房地产登记实务与案例
判断
3.9.352宗教活动场所应由宗教团体申请登记，宗教团体可以处分名下所有的宗教活动场所的房屋。（X）
3.9.353因房屋所有权争议引起的诉讼，其中原告的诉讼请求被法院以超过诉讼时效而裁定驳回，此时房屋登记机构可以为被告一方办理房屋登记。（X）
3.9.356在登记机构没有责任的情况下法院判决了撤销登记机构的行政行为，此时应由登记机构承担诉讼费。（√）3.10.373除人民法院外的公安、海关等行政机关也可以对房地产进行轮侯查封。（X）
3.10.378某房地产开发企业已将房屋出售，合同也已经备案，但人民法院仍然可以将该房屋作为开发企业的房屋进行预查封。（X）
3.10.387只有人民法院和仲裁委员会有权要求登记机构强制转移房屋产权。（X）
3.10.391法院将违法建设的房屋列为协助执行的标的物，登记机构应当停止执行。（X）
4.1.6县人民政府发放的集体土地使用证可以作为集体土地房屋登记的合法要件。（√）
4.1.11房屋登记机构不能依据未如实申报房屋成交价格对已完成的所有权登记予以注销。（√）
4.1.40房屋权属登记信息需要向社会公开，房屋权属登记信息的查询是无限制的。（X）
4.2.1当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（√）
4.2.3合同未约定的，商品房面积误差比绝对值超出5%时买受人才有权退房。（X）
4.2.6恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。（√）
4.2.9如两人长期交换自己的住房居住，应认定这两人的房屋所有权互易。（X）
4.2.10合同的当事人有一方延迟履行合同，另一方就可以解除合同。（X）
4.2.14反担保具有从属性，是对从债的担保。（√）
4.2.17抵押人欲将已进行抵押登记的房屋出租，必须经抵押权人同意。（X）
4.2.19连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权一直要求保证人承担保证责任。（X）
4.2.26遗嘱继承优先于法定继承，只要申请人持有遗嘱就应该适用遗嘱继承。（X）
4.2.30承租人和共有人具有相等的优先购买权。（X）
多选题
3.1.35（3637）以下哪些情况应申请转移登记。（CDE）
A、以个体工商户字号登记的房产改登记到个人名下
B、企业合并后原房产未转移但企业名称变更的登记
C、企业公司制改造后原有房产的登记
D、个人独资企业名下的房产改登记到公司法定代表人个人名下
E、一人公司名下的房产改登记到公司法定代表人个人名下
3.1.39（404142）以下哪些情况应申请变更登记。（AC）
A、共有房产从共同共有转为等额按份共有
B、共有房产从共同共有转为不等额按份共有
C、拆除旧房后原地翻建的房屋
D、拆迁补偿安置时为被拆迁人复建的房屋
E、共有人将共有的房产进行分割
3.2.91以下哪些材料属于《房屋登记办法》中规定申请人提交登记文件时需提交的“其他必要材料”。（ABE）
A、被代理人无完全民事行为能力的证明
B、授权委托书
C、登记申请书
D、申请人身份证明
E、缴纳契税的凭证
3.2.100以下哪些属于已生效的人民法院或仲裁委员会的法律文书。（ACDE）
A、法院注明“已生效”并盖章的调解书
B、上诉期未届满的一审判决书
C、法院附有协助执行通知书的裁定书
D、仲裁裁决书
E、二审判决书
3.2.110办理房屋登记前，以下哪些情况应经过公证。（ACE）
A、无遗嘱的情况下要求继承房产的
B、夫妻之间书面约定房产归单方所有的
C、赠与房产与接受赠与房产的
D、境内自然人委托境内代理人购买房产的
E、遗嘱人为处分房产而设立遗嘱的
3.3.139以下哪些房屋登记应当发权属证书。（ABD）
A、所有权转移登记
B、最高额抵押权登记
C、在建工程抵押权登记
D、地役权登记
E、预告登记
3.3.156甲公司将自己所有的楼房的土地使用权抵押给了乙公司并进行了登记，后甲公司又准备将该楼房出售给丙公司。以下说法正确的有（BCE）。
A、登记机构可以直接为甲公司和丙公司办理转移登记
B、该楼房的土地使用权已抵押，那么该楼房视为一并被抵押
C、经乙公司同意，登记机构才可以为甲公司和丙公司办理转移登记
D、甲公司必须将抵押情况告知丙公司
E、如丙公司愿意为甲公司清偿与乙公司的债务，抵押注销后登记机构可以为甲公司和丙公司办理转移登记
3.5.195房地产抵押权有以下哪些效力。（ABE）
A、优先受偿的效力
B、追及的效力
C、支配的效力
D、依法自力实现的效力
E、物上请求权
3.5.236以下属于最高额抵押权的特点包括（BDE）。
A、只能对未来将要发生的的债权提供担保
B、所担保的最高额债权是确定的，但实际发生额不确定
C、以主债权的存在为前提
D、对一定期间内连续发生的债权提供担保
E、主合同债券不得转让
3.7.298以下不属于房屋登记机构登记的地役权包括（ABCD）。
A、土地所有权
B、建设用地使用权
C、宅基地使用权
D、土地承包经营权
E、房屋所有权
4.1.4甲公司与乙公司联建了某大厦并申请进行初始登记，申请材料包括主体为乙公司的土地、建设批准文件，联建协议和一份合作联建补充协议。该补充协议明确该大厦所有权属于甲公司，实际上此份补充协议为甲公司与丙公司所签（乙丙两公司名称近似）。登记机构隧将大厦全部登记在甲公司名下。后乙公司发现此情况，提交了甲乙两公司所签的补充协议，该大厦只有一层属于甲公司。乙公司申请对此情况进行更正登记，甲公司不允，乙公司改未申请了异议登记。异议登记期间，甲公司欲将该大厦抵押。下列说法正确的有：（CE）
A、登记机构应该将此大厦直接登记在家公司名下
（1)
（2)洪某，办理了登记过户手续。洪某找到陈某要求其搬走，陈某遂到法院提起诉讼，据查，陈某搬入房屋后还进行了装修。
关于陈某签订的买卖合同及其享有的相应权利，说法正确的是：C
A、陈某签订的买卖合同，因陈某未交付全部购房款，故尚未生效，陈某不享有该房屋物权。
B、陈某签订的买卖合同有效，陈某享有该房屋物权。
C、陈某签订的买卖合同有效，陈某不享有该房屋物权。
陈某签订的买卖合同属无效合同，陈某不享有该房屋物权。
（2）洪某签订的买卖合同：A
A.为无效合同。
B.为有效合同。
C.因洪某交付全部购房款，因而效力优先于陈某签订的合同。
（3）D.是在陈某签订买卖合同之后，因而陈某签订的合同效力优先于洪某签订的合同。
关于该房屋所有权归属的说法，正确的是：A
A.该房屋所有权属于洪某
B.该房屋所有权属于陈某
C.该房屋所有权存在争议，既不属于王某，也不属于陈某
该房屋所有权属于李某和张某
（4）关于陈某要求追偿经济损失的说法正确的是：A
A.陈某可以向洪某索取补偿，因为陈某对房屋装修的费用对洪某来说是不当得利
B.陈某不可以向洪某索取补偿，因为洪某对陈某装修房屋的行为事先并不知情
C.陈某不可以向洪某索取补偿，其装修房屋的费用应向李某追偿。
（5）D.陈某不可以向洪某索取补偿，其装修房屋的费用应向李某和张某追偿。
洪某购买该房产，D
A.不知道该房屋已经出卖给陈某，属于善意受让人。
B.交付50万元购房款，属于有偿转让行为。
C.陈某已经入住，洪某应当知道该房屋已被出售的情况或应当向张某和李某了解该房屋相关情况，故不属于善意受让人。
D.交付的50万元购房款明显低于该房屋市场价值，故不属于有偿转让行为。
不动产善意取得物权与债权的区分
二、李某和张某对登记在张某名下的一栋房屋所有权归属发生争议，经法院审理后做出终审判决，该房屋所有权应归属李某。李某即与郭某签订《房屋买卖合同》，将该房屋出卖给郭某，郭某交付了部分房款，并催促李某办理过户手续。在此期间，张某与洪某签订《房屋买卖合同》，将该房屋以市价出卖给洪某。洪某对李某和张某之间的诉争并不知晓，洪某交付了全部房款，并办理了过户手续。李某、郭某遂与张某、洪发生纠纷。
(1)法院作出终审判决后：ACD
A.张某有义务配合李某按照法院判决办理房屋登记手续。
B.应当由李某持相关法律文书单方申请办理房屋登记。
C.若张某拒不按照法院判决配合李某办理登记手续，李某可以持相关法律文书单方申请办理房屋登记。
D.李某、张某若申请办理转移登记，须向登记机关提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、法院的相关判决文件及其他必要材料。
（2）关于李某和郭某签订的房屋买卖合同，下列说法正确的是：A
A.李某和郭某签订的买卖合同是双方真实的意思表示，合同有效。
B.因洪某已经办理了房屋过户手续，所以李某和郭某签订的合同失效。
C.因郭某只交付了部分房款，洪某交付了全部房款，所以李某和郭某签订的合同失效。
D.因李某和郭某签订房屋买卖合同时，该房屋尚未登记在李某名下，所以李某和郭某签订的合同无效。
（3）关于该房屋所有权归属的说法，正确的是：D
A.虽然法院判决房屋所有权应归属李某，但在李某办理房屋登记手续之前，不享有该房屋所有权。
B.李某与郭某签订买卖合同在先，所以郭某已取得房屋所有权。
C.洪某虽已办理过户手续，但因其签订的买卖合同无效，未取得该房屋所有权。
D.洪某已办理过户手续，虽然其签订的买卖合同无效，但取得该房屋所有权。
（4）上述材料中关于李某和郭某之间的买卖行为以及张某和洪某之间的买卖行为，说法错误的是：AD
A.张某将房屋出卖给洪某的行为有效
B.李某将房屋出卖给郭某的行为有效
C.张某将房屋出卖给洪某的行为无效
李某将房屋出卖给郭某的行为无效
（5)为了维护自己的合法权益：D
A.郭某可以要求洪某返还房屋
B.郭某不可以要求洪某返还房屋，但可以向洪某要求赔偿
C.郭某可以要求洪某返还房屋，并可以向张某要求赔偿
郭某不可以要求洪某返还房屋，但可以向张某要求赔偿
民事判决书、民事裁定书及民事调解书
（1）不动产善意取得
三、李某、张某、洪某、董某被广告中“天然森林氧吧”的宣传所打动，相约来到甲公司购买由其开发的商品房。四人分别与甲公司签订了《商品房销售合同》。按照合同约定，李某购得建筑面积70平方米房屋一套，张某购得建筑面积90平方米住房一套，洪某、董某分别购得建筑面积100平方米住房一套，四人分别按照合同约定交付了房价款。三个月后，张某、洪某、董某接到甲公司书面通知，3天前甲公司经规划部门批准对他们购买的住房设计做了部分调整，将客厅面积增加，卧室面积减少，请他们回复有无异议。三人因事务繁忙，接到通知后未及时回复。一年后，房屋竣工验收，经过测绘机构测绘，李某购买的房屋建筑面积为73平方米，张某购买的房屋建筑面积为91平方米，洪某购买的房屋建筑面积为96平方米，董某购买的房屋建筑面积为104平方米。四人到现场收房时，发现该项目环境远没有广告宣传的好，完全没有“天然森林氧吧”的感觉。李某以其购买的房屋的实际面积超过合同面积为由，张某以甲公司虚假广告并擅自改变房屋结构为由要求家公司退房，洪某和董某没有要求甲公司退房。
对于李某的退房要求，甲公司 C
A有权不接受李某的退房要求
B 应接受李某的退房要求并双倍返还王某已付购房款
C 应接受李某的退房要求并返还李某已付购房款及利息
（2）D 应接受李某的退房要求并返还李某已付购房款，无需支付利息
对于张某以甲公司擅自改变结构为由要求退房的请求，下列说法正确的是：C
A 张某未对甲公司的改变房屋结构的通知做出表示同意的回复，有权要求甲公司退房
B 甲公司未在相关规定期限内通知张某房屋结构改变的情况，张某有权要求家公司退房
C 张某接到甲公司通知后未在相关规定期限内做出是否退房的书面答复，所以无权要求甲
公司退房
（3）D 房屋结构改变后，甲公司没有与张某重新签订购房合同，所以张某可以要求甲公司退房。
甲公司的广告宣传，D
A 未列入购房合同当中，不视为合同内容，甲公司无需承担违约责任
B 应视为购房合同当中的内容，甲公司应承担违约责任
C 存在夸大成分，需对购房人做出相应的经济补偿
（4）D 不能视为具体确定的允诺和说明，不属于“虚假广告”。
董某没有要求退房，超出的4平方米面积价款 C
A 由董某补足
B 由甲公司承担
C 其中3平方米价款由董某补足，1平方米价款由甲公司承担
（5）D 其中3平方米价款由甲公司承担，1平方米价款由董某补足
洪某没有要求退房，小于合同约定的4平方米面积价款，AC
A 3平方米价款由甲公司返还洪某
B 1平方米价款由洪某自行承担
C 1平方米价款由甲公司双倍返还洪某
D 由甲公司返还洪某
7商品房面积误差8擅自改变结构的认定9虚假广告
（1）四、李某与张某于2010年1月1日签订了《房屋买卖合同》，约定张某购买李某的住房一套。合同约定张某于2010年1月20日前交付购房款。张某因故于同年1月30日向李某交付了购房款。李某依照合同约定将该房屋交付至张某，并着手办理产权登记手续。在此期间，实际占有该房屋的张某想将该房屋转让与钱某。钱某到房屋登记机构进行查询，得知李某与张某的登记申请已被受理，很快便会完成登记，遂与钱某签订了《房屋买卖合同》，向张某支付了房款，张某将房屋交付钱某使用。其后，钱某来到房屋登记机构要求将该房屋一次性过户到其名下。此时，李某了解到该房所处地区即将进行商业开发，房屋升值潜力很大，便以张某延迟10天支付房款为由要求解除购房合同，并要求房屋占有人钱某返还房屋。张某和钱某不同意，李某遂向法院提起诉讼。
关于李某要求解除和张某的购房合同的说法，正确的是：D
A 张某未在合同约定期限内交付购房款，应负违约责任，李某有权要求解除合同
B 张某在该房屋未登记至其名下之前就和第三人签订购房合同，李某有权要求解除合同
C 李某和张某已经向登记机关申请办理房屋登记手续，不能要求解除合同
（2）D 张某未在合同约定期限内交付购房款，但并未导致合同目的无法实现，李某不能要求解除合同。
李某和张某签订的合同，A
A 自合同签订时生效
B 自李某和张某向登记机构申请房屋登记时生效
C 自李某和张某申请的房屋登记记载于登记簿时生效
（3）D 自李某向张某交付房屋时生效
张某和钱某签订的合同，A
A 因签订合同时尚未登记至张某名下，为无效合同
B 因签订合同时张某已经从李某处购得该房，为有效合同
C 因签订合同时张某已经从李某处购得该房并实际占有，为有效合同
（4）D 因签订合同时张某和李某签订的合同尚未生效，为无效合同
钱某购买该房产，BD
A 因已经向张某支付了房价款，可以依善意取得制度获得房屋所有权
B 事先知道该房产尚未登记至张某名下，不得依善意取得制度获得房屋所有权
C 因已经实际占有该房产，可以依善意取得制度获得房屋所有权
D 因尚未登记至自己名下，不得依善意取得制度获得房屋所有权
（5）李某要求钱某返还房屋B
A 因钱某尚未取得房屋所有权，李某有权要求钱某返还房屋
B 因张某基于买卖合同可以取得该房屋所有权，李某无权要求钱某返还房屋
C 因张某和钱某签订的合同无效，有权要求钱某返还房屋，但需对钱某装修房屋的费用予以补偿
D 因张某和钱某已签订了合同，其效力受法律保护，李某无权要求钱某返还房屋
16.解除合同不动产善意取得
（1）五、2009年6月，李某向张某购买房屋一套，双方签订了《房屋买卖合同》。李某按合同约定交付了房款，但是张某未按照合同约定按时交付房屋。同年8月，张某又将该房屋卖给了郭某并向郭某交付房屋。同年9月，李某将张某诉至法院。法院经过审理后作出判决，令张某10日内将房屋交付给李某。判决生效后，法院受理了李某的执行申请，于同年10月15查封了该房屋，并送达了民事裁定给李某和郭某，并在房屋门口张贴公告，限郭某10日内自行迁出，逾期强制执行。同年10月16日，李某将法院的民事裁定书拿到了登记机构，向登记机构说明了情况。同年11
月，郭某提出异议，并出示了当月办理的该房屋所有权证。随后，李某持民事裁定来到登记机构要求注销郭某的房屋所有权证书。
关于该房屋所有权归属的争议，说法正确的是：B
A 因李某和张某签订合同在先，该房屋应归属李某所有
B 因郭某已办理了房屋所有权证，该房屋应归属郭某所有
C 根据法院作出的判决，该房屋应归属李某所有
（2）D 该房屋所有权应由李某和郭某共同所有
在张某违约未向李某交付房屋的情况下，李某有权ABD
A 请求解除和李某签订的合同
B 要求张某返还已付购房款及利息
C 要求张某承担购已付购房款双倍的赔偿责任
（3）D 要求张某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
登记机构给郭某办理房屋所有权证，B
A 疏忽了法院已查封该房屋的事实，未尽到审慎的审查义务，存在过错
B 法院未按照相关规定向登记机构送达协助执行通知书，登记机构不存在过错
C 事先已经知道该房屋被查封的情况，存在主观故意上的过错行为，应当依法追究相关责任人的责任。
(4)D 属于无效的行政行为，郭某的房屋所有权登记应被注销。
对于李某要求撤销郭某的房屋登记的要求，B
A 登记机构应当予以办理
B 登记机构不应当予以办理
C 登记机构应当征求法院的处理意见
（5）D 登记机构应当协调当事人的争议
李某和张某签订的《房屋买卖合同》生效后，BCD
A 李某对该房屋享有的物权即已设立，受法律保护
B 李某享有对张某的债权，可以要求张某承担违约责任
C 李某未督促张某办理房屋登记手续，自身存在过错
D 张某即已无权处分该房屋，其和郭某签订的合同为无效合同
查封送达协助执行通知书等生效法律文书物权与债权的区分