古镇旅游综合开发项目商业计划书
目录
第一章某某古镇旅游资源分析 (4)
一、某某古镇概况 (5)
二、某某古镇旅游资源疏理 (5)
三、某某古镇旅游资源分析与评价 (6)
(一) 某某古镇旅游资源评价 (6)
(二) “和谐古镇”的历史渊源之分析 (8)
(三) 主要资源列表及可开发性 (9)
第二章某某古镇旅游市场研究 (13)
一、某某古镇旅游市场背景分析 (13)
(一) 国际状况 (13)
(二) 国内状况 (13)
(三) 西部旅游发展情况 (14)
(四) 某某省目前趋势 (14)
(五) 某某市发展背景 (14)
二、某某古镇的旅游市场现状分析 (15)
(一) 开发现状 (15)
(二) 管理情况 (15)
(三) 游客容纳量 (15)
(四) 年旅游接待人数及旅游收入 (16)
三、某某古镇竞争力分析 (16)
(一) 某某古镇与某某省其他景点的比较分析 (16)
(二) 国内古镇旅游市场比较研究 (18)
四、某某古镇客源市场分析 (24)
(一) 国外客源市场分析 (24)
(二) 国内客源市场分析 (24)
(三) 某某市客源市场分析 (25)
五、某某古镇目标市场定位及市场细分 (26)
(一) 目标市场定位 (26)
(二) 市场功能定位 (26)
(三) 市场细分 (26)
六、某某古镇市场预测及目标 (27)
(一) 市场预测 (27)
(二) 市场目标 (27)
第三章某某古镇旅游市场定位 (28)
一、某某古镇旅游市场的SWOT分析 (28)
(一) S－优势 (28)
(二) W－劣势 (29)
(三) O－机会 (29)
(四) T－威胁 (30)
二、某某古镇旅游的系统定位 (30)
(一) 产业定位 (30)
(二) 主题定位 (30)
(三) 发展目标定位 (31)
(四) 功能定位 (31)
第四章某某古镇旅游商业模式设计 (31)
一、古镇开发及运作的总体概念设计 (31)
(一) 古镇旅游资源核心的总体概念 (31)
(二) 古镇文化核心的总体概念 (31)
(三) 古镇产业运作的总体概念 (32)
二、卖点、产品与赢利模式 (33)
(一) 卖点策划与分析 (33)
(二) 产品结构 (34)
(三) 项目盈利结构模式 (39)
三、经济杠杆与商业模式整合 (42)
(一) 某某开发所需的经济杠杆运用说明 (42)
(二) 商业模式整合 (44)
四、建设性项目开发与投融资 (48)
(一) 某某开发阶段性 (48)
(二) 阶段性开发项目概要 (50)
(三) 某某开发阶段性投资结构 (52)
(四) 企业阶段性投资开发项目和盈利模式 (53)
五、营销与管理 (56)
(一) 项目营销结构 (56)
(二) 管理构架初步思路 (58)
六、财务初步预测 (59)
(一) 分阶段投资估算 (59)
(二) 分阶段收入估算 (63)
第五章项目总投资预估及评价 (68)
一、项目财务估算的主要说明 (68)
二、投资计划与资金筹措表 (70)
三、总成本费用估算表 (71)
四、折旧摊销表 (72)
五、利润表 (73)
六、借款还本付息表 (74)
七、现金流量表（全投资） (75)
八、现金流量表（自有资金） (76)
九、资金来源与运用表 (78)
第六章风险分析 (79)
一、财务风险分析 (79)
二、开发运作风险分析 (80)
三、市场风险分析 (81)
四、竞争风险分析 (82)
五、行业风险分析 (82)
六、法律、政策风险分析 (83)
某某古镇旅游资源分析
一、某某古镇概况
某某，始建于明朝洪武11年（公元1378年），为某某省四大历史文化古镇之一，1992年评为某某省级历史文化名城，2005年评为国家历史文化名镇，入围央视“魅力中国!魅力名镇” 25强。
某某镇位于某某省某某市花溪区南部，距某某市南郊29公里，地处东经106度37分—109度44分，北纬26度17分—26度23分，南北长约10公里,东西宽约8公里，海拔1060～1200米，东接黔陶乡，南与惠水县接壤，西与燕楼、马铃乡相连，北邻花溪，是某某通往惠水、罗甸、广顺等地的交通咽喉，也是花溪区南部的农村商品集散地。
某某镇共有17个行政村、5个居委会、131个村民小组、86个自然村寨，6975户，某某镇2005年总人口为30337，人口密度328人/平方公里，少数民族占总人口的32%。镇域城市化水平24.05％。共有企事业单位56个，职工2200人。全镇农业人口2.3万，占总人口的85%；有耕地19700余亩，人均耕地0.6亩；粮食年产量1500万斤，为花溪区总产量的十分之一。国民生产总值按当年计算26247万元，其中一、二、三产业的比例为30.5：23.91：45.6；人均国民生产总值8485元，农民人均纯收入3662元。2005年旅游人次135万人，比上年增长35％；旅游总收入2100万元，比上年增长7.03％。
某某镇行政区面积92.28平方公里，城镇建成区面积0.69平方公里，原古城墙内国土面积0.3平方公里。古镇城区由东关、东街、西街、南街、北街五个居委会及南街、西街、北街三个村委会组成，城区人口9897人。
二、某某古镇旅游资源疏理
1.自然旅游资源：包含了山地景观、喀斯特洞穴、局部构景河段、自然泉流、
舒适气候、风景林、古树名木、自然地标景段等。
2.人文旅游资源：包含了遗址、遗迹景元、军事防御体系遗址、宗教建筑群、
名人陵墓、传统民居群、历史街区、田园、独立聚落、历史纪念地（物）、殿堂、
楼阁、石塔、牌坊、碑、古桥、古井等，构成了一个小而全的人文旅游资源体系。
3.现代人文吸引物：包含了近两年形成的南街、北街自由买卖某某特产的购物
旅游地段、某某特色饮食、土特产；观音会、春节花灯、桐木岭跳场等节庆活动。
4.抽象人文吸引物：关于周渔璜的民间传说；《请佛歌》等宗教曲谱；游百病等特色民俗；班土司父子、袁大鹏、赵国澍及其家族、赵状元的故事、平刚生平、张仙老祖的传说、《桐野诗集》、关于某某研究的有关典籍、书籍等，构成了正统渠道与民间传说相互补充的历史人文资源。
5.独特的某某文化：某某古城有着丰富的历史文化内涵，包括屯堡时期文化、军镇时期文化、儒家文化占主流的多元文化融合时期文化、民国历史变迁时期文化、抗战文化、解放战争及现代发展等不同历史阶段典型历史事件和文化演变形态，通过大量民间传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存。同时，各种文化经过600多年的碰撞、磨合，至今已达到融洽、包容境界，典型代表如四教并存现象，构成与其它地域不同的具有浓郁地方特色的某某文化，这是某某古镇旅游开发的文化支撑。
6.影视外景拍摄常用场地：某某古镇还是影视外景拍摄的常用场地。电视剧《情系此山中》、《六马兄妹》、《秘密使命》及电影《长征》、《寻枪》、《徐霞客》等，都曾在此拍摄。这是古镇可开发利用的另一类旅游资源。
三、某某古镇旅游资源分析与评价
(一)某某古镇旅游资源评价
1.多元文化融合现象增添了游客探寻古镇渊源的魅力
某某古城有着丰富的历史文化内涵，包括屯堡时期文化、军镇时期文化、儒家文化占主流的多元文化融合时期文化、民国历史变迁时期文化、抗战文化、解放战争及现代发展等不同历史阶段典型历史事件和文化演变形态，通过大量民间传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存，并充分体现了多元文化融合现象，呈现“和谐古镇”形象。
其中，最为关键的历史信息为：“攻不破的某某”、四教合一、土司制度、屯堡、军镇、石城等。
某某古镇的多元文化融合也体现在民族文化的融合——古汉民族文化、现代
汉文化与布依族、苗族文化的交融；中西文化的融合——华夏文化与欧洲文化的交融；宗教文化的融合——儒释道及天主教、基督教等的共存等等。
这些丰富的历史信息，是现代文化旅游的珍贵素材，应通过旅游活动广而告知，增加某某旅游的历史文化魅力
2.“石头城”古镇风貌保存较完好
古镇自身就是一种旅游资源。古老的城墙、城门、小巷、石墙以及重檐青瓦的老木屋、在微风中飘荡的招幌等等，构成古镇旅游资源开发的重要物质基础。
“石头城”古镇景观醒目。某某古镇至今仍保存着石墙、石板步道的特色，是个名符其实的“石头城”。石山、石城、石墙、石塔、石坊、石路、石巷、石坝等构成山地石城，是一道独特的风景，对游客有特殊的吸引力。
古建遗址比较丰富。某某古建筑素有“九寺、八庙、五阁、二祠、一宫、二堂、一院、一楼、一府、八牌坊”之称，最远者建于明万历、天启年间，近者建于清道光、光绪年间。现存历史遗址36处，分别分布在古镇规划区内及其周边附近区域，且以规划区内分布数量占绝大多数。各种建筑各有特色。
因此，“石头城”古镇是某某可开发利用的最直接的也是最优的旅游资源。
3.“活生生”的小镇形象给人以亲切和谐之感
与民间生活结合的特点赋予某某亲切、祥和的界面，为大多数游客所接受和喜欢，它不是一座孤立的城池，而是一个生活的场景和场所，提供给游客的是多方面的心理感受。其民间生活使旅游者感觉亲切，具有很强的亲和力，是某某古镇旅游很有魅力的一个重要因素。
4.少数民族风情增添了古镇的人文魅力
某某原为少数民族聚居地区，后因驻军而汉族不断增多。现在某某仍有32％的居民为少数民族。主要的少数民族是苗族和布依族，另有侗族、满族等少数民族。这些少数民族有的仍保持着传统的生活习俗，其服饰、歌舞、节日等是珍贵的旅游资源。
5.单项旅游资源不突出
某某旅游资源种类多、数量丰，但单项旅游资源平常，不具有垄断性。如军事攻防功能难比山西张壁和重庆合川钓鱼城，历史悠久的名气难比周庄，民居特色难比西递、宏村、王家、乔家等地，庙宇精美难比山西省台怀古镇，状元文化
比不上四川马家场镇等。
6.古建筑遗存不多
作为古镇旅游的重要资源之一的古建筑，尤其是一些有价值及重要纪念意义的旅游资源在某某的遗存已不多，而一些修复或仿建产品档次及质量都欠佳，这不利于古镇的旅游开发。
(二)“和谐古镇”的历史渊源之分析
某某古镇由最初建城、到战乱年代的“攻不破的某某”、再到“四教合一”、多元文化并存、直到成为商业繁荣的文化小镇等等，其历史渊源到底是什么？经过深入研究，我们发现，某某古镇“两山夹一门”的建城模式是其发展成为这种和谐古镇的历史根源。
某某古镇地处某某南部山地中的平川之中，古镇原有牢固城墙围合，加上城边险峻五峰维护。某某城向外方圆700～900米间，为山谷平川环带，人立城墙之上，视无遮挡，而在山谷之外又是成片的高原山地，成为了古镇的第二道城防屏障，显现出牢不可破的军事要塞气势。
某某四面环山，北有狮子山、簸箕山为靠，南有后坡寨与马鞍坡（为两小山）为案，东西有大苗山、笔架山等，其外有玉带河环绕，为某某南部山地中的风水宝地，整体上山城交融，因地制宜。某某古镇及其周边高原地貌形成的山、水、谷、丘、镇的序列景观，是国内外的城镇中极其罕见的城、川、水、山与功能结合的优秀高原山地城镇典范。
某某古镇东西两门均处于两山之间，其东门位于苗佬坡与关山坡之间，西门位于下寨山与黄家坡之间，这种“两山夹一门”之古镇今天很少见。
所以，选址的成功造就了某某的长盛不衰、文人辈出、商业繁荣。比如，战乱年代，连寺庙都不能幸免遇难，而诸多宗教到某某寻求庇护，我党家属也纷纷赴某某避难等等。