2011绿城案例绿城企业文化部主编综管篇 1.以高度的责任心来对待工作/苏州绿城御园公司柏园娟 2.当活动场地无法落实时/大连绿城公司於云 3.一周时间，两次活动/大连绿城公司邱爽 4.资料归档要“瞻前顾后”/临安绿城公司陈华婧 5.“综管”无小事/青岛绿城华景公司于立江 6.将心比心/余姚绿城公司孙擎 7.会议纪要有学问/台州浙能绿城公司陈亚男
以高度的责任心来对待工作 苏州绿城御园公司柏园娟 【事实描述】 2011年8月9日-8月10日，苏州公司一行4人将赴大连进行出差活动，需要综管部负责安排往返行程事宜。综管部员工张某在第一时间内接到通知，并与相关领导确认了往返行程事宜后，预订了往返的机票，并以短信的形式告知出差人员航班的相关信息，同时也通知了驾驶员需要其进行送机。 随后，张某即与大连公司综管部联系，告知其航班信息，并请其安排接机人员及我司人员到达后住宿等事宜，但并未将到达大连后的相关安排事宜告知我司出差人员。由于信息互动的不通畅，致使我司出差人员误以为综管部未进行前期的工作安排。另外，在8月9日的上午，由于事先未安排并通知各位出差人员集合的地点及出发的时间，导致了未能及时出发，险些造成了航班的延误。 【案例分析】 做任何事情，都要专心致志的投入，这是高度负责的表现，破败与完美其实就是一步之差，这一步就是责任的体现。在上述事件中，如果每一步都带着高度的责任心，把每一个细节都考虑得清清楚楚，做得完完整整，及时沟通与反馈，就不会出现失误。通过这次事件，提醒我们在工作中无小事，小事往往最能体现细节，工作中的每一件小事都能看出一个人的责任心，要认真地对待每一件事情，我们要抱
6 月绿城服务精选 案例 （工作案例） 目录 01 让事实来说话清水区域韦贤玲 02 对客户我们始终保持微笑安徽公司杨培培 03 动之以情，晓之以理 04 服务贵在灵活细致 05 思前顾后，考虑周全 06 老鼠惹的祸 07 装修案例分析 08 口说无凭 09 服务理念最重要 10 醉酒客人的服务金华公司潘乐桑湖州公司邱 丹 台州公司金圆 圆 台州公司孙 沛 山东公司刘 红 置换公司王 佳 电梯公司徐功 民 酒店公司赵宋磊
绿城物业服务集团有 限公司 企业文化部（编） 2012 年 7 月
让事实来说话 清水区域韦贤玲 【事实描述】 客服前台接到 1 幢 101 室曹太太来电，反映其排水沟被泥沙堵住了，水不能流出，要求物业马上派人处理。并责怪地说，是因为排屋花园的绿化养护时出的问题，导致泥巴流入排水沟，造成堵塞，要求我们物业给予赔偿。 经了解并现场查看得知，该户业主房屋装修是全委托给装修公司负责，装修期间，在排屋车库门前堆放过建筑材料、建筑垃圾等，很有可能是水泥沙浆等装修材料被带进排水沟，导致堵塞，疏通的难度很大，工程黄工说，只有借用消防水的冲力才有可能将管道内堵塞物冲出。 因此，我跟业主曹先生沟通，这次堵塞，很有可能是装修材料堵塞，我们可以安排疏通。假如疏通出来的堵塞物是装修材料，那就需要由业主支付疏通费，如果是全部泥沙堵塞，那就由我们物业承担
本次疏通费。曹先生表示，主要把问题解决了，费用不是问题。 随后，我们拿来了消防水管，接上消防栓，将窨井盖打开，把消防水枪头放在管道反冲，冲了好一会，把管道疏通了，水带出了细小石子、泥沙、石灰等装修材料，待水流走后，铲出了满满的两桶泥浆。面对着摆在眼前的事情，曹太太也没多说，不好意思的回到屋里。这时，曹先生很豪爽地说：“谢谢，你们辛苦了，多少服务费我都愿
附件： 绿城集团开发项目物业服务内容和标准 使用说明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务费、前期介入费、前期开办费、空臵房物业服务费等）；交付后项目（以10万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行调整。（注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服务集团”）
目录 第一部分交付前物业服务 (3) 一、前期咨询服务 (3) 二、前期介入服务 (11) 第二部分交付后前期物业服务 (21) 一、项目相关硬件配备条件 (21) 二、物业服务费标准 (22) 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） (22) 四、其他造成物业服务费标准提高的因素 (31) 五、物质装备 (32) 六、关于前期物业服务费的收取 (35)
第一部分交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止； 前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。 一、前期咨询服务 该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物业管理顾问咨询服务的工作内容 1.审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 2.审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设臵，以及电气管路设臵、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 3.结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 4.结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（会所、物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 5.审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 6.根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 7.根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议； 8.对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装
山东师范大学 研究生学位课程作业答卷 姓名陈沐阳 学号跟读生 学科专业工商管理 科目财务管理 时间2013年5月29日 分数 绿城股利政策案例分析 一、引言 尽管根据经典的MM股利政策不相关理论，企业可以随意安排股利支付，但在实务中，受到税赋交易成本不对称信息乃至法规限制，企业内部融资成本要远远低于外部融资成本，股利支付的多少对企业价值并非不相关，股利政策不仅会影响股东的利益，也会影响公司的正常运营以及未来的发展，甚至会影响到整个证券市场的健康运行。因此，公司管理者在制定股利政策时，不得不进行慎重考虑在理论研究中，可以将股利政策从融资政策和投资政策及公司经营活动中抽象出来进行单独的静态分析；而在实务中，各个财务政策之间是相互关联的，必须结合起来从动态角度予以综合考虑。本文以绿城企业股份有限公司以下（简称绿城）为案例，探讨其1997年至2012年股利政策的特点，并分析其对投融资政策的支持效应。 根据MM股利不相关理论，企业可以随意安排股利支付，但在实务中，股利支付的多少对企业价值并非不相关，股利政策不仅会影响股东的利益，也会影响公司的正常运营以及未来
的发展，甚至会影响到整个证券市场的健康运行。通过对绿城案例的研究发现，股利政策对融资政策和投资政策及公司经营活动具有重大影响。特别是在实务操作中，各个财务政策之间都是相互关联的，从动态角度出发，合理运用股利政策，能够有效地提高资金利用效率。 二、相关概念简述 13>.股利政策 股利政策是以公司价值最大化为目标，以稳定股价为核心，在平衡公司内外部相关集团利益的基础上，对于净利润在提取各种法定公积金后如何分配而制定的支付股利的基本方针和政策。股利政策是公司支付股利的跨期安排，其影响具有持续性，所以在制定过程中往往着重考虑有持续性影响的因素，努力使股利政策具有长远性和全局性。 股利政策的内容主要包括6个方面：（1）股利分配利益主体的确定。股利分配的利益主体指参与公司股利分配的代表不同利益的主体，即公司股利分配的参与者。（2）股利支付率政策，即确定每股实际分配盈余与可分配盈余的比率。（3）股利支付具体形式的选择，即确定合适的分红形式：现金股利、股票股利、公积金转增股本及混合形式等。（4）股利支付率增长政策，即确定公司未来股利的增长速度，它将制约某一时期股利支付率的高低。（5）股利发放策略的选择，是采取稳定股利政策，还是剩余股利政策，或固定股利政策。（6）股利发放程序的策划，如股利宣告日登记日除息日和发放日的选择等。 2.MM股利政策 1961年，股利政策的理论先驱米勒(Miller，MH)和弗兰克·莫迪格利安尼(Modieliani，F)在其论文《股利政策，增长和公司价值》中提出了著名的“MM股利无关论”，即认为在一个无税收的完美市场上，股利政策和公司股价是无关的，公司的投资决策与股利决策彼此独立，公司价值仅仅依赖于公司资产的经营效率，股利分配政策的改变就仅是意味着公司的盈余如何在现金股利与资本利得之间进行分配。理性的投资者不会因为分配的比例或者形式而改变其对公司评价，因此公司的股价不会受到股利政策的影响。 三、案例简介 1.绿城公司简介 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”（股票代码：3900）在香港上市，绿城为其全资子公司。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，
建筑工程施工质量缺陷案例及事故案例分析 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
建筑工程施工质量缺陷案例及事故案例分析 ======单选题部分====== 1.在主体结构工程施工中，当现场出现结构板双层双向钢筋的上层钢筋下陷的问题时，我们的处理建议是（C ） 2.室内墙地面饰面工程施工时，现场出现内墙大面空鼓裂纹问题的原因是（） 3.以下不属于混凝土配合比直接决定的是（） 4.碱骨料反应是混凝土原材料中的水泥、外加剂、混合材和水中的碱(Na2O 或K2O)与（）中的活性成分反应，在混凝土浇筑成型后若干午(数年至二、三十年)逐渐反应，反应生成物吸水膨胀使混凝土产生内部应力，膨胀开裂、导致混凝土失去设计性能 ======多选题部分====== 5.以下属于外墙面工程施工时出现的现场问题的是（） 6.预留预埋应按设计图纸要求事先翻样制作，并注明（），在浇筑混凝土前对模板的加固进行检查，保证拆模后预留预埋位置的准确，浇筑后及时复测，出现偏差及时调整 7.防水工程包括（） ======判断题部分====== 8.屋面工程施工中，现场出现屋面顺水条间距未满足规定要求；屋面平整度差，引起局部用多根小木方支垫的问题时，我们的处理建议加强过程控制，确保每道施工程序按规范标准施工。（顺水条间距按照绿城规定执行）
9.滑模施工时应随时采用仪器或吊锤法检查滑升体系的垂直、扭转、倾斜等状态，对其结构的中心和边缘均应同步观察。 10.模板决定了混凝土构件的尺寸和观感，在支设模板前应进行研究和策划形成模板专项施工方案，并报工程管理科审批
01 Part One 绿城乌镇雅园
绿城乌镇雅园 【基础信息】项目总规划用地约5500亩，产业园核心区占地1516亩地，其中绿城乌镇雅园位于雅达国际健康生态产业园内，总占地面积650亩，总建筑面积约60万平方米，集养生别墅、多层、高层公寓和颐乐学院4种物业形态，是绿城集团发力养老养生地产的首发钜作。 开发商浙江雅达置业有限公司 项目位置乌镇镇白马墩村 总占地面 积650亩总建筑面 积60万 总户数5300 均价高层均价2.1万元/㎡物业类型住宅、别墅，商业容积率 1.16 容积率别墅1.2小高层1.5高层1.9 绿化率别墅99% 高层35% 项目总况绿城乌镇雅园是集团发力养老养生地产领域的首钜作，项目择址江南善水、景区--乌镇，作为乌镇国际旅游区的重要组成部分，绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积1平方公里左右，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。 项目配套1、颐乐学院、养老示范区、医疗公园 2、特色商业区和度假酒店 3、综合商场：雅达国际健康生态产业园 4、医院：雅达国际康复医院 5、小区内设有绿城幼儿园、休闲商业、医疗公园、颐乐学院、养老示 范区等养老宜居设施，社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、 运动休闲娱乐区等完善功能 绿城乌镇雅园鸟瞰图 项目推广
绿城乌镇雅园 【项目区位】项目位于杭州乌镇5A景区旁，车程约10分钟，地处长三角沪、苏、杭等核心城市群的“金三角”区位，1小时交通圈，乌镇雅园为雅达国际生态园南侧，占据1500亩中一半土地面积，乌镇雅园北侧为雅达康复医院及国际疗养中心。 项目区位图项目总规沙盘
绿城集团开发项目物业服务内容和标准 使用说明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付 后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务 费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等） ；交付后项目（以 万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作 了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不 同要求进行调整。 （注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服 务集团”） 附件： 10
第一部分交付前物业服务 (3) 一、前期咨询服务 (3) 二、前期介入服务............................................. 1..1... 第二部分交付后前期物业服务 (25) 一、项目相关硬件配备条件..................................... 2..5.. 二、物业服务费标准........................................... 2...6.. 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） (26) 四、其他造成物业服务费标准提高的因素...................... 4- 3 - 五、物质装备............................................... 4..5-- 六、关于前期物业服务费的收取............................... 4-9 - 第一部分交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止；前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。一、前期咨询服务 该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物业管理顾问咨询服务的工作内容 1. 审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
绿城物业服务集团物业项目风险管控 物业项目的风险管控风险管理的主要措施 公众责任险保险责任第三条在保险期间内，被保险人在保险单载明的区域范围内因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。第四条在保险期间内，发生本条款第三条所规定的意外事故造成第三者的人身伤亡，受害人或其近亲属提出精神损害赔偿的，依照中华人民共和国（不包括港澳台地区）法院判决应由被保险人承担的精神损害赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。第五条 保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其他必要的、合理的费用（以下简称“法律费用”），保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。财产一切险保险责任第五条在保险期间内，由于自然灾害或意外事故造成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的约定负责赔偿。前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。第六条保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。机器损坏险保险责任第五条在保险期间内，由于人为操作失误或者故障损坏等成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的
约定负责赔偿。前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。第六条保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。一、2011年度公司保险基本情况 2011年度公司保险基本情况 2011年度，我司共有###个项目投保了公众责任险，公众责任险保费为每个项目每年2500元（其中500是超额保险），公众责任险保费总计336906元；财产一切险投保金额为814910.73元；机器损坏险保费为431065.27元；现金险保费总计为3000元；共计保费1585882元。 2011年度公司保险基本情况 2011年4月1日至2012年1月20日共发生案件130起，其中财产一切险53起，公众责任险66起，机器损坏险11起。目前，已结案58起，共计赔付额约为75万，尚有约50万未决金额，赔付率约为79%，赔付率相对较高，尤其是公众责任险，赔付金额已超出投保金额，而财产一切险的赔付额度相对都是较大的。详见下列图示：二、2012年度投保的相关建议关于投保险种的建议关于投保险种的建议关于投保险种的建议虽然对财产一切险的投保有利于规避相应的风险，但园区相关财产的权属属于全体业主所有，目前的财产一切险保费却均由公司支出，随着公司的快速发展，长此下去，保费的支出将成为公司的一项大成本。毕竟，我们只是为全体业主在管理、维护相关的设备设施，业主才是所有财产的真正主人。因此，我们应建议业主委员会为全体业主所拥有的财产进行投保才是最合理的保险方式，当然，保险费用也应由其承担，而并非由我们支出。所以，在投保时，我们要向业主委员会提出保险的建议，为其解释投保的初衷是为全体业主提供保障。由于费用可从经营性收益中支出，不需
工作行为规范系列 绿城物业管理有限公司概 况 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-34430绿城物业管理有限公司概况 Overview of Greentown Property Management Co., Ltd. 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 浙江绿城物业管理有限公司概况 浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为"杭州市物业管理教学示范基地"和"教学实训基地"。 我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分(子)公司和管理处。 目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管
物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。 公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，"真诚、善意、精致、完美"的独特文化理念，为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。 我司现有员工近2800人，其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要，我司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。 公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，正在努力创建全国一流的物业管理企业，争取为我国物业管
绿城桃李春风推广总结 桃李春风402套的售罄，并不仅仅，也不可能仅仅只靠一条微信。 /写在前面/ 这不是一个所谓“零成本”营销的案例 这是一个在传统渠道上只投过一个户外、一周电台、两篇报纸软文的项目，其他推广均由微信和线下活动担当大梁。 这是一个地处杭州楼市“冷宫”板块的项目，其首开成绩却在去年同区域销冠的业绩后加了个0。 这不是一个追热点的推广案例，它来自今年的热点楼盘——绿城·桃李春风。 很多人觉得，好项目就该做出好推广，说实话，这说法就跟“高个子就该是姚明一样”。事实上，从好产品到明星楼盘，桃李春风在推广上敢于创新，并用情之深，让每篇微信都担当起一个“梅长苏”的角色，让每个活动都试图去攻占客户心中的最后1米，让现场体验成为营销利剑不必出鞘的剑气。 【第一阶段：起势】 削尖竞争力，和新客户做老朋友 第一次亮相， 成了多少人心里认定的最后一处居所 4月23日，项目官微正式上线，发布案名为“绿城·桃李春风”。一个“中国设计生命周期最长社区”的蓝图，向人们许诺一个“青砖小院，诗酒风流”的未来生活，瞬间引来超过万次点击。 这是一个绿城21年来没碰过的产品， 在推广上，更是 桃李春风，绿城21年创新低密度标杆之作，以83-180方中式精装院墅开同类产品先河，首创全龄化颐乐生活服务，打造总占地约118亩的颐乐学院和小镇中心，引入智能化园区服务，创造性满足全家庭更高层次的身心需求，引领中国家庭的全新生活方式。 如此多的价值，足以写一本厚厚的绿城式教科书，然而大器不锐，也带来推广上第一个难题：如何在短时间形成价值“尖刀”，刺破市场关注点。 一条尖刀微信，
攻破了近50万客户的心理防线 经过对项目价值的锋利打磨，对客户心理的准确把握，5月8日，项目官微发布《杭州史上最小别墅仅83方！户型刚从绿城流出》一文。截止5月10日24时，据“腾讯云分析”提供的项目微信后台数据统计，该条微信的阅读量已达48万人次，转发及收藏量为近3万人次。 不经意间，“绿城83方”、“精装小别墅”已经成为近日房产业内的热词，微信推送之后，在半个月内来电1212 组(峰值为 215 组/天)，认筹量在一周内迅速增长了500余组，至房交会结束后突破1500组。 “这种营销，精明的人干不了” 从全球谢客，看桃李春风的“手工营销” 从5月惊艳亮相，到9月底预定选房，这样的推广周期看来充实，实则战线绵长。绿城的理性之处正在于，一条微信虽可如信号弹般照亮天空，但要引爆销售，就必须在推广期排布好炸点，一一引爆，才能笑到最后。 客户热情高烧不退，而项目面临的问题，却让团队格外冷静： 1、销售中心要到7月启用，样板区要到10月开放，如何维护这1900组认筹客户，保持他们对项目的温度？ 2、原有园区的景观改造开始施工，一期工程也启动了，现场展示条件更为局促，如何让新老客户认知更多的项目价值？ 面对上述问题，一个大胆而又务实的想法应运而生，来一场跟潮流作对的手作式“全球谢客”。 近一个月的时间，团队怀着对客户的感激和歉意，完成登门答谢并深入沟通的客户 372 组，以专车将心意送到客户手中的396 组，通过快递将心意寄达的 390 组。 置业顾问登门答谢并深入沟通（除杭州以外，还包括北京、上海、南京、宁波等地）。
一、绿城集团“被破产”的事件概况 绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，国内知名的房地产企业之一。2009年绿城实现合同销售额达513亿元，位列全国第二。至2010年，绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。 然而数据显示，截至2011年9月，绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本每平方米近万元。另一方面，绿城的资产负债率高于行业平均水平，根据绿城2010年年报，净资产负债率为132%。而到了2011年中报，这一数字上升到163．2%。 9月中旬，业内突然传出海航以30亿收购绿城集团的新闻，紧接着便有报道称监管部门就绿城集团房地产信托业务展开调查；而9月28日，又有媒体爆出绿城中国考虑在港交所退市的新闻！近日，网络疯传绿城集团正在申请破产，这让绿城集团再也坐不住了。11月2日，绿城集团董事长宋卫回应称“绿城离破产还有很远的距离”。本轮调控中，绿城成为最被关注的高危房地产企业，从“信托调查门”到“退市门”，再到今天的“破产门”，即便一些信息迄今仍未被证实，但有一点可以肯定，此轮调整中，绿城资金紧张程度确为大型房地产企业之首。 二、“破产”究竟是真是假？ 这里不得不疑问：绿城真的离破产还有很远的距离吗？在解决这个疑问之前，我们首先来分析一下绿城集团近两年的相关财务数据：（详见表①和表②） 根据表①数据可知：该企业08——10年的经营利润率基本维持在20%左右，股东权益回报率基本维持在12%左右(当然我们也应该注意到08、09年数据的异常，其原因显然是受到金融危机的影响，但是重创后企业于08——10年也迅速恢复)。除此之外，从行业入手，选取了规模近似的三家房地产企业——万科、恒大、保利，进行数据比较。万科房地产2010年经营利润率是17.43%，股东权益回报率16.19%；恒大房地产2010年经营利润率是30.18%，股东权益回报率36.78%；保利房地产2010年经营利润率是15.34%，股东权益回报率17.19%；
绿城物业 一、公司概况： 绿城物业服务集团有限公司于1998年成立，是一家以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业，是全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。 2016年7月12日，绿城服务集团有限公司在香港交易所主板正式挂牌上市交易，股票代号为2869。目前，绿城服务品牌价值达49.80亿元，并多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名等殊荣，得到业内高度认可。截至2016年12月，绿城服务业务已覆盖全国23个省、99个城市，服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等，接管、咨询及代管的合同数目逾千个，总合同服务面积约2亿平方米，成为全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。 二、组织架构： 绿城集团组织架构包括“集团公司——项目公司”两个层级，采用内部实施集中控制的管理体制，投资决策及开发运营快速高效，为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持。2007 年集团提出了执行总经理项目负责制，有利于企业形成快速高效的投资及开发运营决策。 三、主要领导人概况： （1）董事长：李海荣
于1998年10月加入集团。现任绿城物业服务集团董事长，负责集团的发展战略及策略规划，以及重大运营事务的决策工作。李女士也是中国物业管理协会、浙江省房地产业协会副会长。 （2）总裁：杨掌法 于2002年2月加入集团。现任绿城物业服务集团总裁，负责集团业务运营及日常管理、重大事务的决策工作。杨先生也是杭州市物业管理协会常务副会长兼秘书长、全联房地产商会社区服务研究会执行会长、全联社区服务企业联盟轮值主席。 （3）常务副总裁：吴志华 于2003年6月加入集团。现任绿城物业服务集团常务副总裁，负责集团有关整体运营的管理工作以及行政及人力资源的管理，吴先生也是杭州市西湖区物业管理协会会长。 四、企业文化： （1）企业宗旨：讲道义、走正道、得正果 （2）企业使命：为员工创造平台、为业主创造价值、为城市创造美丽、为社会创造和谐（3）企业愿景：中国最具价值幸福生活服务商 （4）企业定位：以商业模式运营的社会公益事业所有成员发现、提升、实现自我价值的公共平台 （5）经营理念：精致品质，稳健运营 （6）管理理念：把企业还原为学校，带动员工和企业共同成长 （7）人才理念：员工是公司的本体，是公司存在和发展的理由和目的 （8）服务理念：服务改善生活 （9）工作理念：工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作
目 录 1、GT-ZC-5.3-1 各级各类人员岗位职责与任职要求
各级各类人员岗位职责与任职要求 确立与质量/环境有关的管理、执行和验证人员的职责权限，减少、消除和防止有关服务、过程和管理体系的不合格。 适用于本公司各部门与质量/环境有关的管理、执行和验证人员。 一、总经理办公室主任 1、岗位职责 ●全面主持总经理办公室工作； ●对本部门的工作目标负责； ●负责与上级部门、政府行政主管部门的沟通协调； ●负责对外公文把关； ●负责部门费用控制； ●负责本部门环境体系的实施。 ●做好本部门的环境因素识别、登记，并参与重要环境因素评价工作； ●负责保存本部门的环境管理记录。 2、任职要求 ●企业管理、经济、中文或相关专业本科以上学历，中级以上职称； ●大型企业五年以上综合管理（行政、人力资源管理等）工作经验，年龄35至45岁； ●熟悉总经办工作的各个模块，并能规划、组织、实施、控制各项相关管理工作； ●很高的忠诚度，较强的全局意识、组织掌控能力、成本意识和团队合作意识，良好的人际理解能力，责任心强，乐于奉献； ●良好的领导力和团队管理能力； ●思维清晰，文字功底好。
二、总经理办公室副主任 1、岗位职责 ●协助主任主持办公室日常工作； ●指导和协助员工完成本职工作； ●公司重要文案的起草、审核，以及所有公文的三校； ●公司用印管理、公文处理及流转督促等； ●主持自动化办公系统推进及管理； ●对外合同评审审核把关； ●公司简介更新、公司大事记的整理等； ●集团内部、相关单位及公司内部联络、协调； ●协助主任开展对分子公司及区域的检查和指导； ●组织综管系统人员的工作联络、活动； ●负责公司短信平台的运行工作； ●协助办公室主任做好本部门的环境因素识别、登记，并参与重要环境因素评价工作； ●协助主任负责本部门环境体系的实施。 ●协助主任负责保存本部门的环境管理记录。 2、任职要求 ●企业管理、经济、中文或相关专业本科以上学历； ●年龄30～45岁，性别不限； ●三年以上大型企业综合管理从业经历，具有较强的文字写作能力、协调能力； ●工作细致、敬业、动手能力强，具亲和力和较强的执行能力，良好的团队合作意识。 三、总经理办公室文员 1、岗位职责 ●各类公文的收发处理； ●公文流转执行、传达、通知等；
绿城桃李春风客户畅想会活动（中国院子主题）执行案 活动目的： ①倾听客户意见和需求，有利于推进项目更好的营造。 ②维系老客户关系，通过与客户分享项目规划设计，并请客户参与交流，提升客户的归属感和身份感，加强客户购房意向。 ③通过活动提升客户满意度，达到口碑营的销作用。 活动时间：8月23日（周日）下午14点 活动场地：营销体验中心二楼会议室 活动主题：绿城·桃李春风家人生活畅想会之一：中国院子 内容选题： 庭院、菜园规划设计分享及客户生活畅想交流 活动人数： ①意向客户：20-25人 ②项目团队：杨吉、张炬、潘丹、张高源、王慧、蓝城农业菜园设计师（待定） 参与形式： ①置业顾问定向邀约重点意客户参与； ②微信提前预告，限定名额接受报名预约。 活动流程：
物料准备： ①投影设备、纸笔、录音笔 ②汇报资料：庭院设计理念、菜园设计方案 ③聘书、横幅、桌签等物料 ④伴手礼：蓝城农业黄桃礼盒（6只装） ⑤水果、茶点 费用预算： ①物料：200元 ②礼品：1100元 后续工作： 通过项目微信平台进行后续报道（院子主题微信结合活动推送）。 附1邀约说辞（供参考）： 尊敬的xxx先生/女士： 作为绿城·桃李春风的家人，非常感谢您对我们的厚爱与支持！为了项目建设更能符合家人需求，为了我们共同的梦想以更完美的方式呈现，为了家人们未
来在桃李春风的生活能更理想，我们希望您参与项目的规划设计，一起畅想美好的生活。因此，我们特别举办家人生活畅想会活动，邀请您一起参与项目规划设计的构思，8月23日（周日）下午14点，我们将在项目营销体验中心举办第一期活动，以院子生活为主题，与您分享庭院的设计理念和菜园的规划方案，并听取您的意见和建议。请您拨冗出席，谢谢！ 附2登记表：
浙江绿城物业管理公司概况 浙江绿城物业管理有限公司概况 浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为”杭州市物业管理教学示范基地”和”教学实训基地”。 我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分（子）公司和管理处。 目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。 公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负
盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，”真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。 我司现有员工近2800人，其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要，我司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。 公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，正在努力创建全国一流的物业管理企业，争取为我国物业管理行业的发展做出应有的贡献。
浙江绿城物业服务集团物业管理人员技能手册
第一章岗位描述 (3) 第一节物业管理工作的职责 (3) 一、物业管理的内容 (3) 二、物业管理人员的职责 (4) 第二节物业管理人员任职要求 (4) 一、知识要求 (4) 二、沟通、协调的能力 (5) 三、良好的服务意识 (5) 四、必须养成九种好习惯 (6) 五、一定要遵守职业道德 (7) 六、时常保持笑容 (9) 七、物业服务的礼仪礼节............................................................ . (9) 第二章业务服务操作技能 (11) 第一节新盘入住的协调与管理.............................................. . .. (11) 一、入住前的准备工作 (11) 二、办理集中入住手续................................................ .. (11) 三、零散入住................................................ . (12) 第二节协助新用户迁入 (13) 一、确认新用户........................................................... (13) 二、发给新用户资料 (13) 三、新用户交回资料....................................... . (13) 四、向新用户介绍管理处的服务 (14) 五、验收、入住........................................... . (14) 六、整理新用户资料 (14) 第三节二次装修管理 (15) 一、什么是二次装修......................... (15) 二、装修前的审批 (15) 三、认真实施装修监管 (17) 四、严把装修验收关 (19) 第四节业户档案与权籍管理............... . (22) 一、业户档案的管理................... (22)
案情介绍 以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还，但截至2012年6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。为避免破产。绿城希望银行能让贷款展期。今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但负债率依然高，能否熬过这轮宏观调控还是未知数。 截止2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但净资产负债率仍然高达93.5%。 背景知识 （一）公司概况 绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省26杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2008年实现销售额151.8亿元。 15年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，致力于
招标投标企业报告绿城物业服务集团有限公司
本报告于 2019年9月19日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：中标/投标数量、中标/投标情况、中标/投标行业分布、参与投标 的甲方排名、合作甲方排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。
一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：绿城物业服务集团有限公司统一社会信用代码：913300007109582058工商注册号：330000000038778组织机构代码：710958205 法定代表人：金科丽成立日期：1998-10-16 企业类型：有限责任公司(外商投资企业法人独资)经营状态：存续 注册资本：20000万人民币 注册地址：浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室 营业期限：1998-10-16 至 9999-09-09 营业范围：人工游泳池的经营和管理（限分支机构凭许可证经营），停车服务（详见《设置路外停车场登记证》），餐饮服务（凭许可证经营），房地产物业管理、咨询服务，房屋租赁，家政、洗衣服务，水电安装及维修，市政工程、楼宇智能工程的设计、施工，信息技术开发、技术服务，酒店管理，会展服务，增值电信业务（凭许可证经营）、人才中介服务（凭许可证经营），园林绿化工程、绿化养护、市政园林设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 中标/投标数量 企业中标/投标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间） 474