衔接 由于界首地区作为千岛湖旅游度假重要发展区域，旅游综合体等的建设涉及与风景名胜区的关系如何处理的问题。因为旅游度假基地（区）与风景名胜区在目标导向、发展侧重点、控制重点等方面都有一定差异。因此，如何协调两者关系，理顺两者管理体制，强化衔接，寻求休闲度假产业发展与风景名胜资源保护的最大平衡点，是本次规划重点与难点。 1.4 落实《风景名胜区条例》管理要求，完善景区规划体系
产品项目计划书 产品项目打算书（一） 一、市场分析 （一）果汁市场形势分析 一种产品流入新市场，必须经过各种各样渠道流通于市场，与消费者接触。才干实现产品的销售量。 渠道分析： 1、酒店，餐饮渠道 果汁销量有限，但是定位很高，像汇源向来在做酒店。能够采取卖店的销售方式。 2、批发渠道 普通批发商对新产品都比较感兴趣，因为在批发商眼中，新品的政策多，利润大。 3、商超渠道 商场业态较为集中，因此覆盖小，但能拉动品牌。便利连锁店，小型超市，较多但无法保证哪里会专心销售你的产品。 4、团购渠道 团购浮现普通是由于庆典活动，节日送礼自饮等。送礼市场大于自饮市场，自饮市场要紧集中在中低档，送礼市场要紧集中在中高档，两者都有向上拓展的空间；消费者购买思考的因素要紧是口味，价格，品牌等，其中口味和品牌越来越受消费者的关注。 （二）当地果汁市经验分析 露露和一洲雪梨汁是同年建起来的，不过双方的定位别同，露露走的是低档平民路线，而一洲是高档贵族牌子，记得那时侯有燕窝雪梨汁。 一段时刻，一洲依然别错的，但最后走向衰降，其原因是多方面的，我觉得定位，经营的别科学，是最要紧的原因。 赵州雪花梨的魅力依然很大的，在别处，赵州雪花梨的知名度和美誉度都很高，不少朋友别止一次说到，他们吃真正的赵州雪梨时的感觉，虽然如今的梨树品种多了，但真正好吃的，我感受依然传统的雪梨滋味最好，"赵州雪花梨"本身是一具巨大的无形资产，假如，真要做一具以梨为原料的企业，应该打好这张牌，能够借鉴葡萄酒种植酿造的办法，企业也参与到果树的治理中，因为如今不少果农都给梨套袋子，我觉得这很妨碍梨的口味。但如今要做的是把产品定位好，打出特色，形成潮流。 雪梨果汁定位于档，是做出品牌命名，包装和销售决策的要紧依据。离开定位，一切基本上空谈。 二、项目分析 （一）进展新品牌的意义： 1、传承"天下第一梨"品牌文化 文化是一具品牌的灵魂。赵县文化悠久而灿烂，赵州桥文化，柏林寺文化，尤其是雪梨文化。赵县有上百年的25万亩雪梨，春季万顷梨园，繁花如雪，二十里花海，飘香醉人；中秋时节，秋高气爽，硕果累累，挂满枝头，梨果飘香，伸手可及。梨果是赵县的传统优势产业，","中国雪花梨之乡",年产量3.8亿公斤，所产"赵州"牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外，被誉为"天下第一梨",荣获"中华名果"称号。在新品的开辟上我们致力传承雪梨品质弘扬雪梨文化，打造优秀雪梨品牌。 （二）总体市场构成： 三、项目可行性分析 价格定位：1.5-2.0元的中低档价位。 目标消费群：
项目规划设计建议书 一、项目规划设计编制大纲 1、项目以弘扬炎帝文化为主轴，光大炎帝业绩，发扬炎帝精神，后人缅怀祭拜始祖---炎帝。挖掘红色文化，结合民间传说，对炎帝神农的传奇故事整理和编写，使之具有传奇特色的文化体系。 2、对业主方项目规划总要求，结合当今市场联想未来社会的发展及市场的展望，精心规划设计。 3、确定新东方炎帝神农国际旅游产业园一期二期的规划区域，对区域内的地形地貌进行勘测，对现有资源充分整合利用，全面分析，科学评价。 4、项目的规划设计，依据国家有关的现行政策及发展方向，充分利用和挖掘与其相关的资源，形成合力，使之顺利健康的运行。 5、项目的规划设计，要考虑近景效益与远景效益的关系，注重成本核算。 6、项目的规划设计，以古代的建筑造型为主轴，全面考虑，精心设计。 7、项目的规划设计，必须要考虑到国家的土地政策，充分利用土地资源，严禁造成土地资源的浪费。 8、项目的规划设计，道路及管网系统要合理布局，科学构成。 9、高山景点要根据项目特性结合自然环境，处理好特性与环境的关系。
10、项目规划设计，要处理好静与闹、人与自然、效益与发展、境内相互依存、相得益彰、游客与居民的关系等。环环相扣，互利共存。 11、项目规划设计，充分考虑防灾系统和安全系统，针对项目生存的重要性、严肃性与结合项目的特性要科学布局。 12、提出项目的近期、中期、远期的建设规划，分清轻与重、主与次、缓与急，确定2012年具体建设内容，规模投资估算以及实施安排。 13、详细规划各年度的用地计划，整体项目五年内完成。 14、对项目进行总体投资分析。 15、确定区域内的规格及红线位置。 二、项目区域内的自然环境及人文现状 项目处在群山脚下与炎帝陵毗邻，境内山川秀丽、景色优美、气候宜人、处处鸟语花香、溪水潺潺，总面积约800公顷，其中高山约540公顷，丘陵面积约200公顷，耕地面积约60公顷。区域由九个自然村民小组，总人口近900人，住户219所，当地民风淳朴。 三、项目设计的指导思想 以炎帝文化为项目建设的主轴，光大红色文化和历史文化，充分发挥优美的自然环境的作用，高起点、高标准、全方位的打造，突出古老建筑物的风格。 四、项目分为六大块 （一）主块：炎帝文化
篇一：旅游规划项目建议书写作参考 甘肃平凉崆峒生态商业园 项目建议书 **公司 2011年9月 目录 前言 -------------------------------------------------------------------- 错误！未定义书签。 1.项目总体判断 ----------------------------------------------------- ------------------------- 4 1.1. 1.2. 1.3.借助一流资源打造一流品牌------------------------------------------ -------- 4 市场上面广，潜力无限 -------------------------------------------------------- 4 竞争平台，决定了发展方向-------------------------------------------------- 4 2.发展机遇与背景解读 ------------------------------------------------ --------------------- 5 2.1. 2.2. 2.3.西部旅游发展环境与机遇 ------------------------------------------- ---------- 5 平凉市关于加快旅游业发展的实施意见 ---------------------------------- 5 崆峒区“十二五”旅游业发展规划 ---------------------------------------- 5 3.项目总体思路 ----------------------------------------------------- ------------------------- 6 3.1. 3.2. 3.3.崆峒旅游区的集散中心 --------------------------------------------- ----------- 6 体验式卖场，自驾车驿站 ----------------------------------------------------- 6 文化与养生商业盛宴 ----------------------------------------------------------- 6 4.项目初步定位 ----------------------------------------------------- ------------------------- 7 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.项目名称 ------------------------------------------------------- ------------------- 7 主题定位 -------------------------------------------------------------------------- 7 目标定位 -------------------------------------------------------------------------- 7 功能定位 -------------------------------------------------------------------------- 8 5.项目总体构架与产品策划 --------------------------------------------- ------------------ 8 5.1. 5.2.总体布局 ------------------------------------------------------- ------------------- 8 重点产品策划 -------------------------------------------------------------------- 9
项目建议书可行性研究报告编制服务方案 1.8 项目设计计划 1.8.1 项目建议书编制方案 项目建议书（又称项目立项申请书或立项申请报告）由项目筹建单位或项目法人根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，就某一具体新建、扩建项目提出的项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。 项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。 （1）项目建议书编制工作流程 1）签订委托协议 如我公司中标，招标人与我公司就项目项目建议书编制工作的范围、重点、深度要求、完成时间、费用预算和质量要求交换意见，并签订委托协议，据以开展项目建议书各阶段的工作。 2）组建工作小组 根据委托项目建议书的工作量、内容、范围、技术难度、时间要
求等我公司组建项目建议书工作组。为使各专业组协调工作，保证《报告》总体质量，由项目负责人负责统筹协调。项目组进行行业相关信息与市场、文本编制、技术方案、融资与财务、政策与法律等的研究。 3）制定工作计划 内容包括工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配置、费用预算及《项目建议书》编制大纲，并与委托单位交换意见。 4）调查研究收集资料 各专业组根据《项目建议书》编制大纲进行实地调查，收集整理有关资料，包括向市场和社会调查，向行业主管部门调查，向项目所在地区调查，向项目涉及的有关企业、单位调查，收集项目建设、生产运营等各方面所必需的相关背景资料和项目最新进展信息资料、数据。 5）方案编制与优化 在调查研究收集资料的基础上，对项目的建设规模与产品方案、场址方案、技术方案、设备方案、工程方案、公用工程与辅助工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等，研究编制备选方案。 6）项目评价 对方案进行环境评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，应对原设