拍卖师考试--拍卖通论
(2010-12-08 16:44:48)
分类：拍卖学习
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第七章艺术品拍卖
第一节艺术品的概念
艺术品价值有很大的不确定性，古往今来，它是最适合以拍卖方式交易的商品。
它具有动产的性质，一般意义上的艺术品具有个性（艺术审美）、民族性、历史性和社会性。个性是艺术劳动形成的风格特征，是艺术比较成熟的标志。
一、艺术品的特性：
1.非统一性；独立劳动，受到不同民族、不同地域、不同历史阶段、不同时期等；
2.非实用性；强调艺术品的非实用性，只是说明这种商品的奇特之处。
3.非再生性；非再生性带来了艺术品尤其是文物类艺术品的稀缺性特点，可统计的有限的数量使人们的收藏、投资和交易有了保值、升值的可靠保证。
4非确定性；艺术品在拍卖时几倍、几十倍地超出预先的估价，但也有的却最后流标，这有力地证明艺术品是一种有价值但价值难以揭示的商品，因人而异难以达成共识，因情感及财力、眼力、胆量的不同，往往造成人们对同一件艺术品看法的差别。人们对艺术品看法不同，造成了价值的不确定性，而不确定性又造成人们出价时的差异，这就给拍卖时竞价以存在的空间。
二、艺术品的价值：
1.艺术价值；艺术价值是指艺术品的内在价值，也就是审美价值，因此人们在欣赏作品的过程中会产生美感、联想和共鸣，起到净化灵魂、陶冶性情的作用。
2.历史价值。这种实物资料，比之于文学、传说更能准确地反映和解释历史，还有青铜器也是造型艺术和冶炼技术的重要证据
3.收藏价值。艺术表达在物质上，产生造型和玩赏功能，使收藏成为可能；
4.经济价值。投资理财的途径；
三、艺术品和文物的关系
伟人用过的生活用品、重要历史文件、信件、都可以列入文物的范围；但只有一定年限的艺术品才能够属于文物；（相互交叉的关系）
（一）国际上对文物的规定：根据1930年美国关税条例的规定，凡1830年以前制作的艺术品免收税金，在国际上一般把这个年限定为文物的下限。1952年联合国教科文组织曾发起组织17个国家签署了《佛罗伦萨协定》，互相保护签约国的文物，再次确认了美国规定的年限。（二）我国对文物的规定：我国《文物保护法》规定境内下列具有历史、艺术、科学价值的文物受国家保护：
1.具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、壁画；
2. 与重大历史事件、革命运动和著名人物有关系的以及具有重要纪念意义、教育意义或者历史资料价值的近代重要史记、实物、代表性建筑；
3.历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术品；
4.历史上各时代的重要文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等；
5.反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。
四、艺术品的种类：
（一）西方艺术品的主要种类：
包括纯艺术品和亚艺术品，纯的主要有绘画、雕塑、摄影、唱片、邮票、海报等，亚的主要有钻石、钱币、各种纪念品等；
1、油画拍卖：文艺复兴时期的古典画派以达芬奇为代表的《蒙娜丽莎》，惟妙惟肖的照相功能（而相比中世纪的神像阶段又相对人性化）； 19世纪印象派画家梵高的《向日葵》1987年2475万英镑成交；《嘉歇医生》1990年佳士得成交价8250万美元；20世纪现代化派以《拿烟斗的男孩》是毕加索25岁“玫瑰色时代”的作品，对三维空间作了阐释，于2004年春苏富比成交价10416万美元，创造了艺术品拍卖的世界纪录；
2、珠宝拍卖：天然石料等级和后天设计的天然结合，纽约、伯尔尼、香港三大中心；
3、名人用品拍卖：1996年4月肯尼迪遗物拍卖会，总成交额3450万美元；1997年佳士德拍卖79件时装，成交240余万美元；1998年温莎公爵的珍藏2325万美元
（二）中国艺术品的主要种类：
起源于伦敦，传到纽约，20世纪70年代到香港，90年代初到中国内地；
1.书画拍卖。最具民族性和广泛性的艺术品，书画拍卖可分为古代书画、近代书画和当代在世画家书画三部分。其中，古代书画有宋代张先的《十咏图》1800成交，宋徽宗《写生珍禽图》成交2530万元，高宗赵构的《养生论》以900万成交，元代鲜于枢《石鼓歌》4620万成交；元代赵孟黼的《兰惠图》1379万成交；。。。近代的任伯年、吴昌硕、陆俨少《杜甫诗意百开册》以6930万元成交（近代最高价），傅抱石《丽人行》97年以1078万元成交；张大千、齐白石、徐悲鸿、潘天寿；当代的程十发、陈佩秋、范增、刘旦宅等；
2.瓷器拍卖。官窑瓷器、古代出口瓷（料石中国的文图是西方的）、民谣精品。乾隆御制珐琅彩“古月轩”题诗花石锦鸡图双耳瓶以1.15亿港元的价位拍卖成交，创造了亚洲所有中国文物拍卖的最高纪录。1986年佳士得在荷兰拍卖沉船“南京货船”的15万件出口瓷引起轰动，拍卖持续了6天，成交近千万美元。
3.古董杂件拍卖。
4.西画拍卖。80年代末起于香港，后延至北京上海，到近年形成市场，并且达到高潮，徐悲鸿的《珍妮小姐画像》在嘉德以2200万元的价位拍卖成交，创下国内油画拍卖的最高纪录。丁绍光的《白夜》；吴冠中的《高原梯田》；陈逸飞等；
五、艺术品拍卖的效应：
1.投资效应。美国在1991-2001年间的投资赢利率分别为房地产4.7%，股票17%，艺术品24%，显示出艺术品的投资稳定性好，回报率高的特点。
2.文化效应。推动了文化宣传。中国艺术品再国际上价格低廉，拍卖推动了世界对他价值的重新认定，从而激发了人们的民族自豪感。
3.广告效应。中国保利集团以3141万港币成功买入佳士德和苏富比拍卖的三件圆明园珍贵文物，拍卖成功后国内媒体发表数百篇报道，使得保利家喻户晓，是一次成功的商业运作。
第二节艺术品拍卖的实施
一、拍品的征集：
征集拍品时与藏家、物主交流的过程，主要有三项工作要做：
1.对艺术品进行基本的鉴定，以便决定取舍。一般都是上门主动争取；一鉴真伪，二分优劣，三看行情是否好销。
2.商谈底价。拍卖公司业务员要以自己的见解说服对方；
3.洽谈委托拍卖条件。
二、专题拍卖的组织：
随着市场细分，收藏家的收藏品的类别也越来越细；拍卖公司也需要作专题的拍卖和专题的图录来突出收藏的特点；
拍品集中后一种情况是原先设想的拍卖专场或专题可以形成和实施；另一种是达不到原来的质量和数量目标，需要调整；
专题拍卖，一方面拍品要有质量、特色和一定的数量，另一方面拍卖公司要有强烈的营销意识。
三、拍品终审
一种是员工内部有争议的，另一种是高价位的一定要请专家会诊，重点考证和把关，尽可能保证质量，保证拍品总体质量；
四、图录制作
图录既是拍品展示也是拍卖活动的总体安排和设计的载体，是每件艺术品的介绍和广告，是下阶段招商活动的基础，必须高质量地完成。图录的制作必须考虑到如下因素：
1.图片及每件拍品的有关资料。包括品名、款式、提拔等
2.每件拍品表明估价。
3.全部拍品编号排序，考虑拍卖气氛设计和高潮安排。
4.标明文物鉴定的级别。并注明“定向拍卖”“境内流通”等字样；
5.图录的技术性工作，要尽可能做到高质量和无差错。
五、推介和招商：
1.向客户寄赠拍卖图录；询问是否收到，并及时补充；
2.举办拍品展示和巡回展览；城市巡回展览；
3.开展新闻宣传和评论；佳士德苏富比都有定期杂志，把未说的话说出来；
4.组织拍卖会：一般应予补充、更正；
第三节艺术品拍卖应当注意的问题
一、组建文物艺术品拍卖公司的条件：
1.有一定发起人或企业，经过当地拍卖业政府管理部门和文化、文物等专业部门的前置审批。凭这些批文到当地工商局才准许登记注册。
2.有法律规定的注册资本，拍卖文物类艺术品企业则需人民币1000万元的注册资本。
3.有合格的专业人才，（1）高级管理人才，（2）拍卖师，（3）鉴定人才，应具备5名文博系统副研究员以上职称专业人员。
4.有经营场地，公司章程及相关的管理制度。
以上四个条件中，最重要的就是要有自己的专业人才队伍，经常性地参与征集和市场活动，以保证拍卖企业的可持续发展；
二、注意艺术品拍卖市场的区位优势：（重点）
分析原因可以发现这些城市一般具备如下因素
1.经济发达，宽松、和谐的市场环境；
就是要有有钱人，伦敦、纽约、巴黎、香港符合这一条件，我国上海、北京率先起步，也和这些城市在中国的经济地位、群众相对富裕和市场条件较为优越相关；
2.丰富的艺术品存量；
纽约：二战后，成为世界文化中心和艺术品集散地，大批艺术家、收藏家在此生活；
香港：49年后，大批内地收藏家携带文物在此定居，又成为大陆向世界唯一通道；
北京：历史收藏有官商仕的传统，数百年来的政治中心，吸引大批艺术家收藏家定居；
上海：工商业及文化中心，加上江南历代艺术家有中国“半壁江山”的称号；
3.优越的地理位置和国际化程度高；
世界艺术品拍卖中心往往在地理条件优越的国际化大都市形成；有利于艺术品的集中、交流、疏散；（而广州就是因为国际化程度不够，艺术品存量不足，而难以超越北京和上海；而东京也是一个例外，这与日本人不愿意公开竞价的民族特性有关；）
4.文化传统和人才优势；
形成艺术家、收藏家、批评家、鉴赏家以及文化经纪人团体和队伍；
三、判断文物艺术品价值的主要因素：（只是大致方向）
1.真与伪是判断艺术品价值的第一因素；真伪
并非简单的非真及伪，程度不同价值也不同，即要分清真伪，也要分清程度，例如古人仿古人，名人仿名人的，也有相当的收藏价值；
2.名家与非名家是判断艺术品价值的第二因素；名人
名家与非名家，是衡量艺术价值和投资价值的重要界限，在某种程度上，投资艺术品就是投资名家作品。大师、大名家、中名家、小名家是目前中国书画市场的四种价格等级，差别巨大（判断）。
3.精品与非精品是判断艺术品价值的第三因素；精品是精心之作，与精品对应的是画家的应酬之作，这两者之间的是能反映作家们日常水平有基本价值的作品，是我们力争的；精品
4.少与多时判断艺术品价值的第四因素；多少
存量多少关系价值，邮票是典型的靠数量决定价格的艺术品；
5.保存是否完好是判断艺术品价值的第五因素；真、精、新是评价好货色，完整不完整、有无瑕疵、污损造成的损害都影响，这里的新不是指新制作的艺术品；完整
6.玩赏性强与弱是判断艺术品价值的第六因素。玩性和赏性；玩赏
四、判定文物艺术品价格的主要依据：
1.要分析艺术品自身的价值；根据以上的六大价值因素确定；
2.要参考市场的价格行情，首先，可以根据过去以前成交价和市场（画廊、文物店）的现在同类的行价，可以避免主观盲目；其次，还要分析当前的行情，根据需当时的经济状况不同的市场行情不一样，有一定的必然性和偶然性；
3.要充分考虑委托人的意愿。
（1）价格一致：协商定价，价格低的误差不要太大；
（2）价格不一致：A、委托人估价过低：帮委托人定出应该定的高价；
B、估价过高： a、说服委托人修正价格；
b、不能说服：拍品一般，放弃委托；
拍品精品，尊重委托人成交；（3）艺术品价格不确定，两厢情愿就是价格！
五、严格鉴定把关，提高拍品质量
最重要是的鉴定把关和质量把关是区别真伪，把真品推荐给竞买人；
（一）主观定位：要确定拍卖公司自身的质量标准——主观不作伪，盈利在其后！（二）鉴定方法：传统方法是靠人的经验和总结，靠看、摸、听，名师言传身教，耳濡目染（感悟鉴定）；科学的方法一是中国拍卖界一是从学者、鉴定家那里引进了各类考证方法。至少拍卖行认为是真品；二是从西方引进了信息比较法（科学鉴定）；另外，一个拍卖公司很重要的是建立鉴定机制。有比较合理、公平的鉴定程序，避免主观上的知假卖价。事先声明不担保，公开图录预展，对于高价位的要专家“会诊”。（程序合法）
（三）结果处理：实施求是处理鉴定问题;让竞买人来鉴定，如实介绍，注明瑕疵！
（四）法律责任：声明不担保拍卖标的真伪，一是为了提醒买家，而是保护拍卖公司的利益，三是避免买家毁约；但仍要尽心尽力保证拍品尽可能的保真，诚信是本！
六、文物艺术品拍卖的法律、行规问题文物艺术品拍卖要处理好的问题：
1.所有权问题；牵扯共有问题应该在合同中写明，委托人负责一切纠纷，自行解决；
2.艺术家本人都作品真伪提出疑问的处理；《著作权法》第四十六条第七款规定“制作、出售假冒他人署名的美术作品的”属于侵权行为。（著作权法保护到作者死后50年）
3.关于文物的法律问题；
（1）国家禁止地下出土文物和国营单位收藏的一级文物进入拍卖市场。
（2）在拍卖图录制作前，要将全部拍品目录或实物送交省级文物管理部门作行政鉴定。（3）对可出境的文物目前盖出口印鉴（火漆印）有前后两种处理方法。
（4）对真伪一般不作担保。声明不担保拍卖标的真伪的作用：
第一、提醒买家凡艺术品都可能有假，要慎重决定竟买行为
第二、保护拍卖公司因非主观因素拍卖赝品而受法律惩罚
第三、避免有些买家买了真品也不来提货，以伪品为由中止成交
（5）拍卖公司不得自营.（拍卖人）
(6)撤拍得几种情况。艺术家本人、司法机关、文物部门干预外，委托人违约提出的也比较多，一般在委托人承诺赔偿拍卖公司损失以后，可准许其撤拍。
（7）禁止委托人参与竞买。（委托人）
（8）对买受人拒付的处理。诉诸法律。（买受人）
（结合《文物保护法》）
七、为买卖双方提供优质服务；
供货商门、免费咨询、装裱等
八、重视拍品的安全；
由于艺术品参与人多，周期长，环节多，要特别注意保证安全，可谓拍卖品买保险，，
九、提高艺术品拍卖的经济效益
1、紧紧抓住中高价位的艺术品，是主要的经营之道；
2、注意开拓市场，以丰补欠；
3、各拍卖公司之间的竞争，重点要放在拍品质量和服务质量上，不能靠互相降低佣金来吸引客户。
第八章房地产拍卖
第一节房地产概念和特点
一、房地产的概念
★房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木
等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。(是前三项物质实体与最后一项房地产权益综合体)
★房屋指有墙、顶、门窗等直接供人居住、生产、经营、仓储等使用的人工建筑。
土地: 从房地产开发角度分为生地、熟地、毛地;用途分类。
财产权利:参见P.158我国房地产产权类型
★建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯以及各种给排水、采暖、电器照明灯与建筑物的使用密切相关的物。
建筑附着物在没有附着于建筑物前是动产，而一旦附着于建筑物上，就成为房地产的一部分。判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和是否影响不动产的经营和使用。
把建筑附着物归属于房地产的法律效果在于：抵押权可以扩大适用于建筑附着物；在房地产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如果权利证书对具体范围未作明确规定时，应包括建筑附着物。
二、房地产特征（有利于分析市场，理解！）
1.不可移动性（位置固定性），但不是所有的不动产都是房地产，如三峡水库；
2.耐用（耗）性；
3.异质性（差异性、个别性）；即使外形一样，产权状况也可能不同；
4.高价值性；
5.供给有限性；
6.投资与消费双重性；根据用途不同而不同；
7.房地产实体构成的二元性。（自然土地和人类劳动构成）
三、房地产的类型
（一）根据房地产用途分：1.住宅房地产；2.商业房地产；3.办公房地产；4.旅馆房地产；
5.餐饮房地产；
6.娱乐房地产；
7.工业和仓储房地产；
8.农业房地产；
9.特殊用途房地产；（车站、码头、公路、桥梁、墓地、加油站）10公益及文化类性质房地产。（学校、医院、福利院、教堂、寺庙、公园）
★（二）根据房地产开发程度分类：1.生地（将用于房地产开发的农地）；2.毛地（将要进行再开发改造的旧城区土地，即地上有待拆迁安置房屋的土地）；3.熟地（对生地进行改造
并能在地上进行房屋建设的土地）；4.在建工程项目；5.建成后物业。
（三）根据土地权属性质分类：
1.集体土地上的房地产；
2.国有土地上的房地产。划拨方式取得，出让方式取得的；
（四）根据房屋所有权性质分类：
1.国有房产。一类是国家专门机关（省市房产管理部门）管理的国有房产，此类房产又称直管房产；一类为国家国有单位部门管理的房产，又称系统房产。
2.集体房产。集体所有房产分为城市集体和农村集体经济组织所有房产。154页
3.私人房产。农村居民和城市居民的住宅房屋以及厂房等。私人房产分为个人所有和数人共有两种形式。155页
4.涉外房产。一类是外国政府机构在我国设立的办事机构建设或购置的房产；另一类是外国人私人住宅或外资企业在我国的房产。
5.其他房产。主要包括宗教、会馆、宗族，以及其他国家代管的房产。
四、房地产市场特征及分类
房地产市场实际上是房地产的买价和卖价在某个特定的地理区域内于某一特定的时段内达成的所有交易总合。
（一）市场特征
由房地产本身的特征决定：
1.地区性存在差异；（由他的不动性确定）
2.供给调节滞后性慢；（由他的耐用性确定）
3.垄断竞争性；（由他的差异性决定）
4.====投机性；（由他的投资性决定）
7.受金融市场的强烈影响性；（由他的高价性决定）
需要中介机构介入的三个原因：
5交易形式多样性。土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。
6.交易复杂性：则要求需要中介机构介入，在我国永远是房地合一的；
8.市场效率低；（差异造成），需要了解信息太多了，需要中介机构的参与来提高效率；
政府宏观政策的调控：
9.政府干预性。（有限性？）
（二）市场分类：
1.按照房地产用途划分：住宅、写字楼、商业楼房、工业厂房、仓库、特殊用途；
2.按照房地产交易标的的内容划分：国有土地使用权出让、转让市场、房地产销售、租赁、抵押、典当、保险市场
★3.按照房地产进入市场的时间顺序划分。可以分为一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地使用权给房地产开发公司的土地出让（批租）市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场；三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。仅就房屋而言可分：一手房（或增量房市场即新建商品房交易市场）和二手房市场（或存量房交易市场）。
五、我国的房地产产权类型
（一）土地所有权；
★1.土地所有权是指特定土地的所有权人在法律规定的范围内，对于特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。
按照宪法和土地管理法，我国实行土地社会主义公有制，即国家（全民）所有和农村劳动群体集体所有土地制度。
★2、国家土地所有权是指国家对于自己（全民）所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。国务院代表国家行使土地所有权；
3.集体土地所有权是指农村集体经济组织对其拥有的土地所拥有的土地所有权。
★（二）土地使用权是指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。我国土地使用权特指非农业建设用地的土地使用权。我国的土地使用权可分为
1.建设用地（特指国有土地上）使用权；
建设用地使用权的取得方式：
土地权利有：
（1）.以出让土地使用权；
由土地使用者向国家支付土地使用权出让金（向所有人支付地价），而取得的具有一定使用年限的土地使用权；
居住用地（投资回报慢）70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地（投资回报快）40年，综合或其他用地50年。出让方式取得的建设用地使用权在进行转让后，其土地使用年限，为土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
（2）.以划拨土地使用权；
无偿或低价取得的没有使用年限的土地使用权；
以划拨方式取得的建设用地使用权未经国家批准，不得随意进行转让、赠与等处分。（3）.以租赁土地使用权（承租土地使用权）；土地使用者通过租赁方式取得的建设用地使用权为承租土地使用权。按签订一定年期的租赁合同缴纳租金；
（4）.以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权；
主要是国有企业改制，把原来划拨的土地改为出让方式，折成的应该补交的钱，折算成国家的股份融入到企业中；
作价出资（入股）取得的建设用地使用权的性质与出让土地使用权权利性质一致，在使用年期内可以依法转让、作价出资、出租、抵押等。
★建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人将建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，建设用地使用权一并处分。
因设立乡镇、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体土地的，依照有关法律规定取得建设用地使用权(即国有土地使用权)
2.宅基地使用权（乡镇企业：集体土地上的建设用地使用权）。
包括占有使用，不含收益权，宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。（三）土地承包经营权（非重点拍卖设计很少）
★农村土地（这里主要指耕地、林地、草地）承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地。经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。土地承包经营权人将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
（四）地役权：为了自己土地的便利利用而使用他人土地的权利，它属于一种为增加自己土地的利用价值而使用他人土地的用益物权，地役权不得单独转让、不得抵押。
房地产的权利有：
★（五）房地产抵押权：房地产抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务担保的房地产，于债务人不履行债务时，得就其卖得价金优先受偿的权利。
1、可以抵押的房地产包括：
（1）建筑物和其他土地附着物；
（2）建设用地使用权；
抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权（即农村土地承包经营权）。
★以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的建筑物视为一并抵押。乡镇，村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，占用范围内的土地使用权一并抵押。
★2、不得抵押的房地产包括：
土地所有权；
（1）耕地、宅基地、自留地、自留山、等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（3）单纯的农村集体所有土地（没有任何建筑物）和划拨土地不能抵押；
（4）所有权、使用权属不明或者有争议的房地产；
（5）依法被查封、扣押、监管的房地产。
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押房地产转移为债权人所有。？
债务履行期届满，债务人未履行债务，致使抵押房地产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押房地产的天然孳息或者法定孳息，孳息应当先冲抵收取孳息的费用。但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人除外；
房屋的权力：
（六）房屋所有权
是指房屋所有者对其所拥有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。
（七）房地产租赁权是指土地所有权人、土地使用权人、或房屋所有权人将土地或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。
（八）房地产共有是指两个或两个以上的权利主体共同享有同一个房地产所有权的法律状态（九）建筑物区分所有权；专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
★业主转让其建筑物专有部分（自己的房屋内部）所有权的，对其建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利视为一并转让。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，（车位如果没有约定也属共有）但属于市政建设的除外。
六、房地产价格
（一）房地产价格及分类（不用背，理解每种价格的含义就行！）
1土地价格的分类：
①市场价格、市场价值：市场价格又可以称为交易价格，指在市场交易中，特定交易的买卖双方实际成交的货币额：市场价值是“一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素下所形成的最高价格”
②土地所有权价格、土地使用权价格：土地所有权价格是买卖土地所有权的价格，它是无限年期地租的折现值；（一般指农民被迫卖给国家的土地的价格）
★土地使用权价格是一定年期土地的权利的价格，它是若干年期地租的折现值
★③基准地价、标定地价：都是公告价格。基准地价：指在城镇规划区封闭范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等各类用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。标定地价指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；
④政府课税价格、政府征用价格、贷款人抵押价格
课税地价：政府课征与土地价值有关的税时，所确定的土地价格；
证用地价：政府征用农村集体所有土地，用地人合法占有的土地时，向土地所有者或使用者支付的货币额（或等量价值物）。
抵押地价：以土地为抵押担保物贷款时，贷款人确定的土地抵押物价，一般为市场价的6—8成；
⑤总价格、单位价格、楼面地价
总价格：一块土地总共的价值；10万
单位价格=总价格/土地总面积；1万
楼面地价=总价格/建筑物总面积=土地单价（单位价格）/容积率；7000是楼面地价；
楼面地价是每平米中土地部分的价格，更能反映土地价格的高低；
⑥评估价格
2房地产价格的分类：
① 商品房价格==完整地价+建筑物价格==出让若干年的土地使用权+房屋所有权
② 经济适用房价格：
标准价：房改房，即单位分房。比成本价还要低，可获得划拨土地使用权+（个人和单位）共有房屋所有权，标准价实施成本价的一种过渡形式；
成本价，成本价（同经济适用房）经济适用住房价格==不完全地价+建筑物价格==划拨土地使用权+房屋所有权
（二）房地产价格的影响因素（能够区别就行）
1、一般因素：社会（教育程度、治安）、经济（GDP）、政策（房产政策）；
2、区域因素：一个城市内部，区域供求、商业地段、基础设施、交通环境等；
3、个别因素：位置、楼层、临街、地块大小、地块现状、日照通风、地形地势、建筑外观、建筑密度、建筑容积率、建筑潮向、建筑物景观等；
第二节房地产拍卖的实施
一、房地产拍卖特征及业务来源
★房地产拍卖的标的可以是国家允许转让的以出让方式取得的建设用地使用权、经过政府批准可转让的以划拨方式取得的建设用地使用权、建设用地使用权及其地上建筑物、集体土地上房地产等。
（一）房地产拍卖特征：
1.房地产拍卖量多、价值高。（房地产在拍卖业务中的比重）
2.房地产拍卖法律性、政策性强。
3.房地产拍卖复杂、时间长。
4.成交后需办理的手续多。
（二）房地产拍卖业务的主要来源：
1.法院司法强制拍卖委托；
2.债权人委托拍卖的抵押房地产；
3.政府部门委托拍卖的房地产，国有土地使用权出让必须采用招标和拍卖的形式进行；
4.法人委托其所拥有的房地产；
5.自然人委托拍卖的房地产，只宜接受已办领房地产权证明、产权明晰的房地产的拍卖委托。房地产拍卖要掌握两个关键：1.判断拍卖标的是否符合国家房地产管理法、土地管理法及其他相关法律、法规和规定的转让和交易条件；2.遵守房地产交易的相关规则。
二、房地产拍卖条件及主要交易规则
★（一）法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常情况下不得拍卖（对比不得抵押）
1.未依法取得房地产产权证书的
2.共有房地产，未经其他共有人书面同意的
3.权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
4.权利人对房地产的处分权受到限制的
5.以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的（开发程度不足25%）
6.司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其它形式限制房地产权利的
7.国家依法收回土地使用权的
8.法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他形式。
（二）以出让方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则。
1按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地使用权证或房地产产权证；（实际上没有这么一个证书）
2按照出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，形成工业用地或其它建设用地条件
3转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（现实一般交易中很难实现，但是拍卖前一定要有房屋所有权证书）
★（三）以划拨方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则：
1.以划拨方式取得建设用地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买受入按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金（由买方上缴国家，拍卖行不用管）
2.可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的的所得收益中的土地收益上缴国家。有批准权的人民政府决定不办理出让的情况主要有继续划拨（买方也有接受划拨的资格，可以继续划拨）、作价出资（国有企业改制）、入股等几种。对于房改房、经济适用房上市转让，国家通过法规允许转让，因此转让时无需再分别办理审批手续，只要按规定缴纳土地出让金即可。（拍卖行作为卖方代理人应当将收益上缴国家）
3.划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按照出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。
★（四）以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则；
1.承租人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
2.承租人将承租土地转租分给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第
三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利
3.承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。
4.地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
★（五）农村集体所有土地上建成的房屋（乡镇村企业土地不得单独抵押，集体土地使用权不得抵押）拍卖转让条件和交易规则：
1.房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书；
2.集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。
对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件（是乡镇范围内的成员但又没有宅基地）的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围内集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当办理集体所有土地的征用手续（即转为国有）。禁止城镇居民在农村购置宅基地
★（六）已设定抵押权的房地产拍卖交易规则：
1.抵押期间，抵押人未经抵（所有）押权人同意转让抵押房地产的行为无效。若抵押权人同意转让，则转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存
2.债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿
3.抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿
4.同一地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿
5.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，新增建筑物所得价款（可以在拍卖前先对新增房产进行评估），抵押权人没有优先受偿权；
6.房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押（单独的划拨土地不能抵押），但抵押权实现时，先经过当地政府同意，依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中先缴
纳相当于应缴纳的土地使用权出让金（即划拨土地转为出让土地）的价款后，抵押权人方可优先受偿。
7.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序（主要指征用）不得改变土地集体所有的性质和土地用途（农林牧）。
三、房地产拍卖的程序
（一）.接受拍卖委托；（判断哪些是需要提供的）（产身身处，共详其私）
需要提供以下文件：
（1）房地产产权证；
（2）产权人身份证或企业法人营业执照；
（3）法定代表人证明书或法人授权委托书；
（4）对拍卖房地产有处分权的证明文件；
（5）产权证上标明共有的，需出具共有证及其他共有人同意出售（或部分出售）经过公证的委托书；
（6）拍卖房地产的详细资料，位置、四至、数量、面积。。。；
（7）其他和房管部门要求的其他资料；
（8）对于私产，如果委托人是受托人，要出示房地产权利人经过公证的委托文件
委托人不在大陆的，国外通过所在国公正通过使领馆或第三国使领馆认证；
港澳通过我国认可的当地律师公证到中国法律盖转地专用章；
台湾通过当地公证后，经台海基会转陆海协会再转大陆公证协会再转相应管理部门；
（二）.拍卖房地产标的的调查与确认
拍卖房地产标的的调查与确认：这一程序是保证房地产拍卖得以顺利进行和拍卖成交后房地产交易手续顺利完成的重要环节。拍卖人应该对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进一步核实，必要时需要到政府有关部门进行取证，查清拍卖标的是否具备齐全的手续和明晰的产权，同时进行现场勘查。主要目的是搞清楚拍卖标的房地产各方面的具体情况，涉及哪些方面和相关部门，及时发现存在的问题。并通过与相关部门的协调，确定这些问题
能否得到解决，以及解决的方法、步骤，解决这些问题需要的时间等。符合房地产拍卖条件的应表示接受委托，并于委托人签订拍卖委托合同；否则应当拒绝接受委托。文件和资料核实内容包括：
1.拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人（姓名或名称）与产权证上产权人以及卖房人是否一致；
2.产权来源是否清楚
3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具的勘测报告一致
4.产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押权登记或租赁权登记等其他权利登记。查看房档中是否有记录，看抵押协议、抵押期、他项权利注销情况等是否与产权证一致
5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件
6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件
7.是否有产权证丢失的记录；现持产权证是原件，还是新证；是否登报声明
8.有否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何
9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内
10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。
（三）.接受委托、签订委托拍卖合同
（四）.房地产拍卖底价确定，主要依据有：
1、拍卖标地房地产估价报告；
2、对影响房价的一般因素、区域因素、和个别因素加以分析；
3、拍卖人的经验；
4、委托人的意愿；
（五）.发布拍卖公告，组织拍卖。拍卖行应在拍卖日前的半个月至一个月发布公告，司法强制拍卖不动产则需在拍卖前15日发布公告。（土地是20个日）
（六）.产权过户。
第三节房地产拍卖应当注意的问题