建设项目经济技术指标统计表
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
第七章主要经济技术指标 7.1工期目标 在接到总承包指令后，我公司技术人员结合本工程的特点和重、难点进行了施工组织设计的详细编制，对进度计划的可行性进行了认真研究，对工程组织、管理进行了细致的部署、安排，使每一道工序的安排做到合理、紧凑、衔接紧密，在保证施工质量的前提下，确保工期目标。 根据本工程实际情况，并结合我公司施工力量，本区域工程拟定开工日期（暂拟定）为2011年9月19日，2013年5月31日竣工验收，工期为620天.（详见施工总体进度计划）。 7.2质量目标 本工程的质量目标：确保省优，争创“鲁班奖”。 7.3安全、消防目标 施工过程中，我公司将采取切实可行的措施和充足的安全投入，确保施工现场不发生重大伤亡事故、火灾事故和恶性中毒事件，轻伤发生频率控制在千分之三以内，我公司已经顺利通过了ISO28001国际职业安卫认证工作，我们在该工程中将严格按照此方针来组织和管理施工。
7.4文明施工和环境保护目标 我公司将严格按照北京市关于建筑工程施工的各项管理规定执行，加强施工组织和现场安全、文明施工管理。而且，要使本工程成为节能、环保型建筑，成为既满足设计风格又满足建筑物使用功能的绿色建筑。我公司已经通过ISO24001国际环保体系认证工作，我们将严格按照环保体系的重点来实施本项目。 7.5技术创新目标 本工程的施工技术含量很高，我公司将制定科技创新目标和具体实施计划，使技术创新建立在实用、经济、合理和高效的基础上，使之真正成为支撑工程项目高效运行和提高项目管理水平、实现质量、工期目标的有效手段。在工程实施过程中，我们将利用计算机作为主要管理手段，将各专业工程、各工序的工作数量化，形成项目经理部内部联网，使工程形象进度，质量、安全、资料信息等完全处于受控状态，确保项目管理模式的高效运行和管理目标的全面实现。 7.6团结合作目标 积极、主动、高效为业主、总承包服务，急业主、总承包所急，想业主、总承包所想，处理好与业主、监理、设计、总承包及各专业分包及相关政府部门的关系，使工程各方形成一个团结、高效、和谐、健康的有机整体，努力促进项目综合目标的实现。
主要技术经济指标按以下格式填写 总指标 （A地块） 一、计入容积率的建筑面积：124246.07 m2；含补偿B地块的建筑面积：3591 m2； 其中住宅建筑面积：123146.07m2；销售中心：1100 m2； 不计容积率的建筑面积：132257.87m2； 其中阳台面积：50544.82m2； 地下室面积：81713.05 m2。 二、住宅总套数：1472套。 其中90m2以下面积的套数1325套，占88%； 90m2以上面积的套数147套，占12%。 三、建设用地面积：92763.1 m2； 容积率：1.30（不含补偿）； 建筑物总占地面积：15355 m2； 建筑密度：16.5%； 绿化率：35.5 %； 四、停车位：736 位； 其中地上：36 位； 其中地下：700 位。
主要技术经济指标按以下格式填写 总指标 （B地块） 一、计入容积率的建筑面积：9358.2m2； 不计容积率的建筑面积：6974.8 m2； 其中阳台面积：4302.6 m2； 地下室面积：2672.2m2。 二、住宅总套数：120套。 其中90m2以下面积的套数120套，占100 %； 90m2以上面积的套数0套，占0 %。三、建设用地面积：2821.7m2； 容积率：3.32； 建筑物总占地面积：623.9 m2； 建筑密度：22.2 %； 绿化率：35.5%； 四、停车位：60 位； 其中地上：10位； 其中地下：50 位。
主要技术经济指标按以下格式分指标填写 注：高层1~9#楼分别填写，多层10#、11#分别填写，多层12#~31#可合并填写，32#独立填写） 高层例如：1#楼： 一、计入容积率的建筑面积：12523.32m2； 不计容积率的建筑面积：12454.52m2； 其中阳台面积：5590.92m2； 地下室面积：6863.6m2。 地上层数：11F+13F+16F层，地下层数：4层。 2#楼： 计入容积率的建筑面积：12523.32m2； 不计容积率的建筑面积：9022.72m2； 其中阳台面积：5590.92m2； 地下室面积：3431.8m2。 地上层数：16F+13F+11F层，地下层数：2层。 3#楼： 计入容积率的建筑面积：16737.49m2； 不计容积率的建筑面积：25673.67m2； 其中阳台面积：7807.77m2； 地下室面积：17865.9m2。 地上层数：21F+18F+15F层，地下层数：9层。
主要技术经济指标按以下格式填写总指标 （A地块） 2；含补偿B124246.07 m地块的建一、计入容积率的建筑面积：2；筑面积：3591 m221100 m ；；销售中心：其中住宅建筑面积：123146.07m2 132257.87m；不计容积率的建筑面积：2 50544.82m；其中阳台面积：2 81713.05 m。地下室面积：1472套。二、住宅总套数：2 88% 90m；以下面积的套数1325套，占其中2。以上面积的套数147套，占90m12%2三、建设用地面积：92763.1 m；容积率：1.30（不含补偿）； 2；建筑物总占地面积：15355 m 16.5%；建筑密度： ；35.5 % 绿化率：位；736 四、停车位： 36 位；其中地上：其中地下：位。700 主要技术经济指标按以下格式填写 总指标 （B地块） 2；一、计入容积率的建筑面积：9358.2m2；6974.8 m 不计容积率的建筑面积：2；4302.6 m 其中阳台面积：2。2672.2m 地
下室面积：二、住宅总套数：120套。 2以下面积的套数120套，占100 %；其中90m2以上面积的套数0套，占0 %90m。 2；三、建设用地面积：2821.7m 容积率：3.32； 2；623.9 m 建筑物总占地面积： 建筑密度：22.2 %； 绿化率：35.5%； 四、停车位：60 位； 其中地上：10位； 其中地下：50 位。 主要技术经济指标按以下格式分指标填写 注：高层1~9#楼分别填写，多层10#、11#分别填写，多层12#~31#可合并填写，32#独立填写） 高层例如：1#楼： 2；12523.32m一、计入容积率的建筑面积： 2；不计容积率的建筑面积：12454.52m 2其中阳台面积：5590.92m；2 6863.6m。地下室面积：层。层，地下层数：4 地上层数：11F+13F+16F 2#楼：2；12523.32m计
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
第四节建设工程项目的主要技术经济指标 一、工业建筑设计的主要经济技术指标 （一）工业厂区总平面设计方案的技术经济指标 1．建筑密度指标 建筑密度指标是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比，它是工业建筑总平面团｝中比较重要的技术经济指标，反映总平面设计中，用地是否合理紧凑。其表达式为： 2．土地利用系数 土地利用系数指厂区的建筑物、构筑物、各种堆场、铁路、道路、管线等的占地面积之和与厂区占地面积之比，它比建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理的情况。其表达式为： 3．绿化系数 （二）单项工业建筑设计方案的技术经济指标 单项工业建筑设计方案的技术经济指标除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外，还考虑以下指标： (1）生产面积、辅助面积和服务面积之比； (2）单位设备占用面积； (3）平均每个工人占用的生产面积。 二、居住建筑设计方案的技术经济指标 （一）适用性指标 1．居住面积系数（ K ) 2．辅助面积系数（ K l )
使用面积也称作有效面积。它等于居住面积加上辅助面积。辅助面积系数 K1，一般在 2在20～27％之间。 3．结构面积系数（ K2 ) 结构面积系数，反映结构面积与建筑面积之比，一般在 20 ％左右。 4．建筑周长系数（ K’) 建筑周长系数，反映建筑物外墙周长与建筑占地面积之比。 5．每户面宽 6．平均每户建筑面积 7．平均每户居住面积 8．平均每人居住面积 9．平均每户居室及户型比 10．通风 主要以自然通风组织的通畅程度为准。评价时以通风路线短直、通风流畅为佳；对角通风次之；路线曲折、通风受阻为差。 11.保温隔热 根据建筑外围护结构的热工性能指标来评价。
房地产开发项目规划设计的有关经济技术指标 房地产开发项目规划设计有关技术经济指标一般包括下面几项内容。（一）平均层数 平均层数是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。 （二）居住建筑密度 居住建筑密度＝居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×100％ 居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此，居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。 （三）居住面积密度 居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积（米/公顷） 居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标。它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋问距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平而设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。 （四）居住建筑面积密度 居住建筑面积密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积（米/公顷）为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。 （五）建筑容积率
建筑容积率＝居住建筑总面积（平方米）/居住建筑用地面积（平方米） 建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。 （六）人口净密度 人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积（人/公顷） 人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。 （七）居住建筑用地指标 居住建筑用地指标决定于四个因素：（1）居住面积定额（米/人）；（2）墙住面积密度（米/公顷）；（3）居住建筑密度（％）；（4）平均层数。 平均每人居住建筑用地＝平均每人居住面积定额/层数×居住建筑密度×平面系数（米/人） 或 平均每人居住建筑用地＝每人居住面积定额×居住建筑用地面积/总居住面积（米/人）
精品 项目经济测算 目录 1 项目及评价依据简介 (1) 1.1 项目技术经济指标 (1) 1.2 经济评价依据 (2) 2 项目投资估算 (2) 2.1 项目开发成本估算 (2) 2.2 建设投资进度 (3) 3 资金筹措和投入计划 (4) 3.1 收益测算 (4) 3.2 项目可运用资金估算 (6) 3.3 投资计划与资金筹措 (7) 4 项目盈利能力评价 (8) 4.1 静态评价 (8) 4.2 动态评价 (10) 5 项目敏感性分析 (13) 6 项目经济评价结论及建议 (15) 6.1. 项目经济评价结论 (15) 6.2. 建议 (15) 感谢下载载
1项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。
1.2经济评价依据 通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采 用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对 项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项 目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出 评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地 产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业 财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映 项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入， 待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后， 采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因 此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期 为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资收 益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时 间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动 影响。 项目核算的货币为人民币。 2项目投资估算 2.1项目开发成本估算 项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。 项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。 项目开发成本估算表，见附表一。
主要技术经济指标与技术经济分析 1工程概况 本工程位于吉林省吉林市，吉林大街以西，北京路以南，松江中路以北。由吉林市发展和改革委员会批准建设，吉林市医院投资建设。本工程包括地下一层，地上九层（不含设备层）建筑物总高度46.2米，具体工程概况详见表1所示。 表1 吉林市医院综合楼工程概况
2主要技术经济指标 主要技术经济指标是根据各项单位工程的综合报价，分析得出各单位工程的单方造价，考察报价是否合理，分析影响工程造价因素的重要指标。本工程为医院工程，属一类建筑，质量要求较高。该工程主要技术经济指标见表2所示，每平方米主要人、材、机消耗量指标见表3所示。 表2 技术经济指标分析表
表3 主要人、材、机、消耗指标（每平方米建筑面积用量） 建筑工程 安装工程 3技术经济分析 由上表可以得出，该工程的总造价为2767.14万元，单方造价为1,383.97元/㎡，基本符合现行框架结构工程的单方价格。其中土建和装饰部分单方造价分别为568.13元/㎡和473.19元/㎡，占整个项目的75.24%，由此可见土建和装饰部分的比重比较大，因此，土建装饰部分是造价控制的重点。而安装工程相应的单方造价和单方造价比例也基本符合项目的造价组成比例。 工程单方造价费用比重分析。单方造价即指每平方米或每立方米的建筑工程造价，其计算规则是对应的工程总造价与总建筑面积之比，反映出建筑工程的费用率。本工程总建筑面积为19990.53平方米，除土建部分房间需要二次装修外，得出的单方造价基本符合医院单方造价要求。 由于工程建设规模大，工期长，项目参加者众多，在实施过程中工程变更多，材料价格波动大，使得工程造价存在很大的不确定性。如电气工程，最初的单方造价193.32元/㎡调整为152.71元/㎡，价格波动的原因主要是因为配电箱在各地单价不同导致，根据建筑市场询价，得知合肥市均价为2000左右，吉林市的配电箱价格在300-500元左右。调整后报价正常，投标报价文件完成。 由此可见，材料费是建筑工程造价控制的重点，材料价格越准确则投标报价越合理准确，从而形成企业有利的竞争优势，加大中标机会。
建筑行业的经济技术指标 1．房屋完好率：50－60％ 房屋完好率指完好房屋数量(建筑面积)与基本完好房屋数 量(建筑面积)与直管房屋总量(建筑面积)之比。计算公式: 完好房屋数量(建筑面积)+基本完好房屋数量(建筑面积)/直管房屋 总量(建筑面积)*100％ 完好房屋指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。 基本完好房屋指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。 2．年房屋完好增长率：2－5％ 年房屋完好下降率：不超过2％ 3．房屋维修工程量：100－150平方米／人、年 4．维修人员劳动生产率：5000元／人、年 5．大、中修工程质量合格品率：100％，其中：优良品率30－5 0 ％ 6．维修工程成本降低率：5－8％ 7．安全生产，杜绝重大伤亡事故。年职工负伤事故频率：小于3‰
8．小修养护及时率：99％ 9．房屋租金收缴率：98－99％ 10．租金用于房屋维修率：不低于60－70％ 11．流动资金占用率：小于30％ 12．机械设备完好率：85％ 二、上限指标作为先进企、事业单位考核指标。 三、本指标适用于全国城镇房地产管理部门的直管公房。考虑到有少数地区和城市因受原有基础和其它客观条件的限制，完全按此指标考核有一定的困难，这部分地区和城市，可以结合实际情况，作适当调整，并报送建设部房地产业司备案。全国城镇范围内的各企、事业以及机关、部队等自管房单位可参照此指标执行。 四、本指标于１９８９年１月１日起试行。原（８３）城住字第４１号文中的附件三，即《城市房产经营维修主要经济技术指标暂行标准》同时废止。 五、本指标委托中国房地产业协会经营管理专业委员会负责解释。 七、指标计算公式的说明 １．房屋完好率：是指房屋主体结构完好，设备完整，上、下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全和正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与直管房屋总量（建筑面积）之比。 ２．年房屋完好增长率：是指房屋经过大、中修或翻修竣工验收
房地产的各项技术经济指标（酒店、写字楼、商业零售中心和公寓） 1、建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设 用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属 建筑物除外。（多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层大楼大于7，甚至更高。对别墅而言，标准容积率是0.45，绿化高，独栋别墅多的社区，容积率是0.30左右。） 2、总建筑面积：各层建筑面积的总和。 3、地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。 4、建筑密度：即建筑率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积 之和与规划建设用地面积之比。 5、规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。 6、建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上 限。 7、绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积 之比。 8、停车位个数：指在规划用地范围内设臵的地面和地下停车位的个 数。 9、有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建造面积之 比。 10、开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 11、开发项目总造价、平均造价。 12、建筑类别：所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销 房；按使用功能的不同，可分为：公寓、纯办公楼（写字楼）、 商场、综合楼和别墅等等。 １
（1）外销房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目 计划，建成后用于向境内、境外出售的住宅、商业用房及其 他建筑物。 （2）内销房：内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目 前不包括港、澳、台）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 区别：主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一 样。 （3）公寓：公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 （4）纯办公楼：指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。 （5）商场：指规划为对外公开经营的建筑物。 （6）综合楼：指兼有住宅、办公甚至商场的大楼。 （7）别墅：指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。 其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别 墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 13、规划形态：指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几 栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几 层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。 例：二幢二十八层带二层地下室的公寓楼，我们通常表示为“2—28F/2B公寓”。 14、得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积（销售面积） 的比率。一般来讲，得房率的高低与两个因素有关，一是产品定 位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房 ２
房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识
名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值
1、总建筑面积 = 地上总建筑面积 + 地下总建筑面积； 2、房地产项目开发涉及到的各项费用明细： （1）开发建设投资： 土地费用，包括：土地出让金契税（按出让金额的3%）、收购项目股权成本、土地转让性补缴地价、代为清偿银行贷款、土地租用费、土地投资折价、超建面积应补交地价； 前期工程费用，包括：勘察、规划、设计费用（以上三项按总建筑面积180元/㎡估算）、三通一平（按总建筑面积25元/㎡估算）、临时设施建造费（按总建筑面积15元/㎡估算）、其他（按总建筑面积5元/㎡估算）； 基础设施建设费，包括：供电工程（按总建筑面积100元/㎡估算）、供水工程（按总建筑面积5.5元/㎡估算）、供气工程（按2800元/户估算）、消防工程（按总建筑面积30元/㎡估算）、小区绿化工程（按总建筑面积100元/㎡估算）、市政道路及排水排污工程（按总建筑面积60元/㎡估算，包含堤岸、小区道路、排水排污）、弱电工程（按总建筑面积100元/㎡估算）、室外零星设施（按总建筑面积40元/㎡估算； 建筑安装工程费，包括：土建（按总建筑面积4200元/㎡估算，参考《建设工程施工合同》）；装修工程，写字楼按照2000元/㎡计算，地下车库、公建、设备用房及架空花园简易处理的按350元/㎡计算，商铺及其他非公建部分按照1000元/㎡计算，地上公建部分参考《建筑工程施工合同》，按建筑面积500元/㎡计算； 公共配套设施建设费：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场、其他；（纳入建筑安装工程统一计算） 开发期税费，包括：市政配套设施建设费（按建筑面积92元/㎡估算）、其他税费（按建筑面积10元/㎡估算）； 管理费用，按工程概算投资额1％，计算5年； 财务费用，信托贷款按3年计算，利率取12％；开发贷按3年计算。利率取10%。 销售费用，按销售收入0.7％计算 其他费用，包括：
重庆工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告 专业：班级： 学生姓名：学号： 指导教师：职称： 部门： 起止日期： 某房地产项目开发测算报告 一、项目概况 该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：= 4、绿化率：=% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。 楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一） 表6-2 项目技术经济指标（二）
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让价款 包括两部分： A、土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权 出让金为14072万元。 B、拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为万元。 上述两项合计为：万元。 （2）前期工程费 本项目前期工程费估算见表6-4
火力发电厂节能技术经济指标释义 围 本标准规定了火力发电厂节能技术经济指标定义与计算方法。 本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。 1主要技术经济指标 1.1发电煤耗 b f 发电煤耗是指统计期每发一千瓦时电所消耗的标煤量。发电煤耗是反映火电厂发电设备效率和经济效益的一项综合性技术经济指标。 计算公式为：b f = B b /W f×106 (1) 式中： b f——发电煤耗，g/(kW?h)； B b——发电耗用标准煤量，t； W f——发电量，kW·h。 1.2生产耗用标准煤量 B b 生产耗用标准煤量是指统计期用于生产所耗用的燃料（包括煤、油和天然气等）折算至标准煤的燃料量。生产耗用标准煤量应采用行业标准规定的正平衡方法计算。 计算公式为：B b = B h-B kc (2)
式中: B b——统计期生产耗用标准煤量，t ； B h——统计期耗用燃料总量 (折至标准煤)，包括燃煤、燃油与其他燃料 之和，同时需考虑煤仓、粉仓等的变化，t ； B kc——统计期应扣除的非生产用燃料量 (折至标准煤)，t 。 应扣除的非生产用燃料量: a)新设备或大修后设备的烘炉、煮炉、暖机、空载运行的燃料； b)计划大修以及基建、更改工程施工用的燃料； c)发电机做调相运行时耗用的燃料； d)厂外运输用自备机车、船舶等耗用的燃料； e)修配车间、副业、综合利用及非生产用 (食堂、宿舍、生活服务和办公 室等)的燃料。 1.3全厂热效率ηdc 全厂热效率即电厂能源利用率，是电厂产出的总热量与生产投入总热量 的比率。 计算公式为:ηdc = 123/b f×100 (3) 式中: ηdc——全厂热效率，%； 123 ——一千瓦时电量的等当量标煤量，g/(kW?h)。 1.4生产厂用电率 L cy 生产厂用电率是指统计期生产厂用电量与发电量的比值。
房地产相关经济技术指标 （1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比 计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。 建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同） （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 （3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿
地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 （4）建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围墙及管线。 （5）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比
项目经济测算 目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15) 1/ 16
1项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。
1.2经济评价依据 通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采 用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对 项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项 目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出 评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地 产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业 财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映 项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入， 待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后， 采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因 此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期 为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资 收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算 时间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动 影响。
项目摘要及主要考核目标及技术经济指标（引进的新品种、新技术辐射范围、带动农牧民增收情况，开展的培训情况等，300字以内） 项目摘要： 本项目主要是为合理利用野生药用植物资源，提高农民的经济效益的总体思路而开展，野生药用植物生产关键技术研究及技术推广示范，达到生态保护和农民增收的目的。 要考核目标及技术经济指标：采取引进“中油四号”在温室条件下的栽培技术选择及研究，主要采用设施油桃矮化密植的种植方式，研究温室大棚栽培模式对生产油桃综合品质的影响。托克逊县康庄林果业种植农民专业合作社，现有温室大棚100余座，成员10户左右，于2010年在托克逊县伊拉湖乡设施农业基地投资100多万元开展设施油桃技术的引进与实验性种植，取得了成功，并迅速进行了大面积种植示范推广。农民通过温室大棚的油桃栽培，每亩预计至少可增收3—5万元，按技术示范面积40亩计算，每年可增加农民收入200万元左右。 一、项目申请人及团队简介（200字以内） 托克逊县康庄林果业种植农民专业合作社，于2010年在托克逊县伊拉湖乡设施农业基地投资100多万元开展设施油桃技术的引进与实验性种植，取得了成功，并迅速进行了大面积种植示范推广。社长陈阳云从事设施油桃种植13年来，在设施油桃种植技术的推广上有丰富的种植管理经验。 2013年春季，他种植的40个大棚的设施油桃喜获丰收，取得了巨大成功，同时也带来了可观的经济效益。他先后受到吐鲁番地区领导、托克逊县有关领导的多次指导与鼓励，并受到托克逊县伊拉湖乡人民政府的表彰，被评为科技致富带头人、设施农业种植能手等荣誉称号，被托克逊县科技局聘为科技特派员。
二、项目内容（2000字以内） 1.引进推广先进技术品种的先进性和可行性等。 采取引进“中油四号”在温室条件下的栽培技术选择及研究，主要采用设施油桃矮化密植的种植方式，研究温室大棚栽培模式对生产油桃综合品质的影响。 实施本项目，可以示范带动吐鲁番地区设施林果业的生产，发挥吐鲁番地区设施栽培的地理和资源优势，优化设施农业产业种植结构。可调解市场供需矛盾，提高农产品价格。能从整体上促进我区设施林果业又好又快发展，促进我区设施林果业产品优势和产业优势，推进吐鲁番地区农业和农村经济发展，实现农民稳定持续快速增收，维护社会稳定。可以全面提高吐鲁番地区设施油桃生产技术水平，加快名、优、特、新品种的推广应用，提升吐鲁番地区设施油桃生产技术，从而带动地区农业经济的快速发展。开展设施油桃种植有一下几个优点：节水、节省劳动力、产品口感好、耐储存，好运输。 2.现有工作基础，具体实施方法，技术路线。 托克逊县康庄林果业种植农民专业合作社，现有温室大棚100余座，成员10户左右，于2010年在托克逊县伊拉湖乡设施农业基地投资100多万元开展设施油桃技术的引进与实验性种植，取得了成功，并迅速进行了大面积种植示范推广。社长陈阳云从事设施油桃种植13年来，在设施油桃种植技术的推广上有丰富的种植管理经验。 组织措施及实施方案： 1、“中油四号”在温室条件下的栽培技术选择及研究 主要采用设施油桃矮化密植的种植方式，研究温室大棚栽培模式对生产油桃综合品质的影响。 2、油桃的产量及比例控制研究 主要包括：设施油桃提早成熟栽培技术，果实的生长发育及合理的留果量。 3、整形修剪技术研究与示范 主要包括：种植方式（密度）研究，长、中、短梢修剪方式研究，枝条数量控制技术研究，植株产量合理负担及调控技术研究。 4、水肥管理及植物生长调节剂技术研究与示范 5、水灌溉与施肥技术的研究。 6、研究花期修整对果实品质和产量的影响，以及激素应用、等技术在果实品质调节方面作用的研究。 7、病虫害综合防治技术的研究：主要以病虫害的预防为主，采用修剪后清理果园杂物，早期应用非生产禁用药品进行预防。 3.引进的新品种、新技术示范面积、推广、辐射范围，增产增效情况，带动农牧民增收、就业，开展的培训情况。 本项目主要是为提高农民的经济效益的总体思路而开展，通过引进耐旱品种“中油四号”，充分利用托克逊县十分适宜设施林果栽培的气候，早春升温早，使用“中油四号”进行设施油桃生产关键技术研究及技术推广示范，达到农民增产增收的目的.据统计真实数据可知，2013年4月设施油桃的平均价格为30元/kg，亩产2吨-3吨左右，亩收入5-6万元。近两年设施油桃收购最低价格15元/kg左右，按亩产2000-3000kg计算，则可达到3-5万元/亩左右，农民通过温室大棚的油桃栽培，每亩预计至少可增收3—5万元，按技术示范面积40亩计