远洋新天地直播脚本（流程）
主题：带你探房，远洋新天地的居住品质到底有多好？
主播1：子君
主播2：美慧
一、开场预热
子君：大家好，我是子君，这位是我的老婆美惠！
美惠：大家好！
子君：今天，我和美惠应朋友邀请来到远洋看房，早在之前，我朋友就一直跟我说远洋新天地特别好！对它的评价非常高，我和美惠也很好奇，被他那样夸赞的楼盘到底好在哪里，所以，我就和美惠一起带大家一起来看看被我朋友疯狂夸赞的楼盘吧！
走进营销中心。
二、区域价值介绍
销售：您好，请问两位是来看房的吗？
子君（美惠）：是的，可以为我们介绍一下你们的楼盘吗？
销售：可以，两位请跟我来。
来到沙盘。
销售：
（品牌价值介绍）
?远洋集团创立于1993年，已经有26年历史了，为内地在港上市房地产十强之一，2019
年被评为中国房企品牌价值10强。远洋在中山目前开发了18个楼盘，远洋新天地是2016年远洋在中山重点打造的高端豪宅项目，它的定位是整个中山的城市封面，匠心独韵。也就意味着这里高档社区，圈层亦是中山名流、非富即贵的高品质居住区。我们老板和一些远洋高管都住在这小区呢。
（区域价值）
?远洋新天地地处火炬开发区与东区交汇处，地块东临宫花村，西靠实地璟湖城，南面为博爱路与万科柏悦湾、越秀等名盘。项目紧邻翠亨快线、京珠高速及深中通道博爱路出口。
?凭借交通优势，5分钟畅享远洋广场及张家边生活商圈；15分钟畅享利和广场及假日广场商圈。项目配套肉菜市场。
?交通优势非常明显，紧邻博爱路、南外环、长江路，5分钟即达中山市区；靠近京珠高速出入口，30分钟直达广州、珠海。
（建筑价值）
建筑形态：14栋15~26层高层住宅，1栋2层独立商业，沿街布置1层商铺。
地下部分：地下室分为人防与非人防区域，人防地库位于14,15栋高层范围之间。非人防地库层高3.6m。
住宅规划：小区规划以行列式布局为主，局部围合式。有良好的通风和采光，楼栋之间均设置组团绿化。
高层户型分为90㎡、108㎡、120㎡、138㎡、176㎡、236㎡和267㎡7个面积段，户型方正舒适、动静分区、有良好的通风和采光，且使用率较高。
子君：这里的交通还是很方便的，特别是深中通道开通后，到时候去深圳就快很多了。
美惠：我喜欢周边的购物广场，特别是楼价就有商街，买东西太方便了！
子君（美惠）：买房的话，大家觉得什么配套最重要呢？商业配套扣1、教育配套扣2……
三、工法房介绍
销售：其实，配套什么的只算是标配，远洋新天地之所以能称之为豪宅，还是因为我们的住宅品质在整个中山都是领先的。两位跟我一起去看看工法房吧！
子君（美惠）：好呀！
销售（工法房介绍）：
?先来看下我们项目的设计团队，我们项目广东德晟建筑设计研究院进行规划设计的，该设计院取得了国家颁发的独立建筑工程甲级设计资质，比如吉林大学珠海学院、珠海仁恒项目、现在中山最火的大信新都汇等，都是由该设计院进行规划设计；
?而项目园林更是由这个巨匠级别的山水比德设计公司倾力打造的，国家园林绿化一级企业、国家风景园林工程设计专项甲级资质，中国十大景观企业，代表作有十大豪宅之首广州大一山庄,万科红郡, 龙湖天宸原著等多个知名大型项目，山水比德位列2018中国房地产景观设计竞争力第一。2018年度山水比德在全国80多城落地100+项目，第十三届金盘奖以35项大奖问鼎景观设计榜首，连续两年蝉联第一，墙上这些都是这个这个公司设计过的主要项目景观图，而我们项目设计的是叠水名树主题园林，稍后会带您去小区里面看下打造的实景园林。
?这是我们施工现场的真实实拍图，可以看到每个钢筋排列的是非常整齐的，同时也是非常整洁的。因为钢筋排列整齐是必须要保证的，钢筋排列间距是有规定的，必须符合设计要求。排列不整齐说明有的地方钢筋薄弱达不到承载力的要求势必会影响正常使用，严重的可能发生倒塌情况。在现场施工上，对于用于现场的钢筋品牌，项目在总包单位
的合同中明确规定只可以使用的国内知名产品，不允许小厂钢筋进入工地，并且经过严格的监理审查与检测试验，达到要求后才能进行使用。项目部总包单位，监理单位，设计单位对于现场的关键受力节点，比如梁板节点、抗震水平拉筋，梁柱密箍、锚固长度等进行特别的检验与隐蔽前检查，对于比较容易产生后期楼板裂缝的通用毛病，远洋新天地加大成本，采用钢筋成品马凳，严控过程施工质量。
?我们是聘用了两个监理方，一般的楼盘只有一个，我们的两个监理方，一个是香港的监理方，一个火炬的监理方进行项目监理，确保项目的质量达到人居保证。这也是体现我们的“匠筑家、精工艺、鉴品质”的建筑理念，这也是为什么我们在去年能拿到广东省唯一詹天佑奖的很大的一个原因之一。
?接下来可以看到项目的楼栋日照图，项目规划时候严格遵循了国家日照设计标准，把健康作为社区规划的重点，所以我们项目基本是以南向北向的户型户型为主，可以让每个房子拥有更大面积的阳光，让房间更加明亮，采光通风尽量做到最大化。X总，您这边可以按下这里的按钮，可以看到从早上6点到晚上6点的各时间段日照效果，可以看到每个房子一天总会有采光的时间，不管你是朝西朝东朝北，都尽量保证了房间有一定的日照采光
倡发展得建筑节能材料，绿色环保，隔音效果好，有良好得热工性能，保温、隔热能有限地改变夏热冬冷得状态，而页岩砖进一步发展为多孔砖只需在生产环节进行技术改造，既不加大成本，又能很好地提高热工性能。同时方便施工，提高工效，但又保证
中心及网络、楼宇和住宅市场提供整体解决方案，其中在能源与基础设施、工业过程控制、楼宇自动化和数据中心与网络等市场处于世界领先地位，在住宅应用领域也拥有强大的市场能力。施耐德市场占有最高，目前低压电器元器件在中国销量已经十年牢牢占据位置NO1; 技术：强在低压电气，自动化控制与领域的电器和美商实快电力这些产品在其领域内都拥有领先地位。产品：大到的框架开关,小到的各极微断开关,还有如各种颜色的箱体、按钮等包罗万象。可以说是低压电器元件品种最齐全的厂家之一。质量：施耐德的触头有自己独特技术，电气寿命较长。致力于为客户提供安全可靠的保障。
?项目所采用的电线电缆，用的是广东省内品牌铁城电缆，严格按照国家最新标准规范生产，所生产的产品质量均符合相关标准。其运行可靠，抗自然灾害能力强，供电安全，保证居者人身安全，使用寿命长的特点，为业主提供供电的保障。
?联塑管道，是中国联塑集团控股有限公司是国内大型建材家居产业集团。产品及服务涵盖管道产品、水暖卫浴、整体厨房、整体门窗、装饰板材、净水设备、消防器材、卫生材料、海洋养殖、环境保护、建材家居渠道与服务等领域。
a、耐腐性能强，联塑管由内、外两层材质制作而成，能够有效的隔光阻氧，避免管道发生滋生青苔菌类的情况，保障家庭用水的卫生干净。
b、绿色环保，安全放心，联塑管均采用的是优质的原料，不添加任何有害有毒元素。
c、安装方便，连接牢固，联塑管利用电熔和热熔相连接，安装方便，接头也更加牢固，不用再担心渗水的问题。
d、耐热、耐高压，联塑管道使用的是大弧度弯位设计，从而解决了热胀冷缩的弊端，使管材可以紧密结合，避免发生爆管的危险。
?这里是我们的室内铺贴工艺展示，5道工序最后成就奢华，第一道是批荡，就是把墙面批灰铺平，第二道是防水，加入防水材料，第三道是贴胶，第四道是铺贴砖，把砖贴上，第五道是就是美缝，
美缝作用：
a、瓷砖之间留有各种黑长的缝隙，看上去非常不美观，即使用了填缝剂，白色的填缝剂也显得非常突兀，并不适用于任何瓷砖。可是美缝剂有很多颜色可以选择，而且颜色自然饱满，可以根据瓷砖的图案、颜色来选择，有一种锦上添花的作用，显得眼前一亮。
b．防止滋生细菌，缝隙中容易积灰积尘，水渍也很难清理，缝隙中往往会滋生细菌。而美缝剂能填补缝隙，避免污渍堆积在缝隙中，防止细菌的滋生，也有效的减少了清洁的难度。c．防水防潮，美缝剂是一款能防水防潮的产品，避免表面水分的进入，时刻保持缝隙中的干燥。尤其是南方地面容易潮湿的城市，美缝剂的这一作用非常明显。
d．保护瓷砖，美缝剂防潮防细菌的作用，其实不仅仅是为了保护缝隙内的环境，更重要的是它可以保护瓷砖，避免瓷砖受到细菌的侵害，延长瓷砖的使用寿命。
e．方便清洁，美缝剂表面光滑，不容易变色、发黑，在清洁的时候也非常简单。各种污渍只需要轻轻擦拭，方便了清洁方式，非常受很多家庭主妇的青睐。
?9、背后这里就是我们的墙身油漆施工工序，共8道工序，从开始的斯拿水封闭，意思是斯拿水,又称抗碱斯拿水,主要用来抗墙体碱性。在铲底或新批灰上涂一遍,可以有效增加牢固性。除此以外,还可预防再批灰时和新批灰不结合、分离的现象。再到批底腻子，就是把凹凸不平的部分抹平，然后批面腻子我们是采用了两道工序，更加的厚实和平滑，再经过打磨，上漆，而上面漆我们是涂了两次，让墙身油漆更加的均匀美观。屋顶部的工序也是基本类似的。
?采用日立电梯，日立电梯全称为日立电梯(中国)有限公司，成立于1995年，总部设在广州，注册资本53880万元人民币，日方占70%的股份，中方占30%的股份。日立电梯致力于各类电梯、扶梯、自动人行道、智能安防系统的研发、制造、销售、安装、维修、保养。综合实力一直稳居行业三甲之列，跻身中国外商投资企业500强。日立电梯分为HE、HGP、MCA依次级别，而项目采用的是MCA级别，轿内高度2.6米，而一般高度是2-2.4米，让您搬运大型家具时候不怕电梯小而出出现进不去的问题，让您的房子装修的更大气。而电梯顶部为吊顶LED照片，整体更加的皆空，这个级别的电梯，更高速，更安全可靠，让成可搭载更舒适。
?同时日立电梯拥有服务支援系统，就是在每一台电梯的控制柜都装有一个卫星天线，直接和日立总部的监控中心链接，全天候24小时监控电梯的运行情况，当电梯发生故障时候会立即自动报障，并通知当地的维修网点维修。这项支援系统目前只有日立电梯拥有。
?好的房子必然不会漏水，特别是顶楼住户特别怕漏水情况，然而我们的顶楼却是卖的挺好的。因为采用了这个东方雨虹。方雨虹成立于1998年3月，现已发展成为一家集防水材料研发、制造、销售及施工服务于一体的中国防水行业龙头企业，是国家高新技术企业、上市公司(SZ002271)，拥有国家认定企业技术中心和博士后科研工作站。东方雨虹防水卷材主要是用于建筑墙体，屋面，以及隧道、公路、垃圾填埋场等处，起到抵御外界雨水、地下水渗漏的防水能力。2019年12月25日，获得2019年度人民匠心品牌奖。中国人民大会堂、鸟巢、水立方等08年北京奥运场馆等均采用，京沪高铁、北京地铁等国家重大基础设施建设项目中采用虹雨。万科、保利、华润、天鸿、金地、大华、华为、金螳螂等130余家大型房地产商、企业集团建立长期稳定的战略合作关系，所以我们项目在防水上是抓住了客户的痛点并着力去解决的。
?而你看到的墙体外墙，我们采用的是白兔牌外墙砖，该公司成立于1993年，占地面积50多万平方米，厂房面积28万平方米，拥有19条进口自动化窑炉，年产量达2200万平方米。公司专业生产“白兔”牌外墙砖产品，是国内最具规模与实力的外墙砖生产企业之一。公司全套引进日本、意大利的先进设备，引进日本先进的生产技术、工艺，为企业发展奠定了产品的高品质基础。
?所以，可以看到这面奖状墙，为什么我们把詹天佑奖放在最中间，国土木工程詹天佑奖（Tien-yow Jeme Civil Engineering Prize），简称詹天佑大奖，被誉为业界奥斯卡，由中国土木工程学会和北京詹天佑土木工程科学技术发展基金会联合设立，是中华人民共和国住房和城乡建设部认定的全国建设系统工程奖励项目之一、中华人民共和国科技部首批核准的科技奖励项目，也是中国土木工程领域工程建设项目科技创新的最高荣誉奖、“詹天佑土木工程科学技术奖”的主要奖项。中国土木工程詹天佑奖于1999年设立；2001年3月经中华人民共和国科技部首批核准登记；2003年由每两年评选一次改为每年评选一次，每次评选获奖工程一般不超过30项。截至2016年4月，中国土木工程詹天佑奖已组织完成十三届评选，先后有374项具有较高科技含量和代表性的土木工程建设项目获奖。所以这个奖项的难得程度可想而知，而我们项目在2019年就拿到了该奖项。成为2019年广东省唯一詹天佑奖的项目。全部是通过一系列的硬核的做工和品质评选得到，当然还有园林的打造，等下可以带您去园林看下。
美惠：我真的目瞪口呆了，来这之前，我都不知道装修和建筑上面居然有这么多讲究，听你介绍下来，我已经能想象日后居住的舒适与惬意了，我已经等不及去看样板房了！
销售：不用着急，接下来我就带您们去园林观赏以及体验品质现楼带来的魅力！
四、样板房介绍
销售：
?接下来这个是我们的装修材料品牌墙，里面所有的品牌在接下来的每步路都会介绍到。?首先是我们的这个LOW-E中空双层玻璃，用的是信义品牌，信义品牌在香港上市，是服务过世博会中国馆、世界大运会主场馆、三亚美丽之冠七星大酒店、广州珠江新城、数字北京大厦、广州维多利大厦、深圳卓越时代广场、日本东京塔、新加坡DUO等国内外大中城市标志性建筑物提供高品质的工程玻璃产品，占有中国LOW-E 节能玻璃市场约15%份额。Low-E中空玻璃是国家倡导绿色节能建筑的首选节能建筑材料，其节能特性满足甚至远远超过国家对公共建筑和居住建筑所用材料的节能强制性要求。
它利用真空磁控溅射镀膜方法，在普通建筑玻璃的表面镀上金属银及其辅助膜层后将其与另外一片玻璃经多种工艺集合成中间为干燥空气的中空玻璃产品。
?在五金物料用材配件上，比如必备的平开门锁、平开窗滑撑、推拉门钩锁等五金配件，我们选取了中国高端五金品牌—坚朗五金，坚朗（KIN LONG），全球建筑五金领域的著名品牌，是广东坚朗五金制品股份有限公司旗下的品牌，坚朗已拥有产品万余种，国内专利300多项，国外专利50多项，是业内拥有产品专利最多的企业，项目采用高强度合金材质，不仅坚固耐用而且外观大方，以高标准搭配知名品牌配件，也可以摸下这些五金配件，是非常的厚实的。
?现代智能已经普及到家庭的各大领域，我们项目结合智能化社区理念，采用大数据和人工智能技术，结合小区所有智能硬件为业主打造了4道云防线，实现小区全方位立体化的多维度云防护，而业主只需要通过1个APP即操纵小区内的安防硬件设备以及满
足生活服务需求，同时采用智慧软件平台物业，可及时与业主交互沟通，更好的为业主服务，打造智慧小区。
?顶固——中国智能锁十大品牌之一，08年奥运会指定五金品牌，广东省著名商标。
我们为业主提供的是三合一锁，指纹，密码，卡片三种开锁方式，密码错误3次及以上还会自动报警，而半导体指纹材质，更是让指纹活体识别，不能克隆。这四道防线，足以让你生活出行无忧，安全至上。
?前面说的智能小区，当然缺乏不了这个天猫精灵了，也是目前市场上最火的智能家具，像这样呼叫“天猫精灵“，他就会自动回复”在”，甚至可以为您空调调整温度，可以说”空调调低一点温度“他就会自动调整降低1度，当然不能说直接调多少度，您可以看下这里，温度已经调低了，他可以实现一度一度地降低调整，甚至可以拉开窗帘，因为我们窗帘也是智能化的窗帘配套。（4、5栋之后的装修才有的智能设备）
?接下来这个门，采用的是德曼品牌，打造的一款木质防火门。德曼木叶是一家研发、生产、销售、安装各类木质门的专业厂家之一，公司曾耗资两亿元人民币引进德国、意大利先进生产技术及设备，专业生产各类豪华木质门。为保利、越秀、中海等超300家房地产企业采用，而我们这个门除了这里写的还有什么特点呢？
a、阻燃：国家专利防火板特制，阻燃门芯（密度达到650kg/m3），安装防撞隔音条及防火条，实现木门整体防火、隔热、隔音及保温功能。
b、防盗：门扇内部嵌1.0mm厚的EGI电解钢板，辅以不锈钢防撬门铰，实现防盗功能。各项功能获得国家权威部门检测通过。3
c、环保：获得由中国建筑材料流通协会颁发的《中国绿色、环保、节能建材产品》证书。原材料严格把关，确保产品环保。油漆采用“紫荆花”牌环保油漆；板材全部使用行业内知名大厂如丰林、高林等公司的E1级环保板材；胶水使用德国“克力宝”环保胶水等环
保胶水；
d、长久：门页集木封边，确保门扇结构稳定、不变形；表面嵌黄铜色不锈钢板+高光油漆，高大上做法；在门框背做防腐、防潮蚁油的基础上再在框脚制作20公分的防水蜡保护层，防止门框浸水发黑、变形等情况发生
?全屋自带日立品牌中央空调，也是跟之前说的，智能化家具的一部分，可以通过天猫精灵语音调节温度，而日立品牌，估计你也是很熟悉了，位于世界500强前列，世界排名前10位，在机械制造，集成电路，电路电子，核能，磁悬浮列车等高尖端行业领域具有强大的科技实力。长久以来，日立空调系统以科技进步，技术引领为己任，不断推陈出新，以满足社会日新月异的变化。特点：
a、专利涡旋压缩机技术——内部油分离功能，有效增加了空调主机的使用寿命日立无级变频技术——工作效率可根据系统容量的变化进行连续、精确地自由调节，具有节能效果明显运行经济、室内环境自然舒适等优势。
b、新型直流电机——外机风扇可根据环境温度的变化进行16级调速，调速更精细，享受更舒适。智能控制器——用户可选择有限遥控器、无线遥控器、七日定时器等方式，以最便利最随心所欲的形式来操控您的中央空调。
C、智能家居控制系统——包括一键模式场景设定、最多可对16台室内机进行控制、可显示启停、温度、风速、模式等状态、具有“童锁”功能，防止误操作、WIFI覆盖之处可实现无线互联、实时监控，故障自检。
D、宁静舒适——室内机运行噪声仅为21dB，不超过人的正常居住噪声昼间55db，夜间45db，室外机具有夜间静音运行模式；有多种送风方式，其气流组织更优异，气流可分布均匀，舒适感更好。实时动态调节压缩机系统输出能量，智能控制导风叶片的角度、轻柔送风让温度维持在最佳状态，
E、节能健康——每台机都可以单独运行，室外机则可以根据室内机的运行状况智能调节能力输出，在节能上更突出。采用环保制冷剂，同时所使用材质均可达到欧盟环保标准。其活性炭网具有高效的吸附功能，可用于空气净化，去除挥发性有害气体，始终保持房间的空气清新舒适。
产品在外观上突出时尚和个性、自然和古朴；在内质上保持稳定性和连续性，保证高硬度、高强度、耐酸碱性能强及低吸水率等物理化学指标，确保产品符合gb/t4100.1-1999标准。
么的新，自然也就达到保值的作用了。
?22、道格拉斯，这个可能不必多说，被誉为瓷砖界的法拉利，欧美检测标准认证，按照意大利统一标准制作。融汇世界陶瓷强国意大利的高品质产品精髓，打造”经典与时尚“并存的生活品味。
?14、这是我们得厨柜的交付标准，采用的是德国宝品牌，德国宝一直领导香港电热水器市场，近年更积极发展多元化家庭电器业务。经过近三十年的发展，德国宝已成为一家集设计开发、制造、销售、进出口贸易为一体的国际化集团，是香港地区家电行业极具影响力的企业之一。德国宝的橱柜品质可靠，性价比很高，品牌的口碑很好；该品牌的产品美观大方，价格寿命长，实惠，耐腐蚀、样式新颖美观、轻便，保温性能好、耐压，使用的经得起时间的考验，且不易被淘汰。采用纯正的材质，在做工方面是非常细致。
?同时搭配安吉尔净水器，中国首批净饮水企业，创办于1992年，从第一台净水器到现在，产品已经涵盖净水行业的方方面面，使净饮水机真正成为一个企业。保证用水的品质且抗污染，确保全家的每一滴饮水安全。
?在卫生间这里，更采用德国高仪厨卫高端品牌，德国高仪（Friedrich Grohe AG& Co KG）集团成立于1936年，欧洲以及世界最大的领先卫浴设施制作商世界卫浴界的先锋，北京奥运会、上海世博会，喜来登、香格里拉酒店选用产品，先后收购多家知名卫浴品牌，高仪占有大约8%的世界市场份额，唯一一家龙头单品销量超过十亿欧元的品牌。在国内十大卫浴制作商排名第六。
?卫浴更采用杜拉维特品牌，杜拉维特是Duravit的公司名称。Duravit 成立于1817 年，Georg Friedrich Horn 在德国黑森林赫恩伯格（Hornberg）建立了一个小型制造陶器的工厂。如今Duravit 提供全方面的卫浴产品，包括卫生陶瓷、浴室家具、浴缸、SAP系统等，已从一家小型陶器制造工厂发展到今天全球知名的卫浴产品制造商。2006年被福布斯评为世界十大洁具品牌之首，有卫浴界的劳斯莱斯之称。
?亿尚衣柜，这是交标之一，亿尚家具是广州市一线定制家具品牌，是国内首家倡导并实现“全屋定制家具”概念的国际化现代定制家具品牌，集尖端研发、专业生产、立体营销、完善服务体系为一体。亿尚家具拥有20000平米的厂房，国内最先进的豪迈生产设备，拥有全球领先的家具设计系统，和顶尖的设计团队。是定制家具生产行业的示范企业和领先品牌。采用多层实木加班，让衣柜更加的厚实；用海蒂诗缓冲导轨配件进行搭配，国际品牌德国海蒂诗，属于全球一线品牌，；百隆五金，也是享誉全球的国际家具出轨五金生产商。一个衣柜搭配众多品牌，展现了项目对个性化打造和精奢生活的向往。
?再看看一些小细节，全屋采用西门子插座面板，西门子自1872年进入中国，140余年来以创新的技术、卓越的解决方案和产品坚持不懈地对中国的发展提供全面支持，并以出众的品质和令人信赖的可靠性、领先的技术成就、不懈的创新追求，确立了在中
国市场的领先地位。西门子已经发展成为中国社会和经济不可分割的一部分，并竭诚与中国携手合作，共同致力于实现可持续发展。
产品优点：
a.大翘板开关手感强。插座的多种标准选择中国的扁三眠，美式、英式等适合不同场合需要。
b.流线型的宇航设计，源自德国的设计理念，超薄、美观、大方、高雅。
c.采用科学的两个一结构，瞬时卡接方式连接，简捷实用。
d..优质防弹胶（PC）耐冲击，抗高温、易清洁、不变色。
e .后材料用优质阻燃材料，阻燃性强，绝缘性能好。在各种恶劣的自然环境下都能令人放心和满意。
美惠：我太喜欢了，生活在这里，我真的感觉到生活品质这个词的真正含义。
子君：对，这里的装修所选用的品牌和材质都是世界前沿的，确实太让人惊喜了，居住感说起来很虚，但正在住在里面的人却知道它代表着什么。
美惠：大家喜欢今天的房子吗？由于时间关系，只能简单向大家介绍到这里，感兴趣的朋友可以到售楼部进行详细了解哦，或者也可以添加微信****，足不出户在线了解楼盘信息。子君：下周xxxx，我亲爱的老婆大人会再次带着大家来看房，让大家实实在在体验一把居住在远洋新天地的直观感受，一定不要错过哦！
踩盘方法和踩盘技巧内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。 踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。 踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。 楼盘个案分析表范本（见附件1）。 关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。 （见附件2） 楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。（附件3） 关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。（附件4） 突发事件的解决办法。（附件5） 踩盘标准作业流程： 准备工作: 事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。 注：要求在踩盘前做好以下准备工作： 了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。 踩盘人员进入接待中心： 主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况 请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。 索取楼盘书面介绍资料 向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。 引导销售人员 在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意） 向销售人员索取名片 在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。（也可以于过程中提前索取。） 完成楼盘个案分析表 在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方， 通过电话再次向销售人员询问。
踩盘是每个做房地产呢销售必经的一堂课，可是对于新手，如何踩盘，踩哪些内容，是他们所不知道的。在这里，将自己的一些见解和看法总结下来，和广大置业顾问分享。 踩盘的目的： 获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息，从而掌握消费者的需求及心理，以便我方做出最贴合市场的营销策略。古彦讯“知己知彼，百战不殆”。 踩盘的方式：明踩和暗踩 明踩：表示欢迎前来学习，大体告知项目情况，并询问对方楼盘是何种情况，但对于我方信息不要过多的透漏。 暗踩：就是同行假装客户前来踩盘，其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。如果你感觉对方像是踩盘人员，可以深入的去问问题，比如说：他说我是做服装的，那好，你就可以去问他，具体负责哪块业务，服装生产的流程是什么，你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。看对方的对答反应，你就能大体得知是否为踩盘. 踩盘的重点： 项目基本信息（总建、容积率、居住户数）、价格、均价、起价、最高价、差价及走势）、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套（外配、内配）、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。 关于价格：可以起到借鉴参考的作用，例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动，并制定出了今年的团购价格--3980元每平米，可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段，其提早制定出价格，对于我们来说反而是好事，这样我们针对市场情况，参考对方的价格，制定出我项目价格。这样就能达到制胜对手的目的。 关于户型面积：了解对手户型面积，是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况，一来可以很好的应对客户提出的户型问题，二来可以掌握市场的面积需求区间 踩盘的时间： 分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。不同时期踩盘的策略点极不相同。
入门：踩盘技巧大全成功地产人的开始 踩盘是一项无论是领导者还是销售员、策划师，都要做的一门项目功课，那么踩盘应该注意哪些事项，才不至于做无用功或将踩盘变成一项日常打发的工作呢？小悦君从百度文库上看到一位同行精心总结的踩盘技巧大全，今天在这里分享给大家。 关于踩盘 讨论背景 最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。 看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。 一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控；户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）；销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）；购房者对楼盘的评价——业主论坛……
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房地产项目尽职调查清单(标准版)
尽职调查资料清单 一、项目公司基本情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 7.信贷登记查询授权书； 8.现行有效的公司章程； 9.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本； 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件（如有，需加盖公章，法定 代表人于授权代理人签字确认）； 11.法定代表人身份证明书； 12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况 等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等； 13.公司组织结构图； 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，如股东存在以 非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》；
15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel 版）； 16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明； 17.公司重大担保（包括重大资产抵押、质押等）情况说明及相关资料； 18.公司重大合同情况，如有银行或金融机构借款，请提供借款合同及抵/质押、 担保合同； 19.公司关联交易情况说明及相关材料； 20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明； 21.公司董事会成员和高级管理人员的简历； 22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。 二、法人股东情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.外商投资业务批准证书复印件（如有）； 7.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 8.信贷登记查询授权书；
售楼处踩盘的潜准则 第一部分：踩盘者的潜规则 1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习， 所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间 地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。 很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里
售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘 到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆” 我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习， 所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间 地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。 到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。 3、以什么的身份和借口交谈会最佳？ 明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察． 3.1、假扮客户 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。
踩盘收获与心得 班级： 学号： 姓名：
兰蒂斯城
学府首座
很担心踩盘会不会露馅被轰出来，所以今天特意打扮的成熟了些才去踩盘。去了两个地方，一个是兰蒂斯城，一个是学府首座。 我去的第一家是兰蒂斯城，售楼部设在已经完工的二号楼一层。刚进去销售人员大概看我不像是来买房子的，所以没有人理我。我只好先在门口拿了几张户型图，然后在沙盘那里看，过了一会儿有个销售人员过来了。据了解，这个小区一共有八栋楼,临街的两栋一到三层是商用，往上是三梯十一户的小户型，后面比较僻静环境较好的是一百多平方的大户型。我说想看看小户型，销售人员给我拿了三个户型图，都是一室一厅一卫，面积大约40到50平方米。 02户型我看了以后感觉功能分区不明显， 而且面积过小，除去公摊面积以外就更小了。 销售人员却解释说现在国庆节有活动，别的户 型均价8000多，但这个户型首付在百分之六十 以上的就可以享受7099的优惠，而且房间朝 南，采光很好。我大致算了以下，如果按这个 房价的话我毕业以后也可以自己买房子了。心 里还挺欣喜的。 05、06户型功能分区比较完善，面积稍微 大一点，26层的价格都是8999。 销售人员带我去看现房，到了以后我发现 这种公寓式的房子采光虽说还可以，但是通风 不好，而且卫生间没有窗户，很容易有异味。 除此之外，临街嘈杂，而且楼下是商户，更是 吵闹。但这些缺点销售人员一概没有提，直说这种小户型特别适合年轻人居住，而且临街，阳台风景特别好。所以说做销售的人还是需要一些技巧的，在她不断地跟我说这个户型的优点和实惠的时候，我在阳台站着感受了一下，风景确实不错，想想毕竟刚毕业，能有个自己的窝就不错了，那些缺点也就可以接受了。从楼上下来再理智的想想，那个户型确实不好，通风、噪声、异味、住户太多这些缺点将居住环境大打折扣。临走时销售人员要我留下姓名和联系方式，并说这种小户型卖的特别好，而且首付和月供都很便宜，
一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了： 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐） 销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量） 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底还有哪些信息需要踩盘来了解： （1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 二、踩盘信息搜集方法 1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。 “衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受 对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可以在销售中心外面呆上一段时间，观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次，可以间接问一下售楼员（如这里买房的都是什么人啊？素质
关于踩盘 公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。 一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐） 销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量） 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底还有哪些信息需要踩盘来了解： （1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受； （2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样
板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。 （3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 二、踩盘信息搜集方法 1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。 “衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受 对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可
房地产踩盘实习心得体会 篇一：房地产踩盘实习心得体会通过到道县各个楼盘进行踩盘，我了解到“安家立业”的说法。正所谓要想立业必先安其家，所以我认为在道县现阶段正处于建设发展初期，房地产事业必然是住房需求多过于商铺的需求。据针对道县各个楼盘进行的踩盘调查了解到，道县现有住房楼盘销售量均超过了80%，并且都采用预售住房模式，这说明了道县正处于住房的市场需求量大于各楼盘的商品住房量，造成了道县房地产事业供不应求的现象，也正是道县住房房价迄今为止上涨了40%-60%的基本原因。 针对各个楼盘房价的不同可以看出，楼盘位置和楼盘整体构造包括项目构思理念等，是现阶段影响房价价格的主要因素。楼盘位置是影响楼盘销售的关键，而楼盘的构思理念则是塑造位置的关键，二者都是影响房价的重要因素。 通过对华诚与松林苑的了解，华诚的项目构思是打造道县最大、环境最高档的豪华小区，而松林苑是属于比较普通的小区，所以在造势方面，华诚做的比较好。其次，华诚也是这样做的。通过我对华诚踩盘了解到，其楼梯房是采用欧式洋房与中式庭院的建筑形态，为四层的多层建筑。绿化保留了原机械厂内多年古树，并增加了许多现代绿植，绿化范围比较大，小区内有休闲座椅和健身休闲设备，且小区内有完善的生活商业设施，例如生活便利店、幼儿园等。安保方
面，小区内全面覆盖监控设备，并有保全人员巡逻。所以华诚比松林苑高档。但是这两个楼盘在道县城市建设小江口路未规划完善的情况下，交通极为不便，据我了解，小江口路通往城中心只有一路公交车，它的发车间隙为10-20分钟，在某些时间段，甚至到30分钟，并且因为车量少的原因，乘客较多，对晚归人士来讲，公交10点之后不营业，非常不方便。 所以据上述所言，我认为本公司项目不存在主要问题，而目前最主要的问题是道县市场需求偏向于住房，不过当住房市场需求接近饱和人们安了家便开始立业了，后期商铺发展兴起是大势所趋。 篇二：房地产踩盘实习心得体会今天和辉哥一起到保利山庄去踩盘了，我们是上午10点半左右从绿地二号桥出发的，中午1点半结束的。我们都是步行过去的，沿途观看了周边的环境和社区配套，第一感觉就是，上面到目前为止，交通还是相当不方便的。由于还在施工，环境比较杂乱无章，车辆摆放无秩序，空气中粉尘比较多。售楼部门口摆放着自己的宣传广告语，切合实际又新奇，举行钓鱼大赛的形式吸引眼球。保利的售楼部简约而不简单，整个面积比较大，给人一种高端大气的感觉，物管方面做得也比较好，十分的热情，亲切，有礼貌。售楼部整个布局比较合理，中央一个大的沙盘，周围是各个项目的小沙盘，各个职业顾问的
（培训体系）踩盘踩盘技巧 培训
踩盘-踩盘技巧培训 以下内容免费阅读 关于踩盘 讨论背景 最近公司的踩盘活动较多，发当下踩盘过程中有很多信息是能够不用去现场就能够查到的，有些信息到了现场仍是得不到。于是脑袋里出现了壹些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。 见了很多解疑的资料，结合自己壹些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便于以后的踩盘中能有更大收获。 壹、对于踩盘的认识 1、踩盘于市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯壹依据，“没有调查就没有发言权”。于国外的壹些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。于资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 于我见来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，壹手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于壹手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息
很多人可能和我有壹样的疑问——我们要知道的东西好象大部分能够直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了： 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心见沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐） 销售率——网上备案均能查到（用已售量除总供应量） 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底仍有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅壹些资料，见了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了： （1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受； （2）能够了解壹些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等壹些营销方面的感受。仍有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等壹些产品细节的认知。 （3）能够调查到壹些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 关于这些信息的搜集方式于下文中会详细讲解。 二、踩盘信息搜集方法
楼盘调查表、基本资料 、规划指标 三、面积及户型 四、配套设施
五、物业管理 六、装修标准 七、价格 八、销售信息 九、楼盘点评 优势 1. 项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强; 2. 项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点； 3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。 5. 项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。 劣势 1. 项目在宣传方面针对性较弱， 项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下， 对准 客户的吸引力不是很强， 仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够， 因此蓄水不深，在开盘当 天据了解只办理了不到 50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购 的原因，首次开盘 开盘时间 2012年3月17日 认购日期 本次为首次 2012年3月17日 销售率 82.57% 客群定位 从本次营销平台以及户型和价格定位来看， 本项目开盘主要针对市场刚性 需求客 户：一方面是首次购房的年轻人， 另外一方面是项目城中村改造项目附 近的拆迁换房的家庭客户。 （年龄层为25岁-50岁） 营销活动 促销方法 广告宣传 1. 2. 1. 2. 4. 开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从 现场前往 石林县长湖镇。 开盘当日，持卡会员一次性付款享受 8%优惠，按揭享受5% 以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广; 首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度； 开盘给予折扣； 借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度； 现场抽号，制造紧张度。 主要通过网络，短信，报纸三个平台
地产项目踩盘流程 一、明确踩盘目的 1、为什么要进行踩盘 2、通过踩盘要解决哪些问题 3、有关踩盘结果对于本人、公司来说有什么作用 二、收集信息资料 项目名称、地址、售楼电话、开发商名称等 三、初步踩盘 1、通过报刊了解项目信息 2、通过朋友、同事口中了解项目信息 3、通过网络收集项目信息 4、把项目初步信息整理，对还没有了解的地方，要拟定在项目现场要问的问题 四、现场踩盘要了解的信息 1、住宅类物业 客户结构 自住与投资的比例是多少？ 客户群体主要分别来自哪些区域？ 规划 社区定位？ 后期规划如何？ 项目与城市、区域之间的关系？ 产品类型 产品户型比例？户型特点？ 什么类型的产品销售速度快？ 小户型物业需关注是否带装修？什么样的装修标准？ 现场特点 销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？ 样板房的装修如何？ 样板房的现场布置、格局是否合理？ 价格 让现场销售顾问计算实际价格 最终成交价格、最大的折扣幅度？ 销售率如何？ 2、商业类物业 客户结构 自用与投资的比例是多少？ 客户群体主要分别来自哪些区域？ 目标消费群体信息？ 规划 项目所处商业圈？与城市、区域关系如何？
商业定位？业态规划？功能分区？ 停车场供应情况？ 商业的辐射范围？ 产品类型 产品比例？ 产品单间面积、面宽、层高、用途？ 什么类型的产品销售速度快？ 能否做餐饮？ 现场特点 销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？ 价格 让现场销售顾问计算实际价格 最终成交价格、最大的折扣幅度？ 销售率？ 预计租金水平？ 五、踩盘时需注意的方面 1、明确人员、主要目的和最佳时间 踩盘时要避免的： A、上午9点以前不要去，因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会； B、中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫，状态全无； C、下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么就要开始培训或者开每天情况分析例会； D、最好不耽误销售人员接客户的机会，要学会换位思考，不要给人家找麻烦。 2、确定踩盘身份 踩盘时候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，先弄清楚是要假扮客户还是直接标明同行的身份。 3、准备好踩盘设备和交通工具 踩盘设备：录音笔或手机录音；大容量拍照、摄像功能的手机；收集的资料的手提袋或者包。 交通工具：如果要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装。 六、踩盘资料的整理分析 1、进行编辑整理，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。 2、将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。 3、对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。 七、撰写和提交踩盘报告 踩盘报告反映了踩盘工作的最终成果。要十分重视踩盘报告的撰写，并按时提交踩盘报告。要求： 1、客观、真实、准确地反映踩盘成果； 2、报告内容简明扼要，重点突出； 3、结论和建议应表达清晰，可归纳为要点； 4、以表格的形式记录项目信息，有必要的话就附上地图，以便阅读和使用。
房地产市场卖点类型 全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。 第一大类型卖点楼盘硬件 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子是决赛购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个 卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、创新技术、绿化率卖点。 第二大类型卖点建筑风格 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 第三大类型卖点空间价值 空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆。在空间里自由打造未来的设想。 卖点的构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点。 第四大类型卖点园林主题 环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得最好，我们非得有很多说法，但愿买房子的人民多年以来可以感觉那么好。
卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林。 第五大类型卖点自然景观 拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景 第六大类型卖点区位价值 对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各不相同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。 卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 第七大类型卖点产品类别 人以群分、房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。 卖点构成：小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房。 第八大类型卖点人以群分 不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品。就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。