2011年6月中山房地
产市场月报
（监控时间：2011年6月01-30日）
天启&开启机构·华南战区·中山分部·市场研究部
天启&开启机构
2010-7-5
天启&开启机构简介
上海天启&开启机构于1996年进入房地产策划代理和投资咨询领域，秉承“汇八方灵气，铸宏大事业”的企业宗旨，以业内独创的房地产整合咨询理论、深度策略型营销思想以及擅长于运作“超大盘/高端盘/综合盘”的丰富经验而著称。
上海天启&开启机构已东北（长春/沈阳/大连）华北（北京）、华东（上海/南京/合肥/苏锡常/扬州/镇江/杭州/宁波/舟山）华南（东莞/中山/佛山）等全国30 余个城市开展业务，致力进入武汉—长沙、成都—重庆、西安—呼和浩特等都市圈的房地产发展。为120余家知名开发企业成功策划了包括超级大盘、城市综合体、顶级豪宅以及别墅物业、公寓物业、商业物业、办公物业、园区物业等在内的总计约2000万平米的物业项目。为开发企业赢得了经济效益和品牌效益的双丰收。
规模：目前天启&开启机构，已逐步成为独具特色的房地产服务共同体，拥有自己的战略研究院、规划设计公司、商业顾问公司、广告企划中心和品牌媒介部门，以“覆盖广度、专业深度、创新力度、整合适度”著称于业界。
战绩：天启&开启机构已成功为中信、中海、万科、中远、新加坡吉宝、新希望、顺驰、雅戈尔、陆家嘴集团、金桥集团、仁恒集团、金地、绿地、农工商等120余家开发商的200多个楼盘提供全程智力服务和营销代理服务。华南区域营销代理服务项目包括：中信增城别墅项目、中信荔港南湾项目、莱蒙六项目、中信森林湖、中信凯旋城、银都云东海高尔夫、团星肇庆坑口项目、中信左岸、中信千舟湾、中信香水湾等。
【我们.全力以赴.诠释地产价值】
天启&开启华南战区
公司地址：广州市越秀区德政北路538号达信大厦1805-06室
公司网址：https://www.doczj.com/doc/ec18221956.html,
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华南区·中山市场研究部
地址：广东省中山市博爱一路1号
联系人：袁先生电话：137******** 邮箱：yuanjincong@https://www.doczj.com/doc/ec18221956.html, QQ：454566256
一、宏观经济及本地新闻 (1)
1.宏观新闻 (1)
2.本地新闻 (5)
二、土地市场情况 (6)
1.土地总体情况 (6)
2.土地成交拍卖情况 (7)
3.土地市场小结 (7)
三、中山市新建商品房总体供需分析 (8)
1.供应量情况 (8)
2.成交情况 (9)
四、各区/镇供求分析 (12)
1.城区成交情况 (12)
2.镇区成交情况 (13)
3.重点镇区成交情况 (15)
五、中山市6月剩余货量统计 (16)
1.6月新建商品房剩余货量情况 (16)
2.6月区/镇各面积段剩余情况 (17)
3.重点区域楼盘成交量情况 (29)
六、楼市总结 (32)
6月份中山楼市与政同行，蓄势待发 (32)
欲抑还升，观策定售 (32)
1.宏观新闻
◆住建部：地方发债建保障房应体现三个优先
住建部住房保障司副司长张学勤6月29日在清远出席活动时表示，在各地利用债券融资支持保障房的问题上，应该体现三个优先。第一个优先，是地方政府融资平台公司发行的企业债应优先用于保障性住房建设，满足当地保障性住房建设融资，才能发行企业债券用于当地其它项目的建设；其次，符合申请发行企业债券的，应优先进行材料评审；再次，各地方在发行企业债券时，用于公租房等保障性住房建设的，保障房项目的有关材料可以优先办理预审，优先办理核准手续。
◆国信中心：下半年CPI涨幅或回落至4.5%-5.5%
6月30日，国家信息中心透过相关媒体发表报告认为，当前我国经济减速和物价上涨均处于可控范围内，预计上半年GDP同比增长9.5%，CPI上涨5.3%，下半年则可能双双回落。受政策、经济和国际市场多方面因素影响，下半年CPI涨幅继续不断创出新高的可能性不大，涨幅可能回落至4.5%-5.5%。
6月26日，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲表示，今年下半年中国的通货膨胀率将达到稳定状态，年内的单月CPI升幅都不会超过6%，全年的通货膨胀率将在4%左右。我国5月份的CPI升幅为5.5%，是近三年来的最高水平。
开启解读：经济的飞速发展GDP增长迅速，而与此同时CPI指数也直线上升了。作为通货膨胀的指标，本月CPI指数已超出5%，已属严重通货膨胀的状态，这对于国民经济的健康发展影响很大，国家不得不使用紧缩的货币和财政政策来拉低这一数值。房地产发展始终需要一个平稳的发展环境，但又需要积极的购买力市场，双指标的同时降低，也是在考验房地产业的发展。
◆个税起征点定为3500元9月1日起施行
6月30日下午，全国人大常委会通过了关于修改个人所得税法的决定。根据决定，个税起征点将从现行的2000元提高到3500元，修改后的个税法将于2011年9月1日起施行。
此前，6月27日，全国人大常委会审议的草案二审稿获得提请，将超额累进税率中第1级由5%降低到3%。28日、29日，全国人大法律委员会两次召开会议逐条研究了常委会
节收入分配力度，对个人所得税法进行修改是必要的、适时的，同时建议将起征点提高至3500元。
◆发改委：各地利用债券融资支持保障房建设
据悉，国家发改委在6月9日制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发，明确要求各地方政府规范投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于保障房建设。《通知》明确指出以下4大问题：一是地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；二是支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；三是企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。四是强化中介机构服务；加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。目前已经相继有湖南、广东省广州市等地成立地方政府融资平台。
◆央行发文：楼市目前的调控维持政策不变
6月20日，央行下属《金融时报》发表的《5月房价数据透露了什么》文章中指出，除非楼市供求失衡，房价走向极端，否则楼市会维持目前的调控政策不变。
文章称，目前楼市依然处于量缩价平的胶着和僵持阶段，而这正是楼市调控政策的初衷“稳定房价”，“因为僵持意味着房价基本处于稳定状态，对宏观经济影响最小，也意味着楼市泡沫正在通过时间慢慢化解”。由文章就“住宅销售价格变动情况”分析称，从整个楼市调控的政策取向看，“抑制房价过快上涨”而不是让房价暴跌，才是楼市调控的真正目的，意即房价可以小涨，可以小跌，就是不允许暴涨暴跌。
开启解读：央行发文再一次明确了其维持房地产市场合理健康发展的决心，不断出台的各项政策虽然使得房地产的成交有所下降，但是市场也反映出了房地产市场的大量刚性需求。在抑制房价的大前提下，央行也明确其对房地产行业的态度，调控市场而非打压市场。
◆住建部：企业应尽快调整价格回笼资金
6月17日，住建部政策研究中心副主任秦虹出席中国地产金融高峰论坛时表示，信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”。她告诫企业，此前房地产行业飞速发展的“拐棍”过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。秦虹还告诫企业，适时调整价格以及谋求更宽的融资渠道远比幻想政策放松来得实际。
观条件，但也不会出台更严厉的政策。
开启解读：这是住建部对房地产企业发出预先警告，相信随后就会有相应的政策出台，迫使房地产企业调整价格，回笼资金。调整房价，就是在调整房地产业的资金投入度，防止过热的投资，使得房地产业得以良性发展。国家的房地产政策能推动楼市亦能抑制楼市，虽然房价还在逆流而上，但是我们相信很快就有相应的政策使得房地产业发展过热的部位得以降温。
◆广东1-5月商品房销售额同比增长18.4%
6月15日，广东省统计局发布最新统计数据显示。1-5月，广东房地产开发投资稳定增长，开发企业资金状况紧张，商品房销售低位调整。数据显示，1-5月，广东房地产开发完成投资1501.85亿元，同比增长30.9%，增幅比1-4月提高1.8个百分点。
商品房销售方面，1-5月，广东商品房销售面积2567.42万平方米，同比增长12.7%，增幅比1-4月提高2.2个百分点；销售额1983.24亿元，增长18.4%，增幅比1-4月回落3.3个百分点。
开启解读：尽管面对限购，限贷等各种政策的大力抑制，我省房地产五个月来的商品房销售情况依然乐观，排除过热的房地产投资与过度炒作外，市场的刚性需求还是相当明显的，房地产市场发展仍然有足够的需求动力。
◆银监会：年内不会出台房地产信托新政
6月17日，中国银监会非银部副主任闵路浩在出席活动时透露，《信托公司参与股指期货交易指引》已在银监会主席办公会上获得通过，将于近日正式出台。
同时，针对市场上不时流传的将会出台房地产信托新政的流言，闵路浩给出了明确答案，今年信托业不会再有新的监管政策出台，要给信托公司发展留有空间。事实上，近日已有阳光城、香江控股等通过房地产信托融资。
◆住建部：不会出台更严厉房地产调控措施
6月15日，住建部政策研究中心副主任王珏林在出席国金证券2011年中期策略会时表示，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。
他表示，房地产调控未达到最理想状态，未来将加大力度落实已有政策，但未有考虑出台更严厉的措施。他表示，房价在未来仍将处于“上不去，下不来”的僵持状态。他还指出，
地供应均同比增长，保障房用地的供应，并没有令商品房用地萎缩，保障房建设并不会抑制房屋供给总量。
开启解读：住建部软硬兼施的态度，在试探着楼市的各种反应，政策出台前的各种态度表明，政府对房地产业的态度是谨慎对待的，又在给房地产打下一支安心剂，同时希望借助调控手段抑制房地产过热发展，避免所导致泡沫出现。
◆统计局：5月70大中城市房价增幅放缓趋势明显
6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示，70个大中城市房价涨幅放缓，市场年内或现拐点。
数据显示，新建商品住宅方面，价格环比下降的有9个，持平的有11个。与4月相比，环比价格下降和持平的增加了6个，涨幅减小的达27个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。
开启解读：政府政策对房地产的抑制明显加强，房价应声而缓，房价的升降，还要进一步关注未来新一轮的调控政策。
◆央行：74.3%居民难以接受过高房价居住购房意愿下降
6月16日，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：居民仍感当期房价过高，预期未来房价以“稳定”和“无法判断”为主；居民对物价满意度偏低，但对未来上涨预期缓和；就业与收入较好，未来预期变化不大；消费意愿低位回升，储蓄意愿再升高。对于当前房价水平，74.3%的居民认为“过高，难以接受”，与上季基本一致，为2009年调查以来的较高值。调查还显示，未来一季有购房意愿的居民占14.6%，比上季下降0.8个百分点，但在主要投资方式中，“房地产投资”仍为投资首选。
开启解读：对于房价的调查结果早有意料，房价的飞涨在近期也得到了抑制，国民收入不提高，房价却高挂，依然是老百姓叨念的话题，房地产业作为集合民生、商业、投资等因素于一体产业，需要理性发展。与民生接轨，这也是大势所趋。
◆统计局：前5月全国房地产开发投资同比增34.6%
6月14日，国家统计局公布5月国民经济主要指标数据。数据显示，1至5月，房地产开发投资增长较快，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投
9.1%；商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%。
◆广东佛山明码标价四区商品房售价可有10%浮动
6月1日，自物价部门的消息称，佛山从6月起将全面展开商品房明码标价专项整治行动，除顺德区外，佛山禅城区、南海区、高明区、三水区四区暂时不会取消此前“商品房价格可上下浮动10%”的条款。对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，商品房经营者需在10日内一次性公开全部房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
2.本地新闻
◆办理首套房契税优惠需提供户籍所在地无房证明
7月1号中山市地方税务局发布《关于明确家庭唯一住房证明开具问题的公告》，省内非中山户籍的购房人如果要享受首套房契税减半的优惠，需要到户籍所在地房地产主管部门开具家庭住房情况查询结果，中山户籍及户口在省外的购房者仍按原程序直接到国土局开具家庭唯一住房证明。
◆中山土地交易网上交易8月启动
为了提高土地使用权公开交易的自动化程度，中山市国土局着手建设了土地使用权网上竞价系统。6月28日，中山市国土局发布《中山市建设用地使用权公开上网竞价实施细则》，申请人经审查符合资格条件的，凭数字证书参与最后的网上竞拍。《细则》将于2011年6月30日起实施，而真正的网上竞价将在8月份启用。
◆别墅商铺不能申请公积金贷款
6月7日中山日报记者日前从市公积金管理中心获悉，超过一定年限的二手房不能申请公积金贷款，其中框架结构的二手房楼龄超过30年不能申请公积金贷款，混合结构的二手房楼龄超过20年不能申请公积金贷款，砖木结构二手房不能申请公积金贷款。除超过一定年限的二手房外，别墅、联排别墅、商铺等也不能申请公积金住房贷款。
◆住房公积金月缴存最高限额调整
据市公积金管理中心息称，随着我市城镇在岗职工月平均工资的提高，今年市民的住房公积金最高月缴存基数将提升至16910元。在这个限额的基础上，假如个人和单位都按照20%的最高比例缴交公积金的话，每月最多可以缴纳6764元，比2010年度的6028元增加了700多元。
◆地产中介须一房一价市物价局称发现违规立即查处
开发企业外，中介服务机构也是商品房销售明码标价的执行主体，中介服务机构代理卖房也须明码标价，实行“一套一标价”。
市物价局部门有关负责人表示，接下来将进一步加大商品房销售明码标价检查力度，重点查处房地产开发企业销售商品房不明码标价、标示信息不全、在标价和公示的收费之外加价等进行价格欺诈的行为。对检查中发现的违规行为，将发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。
二、土地市场情况
1.土地总体情况
亿元，环比5月份下跌45%；成交面积为78374㎡，环比下跌75%；成交均价为4376元/㎡环比5月份上升1.18倍，主要是受2宗个人行为性购买土地价格拉升整体成交单价，除去G24-11-9207及P09-11-9174这两块土地成交，正常土地成交单价为1878元/㎡，环比5月份下降6.4%。
2.土地成交拍卖情况
2011年6月中山商住土地成交6宗，成交面积78374.4㎡，成交金额34296万元，成交单价4376元/㎡。主要为云汉村拍出约442.96万/亩地王高价以及东升镇裕民村10多户拍出约300万/亩的高地价。6月份整体土地商住性质土地成交量有明显下降。
1. 供应量情况
◆ 新增供应量
2011年6月中山全市商品房供应量47409套，环比上升24%。6月开始全市供应
量大幅上升，可预见下半年全市供应量持续上升的势头明显。
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
4461
3210
2577
7394
18933341
1797
6572
47374358
6252
5215520
4237
70943230
4712
6月份各镇区供应量
●成交面积
●成交价格
●6月签约情况
2011年6月中山市日均成交量151套，环比下跌24.1%。从走势图上，成交量表现
低峰量49套，全市城镇平均成交量为2套，成交基数下跌明显。 ◆ 6月各区/镇成交情况
2011年6月中山新建商品房成交面积达48.4万㎡，环比下降21.6%；
2011年1-6月中山新建商品房成交价持续上升，年初至中初的房价上升幅度为5.6%； 2011年6月份均价为6287元/㎡，环比上升2%，再创全市房价历史新高。
2513
67
482
199
18
64
39
125
158371
42
264253
10
161225402
40
191833
50
268
228板芙镇
大涌镇
东凤镇
东区
东升镇
阜沙镇
港口镇
古镇镇
横栏镇
黄圃镇
火炬开…
民众镇
南朗镇
南区
南头镇
三角镇
三乡镇
沙溪镇
神湾镇
石岐区
坦洲镇
五桂山镇
西区
小榄镇
1.城区成交情况
●成交套数
●成交价格
●城区成交情况简述
2011年6月城区新建商品房成交量达1194套，环比下跌106套，下降幅度8%；
2011年6月城区新建商品房成交面积达14.1万㎡，环比下降6%；
2011年6月城区成交均价为8174元/㎡，环比上升12.5%，首次突破八千元大关；
2011年6月城区新建商品房总体市场表现来看，呈现价升、量略有下滑的现象。
2.镇区成交情况
●成交套数
●成交面积
●成交价格
●镇区成交简述
2011年6月镇区新建商品房成交量达3334套，环比下跌1402套，下降幅度30%；2011年6月镇区新建商品房成交面积达34.4万㎡，环比下降26%；
2011年6月镇区均价为5588元/㎡，环比下滑162元/㎡，与4月份基本持平；2011年6月镇区新建商品房总体市场表现来看，呈现量价齐跌现象。
3.重点镇区成交情况
●成交套数
坦洲镇、火炬开发区、沙溪镇、南朗镇、东升镇、港口镇、三乡镇是中山市主力成交的区镇。港口镇由于供应量及余货不多，成交量减少较多。
1.6月新建商品房剩余货量情况
◆各区/镇剩余货量情况
2.6月区/镇各面积段剩余情况
◆沙溪镇新建商品房剩余情况