目录
第一章静安南京路发展态势分析
一、静安南京路简史和1980-90年代的崛起
二、上海城市格局演进与静安南京路的发展态势
1. 商务办公楼宇
2.商业购物中心
3.宾馆酒店与会展中心
4.服务式公寓与历史住宅
三、静安南京路进一步发展的优势、潜力与存在问题
第二章静安南京路国际经验比较
一、全球经济一体化的新格局促成世界级城市的崛起
二、主要世界级城市中心区发展的比较研究
1.纽约
2.伦敦
3.巴黎
4.东京
三、主要世界级城市中心区发展研究的基本结论
第三章静安南京路发展目标与规划要点
一、规划背景
二、规划目标
三、总体布局与实施战略
1.建筑规模战略
2.功能及市场战略
3.布局及分区战略
4.交通及轨道交通战略
5.地下空间发展战略
6.街道景观与城市开放空间
7.灯光规划战略
8.文化环境营造与街区管理
第四章静安南京路空间布局规划
一、石门路地区--市中心的中心，未来的信息传媒区
二、梅泰恒地区--顶级的商务办公，最有号召力的品牌购物中心
三、展览中心地区--（市中心）唯一的会展酒店区，华丽的街道风景线
四、静安寺地区--再铸辉煌的文化旅游窗口和商业购物中心
五、协和城地区--十里南京路的最西端，主体化的休闲娱乐地
第一章静安南京路简况
静安南京路，即上海南京路(南京东路、南京西路)的静安段，东起成都北路，西至延安西路，长2930米，占整个南京路长的60％。
静安南京路地区是指南京路两侧的带状街区，北至北京西路～愚园路，南至威海路～延安路，东至成都路高架，西至镇宁路，面积1.8平方公里。
一静安南京路简史和1980～90年代的崛起
静安南京路始筑于1862年（清同治元年），迄今140周年，是中国第一条西式马路。静安南京路140年的筑路史，是上海近现代城市演变的缩影，基本上可分为三个历史阶段：
闹中取静的十里洋场西区（1862-1949年）
1840年上海开埠，被辟为中国近代对外通商的五大口岸之一，在上海老城厢北侧，迅速形成了以外滩和南京东路为代表的早期租界区。1862年，针对太平军逼近上海老城厢的境况，英租界上海跑马场股东会出资越出租界范围向西辟筑了从泥城浜（今西藏中路）到静安寺的跑马道以供运兵，取名Bubbing Well Road（英译涌泉路，以当时静安寺前的涌泉命名；华名称静安寺路），即为今南京西路前身。1899年，静安寺以东地区被划入公共租界，静安南京路始成为“公共租界西区”的主干道。1908年，英商铺设的有轨电车从静安寺到外滩通行，使得英美公共租界在南京东路和南京西路得以贯通，1945年，静安寺路改名为南京西路，十里洋场（十里南京路）成为一体。
筑路伊始的静安南京路最早得以兴建发展的是上海私人林园。19世纪下半叶，沿线即先后兴建了申园、愚园、张园和爱俪园等14座著名的私人林园，申园更是开辟了上海私园之先河。19世纪末，租界房地产开发热开始波及沿线，1900年沧州别墅、1906年英国汇丰银行大班住宅相继落成，有轨电车的通行更是吸引了众多洋人、买办、富商纷纷在道路两侧争购入地，建造自用花园住宅、开发新式里弄住宅，兴建近代公寓大楼。随着人口日益涌入，特别是富裕阶层的聚集，沿路的娱乐、餐饮及商业服务设施也随之发展，如1914年最早放映有声电影的夏令匹克影戏院，1916年的中华书局，1917年的金鸿翔中国第一家时装商店等。在1920～30年代上海近代发展的黄金时期，百乐门、大都会、美琪、平安、犹太总汇等一系列豪华戏场、影院、舞厅先后建立，南京西路俨然成为上海最为高档的生活区和闹中取静的“西区十里洋场”，与东区繁喧的商业区形成鲜明对比。即使在二次世界大战上海“孤岛”这一特定的政治经济环境下，社会名流、富裕阶层的迁入避难和娱乐、餐饮和商业的继续涌
入，也使静安南京路作为旧上海“十里洋场”的西半部也名扬海外，始终处于不断发展之中。
领世风之先的上海开放之窗（1950-1992年）
上海解放后，随着人民政权建立和通过没收官僚资本以及对私有经济的社会主义改造，静安南京路沿线很快成为上海重要政务办公区和对外接待中心。如上海市政协、外办、侨办等均落址在沿线。1955年，根据中苏两国政府间在北京、上海各建1座友好大厦的协定内容，上海中苏友好大厦在苏联专家的指导下，在原旧上海的地产大王哈同的爱俪园旧址上建成，这一50年代上海最大的建筑项目很快成为南京西路乃至整个上海新的标志性建筑，成为20世纪下半叶上海市党政军重大庆典活动、重大会议、重大宾客接待和外事活动接待、工业建设展览、中外国际交流展览的主要集会场所，对迄今静安南京路的发展性质都产生了深刻的影响，
1978年中国开始了改革开放的历程，出于全国宏观战略的考虑，上海虽未成为改革开放前沿城市，但涉外宾馆、写字楼的建设仍成为这一时期对外开放的主要变化，静安南京路又再次领世风之先，成为上海开放之窗。如1979年开工、1983年落成的上海宾馆，刷新了原上海老租界区最高层标志性建筑国际饭店的高度；1985年开工、1988年开业的静安希尔顿酒店更成为上海首次利用外资建造和经营管理同时也是第一座五星级酒店；1986年动工、1990年开业的上海商城（Shanghai Center）则进一步集五星级宾馆、酒店公寓、商务办公、会议展览、小型剧场于一体，建筑量高达18.5万平方米，以满出租率和高租金成为当时上海外资写字楼的皇冠和中国80年代改革开放的标志性成就，有“南（上海）商城，北（北京）国贸”之称。可以说，凭借优越的中心位置、高雅的环境品质，80年代以来静安南京路沿线就成为上海中心城区最为抢眼的国际化商务办公和宾馆接待区。
脱胎换骨的国际一流城区（1993年――迄今）
1992年的邓小平南巡讲话发表，极大地推动了中国改革开放进入新阶段，上海更是以浦东开发开放为契机，由原来的“后卫”转为“前锋”，成为国家宏观战略目标定位的“国际性经济、贸易和金融中心城市”，焕发出令世界瞠目的发展活力和成就。静安区作为上海国际中心城市的中心城区，依托南巡讲话后上海土地使用制度上的改革和两级政府管理模式的建构，掀起了20世纪以来第二波发展高潮。1992年下半年，在南巡讲话的鼓舞下，静安南京路的开发就进入了酝酿阶段，在10月召开的“静安南京路现代化国际研讨会”上，上海市委、市府领导提出“最近几年国内外资金将大量投向上海，是我们融资发展的大好时机”，“整个上海市中心改造当中，静安南京路是重头”。1993年初，静安区委区政府拉开了“以静安南京路全面改造和
综合开发为龙头，建设一流中心城区”的序幕，在1992年、1993年分别实施繁华南京路的20个中小型项目基础上，陆续推出了一系列外资批租综合开发改造项目。至1997年东南亚金融危机发生前，南京西路沿线已开工和已批租的建设项目有58个，批准建造建筑总量为288万平方米，成为历史上最为鼎盛的大发展期。
世纪之交，随着金融危机的缓解以及梅陇镇广场、恒隆广场、嘉里中心、四季酒店等一批国际化商业、办公、酒店的建设开业，静安区委区府更是提出了“站高一步，看远一步，抢先一步”，着眼于将静安区放在上海建设国际大都市战略的国际一流中心城区的视野，开始调整、完善、充实静安南京路的发展思路，提出了“开放的静安南京路，高档的商业商务区”战略，着力推动尚未开工的第二批综合开发项目和积极争取洽谈第三批综合开发项目。随着静安南京路未来东西五大功能板块的塑造，可以预计，静安南京路地区将能作为上海人民和上海政府在中心城区的杰作，跻身于国际大都市的中心城区之列。
二上海城市格局演进与静安南京路的发展态势
静安南京路，历经百年发展以及20世纪80、90年代的建设，现已成为聚集上海顶级办公楼、品牌购物广场、高档酒店、会展中心、服务式公寓的主要街区，成为上海城市格局中最重要的高级商务和商业区之一。
1．商务办公楼宇
静安南京路地区现有甲、乙级商用和专用办公楼宇36幢，办公总建筑面积93.2万平方米。其中，甲级写字楼有8幢，建筑面积为46.8万平方米；乙级写字楼13幢，建筑面积为23.4万平方米，行业专用写字楼6幢，其他办公楼8幢，建筑面积分别为13.6万和8.7万平方米。该地区内另有较分散的中小型办公建筑面积22.3万平方米，办公总面积约115.5万平方米。
就上海写字楼分布总体格局看，基本上可分为三大地区（浦西中央办公区、浦东陆家嘴金融贸易区和西部虹桥外贸办公区）和五大地带（浦西中央办公区又分为静安南京路、卢湾淮海路和黄浦延安路三个集中地带）。2001年底，上海甲级写字楼有60幢，建筑面积281.4万平方米，按五大地带划分分别是：陆家嘴15幢计90万平方米，虹桥10幢计50万平方米，静安9幢计49万平方米，卢湾11幢计40万平方米，黄浦8幢计35万平方米（其余有徐汇4幢，虹口1幢，闸北2幢），可见，就总量而言，以静安南京路居首的浦西中央办公区（28幢125万）仍对浦东陆家嘴金融贸易区（15幢90万）具有压倒地位。
就办公区最具发展风向标的写字楼市场看，五个商务地带目前租金状况呈双峰耸立，即陆家嘴以0.72美元/平方米/天和南京西路0.71美元/平方米/天（戴德梁行
2002年二季度数据，下同），呈第三位的卢湾淮海路沿线为0.66美元/平方米/天；黄浦延安路和虹桥大约在0.54美元/平方米/天左右，显示出陆家嘴地区和南京西路地区作为上海顶级办公区的良好态势。就入住比看，浦西中央办公区三个地带均高于浦东、虹桥地区，静安南京路和卢湾淮海路均在94%以上（该季南京路因新盘上市将入住率从96.5%拖至86.7%），陆家嘴地区入住比近年来迅速上升，已达82.6%，而虹桥地区入住比有所下降，徘徊在75%左右。若就最相似的南京西路与淮海路相比，南京西路写字楼发展差异较大，以恒隆广场0.9美元至招商局广场的0.4美元，与淮海中路普遍的0.6～0.7美元形成鲜明对比。
就办公区最具隐含意义的客户结构分析，金融办公主要聚集在陆家嘴地区，在虹桥地区也有一定分布，在中央三区中极少（其中静安较高）；制造业公司办公比例最高的在虹桥地区，在陆家嘴最低，在中央三区居中（其中静安较低）；IT产业在中央三区最高（其中静安、卢湾均高），虹桥和陆家嘴明显较低，虹桥又略高于陆家嘴；专业服务业（律师、会计、咨询、广告等）在中央三区最高（其中静安最高），但陆家嘴已逐渐赶上，虹桥明显偏弱。就此意义而言，浦西中央商务区客户群集中以IT 产业和专业服务业为主，反映了该类客户对接近市场和出行方便的基本取向。在中央三区中，静安又显得典型性最强。此外，静安的自用办公楼群又具有明显的媒体信息特色（上海电视台、广电大厦，以及文新报业集团），提供了静安写字楼未来发展的又一依托因素。
依托静安南京路初具规模的写字楼格局，静安已成为上海跨国公司总部地区、银行金融机构、现代专业服务机构最为发达的地区之一。目前静安南京路已集中了中外商务机构2000余家，拥有通用电气（GE）、摩托罗拉中国公司、马士基物流、百事投资等一大批跨国公司办公机构。根据中国银行市中支行提供的世界500强客户的资料显示，目前市中支行共有500强客户56家，其中办公在静安南京路的有32家，特别是美、英、法等一批领事馆商务处的驻扎，更是吸引了众多英美客户入驻。在银行和非银行金融机构方面，虽然外资银行的地区总部和分支机构受政策调控纷纷迁到浦东，但静安南京路地区金融服务功能仍很强大，全静安区范围共有银行分支机构和营业网点92个，国内外保险公司分支7家，证券公司营业部42户，其中相当一部分分布在南京路沿线。此外，各类投资公司近年来在南京路办公区发展较快，目前已有154户，注册资本达到31.2亿元，如中产纪投资、大鹏资产管理、汇银投资等。
同时，静安也是目前上海现代服务业最为发达的地区之一，特别是广告业、会展业、会计师事务所、律师事务所、公证业以及其他各种信息咨询机构，为中央商务区的发展奠定了良好的格局。据不完全统计，2001年纳税在静安区的现代服务企业有1485户，上缴税收3.8亿元，年增51.8%，上交区级税收占区级财政收入的25%。全区执业律师事务所54家，在全市各中心区名列前茅，包括海问、中商等著名事务所，
另有16家外国律师事务所开设办事处，占全市1/3。各类会计师事务所已发展到23家，包括毕马威、沪港等著名事务所，广告机构全区在上海20强占有5家，包括奥美、智威汤逊、麦肯光明、元太等。
2．商业购物中心
经过十年脱胎换骨的商业开发，目前静安南京路的商业建筑面积比1992年增长了5倍，并基本形成了大型高档商业广场、中型专业商厦、专卖店和街铺群的三大层次的商业格局，商业建筑面积总量达到31.5万平方米。在大型商业广场方面，梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场“金三角”的确立，不但结束了静安南京路没有一万平米以上商场的历史，更是一举成为全上海最具规模的高档品牌购物中心区，建筑面积合计为15.5万平方米。在中型商厦方面，静安南京路拥有中创电脑商厦、向阳儿童商厦、鸿翔百货、摩士达商厦、九百商厦、九百家居、雷允上药城等一批专业特色明显的商厦。在专卖店和街铺群方面，以中安名品为代表的现代街铺和亨达利、红
星等传统老字号街铺相得益彰，加上吴江路步行街和陕西北路等支马路散铺的进一步延伸，发展势头已超越中型商厦。
上海商业中心发展的基本格局为“四街四城”：四条商业街为南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路，四个商业城为为徐家汇商业城、浦东新上海商业城、豫园商城、新客站商业城。从目前最具竞争性的市中心区商业看，主要集中在南京东路、南京西路、淮海中路和徐家汇商业城“三街一城”。根据戴德梁行的调查，目前“三街一城”内共有大中型购物中心40家，建筑面积约84万平方米，其中徐家汇有9家约30万平方米，淮海中路有16家约22万平方米，南京东路有11家约16万平米，静安南京路仅有4家约16万平米(该项统计加入鸿翔百货)，店数仅占1/10，面积也不到1/5。但若加上今年底即将开业的建筑面积近8万平米的九百城市广场，静安南京路商业在大型购物中心面积份额将有望上升到1/4。除了作为主力业态的大中型购物中心外，目前“三街一城”内还有大型专业店32家(南京东路12家，徐家汇9家，淮海中路6家，静安南京路5家)，专业店466家(淮海中路130家，徐家汇117家，南京东路114家，静安南京路105家)，品牌专卖店(沿街)165家(静安南京路58家，淮海中路56，南京东路28家，徐家汇23家)。
表1-3 市中心“三街一城”商业数量规模分析 (个)
静安南京路是上海商业布局中最为高档的商业购物中心区。依托居中的地理位置、高档的商场环境，以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场集聚形成的静安南京路中段已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心，并形成了外籍人士、上海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的客户群。在三大商场周围，同时也依托发展了一批专业店和品牌专卖店群，据统计，目前静安南京路有商业品牌800个左右，其中一半以上是国际品牌；而进入上海的著名品牌在静安南京路上开设专卖店、专柜的达80%以上，其中世界顶级品牌更有95%以上在静安南京路开设了专卖店、旗舰店，仅泰兴路至陕西路的南京路段，就集中了国际品牌近400种，而国际顶级品牌有100种之多，众多国际品牌云集使静安南京路成为本市最具规模的国际化高档消费区。在对境外品牌入驻上海意向的调查中发现，境外品牌入住首选静安南京路，可见静安南京路在高档商业功能上已显示出强大的吸引力和市场认知程度。
在作为商业街其余构成的专业店方面，静安南京路对比其他商业街也具有明显的特点。在餐饮、服饰、钟表、眼镜、食品、美发、影楼、药房、休闲娱乐、通讯器材、音像书店、珠宝工艺品等各种专业店发育上，静安南京路美发、食品、药房、钟表眼镜等专业店比例较高，通讯器材、影楼、音像书店等专业店方面持平，而在休闲娱乐、餐饮、非品牌服饰、珠宝工艺品等专业店明显低于平均水平，基本反映了静安南京路商业早期商业街的特点和在时尚消费、娱乐餐饮方面的弱项。在街铺的出租率方面，静安南京路作为市中心的商业旺铺地段，始终保持在100%水平，是众多商家竞相争夺的目标，但供应总量在“三街一城”中仅高于南京东路，而低于淮海中路和徐家汇(四街总长南京西路2800米，南京东路2400米，淮海中路2300米，徐家汇6条马路3600米)。在街铺租金上，根据戴德梁行的调查，静安南京路为13200元/使用面积平方米/年，明显低于淮海中路(17000)、南京东路(16800)甚至徐家汇(14300)地区，反映出静安南京路除梅、泰、恒广场周边旺铺外整体尚低的商业街铺人气。另据调查，静安南京路梅、泰、恒三大商厦形成的“金三角”更是本市最高档品牌商品集聚的中心。
3．宾馆酒店与会展中心
静安南京路地区是全市星级宾馆尤其是五星级宾馆最为集中的地区之一。现拥有二星级以上宾馆共13家，总客房数为5203间。其中，拥有波特曼丽思卡而顿酒店、静安希尔顿酒店、锦沧文华大酒店、四季酒店等4家五星级酒店，静安宾馆、上海国际贵都大酒店等2家四星级酒店，上海宾馆、美丽园大酒店等4家三星级酒店，百乐门大酒店等3家二星级酒店。(全区另有三星宾馆2家，二星宾馆4家，客房总数550间)。
上海酒店宾馆的发展始于80年代末，此前上海旅馆数量少，管理落后。随着上海宾馆酒店事业体制的改革，外资的涌入和管理水平的国际化促使宾馆酒店行业在90年代前中期获得了迅速发展。但90年代中后期中国政府加强宏观调控和1997年爆发的亚洲金融危机给商务及旅游业带来了极大的冲击。1999年四、五星酒店入住率下滑到历史低点的57％。世纪之交，中国加入WTO和国际国内旅游业的复苏，上海高星级酒店市场状况大大好转。上海2001年接待的境外旅游者首次突破200万人次，达204.3万人次，增幅12.6％。接待国内旅游者8250万人次，增幅5.2％。全年旅游产业增加值273亿元，增幅14.2％，旅游外汇收入18亿美元，增幅12.1％。截
止2002年一季度，上海共有四、五星级酒店47家，其中五星级酒店19家(含新开业4家)，客房数为8924间，四星级酒店28家, 客房数为10304间。分布上主要形成中心区(含静安－卢湾亚区、黄浦－虹口亚区、徐汇－长宁亚区)、浦东(含陆家嘴亚区、九六广场亚区)、西郊(含虹桥亚区、西郊亚区)等三个宾馆集中地带。其中，静安－卢湾亚区拥有七个五星级酒店和两个四星级酒店(静安分别占4个和2个)，是上海最主体的宾馆酒店区。
就五星级酒店的运营情况看，上海的五星级酒店大多由国际酒店管理集团经营，如美国万豪集团、凯悦集团、喜来登集团、希尔顿集团、加拿大四季集团、英国洲际集团、香港富豪集团、香格里拉集团等，仅有五家酒店由业主自己或国内管理集团管理。从经营情况看，国际酒店管理集团打理的酒店，其全年平均房价一般在120～150美元左右，而国内酒店如和平、新锦江的平均房价通常在100美元以下。在浦西各区域中，则以静安区的五星级酒店的房价最高。另外，从出租率看，静安的酒店入住率也为全市最高，保持在75.8%。因此综合各项指标而言，目前静安五星级酒店的总体经营状况在全市处于领先位置，这与其优秀的管理模式、充足的客户来源及强大的品牌效应有一定联系，同时也得益于其多年发展成型的商务环境、便捷的交通配套及完善的商业基础设施。据统计，全市1/4的外国商务客和游客入住在静安南京路地区，由于五星级宾馆的客户80%的境外客人，且主要为商务客源，占70%-～80%，这又为相关商务商业及服务业的发展提供了广大的空间。但随着浦东、黄浦一批新的高标准五星级酒店的建竣以及国际大酒店管理集团的普遍加入，静安酒店发展的领先优势有可能有所缩小。
会展业是与宾馆业一样能对地区经济有明显带动的现代产业，在宏观上能拓展城市功能、提高经济活跃度和经济总量、增加税收和就业岗位，微观上能刺激和带动展览区域内宾馆、餐饮、购物、交通、保险、通讯等多行业的发展。90年代以前，上海仅有一座大型会展中心，即静安南京路的上海展览中心。90年代后，随着改革开放的不断深入，会议与展览业作为“无烟工业”和服务贸易的主要组成部分，发展十分迅速，成为上海经济发展的又一增长点。1999年，上海成功举办“财富”全球论坛，引发了新一波会展业发展高潮。2001年上海全市举办国际性展览会208个，增幅25％，举办国际性会议约500个。目前，上海展览业带来的相关经济效益，直接投入产出比为1：6，间接的可达1：9，对上海GDP的拉动效应明显。由此，上海又先后建成了上海国际展览中心、世贸商城、光大会展中心、新国际博览中心一期，合计展览场所面积达12万平方米，并形成了浦东、虹桥及静安南京路两个半中心的展览业发展格局。
上海要成为一个国际会展之都，未来将承担更多的大型展览功能，展览业必将朝着国际化、规模化、专业化、品牌化和精品化方向发展。资料显示，全球国际航线的50％的旅客是会展旅游者。1990年以来，美国航空客运量的22.4％和酒店客人的33.8％来自国际会议，会展产业每年的直接收入是800～1000亿美元。人口仅700万人的瑞士，年均举办国际会议超过2000个，吸引外国游客3000多万人次。但目前上海展览会规模仍以中小型为主，6000平米以下的总数的36％，6000～12000平米的占46％，12000平米以上的仅占18％，场馆规模小，涵盖范围窄，国际参展商比例低，主题和客户定位不明确。随着浦东新国际博览中心20万平方米总量的完工以及
上海世博会场馆的建设，上海展览业将进一步向城市外围尤其是浦东转移，而上海展览中心更是凸现其地处市中心唯一的上规模的会展场地的优势。从上海展览中心2000年的展览目录看，房地产、工业品和消费品的展览比重较大，占了整个展览项目的近90%，显示出其作为唯一市中心展馆的辐射半径大、有利吸引市民参观的优势。2001年，市政府又投巨资，对上海展览中心修缮一新，并明确提出“北会南展”的功能格局，会议与展示功能的结合，将使其有利优势充分体现，并总体提升静安南京路的品位和效能。
4、服务式公寓与历史住宅
静安南京路是上海服务式公寓中A类服务式公寓分布最为集中的地区。服务式公寓概念发展于1994年，是指面向由所在公司例付较高住房预算、因工作缘由居住在上海的外籍人士和港澳台人士而发展起来的一批高品质带装修及家具的居住公寓，一般只出租而不出售，由国际性酒店集团或专业物业管理公司管理，并能提供各项配套设施和完善服务。其中，A类服务式公寓地理位置位于市中心顶级商务地段或领事馆区，建筑品质和装修及家具配置精良，提供服务完备，租金一般在30美元/平方米/月(面向月预算3000～9000美元/套)，B类和C类依次类推，租金一般在15～20(面向月预算1000～4000美元/套)和15美元以下(面向月预算800～2000美元/套)，同时，较为常见的有接近A类的B＋类，一般在20～30美元之间(面向月预算2000～7000美元/套)。上海服务式公寓的平均租金发展到1998年为25美元，后由于供应量过大和金融危机冲击，逐步下降到2001年底的18美元，但同时入住率却稳步上升，从60％增至82％，反映出市场接受度的明显普及。租户结构中欧美人士在A、B＋和B、C类比例分别在80％、50％和30％，日韩人士主要集中在B＋和B类，东南亚与港澳台人士主要集中在C类，也有一部分在B＋和B类。
2001年底，上海全市有服务式公寓56幢，建筑总量约114万平方米。其中，A 类服务式公寓3幢(静安嘉里中心、上海商城和徐汇芝大厦)，B+服务式公寓13幢，B类服务式公寓19幢，C类服务式公寓21幢。从分布看，服务式公寓主要集中在市中心区，并与高级商务区、宾馆区有一定的相辅相成态势。其中A类集中在市中心地区，B＋和B类也主要分布在浦西内环以内地区，生活便捷，而C内主要在内环两侧及古北地区。就分区看，长宁最多，达24个，静安、卢湾、徐汇均在7个左右，黄浦3个，浦东也仅为7个。但以主力的B＋和B类看，各区比例长宁11个，徐汇和卢湾各6个，静安5个，浦东4个，黄浦2个。以静安南京路而言，目前共有服务式公寓3个，其中两个为A类，1个为C类（全区另有3个B＋和B类及1个C类位于静安南京路以南地区），考虑到服务式公寓能显著提升静安南京路的高品质生活居住功能，并由此产生的高标准生活消费、高质量生活需求，又有效刺激了静安南京
路商业、商务功能的发展，同时集聚了人气，丰富了街区内容，应作为重要的发展内容。
同时，静安南京路现状拥有一大批历史住宅，其中相当一部分是历史风貌保护住宅，无论从改善现状居民的居住水平方面，还是从加强对历史保护建筑的保护力度看，都值得作为服务式公寓进行置换发展。现状南京路住宅建筑总面积约110万平方米，其中80年代后建成的住宅楼有57万平方米，其余53万平方米为十九世纪二、三十年代建成的新式里弄、旧式里弄、花园住宅和旧式公寓等，如静安别墅、花园公寓、愚谷村、涌泉坊、张家花园、华业大楼、平安大楼、同孚大楼、常德公寓等。这些旧式住宅多是当时富商、买办在租界建设的私舍或用于出租的房屋，风格各异、环境优雅，至今很多都保存良好，使得繁华的南京西路地区又拥有了闹中取静、优雅宜人的居住环境，为静安南京路凭添了一份雅致秀美之色，也增添了一份历史文化底蕴，并特别受到一批海外归来人士、致富人士以及外籍人士的亲睐。
三静安南京路进一步发展的优势、潜力与存在问题
首先，从宏观环境看，静安南京路地区的发展具有“天时、地利、人和”的综合优势。
“天时”是指中国和上海新一轮发展良好的经济社会大环境为静安南京路带来了新机遇。中国加入WTO，意味着将在外资引进、扩大对外开放上有更大手笔。特别是服务贸易的发展，将是中国逐渐扩大对外开放的重点领域，更是上海在新的世纪中对外开放和发展的重点产业。静安南京路在“九五”时期发展所形成的功能和产业已经涉及了现代服务业的主要内容，“入世”将为静安南京路发展以商业、商务为代表的新兴现代服务业产业群带来更为广阔的发展空间和机遇。在入世后的三到五年内，服务贸易分类表中的商业分销、中介服务、旅游、娱乐等都将逐步开放，对于现代服务业外来投资，尤其是服务业跨国公司而言，正着力于建设经济发达、文化繁荣、城区繁华、交通便捷、环境优美、高度开放、功能完善的特大型国际大都市现代化中心城区内核的静安南京路，将具有巨大的吸引力和凝聚力。而外来竞争的加入、外来资金的扩充将极大提升静安南京路地区现代服务业的发展水平，有利于在其区域内形成现代服务业新兴行业发展的制高点，同时通过外资的行业结构的调整，使静安南京路地区的行业结构也可以得以进一步的拓展和调整，从而更有力地推动其完善发展。另一方面，党的十四大文件中提出：“以上海浦东开发、开放为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济新飞跃”。这一战略目标指导了上海的总体发展规划。上海在新一轮总体规划中进一步明确了上海的城市性质为“我国最大的经济中心和航运中心，重要的
工业基地，国家历史文化名城，并将逐步建成国际经济、金融、贸易中心城市之一和国际航运中心之一”，按照中心城、郊区和长江三角洲大都市群三个层次的发展要求，统筹安排上海的重大基础设施建设和生产力布局。城郊并进，增强实力。在中心城将主要是完善功能，体现繁荣繁华。上海的总体规划指导了静安区的发展规划，上海重点建设其经济、金融、贸易功能的发展战略，更对静安南京路的繁荣发展起到了积极的支持作用；而静安南京路进一步拓宽和发展其商业商务功能，积极引进新型业态和国际产品，成为汇集国内外名品精品、集聚国际知名企业集团的核心区域，对上海的经济发展也将起到积极的推动作用。
“地利”得益于静安南京路地区在上海中心城区独特的地理优势。首先，静安区处于上海核心区域，是上海繁华市中心区的“十字轴心”；其向东可达浦东陆家嘴金融贸易区，向西可至虹桥外贸办公区，据上海城市发展东西主轴线的中点地区，与南京东路合有“中华第一街”之美誉，是上海“四街四城”商业格局中重要组成部分之一，也是上海四大重要商务区之一。因此，其独特的极差优势区位，决定了其发展高档商业、国际化商务、高品质居住功能的绝对优势的条件和基础。在总长约2.9公里的静安南京路路段上，交通便利，20余条公交线路贯通沿线，地铁2号线（R2）在区域内有石门一路、静安寺两大站点，延安路、成都路高架城市交通系统近在咫尺，城市航站楼承担着城市国际航运的市区枢纽服务功能。规划中还有M2，M5，M6，M7号线将经过该区域，其中地铁7号线、6号线将在静安寺与地铁2号线交汇，且“十五”期间即将实施地铁７号线的建设；地铁2号线和5号线将在吴江路与地铁2号线换乘。纵横交错、换乘便利的轨道交通，加之地面便捷、换乘方便的公共交通的配合，将充分体现出静安南京路的交通便利特征。而立体的交通换乘体系也将带来大量的人流进入本区域，加之区域内的城市航站楼配合满足“十五”期间浦东国际机场第2条跑道建设使用，从而进一步吸引较高层次的客流流向静安南京路。
“人和”则体现在其悠久的人文历史的沉淀和已获取的国际国内广大品牌商业、企业总部和高级公寓的认知度。静安南京路地区曾是上海英美租界西区，有着深厚的历史积淀。静安古寺这一千年古刹座落西段，众多近代中西合璧的花园洋房、新式里弄、石库门、近代公寓和公共建筑琳琅满目，增添了无穷的历史人文风情，加上改革开放后建设的以有“银河七星”之誉的上海商城、恒隆广场、嘉里中心、中信泰富、锦沧文华、梅龙镇广场、中欣大厦为代表的一大批现代高层商务办公建筑的建设，形成了近代风情与现代壮丽融于一体街区景观。同时，随着静安南京路在上海改革开放中的率先崛起，国际国内的知名度和认可度在全市具有着显著的领先地位，已成为上海国际商务活动的聚集地、高档品牌购物的入驻地、优质城市生活的代表地。由此可见，静安南京路在建设发展中占尽了天时、地利、人和，为新一轮创造了良好的综合环境。
展望未来5～10年的发展，无论从即将开工的新项目而言，还是从规划确定的发展储备看，静安南京路同样具有令人兴奋的前景。静安南京路潜在增长量有以下三部分组成，一是在建工程，指已进入地下桩基或地面结构施工阶段，也包括部分原停工、现即将复工项目，预计可在1-2年完成，总量约49万平方米。二是待建工程，指土地已拆平或基本拆平，即将在3-5年完成，这一部分总量约在99万平方米。三是规划项目，指地块改造正在规划酝酿中和招商洽谈中，这一部分总量在132万平方米。
1．在建项目
全区在建工程中有作为静安寺地区地标的公共建筑--静安古寺改造（18010平方米）、静安南京路沿线最大的商业建筑--九百城市广场（90500平方米）、一定规模的商办建筑--新京大厦（27450平方米）和长春藤广场（31210平方米）和重要的居住建筑--喜福会（43000平方米）、上海壹街区（81500平方米），合计建筑总量约28万平方米。
全区即将复工的建筑预计有重量级商办建筑--亚细亚商城（62000平方米），还有商办建筑通利琴行（17520平方米）、民生大厦（19510平方米）、置信广场（31000平方米）和商住建筑金龙广场（19000平方米）。此外，大型办公建筑项目东海广场（58260平方米）尚存一定变数，以上合计建筑总量约21万平方米。
可见，未来1-3年内静安南京路沿线将有12个建筑项目约49万平方米的建筑量先后竣工和投入使用。其中，商办约34万平米，居住约13万平米。
2．待建项目
全区待建工程中有八大外资批租地块，分别是商办住综合建筑协和世界城（189450平方米）、办公建筑会德丰广场（114000平方米）、恒隆广场二期（80000平方米）、商业和办公建筑海德广场（119500平方米）、恒成广场（71800平方米）、酒店办公居住建筑嘉里二期和香格里拉大酒店（108100平方米），和居住建筑先得坊基地（61000平方米），合计建筑面积76万平方米。
全区待建工程中另有十大内资地块，其中部分正在洽谈转为外资或与外资合作，分别是：酒店建筑航站楼宾馆（44640平方米）、办公建筑上房安义基地（43400平方米）和东海广场三期（12000平方米）、住宅建筑名门大厦（20850平方米）、茂名路318号地块（24150平方米）、愚园路海关基地（48000平方米）、凤阳路601号基地（20460平方米）；公共设施项目市少年宫活动大楼（13000平方米）、小型商办建筑丽晶地块（6200平方米）、石门一路41号地块（3080平方米）。合计建筑总量约23万平方米。
可见，未来3-5内静安南京路的新亮点将层出不穷，尤其是一批旗舰型外资项目将先后竣工和投入使用。预计共有18个项目，建筑总量约100万平方米，其中办公
面积46万平方米，商业面积18万平方米，宾馆面积9万平方米，住宅面积25万平方米。
3．目前酝酿项目
为配合静安南京路的持续开发，规划进一步发掘南京路新的建设项目，并主要包括保护性改造类型和拆除新建类型。
保护性改造类型主要由42号静安别墅街坊（135000平方米）、44号张家花园街坊（60670平方米）、同孚大楼（3100平方米）、平安大楼（7500平方米）、岳阳医院(6200平方米)等。这些保护性改造项目涉及部分建筑转性、部分拆除改建，但拆建比基本保持在1：1，转性后主要用作商办使用，预计这一地区历史建筑总量为35万平方米，其中涉及转性建筑的总量在25万平方米左右。
拆除新建项目主要包括4507商办宾馆地块、金城别墅商办地块、南阳体育馆服务公寓地块、石门路地区（大中里南北地块）商办住地块、华五小学商办宾馆地块、环球大厦北办公地块、梅龙镇东侧商办地块、凤阳路转角商办地块、张家花园南侧商住及东侧商业地块、赵家桥东侧商办住地块、静安新村（11000平方米）、上海宾馆二期、原公安分局商办地块、展览中心西侧商展地块、金辉别墅地块、亚细亚北侧商办地块、上海武术馆商办公共设施地块、华业公寓南侧居住地块等等。这些拆除新建项目预计建筑总量将达到132万平方米，是静安南京路未来5-10年的主要增长点和发展热点(部分可能提前)。
与此同时，我们也要看到静安南京路进一步发展仍面临着一系列的新问题，需要在规划中针对性地加以研究和解决，主要体现在：
1．静安南京路发展定位与上海城市总体布局问题
根据上海市总体规划确定的宏观战略目标，上海将建成“国际性经济、贸易和金融中心城市”。围绕这一目标，上海总体规划确定的中央商务区为外滩～小陆家嘴地区。由于金融布点政策的倾斜和借助陆家嘴的景观环境位置，小陆家嘴地区已迅速成为上海的商务金融办公区，其份额和发展潜力都具有难以替代的地位。但无论从国际大都市商务办公区的发展规律和上海目前已形成的商务办公区的格局看，以静安南京路为代表的市中心商务写字楼区仍是不争的事实。从世界各国大都市三类商务区同步发育的组成规律看(详见第二章结论部分P. 31)，对代表老中心办公区而言第二商务区，由于傍依市中心的高生活品质，加上位居市中心的标志性身价形象，使得中心办公区依然成为大公司办公的首选地。因此，对比作为外滩及陆家嘴的第一商务区和虹桥的第三商务区，由静安南京路、卢湾淮海路及黄浦人民广场地区组成的上海第二(市中心型)商务区实质上代表着上海中心城区发展的基本形象，其发展空间和发展定位，如何结合城市发展规律和市场实际需求而定，对上海城市总体格局发展具有重要的取
向意义。同时，“十五”时期上海商业发展战略明确提出将基本建成国际化的“购物天堂”，积极拓展娱乐、休闲、文化、旅游、价值实现等服务消费领域，引导和满足综合消费，而静安南京路作为上海中心城区商业布局的“四街四城”之一和其中最具有品牌号召力的高档购物街，如何处理好静安南京路发展与上海整体城市布局的关系，处理好与其它相关街区的关系，都决定着其发展前景。
在静安南京路具体定位的确立上，还应处理好与“三地区五地带”和“四街四城”的相互关系，着力寻找出各自不同的发展重点和方向，以形成错位共进发展格局。现今的“三地区五地带”和“四街四城”存在着一定的同构化倾向、同业化倾向和同业竞争的风险。为此，根据我们委托的市政府发展中心所完成的课题报告，在上海市级商务商业中心的规划定位中，提出延展了浦东陆家嘴、虹桥地区已在金融贸易和对外商贸发展上具备的相当的先发优势和规模效应，将浦东陆家嘴仍定位为以金融贸易为主体的商务区，虹桥地区定位为以贸易为主体的商务区。而南京东路将成为以购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、休闲等综合经营功能为特色的商街；四川北路以品牌专卖和大众化消费为主；徐家汇商城以多层次和多样化经营为特色；浦东新上海商城、闸北不夜城则依托陆家嘴金融贸易区和新客站的区位优势，形成购物、餐饮、娱乐、商务等功能于一体新型商圈。淮海路将继续在精品经营、品牌专卖、特色餐饮休闲娱乐等时尚化、个性化消费基础上，更倾向于引领时尚消费潮流。而静安南京路应如何结合自身的优势，立足错位发展，确立自己在上海商业商务发展格局中的特有地位，是一个重要的问题。
2．静安南京路业态扩张与沿线功能基本分区问题
从静安南京路地区的发展现状看，已初步形成了五个业态组合有所差异、开发进度发展不一的地区。从表1-7显示的各地区进展情况看，展览中心地区和梅泰恒地区是两个进展起步较早、主导功能基本定型的地区，而静安寺地区和协和城地区属在建项目和申请开工项目建造总量较高的地区，石门路地区则是开发进度较低的地区，也影响了静安南京路与黄浦南京路的接口功能与形象问题。因此，如何在全线推进静安南京路开发的过程中，适当加快石门路地区的开发力度，形成继“中部崛起”(指展览中心地区和梅泰恒地区)后的“两翼齐飞”(指西侧的静安寺地区和协和城地区、东侧的石门路)的良好开发节奏和布局延伸态势，也是一个决定静安南京路发展取向的布局问题。
在静安南京路目前建筑与功能业态组合上，虽然整体上商务写字楼、宾馆、商业、住宅以及公共设施保持着较均衡的比例，但写字楼面积中甲乙级的构成，商业建筑中品牌专卖、百货、餐饮和娱乐间的比例，宾馆中商务型高星级与旅游型低星级组成，住宅中A类、B类、C类服务式公寓与住宅的分布等方面也有不均衡之处。如沿线商
业中大型商厦与专业店拥有数量明显落后于其他商业街区，静安南京路目前平方米以上的大型购物中心仅有4家，对比淮海路16家，徐家汇9家、南京东路14家，显得明显规模不足。同时，适应新的商业消费热点的行业店、旗舰店、品牌店、折扣店、连锁店等新型商业形态数量不多，街铺和散铺多为沿街住房改性和破墙开店，进深较浅，规模有限，物业品质参差不齐，经营内容档次不一，加之主要集中在梅泰恒沿线，物业分布不均，从而使整个南京路商业尚不成气候，总体租金水平排在淮海路、南京东路、徐家汇地区之后。在经营业态方面，区域内大商厦都是以服装为主，且主要进军高档化、品牌化商品市场，品牌专卖店的数量虽不少，但品牌的档次差异较大，缺乏梯度的过渡，世界顶级品牌与国内大众品牌夹杂共存，反差较大，这对其总体的品质也有一定影响，商业结构中顶级路线与中层路线等多层次市场之间的配合不够。而在餐饮和休闲娱乐业设施上的不足更是静安南京路与其他三街最大的差距，使整个南京西路在综合配套服务上显得层次不够丰富，缺乏聚集人气的内容，与现今消费观念逐步向休闲娱乐、运动健身等方向转移不相适应，未能对消费能力综合开发，一定程度上造成区域消费的“空洞化”和“外移化”，这也自然影响到静安南京路在“四街四城”中的综合竞争力水平。
表
但值得注意的是，在推进南京路各地区同步发展和提高各种业态耦合度、层次性、多样化程度的同时，也一定要注意有所侧重和有所分区，也就是说，要根据各类功能
自身的兼容性和排斥性的特点，进行合理的功能分区和动静分区，形成内部区域明确分工和全线却兼容并蓄的现代商业商务和生活街区的基本格局。
3．静安南京路规模扩张与高雅风貌空间维护问题
静安南京路地区曾是近代上海的英美租界西区，有着深厚的历史积淀。她在140年的发展历程中，逐渐形成了有别于其他现代商业中心的精致幽雅的独特人文环境，突出的表现在沿线大片典雅秀丽的近代历史建筑群与现代风格显著的高层商办建筑如此和谐地交融于一体，这些旧式住宅多是当时富商、买办在租界建设的私舍或用于出租的房屋，风格各异、环境优雅，至今很多都保存良好，使得繁华的南京西路地区又拥有了闹中取静、优雅宜人的居住环境，被部分专家誉为现代北美与传统欧洲的有机结合的唯一街区。此外，1400余年的静安古刹的“晨钟暮鼓”声也为静安南京路这一现代化的大街凭添了一抹东方古韵。在静安南京路沿线至今保留的富含历史文化气息的优秀建筑中，既有排列整齐、建筑风格统一的愚谷村、静安别墅、张家花园等成片里弄建筑，也有嘉道理豪宅（现市少年宫）、郭宅(现上海市外办)、贝宅（现中信公司）、吴宅(现上海城市规划师俱乐部)、荣宅(现民主党派大楼)等一批大型花园洋房，也有当时领时代之先的德义公寓、常德公寓、同孚大楼、平安大楼、中央公寓等近代公寓建筑，还有许多著名的公共建筑如百乐门舞厅、犹太总汇（联谊俱乐部）、美琪大戏院、中苏友好大厦（现上海展览中心）等，经统计，静安南京路地区现有历史保护建筑和保护单位23处。但近十几年，静安南京路作为上海商业商务“黄金走廊”，经历了大规模、翻天覆地的建设和开发，一些历史的城市界面在改造中被破坏，取而代之的是一批充满现代气息、体量巨大的高楼大厦和摩天大楼的接踵而起，使静安南京路成为古今建筑共存、中外风格交杂的街区。
从世界各国大都市中心区的发展看，现代高层商用建筑对传统街区的侵蚀是一个普遍的规律。如在相当多的地区，现代建筑的建造，破坏了原先完整连续、风格统一、尺度偏小的街道界面。以高层居多的现代建筑，突兀在一片低矮历史建筑中，使得商业街面显得高低错落难以连续承接、建筑风格迥异难以和谐统一。特别是现代建筑多强调其个性化、主体性和可识别性，缺乏与周边建筑关系的考虑，在空间形态性上显得相对孤立，降低了街区景观的整体感和协调性。对静安南京路而言，随着进一步大规模的开发，如何在推动大建设的同时，尽可能多地保留着一份疏密有致的城市机理、相对连续的街道界面，丰富多变的城市景观，在差异中寻找共性，在矛盾中寻找和谐，形成和谐的空间建筑形态组合，同样也是挑战性的课题。
4．静安南京路未来运转与综合交通系统支撑问题
商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两
城市商业规划网点布局理论 城市商业规划与网点布局理论 城市区位理论 对于城市区位问题的论述，主要有以下几种理论模式： （一）杜能的土地价值理论 在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（V on Thunen）指出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此，商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是与其前、后序产业相互毗邻，要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此，工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。 （二）加纳模式 将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年，加纳（B．J．Garner）进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。 加纳模式的主要思想可概括为：高门槛（所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入）的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛（Population Threshold）作为门槛高低的简明指标。当然，某一企业“门槛”水平的高低，是与其自身的特征相关的。 此外，通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析，总结出商业区空间布局的几个特征： 1、经济规模较多的高门槛经济活动（如百货、服装、珠宝等），往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列的其他职能活动（如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等）。 2、任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。 3、随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心的边缘地带布局。 4、在任何一级商业中心的典型职能内，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。 加纳理论的不足之处主要在于：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道宁（P．B．Downing）进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。 （三）中心位置理论 中心位置理论是由沃尔特?克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年创立的，后经奥
投资建设商业综合体（购物广场）项目运作可行性报告 郑志刚 为项目运作实施（始终）提供切实可操作纲领性运营打算书，以指导整个项目运作，从而确保项目成功运作。 纲要编制统筹：纲要目录 第一章项目名称……………………………………………………… 第二章项目定位与经营治理模式构想……………………………… 一、项目定位讲明………………………………………………………… 1、经营业态定位………………………………………………………… 2、经营业种与经营商品定位…………………………………………… 3、竞争策略定位………………………………………………………… 二、经营治理模式构想…………………………………………………… 三、经营治理理念简述……………………………………………………
四、经营信条要素…………………………………………………………第三章项目经营规划与经营特色构想……………………………… 一、总体规划思路与经营特色体现……………………………………… 二、一楼经营规划简析…………………………………………………… 三、二楼经营规划简析…………………………………………………… 四、三楼经营规划简析……………………………………………………第四章项目前期运营程序打算……………………………………… 一、市场广告推广策略………………………………………………… 二、专业人才招聘、培训打算………………………………………… 三、组建运作机构………………………………………………………第五章项目招商工作安排与作业程序…………………………… 一、招商差不多政策……………………………………………………… 二、招商品牌基础档案的建立………………………………………… 三、招商宣传资料编制（略）………………………………………… 四、招商工作打算作业进度安排………………………………………
2000N m432529468? 基于圈层分析法的高校周边商业空间研究 ——以南京老城区四所高校为例 滕珊珊，吴晓 摘要:高校周边商业空间依附高校而存在，以服务高校师生为主。老城区高校周边的商业空间在长时间的演 化、建设、发展后，形成了自身一定的规律和特点。本文借助圈层分析方法，以南京老城区内四所毗邻的 高校为例，从空间格局、功能结构、商业业态三方面探索商业空间的特征与规律。 关键词:高校周边商业空间圈层分析法 1研究对象与圈层分析法 1.1研究对象与范围界定 位于南京市老城区的四所高校：东南大学、南京大学、南京师范大学和河海大学，历史悠久，环境优美。改革后在大规模建设高等学府及市场经济刺激下，周边商业空间发展较为 成熟，逐渐形成了自身的特征与规律。 根据《南京市商业网点规划（2004-2010）》和《南京市城市总体规划（2007-2020）》，四所高校位于老城中心、首位度最高的新街口和次之的湖南路商业中心之间，紧邻市级商业 街珠江路-广州路电子产品一条街，当属南京市商业活动最繁华地区的“腹地”。在《南京市 城市总体规划（2007-2020）》中，将提升主城内湖南路商业副中心的功能和珠江路-广州路 科技街的功能和特色品质放在了重要位置，这一规划对四所高校周边商业空间的发展起到一 定推动作用。 图1四所高校周边商业空间与南京商业体系的关系 *图片来源：根据《南京市商业网点规划（2004-2010）》自绘
研究范围从四所高校教学区和生活区为出发点计算起，覆盖大致500米范围内的区域（图2）。 图2高校周边商业空间研究范围1 1.2圈层分析方法 本文采用类似中心区圈层划分的空间分析法对高校周边商业空间进行研究。 以各校校园为主核，以围绕主核边界100米的范围构成第一圈层（由于学生群体出行距离大致在校园周边500米范围内，以100米间隔分解为五个圈层便于后文的研究），其后以前一圈层边界为核心，依次向外扩张100米范围为下一圈 层。这样就将高校周边商业空间按距离分解为一个以高校为主核的多圈层模型，但考虑到高校周边商业实际分布的非均衡性，故某一圈层有可能出现不封闭的情况（图3、4）。 图4各高校周边商业空间圈层划分方式示意 2商业空间的特征与规律 2.1空间格局 2.1.1分析方法 通过分项计算每个圈层内各个商业店铺的容积率和贴边率，绘制高校周边商业空间的圈层分布情况。其中，每个圈层的容积率取该圈层内所有商业店铺自身容积率的平均值；每个圈层的建筑贴边率W 表征底层商业空间界面的连续程度，计算方法如下： Ci 是一个研究区域中第i 栋建筑与建筑控制线重合的长度；C 是区域内建筑控制线的总 图3 围绕校园的圈层划分方式
西子商业中心规划及建筑方案 设计说明 一、项目概况 本项目位于长沙市火星大道，芙蓉区政府西南侧。项目用地属城市商业建筑用地。 本项目总用地面积24431 ，其中建设用地面积20189.02 ，其余为代征城市道路及绿化用地。 二、项目定位 本项目的定位为大型城市综合体建筑。当我们面对城市大型建筑时，往往会发现其产生和发展引发了一系列的问题和思考： 首先，现实意义上肆意膨胀的大型综合体建筑往往造成对传统城市格局的颠覆：巨大的尺度难以提供人性化的空间体验，步行交通成为一种磨难；阳光照射和空气流通成为无法企及的奢求，高容量的开发强度带来难以解决的交通和环境问题。这成为我们在本项目开发中所必须面对的首要问题。 其次，随着社会公众对于大型商业地产项目的质疑之声日渐，大型商业项目唯我独尊、缺失明确目的的开发方式已难以为继。面对大型集中式购物中心开发热度的有所降温，寻求更为理性的大型商业项目开发模式，成为我们在本项目开发中面临的又一问题。 第三，在城市发展进程中，土地——这一至关重要的稀缺性资源，其利用方式和开发效率的重要性已被广泛认可和日渐重视。对有限土地资源的合理和配置，达成经济和社会效益的统一，是我们必须正视的第三个问题。 由上述三个问题出发，我们期望通过本项目的开发，达成三个明确定位，进行积极有效的探索：1.对城市空间的积极有效参与： 在城市发展版图中，以积极的姿态参与城市空间的构成，为日趋庞大的城市空间提供尺度宜人的空间，完善城市功能意义 2.对市场定位的灵活机动应对： 合理控制项目规模和分期形态，以更为灵活的策略、符合商业地产发展规律和特征的运营理念应对更为成熟的市场挑战。 3.对土地资源的充分合理开发： 通过大型集中式项目的开发，使有限的城市土地资源物尽其用，同时有效避免带来使城市不堪重负的过大压力。
购物中心商业规划思路 时间:2008-3-20 9:44:00 希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。 目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。 笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。 而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。 而商业规划需要考虑哪些问题呢？ 根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。项目分析项目所处市场状况分析首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。 其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总
苏州市区商业网点布局规划 第一章总则 第１条为促进社会经济的快速协调发展，进一步提升苏州中心城市地位，提高人民生活质量，并配合新一轮《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》的修编，特编制苏州市区商业网点布局规划。 第２条本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》，按照商务部《城市商业网点规划编制规范实施手册》和《苏州市商业网点布局规划修编工作组织实 施意见》编制。 第３条任何单位和个人在本规划范围内进行各项建设活动，均应按照《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，执行本规划。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。 第４条本规划由规划文本、规划说明、基础资料汇编和规划图纸四部分组成。规划文本和图纸具有同等法律效力。 第５条本规划经苏州市人民政府批准后，由规划、商贸行政主管部门共同负责执行。解释权归苏州市贸易局和苏州市规划局。 第二章规划目的、依据 第６条规划目的 通过大力发展商贸服务业，来推动现代服务业和新型工业化的快速良性发展，使苏州现代商贸服务业成为提高人民生活质量、繁荣城市面貌、强化城市功能、促进公平竞争的现代服务业支柱产业，从而达到提升城市综合服务功能，增强辐射力与凝聚力的目的。 第７条规划依据
１、《城市商业网点规划编制规范实施手册》（国家商务部２００４年） ２、《中华人民共和国城市规划法》 ３、《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》（中国城市规划研究院２００７．５） ４、《苏州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（苏州市人民政府２００６年） ５、《苏州市服务业布局规划》（２００６．５） ６、《苏州市商业网点布局规划》（第一阶段成果２００４．１２） ７、《城市居住区规划设计规范》（ＧＢ５０１８０－９３） ８、《江苏省社区商业建设规范（试行）》（２００７．３） ９、《苏州市区商业网点布局规划》（第二阶段）设计任务书 １０、现状基础资料调研 第三章规划范围、规划对象、规划年限第８条规划范围 苏州市区７个行政辖区的范围，即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区（虎丘区）和苏州工业园区，共分四个层次。 第一层次：古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约１４．２平方公里。 第二层次：内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积７３．２平方公里。
商业街商铺 ?商业街商铺类型 商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。 就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。 复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。 需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。 复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。 ?专业商业街商铺的特点 （1）商业街规模特点 规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"
延安市城市商业网点规划 目录 前言 (4) 第一部分规划文本 1. 规划 (6) 2. 规划的指导思想 (7) 3. 规划的原则 (7) 4. 规划发展目标 (7) 5. 规划布局 (8) 6. 规划实施保障措施 (17) 第二部分规划说明书 第一章规划总则 (20) 一、规划的作用 (20) 二、规划的指导思想 (21) 三、规划的原则 (21) 四、规划的依据 (23) 五、规划的范围和对象 (23) 六、规划的期限 (23) 第二章现状分析 (24) 一、城市概况 (24) 二、商业发展概况 (26) 三、发展条件分析 (29)
第三章规划发展目标 (31) 一、近期发展目标 (31) 二、远期发展目标 (31) 第四章规划布局 (32) 一、空间 (32) 二、城市商业中 (32) 三、区域商业中心 (35) 四、旅游商业功能区 (37) 五、社区商业中心 (38) 六、商业街 (39) 七、商品交易市场 (41) 第五章规划实施保障措施 (49) 一、实施管理措施 (49) 二、配套服施 (48) 三、督促检查措施 (50) 第三部分规划图纸 一、城市区域位置图 二、现状分析图 三、总平面规划图 四、零售网点规划图 五、农贸市场规划布局图 六、物流基地分布规划图 七、专业市场规划图 八、城市商业街规划图
规划文本 1. 规划总则 1.1 规划的作用 1.1.1是构建和谐社会、贯彻科学发展观的客观要求 1.1.2 是实现全面建设小康社会战略目标的必然结果。 1.1.3 是城市商业网点建设管理的重要依据 1.1.4 是城市总体规划的深化和落实 1.1.5 是体现现代流通理论的社会实践 1.2 规划依据 1.2.1 《中华人民共和国城乡规划法》 1.2.2 《城市商业网点规划编制规范》商建发[2004]180号 1.2.3 《城市居住区规划设计规范》 1.2.4 《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》商建发（２００４）１８号1.2.5 《延安市城市总体规划》（2006－２０2０） 1.2.6 《延安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 1.2.7 《城市商业网点规划资料汇编》商务部市场体系建设司编 1.2.8 《陕西省商务厅关于加快编制各市区城市商业网点规划的紧急通知》陕商发[2004]131号1.2.9 《延安统计年鉴》（2003） 1.2.10 《延安统计年鉴》（2004） 1.2.11 《延安统计年鉴》（2006） 1.2.12 《延安市社会经济统计资料手册》(2007) 1.2.13 《陕西统计年鉴》（2004） 1.3 规划范围和对象 1.3.1 规划范围
南京市商业网点规划(2015—2030)向公众征集意见 未来南京的商业网点怎么布局，市级商业网点、副城商业网点和新城商业网点在不在你家附近?7月26日，《南京市商业网点规划(2015—2030)》(以下简称《规划》)向公众征集意见。这部规划历时1年编制完成，为南京构建了市级—副城级—新城级—新市镇级—村级的五级商业中心体系。 该《规划》范围包括市城、中心城区两个层次，其中市城是指南京市行政辖区范围，中心城区由主城和东山、仙林、江北3个副城组成。 《规划》对象包括五大商业网点体系，分别是以各级商业中心、大中型零售商业设施、菜市场为主的零售商业体系;以特色商业街(区)及旅游区配套商业为主的特色商业体系;以物流园区、物流中心、分拨中心和配送中心为主的商贸物流体系和以粮油、肉菜生活必需品储备供应设施为主的应急保障体系。 按照《规划》，南京的市级商业中心一共有4个，分别是新街口、河西、江北和城南。其中新街口的商业中心属性是国际性，其他3个是都市性。新街口的规划定位是具有国际影响力的现代综合性商业中心;江北商业中心规划定位是国家级江北新区的商业主中心和都市级滨江特色商业中心。规划图显示，江北商业中心位于江北CBD附近，河西商业中心在河西中部和南部之间，城南商业中心在南京南站附近。 此外，7个副城级商业中心分别是雄州、仙林、湖南路、夫子庙、东山、永阳和淳溪。《规划》还确定了41个新城级商业中心，主城区的瑞金路、光华路就在其中。同时，众多新市镇级商业中心对新城级商业中心进行补充，如竹镇、马鞍、金牛湖都将设置新市镇级商业中心。 菜市场是零售商业体系中不可缺少的组成部分，《规划》中菜市场设置最多的是江宁区，一共有94个，玄武区有29个，秦淮区35个，建邺区28个，鼓楼区48个，浦口区76个，栖霞区62个，雨花台区42个，六合区51个，溧水区36个，高淳区26个。 《规划》中，特色商业街(区)多为结合旅游景点的区域，一共有18个。同时，在金牛湖、牛首山、银杏湖、老山、天生桥、桠溪等一些旅游特色景点，还将打造一批旅游功能区商业网点。 在批发市场设置上，未来我市将形成生产资料交易市场、工业消费品市场、农副产品市场和其他市场4类17处批发市场，如在横梁将形成农业科技交易市场群。此外，还有龙潭生产资料交易市场群，淳化汽车交易市场群等。在商业物流体系中，未来将形成5处物流园区、5处物流中心和5处分拨中心的三级商贸物流体系。5处物流园区分别是六合空港物流园区、龙潭港口物流园区、七坝港口物流园区、禄口空港物流园区和位于高淳的苏皖赣高淳物流园区。 7个副城级商业中心 雄州、仙林、湖南路、夫子庙、东山、永阳、淳溪
厦门市商业网点布局规划规划文本厦门市商业网点布局规划规划文本目录 序言 第一章、总则 第二章、规划对象、内容及重点 第三章、规划期限、规模及范围 第四章、发展和结构目标 第五章、总体布局 第六章、专业(特色)街(区) 第七章、专业、批发市场 第八章、物流园区、配送中心 第九章、零售业态 (一) 购物中心、邻里中心 (二) 大型综合超市 (三) 仓储商店 (四) 百货店 (五) 专业店、大型专业店 (六) 专卖店 (七) 超市、便利店 (八) 自动售货机
第十章、其它要求 第十一章、组织实施 第十二章、附则 附录： (一) 术语和定义 (二) 主要执行文件 (三) 条例标准用词说明 附表： 附表一: 厦门市商业分级指标 附表二: 厦门市商业零售业态基本指标 第一章总则 第01条随着社会经济的发展，城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，需要针对厦门市的商业体系进行深一步的剖析，并制订出厦门市商贸业的规划对策，以及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。 第02条为指导厦门商业的分级设置，加强厦门市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进零售企业发展差别化经营，健全零售企业统计分类，特制定此文本。文本参照中华人民共和国国家有关规范、
规定及标准，并结合厦门商业发展的实际而制定。 第03条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，并结合厦门市商业的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、福建省和厦门市有关法规、标准的规定 第二章规划对象、内容及重点 第04条规划对象：由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。 第05条规划内容：包括两大部分。第一部分是厦门市商业体系规划（总体布局），其中包括专业街（特色街）子项。第二部分为厦门市各商业业态布局规划。按商业业态来分有十种零售业态和专业、批发市场。十种零售业态分别为：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心以及自动售货机。 第06条规划重点：主要包括厦门市的商业功能定性分析、研究、确定和商贸业发展的支撑对策以及厦门市商业体系规划（包括各级商业中心、特色商业街、批发市场）、厦门市零售业网点布局规划等。 第三章规划期限、规模及范围 第07条规划期限：厦门市商业网点布局规划期限与国家五年计划及厦门市城市总体规划期限相一致，即本次规划期限为：
141 城市商业网点布局规划需明确的几个关键问题 张润子 （哈尔滨商业大学 管理学院 王文成 黑龙江 哈尔滨150026） [摘要]城市商业网点布局规划关乎城市商业功能的实现，科学合理的商业网点布局必将有利于城市商业的持 续发展、提高城市居民的生活质量、树立城市的优良形象。反之，将直接导致投资与资源配置的低效，严重影响区域 规划原则以及规划的影响因素等关键性问题，整体经济效益和社会效益。明确城市商业网点布局规划的理论基础、 对于规划的科学性、合理性和有效性将起到至关重要的作用。 [关键词]商业网点商业网点布局 商业网点规划 商业是一个城市产业结构中的重要组成部分，关乎该城市的经济发展与社会繁荣。商业网点是城市商业的客观实体也是重要载体。做好城市商业网点规划对城市商业的良性、持续和高效发展，对资源的有效利用和配置，具有重要意义。在城市商业网点布局规划中首先要明确以下关键问题。 一、相关理论基础为商业网点规划提供理论支撑（一）商业区位论 是以研究商业区域位置环境为主要对象，它是从消费者购物机会的空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下，创立了城镇商业区位论。其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下，影响消费者购物的因素只有一个，那就是购物距离。在假想商品运输费用与距离成正比之下，创立了一种简化的商品销售模式——六边形单一商品供应区。 （二）商圈理论 商圈主要从市场势力范围这一角度来考察，主要包括线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域点、 据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度的表现，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。从消
商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1、综合商业街（专题阅读）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井（专题阅读）步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素 商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。 规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街（专题阅读）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。
规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。 →专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。 规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。 →专家认为，商业街适宜的宽度在20-30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右。 规划——尺度(高) →商业街（专题阅读）的高度指街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度。 →商业街的宽度与两旁建筑物的高度的比值称为商业街的宽高比。 →专家认为商业街的宽高比最适合的比例是1:1，最高不要超过1:2。 →商业街两旁的商铺以2-3层为宜，最高不要超过4层;地下延伸以1层为宜，最高不要超过2层。 国内外着名商业街的成功规律总结 知名案例分享 纽约第五大道
《华容县城市商业网点规划(2007-2020)》 (报批稿) - 1 - 《华容县城市商业网点规划(2007-2020)》 目 录 ...................................................................... 2 第一章总则 (3) 第二章指导思想 .................................................. 5 第 三章总体思路 .................................................. 6 第四 章规划原则 .................................................. 6 第五章 发展目标 .................................................. 8 第六章发 展战略 ................................................ 12 第七章规划与布局 ............................................ 13 第八章组织实 施 ................................................ 39 第九章附 则 .................................................... 43 附录条文标 准用词说明 (44) 2 《华容县城市商业网点规划(2007-2020)》 第一章总则 第一条坚持科学发展观～以人为本～合理利用与配臵全县商业资源～提升县 域现代化流通水平和商贸服务形象～满足城乡居民生活和生产需要～改善投资环境～构建新型工农城乡关系～促进城乡社会经济协调发展～特制定本规划。 第二条规划依据 1(《中华人民共和国城乡规划法》
大型商业广场购物中心商业 规划设计方案
目录 第一章项目概述 (1) 第二章新建基础设施 (13) 1. 调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局. (14) 1.2 装饰装修. (15) 1.3 空调系统. (18) 1.4 操作台. (20) 1.5 DLP 大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统. (23) 2. 多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心. (27) 2.2 视频会议室. (29) 2.3 多功能会议室. (32) 2.4 其它中小型会议室和通用配置. (33) 3. 远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构. (37) 3.2 系统组网方案. (37) 3.3 与商业综合体级联. (40) 3.4 领导决策系统网络. (41) 3.5 分会场连接. (41) 4. 荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局. (42) 4.2 各区域设置. (42) 5. 智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅. (45) 5.2 各类会议室. (45) 5.3 办公区域. (46) 5.4 领导办公室. (46)
7. 机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求. (50) 7.2 装饰装修. (51) 7.3 电气. (52) 7.4 空调. (53) 7.5 消防. (55) 7.6 机房环境监控系统. (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1. 综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分. (58) 1.2 管理和设备区部分. (60) 1.3 主干线缆调整. (61)
城市商业网点规划编制规范 1 总则 1.1 为提高城市商业网点规划编制的质量和水平，根据国家关于规划编制工作的有关规定，特制定本规范。 1.2 城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。 1.3 编制规划必须广泛征求各方面意见，提高透明度和社会公众参与度。 1.4 各地城市商业网点规划要根据本城市的商业定位，体现本城市商业特色。 1.5 城市商业网点规划要与城市总体规划相衔接，服从城市总体规划。 1.6 编制规划除应符合本规范要求外，还应符合国家、行业和地方有关标准的要求。 1.7 城市商务主管部门为城市商业网点规划的编制单位，会同有关部门负责城市商业网点规划的制订工作。 1.8 本规范适用于全国地级以上城市（含县级市）商业网点规划的编制。 2 规划程序 编制规划按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。 2.1 调查研究 编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况，取得准确的基础资料，并进行深入研究。 2.2 规划文件编写 在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文件的编写工作。规划文件的编写应符合本规范条款3的规定。 2.3 规划论证 规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。 2.4 规划修改、完善 论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见，应作出书面说明。 2.5 规划上报 规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。 3 规划文件 规划文件包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图则四个部分。 3.1 规划文本
购物中心规划设计[108369] 一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握;“人和”是商品在管理上的技巧, 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素,属于建筑策划的范畴。店址选择适当,占有“地利”之势,广泛吸收消费者促进销售,实现更好的经济效益。 城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选址与布局的经济原则。同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物,按其相互作用的规模和范围的层次来分,可分为宏观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 商业设施的选址应该考虑以下因素:(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特点;(5)符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客; 从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 (1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。 有些时候,除了人口的密度因素之外, 人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。 (2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。 (3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。 (4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发, 选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。 2、交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 3、商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如果在同一地区内已有过多的同行业商店,势必影响商店的经营效果,此为趋异性。但是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品,以及希望一次购足所需的商品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为趋同性。 一般来说,比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希望有集中的专门店。这种顾
中和村地块三期经济适用房项目 项目申请报告 南京天得建设工程咨询有限公司 二 0 一三年五月
项目名称：中和村地块三期经济适用房项目 项目总投资：50523.87万元 咨询单位：南京天得建设工程咨询有限公司 资格证书：工咨乙11120060065 项目组成员： 总经理邓凡 高级工程师 国家注册造价工程师 项目负责人石军国家注册咨询工程师国家注册造价工程师国家注册监理工程师国家注册一级建造师 参加人员何光锐 高级工程师 国家注册咨询工程师 陈根妹国家注册咨询工程师 房蓉国家注册咨询工程师 刘继军国家注册咨询工程师 马敏国家注册咨询工程师
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第一章总论 1.1项目单位概况 1.1.1项目单位概况 项目名称：中和村地块三期经济适用房项目 建设单位：南京奥体建设开发有限责任公司 法定代表人：古国才 注册地址：南京市建邺区梦都大街158号 1.2项目建设单位概况 南京奥体建设开发有限责任公司成立于2001年10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本3.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。 公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工48人，其中本科以上学历34人，硕士研究生8人，中级以上职称35人，其中含高级职称8人。公司下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。 公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期6400亩包括奥体中心主场馆1350亩建设用地的征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供了保障。 2003年初，为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新城项目开发建设。奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7000户居民提供住房。同时，奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央居住区（CLD）。截至目前，已陆
第六节商业中心和商业网点复习背诵：商业定义：专门从事商品的收购、销售、调运和储存的行业。包括商品的收购、调运、储存和销售四个环节。地理角度侧重商业活动的空间分布与联系，即商业活动的区位分析。因此商业中心和商业网点就是本节的两个主题。商业活动集中的场所就是商业中心。 一、商业中心： （一）概念 广义：商业职能集中的城市。我国的第一大商业中心是上海，其次为北京 狭义：一座城市中商业比较集中的地区。（教材中介绍的是狭义的商业中心。）（二）形成特点 某个地点进行商业活动的人多了，商品交换的品种和数量多了，就逐步发展成市场，成为商业中心。自发形成。 世界许多城市的商业中心往往以寺庙、教堂、行政中心、广场、居民密集点为中心自发地发展起来的，这里集中了各种零售商业、批发商业、金融业和各种服务行业，构成市内的商业中心。 （三）商业中心的组成模式：一般商业中心有经营各种商品的一个或几个大型商店，并配备有一定数量的小型专卖店、综合服务场所和停车场等设施。总面积要能满足商品销售、储存和顾客服务等方面的需要。 可以分析石家庄一新白商场和东方购物中心为主体形成的商业中心的组成。 （四）商业中心的作用 商业中心是地区和持经济发展的物资集散中心和服务中心，是组织工业和农业、城市和乡村、国内和国外商品流通的枢纽。商业中心是城市发展的重要标志。 （五）组织形式及其区位因素 大城市中往往有多个商业中心。如石家庄桥西移东方购物中心、新百商场为中心的商业中心，桥东义北国商城批发市场为中心的商业中心。槐底一代正在打造以怀特商城、北国超市、宝龙仓超市和怀特家居城为中心的商业中心。商业中心的组织形式有两种1．商业街： （1）特点：集中了较多的零售商店，为消费者购物、娱乐、享受等各种服务提供方便。 （2）布局原则： ①市场最优原则：或建立在城市的几何中心处。如中山路上的东方购物中心、新华集贸市场一带、北国商城、南三条小商品批发市场一带、怀特装饰城一带、槐中路上的家居建材市场一条街等。 ②交通最优原则：或建立在市区环路边缘或市区边缘的高速公路沿线。辛集市的皮革商业城、晋县的布匹批发市场（307国道），白沟的箱包批发市场都属于商业街的性质。和平路上的装修材料市场。正定的板材市场（107国道）。 2．商业小区： （1）特点：以零售生活必需品的各种营业点组成。满足居民的日常生活需要。如烟酒商店、副食品商店、土特产商店、水暖建材商店、餐饮店等，甚至包括小区内的农贸市场、跳蚤市场、小区街道两旁的菜市场等。如槐底村规划的槐底农贸市场，如富强小区、富强电力小区、家乐园和四十三中教工宿舍之间的富强街、东港路上一系列商店就属于商业小区（2）布局原则：一般建在居民住宅区内。为了规范小区管理，对这些商业网点布局进行合理的规划，集中管理。 二、商业网点